ARRÊT N°63

N° RG 22/01103

N° Portalis DBV5-V-B7G-GRAF

SDC DE LA RÉSIDENCE GREUZE

C/

S.A.S. FONCIA CHARENTE MARITIME

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 06 FÉVRIER 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 février 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANT :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE GREUZE

[Adresse 1]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Aurélien BOULINEAU, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMÉE :

S.A.S. FONCIA CHARENTE MARITIME

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Stéphane FERRY de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Résidence Greuze est un ensemble en copropriété situé à [Localité 3] (Charente-Maritime). Elle a été construite en 1969. Elle comprend un bâtiment de 9 étages avec sous sol. Elle est divisée en 72 lots, dont 36 logements.

Un contrat de syndic a été conclu entre le syndicat des copropriétaires de la Résidence Greuze et la société Foncia Ardouin.

Soutenant que le syndic avait manqué à ses obligations, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Greuze a par acte du 12 novembre 2020 fait assigner la société Foncia Ardouin devant le tribunal judiciaire de La Rochelle. Il a à titre principal demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes de :

—  36.574,13 € en indemnisation des surconsommations et surfacturations d’énergie de chauffage ;

—  6.777 € correspondant aux sommes réglées en exécution du contrat P2 d’entretien de l’installation de chauffage ;

—  9.827,50 € en indemnisation des surfacturations étant résultées de l’exécution des contrats d’entretien des ascenseurs de la Résidence ;

—  25.000 € en réparation de son préjudice financier ;

—  25.000 € en réparation de son préjudice moral.

La société Foncia Ardouin a conclu au rejet de ces demandes, en l’absence de faute et de préjudice.

Par jugement du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'CONDAMNE la SA Foncia Ardouin à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 6500 € (six mille cinq cents euros), outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020 en réparation de la perte de chance liée au contrat d’entretien du chauffage ;

CONDAMNE la SA Foncia Ardouin à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 500 € (cinq cents euros)à en réparation du préjudice moral;

ORDONNE la capitalisation des intérêts;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze de ses plus amples demandes;

CONDAMNE à la SA Foncia Ardouin verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE la SA Foncia Ardouin aux dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit'.

Il a considéré que le syndic avait commis des fautes :

— en souscrivant auprès de la société PNM Energies (Dalkia) un nouveau contrat d’abonnement au chauffage urbain ;

— en n’ayant pas attiré l’attention de la copropriété sur la qualité insuffisante des prestations de la société Dalkia en exécution des contrats P2 d’entretien de l’installation de chauffage et en n’ayant pas résilié ces contrats ;

— en n’ayant pas mis en concurrence les sociétés devant procéder au remplacement des groupes de traction des ascenseurs.

Il a exclu la faute du syndic s’agissant de la réalisation en janvier 2018 d’un audit de l’installation de chauffage, l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé le 1er juillet 2014 d’y procéder, puis ayant décidé de sa réalisation le 23 mai 2016.

Il a évalué l’indemnisation de la perte de chance étant résultée du défaut de suivi des contrats P2 à 6.500 € et celle du préjudice moral subi à 500 €.

Il a rejeté les autres demandes en l’absence de preuve d’un préjudice étant résulté des fautes commises.

Par déclaration reçue au greffe le 29 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Greuze a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2023, il a demandé de :

'Vu les dispositions de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée

Et notamment de son décret d’application n° 67-223 en date du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 1991 et suivant du Code Civil,

Vu les dispositions des articles L.134-4-1 du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Vu les pièces,

JUGER recevable et bien fondé l’appel interjeté devant la présente juridiction, par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Greuze.

DECLARER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN mal fondée en son appel incident ; l’en débouter.

RÉFORMER le jugement du Tribunal Judiciaire de La Rochelle en date du

2 février 2022 en ce qu’il a :

— limité la condamnation de la SA FONCIA Ardouin à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 6.500 € outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020 en réparation de la perte de chance liée au contrat d’entretien de chauffage ;

— limité la condamnation de la SA FONCIA Ardouin à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 500 € en réparation du préjudice moral ;

— débouté le syndicat des Copropriétaires de ses plus amples demandes ;

— limité la condamnation de la SA Foncia Ardouin à verser au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Y FAISANT DROIT ET, STATUANT A NOUVEAU,

JUGER que la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN est pleinement et entièrement responsable dans le cadre de la gestion fautive de la résidence Greuze et en conséquence :

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 36.574,13 (TRENTE SIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE QUATORZE EUROS ET TREIZE CENTIMES) au titre des surconsommations et surfacturations découlant directement d’une faute contractuelle portant intérêt à 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 15 juillet 2020.

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 6.777 € (SIX MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX SEPT EUROS) au titre des sommes réglées dans le cadre du contrat P2 découlant directement d’une faute contractuelle du défaut de dénonciation par cette dernière portant intérêt à 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 15 juillet 2020.

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 9.827,50 € (NEUF MILLE HUIT CENT VINGT SEPT EUROS ET CINQUANTE CENTIMES) au titre des surfacturations découlant directement de la faute contractuelle dans le cadre de la gestion des contrats d’entretien des ascenseurs de la Résidence portant intérêt à 1,5 fois le taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 15 juillet 2020.

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 25.000 € au titre du préjudice financier subi et lié directement à son attitude.

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN à régler au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Greuze la somme de 25.000 € au titre du préjudice moral subi et lié directement à son attitude.

JUGER que ces sommes produiront intérêt, au titre de l’anatocisme, jusqu’à parfait apurement.

DEBOUTER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société FONCIA CHARENTE MARITIME anciennement dénommée FONCIA ARDOUIN aux entiers frais et dépens de la procédure'.

Il a exposé que :

— le syndic n’avait pas tiré conséquence de l’audit réalisé en 2010 ayant révélé que les prestations d’entretien de l’installation de chauffage étaient insuffisantes, ni ne l’avait communiqué à la copropriété ;

— la conclusion d’un contrat en date du 20 juillet 2013 avec la société PNM Energies, d’une durée de 24 années, n’avait pas été autorisé par la copropriété, laquelle n’en avait pas été informée ;

— l’audit énergétique autorisé en 2016 n’avait été réalisé que tardivement.

Il a évalué comme suit l’indemnisation de son préjudice :

—  6.777 € correspondant aux redevances du contrat d’entretien P2 dont le syndic connaissait depuis 2010 les insuffisances ;

—  25.000 € au titre du préjudice moral subi en raison des manquements selon lui persistants du syndic ;

—  36.574,13 € s’agissant du chauffage urbain en ce que la souscription d’une puissance excessive de chauffage avait pour cause le défaut de prise en compte de l’audit de 2010 et le défaut de surveillance de l’entretien de l’installation de chauffage par la société Dalkia, qui était insuffisant ;

—  9.827,50 € en raison de la souscription non autorisée d’un contrat d’entretien onéreux de machinerie des ascenseurs ;

—  25.000 € s’agissant du préjudice économique subi, le budget prévisionnel de la copropriété n’ayant cessé de décroître depuis que la société Foncia Ardouin avait cessé son activité de syndic.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 octobre 2022, la société Foncia Charente-maritime, anciennement Foncia Ardouin, a demandé de :

'Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée

Vu les pièces

JUGER recevable l’appel incident de la SAS FONCIA CHARENTE MARITIME,

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Greuze de :

— Sa demande d’un montant de 36.574,13 € au titre des surconsommations et facturations,

— Sa demande d’un montant de 9.827,50 € au titre de la gestion des contrats d’entretien des ascenseurs de la résidence,

— Sa demande d’un montant de 25.000,00 € au titre du préjudice financier.

REFORMER le jugement en ce qu’il a condamné la SAS FONCIA CHARENTE MARITIME :

— à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Greuze la somme de 6.500,00 € outre les intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2020 en réparation de la perte de chance liée au contrat d’entretien de chauffage,

— à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Greuze la somme de 500,00 € en réparation du préjudice moral,

— à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

EN CONSEQUENCE, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la Résidence Greuze de toutes ses demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence GREUZE à payer à la SAS FONCIA CHARENTE MARITIME à payer la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence GREUZE aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel'.

Elle a soutenu que les demandes d’indemnisation d’un préjudice financier et d’un préjudice moral étaient manifestement excessives, voire indécentes.

Elle a exposé que :

— la copropriété avait confirmé en 2019 le choix de son raccordement au chauffage urbain dont les conditions financières étaient régies par le contrat de délégation de service public conclu entre la communauté d’agglomération de [Localité 3] et la société PNM Energie ;

— la preuve de la surconsommation alléguée n’était pas rapportée ;

— le préjudice allégué étant résulté d’un entretien insuffisant de l’installation de chauffage n’était pas établi ;

— les contrats conclus avec la société Schindler avaient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la souscription postérieurement de contrats d’entretien moins onéreux avec une autre société, mais pour des prestations différentes, n’établissait pas le préjudice allégué.

L’ordonnance de clôture est du 6 novembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LE RACCORDEMENT AU CHAUFFAGE URBAIN

1 – sur la souscription du contrat

a – sur la faute

L’article 14 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : 'La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile'.

