ARRET N°157

CP/KP

N° RG 22/03069 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GWB7

S.A.R.L. [6]

C/

[N]

[S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 07 MAI 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03069 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GWB7

Décision déférée à la Cour : jugement du 17 mai 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de SABLES D’OLONNE.

APPELANTE :

S.A.R.L. DOMAINE DE FONTENELLES SARL , prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Carole BENDRIHEM, avocat au barreau de PARIS.

INTIMES :

Monsieur [E] [N]

né le 11 Janvier 1964 à [Localité 8]

[Adresse 4],

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS.

Madame [L] [S] épouse [N]

née le 20 Janvier 1965 à [Localité 5]

[Adresse 4],

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Dans le cadre d’un programme de défiscalisation, Monsieur [E] [N] et son épouse, Madame [L] [N] (ci-après désignée les époux [N]) ont acquis en l’état futur d’achèvement une maison de type Emeraude portant le numéro 72 située [Adresse 9] à [Localité 7].

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2007, intitulé ' Bail commercial ', les époux [N] ont confié à la société Gestion Patrimoine Loisirs l’exploitation du lot numéro 72 pour une durée de neuf années débutant au lendemain du jour de l’achèvement de l’immeuble ou de la date d’acquisition pour s’achever au 31 décembre de la neuvième année, soit le 31 décembre 2016.

Au cours de l’année 2007, les époux [N] ont été avisés de la reprise du bail commercial par la société [6], filiale de la société Eurogroup, ayant pour objet social la gestion de résidence de tourisme et d’ensembles para-hôteliers et qui commercialise des séjours dans des résidences et hôtels, notamment sous l’enseigne ' Madame Vacances '.

Le 29 mars 2017, les époux [N] ont donné congé à leur locataire avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction.

Le 11 mai 2018, les époux [N] ont attrait la société [6] devant le juge des référés des Sables d’Olonne pour voir désigner un expert aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Par ordonnance de référé en date du 18 juin 2018, Monsieur [H] a été désigné en qualité d’expert pour procéder à l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

L’expert a déposé son rapport le 22 mai 2019 aux termes duquel il estime :

— à la somme de 32.000 €, l’indemnité d’éviction due au locataire évincé décomposées comme suit :

— perte du fonds de commerce : 28.400 €,

— frais de remploi : 2.840 €,

— trouble commercial : 220 €,

— à la somme de 4.840,00 € l’indemnité d’occupation annuelle due par le preneur.

Le 16 septembre 2019, la société Domaine de Fontenelles a attrait les époux [N] devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins notamment de les voir condamner à lui payer la somme de 46.250 € au titre de l’indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a statué ainsi :

— Déboute Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande en fixation du montant de l’indemnité d’éviction à l’euro symbolique, pour dol ;

Vu le rapport d’expertise déposé le 22 mai 2019 par Monsieur [V] [H];

— Condamne solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à payer à la société [6] la somme de 28.660 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

— Rappelle en application des dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce que la société Domaine de Fontenelles devra restituer les lieux et les clés à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] dans un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction à cette société ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la société [6] à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause-recettes égale à 55 % TTC du chiffre d’affaires TTC, et en tant que de besoin l’y condamne ;

— Déboute Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

— Déboute Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à verser à la société Domaine de Fontenelles la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

— Condamne solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Cécile Larcher, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Par déclaration en date du 09 décembre 2022, la société [6] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant les époux [N].

La société Domaine de Fontenelles, par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 04 décembre 2023, demande à la cour de :

Sur l’appel principal de la société [6],

— Déclarer recevable et bien fondée la société Domaine de Fontenelles en son appel,

En conséquence, y faisant droit,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à payer à la société [6] une indemnité d’éviction en conséquence du congé signifié le 29 mars 2017 et portant sur la villa n°72 sis [6] à [Localité 7],

— Vu l’appel incident formé par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N], y ajoutant, juger et déclarer non écrite la clause figurant à l’article 1 alinéa 4 du bail commercial liant les parties, stipulant la renonciation du preneur à percevoir une indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial à l’échéance et ce en application de l’article L 145-15 du Code de commerce,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] de leur demande en fixation du montant de l’indemnité d’éviction à l’euro symbolique pour cause de dol, ainsi qu’en toutes leurs demandes indemnitaires et toutes leurs autres prétentions,

