Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 FEVRIER 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/08989 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5UEI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2018 -Tribunal de Grande Instance de Bobigny – RG n° 16/03528

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE DU CLOS SAINT QUENTIN, […] représenté par son syndic, la société 2ASC IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 800 976 029

C/O Société 2 ASC IMMOBILIER

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-Michel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0544

ayant pour avocat plaidant : M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0633

INTIME

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Omer ERDOGAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie BRET, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. Y X est propriétaire non occupant des lots 27, 347 et 348, au sein de la résidence Le Clos Saint-Quentin sise 140/146 rue Danielle Casanova 93200 Saint-Denis.

Par acte du 29 mars 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Saint-Quentin sise 140/146 rue Danielle Casanova 93200 Saint-Denis a fait assigner M. Y X sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, devant le tribunal de grande instance de Bobigny auquel il demande, par dernières conclusions notifiées le 8 janvier 2018, de :

- condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes :

• 15.602,12 € correspondant aux charges impayées au 1er janvier 2018, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2015, date du commandement de payer, 2.000 € de dommages et intérêts,• 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,•

- débouter le défendeur de sa demande de délai, et subsidiairement prévoir dans ce cas une clause de déchéance du terme,

- condamner le défendeur aux dépens avec distraction,

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par jugement contradictoire en date du 11 avril 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.710,43 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2018, appel pour le 1er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2015, date du commandement de payer,

- accordé à M. Y X des délais de paiement et dit qu’il pourra s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels de 230 €, le dernier versement comprenant le solde de la dette et les intérêts en sus, en plus des charges appelées par le syndic de copropriété, étant précisé :

que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,•

• que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, que le solde de la dette devra être réglé le 24ème mois, les intérêts en sus,•

• qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des charges courantes, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y X aux dépens avec distraction,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 mai 2018.

La procédure devant la cour a été clôturée le 10 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 15 octobre 2021, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, à :

- lui donner acte de ce qu’il est représenté par la société 2ASC Immobilier,

- infirmer le jugement,

- condamner M. X à lui payer les sommes de :

• 26.185,83 € au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 1/10/2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27/5/2015, 2.000 € à titre de dommages et intérêts,• 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,•

- débouter M. X en toutes ses demandes notamment de délais de paiement,

- subsidiairement, si des délais devaient être accordés à M. X, dire qu’ils seront assortis d’une déchéance du terme en cas de non règlement d’une échéance et/ou des charges courantes, ce sans mise en demeure préalable de sa part,

- condamner M. X aux dépens d’instance qui seront recouvrés en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 11 septembre 2018 par lesquelles M. Y X, intimé, demande à la cour de :
- confirmer le jugement, sauf en ce qu’il l’a condamné :

au paiement de la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts,• au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,• aux dépens,•

- débouter le syndicat de copropriété de sa demande de dommages et intérêts,

- juger que chacune des parties conserve la charge de ses frais irrépétibles et des dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande du syndicat en paiement des charges et des frais

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment les pièces suivantes :

- un extrait de la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. X des lots 347, 348 et 27,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 18 mars 2015, 7 janvier 2016, 2 octobre 2016, 6 décembre 2016, 5 avril 2017, 17 avril 2018, 21 mai 2019, 8 décembre 2020 et 28 mai 2021, approuvant les comptes des exercices 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et les budgets prévisionnels 2021 et 2022,

- les appels de fonds / les relevés de charges,

- le décompte des sommes dues au 1er octobre 2020,

- le commandement de payer du 27 mai 2015, relatif à la somme de 14.722,76 € en principal,

- les contrats de syndic ;

Compte tenu des pièces produites, il y a lieu d’étudier la demande d’actualisation sans la distinguer de celle en première instance ;

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 26.185,83 €, au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement arrêtés au 1er octobre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27 mai 2015 ;

M. X précise dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2018 qu’il ne conteste pas le quantum de la somme réclamée en principal, soit 18.826,68 € arrêtée au 1er juillet 2018, mais sollicite simplement que le détail lui soit communiqué ; postérieurement à ces conclusions, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande et a produit un décompte détaillé (pièce 35) ;

Selon le décompte (pièce 35), il est dû la somme de 26.185,83 €, dont la somme de 23.742,01 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2013 (solde créditeur de 402,03 €) et le 1er octobre 2021, et la somme de 2.443,82 € au titre des frais ;

Les sommes au titre des charges de copropriété ne sont pas contestées par M. X ;

Le détail des charges correspond aux appels de fonds et aux relevés de charges produits ; les budgets afférents ont été votés aux assemblées générales ;

