VC/LR

ARRÊT N° 221

N° RG 18/03848

N° Portalis DBV5-V-B7C-FT3R

Cts X

C/

Y

[…]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

Chambre Sociale

ARRÊT DU 08 AVRIL 2021

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 novembre 2018 rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de BRESSUIRE

APPELANTS :

Madame C X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur E X

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z-J X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur G X

né le […] à […]

[…]

Entrée A

[…]

représentés par M^e Caroline MAISSIN de la SCP DICE AVOCATS substituée par M^e Z PICHON, avocats au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Monsieur H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e François CARRE de la SCP BCJ BROSSIER – CARRE – JOLY, avocat au barreau de POITIERS

[…]

[…]

[…]

Intervenant volontaire

représenté M^e François CARRE de la SCP BCJ BROSSIER – CARRE – JOLY, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président

Madame Z-Hélène DIXIMIER, Président

Madame Valérie COLLET, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 25 novembre 1996, les consorts X ont donné à bail rural à long terme à M. H Y un ensemble de parcelles à usage agricole ainsi que des bâtiments constitués de grange et d’écuries, situés sur la commune de Vasles.

Par lettre recommandée du 3 juillet 2015, l’avocat de M^me C X a sollicité de M. Y qu’il restitue les bâtiments non entretenus ainsi que la parcelle n°53 non exploitée, afin d’éviter que l’ensemble ne se détériore.

M. Y n’ayant pas donné suite à cette demande, M^me C X a saisi, le 9 mars 2016, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bressuire en résiliation de bail sur le fondement des articles L.411-27 et L.411-31 du code rural et de la pêche maritime et en paiement de dommages et intérêts.

Le tribunal a ordonné un transport sur les lieux qui a eu lieu le 8 novembre 2017, un procès-verbal des constatations ayant été dressé à cette occasion.

Par jugement du 19 novembre 2018, le tribunal paritaire des baux ruraux de Bressuire a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X,

— déclaré irrecevable l’intervention du GAEC […],

— débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement M^me C X, M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X à payer à M. H Y la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté M. H Y du surplus de ses demandes,

— dit n’y avoir lieu à allocation de frais irrépétibles,

— condamné in solidum les consorts X aux entiers dépens.

M^me C X, M. G X, M. E X, M. F X et Mme

Z-J X ont interjeté appel, le 19 décembre 2018, du jugement en ce qu’il a :

'- débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement M^me C X, M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X à payer à M. H Y la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à allocation de frais irrépétibles,

— condamné in solidum les consorts X aux entiers dépens'

Les parties ont été convoquées à l’audience du 17 juin 2020. Un renvoi a été ordonné à la demande des parties à l’audience du 10 février 2021 lors de laquelle elles ont soutenu oralement leurs conclusions déposées le 3 février 2021 pour les consorts X et le 8 février 2021 pour M. H Y et le GAEC […], auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et des moyens.

Les consorts X demandent à La Cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention volontaire de M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X et déclaré irrecevable l’intervention du GAEC […],

— Infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau de :

* résilier le contrat de bail conclu le 25 novembre 1996 signé avec M. Y,

*condamner M. Y à leur payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes,

* condamner M. Y à leur payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 3.000 euros sur le même fondement en cause d’appel, outre l’ensemble des dépens.

Ils soutiennent tout d’abord que les demandes présentées par le GAEC sont irrecevables, faisant observer d’une part que les premiers juges ont justement considéré que le bail en cause ne concernait nullement le GAEC et d’autre part que l’intimé n’a pas sollicité la réformation du jugement attaqué en ce qu’il a déclaré irrecevable l’intervention du GAEC.

Ils expliquent ensuite que l’action initiée par M^me C X seule visait à la conservation des biens indivis et que dans ce cadre elle était autorisée à adresser une mise en demeure puis à introduire l’instance à des fins conservatoires sans que la nécessité de l’accord des 2/3 des indivisaires ne puisse lui être opposée. Ils ajoutent que M^me C X bénéficiait d’un mandat tacite pour agir puisqu’elle a toujours géré l’indivision et ce même au moment de la signature du contrat de bail qu’elle a signé tant en son personnel qu’en qualité de mandataire des autres indivisaires.

Ils prétendent que l’action en résiliation de bail n’est pas prescrite puisque M^me X n’a découvert le véritable état de délabrement des biens qu’en 2015 alors même que la jouissance des lieux ne lui appartenait plus et qu’elle ne pouvait pas aller sur les lieux pour vérifier leur état. Ils précisent que si un cadenas était placé sur une des portes de la grange, ce n’était que pour assurer la clôture de ladite porte, M. Y pouvant à tout moment récupérer les clés.

Ils font valoir que les bâtiments situés sur les parcelles CE 55 et CE 53 ne sont plus utilisés depuis longtemps, que M. Y ne les a jamais entretenus depuis le commencement du bail alors qu’il pouvait parfaitement y accéder. Ils estiment que l’absence d’entretien a une répercussion sur la valeur du bien immobilier et qu’ils ne peuvent accepter de continuer de voir se dégrader davantage leurs biens immobiliers indivis. Ils insistent sur le fait que M. Y n’était nullement obligé de prendre à bail ces bâtiments s’il estimait qu’ils ne correspondaient pas aux besoins d’une exploitation moderne. Ils ajoutent que M. Y ne les a jamais alertés de la nécessité de procéder à des travaux et ne s’est jamais plaint d’une impossibilité d’exploiter les biens. Ils déclarent que M. Y n’a pas justifié de son obligation d’assurance depuis la signature du bail jusqu’en 2017, après la saisine de la juridiction de première instance.

Ils considèrent que M. Y leur a opposé une résistance abusive ce qui leur a occasionné un préjudice moral caractérisé par les tracasseries dues au fait de voir leurs biens se dégrader.

Ils estiment que les préjudices invoqués par les intimés sont inexistants.

M. Y et le GAEC […] demandent à La Cour de :

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable l’action en résiliation de M^me X,

— dire que cette action est irrecevable,

— A titre subsidiaire, dire l’action en résiliation de bail prescrite,

— A titre infiniment subsidiaire, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts X de l’ensemble de leurs demandes,

— En tout état de cause, condamner les consorts X à leur verser les sommes de :

* 1.445 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de jouissance des biens sis à Bois Merault,

* 3.420 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de jouissance des biens situés à Bois l’Abesse,

* 6.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. Y

* 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Ils soutiennent que si M^me C X ne peut pas démontrer qu’elle était titulaire, au moment de la saisine du tribunal, de 2/3 des droits indivis, son action se trouve nécessairement affectée d’une nullité de fond qui ne peut pas être régularisée postérieurement par l’intervention du reste des indivisaires. Ils affirment que l’action en résiliation d’un contrat de bail est un acte d’administration nécessitant la majorité des 2/3 et non pas un acte conservatoire. Ils ajoutent que M^me X ne démontre pas qu’elle disposait d’un mandat tacite pour saisir le tribunal aux fins de résiliation du bail rural. Ils estiment donc que l’action de M^me X doit être déclarée irrecevable et le jugement infirmé de ce chef.

Ils rappellent que les bâtiments en cause jouxtent immédiatement l’habitation de M^me X et que cette dernière pouvait donc avoir connaissance de la non-exploitation depuis un long moment et ce d’autant plus qu’elle avait fermé

l’accès à l’un des bâtiments. Ils indiquent que l’action en résiliation se prescrit par 5 ans, que lors du

transport sur les lieux il a été constaté la non-occupation des bâtiments depuis 6 ou 7 ans, que M^me X ne pouvait ignorer la situation de délabrement des bâtiments, que M^me X avait un accès constant aux granges qu’elle louait puisqu’elle avait placé des cadenas de sorte que son action est largement prescrite.

Ils font valoir que M^me X a reconnu qu’elle avait cadenassé l’accès à l’un des bâtiments de sorte qu’elle est malvenue de reprocher à M. Y de ne pas avoir occupé et entretenu les lieux. Ils ajoutent que les bâtiments loués étaient depuis leur origine affectés d’une forte vétusté, en mauvais état ou en état plus que moyen. Ils en concluent que le défaut d’exploitation des bâtiments n’est pas à l’origine de leur dégradation. Ils font observer que les consorts X ne formule aucune critique s’agissant de l’exploitation des terres, lesquelles représentent la majeure partie des biens pris à bail, et qu’ils ont abandonné une partie des griefs faits au preneur en cause d’appel. Ils considèrent que la démarche des consorts X est abusive en ce qu’elle ne vise qu’à leur permettre de récupérer les bâtiments jouxtant l’habitation de M^me X, alors même que les bailleurs ont manqué à leurs obligations de délivrer des biens en bon état de réparation, de faire toutes les réparations nécessaires en cours de bail autres que locatives et d’entretenir le bien tout au long du bail en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.

Ils affirment avoir régulièrement satisfait à l’obligation d’assurance du preneur et en avoir justifié auprès de M^me X.

Ils déclarent avoir subi plusieurs préjudices du fait de la privation de jouissance, sans diminution du fermage, de divers biens pourtant visés dans le contrat de bail, du fait des manquements du bailleur à ses obligations et du fait du caractère particulièrement abusif de la procédure menée depuis plusieurs années par les consorts X.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’intervention du GAEC

La Cour observe que l’intervention du GAEC […] a été déclarée irrecevable par le tribunal paritaire des baux ruraux et qu’aucune des parties n’a relevé appel (principal ou incident) de ce chef du jugement. En conséquence, il n’y a pas lieu à confirmation de ce chef du jugement puisque la cour, en application du principe dévolutif de l’appel, n’en est pas saisie. Il s’ensuit que La Cour n’est pas saisie des prétentions du GAEC […] en cause d’appel.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail engagée par M^me C X

Selon l’article 815-2 du code civil, 'Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence.'

L’article 815-3 du même code prévoit que 'Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.'

Il est admis que si les mises en demeure de payer les fermages constituent des actes conservatoires et peuvent être valablement faites par un seul indivisaire, l’action en résiliation d’un bail, qui ressortit de l’exploitation normale des biens indivis, est un acte d’administration, et non pas un acte conservatoire au sens de l’article 815-2 du code civil, de sorte que la majorité des 2/3 est en principe requise pour que cette action soit recevable.

Par ailleurs, il est également admis que si, en vertu des articles 815-3 du code civil et 117 du code de procédure civile, l’exercice par un coïndivisaire d’une action excédant la limite des actes conservatoires sans être le mandataire de l’indivision ni être autorisé judiciairement pour agir en son nom constitue une irrégularité de fond tenant à un défaut de pouvoir, il résulte de l’article 121 du second de ces codes que la nullité n’est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, M^me C X, en sa qualité d’indivisaire, était recevable à envoyer une lettre de mise en demeure à M. Y puisqu’il ne s’agissait que d’un acte conservatoire officiellement motivé par le fait d’éviter la dégradation des biens donnés à bail.

Par ailleurs, si M^me C X a saisi seule le tribunal paritaire des baux ruraux, l’ensemble des autres indivisaires est intervenu à l’instance avant que le juge statue de sorte que la cause de nullité qui pouvait éventuellement entacher l’acte de saisine avait disparu.

Enfin, il y a lieu de considérer que M^me C X, mère des quatre autres indivisaires, avait reçu un mandat tacite de leur part pour administrer les biens donnés à bail et exercer une action tendant à la résiliation du contrat de bail. En effet, il résulte du contrat de bail notarié du 25 novembre 1996 que M^me C X agissait tant en son nom personnel que comme mandataire de ses enfants et que dans ce cadre, elle était également autorisée, à poursuivre la résiliation du contrat. L’intervention volontaire des co-indivisaires en première instance corrobore le fait que M^me C X avait agi en accord avec eux.

C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré l’action engagée par M^me C X comme étant recevable et ont déclaré recevable l’intervention volontaire de M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X. Le jugement est par conséquent confirmé de ce chef.

Sur la prescription de l’action en résiliation du contrat de bail

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exerce.

En l’espèce, les consorts X demandent la résiliation du contrat de bail en invoquant pour l’essentiel un manquement du preneur à son obligation d’entretien des biens loués. Le point de départ de la prescription quinquennale se situe donc au jour où les consorts X ont eu connaissance de la situation révélant un défaut d’entretien de la part de M. Y. Si ce dernier établit que l’état de délabrement des bâtiments date de plus de 5 ans avant la saisine du tribunal, il échoue à rapporter la preuve de la date où M^me X a eu connaissance du défaut d’entretien qu’elle lui impute. Le seul fait qu’elle ait placé un cadenas sur une porte est en effet insuffisant à établir cette connaissance et ce d’autant plus qu’il n’est pas établi que M^me X a pu pénétrer dans les bâtiments pour se rendre compte de leur état d’entretien ou de leur utilisation.

