ARRET N°502

N° RG 19/03553 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F4CW

X

C/

Société RESIDENCE 'VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN'

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 12 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03553 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F4CW

Décision déférée à la Cour : jugement du 10 septembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANT :

Monsieur D Y N X

né le […] à […]

2 Impasse F

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des Sables d’Olonne

INTIMEE :

Société RESIDENCE 'VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN'

Promenade de Cayola

[…]

ayant pour avocat M^e David DURAND de la SELARL CHEVET-NOEL – TEXIER – DURAND, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PARTIEINTERVENANTE :

SARL LNA (L’OFFICE IMMOBILIER) en sa qualité de Syndic représentant le syndicat des copropriétaires de la […]

[…]

85100 LES SABLES-D’OLONNE,

ayant pour avocat M^e David DURAND de la SELARL CHEVET-NOEL – TEXIER – DURAND, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Madame Anne VERRIER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de la […] en date du 18 mars 2011, D X a acquis de la copropriété par acte du 29 septembre 2011 'les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

LOT NUMERO CINQUANTE QUATRE (54)

1/ Le droit à la jouissance privative d’une parcelle de terrain d’une surface de 200 m² sise au 2 impasse E F,

2/ La propriété exclusive et particulière des constructions sur ladite parcelle et consistant en un pavillon de 3 pièces principales comprenant : séjour, dégagement avec placard, cuisine, une chambre, une pièce, salle d’eau avec WC, débarras attenant au logement, un abri de jardin,

3/ Et les cent un/dix mille cent unièmes 101/10101 tantièmes de toutes les parties communes de copropriété du sol et de l’ensemble immobilier'.

Ce lot était antérieurement la maison du gardien de la copropriété.

La onzième résolution de l’assemblée générale en date du 18 mars 2011 a autorisé l’édification d’un muret de délimitation du lot n° 54 par référence à un devis établi par l’entreprise Strapo.

D X a postérieurement réalisé des travaux objet d’un permis de construire délivré le 14 novembre 2011 ayant rappelé la nécessité d’obtenir préalablement au commencement des travaux l’autorisation de la copropriété. Cette autorisation n’a pas été sollicitée et les travaux avaient débuté à la date de délivrance du permis de construire. Par délibération en date du 16 avril 2012, l’assemblée générale des copropriétaires a validé ces travaux sous conditions du respect par D X de la surface vendue et de la démolition des parties de la murette réalisées sans autorisation sur les parties communes.

Par acte du 20 septembre 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner D X devant le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne afin qu’il détruise les constructions réalisées sans autorisation. Par jugement du 3 avril 2015, ce tribunal a condamné D X à réaliser les travaux et les démolitions demandés par la copropriété. Par arrêt du 1^er juin 2016, la cour d’appel de Poitiers a infirmé le jugement et déclaré, au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires.

Par délibération de l’assemblée générale spéciale du 21 avril 2017, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à agir en justice pour notamment solliciter de D X la remise en l’état initial du lot 54 et la démolition des constructions non autorisées.

Par acte du 16 janvier 2018 le syndicat des copropriétaires a fait assigner à cette fin D X devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne. Il a notamment demandé, sous astreinte :

— la démolition de la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon nord/nord-est de sa propriété ;

— la démolition de l’extension réalisée au droit du bâtiment précédemment vendu, côté est ;

— la démolition de la totalité des murs construits illégalement ;

— l’enlèvement du produit des excavations entreposées sur les parties communes de la copropriété (75 m3) et le remblaiement du passage situé entre l’impasse E F et sa propriété (75 m3) ;

— l’enlèvement de la boîte aux lettres posée sur les parties communes de la copropriété.

D X a soulevé la nullité de l’assignation au visa de l’article 56 du code de procédure civile, l’irrecevabilité des demandes à défaut de publication de l’assignation (article 28 du décret n° 554-22 du 4 janvier 1955), l’irrecevabilité de la demande d’enlèvement de la boîte aux lettres au visa de l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Au fond, il a conclu au rejet des demandes formées à son encontre et sollicité paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par jugement du 10 septembre 2018, le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'DEBOUTE Monsieur D X de sa demande en nullité de l’assignation ;

DECLARE recevables les demandes du Syndicat de copropriétaires de la […] ;

DEBOUTE Monsieur D X du moyen d’irrecevabilité des demandes sur le fondement de l’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965;

DECLARE recevable la demande du Syndicat de copropriétaires de la […] au titre de l’enlèvement de la boîte aux lettres ;

CONDAMNE Monsieur D X à faire réaliser dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, les travaux suivants pour remettre en son état initial le lot n°54 :

. démolition de la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon Nord/Nord-Est de sa propriété,

. démolition de l’extension réalisée au droit du bâtiment précédemment vendu, côté Est,

. démolition de la totalité des murs construits illégalement,

. enlèvement de la boîte aux lettres posée sur les parties communes de la copropriété;

DIT et JUGE que passé le délai de trois mois après la signification de la décision à intervenir, et à défaut pour Monsieur D X de s’être conformé à la décision rendue, il sera tenu de s’exécuter sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois;

DEBOUTE le Syndicat de copropriétaires de la […] de ses demandes au titre de l’enlèvement du produit des excavations entreposées sur les parties communes de la copropriété et du remblaiement du passage situé entre l’impasse E F et sa propriété;

DEBOUTE Monsieur D X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur D X à payer au Syndicat de copropriétaires de la […] une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE la demande d’indemnité formée par Monsieur D X au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur D X aux entiers dépens, en ce non compris le coût des constats d’huissier de justice ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement'.

