19/10/2020

ARRÊT N°

N° RG 18/05012 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MVAL

CB/

Décision déférée du 23 Octobre 2018 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 18/00215

V. N-O

P Q K

C/

E X

F A épouse X

H Y

I D épouse Y

SARL ATOUT IMMOBILIER

SARL TEDDY IMMOBILIER

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX NEUF OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANT(E/S)

Monsieur P Q K

[…]

[…]

Représenté par M^e I MARTY HOLDER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2018.028749 du 17/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIME(E/S)

Monsieur E X

[…]

82130 LAMOTHE-CAPDEVILLE

Représenté par M^e I HOULL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame F A épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e I HOULL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Monsieur H Y

[…]

82130 LAMOTHE-CAPDEVILLE

Représenté par M^e I HOULL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame I D épouse Y

[…]

82130 LAMOTHE-CAPDEVILLE

Représentée par M^e I HOULL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

SARL ATOUT IMMOBILIER

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL TEDDY IMMOBILIER Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle SCHOENACKER-ROSSI de la SCP LARROQUE REY SCHOENACKER-ROSSI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Représentée par M^e Jean-louis JEUSSET de la SELARL INTER-BARREAU CABINET JEUSSET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, modifié par l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de Covid-19 modifié par l’article 1er I de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

La Cour était composée lors du délibéré de

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

J-H.DESFONTAINE, conseiller

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par L. SAINT LOUIS AUGUSTIN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure

En 2006 M. P K, maçon de profession, a construit deux immeubles à usage d’habitation mitoyens situés respectivement au 345 et […] sur la commune de Lamothe Capdeville.

Suivant mandat exclusif en date du 23 avril 2014 il a confié à la Sarl Atout Immobilier la vente de la maison située au n° 325, a signé le compromis de vente régularisé par cet agent immobilier le 18 juin 2014 avec M. X et M^me A et l’acte authentique le 6 août 2014.

Suivant mandat exclusif de vente en date du 16 avril 2014 il a chargé la Sarl Atout Immobilier de la vente de la maison située au n° 345 avec autorisation de délégation, a signé le compromis de vente régularisé par cet agent immobilier le 28 avril 2014 avec M. et M^me Y après visite des lieux par l’intermédiaire de la Sarl Teddy Immobilier du réseau 'ORPI’ et l’acte authentique le 6 août 2014.

Au cours de l’hiver 2015 des désordres sont apparus dans les deux immeubles liés à un défaut d’étanchéité.

Par acte du 7 et 8 juillet 2016 M. X, M^me A, M. et M^me Y ont fait assigner M. K, la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montauban aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 28 juillet 2016 cette juridiction a dit n’y avoir lieu à expertise à l’encontre de la Sarl Atout Immobilier et de la Sarl Teddy Immobilier, ordonné une expertise dans les rapports constructeur-vendeur et acquéreurs, désigné pour y procéder M. C avec pour mission d’investiguer sur les désordres susceptibles d’affecter les deux immeubles, sur leurs causes et le coût des travaux nécessaires pour y remédier et évaluer l’intégralité des préjudices subis, débouté la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, laissé les dépens à la charge du demandeur.

Par arrêt du 29 novembre 2016 la cour d’appel a infirmé l’ordonnance en ses dispositions relatives aux deux agents immobiliers, déclaré communes à la Sarl Atout Immobilier et à la Sarl Teddy Immobilier les opérations d’expertise confiées à M. C, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamné in solidum M^me A, M. X, M^me D et M. Y aux dépens d’appel.

L’expert a déposé son rapport le 8 août 2017.

Par acte d’huissier de justice du 28 février 2018 M. X, M^me A, M. et M^me Y ont fait assigner M. K, la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier devant le tribunal de grande instance de Montauban au visa des articles 1792, 1231, 1104 et 1641 du code civil en déclaration de responsabilité décennale ou garantie des vices cachés pour leur vendeur et manquement à leur obligation d’information et de conseil pour les agents immobiliers et en réparation des préjudices subis.

Par jugement du 23 octobre 2018 assorti de l’exécution provisoire cette juridiction a

— condamné d’une part, M. K à payer à chacun de M. X, M^me A pris ensemble et d’autre part, M. et M^me Y pris ensemble la somme de 65.000 € HT au titre des travaux de reprise des désordres relevant de sa garantie décennale et la somme de 100 € par mois au titre de leur préjudice de jouissance à compter du mois de décembre 2015 et jusqu’à complet versement du montant des travaux de reprise sur le compte Carpa du conseil des demandeurs selon les règles régissant la profession d’avocat

— débouté ces acquéreurs de leur demande à l’égard de la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier

— débouté M. K de sa demande à être relevé par les deux agents immobiliers

— condamné M. K à payer à M. X, M^me A d’une part et M. et M^me Y d’autre part la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement ans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte du 4 décembre 2018 M. K a interjeté appel de cette décision qui lui a été signifiée par acte d’huissier du 6 novembre 2018 en critiquant l’ensemble de ses chefs et en intimant l’ensemble des parties.

Par ordonnance de référé en date du 29 août 2019 le premier président a débouté M. K de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Par ordonnance en date du 14 novembre 2019 le magistrat chargé de la mise en état a dit n’y avoir lieu de faire droit à la demande de radiation de l’affaire du rôle sur le fondement de l’article 526 du code de procédure civile.

L’affaire a été traitée selon la procédure sans audience, par décision du président de la formation de jugement, suivant avis adressé le 28 mai 2020, via le réseau privé virtuel avocats, à chaque avocat des parties qui ne s’y est pas opposé dans le délai de quinze jours.

Prétentions et moyens des parties

M. K demande dans ses conclusions du 1^er mars 2019 de

— réformer le jugement

— dire que les pièces situées en sous-sol des deux maisons concernées commune de Lamothe Capdeville (82) aux numéros 325 et […] qu’il a vendues à M. X et M^me A et à M. et M^me Y, sont des pièces qui n’ont jamais été considérées comme pièces habitables, qui n’ont pas été vendues comme telles et qui sont destinées uniquement à usage de garage, buanderie, chaufferie et cave soit à destination purement technique

— constater qu’il rapporte la preuve et notamment au moyen des pièces versées au débat (permis de construire, actes sous seing privés, actes notariés) que les acquéreurs étaient parfaitement au courant du problème d’humidité sur les maisons concernées et qu’ils ont déclaré avoir connaissance de ce problème et en faire leur affaire personnelle

— dire que le défaut d’étanchéité ayant entraîné le problème d’humidité en sous-sol ne rend pas les immeubles impropres à leur destination

Au principal,

— débouter M. X, M^me A, M. Y et M^me D épouse Y de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son égard

A titre infiniment subsidiaire et dans l’hypothèse où le tribunal (sic) considérerait néanmoins que les pièces du sous-sol doivent faire l’objet d’une réfection pour leur redonner leur destination technique,

— dire qu’il ne saurait être condamné à une somme supérieure à 24.000 € HT pour chaque villa comme préconisé par l’expert

— dire que dans la mesure où les pièces, objets de la réfection ne peuvent être considérées comme des pièces habitables, les demandeurs ne sauraient être fondés à solliciter la moindre réparation au titre du préjudice de jouissance

— dire que les agences immobilières la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier exerçant sous l’enseigne Orpi ont manqué à leur obligation d’information et de conseil et qu’en réparation elles seront condamnées solidairement avec lui

— débouter les acquéreurs de toutes leurs autres demandes

— condamner les défendeurs au paiement de 2.000 € sur le fondement de l’article 7002° du code de procédure civile

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Il fait valoir que les pièces en sous sol des maisons concernées sont des pièces à destination technique qui n’ont jamais été vendues comme pièces habitables, que le problème d’humidité était connu des acquéreurs lors de la vente puisque le compromis de vente contenait une clause les informant de la présence d’une trace d’humidité dans la pièce du sous sol attenant à la buanderie, ce qu’ils ont pu constater lors des visites et ont déclaré faire leur affaire personnelle de cette difficulté comme noté dans l’acte sous seing privé et l’acte notarié de vente.

Il soutient que le défaut d’étanchéité, qui entraîne des désordres principalement dans les parties situées en sous sol, ne rend pas les maisons impropres à leur destination.

