ARRET N°551

N° RG 20/00996 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GAAY

S.C.I. BITS

C/

X

S.A. GIMMO II

S.A.R.L. FREDIMMO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 08 DECEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/00996 – N° Portalis DBV5-V-B7E-GAAY

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 14 avril 2020 rendue par le Président du TJ de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

S.C.I. BITS

[…], […]

[…]

ayant pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN
- BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS, substituée à l’audience par M^e Anne-Sophie LAPENNE, avocat au barreau de POITIERS

INTIME :

S.A.R.L. FREDIMMO

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e François DRAGEON avocat au barreau de La Rochelle-Rochelle, substitué à l’audience par M^e CIBOT-DEGOMMIER, avocat au barreau de La Rochelle-Rochefort

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur A X

né le […] à

[…]

[…]

assignation valant acte d’appel provoqué en date du 22/07/2020

S.A. GIMMO II

Chaussée de Dinant, 1073

[…]

[…]

assignation valant acte d’appel provoqué en date du 22/07/2020

ayant tous les deux pour avocat M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU – BACLE[…] BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS, substituée à l’audience par M^e Anne-Sophie LAPENNE, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2020, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me B C,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me B C,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par exploit d’huissier des 28 octobre 2019 et 20 novembre 2019, la S.C.I. BITS, la SA GIMMO II et M. X ont respectivement assigné la S.A.R.L. FREDIMMO devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Ils exposaient que le projet de la S.A.R.L. FREDIMMO porte sur la création de trois maisons comportant chacune un étage dont les vues donnent directement sur leurs parcelles.

Ils estimaient que cette situation est à l’origine d’un préjudice et que la valeur vénale de leurs propriétés s’en retrouve immanquablement affectée.

Ils considéraient que si les constructions projetées venaient à être achevées, ils seraient légitimes à solliciter l’indemnisation du préjudice subi et ceci sur le fondement de la théorie des troubles de voisinage.

En l’état, avant toute procédure au fond, les requérants entendent faire constater les préjudices subis et faire évaluer la perte de valeur de leurs biens au cours d’opérations d’expertise judiciaires menées au contradictoire de la S.A.R.L. FREDIMMO.

Par conclusions ultérieures, la S.C.I. BITS sollicitait que soit ordonnée l’interruption des travaux de construction de la maison dénommée « habitation n°3 », en ce qui concerne notamment la création de l’étage et l’ouverture d’une fenêtre créant une vue plongeante sur sa propriété.

La S.A.R.L. FREDIMMO concluait à l’irrecevabilité des demandes de la S.C.I. BITS ainsi qu’au débouté des demandes de l’ensemble des requérants.

A titre reconventionnel, elle sollicitait la condamnation de la S.C.I. BITS à lui laisser le libre accès à sa propriété, sous astreinte de 5.000 euros par refus opposé et constaté par huissier, 10 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, aux fins de permettre à la S.A.R.L. FREDIMMO d’achever les travaux sur son immeuble notamment les travaux d’enduisage et de peinture et de finition de la façade donnant sur le fonds de la société S.C.I. BITS, et se réserver le contentieux de la liquidation de l’astreinte.

Elle demandait enfin la condamnation de M. X, de la S.C.I. BITS et de la SA GIMMO IL chacun à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Concernant la demande de la S.C.I. BITS tendant à la suspension des travaux, la S.A.R.L. FREDIMMO considérait qu’elle ne démontre pas de trouble manifestement illicite, le trouble anormal de voisinage relevant du juge du fond, ni de dommage imminent, l’immeuble étant pratiquement achevé.

Concernant sa propre demande reconventionnelle, la défenderesse s’estime fondée en droit à demander l’accès à la propriété de la S.C.I. BITS afin de terminer les travaux d’enduisage, en raison de l’existence d’une servitude de tour d’échelle.

M. X, la SA GIMMO IL et la S.C.I. BITS répliquaient en sollicitant la condamnation de la S.A.R.L. FREDIMMO à leur verser la somme de 1.000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.C.I. BITS demandait qu’il soit pris acte du fait qu’elle accepte de laisser à la S.A.R.L. FREDIMMO le libre accès à sa propriété aux fins de permettre à cette dernière d’achever les travaux

sur son immeuble, notamment les travaux d’enduisage, de peinture et finition de la façade.

Elle sollicitait également l’extension de la mission de l’expert visant à mesurer la distance séparant sa propriété et le mur construit par la S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative, au motif que l’interdiction d’avoir une vie directe à moins de 190 centimètres du terrain voisin n’est pas respectée.

