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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 27 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 17/01506 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NCNI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 janvier 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 13/01143

APPELANTE :

S C P S E G U R E T J O F F R E S A R D A , d e v e n u e S C P S A R D A , S P I T E R I , M-Z et pour elle son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e R a y m o n d E S C A L E d e l a S C P V I A L – P E C H D E LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-

JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

SCI FIELDER, inscrite au RCS de PROVINS sous le […] , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités au siège social

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e L a u r e n c e M a r i e F O U R R I E R , a v o c a t a u b a r r e a u d e MONTPELLIER, substitué par M^e Grégory HANSON, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance de clôture du 31 Août 2021 COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, Monsieur A B ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. A B, Président

M. Thierry CARLIER, Conseiller

M. Fabrice DURAND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

- contradictoire,

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 18 novembre 2021 prorogée au 16 décembre 2021, puis au 27 janvier 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. A B, Président, et par M^me Camille MOLINA, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 25 mars 2008 passé à l’étude de la SCP G H E de notaires à Perpignan, la SCI FIELDER a acquis le lot n° 25 du lotissement « Résidence les terrasses du Fresquel » sis à Pezens (11), de la SARL PEZENS vendeur du terrain et de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS, constructeur assuré par la Mutuelle des Architectes Français (MAF). Le prix de vente était fixé à 286 351 euros (56 250 euros pour le terrain et 230 101 euros pour la construction) fixé à 254 276 euros (69 334 euros pour le terrain et 184 942 euros pour la construction). Le prix devait être versé au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction.

M. C X, architecte assuré par la MAF, est intervenu en qualité de maître d''uvre.

Les travaux de construction devaient être achevés au plus tard dans le courant du deuxième trimestre 2008.

La SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS et la SARL PEZENS ont été respectivement placées en liquidation judiciaire par jugements du 11 octobre 2010 et du 9 février 2011. M^e F Y a été nommée en qualité de mandataire liquidateur pour les deux sociétés.
Face à l’inachèvement des travaux et la détérioration des lots privatifs et des parties communes principalement due à l’abandon du chantier, la SCI FIELDER a obtenu par ordonnance de référé du 29 juillet 2011, la désignation de M. I-J K comme expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 4 janvier 2013.

Par acte d’huissier du 7 juin 2013, la SCI FIELDER a assigné M^e F Y en sa qualité de mandataire liquidateur des SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS et SARL PEZENS, M. X, la MAF en qualité d’assureur du constructeur et du maître d''uvre, la SCP G H E devenue la SCP E L M Z notaires, la société Marseillaise de crédit (SMC) qui a consenti au vendeur un cautionnement portant garantie de parachèvement des travaux de viabilité et d’équipement, la SCP O-P-Q administrateur provisoire de l’association Syndicale Libre des Terrasses du Fresquel, la SARL INCA CONCEPT maître d’ouvrage délégué et la SA ALLIANZ IARD venant aux droits de la SA GENERALES DE FRANCE IART, assureur de la SARL INCA CONCEPT.

Par jugement du 17 janvier 2017, le tribunal de grande instance de Carcassonne a :

- jugé la SCI FIELDER irrecevable pour défaut de qualité à agir en ses demandes dirigées à l’encontre de la Société MARSEILLAISE DE CRÉDIT ;

- jugé la SCI FIELDER irrecevable, pour défaut de qualité à agir, en ses demandes dirigées à l’encontre de tous les défendeurs inhérentes au paiement du coût des travaux d’achèvement des parties communes ;

- mis la SARL PEZENS, la SARL INCA CONCEPT, la SA ALLIANZ IARD, M. X et la MAF hors de cause et débouté en conséquence la SCI FIELDER des demandes dirigées à leur encontre ;

- jugé que la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTION a manqué à ses obligations contractuelles ;

- jugé que la SCP G H E a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle ;

- ordonné l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS au bénéfice de la SCI FIELDER des sommes de :

* 16 236 euros au titre du trop perçu sur le prix de vente ;

* 78 750 euros de travaux d’achèvement et de reprise des dégradations des parties privatives ;

* 30 000 euros d’indemnité pour la perte de chance de louer le bien ;

- condamné la SCP G H E à payer à la SCI FIELDER la somme de 71 588 euros de travaux d’achèvement du bien ;

- débouté la SCI FIELDER du surplus de ses demandes indemnitaires ;

- condamné in solidum M^e Y en qualité de liquidateur de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS et la SCP G H E à payer à la SCI FIELDER la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI FIELDER à payer à la société INCA CONCEPTION et à M. X la somme de 1 000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

- condamné in solidum M^e Y en qualité de liquidateur de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTION et la SCP G H E aux entiers dépens de l’instance.

L a S C P S E G U R E T J O F F R E S A R D A d e v e n u e l a S C P E-L-M-Z a interjeté appel de ce jugement le 15 mars 2017 à l’encontre de la SCI FIELDER.

Le 27 novembre 2019, la SCI FIELDER a saisi le conseiller de la mise en état d’un incident de péremption qui a été rejeté par ordonnance du 22 mai 2020.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions de la SCP G H E devenue la SCP E L M Z remises au greffe le 6 octobre 2017 par lesquelles elle sollicite l’infirmation du jugement attaqué et le débouté de la SCI FIELDER de ses demandes en ce que cette dernière ne démontre pas l’existence d’une faute du notaire en soutenant que :

- il n’existe aucune confusion ni ambiguïté sur la nature juridique de l’acte de vente rédigé par la SCP G H E qui est une vente en l’état futur d’achèvement, comme il ressort des effets du contrat mentionnés dans l’acte notamment aux pages 3, 6 et 7, 17 et 18, mais aussi du fait que la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS et la SARL PEZENS, vendeur et constructeur sont indissolublement liées et ne constituent ainsi qu’une seule partie obligeant le notaire, en application de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation, à rédiger un contrat de vente en l’état futur d’achèvement et l’objet du contrat étant bien la vente d’un immeuble en partie construit puisque les fondations avaient déjà été réalisées et le notaire a bien fait mention de la grille de paiement des VEFA ;

- la garantie intrinsèque prévue à l’acte n’assurant le financement de l’opération qu’à hauteur de 60 ou 75 % résultait de la mise en 'uvre des garanties prévues à l’époque par le législateur, le notaire ne pouvant être tenu de l’opportunité économique d’une opération ou de l’insolvabilité d’une des parties à l’acte ;

- la SCI FIELDER avait signé en dehors du notaire et avant l’acte authentique un contrat préalable, qu’il ne justifie pas qu’il existe dans son pays d’origine un système de protection supérieur au modèle français, et que la société était domiciliée en France ;il ne peut ainsi pas être invoqué sa nationalité étrangère pour justifier un devoir de conseil plus poussé du notaire ;

- concernant la garantie extrinsèque de la SMC portant sur le parachèvement des travaux de viabilité et d’équipement, le notaire n’est pas tenu de se rendre sur le chantier pour apprécier si la garantie extrinsèque est d’un montant suffisant à l’exécution des travaux de parachèvement et ne peut estimer le montant des travaux restant à effectuer. La garantie souscrite correspondait aux conditions légales applicables ; il s’agissait de garantir l’exécution des travaux de parachèvement différés pour un montant de 98 193,15 euros selon le devis d’Aude TP et rien ne permettait au notaire d’envisager un coût supérieur audit devis ; les travaux n’étaient pas supérieurs aux évaluations faites par l’expert judiciaire ;

- la SCI FIELDER ne démontre pas un préjudice et un lien de causalité avec une éventuelle faute de sa part ;

- les attestations erronées d’avancement du chantier ont été établies par l’architecte et ainsi le versement des sommes indues ne peut lui être imputé ; elle ne peut non plus être tenue responsable des éventuelles malfaçons pouvant être couvertes par l’assureur dommages-ouvrage, dès lors que le notaire avait effectivement vérifié l’existence d’une telle assurance ;

- il n’existe aucun lien de causalité entre la faute invoquée à l’encontre du notaire et les dégradations intervenues ultérieurement ;

Vu les conclusions de la SCI FIELDER remises au greffe le 14 décembre 2020 par lesquelles elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP G H E en assurant pas la sécurité juridique de l’acte et en manquant à son devoir de conseil faisant valoir que :

- la qualification juridique du contrat de vente varie tout au long de l’acte authentique rédigé par le notaire ;

