ARRET N°23

N° RG 23/00428 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXU6

[V]

C/

[Y]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 21 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00428 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXU6

Décision déférée à la Cour : jugement du 13 décembre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES.

APPELANTE :

Madame [H] [V]

née le 24 Février 1952 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 2]

ayant pour avocat M^e Serge NGUYEN VAN ROT, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIME :

Monsieur [L] [Y]

né le 23 Octobre 1977 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Cécile HIDREAU de la SCP BODIN-BOUTILLIER-DEMAISON-GIRET-HIDREAU-SHORTHOUSE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

M. Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [L] [Y] a acquis le 14 décembre 2018 une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] auprès de Mme [H] [V] selon attestation de Maître [J] [R] notaire à [Localité 8].

Se prévalant d’un vice caché relatif à la présence d’infiltrations d’eau au niveau de la jonction entre la véranda et la maison, M. [L] [Y] a fait dresser un procès-verbal d’huissier de justice le 30 janvier 2019 afin de constater les désordres.

Une expertise amiable a ensuite été réalisée le 14 juin 2019 par le cabinet UNION D’EXPERTS, mandaté par l’assureur protection juridique de M. [L] [Y].

Par actes délivrés les 23 octobre 2020 et 29 octobre 2020, M. [L] [Y] a fait assigner Mme [H] [V] et M. [I] [G], ayant réalisé des travaux sur ladite véranda, aux fins de voir ordonner une expertise de l’immeuble.

Par ordonnance en date du 8 décembre 2020, le juge des référés a fait droit à la demande et a désigné M. [K] [C], pour procéder à l’expertise ordonnée.

L’expert a remis son rapport le 27 août 2021.

Par acte délivré le 5 juillet 2022, M. [L] [Y] a fait assigner Mme [H] [V] devant le tribunal judiciaire de SAINTES aux fins d’obtenir notamment sa condamnation au paiement des frais de réfection de l’immeuble et de réparation de son préjudice de jouissance.

Par ses dernières écritures, il demandait au tribunal, par application des articles 1641 et suivants du code civil :

— la réduction du prix de vente pour vices cachés et la condamnation de Mme [H] [V] à lui restituer la somme de 3 161,69 euros au titre des réparations de reprise de la toiture et de la véranda,

— la condamnation de Mme [H] [V] au paiement de la somme de 2 600 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— la condamnation de Mme [H] [V] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— la condamnation de M. Mme [H] [V] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Assignée à étude dans les conditions prévues par les articles 656 et 658 du code de procédure civile par exploit d’huissier du 5 juillet 2022, Mme [H] [V] n’était ni présente ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire en date du 13/12/2022, le tribunal judiciaire de SAINTES a statué comme suit :

'CONDAMNE Mme [H] [V] à payer à M. [L] [Y] la somme en principal de 3 161,69 € ( trois mille cent soixante et un euros et soixante neuf centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer à M. [L] [Y] la somme de 1 300 € ( mille trois cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer à M. [L] [Y] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [H] [V] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— il ressort des éléments du dossier et du rapport d’expertise judiciaire qu’est établie l’existence d’un vice d’infiltration antérieur à la vente.

— il est relevé par l’expert que la présence de la véranda empêchait de se rendre compte de ces désordres au moment de la visite de la maison, rendant ces vices, cachés au moment de la vente. Enfin, au vu des dégradations engendrées par ces infiltrations et de l’importance de celles-ci, eu égard aux gouttes visibles sur les photographies et à l’ampleur des moisissures, il y a lieu de considérer que ces vices affectant l’habitation en diminuent l’usage, cette pièce étant une pièce de vie.

— il y a lieu de considérer que M. [L] [Y] n’aurait donné qu’un moindre prix lors de l’achat de la maison s’il avait connu ces vices, à hauteur du montant des réparations engendrées par ces désordres, soit une somme principale de 3 161,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— Mme [H] [V] qui connaissait le vice sera tenue de tous les dommages et intérêts envers M. [L] [Y], une somme de 1300 € lui étant allouée en réparation de son préjudice de jouissance.