— Infirmer le jugement sur le quantum de l’indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à payer à la société Domaine de Fontenelles à titre d’indemnité d’éviction la somme de 85.000 euros en principal,

— Rappeler qu’au jour du paiement effectif de l’indemnité par les époux [N], la société [6] disposera d’un délai de trois mois pour cesser toute exploitation dans le bien loué, remettre les clefs et restituer les lieux à son bailleur, conformément aux dispositions de l’article L145-29 du Code de commerce,

— Fixer jusqu’à perception de l’indemnité d’éviction, l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel, tel qu’il est fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause-recettes égale à 55% TTC du chiffre d’affaires TTC.

Sur l’appel incident de Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] :

— Vu ensemble, les articles 564, 31 et 32 du Code de procédure civile, 2219, 2224 du code civil, 1184 et 1185 dudit code, déclarer irrecevables Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] en leur demande tendant à la nullité du contrat de bail pour dol, en toute hypothèse les déclarer infondés et les en débouter,

— Déclarer infondés Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] en leur appel incident, tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il les a condamnés à payer une indemnité d’éviction à la société Domaine de Fontenelles,

— Déclarer infondés Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] en leur appel incident, tendant à l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la société [6],

— Vu l’article 954 du code de procédure civile, juger n’y avoir lieu à examiner la l’appel incident de Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] concernant leur demande de condamnation de la société Domaine de Fontenelles à leur communiquer des pièces sous astreinte,

— En tout hypothèse, juger infondés l’appel incident de Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] en toutes ses branches et moyens et les débouter de toutes leurs prétentions,

En tout état de cause, débouter Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de toutes leurs demandes et prétentions contraires à l’encontre de la société [6],

— Condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à payer à la société Domaine de Fontenelles une somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et dire que Maître [G] [X], selarl lx Poitiers, pourra recouvrer directement contre eux ceux il aura été fait l’avance, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les époux [N], par dernières conclusions transmises par voie électronique en date du 04 décembre 2023, demandent à la cour de :

— Débouter la société [6] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal,

— Infirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne ( RG 19/00906) en ce qu’il a :

— débouté Madame [L] [S] épouse [N] et Monsieur [E] [N] de leur demande en fixation du montant de l’indemnité d’éviction à l’euro symbolique pour dol ;

— débouté Madame [L] [S] épouse [N] et Monsieur [E] [N] de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

— débouté Madame [L] [S] épouse [N] et Monsieur [E] [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

débouté Madame [L] [S] épouse [N] et Monsieur [E] [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d’expertise et des dépens,

— condamné Madame [L] [S] épouse [N] et Monsieur [E] [N] au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,

— condamné solidairement Madame [L] [S] épouse [N] et Monsieur [E] [N] au paiement de la somme de 28.660 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

— Confirmer le jugement rendu le 17 mai 2022 par le Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne (RG 19/00906) en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par la société Domaine de Fontenelles à Monsieur et madame [N] jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjour et pour la partie numéraire selon une clause recettes égale à 55% TTC du chiffre d’affaires TTC et en tant que de besoin l’y condamne,

Et statuant a nouveau,

— Déclarer Monsieur et Madame [N] recevables et biens fondés en leurs demandes, conclusions et fins ;

— Juger recevable l’appel incident de Monsieur et Madame [N] ;

A titre principal,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à indemnité d’éviction,

Et, à titre principal dans le principal,

— Juger que la société [6] a renoncé à son droit au renouvellement par acte subséquent au bail,

Et, à titre subsidiaire dans le principal,

— Condamner la société Domaine de Fontenelles au paiement de dommages et intérêts de 85.000 euros et en ordonner compensation avec l’éventuelle indemnité d’éviction,

Et, à titre plus que subsidiaire dans le principal,

— Annuler le contrat de bail sur le fondement du dol,

A titre infiniment subsidiaire dans le principal,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail sans indemnité d’éviction pour manquement à l’obligation de bonne foi de la société [6],

