ARRET N°117

CL/KP

N° RG 23/00455 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXXR

[M]

[M]

C/

S.A.R.L. OTIM AGENCE DE LA PLAGE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 26 MARS 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00455 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXXR

Décision déférée à la Cour : jugement du 06 décembre 2022 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE.

APPELANTS :

Monsieur [J] [M]

né le 31 Octobre 1962 à [Localité 9] (44)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

Monsieur [E] [M]

né le 22 Septembre 1969 à [Localité 9] (44)

[Adresse 7]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant M^e Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

S.A.R.L. OTIM AGENCE DE LA PLAGE

[Adresse 4]

[Localité 8]

Ayant pour avocat plaidant M^e Annabelle TEXIER de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Le 1er février 2020, Madame [H] [M] a confié la gestion des deux biens immobiliers à la société à responsabilité limitée Otim, exerçant sous l’enseigne 'Agence de la Plage’ (la société Otim).

Le 12 février 2020, la société Otim a régularisé deux baux saisonniers portant sur les immeubles susvisés :

— le premier, au profit de Monsieur [C] [L], concernant le local sis [Adresse 6] à effet du 13 mars 2020 pour se terminer le 13 octobre 2020, moyennant un loyer de 19 040 euros pour cette période ;

— le second, au profit de la société France Negoce, concernant le local sis [Adresse 5] à effet du 1er avril 2020 pour se terminer le 31 octobre 2020, moyennant un loyer de 20 160 euros pour cette période.

Selon avenants datés du 15 juin 2020, les loyers de ces deux baux ont été ramenés respectivement à 13 228 euros et 14 112 euros en raison de la pandémie de covid-19, payables pour leur dernière échéance au 31 août 2020.

Le 1er juin 2020 [H] [M] est décédée, laissant pour lui succéder ses deux fils Monsieur [J] [M] et Monsieur [E] [M] (les consorts [M]).

Les consorts [M] ont sollicité de la société Otim une estimation des deux locaux, puis la copie des baux et avenants, tout en sollicitant un point sur les loyers versés.

Le 2 septembre 2020, les loyers de l’année 2020 tels que résultant de la minoration des loyers ont été intégralement soldés par versement de la somme de 10.278 euros à Monsieur [E] [M].

Le 2 octobre 2020, un nouveau versement a été effectué, du même montant.

Alléguant d’une erreur comptable, la société Otim a sollicité la restitution de cette dernière somme, selon elle versée à tort une seconde fois.

Le 7 décembre 2020, les consorts [M] ont dénoncé les mandats de gestion confiés par Madame [M].

Le 7 mai 2021, la société Otim a mis en demeure les consorts [M] de leur restituer son second versement susdit au titre de la répétition de l’indu

Les 20 et 25 août 2021, la société Otim a attrait les consorts [M] devant le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne.

Dans le dernier état de ses demandes, la société Otim a demandé :

— de débouter les consorts [M] de leurs demandes ;

— de condamner solidairement ou in solidum les consorts [M] à lui payer la somme de 10.278 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2021 ;

— de condamner solidairement ou in solidum les consorts [M] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et mauvaise foi manifeste ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts ;

— de condamner les consorts [M] au paiement de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

En dernier lieu, les consorts [M] ont demandé de :

— débouter la société Otim de toutes ses demandes ;

— condamner la société Otim à leur verser la somme de 313 euros en règlement du solde des loyers dus contractuellement en exécution des mandats ;

— condamner la société Otim à leur verser la somme de 3500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire en date du 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire des Sables d’Olonne a :

— déclaré la société Otim recevable et bien fondée en son action ;

— condamné solidairement les consorts [M] à verser à la société Otim, au titre de la répétition de l’indu, la somme de 10.278 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2021 ;

— condamné solidairement les consorts [M] à verser à la société Otim Agence de la Plage la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le 22 février 2023, les consorts [M] ont relevé appel de ce jugement, en intimant la société Otim.

Le 29 novembre 2023, les consorts [M] ont demandé d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de :

— débouter la société Otim de l’intégralité de ses demandes ;

— déclarer que la société Otim avait commis une faute professionnelle en octroyant une baisse de loyers sans mandat écrit l’y autorisant ;

— déclarer que la baisse de loyers octroyée par la société Otim sans mandat écrit était illégale ;

— déclarer la société Otim responsable du préjudice qu’ils avaient subi du fait de la faute commise par l’agence immobilière ;

— condamner la société Otim à leur régler la somme de 313 € en réparation du préjudice subi ;

— condamner la société Otim à leur régler la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles.

Le 27 juillet 2023, la société Otim a demandé de confirmer en toutes ses dispositions, le jugement déféré et y ajoutant, de :

— condamner solidairement ou in solidum les consorts [M] à lui verser la somme de 4 000 € à titre de dommages-intérêts en raison du caractère abusif de leur recours,

— condamner solidairement ou in solidum les consorts [M] à verser à la Société Otim la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles.

Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures précitées des parties déposées aux dates susdites.

Le 23 janvier 2024 a été ordonnée la clôture de l’instruction de l’affaire.

MOTIVATION :

Sur la demande en répétition de l’indu présenté par l’agence immobilière:

Selon l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution, mais la restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

Selon l’article 1302-1 du même code, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment perçu.

Selon l’article 815-3 du Code civil,

Le ou les coïndivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. À défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Selon l’article 1992 du Code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Selon l’article 1998 du même code,

Le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

L’évolution du droit des obligations résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, d’après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé, a conduit la Cour de cassation à apprécier différemment l’objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l’agent immobilier et a décidé que, lorsqu’elle vise la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. Ch. mixte, 24 février 2017, n°15-20.411, Bull. 2017, Ch. mixte, n°1).

Le formalisme du mandat de gestion immobilière, tel que prescrit par les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 94-624 du 24 juillet 1994, et 64, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, qui sont d’ordre public, a pour objet, dans les rapports entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant. Il s’ensuit que son non-respect entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

Dès lors, une cour d’appel ayant relevé que les héritiers du mandant avaient poursuivi leur relation avec l’agent immobilier, mandataire de gestion de leur auteur, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont il leur a été rendu compte de façon régulière et détaillée, avant de mettre un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées dans les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature, a pu déduire de ces motifs, faisant ressortir que lesdits héritiers avaient ratifié, en connaissance de cause, les actes et coûts de cette gestion locative, que la restitution des honoraires perçus était injustifiée (Cass. 1ère civ., 20 septembre 2017, n°16-12.906, Bull. 2017, I, n°195).

Soutenant que son second versement de 10 278 euros adressé le 2 octobre 2020 aux consorts [M] procède d’une erreur informatique de son service comptable, la société Otim leur en réclame la répétition.

Mais ces derniers leur objectent que le mandat initial que lui avait confié leur mère [H] [M] avait fixé les loyers dus à un certain montant, sans que l’agence immobilière ne puisse valablement se prévaloir d’un quelconque mandat l’autorisant à modifier le montant des loyers initialement fixé, alors que sa demande en répétition est consécutive à la modification de ce loyer.

Plus spécialement, les consorts [M] font valoir que la preuve et l’existence de l’étendue du mandat de gestion immobilière délivrée à un professionnel ne peuvent être rapportées que par écrit, et que ni le mandant apparent, ni la ratification de l’acte ne peuvent tenir en échec ces règles impératives.

Mais l’invocation de la théorie du mandat apparent est inopérante, alors que d’une part, le litige ne concerne pas les rapports entre le locataire ou un tiers et le mandataire du bailleur, et que d’autre part, l’agence immobilière ne se fonde pas sur ce moyen.

Car celle-ci se borne à soutenir que les consorts [M] auraient ratifié sa gestion, consistant, au rebours du mandat initial confié par leur auteur, à concéder aux locataires une réduction de 30 % du loyer consécutive à la crise issue de la pandémie de covid-19.

Et d’autre part, il ressort des principes sus rappelés que nonobstant la règle d’ordre public imposant aux agents immobiliers de recueillir un mandant écrit, la nullité relative tirée de l’irrespect de cette règle ne fait pas obstacle à la ratification ultérieure des actes accomplis sans mandat.

Les consorts [M] font encore grief au premier juge d’avoir invoqué la notion de nullité relative, en rappelant ne pas avoir eux-mêmes sollicité la nullité du mandat de l’agent immobilier fondant les actes de gestion qu’ils critiquent, mais avoir seulement invoqué la faute de gestion de celui-ci, pour avoir unilatéralement décidé d’une réduction des loyers, sans jamais avoir obtenu mandat pour ce faire.

Mais le premier juge s’est borné à évoquer, exactement, la notion de nullité relative du mandat non écrit confié à un professionnel de l’immobilier comme fondant la possibilité d’une ratification des actes ainsi accomplis sans mandat.

Il ne peut dès lors pas être fait grief au premier juge d’avoir statué sur une demande qui ne lui avait pas été présentée, ni d’avoir répondu à des moyens qui n’avaient pas été soulevés devant lui.

Les consorts [M] font grief à l’agence immobilière de ne pas avoir recueilli le consentement de l’ensemble des coïndivisaires de la succession s’agissant de la baisse de loyer, pour soutenir que le consentement de l’ensemble des coïndivisaires était requis pour effectuer un acte ne ressortissant pas de l’exploitation normale des biens indivis.

Ils font observer à cet égard que la société Otim se fonde essentiellement sur ses échanges avec le seul Monsieur [E] [M].

Mais d’un part, la modification du montant du loyer afférent à un bail déjà conclu sur un bien indivis procède de l’exploitation normale de celui-ci.

Et d’autre part, l’examen du mail du 26 juin 2020, par lequel Monsieur [E] [M] demande à l’agence immobilière de lui transmettre copie de l’avenant de modification de prix ainsi que les baux actuels, outre le décompte actuel, met en évidence que ce message a été transmis en copie à Monsieur [J] [M], sans réaction ultérieure de sa part, et qui dans son propre mail du 2 septembre 2020 adressé à l’agence immobilière, indique prendre connaissance du mail de cette dernière adressé à son frère le 1er septembre 2020, afférent notamment aux derniers virements reçus du locataire le 31 août 2020 et au coût des réparations dans le bien immobilier donné à bail.

Il en ressort ainsi que Monsieur [J] [M] avait connaissance de ce que son frère Monsieur [E] [M] avait pris en main la gestion des biens immobiliers de l’indivision successorale dont la gestion locative avait été confiée à la société Otim, sans s’y opposer, de telle sorte que le second sera réputé avoir reçu du premier un mandat tacite couvrant les actes d’administration de ces biens.

Mais il reste à déterminer si les consorts [M] ont ratifié tacitement les actes de gestion de la société Otim, ayant consisté à passer des avenants au contrat de bail pour diminuer de 30 % le montant des loyers, ou si, à défaut d’une telle ratification, l’agence immobilière a commis à cet égard une faute de gestion.

Il ressort des divers échanges de mails que Monsieur [E] [M] a sollicité de l’agence immobilière le 26 juin 2020 copie de l’avenant de modification de prix ainsi que les baux actuels, outre le décompte actuel, que celle-ci les lui a transmis le 2 juillet 2020 les deux contrats de bail initiaux et les deux avenants au bail.

Et il résulte des mails de l’agence immobilière des 2 juillet 2020 et 2 septembre 2020 qu’à compter 10 juillet 2020, le montant des loyers, révisé à la baisse de 30 %, a été versé sur un compte ouvert au nom de Monsieur [E] [M] les 10 juillet, 24 juillet, 1er septembre 2020.

Enfin, Monsieur [E] [M] a demandé à l’agence immobilière le 19 août 2020 de faire le point sur le règlement des loyers, ce à quoi celle-ci lui a répondu le même jour, et il a réitéré une telle demande le 31 août 2020, ce à quoi l’agence immobilière lui a répondu le 1er septembre suivant, pour lui indiquer qu’ensuite des derniers virements du locataire reçu le 31 août 2020, elle-même avait fait au propriétaire un virement de 10 278 euros soldant les loyers dus.

Les consorts [M] reprochent aussi à l’agence de ne pas leur avoir transmis un avenant aux mandats de gestion comportant leur accord quant à la baisse de loyer effectivement pratiquée par l’agence.

Mais les éléments énumérés plus haut mettent en évidence que les consorts [M] avaient connaissance de la baisse de loyers pratiquée par l’agence immobilière, notamment pour avoir reçu copie les avenants au contrat de bail modifié, et avaient perçu les fonds y afférent à compter du 10 juillet 2020, sans manifester aucune opposition ni solliciter d’autres interrogations que celles afférentes à l’état d’avancement de règlement des loyers, ou solliciter un état récapitulatif des versements y afférents.

Du tout, il sera déduit qu’ils ont ainsi tacitement ratifié la gestion de l’agence immobilière ayant conduit à la réduction des loyers, et ce peu important que celle-ci ne leur ait pas transmis des avenants aux mandats initiaux formalisant une telle diminution.

Ainsi, les consorts [M] ne pouvaient plus prétendre à l’entier versement des loyers initialement convenus.

Et à l’inverse, par la production des avenants au contrat de bail et le détail, non querellé, des versements réalisés au profit de la mandante initiale de son vivant et de ses auteurs, il ressort qu’ayant reçu un total de 23 334 euros au titre des loyers (déduction étant faite préalablement d’une facture de fuel de 1000 euros et d’une facture de fourniture de clés de 75 euros, dont les appelants conviennent que la charge leur incombe), les consorts [M] ont été intégralement remplis de leurs droits par le dernier versement de 10 278 euros réalisé le 2 septembre 2020.

Il se déduira du tout que l’agence immobilière n’a commis aucune faute de gestion

Dès lors, celle-ci a suffisamment fait la preuve du caractère indu de son second versement de 10 278 euros réalisé le 7 octobre 2020, dont elle est bien fondée à réclamer répétition, sans que les consorts [M] ne puissent prétendre de sa part à aucune autre somme complémentaire.

Le courrier de réponse des consorts [M] du 4 mai 2021 met en évidence que ceux-ci ont reçu les courriers de mise en demeure du 24 avril 2021 leur réclamant répétition de cette dernière somme.

Il y aura donc lieu de déclarer la société Otim recevable et bien fondée en son action, de condamner solidairement les consorts [M] à lui verser au titre de la répétition de l’indu la somme de 10 278 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2021, et de débouter les consorts [M] de toutes leurs demandes: le jugement sera confirmé de ces chefs.

Sur la demande de dommages-intérêts pour appel abusif:

Selon l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à des dommages-intérêts.

La société Otim demande la condamnation à ce titre des consorts [M] à lui payer une indemnité de 4000 euros.

Mais quand bien même ceux-ci ont-ils persisté à faire valoir à hauteur d’appel les moyens qu’ils avaient déjà soutenus en première instance, et qui avaient été rejetés par des motifs pertinents et explicites, aucun circonstance de l’espèce ne permet de caractériser que la réitération de tels moyens constitue un abus dans l’exercice de leur faculté de relever appel.

La société Otim sera donc déboutée de sa demande indemnitaire pour appel abusif.

* * * * *

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les consorts [M] aux dépens de première instance et à payer à la société Otim la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

Il y sera ajouté pour préciser que dans le dispositif du premier juge, les trois chefs portant condamnation de Monsieur [J], avec élision du nom de famille, désignent Monsieur [J] [M].

Les consorts [M] seront déboutés de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, et seront condamnés in solidum aux entiers d’appel et à payer à la société Otim la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Précise que dans le dispositif du jugement déféré, les trois chefs portant condamnation de Monsieur [J], avec élision du nom de famille, désignent Monsieur [J] [M] ;

Y ajoutant:

Déboute la société à responsabilité limitée Otim, exerçant sous l’enseigne 'Agence de la Plage', de sa demande de dommages-intérêts pour appel abusif ;

Déboute Monsieur [J] [M] et Monsieur [E] [M] de leur demande au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [M] et Monsieur [E] [M] aux entiers dépens d’appel et à payer à la société à responsabilité limitée Otim, exerçant sous l’enseigne 'Agence de la Plage', la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,