Il a rejeté la demande de nullité de l’assignation motivée en droit et en fait, celles d’irrecevabilité des demandes d’une part l’objet des demandes ne nécessitant pas la publication de l’acte introductif d’instance, d’autre part les travaux litigieux ayant été réalisés non sur des parties privatives, mais sur des parties communes à usage privatif.

Il a considéré que :

— la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon nord/nord-est avait été réalisée sans autorisation de la copropriété sur une partie commune ;

— le muret, de cinq rangs de parpaings au lieu des deux autorisés, débordait des limites de la parcelle à usage privatif ;

— la preuve du produit des excavations à évacuer et celle de la modification du passage entre l’impasse et la propriété n’étaient pas rapportées ;

— le déplacement de la boîte aux lettres avait été réalisé sans l’accord de la copropriété ;

— la preuve du caractère abusif de la procédure n’était pas rapportée par le défendeur.

Par déclaration reçue au greffe le 31 octobre 2019, D X a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2020, il a demandé de :

'DECLARER Monsieur D X bien fondé en son appel,

S’ENTENDRE DIRE ET JUGER Monsieur D X recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et conclusions.

VOIR la Cour d’appel de céans se DECLARER incompétente pour connaître des demandes relatives à la liquidation de l’astreinte prononcée par le Tribunal de grande instance des Sables d’Olonne et dont la connaissance relève exclusivement du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne.

INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance des Sables d’Olonne n° 18/00102 du 10 septembre 2019 en ce qu’il a :

- débouté Monsieur D X de sa demande en nullité de l’assignation,

- déclaré recevables les demandes du Syndicat de copropriétaires de la […],

- débouté Monsieur D X du moyen d’irrecevabilité des demandes sur le fondement de l’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965,

- déclaré recevable la demande du Syndicat de copropriétaires de la […] au titre de l’enlèvement de la boîte aux lettres,

- condamné Monsieur D X à faire réaliser dans le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision, les travaux suivants pour remettre en son état initial le lot n°54 :

- démolition de la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon Nord/Nord-Est de sa propriété,

- démolition de l’extension réalisée au droit du bâtiment précédemment vendu, côté Est,

- démolition de la totalité des murs construits illégalement,

- enlèvement de la boîte aux lettres posée sur les parties communes de la copropriété,

- dit et jugé que passé le délai de trois mois après la signification de la décision à intervenir, et à défaut pour Monsieur D X de s’être conformé à la décision rendue, il sera tenu de s’exécuter sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois,

- débouté Monsieur D X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

- condamné Monsieur D X à payer au Syndicat de copropriétaires de la […] une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande d’indemnité formée par Monsieur D X au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamné Monsieur D X aux entiers dépens, en ce non compris le coût des constats d’huissier de justice.

Et statuant à nouveau ;

Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile,

CONSTATER la nullité de l’assignation introductive d’instance et en conséquence rejeter l’ensemble des demandes du Syndicat des copropriétaires de la […] ;

Vu l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ;

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la […] irrecevable en ses demandes.

Vu les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 9 juin 1986.

DÉCLARER irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la […] au déplacement de la boite aux lettres de Monsieur X.

Vu notamment le 8^e alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de la […] irrecevable et mal fondé en l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions et en conséquence, l’en débouter.

Vu notamment l’article 1240 du Code civil ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la […] à payer à Monsieur D X une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif et injustifié de la procédure engagée à son encontre.

CONFIRMER le jugement pour le surplus ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la […] à payer à Monsieur D X une indemnité de 7 500 euros à titre de participation aux frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la […] aux entiers dépens'.

Il a maintenu que :

— l’assignation n’était pas motivée en droit ;

— l’acte introductif d’instance aurait dû être publié, la cession pour 1 ' autorisée par la copropriété étant remise en cause du fait du litige ;

— les demandes formées à son encontre étaient contraires à l’article 26 alinéa 8 de la loi du 10 juillet

1965 puisque portant atteinte aux droits détenus sur les parties privatives.