Et en tout état de cause dans le principal,

— Ordonner l’expulsion de la société Domaine de Fontenelles,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal jugeait qu’une indemnité d’éviction est due, – Juger que la société [6] ne justifie pas de la perte de son fonds de commerce ;

— Juger que Monsieur et Madame [N] ne sont pas tenus d’indemniser la perte du fonds ;

— Juger qu’il n’y a pas lieu au paiement de l’indemnité d’éviction ;

Subsidiairement,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à un euro symbolique,

— Ordonner l’expulsion de la société Domaine de Fontenelles,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que la société [6] ne justifie pas de la perte de son fonds et que le préjudice subi est moindre ;

— Juger que le montant de l’indemnité d’éviction tel que retenu par la société Domaine de Fontenelles ne saurait s’appliquer ;

— Juger que le montant de l’indemnité d’éviction tel que retenu par Monsieur l’Expert [V] [H] ne saurait s’appliquer ;

En conséquence,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme maximale de 6.849,76 euros,

— Fixer le montant des indemnités d’occupation à la valeur locative réelle du lot,

— Condamner la société [6] au paiement de dommages et intérêts de 85.000 euros sur le fondement du dol,

— Ordonner l’expulsion de la société Domaine de Fontenelles,

A titre très subsidiaire,

— Fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme maximale de 28.600 euros,

— Fixer le montant des indemnités d’occupation à la valeur locative réelle du lot,

— Condamner la société [6] au paiement de dommages et intérêts de 85.000 euros sur le fondement du dol,

— Ordonner l’expulsion de la société Domaine de Fontenelles,

En tout état de cause,

— Débouter la société [6] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Rappeler qu’en application de l’article L. 145-29 du Code de commerce la société Domaine de Fontenelles devra restituer les lieux et les clés à Monsieur et Madame [W] dans un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction à cette société ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre ;

— Désigner judiciairement un séquestre en cas de désaccord entre les parties ;

— Ordonner l’expulsion de la société [6] des lieux loués avec le concours de la force publique en cas de résistance et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société Domaine de Fontenelles à Monsieur et madame [N] jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjour et pour la partie numéraire selon une clause recettes égale à 55% TTC du chiffre

d’affaires TTC et en tant que de besoin l’y condamne ;

— Condamner la société [6] à régler aux époux [N] la somme de 5.000 euros au titre de procédure abusive ;

— Ordonner à la société Domaine de Fontenelles de communiquer, outre les justificatifs des charges de copropriété et la consommation des fluides de la résidence, sur les cinq dernières années : les périodes de location et les prix publics pratiqués ; les consommations de fluides, telles que relevées par le prestataire d’électricité, et ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

— Condamner la société [6] à verser aux époux [N] la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile relativement à la présente procédure d’appel ;

— Condamner la société Domaine de Fontenelles à verser aux époux [N] la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile relativement à la présente procédure de première instance ;

— Condamner la société [6] aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I Sur le principe de l’indemnité d’éviction :

La cour ne peut au préalable manquer de relever la contradiction chez les époux [N] qui :

— d’une part, ont fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction puis sollicité la désignation d’un expert aux fins d’évaluer cette même indemnité,

— d’autre part, déploient en cause d’appel non moins de quatre moyens aux fins de contester leur dette au titre de l’indemnité d’éviction, à savoir :

— renonciation par le locataire à toute indemnité d’éviction,

— dommages-intérêts à hauteur de l’indemnité d’éviction avec jeu de la compensation, pour manquement du preneur à l’engagement pris,

— annulation du bail pour dol, la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction ayant eu pour objet de susciter l’adhésion des bailleurs,

— résiliation du bail pour défaut d’exécution de bonne foi, la société locataire sollicitant une indemnité d’éviction en dépit du renoncement initial.