- le notaire aurait dû privilégier un contrat de construction de maison individuelle lui permettant une garantie de livraison sur les parties communes et privatives selon l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement, ainsi qu’une garantie de livraison du lot privatif par un tiers, bien plus protecteur ; selon l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, une seule partie remplie la qualité de vendeur et constructeur, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ainsi, le contrat serait bien un contrat de construction de maison individuelle ; l’article L. 231-5 du code de la construction et de l’habitation n’oblige pas à avoir recours à un contrat de VEFA lorsque celui qui procure indirectement le terrain est le constructeur ; en l’espèce, le constructeur et le vendeur du terrain sont certes deux sociétés différentes mais avec le même gérant ; le terrain a ainsi bien été procuré indirectement par le constructeur et une VEFA n’est pas obligatoire ;

- les acquéreurs résidaient en Irlande au moment de l’acte et ne parlaient pas français ; aucune traduction n’a été fournie par le notaire ;

- le notaire a validé une garantie d’achèvement hauteur de 98 193,15 euros et donc insuffisante pour les éléments de voirie du lotissement alors que pour l’expert judiciaire les travaux nécessaires pour achever les parties communes étaient de l’ordre de 700 000 euros ; le notaire ne pouvait ignorer cette sous-évaluation au regard du projet qui comportait 27 lots et qu’il est intervenu sur l’ensemble des actes ;

- la responsabilité de la SCP G H E doit être retenue car à la suite de ces défaillances et l’absence d’avertissement du notaire, elle n’a pas souscrit de garantie d’achèvement auprès d’un tiers, ce qui est ensuite la cause de l’abandon de chantier et des désordres subséquents ;
La SCI FIELDER sollicite en outre la condamnation de la SCP G H E à lui payer les sommes de :

- 78 750 euros HT de dommages-intérêts pour les travaux de finition selon l’évaluation de l’expert judiciaire au motif que l’origine des dégradations subséquentes prend sa source dans l’absence d’achèvement et l’abandon du chantier ;

- 3 500 euros d’indemnité représentative des frais et honoraires exposés et non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens avec distraction au profit de M^e Laurence R FOURRIER, avocate à Montpellier.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’appelante,

Même si elle persiste à utiliser la dénomination de SCP G H E, elle précise bien qu’elle est devenue la SCP E L M Z comme le mentionnait déjà le jugement du 17 janvier 2017.

En conséquence, il convient de rappeler que la SCP G H E est devenue la SCP E L M Z avant le jugement attaqué du 17 janvier 2017 et que toute décision du présent arrêt s’applique bien à cette appelante que ce soit sous l’une ou l’autre de ces deux dénominations.

Sur la faute reprochée au notaire,

L’article 1240 du code civil, anciennement article 1382 du code civil avant le 1er octobre 2016, dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1241 du code civil, anciennement article 1383 du code civil avant le 1er octobre 2016, dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

En l’espèce, l’acte notarié rédigé par M^e J-N G membre de la SCP J-N G R H et D E et reçu en son étude le 25 mars 2008, mentionne expressément en page 3 et 4 qu’il s’agit de la « vente de terrain à bâtir avec contrat de construction » de maison individuelle avec fourniture de plans, le vendeur et le constructeur étant par ailleurs deux entités distinctes: la SARL PEZENS et la SARL PIERCE ET ELLIOTT CONSTRUCTIONS. Il prévoit toutefois en page 18 (7ème alinéa § a) que le constructeur conservera, malgré la vente, la qualité de « maître de l’ouvrage » vis-à-vis des architectes, entrepreneurs et autres techniciens, ainsi que vis-à-vis de toutes administrations ou services concédés et plus généralement vis-à-vis de tout tiers, comme en matière de vente en l’état futur d’achèvement, ce qui génère une confusion sur la nature du contrat dont s’agit.

Or, la nature juridique du contrat revêt une importante particulière, notamment quant aux garanties qui doivent être souscrites par le constructeur puisqu’en matière de contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans, celui-ci doit souscrire une garantie de livraison à prix et délais convenus, obligation dont le notaire instrumentaire doit vérifier le respect, alors qu’en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclue comme en l’espèce avant la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR applicable à compter du 1er janvier 2015, seule était prévue la garantie intrinsèque, non délivrée par un tiers mais résultant de l’existence de conditions propres à l’opération et ne garantissant selon le cas le financement de l’opération qu’à hauteur de 60 ou 75 %.

Ainsi, le notaire instrumentaire a manqué à son obligation d’assurer la sécurité juridique de l’acte d’une part en ne permettant pas de définir clairement s’il s’agit d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans ou bien d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), d’autre part, dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) en ne s’assurant pas que le constructeur avait bien souscrit la garantie obligatoire de livraison à prix et délais convenus et qu’il a, dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention des acquéreurs sur les risques liés à une garantie intrinsèque ne garantissant le financement de l’opération qu’à hauteur de 60 ou 75 % et sur la nécessité de prévoir une garantie d’achèvement extrinsèque, soit consentie par un tiers, établissement financier ou société d’assurance, pour chaque lot et non seulement comme en 1'espèce pour les parties communes.

La responsabilité du notaire sur le fondement délictuel est par conséquent engagée de ces chefs.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il dit que la SCP G H E a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle.

Sur le lien de causalité,

La faute du notaire instrumentaire dans son obligation d’assurer la sécurité juridique de l’acte à l’égard de son client, la SCI FIELDER, est aussi l’une des causes qui ont généré le dommage subi par sa cliente et consistant en l’absence de chantier de construction mené à son terme notamment en l’absence de garantie d’achèvement qui est l’une des causes de l’abandon du chantier voire des désordres subséquents, ce qui ne peut s’analyser qu’en une perte de chance.

Sur le préjudice subi par la SCI FIELDER,

Comme l’a retenu le rapport d’expertise du 4 janvier 2013 qui n’est contesté par aucune des parties, le coût des travaux encore nécessaires pour mener la construction de la SCI FIELDER à son terme contractuellement prévu, s’élève à la somme de 78 750 euros HT.

Il résulte de ces éléments que la perte de chance pour la SCI FIELDER de voir sa construction immobilière menée à son terme sera indemnisée par la somme de 70 000 euros.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement du 17 janvier 2017 sur le quantum de dommages-intérêts et de condamner la SCP G H E devenue la SCP E L M Z à payer à la SCI FIELDER la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par sa perte de chance de voir sa construction immobilière menée à son terme.

Sur les dépens,

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile qui dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, il convient de :
- confirmer le jugement attaqué en ce qu’il condamne SCP G H E devenue la SCP E L M Z, in solidum avec M^e F Y en qualité de liquidateur de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS, aux dépens de première instance ;

- condamner la SCP G H E devenue la SCP E L M Z aux dépens d’appel avec droit de paiement direct au profit de M^e Laurence R FOURRIER, avocate à Montpellier, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les demandes d’indemnité représentative des frais et honoraires exposés et non compris dans les dépens,

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de :

- confirmer le jugement en ce qu’il condamne la SCP G H E devenue la SCP E L M Z à payer à SCI FIELDER, in solidum avec M^e F Y en qualité de liquidateur de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS, la somme de 3 500 euros d’indemnité représentative des frais exposés en première instance et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCP G H E devenue la SCP E L M Z à payer à la SCI FIELDER la somme de 1 000 euros d’indemnité représentative des frais exposés en appel et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il dit que la SCP G H E a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle ;

L’infirme en ce qu’il condamne la SCP G H E à payer à la SCI FIELDER la somme de 71 588 euros de travaux d’achèvement du bien ;

Statuant à nouveau sur ce chef de demande,

Condamne la SCP G H E devenue la SCP E L M Z à payer à la SCI FIELDER la somme de 70 000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par sa perte de chance de voir sa construction immobilière menée à son terme ;

Confirme le jugement attaqué en ce qu’il condamne la SCP G H E, in solidum avec M^e F Y en qualité de liquidateur de la SARL PIERCE ELLIOTT CONSTRUCTIONS :

- à payer à la SCI FIELDER la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,
Condamne la SCP G H E devenue la SCP E L M Z aux dépens d’appel avec droit de paiement direct au profit de M^e Laurence R FOURRIER, avocate à Montpellier, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCP G H E devenue la SCP E L M Z à payer à la SCI FIELDER la somme de 1 000 euros d’indemnité représentative des frais exposés en appel et non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la SCP G H E est devenue la SCP E L M Z avant le jugement attaqué du 17 janvier 2017 et que toute décision du présent arrêt s’applique bien à cette appelante que ce soit sous l’une ou l’autre de ces deux dénominations utilisée par elle.