ARRET N°363

N° RG 19/02586 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZ2V

X

H

C/

Y

D

S.A.S. PRIVAT BATI-CONCEPT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02586 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZ2V

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 avril 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z-G H épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Alexandre BRUGIERE de la SCP D’AVOCATS TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Monsieur N-M Y

né le […] à GOUPILLERES

[…]

[…]

Madame C D épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e N ROUSTAN DE PERON, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

S.A.S. PRIVAT BATI-CONCEPT

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e K L de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me E F,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me E F,

Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 13 juillet 2012, M. N-M Y et M^me A Y ont déposé auprès des services de la Mairie de JARD SUR MER une demande de permis de construire portant sur la réalisation d’une maison individuelle et d’une clôture pour une surface de plancher créée de 168m2, sur un terrain situé […].

Selon arrêté en date du 10/09/2012, il a été fait droit à leur demande.

Le 26 novembre 2012, suite au recours de tiers portant sur une appropriation de cour commune ayant eu pour conséquence d’augmenter la superficie de leur terrain portée à 1100 m2 au lieu de 750 m2, M. et M^me Y ont déposé une demande de modification de permis de construire portant sur l’unité foncière supportant le projet lequel ne concernait qu’une parcelle dénommée AM ng564 d’une superficie de 705 m2.

Par arrêté daté du 4 février 2013, un permis modificatif leur a été accordé.

Le 05 août 2013, M. B X et M^me Z-G H épouse X, propriétaires d’une maison secondaire comportant divers bâtiments situés […] située en limite de propriété du terrain acquis par les époux Y, ont fait établir, afin de préserver leurs droits par la SCP BRICARD et Associés Huissiers de Justice aux SABLES D’OLONNE, un procès verbal de constat avant travaux.

Ce procès-verbal a été adressé pour information aux époux Y, avant qu’ils n’entreprennent leurs travaux.

La société PRIVAT BATI CONCEPT a été chargée par les époux Y de la mise en oeuvre du projet et les travaux ont été engagés dès le mois de novembre 2013.

Au mois d’avril 2014, M. et M^me X ont constaté que l’une de leurs dépendances, située en limite de propriété, avait subi des dégradations ayant eu pour origine les travaux entrepris par la Société PRIVAT BATI CONCEPT, constructeur et maître d’oeuvre des époux Y, et que les travaux réalisés par cette Société empiétaient partiellement sur leur propriété.

Ils ont sollicité par divers courriers des 29 avril 2014, 18 juin 2014 et 26 juillet 2014 qu’il soit remédié aux désordres, puis ont fait réaliser un second constat en date des 22 et 1^er Août 2014. Les courriers et mises en demeure sont restés infructueux.

Aussi, par acte d’huissier de justice des 11 et 13 août 2014, M. B X et M^me Z-G H épouse X ont fait assigner les époux Y et la société PRIVAT BATI CONCEPT devant le juge des référés du Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 03 novembre 2014 M^me I J, expert judiciaire inscrite sur la liste de la Cour d’Appel de POITIERS a été désignée à cette fin.

L’expert a déposé son rapport définitif le 12 avril 2016.

Par actes des 16 et 21 juin 2016 M. et M^me X ont fait assigner au fond devant le tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE M. et M^me Y et la SAS PRIVAT BATI-CONCEPT.

Par leurs dernières écritures, ils sollicitaient :

— Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code Civil,

— Débouter les consorts Y et la Société PRIVAT BATI CONCEPT de l’ensemble de leurs prétentions,

— Condamner solidairement les époux Y à faire procéder à la reprise en sous oeuvre des fondations de l’appentis des requérants situé en limite de propriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les époux Y et la Société PRIVAT BATI CONCEPT à payer aux époux X une somme de 3.000 euros à titre de dommage intérêts du fait de la découpe de leur toit sans autorisation préalable,

— Condamner les époux Y à faire procéder à la démolition et à la reconstruction du mur de leur construction situé en limite de propriété afin de corriger le défaut d’implantation dont il est affecté sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— Condamner solidairement les époux Y et la Société PRIVAT BATI CONCEPT en paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût de l’expertise.