Il prétend qu’en toute hypothèse les travaux de réfection doivent se limiter à donner aux pièces en sous sol la destination de locaux techniques et non celle d’habitation et donc à la reprise de la maçonnerie de catégorie 2 soit la somme de 24.000 € HT par villa, honoraires de maîtrise d’oeuvre

compris.

Il estime que les deux agents immobiliers ont manqué à leur obligation de conseil à son égard pour n’avoir pas vérifié les qualités et défauts essentiels du bien en vue d’assurer l’efficacité juridique de la convention, que son devoir d’information était d’autant plus nécessaire qu’il n’avait pas souscrit d’assurance 'dommages ouvrage' ni de responsabilité décennale, que la présence d’humidité constatée dans les deux immeubles au moment de la vente aurait du interpeller ces professionnels de la vente immobilière.

M. et M^me X et M. et M^me Y demandent dans leurs dernières conclusions du 7 janvier 2020, au visa des articles 1792,1231, 1104, 1641 et suivants du code civil, de

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. K à leur régler la somme de 65.000 € chacun, au titre des travaux de reprise de leur immeuble ainsi que la somme de 100 € par mois de retard au titre des troubles de jouissance à compter de décembre 2015 et jusqu’au complet versement du montant des travaux mis à sa charge sur le compte Carpa de leur conseil outre 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

— l’infirmer en ce qu’il a mis hors de cause les agences immobilières la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier

— dire que la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier ont manqué à leur obligation d’information à leur égard

— condamner la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier solidairement avec M. K à leur régler au titre de la perte de chance consécutive à leur défaut d’information, une somme non inférieure à 32.500 € HT par villa soit la moitié du coût des travaux de remédiation et dire que devra s’y rajouter la TVA en vigueur au jour du rendu de la décision

— condamner la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier solidairement avec M. K à leur régler au titre de la perte de chance consécutive à leur défaut d’information une somme au titre du préjudice subi dans une proportion que la Cour appréciera du fait de la perte de chance subie et du risque d’insolvabilité démontré

— condamner, en tout état de cause, solidairement, M. K, la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier au règlement des sommes objets des condamnations augmentées de la TVA en vigueur au jour du rendu de la décision et avec indexation en fonction de l’indice BT 01

A titre subsidiaire,

— dire que les désordres liés à l’humidité de l’immeuble constituent des vices cachés connus du vendeur professionnel

— condamner M. K à leur régler la somme de 65.000 € HT avec application de la TVA applicable au jour du règlement pour les réparations et 100 € par mois à compter de décembre 2015 et jusqu’au règlement des travaux nécessaires pour réhabiliter les maisons en cause pour le préjudice de jouissance de chaque demandeur

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner M. K au versement de la somme de 24 000 € par villas soit 48 000 € outre l’application de la TVA en vigueur au jour du règlement et intérêts de droit à compter de l’assignation

— condamner la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier solidairement avec M. K à régler au titre de la perte de chance consécutive à leur défaut d’information, une somme non inférieure à 12.000 € chacun soit 24.000 € au total

En tout état de cause,

— condamner sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision qui sera rendue, M. K à communiquer sa nouvelle adresse suite à la vente de sa maison principale

— condamner la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier et M. K solidairement au versement de 5.000 € à chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont les frais de l’expertise judiciaire, avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils recherchent la responsabilité de M. K sur le fondement de la garantie décennale des articles 1792 et suivants du code civil, les désordres d’infiltration d’eau dans le rez-de- jardin compromettant la destination de l’immeuble que ces pièces soient considérées comme pièces de service ou comme pièces habitables et qui sont apparus après achèvement et réception de l’immeuble ; ils précisent que si lors de la vente une trace d’humidité existait dans une pièce en sous sol, le défaut du système d’étanchéité ou des infiltrations récurrentes ne sont apparues qu’un an plus tard et qu’actuellement les deux sous-sols sont inhabitables eu égard à l’ampleur de l’humidité et des odeurs rendant l’atmosphère insalubre ; ils en déduisent que les deux maisons sont bien impropres à leur destination en raison d’infiltrations récurrentes à l’origine d’une insalubrité évolutive due aux dispositions constructives, comme relevé par l’expert.

Ils indiquent rechercher la 2 du code civil pour ne pas les avoir avisés de la réalité et surtout de l’importance des désordres pouvant, à terme, affecter l’immeuble qu’ils ne pouvaient ignorer, en leur qualité d’agent immobilier ; ils font remarquer qu’une seule trace d’humidité en sous sol avait été signalée dans le compromis de vente mais non reprise dans l’acte notarié, laissant entendre son caractère bénin ne nécessitant aucun travaux, d’autant qu’elle avait été relevée dans chacune des deux maisons mitoyennes, ce qui était un indice possible d’humidité plus importante et en tout cas évolutive pour tout l’immeuble ; ils soulignent qu’ils ignoraient chacun l’état de l’immeuble voisin, ce qui n’était pas le cas de l’agent immobilier ; ils rappellent que l’agent immobilier est non seulement tenu d’informer les parties de l’existence de désordres apparents mais également de vérifier, au delà de l’apparence, le descriptif des annonces qu’il publie pour rechercher des acheteurs, que si la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier n’ont pas communiqué les annonces mises en ligne, les compromis de vente qu’ils ont rédigé ne comportent aucune restriction et les pièces en sous sol sont mentionnées dans les mandats comme étant habitables puisque décrites en salle de jeux, bureau, buanderie, double garage en sous sol ; ils ajoutent que ces deux pièces étaient carrelées avec le même carrelage que la maison et qu’il existe une VMC dans les pièces du sous sol, que les murs de celles ci sont peints ou avec des papiers peints, qu’elles sont doublées, chauffées et munies de fenêtres.

Ils sollicitent la condamnation de ces deux agents immobiliers pour manquement à leur devoir d’information au titre de la perte de chance de ne pas avoir acquis la maison ou de l’avoir acquis à un prix inférieur à hauteur d’une somme de 32 500 € chacun, soit la moitié du coût de la remise en état.

Ils affirment avoir subi un préjudice de jouissance pour avoir du vivre dans une maison infectée par la moisissure sans aucun stockage possible avec une odeur qui remonte jusqu’au premier étage rendant l’atmosphère insalubre, alors qu’ils sont parents de deux jeunes enfants, sans avoir pu entreprendre les travaux d’aménagement de la terrasse extérieure ou de la grande pièce en sous sol, ce qui eu égard à la valeur locative de la maison soit 720 € justifie l’octroi de l’indemnité de 100 € par mois accordée par le premier juge.

Ils en demandent réparation à leur vendeur et aux agents immobiliers dans une proportion laissée pour ces derniers à l’appréciation de la cour du fait de la perte de chance subie et du risque d’insolvabilité du vendeur.

La Sarl Atout Immobilier demande dans ses conclusions du 25 mars 2019 au visa des articles 1240 et 1992 du code civil, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Y et M^me D épouse Y d’une part, M^me A et M. X d’autre part et enfin M. K, de leurs demandes indemnitaires formulées à son encontre et de condamner tout succombant à lui verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, au préalable, que tous les documents à savoir permis de construire, mandats de vente,

actes de vente, ne font état que de pièces habitables au rez de chaussée et non au sous-sol, de sorte que l’impropriété ne peut être analysée qu’au vu de l’opération de construction et donc des pièces du permis de construire et que M. K ne peut être tenu à la garantie de l’article 1792 du code civil que sur cette base, de sorte qu’il ne pourrait être condamné au paiement des travaux de reprise de l’intégralité du système d’étanchéité ; elle souligne que, quelle que soit la nature des pièces, les sous sols subissent des infiltrations d’eau qui relèvent de la garantie décennale mais dont le coût de réparation est limité par l’expert à la somme de 24.000 € HT s’agissant de pièces non habitables.

Elle soutient qu’elle n’a pas manqué à ses obligations, qui ne sont que de moyens, au titre du devoir d’information et de conseil qui ne concerne que les données portées à sa connaissance ou les éléments visibles puisqu’elle a noté dans les deux compromis de vente à savoir la présence d’une trace d’humidité dans la pièce du sous sol attenante à la buanderie et que l’acquéreur, qui a pu la constater lors des ventes, a déclaré vouloir en faire son affaire personnelle ; elle soutient que si l’agent immobilier doit vérifier les qualités et défauts essentiels du bien, il n’a pas pour obligation d’opérer des démontages ou investigations approfondies, n’a pas à se substituer à un diagnostiqueur ou à un expert en construction dans la fourniture d’éléments techniques à l’acquéreur ; elle souligne qu’elle est étrangère à l’absence de reprise de cette mention dans l’acte notarié ; elle conteste avoir été avisée de la présence d’infiltrations et avoir négocié le prix de vente en tenant compte de ces éléments, rien ne venant étayer les dires de M. K sur ce point.