Dès lors, La Cour considère que le courrier du 3 juillet 2015 est le premier acte qui démontre que M^me X avait connaissance des faits reprochés à M. Y de sorte qu’en saisissant le tribunal le 9 mars 2016, l’action en résiliation du contrat de bail a bien été exercée dans le délai de 5 ans et n’est donc pas prescrite.

Sur le bien-fondé de la demande en résiliation du contrat de bail

L’article L. 411-31 I du Code rural énonce la liste des motifs de résiliation. Le second motif est constitué par 'des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.' La résiliation n’est donc possible que s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même.

L’article 1766 du Code civil auquel renvoi l’article L. 411-27, alinéa 1^er, du Code rural et de la pêche maritime énonce que 'si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas en bon père de famille, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail'

Par ailleurs, le bailleur doit délivrer la chose louée en bon état de réparation et à la date convenue (article 1720 du code civil), et assurer les grosses réparations (article L. 415-3 du Code rural). Le code rural apporte toutefois une précision en son article L. 415-4 : seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.

En l’espèce, les consorts X poursuivent la résiliation du contrat de bail en arguant du défaut d’entretien des bâtiments situés sur les parcelles CE 55 et CE 53.

Aux termes du contrat de bail du 25 novembre 1996, les consorts X ont loué à M. Y :

—  78ha 79a 79ca de parcelles de terrain à usage agricole en terre et en pré, situées commune de Vasles,

— une grange dépendant du corps de ferme de '[…]' située dans la partie Ouest des bâtiments, sur la parcelle cadastrée section CE 55 et deux écuries derrière en bois et tôles sur la parcelle cadastrée section CE 53,

— une grange dépendant des bâtiments de 'Bois Méreau', avec un hangar dépendant du même ensemble sur la parcelle cadastrée section BZ 17.

Lors de la signature de cet acte notarié, les parties ont déclaré qu’aucun état des lieux n’avait été établi.

Le document intitulé 'état des lieux' produit par les consorts X n’est pas un état des lieux contradictoire dès lors qu’il a été dressé par M^me X seule, le preneur n’ayant pas signé ce

document daté du 25 novembre 1996. Il en ressort néanmoins qu’à cette date, les consorts X considéraient que les bâtiments situés sur les parcelles CE 55 et CE 53 étaient globalement en bon état.

M. Y justifie, par la production d’échanges de courriers, avoir tenté de faire procéder en mars 1998, à ses frais, à un état des lieux contradictoire établi par un expert inscrit sur la liste de La Cour d’appel de Poitiers, ce que M^me X a refusé.

M. Y a alors fait intervenir un huissier de justice les 4 et 5 mai 1998 qui a constaté 'sur la parcelle CE 53, est implanté un hangar avec poteaux en bois et tôles métalliques rouillées et en très mauvais état, qui peuvent se détacher. Derrière est visible une petite bergerie dont les murs sont en planches de bois tout recouvert de dalles plastiques ; elle paraît en état moyen.'

Ce procès-verbal de constat d’huissier vient donc contredire l’état des lieux fait par le bailleur 18 mois auparavant. Les constatations faites par l’huissier ne démontrent pas un défaut d’entretien de la part du preneur puisque le maintien en bon état du clos et du couvert des bâtiments ne relève pas des réparations locatives.

Le 18 novembre 2015, M. K A, expert agricole et foncier inscrit sur la liste nationale du Ministère de l’agriculture, et mandaté par M. Y, a constaté que :

— les bâtiments d’exploitation sont anciens et vétustes dans leur ensemble et ne répondent pas aux critères de bâtiments rationnels et modernes,

— la parcelle identifiée sous la section CE numéro 53 supporte un hangar très ancien et vétuste, il est couvert en tôles ondulées et est d’état extrêmement vétuste, la charpente bois sur poteaux est également vétuste,

— la couverture de l’ancienne écurie n’a pas été remaniée depuis l’entrée en jouissance du preneur, ce bâtiment est en état d’entretien,

— il a été constaté l’existence d’un cadenas sur le portail de la grange contiguë à l’écurie.

En conclusion, M. A indique que 'certains bâtiments d’élevage sont d’état vétuste ainsi qu’il avait déjà été relevé par Maître B, huissier de justice… à l’occasion du procès-verbal de constatations qu’il avait établi les 4 et 5 mai 1998.'

Cette expertise ne met en avant aucun défaut d’entretien de la part du locataire mais seulement le fait que les bâtiments loués sont extrêmement vétustes en ce qui concerne le clos et le couvert dont l’entretien n’appartient qu’au bailleur.

Le 20 mai 2017, un nouveau constat d’huissier a été réalisé duquel il ressort que :

— les poteaux en bois du hangar sont très fragiles,

— le dernier poteau en bois de la bergerie menace de s’effondrer (photo à l’appui),

— les tôles du hangar et de la bergerie sont au sol,

— la toiture en tôle de la bergerie est en mauvais état, des tôles sont contre la construction en bois, les gouttières ne se rejoignent plus et certaines sont décrochées,

— l’intérieur de l’ancienne écurie est en état d’entretien, le garage contigu à l’écurie est en état correct.

Il ressort une nouvelle fois de ces constatations que l’huissier n’a relevé aucun défaut d’entretien du preneur mais seulement une dégradation importante du clos et du couvert qui n’ont jamais été entretenus par le bailleur.

Le 8 novembre 2017, dans le cadre d’un transport sur les lieux, le tribunal paritaire des baux ruraux a constaté que :

— l’écurie n’est pas utilisée, la toiture est en état. Sur l’une des portes de l’écurie, une fenêtre n’est pas fermée (grillage déchiré),

— dans la deuxième écurie : présence de flaques au sol dues à l’écoulement des gouttières, le mur du fond est partiellement dépourvu de planches,

— sur la parcelle 53, il manque une tôle sur la toiture du hangar, la dalle entourant le bâtiment n’est pas en bon état,

— M^me X indique avoir mis un cadenas sur la porte de la grange depuis 6 ou 7 ans,

— l’électricité du bâtiment n’est pas aux normes.

Les constatations faites le tribunal corroborent les constatations faites précédemment entre 1998 et 2017, à savoir que la dégradation des bâtiments ne résulte pas d’un défaut d’entretien du preneur auquel il n’appartient pas de procéder aux grosses réparations des 'murs’ et des 'toitures'.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché au preneur un défaut d’exploitation des bâtiments dès lors que leur état considérablement dégradé n’en permet pas l’usage. Enfin, c’est tout à fait vainement que les consorts X reprochent à M. Y de ne pas les avoir alertés de l’état dégradé des biens alors que d’une part M^me X a refusé initialement d’établir un état des lieux contradictoire et que d’autre part M^me X dont l’habitation jouxte la parcelle CE 53 pouvait parfaitement se rendre compte de l’état extérieur de la grange.

C’est donc de manière justifiée que les premiers juges, pour débouter les consorts X de leur demande de résiliation du contrat de bail, ont considéré :

— qu’il n’appartenait pas au preneur d’assurer le couvert, ni de procéder à une installation électrique conforme ni de remplacer les murs en planches de bois

— que la parcelle CE 53 en état de prairie d’une superficie de 37a75ca (dont à déduire les bâtiments) ne présentait aucun défaut d’exploitation (pas de mauvaises herbes et balles de foin entreposées dans un hangar),

— que les consorts X ont laissé les bâtiments se dégrader sans assurer leurs propres obligations de bailleurs.

La Cour ajoute que M. Y justifie par la production de quittances d’assurance que l’ensemble des biens pris à bail depuis 1996 ont été régulièrement assurés, de sorte qu’à supposer que M. Y n’ait pas fourni aux bailleurs une attestation d’assurance, cette omission ne saurait justifier la résiliation du contrat de bail.

Le jugement est en conséquence confirmé de ce chef et en ce qu’il a débouté les consorts X de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts de M. Y

M. Y sollicite une somme de 1.445 euros pour avoir été privé de la jouissance des bâtiments sur la parcelle BZ17 (aussi désignée au cadastre BZ 70), la grange ayant été détruite et l’accès au hangar lui ayant été rendu impossible.

Il est constant que ces deux bâtiments étaient compris dans le contrat de bail initial et qu’aucun avenant n’a été conclu entre les parties pour tenir compte des modifications intervenues dans la situation des biens.

Or, selon le constat d’huissier des 4 et 5 mai 1998, il a été constaté que le hangar était très usagé et que la grange, en état très moyen, avait une de ses portes cadenassée ne permettant pas d’y accéder.

Le 5 octobre 1998, l’huissier a constaté 'que la porte de la grange était toujours fermée par une chaîne avec cadenas, apposé par la bailleresse, dans lequel j’ai noté la présence de matériels agricoles qui n’appartiennent pas au requérant, selon ses dires mais seraient à la bailleresse. J’ai relevé que le preneur ne pouvait utiliser ledit bâtiment dans la mesure où il ne détient pas la clé du cadenas et que, de plus, il paie son fermage pour des biens appartenant à sa bailleresse, sans qu’il soit couvert d’éventuels risques en cas d’incendie ou de vol…'

Lors du transport du tribunal sur les lieux, les parties 'sont d’accord pour dire que la grange incluse dans le bail a été détruite'. Le tribunal a également constaté que des parpaings et du bois étaient entreposés dans le hangar inclus dans le bail, M^me X ayant précisé que ce hangar n’était pas loué à un tiers alors que M. Y a précisé que le hangar était précédemment occupé par les locataires de la maison attenante.

Le 27 mai 2020, l’huissier de justice a constaté qu’une clôture avait été posée et empêchait l’accès au hangar.

Ces éléments démontrent que M. Y a effectivement été privé de la jouissance de la grange dès le début de la location et qu’il a ensuite été privé de la jouissance du hangar, que seuls les bailleurs sont à l’origine de ces privations de jouissance, que les bailleurs ne justifient pas qu’ils auraient consenti en contrepartie une réduction du fermage de M. Y. Ce dernier a donc subi un préjudice dans la mesure où il a continué à payer un fermage pour des biens dont il était privé de jouissance. La Cour s’estime suffisamment informée pour allouer à M. Y une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi. Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a débouté M. Y de cette demande.

S’agissant des bâtiments situés à […], M. Y prétend qu’il a été privé de l’accès à une partie des bâtiments, sans le démontrer puisque si M^me X a reconnu avoir mis un cadenas sur l’une des portes, cela n’empêchait pas pour autant l’accès au bâtiment. M. Y soutient qu’il a été privé de la jouissance d’une partie des bâtiments en raison de leur mauvais état dû aux bailleurs. Cependant, s’il est avéré que les bailleurs n’ont pas respecté leurs obligations, M. Y ne démontre pas avoir été privé de jouissance des bâtiments loués et ne justifie d’ailleurs pas s’être plaint à ce sujet auprès des bailleurs depuis 1996. C’est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la privation de jouissance invoquée n’était pas avérée.

Enfin, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a alloué à M. Y la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice occasionné par la procédure abusive diligentée par les consorts X qui connaissaient l’état correct d’entretien de la parcelle CE 53 et qui ont mis en avant la dégradation des biens qui leur est en réalité imputable et la non utilisation des bâtiments qui est un fait très ancien pour obtenir la résiliation d’un bail à long terme datant de 24 ans aujourd’hui alors que le preneur avait satisfait à toutes ses obligations.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la solution du litige, il serait particulièrement inéquitable de laisser supporter à M. Y l’intégralité des frais exposés pour les besoins de l’instance. Les consorts X sont condamnés in solidum à payer à M. Y la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, les consorts X qui succombent doivent supporter in solidum les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement rendu le 19 novembre 2018 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Bressuire en toutes ses dispositions attaquées sauf en ce qu’il a débouté M. H Y de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la privation de jouissance des bâtiments situés sur la parcelle cadastrée BZ 17,

Statuant de nouveau du chef du jugement infirmé,

Condamne in solidum M^me C X, M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X à payer à M. H Y la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié aux bâtiments situés sur la parcelle cadastrée BZ 17,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M^me C X, M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X à payer à M. H Y la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M^me C X, M. G X, M. E X, M. F X et M^me Z-J X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,