En réponse, la société SAS PRIVAT BATI CONCEPT sollicitait de :

Vu l’article 56 du Code de Procédure Civile,

Vu l’arrêté du 22 octobre 2010 relatif à la classification et aux règles de construction parasismique applicables aux bâtiments de la classe dite « à risque normal » ,

In limine litis,

— Prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 16 juin 2016 par la SCP D’HUISSIER BRICARD – VINCENT à la demande des époux X à la société PRIVAT,

A titre principal,

— Débouter purement et simplement les époux X de leurs entières demandes,

— Débouter les époux Y en leurs demandes à l’égard de la société PRIVAT BATI CONCEPT,

— Condamner solidairement les époux Y à payer la somme de 13.863.76 euros à titre principal outre les intérêts au taux contractuel à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner les époux X au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les époux X aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de référé et d’expertise dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS représentée par son associé Maître K L qui sollicite l’application de l’article 699 du Code de procédure

civile.

M. et M^me Y demandaient au tribunal, vu l’article 751, et 752 du code de procédure civile,

vu l’article 56 du code de procédure civile, vu l’article 5 de la loi du 31 décembre 1971 issu de la loi n° 2015 -990 en son article 51 dite loi MACRON, vu l’arrêté du 22 octobre 2010, de :

A titre principal,

— Prononcer la nullité de l’assignation signifiée le 21 juin 2016 par la SCP D’HUISSIERS BRICARD
- VINCENT à la demande des époux X aux époux Y,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger les époux X irrecevables en leurs entières demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— Débouter purement et simplement les époux X de leurs entières

demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— Dire et juger que les époux Y seront relevés indemnes de toute éventuelle condamnation à leurs endroits, et ainsi condamner la société MAISONS PRIVAT, es-qualité de Maître d’oeuvre des éventuelles condamnations qu’ils auraient à supporter à la demande des époux X,

En tout état de cause,

— Débouter purement et simplement la société PRIVAT BATI CONCEPT de ses entières demandes envers les époux Y,

— Condamner in solidum les époux X et la société MAISONS PRIVAT à la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les X et la société MAISONS PRIVAT aux entiers dépens de l’instance,

— Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement contradictoire en date du 09/04/2019, le tribunal de grande instance des SABLES D’OLONNE a statué comme suit :

'Vu les dispositions des articles 56 et 752 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. N-M Y et M^me A Y ainsi que la SAS PRIVAT BATI CONCEPT de leurs demandes en nullité de l’assignation,

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 12 avril 2016 par M^me I J,

DÉBOUTE M. B X et M^me Z-G H épouse X de leurs demandes au titre de la reprise en sous-oeuvre des fondations de l’appentis ainsi qu’au titre de la démolition et la reconstruction du mur de la construction de M. N-M Y et M^me A

Y, sous astreinte, comme non fondées,

DÉBOUTE M. B X et M^me Z-G H épouse X de leur demande de dommages et intérêts au titre de la découpe de leur toit,

DÉBOUTE la SAS PRIVAT BATI CONCEPT de sa demande en paiement du solde du chantier formée contre M. N-M Y et M^me A Y;

AUTORISE M. N-M Y et M^me A Y à enduire leur pignon et poser un couvre joint et un solin en passant par la parcelle des époux X avec un délai de prévenance de quinze jours,

DIT n’y avoir lieu à astreinte de ce chef,

CONDAMNE solidairement M. B X et M^me Z-G H épouse X à verser à M. N-M Y et M^me A Y la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. B X et M^me Z-G H épouse X à verser à la SAS PRIVAT BATI CONCEPT la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande d’indemnité formée par M. B X et Mme

Z-G H épouse X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ou contraires,

CONDAMNE solidairement M. B X et M^me Z-G H épouse X aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, avec faculté de distraction, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— il n’y a pas lieu à nullité de l’assignation.

— s’agissant de la reprise en sous oeuvre des fondations de l’appentis, si l’expert retient l’absence de justification du système de fondations par l’entreprise PRIVAT, M. et M^me X qui doivent établir l’existence d’un préjudice né, actuel et certain, ne démontrent nullement une apparition de désordres, ni un quelconque préjudice depuis 2015.

Leur demande sera donc écartée.

— s’agissant de la découpe de toit, originellement la toiture de M. et M^me X débordait selon l’expert latéralement de leur bâtiment et surplombait la propriété des époux Y

Afin d’édifier le bâtiment de M. et M^me Y, la société PRIVAT a découpé le débord de toiture en fibrociment des époux X sans leur demander l’autorisation préalable. Si une autorisation écrite préalable aurait dû être sollicitée, aucun désordre n’est toutefois relevé par l’expert et les demandeurs n’établissent pas un préjudice actuel et réel ni l’existence de désordres.