Subsidiairement, elle souligne qu’étant étrangère à l’action en responsabilité décennale elle ne peut être condamnée solidairement avec M. K, que sa faute ne serait susceptible que d’entraîner un préjudice limité à une perte de chance de ne pas avoir acquis la maison ou de ne pas l’avoir acquise à un prix inférieur.

Elle s’oppose à toute action récursoire du vendeur à son égard dès lors que le défaut de coopération de celui-ci, qui ne fournit pas toutes les informations sur le bien, l’exonère de toute responsabilité en tant qu’intermédiaire et mandataire ; elle indique que M. K est maçon et que selon les informations obtenues auprès des anciens locataires des problèmes d’humidité avaient été signalés précédemment, que l’étendue des désordres n’était pas visible puisque le vendeur avait repeint les maisons préalablement à la vente et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

La Sarl Teddy Immobilier demande dans ses conclusions du 29 mai 2019, au visa des articles 1382 et 1992 du code civil, de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. X, M^me A, M. Y et M^me D épouse Y ainsi que M. K de leurs demandes indemnitaires formulées à son encontre et de condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700, 1° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que les pièces du sous sol ne peuvent être qualifiées de pièces habitables dès lors que le permis de construire ne fait pas référence à un tel usage, que l’expert judiciaire parle de locaux techniques, qu’elles ne répondent pas aux exigences des dispositions du décret n° 48-1766 du 22 novembre 1948 fixant les conditions de détermination de la surface corrigée des locaux d’habitation ou à usage professionnel pour n’être pas chauffées de sorte que les désordres ne relèvent ni de la garantie décennale en l’absence d’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination ni de la garantie des vices cachés en l’absence d’impropriété à l’usage.

Elle fait remarquer qu’elle n’est titulaire d’aucun mandat de vente pour les deux immeubles en cause, qu’elle a seulement fait visiter une maison aux époux Y dans le cadre du réseau Orpi sur la base de la fiche descriptive réalisée par la Sarl Atout Immobilier, que lors de l’unique visite réalisée ces acquéreurs ont pu constater l’existence d’humidité apparente présente dans le vide sanitaire (dans lequel elle les a accompagnés) et sur certaines cloisons du garage, que l’acte sous seing privé de vente a été régularisé par la Sarl Atout Immobilier qui fait référence à la présence d’humidité en sous sol dont lesdits acquéreurs ont déclaré vouloir en faire leur affaire personnelle et qu’elle est plus encore étrangère à la rédaction de l’acte authentique.

Subsidiairement, elle estime qu’elle ne peut être condamnée solidairement avec M. K et que la faute qui serait retenue contre lui ne peut consister qu’en une perte de chance de ne pas avoir acquis la maison ou de l’avoir acquise à un prix inférieur, sans lien avec le préjudice allégué par les

acquéreurs dont l’origine se trouve dans la vente elle-même, qui ne pourrait être basée que sur le chiffrage des travaux de réfection des infiltrations au titre de pièces non habitables mais qui est inexistant pour avoir été prévenus de traces d’humidité tout comme le préjudice de jouissance invoqué s’agissant de pièces non habitables.

Elle conclut au rejet de l’action en garantie du vendeur, le défaut de coopération du vendeur qui ne fournit pas les informations sur le bien exonérant l’intermédiaire de toute responsabilité, d’autant qu’il s’agissait d’un professionnel de la construction qui avait lui-même construit la maison et repeint les deux immeubles préalablement à la vente.

Motifs de la décision

Sur l’action en responsabilité exercée par les acquéreurs

M. X et M^me A d’une part et M. et M^me Y d’autre part, ont choisi d’agir contre leur vendeur sur deux fondements juridiques différents, l’un à défaut de l’autre, puisque lorsqu’une personne vend après achèvement un immeuble qu’elle a construit ou fait construire l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés de droit commun de l’article 1641 du code civil et d’agir également contre l’agent immobilier.

*** sur les données de l’expertise

L’expert C indique avoir constaté la présence d’eau

— dans le vide sanitaire de l’immeuble, ce qui est normal

— des remontées capillaires sur les cloisons perpendiculaires à la façade côté rue, ce qui apparaît comme une malfaçon,

— dans les doublages en partie basse des maçonneries côté rue et en retour le long des parois enterrées, ce qui apparaît comme une malfaçon,

— la présence d’une atmosphère humide au sous-sol qui favorise la formation de moisissures noirâtres en bas de cloison, au droit de mesures indiquant la présence d’humidité, ce qui apparaît comme une malfaçon,

— la défaillance du système VMC en sous-sol qui n’assure pas son rôle d’assainissement de ces locaux.

Il indique que les désordres sont liés à la défaillance du système d’étanchéité mis en oeuvre contre la maçonnerie du sous sol et n’étaient pas apparents lors de la réception ni lors de la vente où les sous sols étaient parfaitement repeints de neuf.

Il précise que le principe d’étanchéité mis en oeuvre correspond à celle de maçonneries de deuxième catégorie adaptée à des locaux techniques ou garages tel que le présente le permis de construire initial et que la défaillance du système d’étanchéité est un désordre dans la mesure où les pièces du sous sol sont considérées comme pièces habitables, ce que laisse supposer la présence d’un isolant périphérique et le chauffage électrique ainsi que les finitions carrelage et revêtement de peinture en mur et plafond.

Il explique que la cause des infiltrations constatées au sous-sol est directement dépendante de la réalisation d’une étanchéité sur maçonneries enterrées non conformes au DTU 7.4.2.4.1.1, s’agissant d’une maçonnerie de blocs de ciment creux, revêtu de l’enduit goudron bouche pores d’un complexe drainant type 'nappe à excroissances’ avec remplissage drainant et avec drainage en pied et solin en tête guidant les eaux de ruissellement à l’extérieur du complexe ; il note avoir constaté que le solin en tête est désolidarisé de la nappe par un tassement des matériaux de remplissage le matériau drainant n’est pas homogène et semble posé à l’envers au moins sur une partie apparente, que de ce fait le ruissellement qui évacue l’eau stagnante contre la maçonnerie ne fonctionne plus, que l’infiltration signalée est liée au tassement des matériaux de remplissage sous la dalle de l’entrée et évolue avec le

temps.

Il expose que les conséquences de ces désordres sont celles relatives à une infiltration d’eau dans une habitation avec les remontées capillaires sur les cloisonnements et doublages : traces noires par la présence de mousse, dégradation des revêtements placoplâtres, atmosphère trop humide pour l’habitation, qu’en l’état l’habitabilité et l’esthétique des deux villas sont compromises, que si l’on considère que le sous sol avait pour destination l’habitation alors il est impropre à sa destination pour chaque villa et si on considère que le même sous sol était destiné à des locaux de service, moyennant le traitement des infiltrations constatées, les locaux sont conformes à leur destination

*** sur l’action à l’égard du constructeur/vendeur

* sur la responsabilité

En sa qualité de vendeur après achèvement d’une maison qu’il a construite M. K est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 2° du code civil et reste tenu envers l’acquéreur des garanties énoncées à l’article 1792 du même code, pour la construction des deux maisons mitoyennes édifiées en 2006 qui ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux le 1^er septembre 2006.

Il est ainsi responsable de plein droit envers l’acquéreur de l’ouvrage des dommages apparus après réception qui en compromettent la solidité ou qui l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination, étant rappelé que l’article 1792-5 du code civil répute non écrite toute clause qui limite ou écarte la responsabilité spécifique du vendeur après achèvement.

Le désordre d’infiltration relevé par l’expert judiciaire qui affecte l’immeuble dans l’un de ses éléments constitutifs est apparu fin 2015 et rend l’ensemble de la maison impropre à sa destination dès lors que le clos n’est pas assuré en raison d’infiltration en sous sol imputable à une mauvaise mise en oeuvre des éléments d’étanchéité des maçonneries ; il rentre ainsi dans le cadre de la responsabilité décennale des articles 1792 et 1792-2 du code civil qui pèse de plein droit sur tout constructeur ou assimilé, étant souligné qu’aucun texte ne limite l’application de ces dispositions aux ventes intervenant immédiatement après achèvement et que l’action a été exercée dans le délai légal de prescription, qui court à compter de l’achèvement des travaux.