Au fond, il a soutenu que :

— les travaux qu’il avait réalisés avaient été ratifiés par délibération du 16 avril 2012 de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la régularité des travaux réalisés ne pouvait être remise en cause par la délibération du 21 avril 2017 ;

— l’extension de son habitation pouvait être réalisée ;

— la contrariété des travaux réalisés au règlement de copropriété n’était pas établie ;

— le géomètre commis par la copropriété s’était présenté après réalisation des travaux de construction du muret ;

— sa non-conformité au devis de l’entreprise Strapo (5 rangs de parpaings au lieu de 2) n’en justifiait pas la démolition ;

— la copropriété demeurait libre de réaliser les travaux objet de ce devis qu’elle avait approuvé mais auquel elle n’avait pas donné suite ;

— le déplacement de la boîte aux lettres sur la demande des services postaux n’était pas contraire à l’article 13 du règlement de copropriété.

Il a exposé :

— que de nombreux murets avaient été surélevés sans réaction de la copropriété ;

— qu’un copropriétaire avait fait daller les parties communes donnant accès à sa propriété ;

— que la procédure engagée relevait de vengeances personnelles à son encontre.

Il a conclu au rejet de l’appel incident du syndicat des copropriétaires:

— ne justifiant pas d’une autorisation de poursuivre la procédure devant la cour ;

— celle-ci étant incompétente pour liquider l’astreinte prononcée par le premier juge ;

— le produit des excavations ayant depuis longtemps été évacué ;

— le passage à partir de l’impasse dont le syndicat des copropriétaires exigeait le remblaiement ayant été réalisé avant l’acquisition du lot et ayant constitué l’accès du gardien au bâtiment localisé au 2 impasse E F.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la […] représenté par son syndic, la société Lna, a demandé de :

'Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, notamment en ses articles 9, 25 et 26

Vu la délibération de l’assemblée générale spéciale du 21 avril 2017,

Vu les pièces versées aux débats,

DEBOUTER Monsieur D X de toutes demandes, fins et conclusions,

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE en ce qu’il a débouté le Syndicat des Copropriétaires de la […] de sa demande au titre de l’enlèvement du produit des excavations entreposées sur les parties communes de la copropriété (75 m3), et remblaiement du passage situé entre l’impasse E F et sa propriété (75 m3)

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE en ce qu’il a considéré que le coût des constats d’huissiers de justice ne devaient pas être compris dans les dépens ;

ET, STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNER Monsieur X à procéder aux travaux suivants, outre ceux pour lesquels il a été condamné par le jugement déféré :

- Enlèvement du produit des excavations entreposées sur les parties communes de la copropriété (75 m3),

- Remblaiement du passage situé entre l’impasse E F et sa propriété (75 m3) en procédant à une remise à niveau du terrain et procédant à de nouvelles plantations afin de remédier à l’élagage effectué dans l’illégalité.

DIRE ET JUGER que le coût des constats d’huissiers des 4 novembre 2011, 6 août 2012 et 17 décembre 2015 devra être compris dans les dépens

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE le 10 septembre 2019 en ce qu’il a condamné Monsieur D X à faire réaliser dans le délai de trois mois suivant la signification de la décision à les travaux suivants afin de remettre en état initial le lot n°54 tel que décrit à l’acte authentique du 29 septembre 2011 :

- démolition de la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon Nord/Nord-Est de sa propriété,

- démolition de l’extension réalisée au droit du bâtiment précédemment vendu, côté Est,

- démolition de la totalité des murs construits illégalement,

- enlèvement de la boîte aux lettres posée sur les parties communes de la copropriété.

CONFIRMER le jugement entrepris pour le surplus ;

Y ajoutant,

PRONONCER la liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement du 10 septembre 2019

En conséquence, CONDAMNER Monsieur D X à payer au syndicat des copropriétaires de la […] la somme de 4550 '

ASSORTIR la condamnation de Monsieur X d’une astreinte de 200 euros par jour de retard et ce, à compter du 11 avril 2020 ;

A défaut, pour le cas où la Cour ne prononcerait pas la liquidation de l’astreinte,

CONFIRMER le jugement rendu qui a condamné Monsieur X sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

CONDAMNER Monsieur D X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « VILLAGE DU BOIS SAINT JEAN » la somme de 5.000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour la procédure d’appel;

CONDAMNER Monsieur D X aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront notamment le coût des constats d’huissiers des 4 novembre 2011, 6 août 2012 et 17 décembre 2015 ".

Il a exposé que :

— la ratification des travaux réalisés par l’appelant sans autorisation de la copropriété avait été sous la condition du respect de la superficie vendue et de la démolition par voie de conséquence de la murette réalisée sur les parties communes ;

— l’irrespect de cette condition avait fondé la délibération du 21 avril 2017 de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires.

Il a soutenu :

— la régularité de l’assignation, motivée ;

— que celle-ci n’avait pas à être publiée, la vente n’étant pas remise en cause ;

— les demandes formées à l’encontre de l’appelant ne modifiaient pas la destination des parties privatives ou leur jouissance au sens de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, étant rappelé que seul un droit de jouissance privative du terrain avait été consenti ;

— que le droit de construire sur des parties communes n’appartenait qu’au syndicat des copropriétaires ;

— être fondé à solliciter la remise en état des lieux en l’absence d’autorisation de travaux donnée par la copropriété.