Ainsi il résulte des pièces produites par le syndicat qu’à la date du 1er octobre 2021, M. X était redevable de la somme de 23.742,01 € au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2013 (solde créditeur de 402,03 € inclus) et le 1er octobre 2021 (appel 4ème trimestre 2021 et appel créance irrecouvrable inclus) ;

La créance du syndicat s’élève à la somme de 23.742,01 € ;

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.710,43 € à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2018, appel pour le 1er trimestre 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2015, date du commandement de payer ;

Et il y a lieu de condamner M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23.742,01 €, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2013 (solde créditeur de 402,03 € inclus) et le 1er octobre 2021 (appel 4ème trimestre 2021 et appel créance irrecouvrable inclus), augmentée des intérêts légaux sur la somme de 14.722,76 € à compter du commandement de payer du 27 mai 2015 et à compter de la date des conclusions du 15 octobre 2021 pour le surplus ;

Au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. X les conteste ;
Le syndicat sollicite à ce titre la somme de 2.443,82 € dont :

- 287,53 € 'sommation SCP Couvillers 1/10/2013" : il n’est pas justifié d’une sommation à cette date, cette somme est écartée,

- 76,22 € 'honoraires remise dossier huissier 10/10/2013" : il ne s’agit pas de frais au sens de l’article 10-1 précité mais des honoraires du syndic, cette somme est écartée des sommes dues au titre de l’article 10-1 précité,

- 60 € 'mise en demeure 22/04/2015" : la lettre et le recommandé sont justifiés, il y a lieu de retenir cette somme,

- 120 € 'honoraires transmission dossier huissier 30/05/2015" : il ne s’agit pas de frais au sens de l’article 10-1 précité mais des honoraires du syndic, cette somme est écartée,

- 396 € 'honoraires transmission dossier avocat assignation 1/6/2015" : il ne s’agit pas de frais au sens de l’article 10-1 précité mais des honoraires du syndic, cette somme est écartée,

- 206,71 € 'sommation Cherki 2/6/2015" : ces frais relatifs au commandement de payer du 27 mai 2015 ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, puisqu’une mise en demeure avait été envoyée quelques jours auparavant le 22 avril 2015, cette somme est écartée,

- 1.099,20 € 'Robin frais assignation 8/4/2016" : ces frais relèvent de l’article 700 du cpc, ils sont écartés des frais au titre de l’article 10-1 précité,

- 68,67 € 'Cherki frais signification assignation 8/4/2016" : ces frais relèvent des dépens, ils sont écartés des frais au titre de l’article 10-1 précité,

- 129,49 € 'Cherki signification conclusions X 3/8/2016" : ces frais relèvent des dépens, ils sont écartés des frais au titre de l’article 10-1 précité ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et il y a lieu de condamner M. X à régler au syndicat la somme de 60 € au titre de ces frais :

Sur la demande de dommages et intérêts

M. X n’a pas payé les charges de copropriété à leur échéance pendant plusieurs années, n’effectuant que des règlements partiels et insuffisants ;

Le non paiement par M. X de sa quote part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers ;

Les manquements systématiques et répétés de M. X à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;

La mauvaise foi de M. X est justifiée en ce qu’il a été informé par le procès-verbal d’assemblée générale du 18 mars 2015 du vote du fond de solidarité, compte tenu du solde débiteur très important du fait des charges impayées par plusieurs copropriétaires ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné M. X à payer au syndicat la somme de 400

€ de dommages-intérêts outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil, 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues…' ;

Pour obtenir des délais sur le fondement de l’article 1343-5 nouveau du code civil (article 1244-1 ancien), le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés et payer les charges courantes ;

M. X ne justifie pas avoir effectué de versements depuis août 2019 ; de plus, il ne justifie pas de sa situation financière actuelle et de ses difficultés alléguées, ne produisant que des pièces datant de 2017 (avis d’imposition 2016, bulletins de paye de juin à août 2017, allocation enfant handicapé 2017) ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. X et il y a lieu de le débouter de cette demande ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

- condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- condamné M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y X aux dépens avec distraction,

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne M. Y X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Saint-Quentin sise 140/146 rue Danielle Casanova 93200 Saint-Denis :

- la somme de 23.742,01 €, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2013 (solde créditeur de 402,03 € inclus) et le 1er octobre 2021 (appel 4ème trimestre 2021 et appel créance irrecouvrable inclus), augmentée des intérêts légaux sur la somme de 14.722,76 € à compter du 27 mai 2015 et à compter du 15 octobre 2021 pour le surplus,

- la somme de 60 €, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, impayés entre le 1er janvier 2013 et le 1er octobre 2021 ;

Déboute M. Y X de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. Y X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Clos Saint-Quentin sise 140/146 rue Danielle Casanova 93200 Saint-Denis la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT