ARRET N°236

EC/KP

N° RG 19/00940 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWDT

X

D

S.A. MMA IARD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

C/

C DE LA SOUCHERE

S.C.I. LES QUAIS DE L’YSER

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA T OURAINE ET DU POITOU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 09 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00940 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWDT

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 janvier 2019 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANTS :

Monsieur J X

[…]

[…]

La SELARL DUTOUR représentée par Maître P D pris en sa qualité de mandataire de Monsieur J X

[…]

[…]

SA MMA IARD venant aux droits de la société COVEA RISK

14 boulevard AB et Alexandre Oyon

[…]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES venant aux droits de la société COVEA RISK

14 Bd AB et Alexandre Oyon

[…]

Ayant tous pour avocat postulant M^e Frédéric MADY de la SCP MADY GILLET BRIAND, avocat au barreau de POITIERS

Ayant tous pour avocat plaidant M^e J GLASER, avocat au barreau de PARIS.

INTIMEES :

Madame AB-AC C DE LA SOUCHERE

née le […] à […]

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Yasmina DJOUDI, avocat au barreau de POITIERS.

S.C.I. LES QUAIS DE L’YSER, prise en la personne de sa représentante Madame AB-AC C DE LA SOUCHERE.

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Yasmina DJOUDI, avocat au barreau de POITIERS.

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE LA TOURAINE ET DU POITOU, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Florent BACLE de la SCP DROUINEAU-BACLE-LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Mars 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

Madame Claude ANTONI, Conseiller

Madame AB-Béatrice THIERCELIN, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller en remplacement du Président légitimement empêché et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE

M. J X exerce depuis 1997 une activité de conseil en gestion de patrimoine, conseil en investissements financiers, agent immobilier et courtier d’assurance.

Par acte sous signatures privées du 26 novembre 2014, M^me AB-AC C de la Souchère (dénommée dans le contrat Emmeline de la Souchère) a confié à M. J X une mission d’accompagnement patrimonial pour l’année 2004 avec audit patrimonial, recherche d’un bien immobilier à rénover, accomplissement des démarches de financement et mise en place de la rénovation, et mise en contact avec une agence de location. Les honoraires étaient fixés à la somme de 15.000 € toutes taxes comprises, comprenant le suivi de l’opération pendant toute la durée, notamment les déclarations d’impôt et toutes interventions nécessaires à la gestion du patrimoine.

L’objet de ce contrat, selon les déclarations concordantes des parties, était de permettre à son fils aîné de conserver le domaine familial (« l’Espinassière ») à son décès, en constituant un patrimoine immobilier si possible équivalent au profit du deuxième enfant.

Une société civile immobilière « Quai de l’Yser » a été constituée selon acte du 13 juillet 2015 ; M^me AB-AC de la Souchère, titulaire de 98 des 100 parts sociales, en est la gérante.

Dans un courrier du 20 janvier 2005, contenant, à l’issue de la phase d’évaluation patrimoniale, la proposition de bien à acquérir, M. X a proposé un bien à aménager en 3 appartements, le premier de 75 m², fiscalité déficit foncier, à partir de janvier 2007, pour un loyer de 600 € mensuels, et deux appartements de 45 m² en fiscalité Robien ancien à compter de janvier 2007 pour 239 € chacun par mois, soit un loyer total de 1078 € mensuels, avec des subventions de l’ANAH de 15570 €, des frais d’agence locative et assurance loyers impayés de 10 %, des charges de copropriété de 600 € par an et des impôts fonciers estimés de 100 € par an.

Cette société a conclu selon acte sous signature privée non daté une convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage portant sur la rénovation d’un bien à usage d’habitation situé 18, quai de l’Yser à Saintes, composé des lots 2, 3 et 4, cadastré section BW n°299, moyennant une rémunération de 15.000 € toutes taxes comprises.

Une facture d’honoraires a été établie pour ce montant le 8 décembre 2015.

Le bien en cause a été acquis au prix de 55.000 € le 14 décembre 2005 par la société Quai de l’Yser.

M. J X a parallèlement acquis le rez-de-chaussée de l’immeuble d’une superficie de 124 m² au prix de 6.000 €.

La société Quai de l’Yser a souscrit le 22 septembre 2005 auprès de la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou :

— un prêt n°82562130801 PTH de 150.000 € remboursable après une période de différé d’amortissement, en 180 échéances de 1.231,46 € au taux de 3,600 %.

— un prêt n°82562130801 PH de 153.000 € remboursable in fine après 179 mois de différé d’amortissement au taux de 4,280 %,

soit une somme totale de 303.000 €, correspondant au coût évalué de l’opération de 303.100 € selon coût prévisionnel établi par M. X.

La somme de 120 231 € a été débloquée sur le premier prêt ; les échéances s’élevaient selon tableau d’amortissement du 16 janvier 2013 à 80,52 € mensuels.

Parallèlement, le 16 décembre 2015, la SCI du Quai de l’Yser a confié à M. L Y la réalisation, dans l’immeuble dont elle venait d’acquérir la propriété, de travaux de construction d’un logement de type 3 et de deux logements de type 2, soit une surface de 73 m² à rénover et 131 m² à transformer, pour un montant de travaux estimé à 18.897,12 € hors taxes.

M. Y n’ayant pas exécuté sa mission, la mission a été confiée au cabinet R Piguet, lequel a déposé la demande de déclaration préalable des travaux le 28 février 2008, qui a fait l’objet d’une décision de non-opposition.

Après obtention de cette décision, les travaux ne se sont pas poursuivis.

Dans un courrier à Mme de la Souchère daté du 3 octobre 2008, M. X s’est engagé à faire rédiger un compromis de vente de ce bien au prix de 160.000 € sous condition suspensive d’obtention d’un crédit.

Par courrier du 20 janvier 2009, distribué le 28 janvier 2009, le conseil de Mme de la Souchère a souhaité engager la responsabilité de M. X, sollicitant soit l’annulation de l’opération soit le rachat de l’immeuble par M. X avec la totalité de l’emprunt et des dommages-intérêts d’un montant égal aux frais.

Par courrier du 23 juillet 2009, distribué le 27 juillet 2009. le conseil de Mme de la Socuhère a recherché auprès de Covea Risks, assureur de M. X, la mise en place d’une solution amiable, estimant que la responsabilité de M. X était engagée.

A la suite de dégâts des eaux dans le bar situé au rez-de chaussée de l’immeuble exploité par M. Z, le président du tribunal de grande instance de Saintes, saisi en référé, a ordonné une expertise confiée à M. M H, au contradictoire de M. X qui avait été appelé en cause par assignation du 29 novembre 2012.

M. J X a été placé en redressement judiciaire par jugement du 17 janvier 2013 du tribunal de commerce de Saintes. M^e D a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

M. N H a déposé son rapport le 30 septembre 2013.

Parallèlement, par ordonnance du 12 mars 2013, le même magistrat saisi sur assignation de Mme de la Souchère et de la SCI les Quais de l’Yser a ordonné une autre expertise confiée à M. A au

contradictoire de M. J X et de son assureur la société Covea Risks, aux fins d’évaluer le respect par M. X de ses obligations en qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

La Cour d’appel de Poitiers a par arrêt du 12 février 2014 confirmé cette ordonnance.

M. O B, désigné en remplacement de l’expert initialement commis, a déposé son rapport le 22 décembre 2015.

Postérieurement, M. X a vendu le rez-de-chaussée de l’immeuble.

Le 4 avril 2018, la SCI du Quai de l’Yser a cédé à la SARL l’Orangerinadini les lots 2 à 4 dont elle était propriétaire au prix de 10.000 €.

Par jugement du 18 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Saintes a :

Vu le rapport d’expertise de M. B en date du 26 décembre 2015;

Vu les conventions conclues entre les parties en date des 26 novembre 2004, 20 janvier et 8 décembre 2005;

— déclaré prescrites les demandes de M^me C de la Souchère formées à l’encontre de la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou,

— dit que M. J X a commis des fautes en raison de manquements à ses obligations de conseil et d’assistance de M^me C de la Souchère à. l’occasion du projet immobilier qu’il lui avait proposé ;

— déclaré en conséquence M. X tenu à indemniser M^me C de la Souchère des préjudices subis par cette dernière ;

— déclaré la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles venant aux droits de la société Covéa risks tenues à garantir M. X;

— fixé le préjudice matériel de M^me C de la Souchère à la somme de 232.039,55 € et son préjudice moral à 15.000 €.

— dit que ces sommes pourront être inscrites au passif de la liquidation judiciaire de M. X ;

— condamné in solidum la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles à payer à M^me C de la Souchère la somme de 232.039,55 € en réparation de son préjudice matériel outre la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts de droit à compter de ce jour et application de l’anatocisme pour les intérêts dus pour au moins une année ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné in solidum M^e D ès-qualités de liquidateur de M. J X et les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de référé et d’expertise à l’exclusion de tout autre frais et à payer à M^me C de la Souchère une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 mars 2019, la SA MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles venant aux droits de la société anonyme Covéa Risks, M. J X, et la SELARL Dutour, représentée par M^e P D en qualité de mandataire judiciaire de M. J X ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— dit que M. X a commis des fautes en raison de manquements à ses obligations de conseil et d’assistance de M^me C de la Souchère à l’occasion du projet immobilier qu’il lui avait proposé ;

— déclaré en conséquence M. X tenu à indemniser M^me C de la Souchère des préjudices subis par cette dernière ;

— déclaré les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles venant aux droits de la société Covéa risks tenues à garantir M. X ;

— fixé le préjudice matériel de M^me C de la Souchère à la somme de 232.039,55 € et son préjudice moral à 15.000 € ;

— dit que ces sommes pourront être inscrites au passif de la liquidation judiciaire de M. X ;

— condamné les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à payer à M^me C de la Souchère la somme de 232.039,55 € en réparation de son préjudice matériel outre la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts de droit à compter de ce jour et application de l’anatocisme pour les intérêts dus pour au moins une année ;

— condamné in solidum M^e D ès-qualités de liquidateur de M. X et les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles aux dépens de l’instance qui comprendront les frais de référé et d’expertise et à payer à M^me C de la Souchère une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 12 novembre 2019, la SA MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles venant aux droits de la société anonyme Covéa Risks, M. J X, et la SELARL Dutour, représentée par M^e P D en qualité de mandataire judiciaire de M. J X demandent à la cour d’infirmer le jugement rendu le 18 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Saintes et, statuant à nouveau,

A titre principal

— constater que M. J X n’a commis aucun manquement ;

En conséquence,

— débouter M^me C de la Souchère et la SCI les Quais de l’Yser de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire

— réduire à de plus justes proportions le montant de l’indemnisation sollicitée ;

En tout état de cause

— condamner M^me C de la Souchère et la SCI les Quais de l’Yser à payer à la société MMA IARD, la société MMA IARD assurances mutuelles, M^e P D et M. X la somme chacun de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile, et à supporter les entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 8 août 2019, M^me AB-AC C de la Souchère et la SCI Quai de l’Yser demandent à la cour :

Vu les articles 1147 et suivants du code Civil,

Vu l’article 1382 du code Civil,

Vu l’article 12 du code de procédure civile,

Vu l’article 1343-2 du code Civil

Vu le rapport d’expertise de M. B,

— confirmer la décision dont appel sauf en ce qui concerne le montant des préjudices. En conséquence

— constater que M. J X a commis des fautes en raison de manquements à ses obligations de conseil et d’assistance à l’égard de M^me C de la Souchère à l’occasion du projet immobilier qu’il lui avait proposé.

— déclarer M. X tenu à indemniser M^me C de la Souchère et la SCI Quai de l’Yser des préjudices subis par ses dernières.

— déclarer la société MMA IARD et la société MMA TARD Assurances Mutuelles venant aux droits de la société Covea Risks tenues à garantir M. X.

— fixer le préjudice matériel de M^me C de la Souchère à la somme de 284.370,26 €.

— fixer le préjudice moral de M^me C de la Souchère à la somme de 20.000 €.

— fixer le préjudice matériel de la SCI Quai de l’Yser la somme de 45.000 €.

— dire que ces sommes pourront être inscrites au passif de la liquidation judiciaire de M. X.

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles à verser à M^me C de la Souchère et la SCI Quai de l’Yser la somme de 284.370,26 € en réparation de son préjudice matériel avec intérêts de droit à compter du jour de la demande avec application de l’article 1343-2 du code Civil.

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles à verser à M^me C de la Souchère la somme de 20.000 € en réparation de son préjudice moral.

— condamner in solidum M^e D ès-qualités de liquidateur de M. X, M. X, les sociétés MMA TARD et MMA IARD assurances mutuelles, à verser à la SCI Quai de l’Yser la somme de 45.000 € au titre du préjudice matériel subi par elle avec intérêts de droit à compter du jour de la demande avec application de l’article 1343-2 du code Civil.

— dire que les intérêts sur ces sommes produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code Civil.

— condamner in solidum M^e D ès-qualités de liquidateur de M. X, M. X, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, à verser à M^me C de la Souchère la somme de 15.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ces frais comprenant les frais d’expertise non-contradictoire de M. E et de M. F, ainsi que les honoraires de ses conseils.