Il a précisé :

— qu’il avait été convenu que les travaux objet du devis de la société Strapo seraient réalisés par D X ;

— que les travaux litigieux avaient été entrepris sans autorisation de la copropriété et avant délivrance du permis de construire ;

— qu’un bornage avait été réalisé le 3 octobre 2011 sur la demande de Y et D X ;

— que l’appelant avait dans un premier temps voté contre la résolution en date du 16 avril 2012.

Il a maintenu ses demandes :

— de démolition de la construction réalisée sur le passage couvert le long du pignon nord/nord-est et de l’extension réalisée au droit du bâtiment vendu côté est, le droit de jouissance privative d’une

partie commune ne permettant pas ces réalisations ;

— de démolition du muret débordant des limites du bien acquis et d’une hauteur non conforme à l’autorisation donnée ;

— d’enlèvement du produit des excavations entreposé en limite est de l’impasse ;

— de remblaiement du passage entre l’impasse et le lot n° 54 que l’appelant avait fait réaliser, rappelant qu’à l’origine l’accès au logement du gardien s’effectuait par le passage situé côté nord du bâtiment ;

— d’enlèvement de la boîte aux lettres, son déplacement ayant été réalisé en manquement aux stipulations de l’article 13 du règlement de copropriété ;

— de liquidation de l’astreinte prononcée par le premier juge.

Il a contesté le caractère abusif de l’action allégué par D X.

L’ordonnance de clôture est du 7 juin 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

1 – autorisation donnée au syndic

L’article 15 alinéa 1^er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble'.

L’article 18 de cette loi dispose notamment que :

'Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

[…]

- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication'.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : 'Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale'.

Par délibération du 21 avril 2017, 'L’assemblée Générale, statuant à la majorité de l’article 24, après avoir pris connaissance du jugement de la cour d’appel de Poitiers concernant la procédure diligentée auprès de M. X D annexé à la présente, entendu les explications du syndic, pris l’avis du conseil syndical, délibéré, décide :

a) la remise en état initiale du lot acquis par M. X D, à savoir le lot n° 54… b) la démolition des constructions réalisées par M. X G sans autorisation…

c) d’autoriser le syndic à ester en justice à l’encontre de M. X D pour :

- respecter les 200m2 de jouissance privative clause mentionnée dans l’acte de vente

- démolition des constructions non autorisées

- suppression de l’accès créé par M. X et remise en état de l’accès comme auparavant

- faire cesser toute nouvelle construction réalisée sans autorisation

- remise en état d’origine du lot 54 aux frais de M. X D

d) donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes les juridictions et faire appel à tous les conseils (avocats, maître d’oeuvre) nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété'.

Cette délibération en son paragraphe d), en ce qu’elle autorise le syndic à représenter le syndicat devant toute juridiction, emporte autorisation d’interjeter appel de la décision du premier juge ayant statué dans le litige opposant la copropriété à D X.

2 – sur l’assignation

L’article 56 du code de procédure civile dispose notamment que : 'L’assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

[…]

2° L’objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit'.

Aucune des parties n’a produit aux débats l’acte introductif d’instance. Le premier juge a constaté d’une part que cet acte était motivé en droit et en fait, d’autre part que D X qui avait pu répondre aux demandes et se défendre, ne justifiait d’aucun grief.

La preuve de l’irrégularité alléguée et d’un quelconque grief n’est pas rapportée devant la cour. Le jugement sera pour ces motifs confirmé de ce chef.

3 – sur la publication de l’assignation

L’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose notamment que :

'Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

[…]

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

[…]

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance'.

Les demandes du syndicat des copropriétaires, de démolition de constructions qui auraient été réalisées sans autorisation sur les parties communes, puis sans qu’aient été respectées les conditions de leur ratification fixée par l’assemblée générale des copropriétaires, n’ont pas pour objet le transfert de droits réels.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté l’irrecevabilité des demandes pour défaut de publication de l’assignation.

4 – sur l’application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Cet article dispose notamment que : 'L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété'.

Les travaux litigieux que D X a réalisés ont pour emprise le jardin attenant au logement. Ce jardin, bien qu’à usage privatif, est une partie commune.

L’action du syndicat des copropriétaires tendant à la démolition de constructions réalisées selon lui sans autorisation sur une partie commune, le jardin à usage privatif, n’emporte pas modification de la destination des parties privatives ou des modalités de leur jouissance.

L’irrecevabilité opposée de ce chef par D X n’est dès lors pas fondée.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes.

[…]

1 – sur les travaux réalisés

L’article 'TREIZE – HARMONIE – ASPECT – MODIFICATIONS EXTERIEURES' du règlement de copropriété stipule notamment que :

'L’édification de toutes constructions nouvelles est interdite.

Tous travaux qui tendraient à modifier l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier doivent être obligatoirement soumis à l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires statuant dans les conditions de l’article soixante et un ci-après' (majorité absolue de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents).