Par ordonnance de référé contradictoire en date du 14/04/2020, le président du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE a statué comme suit:

'Ordonnons la jonction des dossiers 19/00421, 19/00422 et 19/00467 ;

Déclarons irrecevable la S.C.I. BITS quant à l’ensemble de ses demandes ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

Z D

La Grande Tuilerie

[…]

Tél : 05.49.69.12.21 Fax : 01.48.56.61.58

Mèl : Z-tessier@wanadoo.fr

ayant pour mission de :

* Se rendre sur place et convoquer les parties au […] à […] et […] à la Flotte;

* Se faire communiquer tous documents et pièces qu’íl estimera utiles à l’accomplissement de ses missions et entendre les parties ;

* Visiter et décrire la configuration des lieux ;

* Donner son avis sur l’existence de troubles subis par la société GIMMO IL et par M. X au droit de sa propriété du fait du projet de construction réalisé pour le compte de la S.A.R.L. FREDIMMO

* Déterminer la perte de valeur subie par l’immeuble de la société GIMMO IL et M. X du fait de l’édification des maisons litigieuses par la S.A.R.L. FREDIMMO ;

* Donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires pour permettre la cessation des nuisances subies par la société GIMMO IL et M. X et donner son avis sur 1es devis produits à cette fin

Disons que l’expert devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations;

Disons que l’expert déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE dans le délai de huit mois à compter de l’avis de consignation , sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle; Disons que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise;

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du Code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents; Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du Code de procédure civile;

Fixons à la somme de 4.000 Euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée à hauteur de 2.000 euros par M. X et à hauteur de 2.000 euros par la société GIMMO IL entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal dans le délai de huit semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet;

Déboutons les parties de leurs plus amples demandes ;

Laissons à la charge de chacune des parties ses propres dépens ainsi que les frais irrépétibles exposés pour son propre compte.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— la S.C.I. BITS ne justifie pas de son titre de propriété, dans la mesure ou elle ne produit qu’une attestation d’un cabinet d’expertise comptable. Ses demandes sont irrecevables pour défaut de qualité à agir.

— sur la demande d’expertise, le projet de la S.A.R.L. FREDIMMO porte sur la création de trois maisons comportant chacune un étage; que compte tenu de la figuration des parcelles, ces maisons sont susceptibles de présenter des vues donnant directement sur les parcelles des requérants.

L’achèvement des constructions projetées pourrait être à l’origine d’un litige entre les différentes parties.

M. X et la SA GIMMO II justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire dans le but de constater leurs préjudices subis ainsi que d’évaluer la perte de valeur de leurs biens.

LA COUR

Vu l’appel en date du 02/06/2020 interjeté par la société S.C.I. BITS en ce qu’elle a été déclarée irrecevable la S.C.I. BITS quant à l’ensemble de ses demandes.

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20/08/2020, la société S.C.I. BITS a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 145 du Code de procédure civile

Vu l’article 563 du Code de procédure civile

Confirmer l’ordonnance rendue le 14 avril 2020 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu’elle a :

- Ordonné la jonction des dossiers 19/00421, 19/00422 et 19/00467

- Ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Z D en qualité d’expertjudiciaire.

Confirmer le contenu des missions confiées à l’expert judiciaire

Constater que la S.C.I. BITS justifie de sa qualité de propriétaire de la parcelle AE n°166 et de sa qualité à agir à l’encontre de la S.A.R.L. FREDIMMO

Réformer l’ordonnance du 14 avril 2020 en ce qu’elle a déclaré la S.C.I. BITS quant à l’ensemble de ses demandes

Statuant de nouveau

Dire que les mesures d’expertise judiciaire confiées à Z D se dérouleront au contradictoire de la S.C.I. BITS

Confier à l’expert judiciaire la mission suivante :

- Mesurer la distance séparant la propriété de la société BITS et le mur construit par la S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative

Condamner la S.A.R.L. FREDIMMO à verser la somme de 1.000 € à la S.C.I. BITS au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, la société S.C.I. BITS soutient notamment que:

— il y a lieu à expertise dès lors que l’édification d’un immeuble même conforme aux prescriptions d’un permis de construire peut faire l’objet d’un recours en indemnisation voire en démolition dès lors que la nouvelle construction est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

— les immeubles construits pour le compte de la S.A.R.L. FREDIMMO se situent à proximité des propriétés respectives de la S.C.I. BITS, de M. X et de la SA GIMMO IL.

Les futures maisons sont susceptibles de présenter des vues donnant directement sur les parcelles des requérants.

— la S.C.I. BITS communique les actes notariés qu’elle n’était pas parvenue à se procurer en temps utile au cours de la procédure en référé.

