RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

RG 21/01514 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FQUV

Minute n° 22/00153

E.P.I.C. MOSELIS

C/

[I]

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Juge des contentieux de la protection de SARREGUEMINES

20 Mai 2021

21/00132

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 28 AVRIL 2022

APPELANTE :

E.P.I.C. MOSELIS

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-Christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [M] [B] veuve [I]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006463 du 30/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 24 février 2022 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 28 avril 2022.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Madame BASTIDE, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 mai 2004, l’OPAC de la Moselle a consenti un bail à Mme [M] [B] veuve [I] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 2] pour un loyer de 248,30 euros outre 101,93 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 13 février 2020, l’EPIC Moselis venant aux droits de l’OPAC de la Moselle, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 15 septembre 2020, il l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire et la voir condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 20 mai 2021, le juge des référés a :

— déclaré irrecevable la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

— dit que les demandes de l’EPIC Moselis en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation et la demande reconventionnelle de Mme [B] de délais sont sans objet

— rejeté les demandes d’expertise et de production de pièces de Mme [B]

— condamné Mme [B] à verser à l’EPIC Moselis à titre de provision, la somme de 904,61 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance

— rejeté la demande de délais de paiement et le surplus des demandes

— condamné Mme [B] aux dépens à l’exclusion du coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation au préfet.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 17 juin2021, l’EPIC Moselis a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Il conclut à l’infirmation de l’ordonnance et demande à la cour de :

— déclarer son action recevable

— constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire

— ordonner l’expulsion de la locataire et tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Mme [B] à lui verser la somme de 5.740,14 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 août 2021 avec intérêt au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir

— la condamner à lui verser une indemnité d’occupation de 474,15 euros par mois jusqu’à libération des lieux, payable et révisable selon les modalités du contrat de bail

— l’autoriser à régulariser les charges

— condamner Mme [B] à assurer le logement jusqu’à sa libération

— la condamner à lui verser la somme de 500 euros en première instance et en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer

— débouter Mme [B] de ses demandes et en cas de délais de paiement dire que le défaut de paiement d’une seule mensualité en sus du loyer rendra exigible la totalité de la dette.

L’appelant expose que le contrat de bail prévoit une clause résolutoire qui a été reproduite au commandement de payer délivré le 13 février 2020 à Mme [B], que la situation d’impayés a été signalée à la CAF qui a accusé réception du document le 4 septembre 2020, que son action en résiliation du bail est recevable, qu’il a pris en compte la période sanitaire en reportant la date d’effet de la clause résolutoire au 25 juillet 2020 et en délivrant l’assignation le 15 septembre 2020. Il demande en conséquence à la cour d’infirmer l’ordonnance, de constater la résiliation du bail et d’ordonner la libération des lieux.

Sur l’arriéré locatif, l’EPIC Moselis expose que Mme [B] reste lui devoir la somme de 5.740,14 euros selon décompte actualisé au 9 août 2021, qu’il n’est justifié d’aucun paiement non pris en compte et que l’APL a été suspendue en juillet 2020 compte tenu des impayés. Sur les charges, il ajoute qu’aucune fuite d’eau n’a été détectée et que la consommation est normale, que le chauffage est collectif sans réglage avec limitation de la température, que le logement a été occupé par le fils de la locataire de juillet 2019 à novembre 2020, qu’il n’est démontré aucun dysfonctionnement du chauffage et que le premier juge ne pouvait d’office déduire cette charge du décompte. Il estime que la différence de consommation entre les années résulte de l’hébergement du fils de la locataire et qu’il doit être fait droit à sa demande de provision. Enfin, l’appelant sollicite une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et révisable jusqu’à la libération des lieux loués et s’oppose à la demande de délais de paiement.

Mme [B] conclut à la confirmation de l’ordonnance ayant déclaré irrecevable la demande d’expulsion, subsidiairement de dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de la contestation sérieuse, enjoindre à l’appelant de justifier du bon fonctionnement du chauffage et ordonner une expertise du système de chauffage, plus subsidiairement lui accorder des délais de paiement et condamner l’EPIC Moselis aux dépens.

Elle expose que le document transmis par l’appelant pour justifier de la recevabilité de sa demande n’est pas adéquat. Sur l’arriéré locatif, elle soutient que l’augmentation des charges est anormale alors qu’elle vit seule et que son voisin connaît également une surconsommation de chauffage. Elle précise que les loyers impayés sont consécutifs au décès de son mari, que la régularisation des charges est de plus en plus importante, que la somme visée au commandement de payer a été partiellement régularisée mais que la pandémie a rendu impossible l’accès aux banques et qu’elle a bénéficié de la prolongation des délais d’exécution. Elle conteste le montant réclamé aux motifs que certains paiements n’ont pas été pris en compte et que si l’APL a été suspendue, il appartenait au bailleur d’informer la CAF de la reprise du paiement du loyer. Enfin elle décrit sa situation personnelle et financière pour solliciter des délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 15 novembre 2021 par Mme [B] et le 29 octobre 2021 par l’EPIC Moselis, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 janvier 2022 ;

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au litige dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) est ainsi réputée constituée quand la situation d’impayés est signalée à la CAF.