Le permis de construire délivré le 14 novembre 2011 à D X rappelait en page 2, en gras que : 'il est rappelé au pétitionnaire que celui-ci devra obtenir, préalablement au commencement des travaux, l’autorisation de la copropriété pour la réalisation des travaux envisagés'.

Maître H I, huissier de justice associé aux Sables-d’Olonne, avait constaté le 4 novembre 2011 sur la requête du syndicat des copropriétaires que :

'1) La maison d’habitation du gardien constitue le lot numéro 54 de la copropriété…,

Ce lot est situé à l’angle de l’impasse E F et de l’impasse Charles Baudelaire.

[..]

D’emblée sur le côté Nord, je constate qu’en surélévation du petit muret qui est indiqué sur le plan du géomètre, un mur de parpaings a été élevé sur sept rangs de hauteur, parpaings de 15 tout le long du bâti existant et au-delà de la ligne de façade Est pour rejoindre l’autre construction en cours côté Est.

Je constate que cette construction a des éléments de charpente pour une toiture en appentis rejoignant ce mur élevé au mur côté Nord déjà existant….

Ce point est conforme à ce qui figure sur le projet adressé par Monsieur X à la copropriété

[..]

2) Côté Est de la maison existante, j’ai constaté que sur tout le long de la façade avec deux retours de pignon au Sud et au Nord, avaient été élevés murs, en parpaings, correspondant à ce qui figure sur le projet fourni par Monsieur X…

3) J’ai constaté que des murs de clôture en parpaings étaient en cours d’élévation autour du terrain situé à l’Est du lot 54.

J’ai constaté notamment au Sud, la présence du petit bâtiment, figurant sur le plan du géomètre et à partir de ce bâtiment un mur se poursuit vers l’Est et ensuite forme un retour sur 2 mètres de longueur environ (photos 4 et 5).

D’emblée je constate la présence de la borne OGE qui figure sur le plan du géomètre et je constate qu’en fait le mur a été élevé conformément à ce qui est marqué « fouilles existantes » sur le plan annexé.

Le mur en prolongement du petit bâtiment dépasse au-delà de la borne de 1,50 mètre environ (photos 4 et 5).

Au Nord, où il est marqué « fouilles existantes », je constate également qu’un mur de clôture en parpaings de cinq rangs de haut a été élevé, avec un passage laissé pour un accès (photo 7).

Dans l’angle Nord-Est, le mur commence un retour pour rejoindre l’angle du Sud (même photo 7), à cet endroit, je n’ai pas constaté ni retrouvé la présence de la borne OGE marquée sur le plan du géomètre en annexe.

En dernier ressort, j’ai constaté que le long de la façade de la maison d’habitation côté Ouest, il y avait une petite tranchée ouverte dans le ciment sur le côté (photo 3)'.

Ce procès-verbal de constat puis ceux dressés les 6 août 2012 et17 décembre 2015 sur la requête du syndicat des copropriétaires établissent que D X a réalisé les travaux suivants :

— un passage couvert côté nord de l’habitation ;

— une extension de la maison d’habitation côté est ;

— des murs de clôture en parpaing, dépassant à l’est de 1,50 m la limite matérialisée par une borne ;

— déplacement de la boîte aux lettres sur une partie commune non privative.

Nicols X ne conteste pas la réalisation de ces travaux.

Il conteste par contre avoir procédé au décaissement de l’allée menant à son lot.

2 – sur l’accord de la copropriété

Par délibération du 18 mars 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé :

— la cession du lot n° 54 ;

— la réalisation par la copropriété des travaux d’édification d’un muret délimitant ce lot par référence à un devis de l’entreprise Strapo.

Par délibération du 16 avril 2012 (8^e résolution : 'RATIFICATION DE TRAVAUX EXECUTES PAR M. X D'), elle a décidé :

'a) de ratifier :

- la cession à 1 ' symbolique de l’appropriation, par la construction, d’une partie du sol.

- les travaux effectués par M. X D, copropriétaire du lot 54, consistant en :

- l’agrandissement de sa propriété par la construction d’un bâtiment contigu augmentant la superficie habitable

- à condition que M. X D:

1) accepte la modification et la publication de l’état descriptif de division consistant en la suppression du lot 54 et la création d’un lot 55 désigné comme suit :

Rappel LOT N° 54 :

[…]

«CREATION D’UN NOUVEAU LOT – DESIGNATION LOT N° 55 :

* le droit à la jouissance privative d’une parcelle de terrain de surface de 200 m2, sise 2 impasse E F – […]

* la propriété exclusive et particulière des constrictions sur ladite parcelle et consistant en un pavillon de 4 pièces principales, comprenant : séjour, dégagement avec placard, cuisine, 1 chambre, une pièce, salle d’eau avec wc, un débarras attenant au logement, un abri de jardin, un passage couvert le long du pignon nord/nord est et une pièce donnant sur la façade Nord ouest.