La S.C.I. BITS a fait l’acquisition du terrain litigieux situé au […] auprès de son gérant, M. Y. Elle est propriétaire de la parcelle cadastrée […] aux parcelles […] et n°165 sur lesquelles la S.A.R.L. FREDIMMO a implanté son projet. Sa qualité à agir est établie.

— la S.C.I. BITS est particulièrement affectée par le projet de la S.A.R.L. FREDIMMO dont le projet se situe à proximité immédiate de son terrain, la troisième maison litigieuse est destinée à être bâtie en limite séparative, avec un étage comportant plusieurs fenêtres.

— la valeur vénale de la propriété de l’appelante s’en retrouvera nécessairement affectée de telle sorte qu’elle bénéficie d’un intérêt légitime à solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

— s’il résulte des articles 678 et suivant du code civil que la S.A.R.L. FREDIMMO ne peut avoir de vue directe à moins de 190 centimètres du terrain voisin, cette distance se mesurant « depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait […] jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés', cette prescription n’est pas respectée puisque le mur de la maison litigieuse se situant en limite de propriété.

Il convient d’étendre les missions de l’expert judiciaire au mesurage de la distance séparant la propriété de la société BITS et le mur construit par la S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative.

— les autorisations d’urbanisme sont toujours délivrées sous réserve des droits des tiers.

— le fait que la S.C.I. BITS ait fait l’acquisition de son immeuble par acte du 10 septembre 2018, soit à une date postérieure à l’obtention du permis de construire est inopérant. En effet, les troubles allégués se sont matériellement concrétisés lors de l’édification des immeubles litigieux dans le courant de l’année 2019.

En outre, la S.C.I. BITS a fait l’acquisition du bien auprès de son propre gérant, M. Y, qui en était devenu propriétaire en 2004.

— il n’y a pas lieu, au stade de la procédure en référé, de tirer argument du fait que la S.C.I. BITS ne parviendrait pas à caractériser l’existence d’un trouble anormal du voisinage.

— la S.A.R.L. FREDIMMO a pour le moins reconnu que son projet était susceptible de causer des nuisances à ses voisins selon mail du 11 octobre 2019.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions valant appel incident en date du 22/07/2020, la société S.A.R.L. FREDIMMO a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 145 et 809 du Code de Procédure Civile,

Vu la servitude de tour d’échelle,

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté la société S.C.I. B.I.T.S. de toutes ses demandes, fins et moyens,

Infirmant la décision pour le surplus,

Débouter M. A X, et la société SA GIMMO IL de toutes leurs demandes, fins et moyens et les y dire mal fondés.

Condamner M. A X, la société S.C.I. B.I.T.S. et la société SA GIMMO IL chacun, à payer à la société S.A.R.L. FREDIMMO la somme de 2.000,00 €uros au titre et en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.'

A l’appui de ses prétentions, la société S.A.R.L. FREDIMMO soutient notamment que :

— au regard du plan, la propriété de la SA GIMMO IL n’est pas contiguë de celle de la S.A.R.L. FREDIMMO, ce qui rend ses allégations de trouble de voisinage très suspecte.

— la société S.A.R.L. FREDIMMO a déposé et obtenu un permis de construire respectueux des préconisations du POS, le 6 mars 2017, qu’aucune des demanderesses n’a jugé utile de critiquer. La

volonté des communes et de la communauté de commune est justement de permettre plus de densification en centres villages.

Le trouble anormal du voisinage doit s’apprécier dans le cadre d’un permis obtenu et purgé de tous recours.

— les pièces versées par M. X ne démontrent aucunement un quelconque trouble anormal de voisinage : perte de luminosité, perte d’ensoleillement, etc…

Les vues dont il est fait état respectent la distance réglementaire de 3 mètres et font suite à des vues qui préexistaient dans l’ancien bâti, situé en centre bourg.

— s’agissant de la SA GIMMO II, le fond de M. X s’intercalle.

— s’agissant de la société S.C.I. BITS, les pièces versées ne démontrent aucunement un quelconque trouble anormal de voisinage et une seule vue donne sur son terrain et est indirecte.

La localisation de la piscine BITS est erronée.

— la société S.C.I. B.I.TS a fait l’acquisition de son immeuble par acte en date du 10 septembre 2018, soit postérieurement à l’obtention du permis de construire, le 6 mars 2017.

Elle est spécialement mal fondée à prétendre à un trouble anormal de voisinage qui, s’il était avéré (ce qui est radicalement contesté) préexistait à son achat de telle manière qu’elle est mal fondée à tenter de s’en prévaloir.

— les trois propriétaires requérants entendent privatiser l’espace communal et ne supportent pas l’idée d’avoir des voisins.

Ils ne démontrent aucunement le principe d’un trouble anormal de voisinage, ni leur motif légitime de conserver ou d’établir une preuve avant tout procès.

— ils tentent par contre de faire pression sur la société S.A.R.L. FREDIMMO, et la mission confiée à l’expert est destinée à consacrer l’existence d’un litige et sa solution, le juge étant instrumentalisé.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20/08/2020, M. A X a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 145 du Code de procédure civile

Confirmer l’ordonnance rendue le 14 avril 2020 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu’elle a :

- Ordonné la jonction des dossiers 19/00421, 19/00422 et 19/00467

- Ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Z D en qualité d’expert

judiciaire.

Confirmer le contenu des missions confiées à l’expert judiciaire

Constater que la S.C.I. BITS justifie de sa qualité de propriétaire de la parcelle AE n°166 et de sa qualité à agir à l’encontre de la S.A.R.L. FREDIMMO

Réformer l’ordonnance du 14 avril 2020 en ce qu’elle a déclaré la S.C.I. BITS quant à l’ensemble de ses demandes

Statuant de nouveau

Dire que les mesures d’expertise judiciaire confiées à Z D se dérouleront au contradictoire de la S.C.I. BITS

Confier à l’expert judiciaire la mission suivante :

- Mesurer la distance séparant la propriété de la société BITS et le mur construit par la S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative

Condamner la S.A.R.L. FREDIMMO à verser à M. X la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, M. A X soutient notamment que:

— M. X est propriétaire de terrains cadastrés AE 604 et AE 603 (en copropriété) sur la […].

— les immeubles construits pour le compte de la S.A.R.L. FREDIMMO se situent à proximité des propriétés respectives de la S.C.I. BITS, de M. X et de la SA GIMMO II.

Les futures maisons sont susceptibles de présenter des vues donnant directement sur les parcelles des requérants et l’achèvement des travaux portera ainsi atteinte à la valeur des biens de la S.C.I. BITS, de M. X et de la société GIMMO II.

— ils disposent incontestablement d’un motif légitime au sens de l’article 145 du Code de procédure civile à voir ordonner la désignation d’un expert judiciaire dans le but de constater la réalité de leurs préjudices et d’évaluer la perte de valeurs de leurs biens.

— la problèmatique du trouble anormal du voisinage relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond.

Or, aucune action indemnitaire au fond n’est susceptible de prospérer sur le fondement des troubles anormaux du voisinage en l’absence de mesures et d’évaluation des préjudices subis, d’où l’intérêt de l’expertise sollicitée.

— dans le cadre d’un mail envoyé à M. X le 16 octobre 2019, la S.A.R.L. FREDIMMO a reconnu que son projet était susceptible de provoquer des nuisances au voisinage.

Si ce projet est effectivement implanté en zone urbanisée, aucun des bâtiments existants ne disposait de la moindre vue sur le terrain de M. X.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 20/08/2020, la société SA GIMMO II a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 145 du Code de procédure civile

Confirmer l’ordonnance rendue le 14 avril 2020 par le juge des référés du Tribunal judiciaire de LA ROCHELLE en ce qu’elle a :

- Ordonné la jonction des dossiers 19/00421, 19/00422 et 19/00467

- Ordonné une mesure d’expertise judiciaire et désigné Z D en qualité d’expert judiciaire.

Confirmer le contenu des missions confiées à l’expert judiciaire

Constater que la S.C.I. BITS justifie de sa qualité de propriétaire de la parcelle AE n°166 et de sa qualité à agir à l’encontre de la S.A.R.L. FREDIMMO

Réformer l’ordonnance du 14 avril 2020 en ce qu’elle a déclaré la S.C.I. BITS quant à l’ensemble de ses demandes

Statuant de nouveau

Dire que les mesures d’expertise judiciaire confiées à Z D se dérouleront au contradictoire de la S.C.I. BITS

Confier à l’expert judiciaire la mission suivante :

- Mesurer la distance séparant la propriété de la société BITS et le mur construit par la S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative

Condamner la S.A.R.L. FREDIMMO à verser la SA GIMMO II la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, la société SA GIMMO II soutient notamment que :

— elle est propriétaire d’un terrain cadastré […] situé au […].

— avant la mise en oeuvre du dit projet, les parcelles AE 164 et AE 165 ne comportaient qu’une simple maison d’habitation, un garage, des abris et des murs de clôture qui ont été démolis.

— la configuration du voisinage est désormais gravement altérée dans la mesure où le projet de la S.A.R.L. FREDIMMO porte sur la création de trois maisons comportant chacune un étage dont les vues donnent directement sur les parcelles voisines en ce compris celle de la SA GIMMO II.

— elle subit incontestablement un trouble et est légitime à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, au contradictoire de la S.A.R.L. FREDIMMO.

— il n’est pas demandé, en l’état, de statuer sur un éventuel trouble anormal de voisinage.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26/10/2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La jonction de procédure prononcée par le juge des référés ne fait pas l’objet de contestations de la part des parties et la cour statuera dans les limites de l’appel.

Sur la recevabilité de la demande de la S.C.I. BITS et la légitimité de la mesure d’expertise:

L’article 145 du code de procédure civile dispose que 's’il existe un motif légitime de conserver ou détablir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’article 146 du code de procédure civile précise qu’une 'mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve'.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que 'constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

Dans le cas particulier de la demande d’expertise judiciaire formée en procédure de référé, il appartient aux demandeurs de démontrer le légitime motif de leur action qui ne doit pas être manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, la société S.C.I. BITS verse aux débats devant la cour d’appel un acte authentique en date du 17 septembre 2018 aux termes duquel elle a fait l’acquisition de la parcelle située au […], auprès de M. Y, par ailleurs gérant de la S.C.I. et propriétaire du bien depuis 2004.

Le fait que cette acquisition soit postérieure à la délivrance du permis de construire accordé le 6 mars 2017 est sans incidence sur son intérêt à agir, étant relevé que les opérations de constructions se poursuivent depuis 2019.

Le projet de la S.A.R.L. FREDIMMO porte sur la création de trois maisons comportant chacune un étage. Compte tenu de la configuration topographique des diverses parcelles, ces maisons sont susceptibles de présenter des vues donnant directement sur les parcelles de M. A X, de la SA GIMMO II et de la S.C.I. BITS, cela même en l’absence de contiguïté.

Il est rappelé que les autorisations d’urbanisme accordées, telles qu’un permis de construire, le sont nécessairement sous la réserve du droit des tiers.

En sa qualité de propriétaire d’une parcelle située à proximité des propriétés de la S.A.R.L. FREDIMMO, elle justifie d’un intérêt légitime à agir en référé.

Au regard de la configuration des lieux, la société S.C.I. BITS, tout comme M. A X et la SA GIMMO II, justifient d’un motif légitime à solliciter l’organisation d’une expertise judiciaire, afin de constater la réalité et l’étendue des préjudices effectivement subis au regard de chaque situation, et d’évaluer la perte de valeur des divers biens en cause.

Il y a lieu de réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes de la société S.C.I. BITS et de dire que les mesures d’expertise judiciaire confiées à Z D se dérouleront au contradictoire de la S.C.I. BITS.

Il n’est nullement établi qu’une procédure ultérieure soit manifestement vouée à l’échec, étant rappelé que l’appréciation de troubles anormaux de voisinage relève de la compétence du juge du fond.

En conséquence, le principe de la mesure d’expertise, la mission confiée à l’expert et le choix de celui-ci seront confirmés, tels que prescrits par le premier juge.

Par contre, il convient de vérifier contradictoirement que les dispositions des articles 678 et suivants du code civil sont respectées.

En ce sens, il sera fait droit à la demande de la société S.C.I. BITS d’extension de la mission de l’expert judiciaire qui procédera, lui-même ou avec le concours de tout sapiteur, au mesurage de la distance séparant la propriété de la société BITS et le mur construit par la S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative, sans qu’il soit justifié du versement d’autres provisions.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, né de la défaillance de l’appelante à justifier en première instance de sa qualité de propriétaire, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la société S.C.I. BITS.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable, compte tenu des décisions ici rendues, de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, l’ordonnance étant confirmée sur ce point, s’agissant des frais de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevable la société S.C.I. BITS quant à l’ensemble de ses demandes.

Statuant à nouveau sur ce point,

DÉCLARE la société SCI BITS recevable en sa demande d’extension à sa personne des opérations d’expertise ordonnées par le juge des référés du tribunal judiciaire de La Rochelle le 14 avril 2020

DIT que ces opérations d’expertises, confiées à M. Z se dérouleront au contradictoire de la société S.C.I. BITS

Y ajoutant,

DIT que l’expert aura en outre mission de procéder, lui-même ou avec le concours de tout sapiteur, au mesurage de la distance séparant la propriété de la société S.C.I. BITS et le mur construit par la société S.A.R.L. FREDIMMO en limite séparative

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

DIT chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la société SCI BITS aux dépens d’appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,