En l’espèce, l’EPIC Moselis justifie avoir signalé les loyers impayés à la CAF de la Moselle en lui adressant une fiche signalétique d’impayé locatif concernant la situation de Mme [B], cette fiche ayant été réceptionnée par la CAF le 4 septembre 2019 ainsi qu’il ressort de la pièce n°6 produite par l’appelant sur laquelle figure la date du 04/09/19, une signature et un tampon humide la CAF de la Moselle pôle FETS avec son adresse, ces éléments étant suffisamment probants pour démontrer la réalité du signalement à l’organisme social. L’assignation ayant été délivrée le 15 septembre 2020, soit plus de deux mois après ce signalement, la demande de résiliation du contrat de bail est recevable et l’ordonnance déférée est infirmée.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constaté que le commandement de payer notifié à Mme [B] le 13 février 2020 d’avoir à payer la somme de 835,08 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, il ressort du décompte (pièce n°11) que seule la somme de 414,20 euros a été versée le 4 mars 2020 (le règlement suivant étant daté du 24 août 2020), de sorte que la cause du commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai légal. Il est en outre relevé que le bailleur a respecté la période de suspension des effets de la clause résolutoire durant la crise sanitaire en attendant la fin de cette période pour délivrer l’assignation aux fins de résiliation et expulsion.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail au 24 juillet 2020 en application de l’article 4 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 et d’ordonner la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique. L’ordonnance déférée est infirmée.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

A la lecture du décompte arrêté au 9 août 2021, il apparaît que Mme [B] reste devoir à l’EPIC Moselis la somme de 5.740,14 euros et il n’est justifié d’aucun règlement qui n’aurait pas été pris en compte, les virements dont l’intimée justifie figurant tous au crédit du décompte locatif. Si elle reproche au bailleur de ne pas avoir fait le nécessaire pour le rétablissement de l’APL, elle ne justifie pas de démarche à ce titre, ni avoir signé avec le bailleur un plan d’apurement de sa dette, de sorte que ce moyen est inopérant.

Sur les charges, il n’est démontré aucun dysfonctionnement du chauffage, la différence de consommation pouvant s’expliquer par l’hébergement de proches s’agissant d’un T3 et l’intimée ne produit aucune pièce pour justifier de la nécessité d’ordonner une expertise, ni de l’existence d’une contestation sérieuse, de sorte qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’injonction.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de Mme [B] et de la condamner à verser à l’EPIC Moselis la somme provisionnelle de 5.740,14 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt et d’infirmer l’ordonnance déférée.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du bail, Mme [B] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges. En conséquence, il convient de la condamner à verser à l’EPIC Moselis une indemnité d’occupation provisionnelle de 474,15 euros par mois jusqu’à libération des lieux loués, cette indemnité étant payable et révisable selon les modalités du contrat de bail. Le bailleur est en outre autorisé à procéder à la régularisation des charges et Mme [B] devra justifier de l’assurance du logement jusqu’à sa libération. L’ordonnance déférée est infirmée.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la dette locative ne cesse d’augmenter, que le loyer courant n’est pas réglé et que Mme [B] qui ne perçoit que 210 euros par mois n’est pas en capacité d’apurer l’arriéré locatif dans les délais légaux. En conséquence, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, l’ordonnance étant confirmée sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [B], partie perdante, devra supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais du commandement de payer et de notification de l’assignation à la préfecture. Il n’y a pas lieu en équité de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté les demandes d’expertise, de production de pièces et de délais de paiement formées par Mme [M] [B] veuve [I] et la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par l’EPIC Moselis ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC Moselis tendant au constat de la résiliation du contrat de bail ;

DIT que les demandes de l’EPIC Moselis ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

CONSTATE la résiliation du bail signé entre Mme [M] [B] veuve [I] et l’OPAC de la Moselle le 13 mai 2004 pour le logement situé [Adresse 2], avec effet au 24 juillet 2020 ;

ORDONNE à Mme [M] [B] veuve [I] de libérer les locaux d’habitation, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration du délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [M] [B] veuve [I] à payer à l’EPIC Moselis la somme provisionnelle de 5.740,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 9 août 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt ;

CONDAMNE Mme [M] [B] veuve [I] à verser à l’EPIC Moselis la somme provisionnelle de 474,15 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, cette indemnité étant payable et révisable selon les modalités du contrat de bail ;

DIT que l’EPIC Moselis pourra procéder à la régularisation des charges annuellement selon les modalités du contrat de bail et que Mme [M] [B] veuve [I] devra justifier de l’assurance du logement jusqu’à sa libération ;

CONDAMNE Mme [M] [B] veuve [I] à supporter les dépens de première instance comprenant le coût du commandement de payer ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [M] [B] veuve [I] de sa demande d’injonction ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [B] veuve [I] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT