Cour d'appel de Poitiers, 1ère chambre, 16 mars 2021, n° 19/00929

TGI Saintes 18 janvier 2019

CA Poitiers
Confirmation 16 mars 2021

Arguments

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Rejeté
Propriété du mur
La cour a confirmé que le mur est privatif à Madame X, en se basant sur les éléments de preuve et les titres de propriété, qui ne démontrent pas la mitoyenneté.
Rejeté
Préjudice subi
La cour a estimé que Madame X n'a pas justifié son préjudice et a confirmé le jugement qui l'a déboutée de sa demande d'indemnisation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné Monsieur Y à payer à Madame X une somme sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour couvrir ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 1re ch., 16 mars 2021, n° 19/00929
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	19/00929
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saintes, 18 janvier 2019
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Thierry MONGE, président
Avocat(s) :	Marie Ange LAMOUROUXRégis SAINTE MARIE PRICOT
Cabinet(s) :	LLM SOCIETE D'AVOCATS LEFEBVRE LAMOUROUX MINIER MEYRAND REMY ROUX-MICHOT

Texte intégral

ARRET N°169

N° RG 19/00929 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWC4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 16 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00929 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FWC4

Décision déférée à la Cour : jugement du 18 janvier 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANT :

Monsieur B Y

né le […] à […]

23 rue du Docteur K

[…]

ayant pour avocat M^e Régis SAINTE MARIE PRICOT de la SELARL ACTE JURIS, avocat au barreau de SAINTES

INTIMEE :

Madame M X

née le […] à […]

21 rue du Docteur K

[…]

ayant pour avocat M^e Marie ange LAMOUROUX de la SCP LEFEBVRE LAMOUROUX MINIER MEYRAND, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25

Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Chamsane ASSANI,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme X est propriétaire d’un immeuble sis 21, rue du docteur K, […], cadastré section C184 selon acte du 5 août 1999.

Sa venderesse est M^me N G.

Les époux Y ont acquis la parcelle cadastrée section […] située 23, rue du docteur K le […]. Leur vendeur est M^me Z.

Ils ont acquis un ensemble immobilier comprenant une maison d’habitation, avec appentis, deux studios indépendants.

M^me X qui reprochait à ses voisins d’avoir réalisé des travaux sur son mur en 2013 a fait appel à M. A, géomètre expert aux fins de bornage amiable.

Celui-ci établissait un procès-verbal de carence le 6 janvier 2016.

Par acte du 30 août 2016, M^me X a saisi le tribunal d’instance de Saintes aux fins de voir ordonner un bornage judiciaire.

Par jugement du 6 octobre 2017, le tribunal d’instance de Saintes s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Saintes, le litige s’analysant en une revendication sur la propriété du mur.

M^me X demandait au tribunal de dire que le mur séparant sa propriété de celle de M. Y est privatif, de condamner M. Y à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 18 janvier 2019 , le tribunal de grande instance de Saintes a statué comme suit :

-dit que le mur séparant le fonds de Madame M X, situé au 21 rue du Docteur K […], cadastré […], du fonds contigu de Monsieur B

Y, cadastré […] situé au 23 rue du Docteur K […] est privatif à Madame X ;

-déboute Madame M X de sa demande de dommages et intérêts ;

-condamne Monsieur B Y aux dépens de l’instance ;

-condamne Monsieur B Y à verser à Madame M X la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile . '

Le premier juge a notamment retenu que :

Il ressort du constat d’huissier du 24 novembre 2015 et du rapport établi par le géomètre-expert que les bâtiments contigus sont deux constructions distinctes de facture différente sans éléments d’accroche visible.

Ces marques sont propres à établir le caractère privatif du mur en pierres de taille dans son ensemble sans qu’il y ait lieu de distinguer différentes parties du mur au regard de son homogénéité et ancienneté.

M^me D, ancienne propriétaire du bien qui appartient désormais à M. Y a attesté avoir monté un appentis sur une petite partie du mur du voisin avec l’ accord du voisin.

La demande indemnitaire n’est pas fondée.

LA COUR

Vu l’appel général en date du 6 mars 2019 interjeté par M. Y

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions du 5 juin 2019, M. Y a présenté les demandes suivantes :

-Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Saintes du 18 janvier 2019.

Statuant à nouveau

-dire que le mur qui sépare le fonds de Madame M X situé au 21 Rue du Docteur K […], cadastré […], du fonds de Monsieur Y contiguë cadastré […] située au 23 Rue du Docteur K […] est mitoyen.

-condamner Madame M X au paiement de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles de première instance et celle de 3500 € au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’au coût du constat du 31 mars 2018.

-condamner Madame M X aux entiers dépens de première instance et d’appel et de celle objet du jugement du Tribunal d’Instance de Saintes du 16 octobre 2017, par application de l’article 699 du même code.

A l’appui de ses prétentions, M. Y soutient notamment que :

— Il est propriétaire depuis le […]. Son vendeur est M^me Z et non M^me D.

— Le mur n’a jamais eu un couronnement, mais seulement une vulgaire plaque de ciment amianté, plaque qu’il a retirée et remplacée par une rangée de parpaings.

— Plusieurs indices en faveur de la mitoyenneté du mur existent:

— Le titre de M^me X ne fait pas état d’un mur privatif clôturant sa propriété.

— Il n’existe pas de signe distinctif de propriété sur le mur.

— Le mur constitue en fond de parcelle l’angle de la maison de M. Y, autre présomption de mitoyenneté au sens de l’article 653 du code civil.

— Lors de la tentative de bornage, le géomètre, M. A avait estimé que le mur était privatif entre A et B, au delà qu’il était mitoyen. La partie entre C et D forme un angle constitutif du mur de sa maison.

— Son acte de propriété inclut un appentis et deux studios. Un appentis est clôturé par le mur litigieux. Le préau prend également appui sur le mur (entre B et C).

— Le mur est constitué du même matériau de chaque côté des deux fonds.

— Le constat d’huissier de justice du 30 mars 2018 relève que la charpente de la partie arrière de la maison est scellée sur le mur, que la toiture du second appentis repose sur le mur.

— M. Y conteste l’attestation rédigée par M^me D au motif que les ouvrages qu’elle décrit existaient déjà sur le cadastre de 1978 et 1982.

— Il se prévaut de la prescription abrégée de la mitoyenneté du mur conformément à l’article 2272 alinéa 2 du code civil.

— De tout temps, le mur a été utilisé comme mur mitoyen entre B et C, ce qui démontre une jouissance utile et paisible.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions du 17 décembre 2020, M^me X a présenté les demandes suivantes :

Vu les articles 653, 654 et l’ancien article 1382 du Code Civil devenu 1240,

-confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 18 janvier 2019 en ce qu’il a dit que le mur séparant le fonds de Madame X, situé au 21 rue du D^r K […], cadastré […], du fonds contigu de Monsieur B Y, cadastré […], situé au 23 rue du D^r K […] est privatif à Madame X ;

-Par conséquent, débouter Monsieur Y de l’intégralité de ses demandes;

-déclarer recevable et bien fondée Madame X en son appel incident ;

-Par conséquent, réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 18 janvier 2019 en ce qu’il a débouté Madame X de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

-condamner Monsieur Y à payer à Madame X la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts ;

-confirmer la décision du Tribunal de Grande Instance de SAINTES du 18 janvier 2019 en ce qu’il a condamné Monsieur Y à verser à Madame X la somme de 1.500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens de l’instance;

-condamner Monsieur Y à payer à Madame X la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile concernant les frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

A l’appui de ses prétentions, M^me X soutient notamment que :

— Sur la partie arrière, le mur du bâtiment voisin s’appuie sur son mur en pierres de taille.

Cette partie du mur est semblable au mur de la façade sur rue.

— Le mur est sa propriété exclusive.

— Le titre d’un de ses auteurs décrit un mur privatif.

— Le constat d’huissier de justice du 24 novembre 2015 établit que la partie du mur litigieuse est semblable à la façade sur rue de l’habitation de M^me X.

— L’immeuble de M. Y est fait de parpaings enduits, celui de M^me X en pierres de taille. Aucun élément d’accroche entre les deux bâtiments n’est visible.

— La gouttière nantaise court sur toute la largeur du mur le long de la toiture du bâtiment appartenant à M^me X.

— Il n’y a pas lieu de distinguer au regard de l’homogénéité du mur.

— M. Y ne démontre pas que les appentis reposent sur la moitié du mur.

— L’ usucapion abrégée suppose un juste titre et une jouissance utile et paisible, conditions qui ne sont pas réunies. Elle n’a cessé de revendiquer sa propriété.

— Il a usé abusivement du mur en déposant la couverture de la crête du mur .C’est lui qui a installé une antenne de TV. L’ex-propriétaire du 23 a attesté que l’antenne était fixée sur le faîtage de son habitation, que les studios étaient raccordés à l’antenne.

— M^me D , propriétaire du 23 jusqu’en juillet 1999 a attesté : A l’époque avec l’accord de mon voisin, j’ai fait monter sur une petite partie du mur de ce voisin des 'éverites’ transparentes pour me faire un appentis. Elle considérait le mur comme un mur privatif.

— M. Y a installé un mur de parpaings pour faire passer l’ électricité.

— Elle demande une somme de 5000 euros en réparation de son préjudice.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est du 13 janvier 2021.

SUR CE

-sur la qualification du mur

Le mur mitoyen sert de séparation entre deux bâtiments/deux édifices qui s’appuient sur un même mur.

M. Y soutient que le mur est mitoyen, M^me X, qu’il est privatif.

L’article 653 du code civil dispose : Tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

Selon l’article 654 du code civil ,il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.

Lors encore qu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

Dans ce cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Les signes et marques désignés par la loi doivent être interprétés et évalués.

La présomption générale de mitoyenneté peut être combattue par des marques de non-mitoyenneté.

Devant la cour, M^me X produit une pièce nouvelle : l’acte de vente de l’immeuble situé au 23, cadastré CT 183 entre les époux Q et M^me O D, acte établi par Maître F le […]. L’acte indique :

'superficie cadastrale de 3a 85 ca confrontant

-du nord à la ligne de chemin de fer

-du midi à la route n°69

-du couchant à S – mur séparatif appartenant à ce dernier établi sur la ligne mitoyenne

-et du levant à Font Martin .'

M^me X démontre avoir acquis son bien de M^me G qui avait elle-même hérité de son père M. G. Ce dernier avait acquis l’ensemble de M. P H le 21 10 1992. M. H avait acquis l’immeuble de R S le 28 10 1966.

Si la mention du mur n’a pas été explicitement reprise dans les actes de vente postérieurs, l’acte notarié du […] signé du vendeur M. Q et de l’acquéreur M. D décrit effectivement un mur séparatif privatif appartenant alors à M. R S, auteur de M^me X, mur établi sur la ligne mitoyenne.

L’acte d’achat de M. Y confirme que sa venderesse, M^me I avait acquis l’ensemble

immobilier de M^me D le […], que M^me D avait acquis l’ensemble le 29 juillet 1988 des époux Q et Jourdan.

L’acte de vente du […] signé de M. D ,auteur de M. Y, acte qui décrit un mur séparatif privatif est donc opposable à l’appelant.

M. Y se prévaut des opérations réalisées par le géomètre-expert, M. J qui avait distingué lors de ses opérations en 2015 deux portions du mur:

— le mur suivant la ligne AB, mur privatif à la parcelle […].

Il précisait qu’aucune accroche n’était visible du côté […], que toute la structure semblait indépendante.

— le mur suivant la ligne CD, mur mitoyen aux parcelles […] et 184.

Il indiquait que le bâtiment en parpaings était construit à cheval sur le mur en pierre (sur une moitié environ).

Des piquets métalliques verticaux sont accrochés en axe ou à proximité de l’axe du mur en pierre. Une poutre supportant un auvent est accroché dans le mur en pierre.

Il est cependant de droit constant que la présomption de propriété n’a pas effet quand il est prouvé qu’un bâtiment a été construit avant l’autre à une époque où le mur litigieux ne pouvait être considéré que comme la propriété exclusive de l’un des voisins.

Il ressort précisément du constat d’huissier de justice réalisé, des écritures des parties que le bâtiment en parpaings appartenant à M. Y, l’appentis ont été construits bien après la construction de l’immeuble en pierres de taille,et à une époque où le mur était la propriété privative du voisin sis au 21.

L’huissier de justice a notamment écrit:

Depuis la chaussée face aux n°21 et 23 de la rue du docteur K deux constructions distinctes de facture différente (pierres de taille au 21), (mur en parpaings enduit au 23) sans aucun élément d’accroche visible.

Dans la propriété de M^me L, l’huissier de justice constate :

— l’existence d’un revêtement d’étanchéité au niveau de la jonction entre le mur et la toiture de M^me X,

— le mur en parpaing enduit jouxte la tranche du mur en pierres de taille sur la moitié de cette tranche.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a estimé que le mur était privatif, a refusé de distinguer une partie privative et une partie mitoyenne dans le mur alors que celui-ci est homogène, a été construit à la même époque.

Le seul fait que des ouvrages prennent appui sur le mur ne suffit pas à le rendre mitoyen au regard du caractère récent des constructions, de leur caractère accessoire, des indications données par les titres.

-sur les autres demandes

M^me X réitère sa demande de condamnation de M. Y à lui payer la somme de 5000

euros à titre de dommages et intérêts.

Elle n’explicite pas son préjudice et ne produit aucune pièce au soutien de sa demande d’indemnisation.

Le premier juge avait indiqué qu’il avait été alloué le 9 juillet 2014 une somme de 820 euros, arrêt non produit.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande d’indemnisation.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M. Y.

Il est équitable de condamner l’appelant à payer à l’intimée la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort

- Confirme le jugement entrepris

Statuant de nouveau

Y ajoutant :

—  Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

—  Condamne M. B Y aux dépens d’appel

- Condamne M. B Y à payer à M^me M X la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,