ARRET N°559

N° RG 18/02737 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FRI7

X

X

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/02737 – N° Portalis DBV5-V-B7C-FRI7

Décision déférée à la Cour : jugement du 22 juin 2018 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur H-I X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame B X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Pierre SARFATY de la SELARL SARFATY ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINTES

INTIME :

Monsieur C Z

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 31 juillet 1998, les époux H-I X et B D ont acquis de la société Les Vieilles Bâtisses la propriété d’une maison d’habitation située […] à Saujon (Charente-Maritime), cadastrée section […] et 481. Les travaux de réhabilitation du bien ont été achevés le 10 mars 2007.

Par acte du 13 juillet 2007, ils ont vendu ce bien à C Z, au prix de 220.000 €.

Sur la demande de C Z ayant fait état de désordres affectant le bien, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saintes a par ordonnance du 1^er octobre 2013 commis F A en qualité d’expert. Le magistrat chargé du contrôle des expertises a par ordonnances des 6 février et 28 novembre 2014 étendu la mission d’expertise. Le rapport d’expertise est en date du 5 août 2016.

Par acte du 26 décembre 2016, C Z a fait assigner les époux H-I X et B D devant le tribunal de grande instance de Saintes. Il a, au visa des articles 1134, 1147, 1792, 1792-1, 1792-2, 1641 et suivants du code civil, sur le fondement tant de la responsabilité décennale, de celle contractuelle des constructeurs que de la garantie des vices cachés, demandé de les condamner à leur payer à titre de dommages et intérêts les sommes de :

— travaux de réfection 86.265,89 €,

— préjudice de jouissance 23.793,11 € (montant à actualiser) ;

— préjudice financier 4.500,00 € (relogement durant les travaux)

— frais de déménagement 2.335,20 €

. Location de garde meubles 1.059,30 €

Par jugement contradictoire du 22 juin 2018, le tribunal de grande instance de Saintes a statué en ces termes :

'Vu le rapport d’expertise judiciaire en date du 5 août 2016,

DIT que l’immeuble situé […] à SAUION, […] et 481 acquis par Monsieur C Z auprès des époux X le 13 juillet 2007 est affecté de désordres qui le rendent impropre à sa destination et relèvent de la garantie décennale due par le vendeur.

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur C Z les sommes de :

. SOIXANTE DEUX MILLE NEUF CENT DEUX EUROS QUATRE VINGT TROIS CENTIMES (62 902, 83 €) représentant le montant des travaux de reprise des dits désordres

. CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS (5 500 €) au titre du préjudice de jouissance subi et à subir du fait des travaux à réaliser

. DEUX MILLE EUROS (2 000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes

CONDAMNE solidairement Monsieur et Madame X aux dépens de l’instance'.

Il a considéré que seuls 7 des 15 désodres relevés par l’expert étaient de nature décennale et obligeaient les vendeurs, en leur qualité de constructeurs, à les garantir.

Par déclaration reçue au greffe le 22 août 2018, les époux H-I X et B D ont interjeté appel. Il y a été précisé : 'Appel partiel : Monsieur et Madame H-I X font griefs au jugement : – DIT que l’immeuble situé […] à SAUJON, […] et 481 acquis par Monsieur C Z auprès des époux X le 13 juillet 2007 est affecté de désordres qui le rendent impropre à sa destination et relèvent de la garantie décennale due par le vendeur. – CONDAMNE en conséquence et solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur C Z la somme de : o SOIXANTE DEUX MILLE NEUF CENT DEUX EUROS QUATRE VINGT TROIS CENTIMES (62.902,83 €) représentant le montant des travaux de reprise des désordres. Monsieur et Madame H-I X demandent la réformation des points de l’Expert (points 1, 7, 10, 12 et 14). Point 1/ que la stagnation de l’humidité sous forme liquide ou gazeuse dans et sous les joints du carrelage conduits à la détérioration du support et de l’atmosphère de l’habitation et donc à la détérioration de l’état sanitaire de ladite habitation. Il ajoute que l’origine de ce désordre est une non-façon lors de la pose par absence d’isolation du sol et que ce désordre est de nature à affecter la viabilité de l’habitation c’est-à-dire qu’il rend l’immeuble impropre à sa destination. Point 7/ que le fait que les enduits anciens des murs de la partie sous les combles n’adhèrent pas bien sur leur support provient d’une non-façon de Monsieur X mais ne constitue pas un désordre de nature à atteindre la solidité de l’ouvrage ou à sa destination. Point 10/ que l’absence de ventilation que ce soit en partie basse ou en partie haute du bardage côté jardin provient d’une malfaçon de la pose non conforme aux règles de l’art (D.T U NF P 65-2010-1 paragraphes 6.1.2, 6.2.2.5 et 6.2.2.5.1) et constitue un désordre affectant inexorablement la destination de l’ouvrage puisque le bardage est un élément d’équipement assurant la viabilité de l’ouvrage en ce qu’il permet l’étanchéité à l’eau et au gaz (air et vapeur d’eau). Point 12/ que l’absence d’espace suffisant entre les lames et la terrasse et l’absence de ventilation sous la terrasse proviennent d’une mauvaise exécution et entraînent un pourrissement qui constitue une atteinte à la solidité de l’ouvrage. Il s’agit donc d’un désordre relevant de la garantie décennale (civ. 3^e 7 novembre 2012 n° 2012 11-25370). Point 14/ que les désordres affectant la porte de garage ont pour origine la fourniture d’une menuiserie en aluminium peint de mauvaise qualité et la pose défectueuse de joint dans un matériau incompatible et portent atteinte à la solidité de l’ouvrage en empêchant le clos de cet endroit'.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2019, ils ont demandé de :