L’article 17 alinéa 1er de cette loi précise que : 'Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical'.

L’article 1993 du code civil dispose que : 'Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant'.

Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il répond des fautes commises dans l’exécution du contrat de mandat conclu avec ce dernier.

Par acte du 30 janvier 2013, la société Foncia Ardouin a, en sa qualité de syndic de la copropriété, présenté une 'demande d’abonnement’ en vue de la 'souscription d’un contrat d’abonnement pour la fourniture de chaleur nécessaire au chauffage de locaux et/ou au réchauffage de l’eau sanitaire'. Le contrat d’abonnement est en date du 30 juillet 2013.

Le syndic n’a pas soumis à l’assemblée générale des copropriétaires la demande d’abonnement, puis le contrat d’abonnement. Ces actes, qui engagent la copropriété, n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il ne résulte pas des procès-verbaux des assemblées générales postérieures à la conclusion de ce contrat que le syndic a rendu compte de celle-ci. Par attestations des 29 et 30 octobre 2019, [F] [G] et [U] [B],

copropriétaires et [C] [L], copropriétaire et président du conseil syndical, ont déclaré n’avoir pris connaissance de ce contrat qu’en 2018, lors de la vérification des comptes de la copropriété.

En s’abstenant de soumettre ces actes à l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic a commis une faute dans l’exécution de sa mission de représentation du syndicat des copropriétaires, dont il doit réparation des conséquences dommageables.

b – sur le préjudice

L’article 1992 du code civil dispose que :

'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire'.

Le contrat de syndic conclu entre la société Foncia Ardouin et le syndicat des copropriétaires est à titre onéreux.

A la date de conclusion du contrat litigieux, la copropriété était déjà reliée au réseau de chauffage urbain.

Celui-ci était géré par la société Pnm Energies constituée par le groupement d’entreprises Dalkia France/Biomasse Atlantique Investissement, en exécution d’une délégation de service public fixant notamment les tarifs supportés par l’abonné.

Le contrat en date du 30 juillet 2013 stipule notamment que :

'Article 1 – Objet du contrat

Le présent contrat précise les conditions d’abonnement au service public de production, transport et distribution de chaleur des Quartiers de Mireuil et [Localité 5] à [Localité 3], objet de la demande d’abonnement.

Article 2 – Conditions générales du service.

Les conditions générales du contrat d’abonnement liant l’ABONNE au DELEGATAIRE sont celles dictées par le Règlement de service annexé à la convention de délégation de service public de production, transport et distribution de chaleur des Quartiers de Mireuil et Port [4], conclue entre la Communauté d’Agglomération de [Localité 3] et le DELEGATAIRE en date du 31 octobre 2011, ainsi qu’aux avenants de ladite convention.

[…]

Article 3 – Modification du Règlement de service.

Tout avenant à la convention de délégation de service public entraînant une modification du Règlement de service, dûment approuvé par l’AUTORITE DELEGANTE, sera immédiatement applicable aux ABONNES, après avis publié par voie de presse et ou affichage.

Article 4 – Durée du contrat d’abonnement

Le présent contrat prend effet au 1er octobre 2013.

La durée de l’abonnement ainsi que les modalités de résiliation sont fixées par le Règlement de service en vigueur.

[…]

Article 6 – Puissance souscrite et Unités de Répartition Forfaitaires :

Puissance souscrite :300 kW

Consommation prévisionnelle : 500 000 kWh utiles

En application des dispositions du Règlement de service en vigueur, le nombre d’URF attribués à l’ABONNE est de 1 280

Article 7-Tarification.

L’ensemble des tarifs et redevances est fixé en application des dispositions du Règlement de service en vigueur'.

Le tarif de la prestation objet du contrat litigieux n’est ainsi pas négocié entre les parties. Il résulte de l’application du contrat de délégation de service public. Le syndicat des copropriétaires ne pouvait ainsi pas négocier avec la société Pnm Energies les conditions tarifaires de son abonnement.

Ce syndicat ne justifie par ailleurs pas avoir envisagé soit de se raccorder à un autre réseau collectif, soit de faire installer un système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire indépendant.

Dès lors, la souscription par la société Foncia Ardouin pour le compte de la copropriété du contrat en date du 30 juillet 2013 n’a pas été cause d’un préjudice pour celle-ci.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation présentée de ce chef par le syndicat des copropriétaires.

2 – sur l’audit énergétique et la puissance souscrite

L’article L 126-31 du code de la construction et de l’habitation dispose notamment que :

'Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26.

Ce diagnostic est renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article L. 173-1-1".

L’article R 134-14 du même code dans sa version applicable au litige dispose en son alinéa 1er que :

'Dans les bâtiments à usage principal d’habitation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles en copropriété de cinquante lots ou plus, quelle que soit l’affectation des lots, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, le syndic de copropriété inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation d’un audit énergétique conformément aux dispositions des articles R. 134-15 à R. 134-17 dans des délais compatibles avec ceux prévus par l’article R. 134-18.

Le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de l’audit énergétique la présentation du rapport synthétique défini au i de l’article R. 134-15 par la personne en charge de la réalisation de cet audit. Ce rapport est préalablement joint à la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Les syndicats de copropriétaires ayant fait réaliser, au cours des cinq années précédant le 1er janvier 2012, un audit énergétique doivent l’actualiser et le compléter afin d’obtenir un audit énergétique conforme aux dispositions des articles R. 134-15 et R. 134-17, dans le délai prévu à l’article R. 134-18".

L’article R 134-18 précise que : 'L’audit énergétique est réalisé dans un délai maximum de cinq ans à compter du 1er janvier 2012".

L’audit en date du 10 février 2010 réalisé par la société Energie et service indique en page 11 que :

'Pour le cas de la résidence Greuze, au vu du ratio kW souscrit/logement (12,8 kW/logement) et au vue des consommations des deux dernière saisons (2007/2008 et 2008/2009), la puissance souscrite pourrait être revue d’environ

15 à 20 % à la baisse ce qui aurait pour conséquence directe une baisse sensible des charges de la copropriété sur ces postes (P2 + P3 primaire) d’environ 1 400 € HT'.

La prestation 'P1« de fourniture d’énergie n’a pas fait l’objet de cet audit. Celle 'P2 » du contrat conclu avec la société Dalkia avait pour objet l’entretien et la maintenance du réseau primaire et la prestation 'P3" avait pour objet la garantie totale des équipements du réseau primaire et l’amortissement des installations.

L’assemblée générale des copropriétaires a refusé le 1er juillet 2014 (résolution n° 15) de faire réaliser l’audit énergétique imposé par le code de la construction et de l’habitation. Elle a accepté le 23 mai 2016 (résolution n° 14) de le faire réaliser. Le rapport de la société Cap Terre est du mois de janvier 2018.

Ce rapport indique en page 15 que : 'La totalité des occupants rencontrés se plaint de surchauffes en hiver’ et que : 'La totalité des occupants rencontrés ouvrent leur fenêtre en hiver pour aérer'. Il a été précisé en même page que : 'Une enquête a été réalisée auprès des occupants, par l’intermédiaire d’un questionnaire. Sur 36 questionnaires, 17 ont été remis (soit un taux de réponse de 47 %)'. Le graphique figurant en page 16 mentionne que seuls 19 % des occupants ont déclaré ouvrir les fenêtres 'pour rafraîchir'.

L’assemblée générale des copropriétaires du 2 mai 2018 a pris connaissance de ce rapport.

Elle a le même jour désigné le cabinet Nexity en qualité de syndic de la copropriété, en remplacement de la société Foncia Ardouin (devenue Foncia Charente-Maritime).

Cette société a ainsi porté dans les meilleurs délais à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires les termes de ce rapport établi sur 69 pages,.

La société Cap Terre a proposé en page 55 de faire procéder à l’équilibrage du réseau de chauffage , avec cette précision que la 'Mise en place de vannes d’équilibrage afin d’équilibrer le réseau de plancher chauffant….nécessite au préalable une étude des déperditions pièces par pièces réalisés par un bureau d’études thermiques'. Elle n’a pas suggéré, préalablement à la réalisation de divers travaux d’isolation préconisés, de réduire la puissance souscrite auprès de la société Pnm Energies.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie dès lors pas d’un préjudice subi en raison d’une réalisation tardive de l’audit énergétique précité, imputable au syndic de la copropriété.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

B- SUR L’ENTRETIEN DE L’INSTALLATION

Le syndicat des copropriétaires représenté par la société Foncia Ardouin son syndic a conclu avec la société Dalkia un contrat en date du 14 novembre 2011 d’assistance technique. Le prix de la prestation P2 assistance technique et dépannages a été convenu de 11.550 € hors taxes par an, soit 12.185,25 € toutes taxes comprises (tva : 5,5 %). Il a été stipulé révisable, selon une formule insérée au contrat.

Dans son rapport d’audit en date du 10 février 2010, la société Energie et services a indiqué en page 8, au paragraphe '5.2. Analyse du coût de la redevance P2" que :

'Par ailleurs nous avons comparé le coût au logement actualisé (environ 67,00 € HT) en comparaison des coûts moyens actuels rencontrés pour des prestations similaires à minima par l’exploitant DALKIA sur des résidences équivalentes, il ressort que le coût au logement est supérieur au coût comparé (environ 35,00 €), ce qui compte tenu de la faible technicité des installations parait surévalué'.

Elle a ajouté en page en page 11 et 12, au paragraphe '8. Conclusion générale', que :

'Concernant le contrat, le coût de la prestation P2 n’est pas en adéquation avec les installations concernées, et encore moins si l’on considère le faible périmètre d’intervention imposé par le contrat.

Par ailleurs le contrat actuel dont la prise d’effet était définie au 1 er janvier 2001, était valable pour une durée de 4 ans et 6 mois.

Sa fin de validité était donc prévue au 30 juin 2005, sans qu’aucune clause de reconduction ne soit spécifiée.

Nous invitons les copropriétaires à dénoncer le contrat actuel auprès de l’exploitant afin de permettre la mise en place d’un nouveau contrat adapté à la résidence dans un souci de maîtrise et d’optimisation des coûts énergétiques, de transparence des coûts et de pérennisation des installations sur la durée'.

La société Foncia Ardouin n’a pas porté ce rapport à la connaissance de la copropriété, ni n’a suggéré de dénoncer et de renégocier un nouveau contrat de maintenance.

Le syndicat des copropriétaires a estimé son préjudice financier sur la période à 6.777 €.

L’abstention fautive est à l’origine pour le syndicat des copropriétaires d’une perte de chance de souscrire un nouveau contrat de maintenance à de meilleures conditions financières.

Le premier juge a exactement apprécié l’indemnisation de cette importante perte de chance à 6.500 €. Le jugement sera confirmé de ce chef.

C – SUR LES ASCENSEURS

1 – sur les groupes de traction des ascenseurs

L’assemblée générale des copropriétaires a voté le 20 mai 2015 le remplacement des groupes de traction des ascenseurs A et B. Il a été indiqué en pages 6 et 8 du procès-verbal de cette assemblée générale (résolutions 11 et 13) que :

'L’assemblée générale confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise SCHINDLER, ou à défaut, à l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du syndicat des copropriétaires, pour un montant de 17160,00 Euros TTC’ par ascenseur.

Ces travaux ont été réalisés par la société Schindler.

Le syndic de la copropriété n’avait pas, contrairement aux termes de la décision de l’assemblée générale, recherché si une entreprise pouvait être 'mieux disante'.

Le syndicat des copropriétaires, qui ne justifie pas qu’une autre entreprise aurait pu proposer une prestation similaire à un prix moindre, ne prouve pas avoir subi un préjudice.

2 – sur la maintenance des ascenseurs

La société Foncia Ardouin ès qualités avait conclu le 19 décembre 2006 un contrat d’entretien des ascenseurs de la copropriété. Le prix annuel des prestations était de 4.100 € hors taxes, révisable (2.050 € par ascenseur).

Un contrat d’entretien a postérieurement été conclu avec la société SCE. Ce contrat en date du 20 décembre 2020 stipule un prix annuel hors taxes de 2.360 € (1.180 € par ascenseur).

La comparaison des prestations décrites à ces contrats établit qu’elles ne sont pas identiques. Dès lors, le coût supérieur du contrat de maintenance souscrit auprès de la société Schindler ne peut pas être imputé à faute au syndic de la copropriété ayant, pour le compte de celle-ci, conclu ce contrat.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes d’indemnisation présentées par le syndicat des copropriétaires.

D – SUR LES AUTRES POSTES DE PRÉJUDICE

1 – sur un préjudice financier

La réduction du budget de la copropriété depuis 2018 selon le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas une faute de gestion du précédent syndic.

Le préjudice allégué n’est par ailleurs établi que par affirmation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande présentée de ce chef.

2 – sur un préjudice moral

La faute précédemment caractérisée de la société Foncia Ardouin, en ce qu’elle a contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice et à subir les tracas de la procédure, a été à l’origine pour le syndicat des copropriétaires d’un préjudice moral.

L’indemnisation de ce préjudice a été exactement appréciée par le premier juge à 500 €.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

E – SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelant.

F – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par l’intimée.

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement devant la cour.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 2 février 2022 du tribunal judiciaire de La Rochelle

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Greuze aux dépens d’appel ;

REJETTE les demandes présentées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,