*et les CENT SOIXANTE HUIT/DIX MILLE CENT SOLKANTE HUIT TANTIEMES de toutes les parties communes de copropriété du sol et l’ensemble immobilier »

2) respecte les 200 m2 de terrain de jouissance privative prévus.

- au plus tard le: 30/06/2012

Après cette date, l’assemblée générale autorise le syndic à :

a) ESTER en justice, à l’encontre de M. X D pour :

- construction non autorisée.

- remise en l’état d’origine aux frais de M. X D' .

Par délibération du même jour, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé 'de modifier l’état descriptif de division de la façon suivante :

- création du LOT 55.

LOT N° 55

* le droit à la jouissance privative d’une parcelle de terrain de surface de 200 m2, sise 2 impasse E F – […]

* la propriété exclusive et particulière des constructions sur ladite parcelle et consistant en un pavillon de 4 pièces principales, comprenant : séjour, dégagement avec placard, cuisine, 1 chambre, une pièce, salle d’eau avec wc, un débarras attenant au logement, un abri de jardin, un passage couvert le long du pignon nord/nord est et une pièce donnant sur la façade Nord ouest.

* et les CENT SOIXANTE HUIT / DIX MILLE CENT SOIXANTE HUT TANTIEMES de toutes les parties communes de copropriété du sol et l’ensemble immobilier »

- DECIDE d’inscrire au rang des minutes de M^e B, Notaire à LES SABLES D’OLONNE, les décisions prises en 8^e résolution.

[…]

DECIDE que les frais d’actes y compris ceux liés au modificatif du Règlement de Copropriété seront à la charge de M. X D.

AUTORISE le syndic à déposer un exemplaire du procès-verbal au rang des minutes de M^e B, Notaire à LES SABLES D’OLONNE pour être publié au bureau des hypothèques'.

Cette délibération du 16 avril 2012 n’a pas été contestée.

3 – sur les suites données aux résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires

Par courrier en date du 4 juillet 2012 D X a indiqué :

'En tant qu’acheteur de la partie du sol sur lequel a été construit le bâtiment contigu augmentant la superficie habitable, j’ai choisi pour rédiger l’acte de vente, Maître A, […]

Celui-ci m’a invité à vous demander de prendre contact avec lui pour lui communiquer un plan cadastral établi par un géomètre.

Par ailleurs, je vous serais reconnaissant de demander en même temps au géomètre d’établir un plan des 200 m² de terrain de jouissance privative prévus pour le lot N°55, venant s’ajouter, ainsi qu’en a décidé l’Assemblée Générale, à la superficie dont j’aurai acquis la pleine propriété.

Afin d’éviter tout malentendu, je souhaite que la signature des actes chez Maître B ait lieu après l’implantation par le géomètre des bornes délimitant le lot'.

Par courrier en date du 16 juillet 2012, le syndic de la copropriété a répondu en ces termes :

'Lors de l’assemblée générale en date du 16 avril 2012, il a été décidé :

1 – de vous céder pour un 1 ' symbolique une appropriation du sol résultant de vos travaux donnant sur la façade arrière

2 – de ratifier lesdits travaux exécutés sans autorisation

3 – la création du lot 55 suivant descriptif détaillé dans la 8^e résolution.

A condition, que vous acceptiez :

- La modification et la publication de l’état descriptif de division.

- de respecter les 200 m2 de terrain de jouissance privative.

Et ce, au plus tard au 30/06/2012

J’ai pris bonne note de votre accord concernant la modification et la publication de l’état descriptif de division et du choix de votre notaire.

Je constate qu’à ce jour, le respect des 200 m2 de terrain en jouissance privative n’est toujours pas réalisé et vous remercie dans les meilleurs délais de vous y conformer suivant le plan du lot 54. Je me permets de vous rappeler que la surface attachée au lot 55 est strictement identique à celle affectée au lot 54. Il n’y aura donc pas d’augmentation de surface de jouissance privative.

Je constate également que votre boite aux lettres a été déplacée de son endroit initial et vous remercie également de bien vouloir y remédier.

Je constate que le sol des parties communes contiguës à votre lot a été détérioré par vos travaux et vous remercie de bien vouloir y remédier. Il semble également important de procéder au nettoyage régulier de votre chantier.

Dans cette attente'.

D X a accepté avec un léger retard la délibération de l’assemblée générale de la copropriété. Dans ce courrier, il n’a pas contesté que le jardin à usage privatif était de 200 m², mais a demandé qu’il soit procédé à sa délimitation afin d’éviter toute difficulté. Il résulte du procès-verbal de constat du 4 novembre 2011 dressé par Maître H I, huissier de justice associé aux Sables-d’Olonne que la borne nord-est délimitant le lot de l’appelant n’est plus en place. L’imputabilité de cet enlèvement ne peut pas être déterminée avec certitude.

Le syndic, s’il a fait mention de la date limite du 30 juin 2012, n’a pas opposé la tardiveté de la réponse pour refuser d’y donner suite.