'Vu l’article 901 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée,

Vu la doctrine citée,

Vu les dires annexés au rapport d’expertise du 1^er octobre 2013,

Vu le rapport de Monsieur Y

DECLARER recevable et bienfondé l’appel des époux X.

Par conséquent,

DEBOUTER Monsieur Z de ses demandes, fins et conclusions.

REFORMER le jugement le 22 juin 2018 (Minute n°2018/151) par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

CONSTATER que les prétendus désordres invoqués ne sont pas de nature décennale, ni ne constituent de vices cachés.

DIIE ET JUGER que Monsieur Z n’est pas fondé dans ses demandes.

CONDAMNER Monsieur Z au paiement de la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER Monsieur Z au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile'.

Se fondant pour partie sur les termes d’une expertise qu’ils ont fait postérieurement réaliser unilatéralement, ils ont soutenu que les désordres qu’ils devaient indemniser (carrelage du rez-de chaussée, plancher, doublage des murs des chambres, charpente, couverture, bardage, terrasse) n’avaient pas de caractère décennal, que les DTU auxquels l’expert avait fait référence n’avaient pas un caractère contraignant, que le défaut de remplacement de poutres de linteau du garage, non-façon, ne pouvait leur être imputé en l’absence de marché entre les parties.

Selon eux, les désordres affectant les plinthes, les linteaux, la porte extérieure, la salle de bains et les

combles n’étaient pas susceptibles d’engager la responsabilité de droit commun des constructeurs.

Ils ont contesté tout trouble de jouissance, le bien n’ayant cessé d’être occupé, ainsi que tout préjudice annexe indemnisable.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 juillet 2020, C Z a demandé de :

'REVOQUER l’ordonnance de clôture du 5 mars 2020,

Rejetant toutes Conclusions contraires comme injustes ou non fondées,

Vu les dispositions des articles 1134, 1147 anciens du Code Civil, 1792, 1792-1, 1792-2, 1641 et suivants du Code civil,

Vu l’acquisition du bien immeuble sis SAUJON en date du 13 juillet 2007,

Vu le rapport de l’Expert,

Homologuer le rapport déposé par Monsieur A,

Vu les désordres affectant l’ensemble du bien immeuble de Monsieur Z,

Vu la qualité de constructeur/vendeur des époux X

CONFIRMER le Jugement de première instance en ce qu’il a retenu la responsabilité décennale des époux X s’agissant des désordres affectants:

- le carrelage du rez-de-chaussée,

- les combles et la couverture,

- le bardage,

- la terrasse,

- la porte de garage.

CONFIRMER le Jugement de première instance en ce qu’il a condamné les époux X au paiement d’une somme de 62.902,83 € TTC,

DIRE ET JUGER que la somme de 62.902,83 € TTC sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction valeur à août 2016 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

CONFIRMER le Jugement de première instance qui a débouté les époux X de leur demande de paiement dirigée contre Monsieur Z à hauteur de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Au surplus, y ajoutant,REFORMER le Jugement de première instance,

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que la responsabilité des époux X est engagée sur le fondement de la responsabilité de droit commun des constructeurs, eu égard à la qualité de constructeur/vendeur des époux X et subsidiairement sur la garantie des vices cachés,

CONDAMNER les époux X au titre des désordres affectant l’étage de l’habitation (grincement du plancher, tuilage du plancher, défaut d’étanchéité à l’air) au paiement d’une somme de 23.363,06 € avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction valeur à août 2016 jusqu’à la date de la décision à intervenir,

CONDAMNER les époux X au paiement d’une somme de 27.362,09 € arrêtée à la date du mois de février 2019 au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNER les époux X au paiement d’une somme de 4.500 € au titre du préjudice financier (coût de relogement durant la durée des travaux),

CONDAMNER les époux X au paiement d’une somme de 2.335,20 € au titre des frais de déménagement,

CONDAMNER les époux X au paiement d’une somme de 6.059,30 € au titre de location d’un garde-meubles,

CONDAMNER les époux X au paiement d’une somme de 669,43 € au titre du coût des Procès-Verbaux de constat d’Huissier de Justice,

DEBOUTER les époux X de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les époux X à payer à Monsieur Z la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance'.

Il a maintenu qu’étaient de nature décennale les désordres affectant le carrelage du rez-de chaussée (humidité), le plancher (grincement, tuilage et défaut d’horizontalité), les chambres (liaison des plaques de plâtre), la charpente (fléchissement, dissymétrie des pannes, humidité), la toiture (noircissement des tuiles), le bardage (absence de pare-pluie et de ventilation), la terrasse (pourrissement de certaines lames), le garage (linteau de baie, corrosion des rails).

Selon lui, les désordres affectant les plinthes (vide sous celles-ci), le linteau extérieur côté jardin (vrillé), la porte d’entrée (défaut de jointoiement), les combles (mauvaise adhérence de l’enduit) engageaient la responsabilité de droit commun des constructeurs.

Il a actualisé ses demandes indemnitaires.

Une première ordonnance de clôture est du 5 mars 2020. L’affaire devait être appelée à l’audience du 7 mai suivant.

A raison de la crise sanitaire liée au covid-19, l’affaire a été renvoyée devant le conseiller de la mise en état aux fins de refixation dans les meilleurs délais.

L’ordonnance de clôture a postérieurement été révoquée et la procédure clôturée au 3 septembre 2020. L’affaire a été rappelée à l’audience du 5 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

[…]

1 – descriptif

L’expert a décrit en page 10 à 24 les désordres affectant le bien :

I . Désordres allégués au rez de chaussée

Le carrelage et les joints

J’ai bien constaté des traces plus foncées à l’endroit des joints.

J’ai aussi constaté que les carreaux situés le long du mur mitoyen sonnaient creux, ce qui signifie qu’ils n’étaient pas parfaitement adhérents à la chape.

L’examen visuel et sonore révèle donc la présence de dégradations dues à l’humidité.

[…]

Mesures par capacitance

[…]

Les mesures révèlent un taux d’humidité important dans les joints correspondant à un peu moins de 8 % de la masse du matériau considéré…

Taux

En revanche, les mesures effectuées sous les carreaux révèlent un taux d’humidité normal, inférieur à 2,5 %.

Mesures entre 20 et 30 cm :

[…]

Les mesures révèlent qu les taux d’humidité sont très faibles en sous-sol (environ 1 % d’humidité par rapport à1a masse du matériau).

Mesures par résistance

[…]

Mesures effectuées avec l’appareil à pointes.

[…]J’ai relevé un taux d’humidité absolu faible, car égal à 27 % en masse.

Mesures effectuées avec l’appareil à électrodes :

[…]

J’ai mesuré un taux d’humidité normal, à 18,6 %.

Le désordre consiste en de l’humidité au sein des joints et en surface des carreaux à certaines périodes de l’année, surtout en période chaudes et humides (voir infra: mission 5).

II. Désordres allégués à l’étage

II.A Le plancher

II.A.1. Grincement du plancher

J’ai bien constaté, le jour de l’expertise, que 1'ensemble du plancher craquait très fortement lors de la déambulation des personnes.

Du reste, ces craquements provenant du plancher n’ont pas été contestés les parties lors des quatre réunions d’expertise.

Il s’agit d’un désordre.

II.A.2. Tuilage du plancher

J’ai constaté à l’examen visuel que le phénomène de tuilage du plancher est avéré.

[…]

La tolérance est de 1 mm sous la lame de bord à bord.

J’ai mesuré un dénivelé de 5 mm par lame en moyenne. Il s’agit donc d’un désordre.

II.A.3. Défaut d’horizontalité du parquet

J’ai constaté un défaut important d’horizontalité du parquet sur l’ensemble de l’étage.

La pente excède les tolérances requises par les règles de l’art, notamment l’article 7.3 du DTU NF P 63-201… Il s’agit d’un désordre.

II.B. Le vide sous les plinthes

J’ai constaté que toutes les pièces de l’étage présentaient des vides sous les plinthes, d’une hauteur comprise entre 5 et 7 mm. Cette dimension importante des vides sous les plinthes dépasse les tolérances acceptables, il s’agit ainsi d’un désordre.

II.C. Désordres allégués dans les chambres

II.C.1. Désordres allégués dans la chambre, face à la cage d’escalier

L’interface entre les deux plaques de plâtre est ouverte sur toute sa hauteur….

Il n’a pas été posé de bande, ni de calicot pour ponter l’interface entre les plaques. Je n’ai pas mesuré de courant d’air à cet endroit, mais il n’y avait pas de vent ce jour-là.

L’absence de joint du matériau crée une fissure, laquelle est constitutive d’un désordre.

II.C.2. Désodres allégués dans les chambres, […]

Les joints entre les pierres et l’encadrement de baie sont légèrement friables. Il ne s’agit pas d’un désordre.

II.D. Désordres allégués dans la salle de bain

[…]

Il s’agit d’un désordre puisque des matériaux s’écoulent des murs.

III. Désordres allégués dans les combles

III.A. Pulvérisation du mur

La maçonnerie des murs du grenier présente des parties pulvérulentes. Il s’agit d’un désordre auquel il peut être remédié par la pose d’un enduit adapté.

[…]

[…]

J’ai constaté que les poutres étaient fléchies

J’ai constaté que l’une des plaques de contreplaqué placée en sous-face de l’isolation présentait des traces de moisissure.

La panne filante côté jardin m’a été présentée comme ayant des traces d’infiltration d’eau.

Au vu de la couleur des traces et de la nature sèche de la panne, je statuerai plutôt pour un défaut de nettoyage lors du scellement de la panne.

Cette doléance n’est donc pas constitutive d’un désordre.

J’ai constaté que la panne faîtière présentait un fléchissement.

[…]

Le fait que l’entraxe entre les pannes servant à soutenir la couverture soit asymétrique, alors que la couverture ne l’est pas, est de nature à créer des désordres en raison des contraintes inégales exercées sur la panne faîtière.

Cette asymétrie est constitutive d’un désordre.

[…]

Sur l’ensemble de la charpente, les désordres sont :

' Il existe des traces de moisissure sur des plaques de contreplaqué ;

' Asymétrie de l’entraxe des pannes ;

' Fléchissement des pannes, principalement de la panne faîtière.

IV. Désordres allégués à l’extérieur

IV A. Désordres allégués à l’extérieur

IV.A. La couverture

J’ai constaté que les tuiles de la couverture étaient fortement noircies, contrairement aux tuiles des couvertures voisines.

Cette constatation est révélatrice d’un manque de ventilation en sous-face de la partie noircie de la couverture. Il s’agit d’un désordres.

IV.B. Le mur pignon, côté ouest

L’extension maçonnée du pignon est visible car il n’y a pas eu d’enduit sur toute la surface du pignon. Les parties anciennes sont enduites, les autres définissants la surélévation sont laissées à pierre-vue.

Il ne s’agit pas, a priori, d'un désordre. Par ailleurs, l’absence d’enduit était visible lors de l’achat de l’immeuble.

IV.C. Les désordres allégués du côté du jardin

[…]

La bardage, directement cloué sur les poutres, est noirci.

Je constate également l’absence de pare-pluie en sous-face.

Le mur n’est pas protégé, le bardage n’est pas ventilé : L’ensemble ne peut que pourrir.

Il s’agit d’un désordre.

[…]

La poutre située au-dessus des baies vitrées et tenant lieu de linteau est vrillée.

Il s’agit d’un désordre.

Le bardage est également directement cloué sur la poutre, ce qui induit une absence de ventilation sur une face de la poutre.

IV.C.3. La terrasse

J’ai constaté que les lames de bois de la terrasse placées aux extrémités étaient pourries, certaines ne tenant plus en place.

J’ai également constaté que le reste des lames composant la terrasse présentait des signes de pourrissement.

Il s’agit d’un désordre situé sur l’ensemble des lames de la terrasse.

IV.D. le garage

[…]

Le linteau de la baie ouvrant sur le garage est formé de trois poutres et d’une planche de bois.

Effectivement les poutres n’étant pas jointives les unes par rapport aux autres.

Des morceaux de pierres se décrochent et tombent sur les poutres ou se glissent entre el1es.

Ceci constitue un désordre.

IV.D.2. Les glissières de la porte de garage

J’ai constaté que les joints à l’endroit des glissières de la porte de garage se désagrégeaient.

[…]

J’ai constaté des efflorescences de corrosion anormale sur les rails en aluminium des glissières du tablier de volet roulant.

Il s’agit d’une corrosion filiforme affectant l’aluminium peint.

Cette corrosion produit des efflorescences de sels d’aluminium de nature à ruiner les glissières. Par conséquent, il s’agit d’un désordre.

IV.E. La porte d’entrée

La doléance concerne le joint périphérique maçonné autour du dormant de la porte d’entrée.

Effectivement la maçonnerie de mortier comble l’espace entre le cadre dormant et les moellons sur le pourtour de la baie

En raison de la nature du mortier et celle des moellons, l’interface entre les deux matériaux n’est pas parfaitement jointive.