LA COUR

Vu l’appel en date du 17/02/2023 interjeté par Mme [H] [V]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 11/05/2023, Mme [H] [V] a présenté les demandes suivantes:

'Constater le défaut d’intérêt à agir de M. [Y]

En conséquence :

Réformer le jugement de première instance en toutes ses dispositions

Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire constater qu’il n’est pas démontré que Mme [V] avait connaissance de l’existence du vice caché au moment de la vente.

En conséquence débouter, M. [L] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Le condamner à verser la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens de la procédure'.

A l’appui de ses prétentions, Mme [H] [V] soutient notamment que :

— sur la fin de non recevoir, au moment où M. [L] [Y] a fait délivrer l’assignation devant le tribunal judiciaire de SAINTES à Mme [V], c’est-à-dire le 5 juillet 2022, il n’était déjà plus propriétaire de la maison.

Il l’avait déjà vendue depuis le jeudi 16 juin 2022.

— il ne pouvait donc plus poursuivre Mme [V] afin d’obtenir sa condamnation à prendre en charge le montant des réparations.

Bien plus, on ignore tout du prix de vente auquel il a vendu cette maison, et il ne fait guère de doute qu’il l’a vendue à un montant très largement supérieur à celui auquel il a lui-même acquise et qu’il a fort bien pu répercuter sur son acquéreur, l’intégralité des frais qu’il a exposé.

— sur la garantie des vices cachés, il semble selon l’expert judiciaire que les désordres proviennent de l’intervention réalisée par M. [G], un artisan auto entrepreneur auquel Mme [V] avait fait appel en 2017, et qui n’a pas participé aux opérations d’expertise.

— M. [Y] devra produire son acte d’acquisition qui doit comporter la clause habituelle d’exonération des vices cachés.

Or, Mme [V] entend réitérer le fait que jusqu’au moment de la vente, elle n’a jamais subi de telles infiltrations, et l’expert ne fait que supposer qu’elle connaissait l’existence de ces désordres.

L’expert relève que M. [G] a réalisé un travail désastreux, qui est en grande partie la raison des désordres. Toutefois, elle n’avait pas de ce côté subi encore d’infiltrations et elle n’est pas une professionnelle du bâtiment.

— si elle n’avait pas indiqué au départ l’intervention de M. [G], c’est qu’il s’agissait d’une intervention tout à fait mineure qui s’était élevée en 2017 à 273 € T.T.C.

— quant à la tempête de grêle, sans rapport avec les désordres dénoncés par M. [Y], si Mme [V] n’a pu effectivement percevoir l’indemnité différée, c’est qu’elle avait fait procéder à la réparation mais qu’elle n’avait pas la facture pour en justifier.

M. [Y] doit donc être débouté de ses demandes.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 02/08/2023, M. [L] [Y] a présenté les demandes suivantes :

'Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de SAINTES du 13 décembre 2022 ;

Y ajoutant,

— CONDAMNER Mme [V] à verser à M. [Y] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure en appel ;

— CONDAMNER Mme [V] aux dépens en appel.

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions et contraires'.

A l’appui de ses prétentions, M. [L] [Y] soutient notamment que:

— sur son intérêt à agir, l’acte de vente du 16 juin 2022 stipule, s’agissant des travaux de couverture que 'l’acquéreur déclare 'ne pas vouloir reprendre la procédure en cours et laisser le vendeur seul détenteur de cette procédure'.

Il a cédé l’immeuble au prix du marché, après avoir réalisé les travaux.

— sur l’existence de vices cachés connus de Mme [V], l’expert judiciaire a confirmé l’existence des désordres affectant la toiture et la véranda de la maison acquise par M. [Y] auprès de Mme [V] et constaté que ces désordres étaient constitutifs de vices cachés.

— ces désordres étaient suffisamment graves et rendaient une partie de la maison d’habitation impropre à son utilisation.

— ces vices étaient cachés et n’ont pas été portés à la connaissance de M. [Y] lors de la vente.

— Mme [V] en avait parfaitement connaissance.

En effet, après avoir allégué à plusieurs reprises ne jamais avoir rencontré de problèmes d’infiltrations, la venderesse a avoué avoir subi en 2013 une tempête de grêle endommageant sa toiture, sans qu’elle puisse justifier d’une quelconque réparation.

Elle a sciemment caché cet événement à M. [Y], car elle ne pouvait ignorer l’existence de ces vices dans la mesure où ces infiltrations apparaissaient sur les murs de la véranda lors d’épisode pluvieux.

— le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a retenu la somme de 3 161.69 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre un préjudice de jouissance indemnisable à hauteur de la somme de 1300 €.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 24/06/2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la fin de non recevoir :

L’article 122 du code de procédure civile dispose : ' constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article 31 du même code dispose que : ' l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

L’article 32 du même code dispose : 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir'.

En l’espèce, Mme [V] dénie à M. [Y] tout intérêt à agir à son encontre.

Elle indique qu’au moment où M. [L] [Y] l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de SAINTES, le 5 juillet 2022, il n’était déjà plus propriétaire de la maison qu’il avait vendue depuis le 16 juin 2022, et ne pouvait donc plus poursuivre Mme [V] afin d’obtenir sa condamnation à prendre en charge le montant des réparations.

Toutefois, il ressort de l’acte de vente en date du 16 juin 2022 versé aux débats que cet acte stipule, s’agissant des travaux de couverture que 'l’acquéreur déclare ne pas vouloir reprendre la procédure en cours et laisser le vendeur seul détenteur de cette procédure'.

En outre, M. [Y] justifie avoir cédé l’immeuble après avoir réalisé les travaux qu’il a donc personnellement pris en charge.

Son intérêt à agir sera en conséquence retenu et la fin de non recevoir écartée.

Sur l’existence d’un vice caché, connu de Mme [V] :

L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

L’article 1642 du code civil précise : 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1643 indique que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

L’article 1644 du code civil dispose : 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.

L’article 1645 du même code précise que 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.'

L’article 1646 dispose que 'si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente'.

En l’espèce, M. [L] [Y] a acquis le 14 décembre 2018 une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 5] auprès de Mme [H] [V] selon attestation de Maître [J] [R] notaire à [Localité 8], étant relevé que l’acte authentique d’acquisition n’est pas versé aux débats.

Il n’est ainsi pas établi que figurait à cet acte une clause de non garantie des vices cachés prévue au bénéfice de Mme [V] qui ne peut s’en prévaloir en conséquence.

En tout état de cause, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’existait un désordre d’infiltration entre la maison et la véranda, comme en témoignent les photographies versées et le constat d’huissier de justice dressé le 30 janvier 2019, soit 2 mois après la vente.

Il a été constaté par l’expert, corroborant l’expertise amiable du 14 juin 2019, que de nombreuses tuiles avaient été cassées et recollées au mastic-colle, qu’entre l’angle de la véranda et le mur, un rebouchage grossier au mastic avait été réalisé avec des interstices ouverts aux passages d’eau et la pose d’une planche en PVC qui a eu pour effet de décaler une rangée de tuiles ne permettant plus l’appui des tuiles de rive de la dernière rangée d’égout de toiture en pente régulière.

Ces malfaçons de réparation ont ainsi causé des infiltrations à l’intérieur de la véranda, et constituent ainsi un vice.

S’agissant de la connaissance du vice par l’acquéreur M. [Y], l’expert judiciaire a indiqué :'nous considérons que ces malfaçons et non façons de la couverture du corps principale de la maison en partie masquées par la véranda, n’étaient pas visibles et décelables par un acheteur profane au moment de la visite et de la découverte du bien avant son achat'.

Cette analyse n’est pas réfutée.