— condamner in solidum M^e D ès-qualités de liquidateur de M. X, M. X, les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles aux entiers dépens, lesquels comprendront

notamment les frais d’expertise de M. B.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 août 2019, la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou demande à la cour de :

— prendre acte de ce que la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou entend s’en rapporter à l’appréciation de la cour sur l’appel interjeté par les sociétés MMA IARD, MMA IARD asurances mutuelles, M. J X et la SELARL Dutour représentée par M^e P D ès-qualités,

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD, MMA IARD Assurances Mutuelles, M. J X et la SELARL Dutour représentée par M^e P D ès-qualités ou toute autre partie succombante à payer à la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles, M. J X et la SELARL Dutour représentée par M^e P D ès-qualités ou toute autre partie succombante aux entiers dépens d’appel.

Il est expressément référé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 février 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il y a lieu de relever que les dispositions du jugement concernant la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou ne sont pas contestées faute de tout appel formé en ce sens.

Sur la responsabilité de M. J X

En application des articles 1134, 1135 et 1147 du Code civil, dans leur version antérieure à cette issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions qui doivent être exécutées de bonne foi, obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l’équité, l’usage ou la loi donnent à l’obligation d’après sa nature. La partie contractante qui n’a pas exécuté ses obligations peut être condamnée à des dommages et intérêts.

Les appelants soutiennent qu’aucun manquement ne peut leur être reproché dès lors que la rupture des relations contractuelles est imputable à M^me C de la Souchère, ce qu’il convient d’examiner dans un premier temps ; Mme de la Souchère et la SCI des Quais de l’Yser soutiennent au contraire que M. X a gravement manqué à ses obligations en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine et d’assistant technique à maître de l’ouvrage, au titre de cinq fautes qu’il convient d’examiner successivement par la suite.

Sur l’imputabilité de la cessation des relations contractuelles

Il n’est pas contesté que M. X, comme il le rappelle dans ses écritures, a effectivement réalisé le bilan de la situation patrimoniale prévu en phase I, et proposé dans ce cadre l’acquisition d’un bien immobilier et que la recherche d’un bien à rénover, la négociation d’un crédit bancaire, la mise en relation avec un avocat spécialiste de la fiscalité immobilière, et avec un cabinet d’architecture spécialisée en rénovation ' correspondant aux diligences stipulées en phase 2 ont également été accomplies, seul le respect des obligations de conseil et de loyauté à l’occasion de l’accomplissement de ces diligences étant contesté.

Concernant l’exécution du surplus des obligations, M. X, son liquidateur et son assureur contestent toute faute, en faisant valoir qu’il a réalisé l’intégralité de sa mission de conseiller en gestion du patrimoine, seule la mise en relation avec une agence spécialisée dans la location de biens n’ayant pu être effectuée du fait de la décision de la cliente de mettre un terme aux travaux de rénovation, et, que sa mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage d’ordre technique et financier n’a pu aboutir pour la même raison après cessation d’un commun accord de la mission de M. Y qui n’avait jamais commencé, puis exécution de la première phase de dépôt de la déclaration préalable de travaux en lien avec le nouvel architecte.

Les intimées considèrent au contraire que le défaut de réalisation des travaux n’est pas imputable au maître de l’ouvrage, mais consécutif aux nombreux différends avec le premier architecte, puis à la décision malgré le déblocage de 19.800 € pour réaliser les travaux de mise hors d’eau en raison de la vétusté de l’immeuble constatée par l’expert, d’effectuer les travaux de façade pour attirer la clientèle et permettre à M. Z de rester dans les lieux, raison pour laquelle elle a indiqué qu’elle ne verserait plus d’honoraires, sans commander l’arrêt des travaux.

M^me Q R, cogérante de la SARL d’architecture R-Piguet, atteste certes dans un courrier du 6 février 2013 que le chantier a été interrompu après obtention de la déclaration de travaux, sachant que Mme de la Souchère n’a pas souhaité poursuivre les travaux ; au demeurant, l’affirmation selon laquelle Mme de la Souchère ne verserait plus d’honoraires s’analyse également en une décision de cessation des travaux.

Toutefois, il est établi que la déclaration préalable de travaux du 28 février 2008 a fait l’objet d’une décision de non opposition le 4 avril 2008, alors que l’architecte a attesté de ce que la durée des travaux était estimée à 6 à 7 mois après date du permis de construire purgé des tiers pour une réhabilitation de l’immeuble avec réalisation de 3 logements (selon attestation du 24 juin 2013), soit a minima une date d’exécution pour octobre 2008.

Or, par courrier du 20 janvier 2005 contenant la proposition du bien à acquérir, le conseiller en gestion de patrimoine indiquait : « nous pouvons vous garantir une rentabilité certaine de l’opération à compter de janvier 2007 et sur la durée totale de votre investissement ». Il en résulte qu’alors qu’il n’est allégué aucun manquement de Mme de la Souchère à ses obligations de maître de l’ouvrage antérieurement à cette date, les travaux n’étaient autorisés qu’à compter du mois d’avril 2008, soit 15 mois après la date annoncée de rentabilité de l’opération, et ne pouvaient au mieux être terminés qu’en octobre 2008, 21 mois après cette date.

M. X qui fait état de la cessation d’un commun accord de la mission de M. Y ne produit aucun justificatif en ce sens et en tout état de cause, ne justifie d’aucune diligence dans les rapports avec cet architecte au mépris de sa convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage. Si la convention d’assistance à maîtrise d’ouvrage stipulait expressément que « M. J X n’est débiteur que d’une obligation de moyens à l’égard du Maître d’Ouvrage.

En aucun cas, M. J X ne saurait être tenu pour responsable notamment des retards de livraison du fait, entre autres choses, sans que cette liste soit exhaustive :

- de l’instruction des dossiers par les services administratifs ;

- des contraintes de quelque nature que ce soit, imposées par l’architecte des bâtiments de France ;

des contraintes des intervenants retenus par le Maître d’Ouvrage, que ce soit l’entreprise générale, ses sous-traitants ou co-traitants, tels que l’abandon du chantier ou la cessation d’activité par l’un d’eux ;

- des contraintes de chantier imposées par l’Administration ;

- des aléas de chantiers tels intempéries ou sinistres ; », M. X fait état d’aucun de ces obstacles entre la date d’acquisition du bien le 14 décembre 2005 et la date de dépôt de la demande de déclaration de travaux plus de 14 mois plus tard, et ne justifie pas du respect de son obligation de moyens dans les relations avec l’architecte M. Y.

En outre, il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. M H qu’à la date de son examen le 23 juillet 2014, quasiment rien n’avait été fait si ce n’est la façade sur rue, en lieu et place de la couverture, aux frais de M^me C de la Souchère pour la somme de 18.800, 00 €, et d’autres chèques émis le 26 novembre 2004 pour la somme totale de 39.126, 87 € par la S.C.I Quais de l’Yser pour honoraires, alors même que ledit rapport rappelle en page 17 que la somme de 19.800 € avait été versée à M. J X aux fins de payer S T pour la réfection de la toiture, qui n’a elle pas été réalisée. Il en résulte un manquement établi aux obligations du contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage.

Mme de la Souchère était fondée à se prévaloir de cette inexécution par M. X de ses obligations pour mettre un terme aux relations contractuelles. Dès lors, cette décision n’était pas fautive.

Sur l’absence de réalisation des objectifs de l’audit patrimonial

Il est constant que le contrat de conseil en gestion de patrimoine définissait ainsi les principaux objectifs de Mme de la Souchère : « Vous souhaitez faire fructifier votre contrat d’assurance vie normalement sans prendre trop de risque. Vous souhaitez que votre fils aîné puisse conserver 'L’Espassière’ à votre décès.

Pour cela, il vous faut constituer un patrimoine immobilier complémentaire, si possible équivalent en montant afin de 'récompenser’ votre deuxième enfant. » ; les obligations du conseiller en gestion de patrimoine pendant la phase I étaient :

« - La réalisation d’un audit global de votre situation patrimoniale actuelle sur les plans économiques, juridiques et fiscaux.

- Déterminer la typologie du bien à acquérir, son montant et la fiscalité qui vous convient le mieux, dans un montant net après impôts, charges, et autres, tout en tenant compte du bilan de trésorerie supportable à déterminer. »

Mme de la Souchère soutient que si l’audit patrimonial a été réalisé, les objectifs n’ont pas été atteints puisque le contrat d’assurance vie a cessé de fructifier du fait de son nantissement, que l’économie d’impôts n’a jamais été réalisée ; les appelants font valoir quant à eux que le bilan de la situation patrimoniale prévu en phase I a bien été réalisé, ce qui a conduit à proposer l’acquisition d’un bien immobilier présentant un minimum de standing, conformément à l’objectif assigné, et que l’absence de réalisation de l’économie d’impôts est imputable à la seule décision de Mme de la Souchère de mettre un terme aux travaux.

Il est effectivement établi que M. X a proposé dans le courrier susvisé du 20 janvier 2015 un bien dans le but de constituer, conformément aux objectifs définis, un patrimoine immobilier complémentaire. Toutefois, il résulte également du rapport d’expertise de M. B et de la pièce n°21 des appelants établie par M. X lui-même que le plan de financement fait ressortir un besoin de trésorerie chaque année de 6.637 €, égal à la différence entre les revenus annuels de 27.639 € et les revenus disponibles en tenant compte de l’opération immobilière chiffrés à 21.003 € après imputation des dépenses (24.077 €) et ajout des revenus (12.934 €) ainsi que de l’économie annuelle d’impôts et CSG/CRDS (3.800 et 707 € respectivement) soit sur une durée de 15 ans, un besoin de trésorerie de 77.239 € majoré du remboursement du crédit in fine pour 150.000 € (effectivement souscrit auprès du Crédit Agricole bien que non effectivement débloqué, contrairement à ce qu’allègue M. X), soit un investissement personnel total de 232.239 €. C’est ainsi à bon droit que

M^me C de la Souchère soutient que le bien proposé n’avait pas pour objet de constituer un patrimoine immobilier complémentaire, mais uniquement de transférer une partie de l’assurance-vie sur ce nouveau patrimoine. Il en résulte que cette proposition n’était pas conforme à l’objectif de faire fructifier le contrat d’assurance-vie défini initialement, d’autant que le contrat en cause a été nanti au profit de l’établissement bancaire auprès duquel M. X a représenté Mme de la Souchère pour la souscription du prêt immobilier, emportant, selon les clauses contractuelles en page 10 , renonciation aux clauses de rachat et d’avance tant que des sommes seraient susceptible d’être dues au prêteur.

Il en résulte un premier manquement établi du conseiller en gestion de patrimoine à sa mission dès lors que le plan de financement proposé ne correspondait pas aux objectifs définis.

Sur l’absence d’information des risques inhérents à l’opération financée

En droit, l’agent immobilier spécialisé dans l’immobilier de placement est tenu d’informer les investisseurs éventuels sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et peuvent être le corollaire des avantages annoncés.

En application de cette obligation de conseil et d’information, le conseiller en gestion de patrimoine est tenu de présenter à son client les avantages et les risques des placements proposés et leur adéquation à sa situation financière, son expérience et ses objectifs.

Aucune faute ne peut en revanche être retenue contre l’intermédiaire conseil en gestion de patrimoine lorsque le risque n’était pas prévisible à la date de l’acquisition, le surcoût de travaux et leur ampleur, qui avaient eu pour conséquence de modifier la nature de l’opération considérée dans sa globalité, avaient fait suite à une préconisation d’un tiers et ne s’étaient révélés nécessaires que plus de deux années après le début des travaux, de sorte qu’ils n’avaient pu être anticipés ; tel n’est pas le cas lorsque que le mandataire a effectué un déplacement sur le site, ce dont il résultait qu’il avait connaissance de l’état d’avancement des travaux.

Mme de la Souchère et la SCI du Quai de l’Yser soutiennent en premier lieu au regard de cette faute que M. X a failli dans sa mission de recherche d’un bien susceptible de rapporter une rentabilité suffisante.

M. X, son mandataire, et ses assureurs soutiennent au contraire qu’il a respecté son obligation d’information et de conseil concernant l’opération proposée qui présentait un intérêt fiscal indéniable, avec le régime « de Robien réhabilité » permettant de déduire des revenus fonciers une partie de la valeur d’acquisition, les honoraires de M. X et de l’architecte puis d’imputer le surplus sur les autres revenus catégoriels en application de l’article 156 I 3° du code général des impôts. La réalité de cet avantage fiscal n’est toutefois pas contesté par Mme de la Souchère, ni par l’expert M. B et les auteurs d’avis technique M. E et M. G, qui les intègrent dans leur calcul de la rentabilité du projet puisque le revenu disponible est chiffré en fonction des 3.800€ d’impôt sur le revenu non exposé et que la somme de 45.000 € au titre de l’économie d’IRPP est toujours incluse dans l’appréciation du taux de rentabilité de 5,48 % ou dans la comparaison de cette économie d’imposition avec les honoraires perçus.

En tout état de cause, le chiffrage de la « rentabilité brute » à 5,48 % présenté en pièce n°16 des appelants n’inclut pas les frais de gestion locative et taxe foncière (pourtant mentionnés dans le tableau situé en bas de cette pièce). Dès lors, le rapport sur 15 ans, hors coût du crédit, même en tenant compte d’un loyer de 1.385 €, n’est pas de 249.300 € mais doit être a minima minoré en reprenant les chiffres de M X de 20.775 € d’impôt foncier et de 24.930 € gestion locative, à la somme de 203.595 €, soit 13.573 € annuels.

Même en retenant le coût prévisionnel de 303.100 € (toujours hors coût du crédit), la rentabilité est

de 4,47 % et non 5,48 %, et 5,47 % en tenant compte de l’économie annuelle d’impôt de 3.000 €. Aucun élément ne permet de démontrer que cette opération ait été éligible à une subvention de l’ANAH qui plus est chiffrée de façon distincte dans les deux tableaux en pièce 21 et 16 (15.570 € et 30.000 € respectivement), qu’il n’y a pas lieu d’inclure dans le calcul.

Il en résulte que la rentabilité du bien, même en s’appuyant sur les seuls chiffrages des appelants, était faible au regard d’investissements de même nature (entre 6,2 et 7,1 % selon le rapport de M. B).

Après inclusion du coût total des crédits, non inclus dans le calcul en pièce n°16 des appelants, tel qu’il apparaît en pièce n°32 des intimés (48.064,26€ + 98.226€ d’intérêts et 4.149,22€ + 4.232,21€ d’assurance), soit 154.671,69 € sur 15 ans ou 10.311,45 € annuels, la rentabilité de l’opération, toujours en s’appuyant sur ce chiffrage, est en outre limitée à 1,07 % hors économie d’impôt ou 2,06 % économie d’impôt incluse, ce qui démontre une rentabilité globale du projet faible.

Les appelants font en outre valoir que ce bien était conforme aux prix du marché qui a connu une évolution des prix très favorable sur la même période, ce qui aurait permis une plus-value si l’immeuble avait été revendu au terme. Ils justifient à ce titre que la valeur locative d’un immeuble de standing à Saintes était de 1.410 € en 2005 et 2.750 € en 2015 (pièces n°27-28).

Toutefois, M. H a relevé dans son rapport d’expertise que le bien acquis était un vaste grenier vétuste, sans escalier, avec accès par une échelle, avec un délabrement de la toiture à l’étage bien antérieur à l’achat de 2005, qui ne pouvait pas échapper à un technicien du bâtiment et expliquait le faible prix d’achat à 55.000 €, compensé par une situation privilégiée en bordure de Charente. L’expert a également relevé que ce bien était un vaste espace vide vétuste, avec le sol bâché par un plastique noir avec ponctuellement des seaux d’eau, récupérant les ruissellements de la toiture, des pièces de charpente fortement affectées par la pourriture, sans aucune isolation, aucun équipement en alimentation en eau, gaz, électricité, ni évacuation EU, une façade arrière infiltrante, avec clôture de la fenêtre par un simple plastique ondulé et une zinguerie obsolète favorisant les infiltrations.

Dès lors, et contrairement à ce qui est soutenu par les appelants, Mme de la Souchère est fondée à faire référence à cet état de vétusté, même si la réalisation de travaux est inhérente à la mise en place d’une opération de réhabilitation avec ces dispositifs fiscaux, dès lors que cet état initial conditionne tant le montant, que la durée et le risque inhérent à la réalisation des travaux, et partant, l’évaluation de la rentabilité de l’opération. En outre, la référence à un bien immobilier « de standing » suppose que les travaux permettent de transformer le bien initial en cette catégorie de biens.

Or en tenant compte de cette vétusté, le rapport de M. E (réalisé à la demande de Mme de la Souchère), mais dont les conclusions sont reprises par M. B, fait apparaître que le montant des travaux apprécié à la somme de 200.000 € (sans qu’aucun devis soit communiqué ou qu’aucune évaluation des travaux ait pu être transmise à M. H par les architectes chargés des travaux), apparaissait sous-évalué compte tenu de la nécessité de considérer l’appréhension des nuisances sonores, la ventilation, la sécurité incendie et l’intervention nécessaire de l’architecte des bâtiments de France, la rénovation du gros oeuvre, du second oeuvre, les honoraires d’architecte et de maîtrise d’oeuvre et les taxes, conduisant à estimer les travaux nécessaires à la somme de 270.000 €.

Il en résulte que la valeur locative ne peut être retenue, compte tenu de l’économie du projet présenté en pièce n°16 des appelants (correspondant à la pièce 5 des intimés) en s’appuyant sur la valeur locative d’un appartement « de standing », pour la somme de 1.385 € mensuels pour les 3 appartements, dont le chiffrage n’est ni explicité ni justifié.

Dès lors, M^me C de la Souchère soutient à juste titre que la comparaison utilisée pour la rentabilité du projet par rapport à d’autres projets d’investissement immobiliers à cette époque qui concernait des immeubles construits et non à construire n’est pas pertinente.

Enfin, il résulte du rapport d’expertise de M. H en page 15 que sans élément tangible et dans le flou le plus le plus total, dès lors qu’aucun des architectes ne disposait d’archives, il était dans l’incapacité de répondre à la question de la possibilité de réaliser 3 appartements pour la somme de 150.000 €.

L’ensemble de ces éléments démontre l’existence d’un risque non connu de tous et notamment pas d’un investisseur profane, lié au projet de rénovation d’un immeuble portant sur un immeuble vétuste, tant en termes de coût des travaux à réaliser qu’en termes de durée de ceux-ci, risque existant dès 2005 et visible à cette date pour un professionnel de l’immobilier selon le rapport de M. H.

Or, M. X a présenté dans le courrier du 20 janvier 2005 l’opération comme étant « sans risque » dans la mesure où le remboursement de l’emprunt ne débuterait « qu’à partir du moment ou les appartements seront loués » et même garanti « une rentabilité certaine de l’opération à compter de janvier 2007 et sur la durée totale de [l'] investissement »., sans émettre aucune réserve sur l’existence d’un éventuel aléa, sans formuler aucune explication sur l’opération de restauration immobilière, ni aucune mention au titre des obligations de l’investisseur, telle que celle tenant à la réalisation des travaux, et sans aucune indication sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou d’inexécution de ceux-ci, alors que ces informations n’étaient pas de la connaissance de tous.

M. X a dès lors manqué à son obligation d’information et de conseil en sa qualité de conseiller en gestion de patrimoine sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il leur propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et peuvent être le corollaire des avantages annoncés.