M. K est donc tenu à indemnisation vis à vis de l’acquéreur de chaque maison sur ce fondement juridique.

* sur l’indemnisation

Au vu du rapport d’expertise judiciaire, le coût des travaux de réfection de l’étanchéité s’établit à la somme totale de 65.000 € HT correspondant à un sous sol habitable avec maçonnerie de première catégorie, aucune infiltration possible, le DTU imposant une isolation à l’eau parfaite donc la réalisation d’un complexe d’étanchéité par l’extérieur et à 24.000 € HT pour un sous sol correspondant à une maçonnerie de catégorie 2 avec une étanchéité par l’intérieur, type cuvelage avec une cunette traitant le peu d’infiltrations persistantes.

La première évaluation de 65.000 € HT doit être retenue.

Chacune des maisons est décrite comme comportant en rez de jardin entrée, séjour, cuisine, trois chambres, salle de bains, WC, dégagement, terrasse et au sous sol, double garage, buanderie, deux autres pièces.

Le sous sol est constitué outre le garage et la buanderie d’une grande pièce avec un couloir de desserte et une remise, 'tous ces locaux étant doublés, chauffés et munis de fenêtres avec allège à 1,20 pour la pièce principale et buanderie', selon la description faite par l’expert en la page 20 de son rapport, lequel note en sa page 24 'la présence d’un isolant périphérique et le chauffage électrique ainsi que les finitions carrelage et revêtement de peinture en mur et plafond'.

Dans le mandat de vente elles étaient désignées comme salle de jeux, bureau.

Au vu de l’ensemble de ces données et notamment de la qualité de leur équipement d’origine, ces deux pièces ne peuvent être considérées comme de simples locaux de service.

La réfection nécessaire à la suppression des infiltrations actuelles commande donc de retenir un complexe d’étanchéité correspondant à un mur de catégorie 1.

Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à compléter le montant HT accordé de la TVA au taux en vigueur au jour de l’arrêt, comme sollicité par les acquéreurs devant le tribunal qui a omis de statuer et à faire droit à leur demande présentée en cause d’appel d’indexation selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 4 août 2017, date de dépôt du rapport d’expertise jusqu’au présent arrêt soit le 19 octobre 2020 et portent intérêts au taux légal au-delà de cette dernière date.

Chacun des deux acquéreurs a également subi un préjudice de jouissance en raison des tracas et désagréments divers induits par cette situation pendant une longue période soit de décembre 2015 à ce jour outre pendant le temps nécessaire à la réalisation des travaux, ce qui justifie l’octroi d’une indemnité de 4.000 € de nature à assurer sa réparation intégrale.

*** sur l’action à l’égard des agents immobiliers

En l’absence de lien contractuel direct entre M. X et M^me A et M. et M^me Y, d’une part et la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier d’autre part, la responsabilité de ces agents immobiliers ne peut être recherchée par les acquéreurs que sur le fondement délictuel de l’article 1382 devenu 1240 du code civil pour faute en relation de causalité avec un préjudice subi.

Tout manquement à son devoir de conseil envers l’acquéreur exige la preuve que l’agent immobilier avait eu connaissance des désordres affectant l’immeuble qu’il était chargé de vendre.

Le désordre relevé par l’expert relatif aux infiltrations ne présentait pas un caractère apparent pour un professionnel de la vente immobilière, qui n’est pas un professionnel spécialiste des techniques de la construction, dès lors qu’ils trouvent leur origine dans le non respect des DTU ou de la réglementation technique.

Le vendeur venait de refaire à neuf les peintures des pièces en sous sol.

Aucune humidité généralisée n’était visible.

Seule une trace d’humidité ponctuelle était apparente et elle a été mentionnée dans chaque acte sous seing privé contenant promesse synallagmatique de vente rédigé par la Sarl Atout Immobilier qui faisait état en sa page 7 'd’une trace d’humidité dans la pièce attenante à la buanderie, ce que l’acquéreur a pu constater lors des visites, celui-ci déclare vouloir en faire son affaire personnelle'.