Il s’agit d’un désordre esthétique'.

2 – cause des désordres

L’expert judiciaire les a exposés en pages 26 à 47 de son rapport :

'I. Désordres situés au rez-de-chaussée

Le carrelage et les joints

[…]

L’origine du phénomène provient donc de la différence de température entre le sol, non isolé, d’une température moyenne constante et une humidité de l’air dont le point de rosée se trouve être à une température supérieure à celle de la surface du carrelage et de ses joints.

[…]

II. Désordres situées à l’étage

II.A Le plancher

II.1.A. Grincement du plancher

La plancher grince, dans l’ensemble de l’étage, lors de la déambulation des personnes car monsieur X n’a pas installé de bande résiliente.

[…]

Les lames sont ainsi posées directement sur le support en aggloméré d’une épaisseur de 20 mm (voir infra) et non clouées sur les lambourdes.

Mon avis est que le désordre que constitue le grincement provient d’une mauvaise exécution lors de la pose. A ce titre, le grincement constitue une gène du fait du bruit principalement la nuit.

[…]

II.A.2. Tuilage du plancher

[…]

Or, lors de la première réunion d’expertise… j’ai relevé les déclarations de monsieur X selon lesquelles les lames du parquet auraient été clouées sur des plaques d’aggloméré de 20 mm d’épaisseur, ces plaques étant posées à même les pannes (environ 10 cm d’épaisseur pour 22 Cm de hauteur) supportant l’étage avec un entraxe de 152 cm environ. Monsieur X a également déclaré l’absence de bande résiliente…

Ainsi posé, le plancher n’a pas été exécuté conformément aux stipulations des DTU par Monsieur X.

Il aurait fallu installer des lambourdes en guise de solives, puis des bandes résilientes sur chaque lambourde, puis clouer les lames en bois au niveau des parties jointives.

Le nouveau parquet doit donc être posé sur lambourdes conformément aux stipulations du DTU NF P 63-201-1 – Parquets – Pose des parquets à clouer'…

[…]

Ma réponse est que l’objet de ce désordre concerne la mauvaise exécution de la pose du parquet, laquelle mauvaise exécution a engendré des déformations importantes des lames de plancher.

II.A.3. Le défaut d’horizontalité du parquet

Le défaut d’horizontalité du parquet a pour origine la pose défectueuse des pannes qui soutiennent les panneaux d’agglomérés sur lesquels est posé le parquet.

[…]

II.B. le vide sous les plinthes

[…]

Le vide sous plinthe est la conséquence de la mauvaise exécution de pose des plinthes.

Comme les plinthes sont collées sur les plaques de plâtre constituant les cloisons, elles restent en place et ne suivent pas la prise d’assise du plancher.

[…]

II.C Désordres situés dans les chambres

II.C.1. Désordres situés dans la chambre, face à la cage d’escalier

[…]

L’absence de calicot a pour origine la pose d’éléments défectueux.

En effet, l’accolement de deux morceaux de plaque de plâtre ne comportant pas, chacune, de bord aminci susceptible de recevoir le jointoiement ad hoc.

[…]

II.D. Désordres situés dans la salle de bain

L’écoulement des matériaux entre le dormant et la maçonnerie provient d’une pose défectueuse des parements en plaque de plâtre en périphérie de la baie.

[…]

III. Désordres situés dans les combles

III.A. Pulvérisation du mur

Les enduits anciens des murs de la partie sous comble n’adhèrent pas bien sur leur support. Il en résulte des poussières et des gravats dispersés dans les combles.

Une bonne réfection de l’immeuble d’habitation aurait nécessité la pose d’un nouvel enduit, l’origine du désordre réside dans la non-façon de monsieur X.

[…]

[…]

[…], particulièrement la faîtière

Le fléchissement est le signe d’une surcharge pesant sur la charpente. Sous l’effet des contraintes, les poutres se cintrent.

[…]

Les désordres ont ainsi pour origine une non façon consistant en l’absence de calcul des charges de charpente.

[…]

III.B.2. Moisissures sur l’une des plaques de contreplaqué

Les moisissures à cet endroit sont le signe d’un apport d’eau anormal et donc de l’existence d’une fuite ainsi localisée.

[…]

Ce désordre provient d’une malfaçon lors de la pose de la couverture, il s’agit d’un défaut d’étancheité.

IV. Désordres situés à l’exétréieur

IV.A. La couverture

La couverture est réalisée par des tuiles canal grand-moules, posées directement sur les panneaux isolants de couverture.

L’espace sous les tuiles d’égout est comblé par de la mousse de polyuréthane, les tuiles de faitages sont scellées.

La couverture n’est donc pas ventilée, ce qui explique le noircissement des tuiles et induit le pourrissement inéluctable du support de couverture.