Aucune suite n’a toutefois été donnée à cet échange de courriers, notamment par D X de réduction de l’emprise du jardin. Aucun nouveau courrier n’a été échangé entre les parties.

Maître H I requis par le syndicat des copropriétaires a indiqué dans son procès-verbal de constat du 6 août 2012 que :

' Il m’a été exposé ce qui suit:

« En date du 4 novembre 2011, il avait été constaté par acte de mon ministère à la même requête différentes infractions commises par Monsieur D X …

[…]

Par la suite notamment il a été décidé en l’assemblée générale des copropriétaires du lundi 6 avril 2012 que :

«Monsieur D X respecte les 200 mètres carrés de terrain de jouissance privative prévus au plus tard le 30 juin 2012.

Au 30 juin 2012, date qui avait été fixée en assemblée, aucune exécution de la part de Monsieur X n’ayant été faite, il a été adressé par le syndic une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à Monsieur X lui rappelant la décision de l’assemblée générale du 6 avril 2012 et la date butoir du 30 juin 2012.

A ce jour aucune exécution n’a été faite par Monsieur X, ni aucune réponse apportée au courrier'.

Cet huissier de justice a notamment constaté que :

'Je me suis tout d’abord rendu au Sud, au point numéro 1 du plan, où à cet endroit il avait été constaté le 4 novembre 2011que Monsieur X avait monté un mur en prolongation du petit bâtiment vers l’Est.

Il avait notamment été constaté… la présence d’une borne au sol… correspondant à la borne OGE indiquée à l’angle Sud-Est du plan, borne située à 2,39 mètres du bâtiment.

Sur place, je constate qu’au Sud de ce muret, le terrain (appartenant à la copropriété) a été remblayé avec du sable de manière à créer une dune dont le sommet arrive à la hauteur du mur

[…]

J’ai mesuré la longueur de ce mur Sud-Est, à partir du bâtiment existant, jusqu’au bout de ce mur actuel, j’ai mesuré une distance de 3,74 mètres.

… la longueur de ce mur est donc de 3,74 mètres.

[…]

Ensuite au point numéro 2 du plan, j’ai constaté le long du mur de la maison préexistante au Sud, l’existence d’une allée qui a été décaissée dans le sol existant (photo 3).

[…]

Au point numéro 4 du plan, j’ai constaté visiblement que plusieurs troncs et branches des chênes verts avaient été coupés sur le côté, côté construction de Monsieur X (photo 5).

[…]

Selon le plan du géomètre-expert la borne située au Nord-Est, n’est pas visible sur le terrain actuellement, visuellement, en suivant la ligne du mur existant, il apparaît que cette borne se situerait approximativement au pied du tableau du mur côté intérieur qui est à gauche de l’entrée de la propriété X à cet endroit (photos 9 et 14).

[…].

Au point numéro 4 où il avait été constaté que des branches étaient coupées, de ce côté-ci je constate sur le terrain de la copropriété un amoncèlement de branches mortes qui sont visiblement des branches de chênes verts (photos 10 et 15).

A l 'Ouest du point numéro 5, sur le terrain de la copropriété je constate la présence de quelques tuiles et de matériaux divers, parpaings et pierres (photo 16).'

Maître J K, huissier de justice associé aux Sables-d’Olonne requis par le syndicat des copropriétaires, a indiqué que ce dernier lui avait déclaré le 17 décembre 2015 :

'Que l’un des copropriétaires Monsieur X D, ayant acquis l’ancien logement du gardien de la résidence, a procédé à divers travaux de réhabilitation du logement mais également à des travaux aux abords de son lot, en créant notamment un nouvel accès à sa propriété.

Que pour ce faire, il est intervenu sur les parties communes de la Résidnce et ses travaux ont eu pour effet de modifier lesdites parties communes par le dégagement d’un passage et l’élagage d’arbres situés aux abords de la propriété'

Cet huissier de justice a fait le constat suivant :

'En entrant dans l’enceinte de la Résidence, présence à l’angle de l’impasse F, d’une maison à usage d’habitation.

A cet instant, Monsieur C me précise qu’il s’agit de l’ancienne loge du gardien ; laquelle a son entrée en façade avant de la maison mais que le nouveau propriétaire du lot a créé un accès depuis l’impasse F.

Depuis cette impasse, je constate que la première maison à l’angle présente un accès donnant en façade arrière et sur la cour. Je constate que l’ensemble est actuellement en travaux, présence de divers matériaux et outillages stockés. Je constate devant cet accès, sur les parties communes en espaces verts et en bordure de l’impasse, la présence d’une boîte aux lettres fixée au sol et d’un container poubelle à roulettes sur le chemin d’accès à la maison.

Je constate que ledit accès se matérialise par un chemin d’environ 4 mètres de large, dégagé, menant vers la façade arrière de la maison et sa cour ; l’ensemble est séparé des parties communes par un muret de clôture maçonné. Présence d’une ouverture pour emplacement de portail lequel est actuellement déposé et remisé sur la butte de terre des espaces verts en partie gauche.