— s’agissant de la demande de démolition et de reconstruction du mur des époux Y situé en

limite de propriété au titre du défaut d’implantation, il résulte de l’expertise judiciaire que le bâtiment des consorts Y a un très léger défaut d’implantation et d’un point de vue technique il aurait été difficile de traiter cet élément différemment. L’expert précise que la construction Y est en parpaings et ne pouvait suivre avec précision le relief du mur en limite des époux X, mur de construction ancienne en moellons, qui n’est pas plan et présente de multiples irrégularités. Aucun mode constructif ne pouvait refléter avec exactitude le mur des époux X.

Le plan du géomètre sapiteur (page 12/26) montre que les points A-C et E ne tracent pas une ligne droite et qu’une cassure est présente au niveau du point C. L’empiétement est de l’ordre de 0,01 m entre les deux murs à un endroit où aucun passage ne peut se faire.

— l’expert considère encore que le défaut d’implantation n’est pas avéré vis à vis du règlement d’urbanisme et ne préconise aucune solution technique pour remédier à un défaut d’implantation très minime.

— la démolition est régie par un principe de proportionnalité nullement satisfait en l’espèce, la démolition sollicitée étant sans commune mesure avec la très faible importance et son caractère non préjudiciable du défaut d’implantation constaté.

— s’agissant de la réglementation parasismique, en l’état actuel de la remise il n’y a pas lieu à joint parasismique mais uniquement à joint de dilatation. L’expert préconise la mise en place d’une surveillance du bâtiment des époux X. Il note que la nature du joint entre les deux bâtiments est équivoque, mais que le remplissage du vide afin qu’il ait les caractéristiques d’un joint de dilatation est impossible en l’état actuel et nécessiterait des travaux très lourds.

En cas de changement de destination et d’usage du bâtiment la seule solution serait de démolir le mur des époux Y en limite et l’intervention serait d’un coût de l’ordre de 20.000 euros. Toutefois les époux X n’établissent pas avoir changé la destination de la remise en un bâtiment à usage d’habitation et ne démontrent aucun préjudice subi du fait en l’état actuel du bâtiment et de l’absence de joint de dilatation.

— sur la demande d’accès aux fins d’enduit du mur pignon, l’expert considère qu’il est indispensable que les époux Y puissent faire cette intervention afin de protéger l’interstice entre les deux bâtiments, les fondations et le mur en parpaings des intempéries et dégradations pouvant en résulter mais M. et M^me X ont refusé d’accorder un droit d’échelle. La demande sera donc accueillie.

— s’agissant du paiement du solde du marché soit 13.863,76 euros, cette somme a été consignée lors de la réception du 27 février 2015 intervenue avec des réserves faites par les époux Y et la société PRIVAT BATI CONCEPT ne démontre pas avoir levé ces réserves. Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement.

LA COUR

Vu l’appel en date du 23/07/2019 interjeté par M. B X et M^me Z-G H épouse X

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 22/10/2019, M. B X et M^me Z-G H épouse X ont présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 544 et suivants du code civil.

Dire recevables et bien fondés M. et M^me X en leur appel.

En conséquence, réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE le 09 avril 2019.

Condamner M. et M^me Y à démolir la construction empiétant sur la propriété de M. et M^me X afin de faire cesser ledit empiétement.

Condamner M. et M^me Y, solidairement avec la société PRIVAT BATI

CONCEPT à payer à M. et M^me X la somme de 38 023,40 € correspondant au préjudice subi du fait de la découpe de toit sauvage pratiquée.

Condamner M. et M^me Y solidairement avec la société PRIVAT BATI

CONCEPT à réaliser les travaux de reprise en sous-ouvre nécessaires à la prise en compte des efforts de fondations par celle de l’immeuble appartenant à M. et M^me X.

Condamner M. et M^me Y solidairement avec la société PRIVAT BATI

CONCEPT à payer à M. et M^me X une somme de 5 000 € au titre

de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner les mêmes, sous même solidarité, aux entiers dépens'.

A l’appui de leurs prétentions, M. B X et M^me Z-G H épouse X soutiennent notamment que :

— un empiétement peut se caractériser par le dépassement des limites de propriété en sous-sol, ou en surplomb, c’est-à-dire sur toute la ligne verticale définissant la limite de propriété entre deux fonds.

La construction envisagée par M. et M^me Y est venue se placer contre la propriété bâtie de M. et M^me X, dont il résulte un empiétement sur leur propriété, établi par l’expertise judiciaire.

— s’agissant du mur, l’empiétement peut s’établir entre 6 cm et 1 cm.

Le raisonnement du tribunal se heurte à la jurisprudence de la Cour de cassation, le caractère minime de l’empiétement ne pouvant être retenu comme obstacle à la destruction.

S’il existe bien un principe de proportionnalité, ce n’est que pour permettre au juge du fond de déterminer s’il peut être substitué à la démolition de l’ouvrage dans son ensemble, sans porter atteinte à l’ouvrage dans son ensemble.

Il y a donc lieu à démolition en l’espèce.

— s’agissant de la découpe de la toiture, il a été procédé à la destruction partielle d’un morceau de la toiture de leur dépendance.

La faute est caractérisée et le préjudice qui en résulte pour M. et M^me X est la nécessité de devoir procéder à la réfection partielle de la toiture endommagée dont le chiffrage peut s’établir à la somme de 38 023,40 €.

— concernant la problématique des déblaiements du terrain de M. et M^me Y en limite de propriété, l’expert estime que la société PRIVAT aurait dû mettre en oeuvre un système de fondations adapté, dès lors que la nouvelle construction augmente la contrainte sur les fondations de l’ancien bâtiment, mais ne doit, en aucun cas, compromettre sa solidité.

La reprise en sous-oeuvre est nécessaire, l’expert ne pouvant affirmer que les efforts sur les fondations du bâtiment X ont été prises en compte.

Le préjudice certes futur est en réalité certain de sorte qu’il doit être réparé.

L’absence de reprise en sous-oeuvre des efforts des fondations du bâtiment existant nécessite des travaux à hauteur de 12 000 € selon l’expert, et le préjudice est établi quand bien même celui-ci n’est pas réalisé aujourd’hui.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 14/04/2020, M. N-M Y et M^me A Y ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le jugement du 9 avril 2019 du Tribunal de Grande Instance des Sables d’Olonne

Vu les pièces

A titre principal,

Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance des Sables d’Olonne du 9 avril 2019 en toutes ces dispositions.

Donner acte aux époux Y qu’ils ne s’opposent pas au paiement de la somme de 13863,73 € au titre du solde de PRIVAT BATI CONCEPT une fois les travaux à parfaire exécutés.

Dire et juger qu’il ne peut avoir lieu à application du taux d’intérêt contractuel concernant les demandes de la SAS PRIVAT BATI CONCEPT.

A titre subsidiaire,

Dire et juger que les époux Y seront relevés indemnes de toute éventuelle condamnation à leurs endroits, et ainsi condamner la société MAISONS PRIVAT, es-qualité de Maître d’oeuvre des éventuelles condamnations qu’ils auraient à supporter à la demande des époux X,

Condamner in solidum les époux X et la société MAISONS PRIVAT à leur verser la somme de 7000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum les X et la société MAISONS PRIVAT aux entiers dépens de l’instance'.

A l’appui de leurs prétentions, M. N-M Y et M^me A Y soutiennent notamment que :

— sur l’implantation du bâtiment, l’expert judiciaire a précisé que 's’agissant d’une construction ancienne en moellon, le mur en limite des époux X n’est pas plan et présente de multiples irrégularités'

Aucun mode constructif ne pouvait refléter avec exactitude le mur des consorts X, d’autant qu’il existe une cassure de limite de propriété et il aurait été difficile selon l’expert de traiter cet aspect différemment.

Il ne peut leur être reprocher un défaut d’implantation, d’autant que ce défaut n’est pas avéré vis à vis du règlement d’urbanisme.

Toute démolition serait disproportionnée par rapport à cette situation.

— sur la découpe du toit des communs, il n’existe aucun préjudice, et la toiture de M. et M^me X dépassait et surplombait celle de M. et M^me Y.

— c’est la société PRIVAT qui a découpé le débord de toiture des époux X sans leur demander l’autorisation au préalable, attitude plus qu’indélicate et maladroite.

Toutefois, aucun désordre n’est établi et il y a lieu à débouté de cette demande indemnitaire.

— sur la contrainte sur les fondations de l’ancien bâtiment de M. et M^me X, l’expert a relevé que la société PRIVAT n’a fourni aucun élément, structurel, géotechnique… , permettant d’affirmer que les efforts sur les fondations du bâtiment X ont été pris en compte. Il est impossible pour l’heure de prévoir l’évolution du bâtiment des époux X. Il appartenait à la société PRIVAT de réaliser ses travaux dans le respect des règles de l’art. Si M. et M^me Y étaient condamnés à ce titre, ils seraient relevés indemnes par la société PRIVAT qui en supporterait toutes les conséquences.

— s’agissant du respect des normes antisismiques, l’expert a rejeté le postulat des époux X selon lequel des travaux de mise aux normes parasismiques sont nécessaires compte-tenu du fait qu’il ne s’agit pas d’un bâtiment d’habitation, et il n’est pas justifié d’une demande visant au changement de destination du bâtiment à usage de remise.

En l’état actuel, le vide actuel permet aux ouvrages de bouger indépendamment, et M. et M^me Y ont fait appel à un maître d’oeuvre quant au respect de la réglementation.

— s’agissant du paiement du solde des travaux, le chantier n’est pas terminé puisque l’isolant entre les deux maisons n’a pas été posé, ni les travaux de finition effectués.

Il convient de donner acte à M. et M^me Y de ce qu’ils ne s’opposent pas au paiement de cette facture une fois à raison de l’exécution de ces travaux.

En tout état de cause, il ne peut avoir lieu également à l’application d’un taux d’intérêts contractuel alors que ces obligations n’ont pas été remplies.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 21/01/2020, la société SAS PRIVAT BATI CONCEPT a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

A titre principal,

Confirmer le jugement du 9 avril 2019 en ce qu’il a débouté les époux X de leurs entières demandes, fins et conclusions.

Infirmer le jugement du 9 avril 2019 en ce qu’il a débouté la société PRIVAT BATI CONCEPT de sa demande,

En conséquence,

Débouter les époux X de leurs demandes,

Condamner solidairement les époux Y à payer la somme de 13 863.76€ à titre principal outre les intérêts au taux contractuel à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

Condamner les époux X au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamner les époux X aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS représentée par son associé Maître K L qui sollicite l’application de l’article 699 du Code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, la société SAS PRIVAT BATI CONCEPT soutient notamment que :

— les époux Y ont, par un contrat en date du 25 avril 2012, confié à la société PRIVAT BATI CONCEPT une mission de maîtrise d’oeuvre complète ayant pour objet la construction d’une maison individuelle.

— sur la découpe de la toiture, il n’est pas discuté qu’originellement, la toiture de la dépendance des époux X empiétait sur la parcelle des époux Y.

Les époux X sont dépourvus d’un droit d’agir contre la société PRIVAT BATI CONCEPT puisqu’ils ne sont pas les propriétaires de ce débord de toiture situé sur la propriété Y. Cette toiture, qui a été découpée uniquement sur quelques centimètres était une toiture en fibrociment qui ne présentait aucun caractère d’ancienneté ni d’esthétisme particulier.

La découpe n’a généré aucun désordre et les époux X ne définissent pas leur prétendu préjudice.

— sur l’implantation du bâtiment, la Cour de cassation a récemment considéré, dans un arrêt du 10 novembre 2016, n°15-25.113, que la démolition de l’immeuble qui empiète n’est plus requise au regard du très léger empiétement en question. En l’espèce, l’expert relève que d’un point de vue technique, il aurait été difficile de traiter cet élément différemment, et l’immeuble appartenant aux époux X n’étant pas plan en limite de propriété.

D’après le plan de l’expert géomètre sapiteur, l’empiétement est seulement de 0.01 m entre les deux murs, à un endroit ou tout passage est impossible car les constructions sont établies en limite de propriété de sorte que les époux X ne peuvent même pas constater l’empiétement ni se plaindre d’un défaut de jouissance de quelques millimètres de terrain qui sont situés derrière le mur de leur appentis.

Le juge a noté à bon droit que l’endroit d’empiétement n’était absolument pas accessible et qu’il ne provoquait absolument aucun préjudice pour les époux X.

— sur le déblaiement du terrain en limite de propriété, les époux X se plaignent que le Tribunal de Grande Instance n’ait pas condamné solidairement les époux Y à exécuter les travaux de reprise en sous oeuvre des fondations de leur appentis préconisés par l’expert judiciaire. Toutefois, si les travaux réalisés par la société PRIVAT avaient déstabilisé les fondations de l’appentis des époux X, des désordres auraient dû être constatés lors des opérations d’expertise, ce qui n’est pas le cas.

Si l’expert indique qu’on 'ne peut exclure que des désordres apparaîssent à l’avenir', aucun désordre n’est déploré par M. et M^me X 5 ans après les constats de l’expert.

En outre, l’expert judiciaire ne précise à aucun moment la consistance et le mode de réalisation de la reprise et se contente de chiffrer d’un point de vue financier l’opération qu’il préconise.

— les travaux réalisés par la société PRIVAT ont fait l’objet d’une étude de structure GPH, la lecture de ce document met clairement en évidence qu’une étude des sols avait été mise en ouvre avant la réalisation des travaux.

— sur sa demande en paiement, la réception est en date du 27 février 2015 et les époux Y ont consigné la somme de 13 863.76 € à titre de retenue sur le solde du chantier du fait des réserves à réception.

Toutefois, la retenue de garantie, au titre de l’article 1792-6 du Code civil ne peut être effective que pendant un an, et la réserve en question était celle relative aux difficultés que provoquaient les époux X.

Ces difficultés étant levées par décision du premier Tribunal, il n’y a donc aucun obstacle à la condamnation des époux Y au règlement du solde du chantier.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11/03/2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre de la reprise en sous oeuvre des fondations de l’appentis des époux X :

L’expert a pu retenir sur cet élément du litige :

' la photographie ci-contre ne démontre pas la mise en place d’une solution technique adaptée. N’ayant pas eu de justification du système de fondations par l’entreprise PRIVAT, j’en conclus que la construction des époux X nécessite une reprise en sous-oeuvre.

La nouvelle construction augmente la contrainte sur les fondations de l’ancien bâtiment, mais ne doit, en aucun cas, compromettre sa solidité.

… la société PRIVAT n’a fourni aucun élément, structurel, géotechnique… , permettant d’affirmer que les efforts sur les fondations du bâtiment X qui ont été pris en compte.

Il est impossible pour l’heure de prévoir l’évolution du bâtiment des époux X.

Il peut rester stable comme évoluer.

La société PRIVAT aurait dû préconiser la reprise en sous-oeuvre du bâtiment des époux X ou bien un système de fondations adaptées pour la construction des consorts Y. D’autre part, à l’heure actuelle, l’écartement entre les deux bâtiments est si mince, qu’il est impossible de remblayer efficacement entre les deux. Pour conclure, la reprise en sous oeuvre est nécessaire'.

L’expert judiciaire conclut d’une façon argumentée, qui n’est pas réfutée, qu’il existe un risque pour la stabilité du bâtiment, alors que le chantier a fait l’objet d’une étude de structure GPH versée aux débats par la société PRIVAT BATI CONCEPT.

Si aucun désordre n’a été relevé en l’état par l’expert et que M. et M^me X ne font état d’aucun dommage à ce jour, les travaux réalisés ont effectivement affecté le bâtiment X en augmentant les contraintes sur ses fondations, sans qu’une solution de confortation ait été adoptée.

Il ne s’agit pas d’un préjudice futur même si, par chance il n’est pas en l’état constaté de désordres, et l’atteinte d’ores-et-déjà actuelle et avérée à la solidité du bâtiment de M. et M^me X doit être réparée aux soins de M. et M^me Y, garantis par la société PRIVAT BATI CONCEPT qui se devait d’assurer la reprise en sous-oeuvre telle que préconisée par l’expert judiciaire.

Par infirmation du jugement rendu, M. et M^me Y seront condamnés à réaliser les travaux de reprise en sous-oeuvre nécessaires à la prise en compte des efforts de fondations par celle de l’immeuble appartenant à M. et M^me X.

Ces travaux devront être exécutés dans un délai de 18 mois à compter de la signification du présent arrêt, une astreinte de 100 € par jour de retard étant prononcée qui courra durant 3 mois à compter de l’expiration de ce délai de 18 mois.

La société PRIVAT BATI CONCEPT n’a pas, en sa qualité de constructeur, respecté les règles de l’art en ne prévoyant pas la confortation des fondations des immeubles en présence.

Elle sera condamnée en conséquence à garantir et relever indemne M. et M^me Y des entières conséquences de cette condamnation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la découpe du toit des époux X :

L’article 1240 du code civil dans sa version applicable dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

Il résulte du rapport d’expertise qu’originellement, la toiture de M. et M^me X débordait latéralement de leur bâtiment et surplombait la propriété des époux Y.

En dépit de cette situation de surplomb, la société PRIVAT BATI CONCEPT, intervenant sur la commande de M. et M^me Y, aurait dû, préalablement à toute intervention, solliciter l’accord écrit de M. et M^me X, ce qui n’a pas été le cas.

Toutefois, l’expert judiciaire relève que si la société PRIVAT a découpé le débord de toiture, il n’a relevé aucun désordre et précisé qu’il paraît très peu probable qu’il y ait des désordres futurs dus à cette intervention.

Si M. et M^me X sollicitent désormais le paiement à ce titre d’une indemnité de 38 023,40 € contre la somme de 3000 € en première instance, sur la base d’un devis de réfection de leur toiture, il ne démontrent nullement que l’action de la société PRIVAT ait généré un quelconque désordre sur cette toiture, justifiant qu’un coût de réfection même partiel soit mis à la charge de M. et M^me Y et garanti par la société PRIVAT BATI CONCEPT.

L’entreprise a en définitive mis fin à un empiètement, dont il n’est pas soutenu qu’il aurait été régulier ou le serait devenu, notamment par voie de prescription, et si elle l’a fait unilatéralement, le seul préjudice subi par les époux X serait un préjudice moral, qui n’est pas invoqué, et qui serait en tout état de cause symbolique et, partant, non indemnisable.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande, actualisée en cause d’appel quant à son montant.

Sur la demande de démolition et de reconstruction du mur des époux Y situé en limite de propriété au titre du défaut d’implantation :

L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.'

L’article 545 du code civil dispose que 'nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité'.

En l’espèce il résulte du rapport d’expertise judiciaire et de l’examen du plan dressé par son sapiteur géomètre expert que les points A-C et E fixant la limite séparative ne tracent pas une ligne droite et qu’une cassure est présente au niveau du point C.

L’expert relève que la construction Y en parpaings ne pouvait suivre avec précision le relief du mur en limite des époux X, mur de construction ancienne en moellons, qui n’est lui-même pas plan et présente de multiples irrégularités. Il indique ainsi que 'aucun mode constructif ne pouvait refléter avec exactitude le mur des consorts X' et que 'd’un point de vue technique, il aurait été difficile de traiter cet élément différemment'.

Il résulte toutefois du rapport d’expertise qu’existe effectivement un empiétement de l’ordre de 0,01 m entre les deux murs, à un endroit où aucun passage ne peut se faire, cet empiètement étant constaté par mesure de l’expert, quel que soit le règlement d’urbanisme.

S’agissant du respect des normes antisismiques, l’expert a apprécié l’actuelle situation de l’immeuble de M. et M^me X qui n’est pas à usage d’habitation mais à usage de remise. En l’état de sa destination, un joint antisismique n’est pas nécessaire. Seul un joint de dilatation est prévu mais l’expert estime que seule la mise en oeuvre d’une surveillance du bâtiment peut être préconisée sans qu’il y ait lieu à démolition, cette solution extrême ne devant être envisagée qu’en cas de changement de destination de la remise, ce qui n’est pas le cas.

En conséquence et l’existence d’un empiètement, même minime, étant constatée, M. et M^me X ne peuvent être privés de leur propriété, et il ne sera pas fait usage d’une notion de proportionalité en matière d’empiètement.

Cette notion ne reçoit en effet application que pour les destructions ordonnées dans le cadre d’infraction aux règlements d’urbanisme, et peu importe, dans un cadre d’empiètement, l’étendue de celui-ci, la bonne foi de son responsable, ou l’existence d’un préjudice.

Au vu de l’ensemble des éléments de l’espèce, il convient de condamner, par infirmation du jugement rendu, M. et M^me Y à faire procéder à la suppression de l’empiètement décrit par l’expert judiciaire, par toute solution technique aboutissant au rabottage du mur de leur immeuble en sa partie empiétante de sorte qu’il ne dépasse en aucun endroit de la limite séparative.

La société PRIVAT BATI CONCEPT, auteur de la construction et pleinement responsable de l’empiètement constaté, sera condamnée à garantir et relever indemne M. et M^me Y des entières conséquences de cette condamnation.