Le fait qu’elle ait été notée pour chacune des maisons n’est pas à lui seul significatif, s’agissant d’une pièce semi-enterrée de part et d’autre d’un mur mitoyen, pour être de nature à imposer à l’agent immobilier de conseiller au futur acquéreur l’assistance d’un spécialiste.

Il ne lui appartient pas non plus d’inspecter lui-même l’immeuble sur un plan technique, avec ou sans humitest.

Le désordre d’humidité par infiltration ne s’est manifesté que dix huit mois plus tard.

Aucun manquement de la Sarl Atout Immobilier et la Sarl Teddy Immobilier ou de la Sarl Atout Immobilier, tenu d’adopter un comportement loyal avec les personnes qui, par son entremise, peuvent être amenées à traiter avec son cocontractant, n’est suffisamment caractérisé.

Le jugement qui a rejeté la demande des acquéreurs à leur égard doit être confirmé.

Sur l’action récursoire de M. K

Aucun recours de M. K à l’encontre de l’agent immobilier chargé de la vente ne peut être admis.

Aucune négligence ou manque de loyauté dans son obligation de mandataire professionnel chargé de la vente n’est démontrée.

Le vendeur, qui avait édifié lui-même les deux immeubles en sa qualité de maçon, connaissait mieux que quiconque la situation de chaque maison.

Il affirme avoir avisé l’agent immobilier de l’existence d’une infiltration et avoir accepté une baisse de prix pour ce motif, mais aucun élément ne vient étayer ses dires qui sont contestés.

Chacun des compromis de vente a été conclu à un prix (143 000 € et 145 000€) très voisin de celui figurant dans le mandat de vente (150 000 € et 155.000 €).

Suivant attestation du 2 mai 2017 l’ancien locataire de la maison acquise par les époux Y, qui a donné congé en 2013, indique avoir 'constaté des traces d’humidité dans les différentes pièces du sous sol', être revenu chercher du courrier après son déménagement et avoir trouvé M. K en train de faire des travaux 'afin de changer le placo en bas des escaliers parce que celui-ci était moisi'.

Par courrier du 6 février 2013 et 7 juin 2013 l’ancien locataire de la maison achetée par M. X et M^me A M 'de la moisissure dans le couloir principal du sous sol'.

Le jugement qui a rejeté cette action récursoire doit être confirmé.

Sur les demandes annexes

Aucune disposition légale ne permet de faire droit, dans le cadre de la présente instance, à la demande de communication sous astreinte de la nouvelle adresse de M. P K à la suite de la vente de sa résidence principale, 2046 route de Beaumont à Saint Porquier, dès lors qu’il ne s’est pas prévalu des dispositions de l’article 961 du code de procédure civile.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées.

M. K qui succombe dans sa voie de recours supportera la charge des entiers dépens d’appel et doit être débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M. X et M^me A d’une part pris ensemble et à M. et M^me Y d’autre part pris ensemble la somme de 2.000 € au titre de leurs propres frais irrépétibles exposés devant la cour et de rejeter la demande présentée de ce même chef par la Sarl Atout Immobilier et par la Sarl Teddy Immobilier.

Par ces motifs

La Cour,

— Confirme le jugement

hormis sur le montant de l’indemnisation allouée au titre du trouble de jouissance

Le complétant sur une omission de statuer, statuant à nouveau sur ce point, et y ajoutant,

— Dit que l’indemnité de 65 000 € HT allouée à M. X et M^me A d’une part et à M. et M^me Y d’autre part sera augmentée de la TVA au taux en vigueur au jour de l’arrêt et indexée selon l’évolution de l’indice BT 01 du coût de la construction depuis le 4 août 2017 jusqu’au 19 octobre 2020 et portera intérêts au taux légal au-delà de cette dernière date.

— Condamne M. K à payer à

* M. X et M^me A la somme de 4.000 €

* M. et M^me Y la somme de 4.000 €

au titre du trouble de jouissance respectivement subi avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2020.

— Condamne M. K à payer à

* M. X et M^me A la somme de 2.000 €

* M. et M^me Y la somme de 2.000 €

sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour.

— Déboute toute autre partie de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés.

— Déboute M. X, M^me A, M. et M^me Y de toute autre demande.

— Condamne M. K aux entiers dépens d’appel avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président