Au niveau du chemin d’accès, je constate de part et d’autre de celui-ci, au sein des espaces verts, la présence d’arbres ou arbustes fournis. Je constate que de chaque côté du chemin d’accès à la maison, des arbres présentent des branches récemment élaguées.

Dans les parties communes, je constate qu’un muret de clôture est en cours de construction afin de séparer le jardin de la maison de la butte de terre des espaces verts de la Résidence. Je constate sur cette butte de terre la présence d’un barbecue sous bâche et de fauteuils PVC blancs entreposes. Au fond de la cour, présence d’un appentis maçonné et d’un muret de clôture également maçonné. Depuis l’autre impasse, et depuis les espaces verts communs, je mesure à l’aide d’un mètre roulant, la longueur dudit muret depuis l’angle jusqu’à l’appentis : je mesure environ 3,70 m'.

D X ne conteste pas avoir déplacé sa boîte aux lettres et l’avoir implantée sur une partie commune à usage non privatif, en suite d’un courrier non daté de La Poste l’ayant invité à étudier un nouvel emplacement de celle-ci.

Il résulte de ces constats que D X :

— n’a pris aucune initiative pour limiter à 200 m² l’emprise du jardin à usage privatif, notamment en réduisant les murs de clôture qu’il a fait réaliser aux longueurs figurant sur le plan du lot n° 54 en date du 3 octobre 2011 dressé par L M, géomètre-expert, que nul n’a soutenu être erroné ;

— a poursuivi la réalisation de travaux alors même que ceux qu’il avait précédemment entrepris étaient contestés.

Il ne peut dès lors être retenu qu’il a accepté la condition posée par la copropriété insérée à la résolution n° 8 de la délibération du 16 avril 2012 de respect des '200 m² de terrain de jouissance privative prévus'. Cette condition ne s’étant pas réalisée, la ratification bienveillante proposée par la copropriété n’a pas produit ses effets et est caduque.

En l’absence d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires est fondé à demander à D X la démolition :

— du passage couvert réalisé au nord/nord-est du lot 54 ;

— de l’extension de l’habitation par l’ajout côté est d’une pièce supplémentaire;

— des murets de clôture du jardin excédant au nord/nord-est une longueur de 10,03 mètres et au sud/sud-est de 2,39 mètres à partir du plan dressé par L M précité, longueurs délimitées par les bornes O.G.E. figurées sur le plan ;

ainsi que l’enlèvement de la boîte aux lettres déplacée sans autorisation sur une partie commune non privative.

Aucune stipulation du règlement de copropriété n’impose de réduire la hauteur des murets tels que réalisés par l’appelant.

Le jugement sera confirmé de ces chefs. Il sera complété concernant les hauteur et longueur des murets.

L’exécution de la décision sera imposée sous astreinte, mais selon des modalités différentes

Les attestations produites aux débats par l’intimé, s’il elle établissent que l’accès au logement du gardien matérialisé par une pancarte 'gardien’ se faisait par le côté ouest du logement, ne permettent pas de retenir que l’accès contesté au lot n° 54 dont il est demandé le remblaiement a été réalisé par D X qui aurait entreposé le produit des excavations sur les parties communes. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

C – SUR LA LIQUIDATION DE L’ASTREINTE

Il n’entre pas dans la compétence de la cour statuant sur appel d’un jugement ayant prononcé une astreinte de liquider celle-ci. Cette demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

D – SUR UNE PROCEDURE ABUSIVE

Il résulte des développements précédents que l’action du syndicat des copropriétaires ne peut pas être qualifiée d’abusive.

E – SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’appelant.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

[…]

Les frais d’établissement des procès-verbaux de constat ne relèvent pas des dépens. Le jugement sera confirmé de ce chef.

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du jugement du 10 septembre 2018 du tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne sauf en ce qu’il :

'DIT et JUGE que passé le délai de trois mois après la signification de la décision à intervenir, et à défaut pour Monsieur D X de s’être conformé à la décision rendue, il sera tenu de s’exécuter sous peine d’astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois'

et statuant à nouveau de ce chef d’infirmation,

DIT que D X sera tenu de s’exécuter à l’expiration d’un délai d’une année faisant suite à la signification du présent arrêt, sous astreinte de 30 ' par jour de retard à l’expiration de ce délai, dans la limite d’une année ;

et y ajoutant,

DIT que les murets de clôture du jardin devront être démolis en leur partie excédant au nord/nord-est une longueur de 10,03 mètres et au sud/sud-est de 2,39 mètres à partir du plan dressé par L M, géomètres expert, longueurs délimitées par les bornes O.G.E. figurées sur les plans des 3 octobre et 21 décembre 2011 qu’il a dressés ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la […] de liquidation de l’astreinte assortissant l’exécution du jugement du 10 septembre 2018 du tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne ;

CONDAMNE D X à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de la […] la somme de 1.500 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE D X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,