Sur l’exécution déloyale du contrat par le conseil d’un produit dans lequel le conseil en gestion de patrimoine disposait d’un intérêt personnel

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

Les intimées font valoir que M. X a retiré un intérêt personnel de sa participation directe à une opération d’investissement immobilier dès lors qu’il a acquis le rez-de-chaussée à un prix bien inférieur à celui des étages, avec une valeur locative de 122,04 € pour 124 mètres carrés.

M. X, le mandataire et les assureurs exposent certes à bon droit que cet investissement dans le même projet immobilier que son client n’est pas interdit à un conseiller en gestion de patrimoine. Toutefois, cet investissement simultané, dont rien ne démontre malgré les allégations des appelants qu’il ait été porté à la connaissance de Mme de la Souchère (le courrier du 20 janvier 2005 étant taisant sur ce point), portant sur une superficie de 124 m² situé au rez-de-chaussée, a été effectué pour un prix de 6.000 €, soit un prix de 48,39 €/m² contre un prix de 323,25 €/m² pour le lot acquis par la SCI Quai de l’Yser, et avec taux de rentabilité de 24,40 % (relevé dans le rapport de M. B) contre 5,48 % annoncés pour le lot acquis par la SCI, de sorte que sa dissimulation empêchait la cliente d’avoir connaissance de la faible rentabilité du projet. Il est à cet égard indifférent que Mme de la Souchère n’ait jamais manifesté d’intérêt pour l’acquisition de cette partie, qui ne lui permettait pas de bénéficier d’avantages fiscaux et nécessitait un investissement total de 105.000 €, travaux et honoraires inclus, comme le soutiennent les appelants (soit un coût de travaux inférieur à celui envisagé concernant le bien de la SCI). En outre, cette acquisition était de nature à créer une opposition d’intérêts entre le gestionnaire de patrimoine et sa cliente, comme le démontre la décision d’affecter la somme de 19.800 € versée par Mme de la Souchère à la rénovation de la façade, dans le seul intérêt de la clientèle du locataire de M. X, et non à la rénovation de la toiture, relevée dans le rapport d’expertise de M. I.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a relevé que M. X avait commis une faute en conseillant une opération dans laquelle il disposait d’un intérêt personnel divergent de celui de sa cliente et pour un rapport bien supérieur, sans l’en avoir informée, ce comportement s’analysant en un défaut de loyauté contractuelle dans l’exécution de sa mission.

Sur le manquement à l’obligation d’information lié à l’absence de mention du prêt in fine

Il est constant que le plan de financement, qu’il s’agisse de la pièce n°21 ou de la pièce n°16 des appelants, ne comporte pas la mention du remboursement du prêt in fine pour 150.000 € lors de l’exigibilité de la 180ème et dernière échéance de cet emprunt.

Les appelants soutiennent que le remboursement de l’emprunt in fine n’avait été envisagé qu’un temps au côté du prêt classique, et permettait d’atteindre l’objectif de transférer une partie de son patrimoine à son deuxième fils, mais n’était pas nécessaire puisque M^me C disposait de liquidités susceptible d’en financer une partie, ce qui explique l’absence de mention dans le plan de financement.

Toutefois, que l’opération pour un coût de 303.100 € ait été financé en totalité par l’emprunt ou en partie par prélèvement sur l’épargne, il est établi que les deux simulations n’ont pas inclus, ce prélèvement sur le capital, soit lors de l’exécution des travaux, soit in fine. Mme de la Souchère soutient donc à bon droit que la circonstance que l’assurance-vie puisse être employée à rembourser ce prêt in fine est indifférente, et ce d’autant que ce contrat était nanti en garantie et que l’objectif déterminé contractuellement était de permettre à ce contrat d’assurance-vie de fructifier.

Les intimés font valoir que cette absence de mention, dans les plans de financement, de l’impact du prêt in fine en termes obligation de remboursement du capital restant dû, seuls les intérêts sur la somme empruntée étant mentionnés), est fautive dès lors qu’elle a pu faire croire que le projet avait un intérêt patrimonial certain alors qu’il n’opérait qu’un transfert sur cette opération de l’ensemble du patrimoine mobilisable de M^me C de la Souchère.

Ainsi, le tableau en pièce n°16 des appelants qui étayait l’affirmation susmentionnée d’une rentabilité certaine de l’opération, et n’est donc pas une simple simulation, ne mentionne dans le tableau d’évaluation des gains sur 15 ans, que 192.000 € correspondant au coût total du crédit amortissable à 5 % sur 150.000 €, et 92.000 € correspondant à un « placement » à 3,7 % (pouvant faire référence au contrat d’assurance-vie et à la perte d’intérêts sur ce placement), sans aucune mention du prélèvement des fonds ' ou du prêt in fine ' dans le calcul des dépens inhérentes à l’opération. Il en résulte que le « gain de ' 5.405 € » sur 15 ans, mentionné dans cette pièce, calculé sans intégrer l’obligation de remboursement/prélèvement sur l’épargne de 150.000 € lors de la réalisation du projet ou à l’expiration du prêt in fine, aisse envisager, comme le relève à juste titre le rapport de M. B, que pour un coût de 5.405 € sur 15 ans on pourrait constituer un patrimoine immobilier d’une valeur de 300.000 € exclusivement financé par emprunt. De la même façon, la simulation en pièce n°21 porte la mention expresse des deux parties de l’emprunt (prêt amortissable et prêt in fine), en ne retenant, concernant le second, que les échéances d’intérêts pour 7.500 € annuels sans le remboursement de la somme de 150.000 €, ce qui fausse le calcul du coût de l’opération évalué à 77.239 € auquel il convient d’ajouter les 150.000 € de remboursement, soit un coût réel de 227.239 €.

Le fait que seul le prêt classique ait finalement été débloqué est sans incidence sur cette faute dès lors qu’elle est relative à la présentation de l’équilibre du projet et non à son exécution.

Il en résulte un autre manquement du conseiller en gestion de patrimoine à son obligation d’information quant à la présentation du coût réel de l’opération.

Sur le manquement aux obligations d’assistance à maîtrise d’ouvrage

M^me C de la Souchère et la SCI Quai de l’Yser estiment enfin que M. X a failli dans sa mission d’assistance à maîtrise de l’ouvrage en ayant des relations dégradées avec l’architecte, M. Y, qui n’a plus voulu intervenir, conduisant à contacter un nouvel architecte alors que le premier avait déjà été réglé.