Sur la demande d’autorisation d’enduire le pignon et poser un couvre joint et un solin en passant par la parcelle de M. et M^me X :

Si M. et M^me X ont pu relever appel de cet élément de la décision du tribunal, ils ne la reprennent pas expressément au dispositif de leurs dernières écritures, et surtout ne la développent nullement dans leurs motivations.

Cette demande est justifiée dès lors que l’expert judiciaire considère qu’il est indispensable que les époux Y puissent faire cette intervention afin de protéger l’interstice entre les deux bâtiments, les fondations et le mur en parpaings des intempéries et dégradations pouvant en résulter.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en paiement du solde des travaux :

La réception est en date du 27 février 2015.

M. et M^me Y ont consigné la somme de 13 863.76 € à titre de retenu sur le solde du chantier du fait des réserves à réception.

Si le tribunal a retenu que la société PRIVAT BATI CONCEPT ne démontrait pas avoir levé ces réserves, il y a lieu de relever que l’article 2 de la loi du 16 juillet 1971 dispose qu’à l’expiration du délai d’une année à compter de la date de réception, la caution est en principe libérée.

Toutefois, M. et M^me Y démontrent, au regard de la présente décision, que des travaux restent à effectuer.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SAS PRIVAT BATI CONCEPT de sa demande en paiement du solde du chantier formée contre Monsieur N-M Y et Madame A Y, le paiement de la somme de 13863,76 € ne pouvant intervenir qu’après exécution des travaux à exécuter.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d’appel seront fixés à la charge in solidum M. N-M Y et M^me A Y et de la SAS PRIVAT BATI CONCEPT, cette société relevant indemne M. N-M Y et M^me A Y.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. N-M Y et M^me A Y et de la SAS PRIVAT BATI CONCEPT à payer à M. B X et M^me Z-G H épouse X la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel, par infirmation du jugement entrepris.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— débouté M. B X et M^me Z-G H épouse X de leurs demandes au titre de la reprise en sous-oeuvre des fondations de l’appentis ainsi qu’au titre de la démolition et la reconstruction du mur de la construction de M. N-M Y et M^me A Y, sous astreinte, comme non fondées,

— condamné solidairement M. B X et M^me Z-G H épouse X à verser à M. N-M Y et M^me A Y la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. B X et M^me Z-G H épouse X à verser à la SAS PRIVAT BATI CONCEPT la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— rejeté la demande d’indemnité formée par M. B X et M^me Z-G H épouse X au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. B X et M^me Z-G H épouse X aux entiers dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise, avec faculté de distraction, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

CONFIRME le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

CONDAMNE M. N-M Y et M^me A Y à réaliser les travaux de reprise en sous-oeuvre nécessaires à la prise en compte des efforts de fondations par celle de l’immeuble appartenant à M. B X et M^me Z-G H épouse X tels que décrits par l’expert judiciaire I J dans son rapport déposé le 12 avril 2016.

DIT que ces travaux devront être exécutés dans un délai de 18 mois à compter de la signification du présent arrêt, passé lequel délai M. N-M Y et M^me A Y seraient redevables aux époux X d’une astreinte de 100 € par jour de retard pendant 3 mois, après quoi il serait à nouveau fait droit .

CONDAMNE M. N-M Y et M^me A Y à faire procéder à la suppression de l’empiètement décrit par l’expert judiciaire, par toute solution technique aboutissant au rabottage de leur mur en parpaings bâti en limite des fonds en sa partie empiétante.

CONDAMNE la société PRIVAT BATI CONCEPT à garantir et relever indemne M. N-M Y et M^me A Y des entières conséquences de ces condamnations en leur remboursant, sur justificatif, le prix des travaux qui seront mis en oeuvre pour les exécuter.

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. B X et M^me Z-G H épouse X de leur demande de paiement de la somme de 38 023,40 € formée du fait de la découpe du toit.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. N-M Y et M^me A Y et la société SAS PRIVAT BATI CONCEPT à payer à M. B X et M^me Z-G H épouse X la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

CONDAMNE in solidum M. N-M Y et M^me A Y et la société SAS PRIVAT BATI CONCEPT aux dépens de première instance, qui comprendront les frais de référé et d’expertise, et d’appel.

CONDAMNE la société SAS PRIVAT BATI CONCEPT à garantir et relever indemnes

M. N-M Y et M^me A Y de leurs condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,