Il convient à cet égard de reprendre les termes du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction délivré le 29 mars 2017, qui indique très précisément :

'Ce congé est délivré en application des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce, (souligné par la cour) pour faire cesser le bail à cette date en vue de la reprise effective des lieux. Les requérants entendent refuser le renouvellement du bail et vous offrent en conséquence conformément à la loi le paiement d’une indemnité d’éviction. (souligné par la cour) Ce congé ne comporte pas l’obligation de quitter les lieux avant d’en avoir reçu le paiement. S’il n’existe pas, par ailleurs de motif à votre départ, jusqu’au paiement de cette indemnité,(souligné par la cour) vous avez le droit de rester dans les lieux en qualité d’occupant aux clauses et conditions du contrat de bail expiré. A l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction, ou de la notification du versement de l’indemnité à un séquestre, vous devrez avoir effectivement quitté les lieux (…)'

Les termes de ce congé démontrent que les époux [N] ont confirmé le caractère non écrit de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction et le caractère légal de la protection ainsi offerte au preneur du fonds de commerce, en visant expressément l’article L 145-14 du code de commerce. Non seulement cette confirmation est dénuée de toute ambiguïté mais elle a été réitérée par l’assignation en référé en date du 11 mai 2018 aux fins de faire désigner un expert pour évaluer cette indemnité, et par la participation de l’avocate des époux [N] tout au long des opérations d’expertise. Ces éléments révèlent chez les intimés une connaissance pleine et entière de l’illicéïté de la clause dont ils chercheront la mise en oeuvre devant la cour.

Au regard de cette confirmation par les époux [N] de la nullité puis du caractère non écrit de la clause de renonciation, les intimés ne sont pas recevables à faire écarter le jeu de l’indemnité d’éviction par les quatre moyens énumérés ci-dessus.

En tout état de cause et de façon surabondante, la cour entend apporter les deux précisions suivantes.

S’agissant de la demande d’annulation du contrat pour dol, celle-ci ayant pour objet de faire écarter les prétentions adverses, elle ne doit pas être considérée comme une prétention nouvelle irrecevable en cause d’appel. Cette demande est recevable. Sur le fond, il résulte de la pièce n° 5 des intimés que ceux-ci ont été informés par la société domaine de Fontenelle de sa volonté de leur réclamer une indemnité d’éviction par courrier en date du 22 août 2016 alors que la demande d’annulation du contrat de bail n’a été formulée pour la première fois, que le 7 juin 2023. En application de l’article 1185 du code civil, 'L’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution'. Il s’en déduit, selon une jurisprudence constante que l’exception de nullité n’est pas recevable à l’endroit d’un acte ayant reçu exécution. Il a en outre été précisé que peu importe que le commencement d’exécution ait porté sur d’autres obligations que celles arguées de nullité.

S’agissant des deux moyens tirés de la mauvaise exécution du contrat (dommages-intérêts pour manquement du preneur à l’engagement pris, et résiliation du bail pour défaut d’exécution de bonne foi), il convient de constater – et encore une fois, les intimés en conviennent dans le congé qu’ils ont donné – que la protection du locataire quant à son droit à l’indemnité d’éviction, n’est pas de nature contractuelle mais trouve sa source dans le statut légal d’ordre public des baux commerciaux.

L’article L 145-14 du code de commerce, dispose en effet en son alinéa 1er : 'Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.' L’article L 145-15 précise quant à lui : 'Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.' Si la sanction du non écrit résultant de la loi Pinel du 18 juin 2014 est intervenue en cours de bail, la Cour de Cassation (Civ 3° 19 novembre 2020, n° 19-20.405) a jugé que ce texte est applicable aux baux en cours. Les intimés ne sont donc pas recevables à se prévaloir de la clause litigieuse pour arguer de la défaillance de leur locataire dans l’exécution du bail.

Pour l’ensemble de ces raisons, les époux [N] seront déboutés de leur demande tendant à dire que la société [6] n’a pas droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

II Sur le quantum de l’indemnité d’éviction :

A) Sur le mode de calcul :

Les époux [N] prétendent que cette indemnité serait d’un montant nul ou de 1 € à titre symbolique en ce que l’objet d’une telle indemnité est de compenser la disparition du fonds de commerce et qu’en l’occurrence, en dépit du non renouvellement du bail par eux consenti, la société appelante pourra continuer à exploiter la résidence hôtelière dite [6].

La cour rappelle sur ce point que l’objet de l’indemnité est 'la réparation du préjudice causé au preneur par le refus du renouvellement du bail’ (Civ 3° 7 novembre 1978). Or, il est indiscutable que même si le bail litigieux concerne une seule villa sur un ensemble d’unités de location, le non renouvellement du bail sur ladite villa entraîne nécessairement un préjudice pour la société locataire, qui mérite d’être réparé dans son intégralité.

L’article L 145-14 du code de commerce dispose en son 2ème alinéa : 'Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.'

L’expert a procédé au mode de calcul suivant :

Valeur du droit au bail :

— Recette théorique maximale hébergement pour l’année 2016 : 31.694 € HT

— Taux d’occupation : 63%

— Taux de recette : 55%

— Valeur de base : 31.694 € x 63% x 55% = 10.982 € arrondis à 11.000 €

— Déduction du loyer moyen : 11.000 € – 3.890 € = 7.110 €

— Application du coefficient 4 : 28.440 €.

Valeur du fonds de commerce à partir de la rentabilité :

— Valeur réduite à la valeur locative : 28.440 €

Valeur du fonds de commerce suivant les traités (hôtellerie : 0,8 à 4 x le chiffre d’affaires TTC)

— CA Moyen dégagé : 7.073 € TTC

— Application d’un taux de 4 : 28 292 € arrondis à 28.300 €.

Valeur moyenne : 28.400 €

Frais de remploi : 10% : 2.840 €

Trouble commercial : moyenne du calcul par EBE et 4% du CA : 220 €.

TOTAL : 31.460 € arrondis à 32.000 €.

La société [6] fonde sa demande en réactualisant les chiffres d’affaires aux années 2020-2021 et 2021-2022, soit une moyenne de 19.145 €, à laquelle elle applique un coefficient de 4, soit un montant de 76.580 €, auquel elle ajoute :

— des frais de remploi de 10% (7.658 €),

— un trouble commercial de 4% du chiffre du CA (765 €),

soit un total de 85.000 €.

Les époux [N] opposent les moyens suivants :

— sous couvert d’actualisation, la société appelante en vient à demander la somme de 85.000 € en cause d’appel alors qu’elle proposait le 22 août 2016 une indemnité de 29.762,87 € et sollicitait en première instance la somme de 46.250 €,

— la demande en cause d’appel n’est pas justifiée en ce que la société appelante produit des documents non certifiés par des professionnels du chiffre et présentent des incohérences (les pièces n°36 et 37 présentent des chiffres qui intègrent d’autres villas que la n° 72 et ne justifient ni du taux de remplissage ni du chiffre d’affaires),

— la société Domaine de Fontenelles opère de façon arbitraire les remboursements qu’elle faits à son bailleur sur la consommation des fluides, ce qui justifie la demande de communication de pièces sollicitée,

— les indemnités accessoires pour frais de remploi et trouble commercial ne sont ni détaillées ni justifiées.

Les époux [N] sollicitent la fixation de l’indemnité d’éviction :

— à titre subsidiaire à la somme de 6.849,76 € (reprise de la méthode de calcul de l’expert en déduisant du CA retenu de 11.000 € les charges qui ont été refacturées aux bailleurs),

— à titre très subsidiaire à la somme de 28.600 € telle que proposée par l’expert, sans frais de remploi et trouble commercial.

L’ensemble de ces moyens appellent les observations suivantes.

Sur la variation dans les demandes formulées par la société [6] :

Il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction doit être calculée à la date la plus proche de la réalisation du préjudice c’est à dire à la date de l’arrêt lorsque le locataire est encore dans les lieux. La société Domaine de Fontenelles est donc fondée à procéder au calcul de l’indemnité sur la base des chiffres d’affaires des années 2020-2021 et 2021-2022, étant précisé, pour répondre à une observation des époux [N], qu’il s’agit de périodes centrées sur les périodes d’exploitation (printemps – été) et que l’année 2021 n’est pas comptabilisée deux fois.

Sur la prise en compte des charges telles que sollicitée par les époux [N] :

Conformément aux observations de la société [6], l’indemnité d’éviction s’attache à la valeur du fonds de commerce et ne saurait être déterminée en considération de la répartition des charges.

Sur les documents produits par la société appelante (pièces n° 36 et 37) :

Conformément aux observations des époux [N], la cour constate que sur les pièces n° 36 et 37 de la locataire, qui servent de base à son calcul de l’indemnité d’éviction, figurent :

— en ligne 14 de la pièce 36, les revenus générés par les villas 30, 37, 47, 56 et 72,

— en ligne 5 de la pièce 37, les revenus générés par les villas 12, 48 et 72,

— en ligne 12 de la pièce 37, les revenus générés par les villas 13, 30, 34, 423, 45, 49, 50, 53, 56, 63, 67, 72.

Si ces documents peuvent être une base de calcul pertinente, encore faudra-t-il en expurger la part de bénéfices générés par les villas autres que la n° 72, seule propriété des époux [N], sauf à augmenter artificiellement le chiffre d’affaires attaché à la villa n° 12.

La cour le fera, au stade du calcul ci-après de l’indemnité d’éviction.

Sur les indemnités accessoires (frais de remploi et trouble commercial) :

En droit, il résulte de l’article L 145-14 du code de commerce que l’indemnité d’éviction peut être « augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

En l’espèce, l’expert a appliqué une majoration de :

-10 % de l’indemnité d’éviction de base au titre des frais de remploi,

-4% du chiffre d’affaires au titre du trouble commercial.

Les réserves des époux [N] sur ces indemnités complémentaires appellent les observations suivantes de la cour.

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation qui seront dus pour acquérir un fonds de commerce ou un droit au bail de valeur équivalente, les frais d’acte et les frais de transaction.

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction dans la mesure où le preneur va devoir gérer la procédure d’éviction et rechercher un nouveau fonds de commerce.

Le non renouvellement du bail par les époux [N] ne va certes entraîner qu’une disparition très partielle de son fonds de commerce. Il n’en reste pas moins que pour le reconstituer, la société Domaine de Fontenelles va être contrainte de rechercher une nouvelle villa à louer, ce qui va entraîner des frais réparables par une indemnité de remploi et des démarches qui pourront être compensées par l’allocation d’une somme au titre du trouble commercial. L’indemnisation de ces chefs répare un dommage distinct de la seule perte de rentabilité qui est compensée par le coefficient appliqué pour déterminer l’indemnité d’éviction de base.

Il sera dès lors fait application de ces indemnités complémentaires sur la base de :

-10% de l’indemnité d’éviction de base pour les frais de remploi.

-4% du chiffre d’affaires pour le trouble commercial.

B) Sur la mise en oeuvre du mode de calcul :

Comme vu précédemment, les pièces 36 et 37 produites par la société [6] sont des bases de calcul pertinentes pour actualiser le chiffre d’affaires de la locataire. Cependant, compte tenu de ce que certaines lignes de ces documents concernent des villas autres que la villa 72 appartenant aux époux [N], la cour prendra en considération les chiffres suivants :

-1/5 des chiffres figurant à la ligne 14 de la pièce 36 qui concerne 5 villas, soit 672,47 €,

-1/3 des chiffres figurant à la ligne 5 de la pièce 37 qui concerne 3 villas, soit 1.250,65 €,

-1/12 des chiffres figurant à la ligne 12 de la pièce 37 qui concerne 12 villas, soit 801,25 €.

Les calculs refaits sur cette nouvelle base expurgée permettent de déterminer un chiffre d’affaires de :

-12.591,36 € pour l’année 2020/2021 (pièce n° 36),

-9.519 € pour l’année 2021/2022 (pièce n° 37),

soit une moyenne de 11.055,18 € arrondie à 11.000 €.

L’indemnité d’éviction sera donc calculée comme suit :

Application du coefficient 4 proposée par l’expert : 11.000 x 4 = 44.000 €

Frais de remploi (10%, soit 4.400 €) = 4.400 €

Trouble commercial (4% de 11.000 €) = 440 €

Total = 48.840 €

III Sur les autres demandes :

1) Sur la communication de pièces et justificatifs :

Dans leur dernier jeu d’écriture, les époux [N] développent des moyens au soutien de leur demande de communication de pièces. Conformément aux observations de la société Domaine de Fontenelles, il convient d’observer que les époux [N] ont la qualité de copropriétaires et qu’ils reçoivent du syndic de la copropriété des appels de charges trimestriels, ainsi qu’un état annuel détaillant poste par poste toutes les dépenses et toutes les charges de la copropriété. Cette demande de communication de pièces dont il n’est pas établi que la société locataire en soit détentrice sera dès lors rejetée. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2) Sur l’indemnité d’occupation et la date de restitutions des lieux :

La cour constate l’accord des parties pour que le jugement soit confirmé en ce qu’il a dit :

'- Rappelle en application des dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce que la société [6] devra restituer les lieux et les clés à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] dans un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction à cette société ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre ;

— Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Domaine de Fontenelles à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause-recettes égale à 55 % TTC du chiffre d’affaires TTC, et en tant que de besoin l’y condamne ;'

Dans la mesure où les époux [N] sollicitent :

— qu’il soit précisé que les clés seront remises à M. et Mme [W],

— qu’en cas de désaccord entre les parties, un séquestre soit judiciairement désigné, la cour ajoutera en :

— désignant les époux [W] pour recevoir les clés lors de la libération des lieux,

— désignant judiciairement le compte-séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de Paris en cas de désaccord entre les parties.

3) Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Compte tenu de ce que la cour a jugé que l’indemnité d’éviction était due à la société [6], les époux [N] ne sont pas fondés à solliciter des dommages-intérêts pour procédure abusive à leur encontre. Ils seront déboutés de leur demande. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

4) Sur les dépens et frais irrépétibles :

Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions au titre des dépens de première instance, précisant qu’ils comprendront les frais d’expertise, et des frais irrépétibles.

Les époux [N] succombant au principal en cause d’appel, ils seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés de ce chef à payer à la société Domaine de Fontenelles la somme complémentaire de 5.000 € en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La Cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— Débouté Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande en fixation du montant de l’indemnité d’éviction à l’euro symbolique, pour dol ;

— Rappelé en application des dispositions de l’article L. 145-29 du code de commerce que la société [6] devra restituer les lieux et les clés à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] dans un délai de trois mois à compter du versement de l’indemnité d’éviction à cette société ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité d’éviction à un séquestre ;

— Fixé l’indemnité d’occupation due par la société Domaine de Fontenelles à Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] jusqu’à la perception de l’indemnité d’éviction au montant du loyer contractuel fixé par l’article 4 du bail, pour partie en nature, par la mise à disposition du bailleur de droits de séjours, et pour partie en numéraire selon une clause-recettes égale à 55 % TTC du chiffre d’affaires TTC, et en tant que de besoin l’y condamne ;

— Débouté Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande de communication de pièces sous astreinte ;

— Débouté Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— Condamné solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à verser à la société [6] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formée par Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] ;

— Condamné solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e Cécile Larcher, avocat conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

Condamné solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à payer à la société Domaine de Fontenelles la somme de 28.660 euros à titre d’indemnité d’éviction ;

Statuant à nouveau de ce dernier chef,

Condamne solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à payer à la société [6] la somme de 48.840 € euros à titre d’indemnité d’éviction ;

Y ajoutant,

Désigne les époux [W] pour recevoir les clés lors de la libération des lieux,

Désigne judiciairement le compte-séquestre du bâtonnier de l’ordre des avocats de Paris en cas de désaccord entre les parties pour recevoir l’indemnité d’éviction,

Déboute Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] à verser à la société Domaine de Fontenelles la somme complémentaire de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne solidairement Monsieur [E] [N] et Madame [L] [S] épouse [N] aux entiers dépens d’appel et dit que Maître [G] [X], SELARL LX Poitiers pourra recouvrer directement contre eux, ceux dont il aura fait l’avance, dans les conditons de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,