[…]

IV.B. Du côté jardin

[…]

[…]

Le bardage n’est pas ventilé et ne peut que se ruiner.

Le désordre provient d’une malfaçon lors de la pose, laquelle n’est pas conforme aux règles d el’art.

[…]

[…]

L’origine du désordre est une non-façon lors de la pose du linteau.

[…]

IV.B.3 La terrasse

Les lames de la terrasse présentent des signes de pourrissement car elles ne sont pas suffisamment espacées les unes des autres afin d’assurer une ventilation correcte du bois.

[…]

Le désordre provient d’une mauvaise exécution lors de la pose des lames de la terrasse.

[…]

[…]

[…]

[…]

L’origine du désordre réside dans une non-façon consistant en l’absence de remplacement des vieux bois composant les trois linteaux.

IV.C.2. Les glissières de la porte de garage.

Le désordre a pour double origine la fourniture d’une menuiserie en aluminium peint de mauvaise qualité, ainsi que la pose défectueuse de joints dans un matériau incompressible.

[…]

IV.D. La porte d’entrée

[…]

L’origine du désordre réside dans la fourniture de la porte et de sa menuiserie'.

3 – qualification des désordres

a – désordres de nature décennale

L’article 1792 du code civil dispose que 'tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination' et qu’une 'telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

1 – rapport d’expertise

L’expert a indiqué dans son rapport :

'I. Désordres situés au rez-de-chaussée

Le carrelage et les joints

[…]

… la nature des désordres implique que l’humidité, en provenance de la surface des carreaux, ne peut que s’infiltrer par les joints du carrelage et l’amener à se décoller de son support.

Par ailleurs, la stagnation de l’humidité, qu’elle soit sous forme liquide ou gazeuse dans et sous les joints, conduit à la détérioration du support et celle de l’atmosphère de 1'habitation et donc à la détérioration de l’état sanitaire de ladite habitation. Ce désordre est de nature à affecter la viabilité de l’habitation.

[…]

II. Désordres situées à l’étage

II.A Le plancher

II.1.A. Grincement du plancher

[…]

Ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il affecte l’ensemble de l’étage, notamment des zones où la déambulation est constante telles que le couloir.

II.A.2. Tuilage du plancher

[…]

… les désordres sont de nature à rendre dangereuse la déambulation dans l’ensemble de l’étage du fait d’un tuilage excessif des lames et d’une planéité imparfaite du parquet dans son ensemble'.

[…]

II.A.3. Le défaut d’horizontalité du parquet

[…]

Cette pente trop importante contribue à rendre la déambulation dangereuse sur l’ensemble de l’étage.

[…]

II.C Désordres situés dans les chambres

II.C.1. Désordres situés dans la chambre, face à la cage d’escalier

[…]

La perméabilité des joints constitue un désordre affectant l’étanchéité à l’air.

[…]

[…]

[…], particulièrement la faîtière

[…]

Les désordres affectant la charpente, absence de résistance au feu et surcharge, sont de nature à affecter le solidité de l’ouvrage.

[…]

III.B.2. Moisissures sur l’une des plaques de contrepalqué

[…]

Ce désordre provient d’une malfaçon lors de la pose de la couverture, il s’agit d’un défaut d’étanchéité.

IV. Désordres situés à l’exétréieur

IV.A. La couverture

[…]

Il s’agit d’une malfaçon qui affecte la solidité de l’ouvrage.

[…]

IV.B. Du côté jardin

[…]

[…]

Mon avis est que le bardage étant un élément d’équipement assurant la viabilité de l’ouvrage, en ce qu’il permet l’étanchéité de l’eau et au gaz (air et vapeur d’eau), son pourrissement affecte inexorablement la destination de l’ouvrage.

[…]

IV.B.3 La terrasse

[…]

Le pourrissement entraîne une atteinte à la solidité de la terrasse.

[…]

[…]

[…]

[…]

Les murs anciens sont formés de deux parements entre lesquels des matériaux de blocage sont maintenus.

Le fait que le linteau ne puisse soutenir les matériaux de blocage aura pour finalité l’épuisement localisé desdits matériaux au dessus des linteaux.

Le désordre affecte bien la structure de l’immeuble et ainsi sa solidité.

[…]

IV.C.2. Les glissières de la porte de garage.

[…]

Le désordre est de nature à ruiner 1'ouvrage, et ainsi à atteindre à sa solidité, et ainsi à empêcher le clos'.

2 – cas particulier du parquet à l’étage

Le premier juge a considéré que le grincement et le défaut d’horizontalité du parquet d’une part ne rendaient pas l’immeuble impropre à sa destination, d’autre part constituaient des vices apparents à la date de la vente.