Il convient en conséquence de retenir qu’existait en l’espèce un vice caché pour l’acquéreur, ce vice rendant partie des pièces à vivre de l’immeuble d’habitation impropre à son usage, s’agissant d’infiltrations d’eau importantes qui devaient nécessairement être réparées.

Il ressort en outre du rapport d’expertise que les désordres concernant les tuiles trouvent leur origine dans une tempête de grêle du 17 juin 2013 qui avait fait l’objet d’une déclaration de sinistre de la part de Mme [V], celle-ci ne justifiant pas avoir informé M. [Y] de cet événement.

Il ressort de l’expertise que Mme [V] a reçu de son assureur une indemnisation immédiate de 1524,28 €, mais n’a jamais reçu d’indemnité différée, faute d’avoir fourni une facture à son assureur.

Postérieurement à ce premier événement l’expert fait état de l’intervention de M. [G], un artisan auto entrepreneur auquel Mme [V] avait fait appel en 2017.

Mme [V] verse en effet une facture du 09/05/2017 établie à son nom, faisant état du démontage et de la repose d’une planche de rive en PVC blanc de 12 m/l pour un montant de 273 €.

Or, l’expert judiciaire a pu indiquer : 'la planche d’origine en bois, faisant office de bandeau de rive en bas de couverture, a été remplacée par une bande de PVC réalisée par l’auto-entrepreneur, M [G], avec une hauteur globalement inférieure comprenant des découpes irrégulièrement, voire même à des endroits inexistants.

Ces malfaçons de mise en oeuvre de la « planche » PVC par M. [G] ont eu pour effet d’avoir fait basculer les tuiles de la dernière rangée de l’égout de la couverture du versant NORD-OUEST de la toiture, engendrant des entrées d’eau directes dans le mur de la maison…

Nous pouvons constater par les photographies un affaissement très net de cette dernière rangée de tuiles d’égout de toiture qui ne permet plus les écoulement d’eau de la couverture jusqu’à la gouttière, mais leur déverse sur la tête du mur de la façade Sud-Ouest qui s’imprègne d’humidité jusqu’à l’intérieur de la véranda, rendant l’ouvrage impropre à sa destination'.

L’expert judiciaire a retenu que Mme [V] 'connaissait les défauts d’entretien de la toiture avant la vente de sa maison à M. [Y]'. Il estime qu’elle 'ne pouvait pas ignorer les conséquences d’infiltrations d’eau à l’intérieur de la véranda, qui étaient dues aux défauts de réparation de la toiture de la maison'.

Il résulte de ces éléments que Mme [V] avait nécessairement connaissance, préalablement à la vente de son immeuble à M. [Y], du vice caché existant.

Elle doit en conséquence garantie à son acquéreur, et doit être tenu au paiement de la somme de 3161,69 € par application des dispositions de l’article 1644 du code civil, somme correspondant au montant des factures de réparations du vice, telles que justifiées par M. [Y], soit la facture n° 22 du 6 février 2020 de l’entreprise [M] [T] pour un montant de 860,69 euros T.T.C., la facture n° 5016 du 7 février 2020 du zingueur pour un montant de 1 101 euros T.T.C. et le montant des réfections sur les murs à l’intérieur de la véranda estimées par l’expert à la somme de 1 200 euros T.T.C.

Il convient ainsi de confirmer le jugement sur ce premier chef.

Au surplus, et par application des dispositions de l’article 1645 du code civil, Mme [V] qui connaissait les vices de la chose est tenue de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur M. [Y].

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Mme [V] au paiement de la somme de 1300 euros au titre du préjudice de jouissance de M. [Y], ce préjudice étant constitué par l’humidité intérieure affectant sensiblement des pièces à vivre de l’habitation.

Sur les dépens :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de Mme [H] [V].

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner Mme [H] [V] à payer à M. [L] [Y] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir présentée par Mme [H] [V] tirée d’un défaut d’intérêt à agir de M. [Y].

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE Mme [H] [V] à payer à M. [L] [Y] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE Mme [H] [V] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,