Il résulte du rapport d’expertise de M. H, bien qu’il n’ait pu éclaircir les imbroglios pour ce qui concerne toute cette inertie depuis 2005, les changements d’architectes, production de plans, de descriptif estimatif, des 3 appartements projetés, que M. L Y a confirmé avoir été missionné par M. J X dans les années 2003 – 2005 pour projet et dépôt de permis de construire pour la S.C.I. Quais de l’Yser et qu’il aurait transmis l’ensemble du dossier à M. J X pour approbation par le maître d’ouvrage.

Or, malgré paiement des sommes dues à l’architecte, M. X ne justifie d’aucune démarche auprès de celui-ci pour obtenir pendant le délai de 2 ans avant la désignation du deuxième cabinet d’architecte, l’exécution de sa mission ni pour transmettre ce projet à sa cliente, alors que sa mission prévoit notamment l’assistance de la SCI pour procéder à l’établissement et à l’engagement des marchés de travaux conformément aux décisions prises en Assemblée Générale et veiller au respect du planning.

En outre, selon le même rapport, quasiment aucun travaux n’a été fait si ce n’est la façade sur rue, en lieu et place de la couverture aux frais de M^me C de la Souchère. M. Z, locataire du rez-de-chaussée, atteste au demeurant qu’aucun travaux n’a été réalisé pendant les années 2005, 2006, et 2007 (pièce des appelants n°13).

Enfin, alors que M. Z atteste également avoir expliqué à M. X (venu un samedi pour demander de lui remettre les clés des appartements du dessus car la SCI lui réclamait) que sans les clés il ne pouvait vider régulièrement les seaux d’eau ce qui augmentait les infiltrations dans son établissement ; M. X, dans sa mission de mandataire de Mme de la Souchère, ne justifie avoir entrepris aucune démarche à ce sujet pour limiter les infiltrations.

Il en résulte que ce manquement, relevé par le rapport de M. B, est également établi.

Sur le préjudice subi

Sur le préjudice matériel de M^me C de la Souchère

En droit, la réparation du préjudice doit être intégrale et doit avoir pour effet de replacer la victime dans la situation qui aurait été la sienne si l’acte dommageable ne s’était pas produit.

En application de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable au litige antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, en présence d’une faute du conseiller en gestion de patrimoine consistant en un manquement à son obligation d’information sur le dispositif de défiscalisation qu’il propose, le préjudice en résultant pour les clients ne peut s’analyser comme un manque à gagner au titre d’une opération à laquelle, mieux informés, ils n’auraient pas donné suite, si ce n’est à leurs risques, mais consiste en une perte de chance de réaliser un investissement plus rentable, laquelle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Les appelants soutiennent à bon droit que le préjudice subi du fait du manquement du conseiller en gestion de patrimoine à ses obligations ne peut s’analyser qu’en une perte de chance, laquelle correspond à la perte de chance de ne pas réaliser cet investissement ou, contrairement à ce qu’ils soutiennent, de réaliser une opération plus rentable, nécessairement inférieure à l’avantage que la victime escomptait retirer de l’opération.

La mesure de cette perte de chance ne peut être réalisée, comme l’a fait le premier juge et comme le soutient Mme de la Souchère, en comparant son patrimoine en assurance-vie de 87.188 € en 2015 à celui dont elle disposait en 2005 si elle n’avait pas contracté, soit une somme de 377.238 € ; en effet cette méthode ne tient pas compte des autres facteurs d’évolution du patrimoine, notamment eu égard aux dépenses personnelles effectuées depuis ce contrat dans un but extérieur à celui de l’acquisition. A ce titre, et contrairement à ce que soutient Mme de la Souchère, les sommes prélevées sur les contrat d’assurance vie (1.300 € par trimestre à compter du 26 février 2004) ne peuvent être retenues comme étant en lien avec le préjudice que dans la mesure où ces sommes étaient nécessaires pour régler les sommes exposées pour l’opération.

C’est donc à juste titre que dans la version finale de son rapport, l’expert a fait référence, pour évaluer ce préjudice, aux dépenses et recettes occasionnées par l’opération (dépenses consenties réduites des seules économies d’impôts induites par l’opération).

Le montant total des dépenses (hors valeur d’acquisition du bien), dont il n’est pas contesté qu’elles ont été exposées par Mme de la Souchère, a été chiffré par l’expert à la somme de 104.200,43 € incluant les divers honoraires et factures réglées ainsi que les intérêts et assurances exposés pour l’emprunt (somme qui correspond à celle portée dans le tableau versé en pièce n°32 des appelants).

Il convient d’en déduire le montant effectif des économies d’imposition en lien avec le seul projet. Mme de la Souchère soutient que cette somme s’élève à 10.000 €, et non 26.000 €, qui incluraient les réductions d’impôt liées à l’emploi d’une employée de maison et aux travaux réalisés dans un appartement dont elle était propriétaire. Toutefois, contrairement à cette allégation, la somme de 26.330,71 retenue par l’expert n’a pas été évaluée par simple différence entre les impôts qui auraient été exigibles et les impôts effectivement exposées (auquel cas ils auraient inclus effectivement les rédiuctions d’impôt extérieures au projet), mais en retenant la moyenne entre les sommes de 21.882,17 et 30.739,24 € correspondant au cumul des économies de CSG/CRDS sur la période 2005-2015 et du calcul de l’économie d’imposition sur le revenu par application taux marginal d’imposition respectivement de 5 et 14 % inhérentes à la déduction de 10.700 € de déficit foncier (somme qui apparaît effectivement sur les avis d’imposition de M^me C de la Souchère).

La somme de 26.330,71 € représente donc le gain d’imposition en lien direct avec l’opération, de sorte que la perte nette liée à cette opération est de 77.869,72 €. Le préjudice lié à la moins-value sur l’immeuble, qui est sollicité par la SCI et subi par elle seule, ne peut être inclus dans cette évaluation.

Si les appelants sont fondés à rappeler que Mme de la Souchère ne démontre pas qu’une solution alternative permettant d’obtenir un chiffrage au moins équivalent aurait existé, de sorte qu’il ne peut être tenu compte des gains manqués liés à la réalisation d’un investissement alternatif plus rentable, il convient toutefois de tenir compte a minima de l’absence de disponibilité des sommes effectivement exposées, lesquelles, en l’absence de réalisation de l’investissement, auraient été productives d’intérêts en retenant le taux unique de 3 % (sans incidence fiscale en raison de leur probable exonération fiscale) proche, selon le rapport de M. B, du rendement du contrat d’assurance-vie préexistant, somme qui a été chiffrée selon cette méthode de calcul à la somme de 52.513,48 € sur la période de 2005 à 2015 en fonction des déblocages successifs des fonds.

Il en résulte que le préjudice subi par Mme de la Souchère sur le plan matériel s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter une opération entraînant une perte nette de 77.869,72 € et la privant de 52.513,48 € de gains du fait de l’indisponibilité des sommes, soit un déséquilibre patrimonial en lien avec l’opération de 130.383,20€.

Au regard de la multiplicité des fautes commises et du caractère déterminant des fautes relatives à la dissimulation du risque, de l’intérêt personnel et d’éléments fondamentaux dans la rentabilité effective du projet, la cour dispose d’éléments suffisants pour estimer que la perte de chance était quasi totale, de sorte que le préjudice sera chiffré à la somme de 128.000 €.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement sur le montant du préjudice matériel subi, et statuant à nouveau, de fixer cette somme au passif de la liquidation de M. X et condamner in solidum la société MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles à payer la somme de 128.000 € à ce titre.

Sur le préjudice moral de M^me C de la Souchère

L’intimée allègue subir un préjudice moral alors qu’elle venait juste de prendre sa retraite et que du fait des manquements du conseiller en gestion de patrimoine, la plupart de ses revenus ont été affectés au remboursement des emprunts, ce qui est à l’origine d’une dépression. Les appelants font valoir que le montant de ce poste n’est pas justifié et que le préjudice allégué ne peut lui être imputable puisque l’arrêt de l’opération est lié à la décision de l’appelante.

Madame C de la Souchère justifie par attestation du docteur L U, psychiatre, du 30 octobre 2015 de ce qu’elle souffrait d’un syndôme anxio-dépressif, avec troubles du sommeil, fort sentiment de culpabilité, évoluant depuis environ 9 ans, avec traitement psychotrope, apparaissant en lien direct et exclusif avec des problèmes financier, se sentant victime d’une escroquerie. Les attestations de M^me V C, sa nièce (pièce 37), et de W AA-Peurichard (pièces 38), corroborent les difficultés rencontrées et la perte de qualité de vie, comme l’importance pour elle de la conservation de la maison de famille, tandis que celle de son petit-fils Mathieu de la Souchère décrit la nécessité du recours à un emprunt Mosaïque au taux de 25 % pour assurer ses dépenses courantes, l’impossibilité dans laquelle elle a été placée de lui permettre de poursuivre ses études (de sorte qu’il dû les interrompre, travailler comme vendeur puis emprunter pour poursuivre son cursus).

Ces éléments démontrent l’existence d’un préjudice moral en lien direct avec les conséquences matérielles et morales de cet investissement, et donc, en lien avec les manquements de M. X dans le cadre de sa mission de conseiller en gestion de patrimoine, que la cour dispose d’éléments suffisants pour évaluer plus justement à la somme de 10.000 € (ce qui conduirait l’infirmation de la décision entreprise chiffrant ce préjudice à la somme de 15.000 €), somme fixée au passif de la liquidation et au paiement de la quelle seront condamnés ses assureurs.

Sur le préjudice de la SCI du Quai de l’Yser

La SCI du Quai de l’Yser subit, du fait des manquements de M. X dans sa mission d’assistance à maîtrise d’ouvrage et du défaut de loyauté lié à la dissimulation de son intérêt personnel dans l’opération, un préjudice lié à la perte de valeur de l’immeuble inhérente au défaut de réalisation des travaux. Ce préjudice peut être déterminé par la différence entre la valeur d’acquisition de 55.000 € et le prix de revente de 10.000 €, soit la somme de 45.000 € demandée. Les assureurs seront donc condamnés, dans la limite des demandes, condamnés à lui payer cette somme.

* * * * * * * *

Les condamnations de nature indemnitaire porteront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt conformément à l’article 1153-1 ancien devenu 1231-7 du code civil, avec capitalisation lorsqu’ils seront échus pour une année entière en application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil.

Les appelants qui succombent ont à bon droit été condamnés aux dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé et au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à M^me C de la Souchère, tenant compte du coût des rapports amiables confiés à MM. E et G ; la cour y ajoutant les condamnera aux dépens de l’instance d’appel ainsi qu’à payer aux intimés une somme complémentaire de 4.000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en cause d’appel, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Les appelants qui ont intimé la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou sans

formuler aucune demande à son encontre seront également condamnés à payer à cette partie la somme de 2.000 € sur ce même fondement, et seront déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement du 18 janvier 2019 du tribunal de grande instance de Saintes en ce qu’il a :

— fixé le préjudice matériel de M^me AB-AC C de la Souchère à la somme de 232.039,55 € et son préjudice moral à 15.000 €.

— dit que ces sommes pourront être inscrites au passif de la liquidation judiciaire de M. X ;

— condamné in solidum la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles à payer à M^me AB-AC C de la Souchère la somme de 232.039,55 € en réparation de son préjudice matériel outre la somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral avec intérêts de droit à compter de ce jour et application de l’anatocisme pour les intérêts dus pour au moins une année ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Fixe le préjudice matériel de M^me AB-AC C de la Souchère à la somme de 128.000 € et son préjudice moral à la somme de 10 000 €

— Fixe la créance de M^me AB-AC C de la Souchère au passif de la liquidation judiciaire de M. X à la somme de 128.000 € au titre de son préjudice matériel et à la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral ;

— condamne in solidum la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks en sa qualité d’assureur de M. X à payer à M^me AB-AC C de la Souchère les sommes de 128.000 € au titre de son préjudice matériel et 10.000 € au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et capitalisation pour les intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Fixe le préjudice subi par la SCI du Quai de l’Yser à la somme de 45.000 € ;

— Fixe la créance de la SCI du Quai de l’Yser au passif de la liquidation judiciaire de M. X à la somme de 45.000 € ;

— Condamne in solidum la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks en sa qualité d’assureur de M. X à payer à la SCI du Quai de l’Yser la somme de 45.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et capitalisation pour les intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil ;

— condamne in solidum la SELARL Dutour, représentée par M^e P D, en qualité de liquidateur de M. J X, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks en sa qualité d’assureur de M. X à payer à

M^me AB-AC C de la Souchère et la SCI du Quai de l’Yser la somme totale de 4.000€ (quatre mille €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la SELARL Dutour, représentée par M^e P D, en qualité de liquidateur de M. J X, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks en sa qualité d’assureur de M. X à payer à la Caisse Régionale de Crédit Mutuel de la Touraine et du Poitou la somme totale de 2.000€ (deux mille €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande de la SELARL Dutour, représentée par M^e P D, en qualité de liquidateur de M. J X, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks en sa qualité d’assureur de M. X sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum la SELARL Dutour, représentée par M^e P D, en qualité de liquidateur de M. J X, la société MMA IARD et la société MMA IARD assurances mutuelles, venant aux droits de la société Covea Risks en sa qualité d’assureur de M. X aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,