Il a rappelé dans les motifs de la décision que l’expert avait relevé un tuilage des lattes de parquet, mais n’a pas qualifié ce désordre.

Ainsi que précédemment rappelé, l’expert a indiqué en page 11 de son rapport que 'la tolérance est de 1 mm sous la lame de bord à bord' et avoir 'mesuré un dénivelé de 5 mm par lame en moyenne'.
En page 67 du rapport, il a conclu que 'l’immeuble n’avait donc pas été habité préalablement à la vente, les désordres n’étaient pas apparents au moment de l’achat puisqu’ils se sont révélés à l’usage' et que 'par conséquent, les désordres ne pouvaient être connus ni du cédant ni de cessionnaire au moment de la vente'. En page 4, il avait rappelé que les doléances de l’intimé concernaient notamment 'l’affaissement du plancher de l’étage'.

Aucun élément des débats ne permet de retenir que ces désordres, grincement, défaut de planéité,

tuilage étaient apparus antérieurement à la vente. L’expert a considéré que le tuilage des lattes du parquet et le défaut d’horizontalité de celui-ci rendaient la déambulation dangereuse. Le bien étant dès lors rendu impropre à sa destination, ces désordres doivent être regardés de nature décennale.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il exclu des désordres indemnisables ceux affectant le parquet de l’étage.

3 – autres désordres

Ces désordres, en ce qu’ils portent pour certains atteinte à la solidité de l’ouvrage, pour d’autres le rendent impropres à sa destination, sont de nature décennale.

b – désordres n’étant pas de nature décennale

Il résulte du rapport d’expertise que :

— le vide sous les plinthes relevé par l’expert est un désordre de nature esthétique, au surplus apparent à la date de la vente ;

— les désordres dans la salle de bains pouvant être résolus par un jointoiement correctement effectué, ne sont 'pas de nature à atteindre ni à la solidité de l’ouvrage, ni à sa destination'.

- le désordre relevé dans les combles 'n’est pas de nature à atteindre ni à la solidité de l’ouvrage, ni à sa destination dans la mesure où il ne s’agit que de combles’ ;

— le désordre affectant le linteau côté jardin est de nature esthétique ;

- celui affectant la porte d’entrée 'est simplement esthétique car, à la différence de la porte du garage, il n’y a pas d’incompatibilité entre les matériaux de ma maçonnerie et du dormant'.

Ces désordres n’ont ni la gravité suffisante pour constituer des désordres de nature intermédiaire, ni ne sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné au sens de l’article 1641 du code civil.

[…]

1 – obligation à la dette

L’article 1792-1 du code civil dispose que : 'Est réputé constructeur de l’ouvrage :

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire'.

L’expert a indiqué en page 5 de son rapport :

'Déclarations de monsieur X :

M. X a acheté une ruine à la société « les vielles bâtisses » qu’il a réhabilitée pour la vendre ensuite à M Z.

Il n’est pas artisan.

Il n’a pas souscrit d’assurance décennale pour les travaux exécutés'.

En page 67 de son rapport, il a conclu :

'Monsieur X a affirmé, le jour de la réunion d’expertise, qu’il avait lui-même effectué, dans leur quasi-globalité, les travaux de rénovation d’ampleur de l’immeuble litigieux, acquis en ruine en 1998.

A ce titre, il a coulé les dalles, posé le carrelage, le parquet à l’étage, le bardage, rénové la toiture et la couverture et réalisé tous les travaux de finition.

Il n’a pas contracté ni d’assurance dommages-ouvrage ni d’assurance décennale'.

Les appelants ne contestent pas avoir fait procéder à cette réhabilitation. Ils n’ont produit aucune facture de travaux, ni n’ont appelé en garantie une quelconque entreprise avec laquelle ils auraient été liés par un contrat de louage d’ouvrage.

En page 7 de l’acte de vente, il avait été stipulé :

'CONDITIONS GENERALES

A/ A la charge du VENDEUR

Le VENDEUR :

[…]

- En sa qualité de maître d’ouvrages cru constructeur du BIEN vendu, est tenu à l’égard de l’ACQUEREUR des garanties prévues par les articles 1792 et suivant du Code civil pour celles de ses garanties susceptibles d’être encore mises en jeu compte tenu des délais fixés par l’article 2270 du Code civil. Il est précisé que l’immeuble objet de la présente vente a fait l’objet :

- d’un permis de construire délivré le 20 juillet 1999.

- d’une déclaration d’achèvement de travaux en date du 10 mars 2007 déposée le 15 mai 2007".

Par application des articles 1792 et 1792-1 précités, les appelants sont tenus d’indemniser l’intimé du coût des travaux de reprise des désordres de nature décennale.

2 – coût de reprise des désordres

a – carrelage du rez-de chaussée

L’expert a indiqué en page 51 de son rapport que :

'La seule solution techniquement fiable et conforme aux règles de l’art pour éradiquer les désordres dus à l’humidité en période estivale, consiste à isoler correctement le sol du rez-de-chaussée.

Il s’agira de démolir le carrelage et la chape pour poser une chape isolante de type Diathinite Diazen qui est une chape formulée à partir de particule de liège de l’argile et poudres de diatomées'.

Il a en page 56 chiffré à 37.593,61 €, montant toutes taxes comprises, le coût de ces travaux. Le jugement sera conformé en ce qu’il a retenu ce montant.

b – combles et couverture

L’expert a chiffré en page 63 de son rapport à 17.401,63 € le coût toutes taxes comprises des travaux de reprise. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu ce montant. c – bardage

L’expert a chiffré en page 64 de son rapport à 1.897,22 € le coût toutes taxes comprises des travaux de reprise. Le jugement sera confirmé en ce qu’il retenu ce montant.

d – terrasse

La réfection de la terrasse a été chiffrée par l’expert en page 66 de son rapport à 5.661,74 €, montant toutes taxes comprises. Le jugement sera confirmé en ce qu’il retenu ce montant.

e – porte de garage

Les travaux de reprise ont été chiffrés par l’expert en page 66 de son rapport à 348,63 €, montant toutes taxes comprises. Le jugement sera confirmé en ce qu’il retenu ce montant.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a condamné les appelants au paiement de la somme de 62.902,83 € (montant toutes taxes comprises) correspondant au coût des travaux de reprise qui précèdent.

f – reprise du parquet à l’étage

L’expert a chiffré le coût des travaux de reprise au montant toutes taxes comprises de 23.363,06 €. Cette évaluation qui n’a pas été contestée sera retenue. Elle sera ajoutée au jugement.

3 – préjudices accessoires

a – relogement

L’expert a indiqué en page 68 de son rapport concernant les travaux de reprise, que 'ces travaux lourds seront constitutifs d’un préjudice de jouissance au regard de leur durée et de l’impossibilité d’habiter dans les lieux pendant cette période'. L’expert n’a pas quantifié la durée des travaux. Le premier juge avaient retenu, en ce incluse la réfection du plancher, une durée de trois mois. L’appelant soutient que cette durée serait de 5 mois. L’expert a en page 68 de son rapport estimé à 991,38 € la valeur locative du bien. Le coût du relogement le temps des travaux sera en conséquence apprécié à 3.965,52€ (991,38 x 4).

Les frais de déménagement ont été appréciés par l’expert en page 69 de son rapport à 2.335,20 €.

L’intimé n’est pas fondé à solliciter à la fois le coût d’un déménagement et celui de la mise en garde-meuble des biens devant être déménagés.

L’intimé est en conséquence fondé à solliciter de ce chef paiement de la somme de 6.300,72 €. Le jugement sera infirmé de ce chef.

b – préjudice de jouissance

Les désordres affectant le bien n’ont pas fait obstacle à son habitation. Ainsi que relevé par le premier juge, seule l’humidité affectant le carrelage du rez-de-chaussée, pendant les périodes chaudes de l’année, a été à l’origine pour l’intimé d’un trouble dans la jouissance paisible du bien. L’indemnisation de ce préjudice a justement été appréciée par le premier juge à 3.000 €.

L’intimé ne pourra par ailleurs pas occuper le bien dont il est propriétaire le temps des travaux de reprise. Le préjudice de jouissance en résultant sera réparé par l’attribution de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

C Z est en conséquence fondé à demander paiement de la somme de 4.000 € titre de dommages et intérêts. Le jugement sera pour ces motifs réformé de ce chef.

c – procès-verbaux de constat

La prise en compte du coût de ces procès-verbaux relève de l’indemnisation des frais irrépétibles.

C – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelants.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

La charge des dépens d’appel incombe aux appelants.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 22 juin 2018 du tribunal de grande instance de Saintes sauf en ce qu’il :

'CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur et Madame X à payer à Monsieur C Z les sommes de :

. CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS (5 500 €) au titre du préjudice de jouissance subi et à subir du fait des travaux à réaliser' ;

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

CONDAMNE solidairement les époux H-I X et B D à payer à C Z à titre de dommages et intérêts les sommes de :

—  4.000 € en réparation du préjudice de jouissance ;

—  6.300,72 € correspondant au coût d’un relogement temporaire ;

y ajoutant,

CONDAMNE solidairement les époux H-I X et B D à payer à C Z à titre de dommages et intérêts la somme de 23.363,06 € correspondant au coût de reprise du plancher de l’étage ;

CONDAMNE solidairement les époux H-I X et B D à payer à C Z la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement les époux H-I X et B D aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,