ARRET N°57

N° RG 25/00907 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HI2N

[N]

C/

[T]

[O]

[U]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00907 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HI2N

Décision déférée à la Cour : ordonnance du 19 mars 2025 rendue par le Président du TJ de Poitiers.

APPELANTE :

Madame [H] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

ayant pour avocat M^e Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS

INTIMES :

Madame [J] [T]

née le 22 Août 1959 à [Localité 23]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

ayant pour avocat M^e Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS

Maître [X] [O]

né le 05 Mai 1958 à [Localité 21]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Maître [A] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

ayant tous les deux pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur [A] MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur [A] MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Mme [H] [N] a acquis, par acte notarié du 15 juin 2023 devant Me [X] [O], assistée de Me [A] [U], auprès de Mme [Y] [I] veuve [G], représentée par Mme [J] [T], un immeuble d’habitation situé [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 2].

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 21 août 2024, Mme [C] [R] a informé Mme [H] [N] de l’existence d’une servitude de passage au profit de ses parcelles cadastrées section [Cadastre 11], [Cadastre 16], [Cadastre 13] et [Cadastre 15] sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 17].

Par acte de commissaire de justice signifié à domicile le 30 décembre 2024, Mme [H] [N] a assigné Mme [X] [O], M. [A] [U] et Mme [J] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers.

Aux termes de ses dernières conclusions, elle demandait la désignation d’un expert judiciaire selon mission et modalités définies dans ses écritures. Elle sollicitait d’ordonner à M [A] [U] de produire l’acte de notoriété relatif au décès de Mme [Y] [I] veuve [G], de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs conclusions et de statuer ce que de droit sur les dépens.

Selon ses dernières conclusions, Mme [J] [T] sollicitait, à titre principal, de débouter Mme [H] [N] de ses demandes et de la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens.

A titre subsidiaire, elle demandait une modification de la mission donnée à l’expert et formulait ses protestations et réserves. Elle sollicitait que les dépens soient réservés.

Par leurs dernières conclusions, Mme [X] [O] et M. [A] [U] sollicitaient de débouter Mme [H] [N] de sa demande d’expertise dirigée à leur encontre, qu’il soit statué ce que de droit sur sa demande de communication de pièces et de la condamner à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION, qui sera autorisée à les recouvrer en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 09/04/2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de POITIERS a statué comme suit :

'Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise et de communication de pièces.

Condamnons Mme [H] [N] à verser à Mme [J] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons Mme [H] [N] à verser à Mme [X] [O] et M. [A] [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelons qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ;

Condamnons Mme [H] [N] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION par application de l’article 699 du code de procédure civile'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— si Mme [H] [N] invoque l’existence d’un désaccord sur l’existence d’une servitude de passage sur sa parcelle, elle ne produit toutefois aucun document justifiant de l’existence d’une telle servitude, l’extrait fourni étant très incomplet, ne comportant aucune date ni mention des parties à l’acte et signature, et ne pouvant justifier à lui seul un motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire.

Il n’y a donc pas lieu à référé.

— il en est de même de la communication par M. [A] [U], en qualité de notaire de l’acte de notoriété relatif au décès de Mme [Y] [I] veuve [G] en l’absence d’action plausible démontrée et alors que Madame [J] [T] reconnaît être héritière de Mme [Y] [I] veuve [G].

LA COUR

Vu l’appel en date 09/04/2024 du interjeté par Mme [H] [N]

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du, Mme [H] [N] a présenté les demandes suivantes :

'Vu les articles 1240, 1241, 1625 et 1626 et suivants du code civil

Vu les articles 143, 145 696, 699 et 700 du code de procédure civile

Infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers en date du 19 mars 2025 en tant qu’elle :

« di(t) n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise »,

« condamn(e) Madame [H] [N] à verser à Madame [J] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile« , »condamn(e) Madame [H] [N] à verser à Madame [X] [O] et Monsieur [A] [U] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile",

« condamne Madame [H] [N] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILLION par application de l’article 699 du code de procédure civile".

Statuant à nouveau,

Ordonner une expertise avec mission pour l’expert désigné de :

prendre connaissance de l’intégralité des pièces du dossier, se faire communiquer et rechercher tous les documents utiles, se rendre sur les lieux du litige et entendre les parties,

donner son avis sur l’importance de la servitude de passage,

donner son avis sur le point de savoir si la servitude de passage est d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que Madame [N] n’aurait pas acheté le fonds si elle en avait été instruite,

procéder à la constatation et au relevé détaillé des réparations et améliorations utiles faites par Madame [N] sur le fonds,

donner son avis sur le montant de ces réparations et améliorations utiles,

donner son avis sur la valeur dont est diminué le fonds par la servitude de passage, donner son avis sur la nature et le montant des autres préjudices subis par Madame [N],

fournir toutes autres informations et annexer au rapport tous documents utiles au règlement du litige et notamment à l’appréciation sur les responsabilités encourues et les préjudices subis,

rédiger un pré-rapport avant le dépôt du rapport définitif

Débouter Madame [T] de l’ensemble de ses conclusions

Débouter Maître [O] et Maître [U] de l’ensemble de leurs conclusions

Condamner solidairement Madame [T], Maître [O] et Maître [U] à verser à Monsieur [N] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles

Condamner solidairement Madame [T], Maître [O] et Maître [U] aux entiers dépens avec distraction au bénéfice de Maître Carl Gendreau dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, Mme [H] [N] soutient notamment que :

— Mme [I] veuve [G] était représentée par Mme [T] lors de la signature de l’acte notarié du 15 juin 2023 (pièce n° 1) et est depuis décédée et Mme [N] croit savoir que Madame [T] est héritière de feue Mme [I] veuve [G].

Mme [N] a entrepris la rénovation de la maison d’habitation comprise dans cet ensemble immobilier. Elle a ainsi entièrement refait la toiture et pratiquement tout enlevé à l’intérieur. Mme [N] a en outre fait borner son terrain.

— toutefois, Mme [C] [R], propriétaire d’un fonds voisin de celui de Mme [N], a fait savoir courant l’été 2024 à Mme [N] que son fonds bénéficiait par acte notarié d’une servitude de passage sur celui de Mme [N].

Or cette servitude de passage n’est pas mentionnée dans l’acte notarié du 15 juin 2023.

— l’acte notarié du 15 juin 2023 non seulement ne prévoit aucune dérogation contractuelle à la garantie d’éviction mais au contraire la rappelle expressément à sa page 7 et de surcroît la servitude de passage a été constituée par Mme [I] veuve [G] elle-même.

— alors qu’elle a été constituée par acte notarié, la servitude de passage n’est pas mentionnée dans l’acte notarié du 15 juin 2023 et la responsabilité de Maître [O] et Maître [U] est en tant que notaires instrumentaires de l’acte notarié du 15 juin 2023 susceptible d’être engagée.

— Mme [N] souhaite demander la résiliation de la vente.

— il importe ainsi qu’une expertise judiciaire soit ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin que l’expert désigné donne un avis permettant qu’il soit statué sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

— un litige ultérieur est plus que crédible ou plausible au vu de la lettre de Mme [C] [R] par laquelle cette dernière revendique une servitude de passage sur la parcelle de Mme [N] et de l’extrait d’un acte notarié joint à cette lettre de Mme [C] [R] et mentionnant cette servitude de passage.

— Mme [N] produit en appel le document justifiant de l’existence d’une servitude de passage sur sa parcelle, à savoir un acte de vente en date du 18 août 2020 qui de surcroît non seulement a été signé par l’auteur de Madame [N] ainsi que Madame [I] veuve [G] et a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] mais encore a été instrumenté par Maître [U] également instrumentaire du titre de propriété de Mme [N].

— Mme [N] n’entend pas contester la servitude de passage sur son fonds revendiquée par Mme [R] et l’action au fond de Mme [N] contre Mme [T] fondée sur la garantie d’éviction et contre Maître [O] ou Maître [U] fondée sur leur responsabilité extracontractuelle n’est pas conditionnée à une action préalable de Mme [R] contre Mme [N]

— d’autre part, l’importance pour Mme [N] de la servitude de passage sur son fonds revendiquée par Mme [R] n’est pas conditionnée à l’importance pour Mme [R] de cette servitude de passage.

— l’avis sur le point de savoir si la servitude de passage est d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que Mme [N] n’aurait pas acheté le fonds si elle en avait été instruite" n’est nullement une appréciation d’ordre juridique mais est une appréciation d’ordre subjectif. Il importe que l’expert désigné donne pour le moins son avis sur l’importance de la servitude de passage.

— sur les conclusions de Maître [O] et Maître [U], Mme [N] envisage d’engager contre eux une action indemnitaire au titre des articles 1634, 1637 et 1639 du code civil.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19/06/2025, Mme [J] [T] a présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les pièces produites,

A titre principal,

Déclarer mal fondée Madame [N] en son appel,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Rejeter en toute hypothèse les demandes de Madame [H] [N],

Condamner Madame [H] [N] à payer à Madame [J] [T] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les frais et dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de M^e LECLER-CHAPERON, avocat autorisé à les recouvrer directement par application de l’article 699 du Code de procédure civile.

A titre subsidiaire,

Prendre acte de ce que Madame [J] [T] ne s’oppose pas à la mesure sollicitée, à l’exclusion du chef de mission précité, sous les plus expresses réserves de recevabilité et protestations d’usage, sans approbation de toute action dirigée à son encontre, et sans aucune reconnaissance de garantie et ou de responsabilité.

Exclure de la mission de l’expert judiciaire de « donner son avis sur le point de savoir si la servitude de passage est d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que Madame [N] n’aurait pas acheté le fonds si elle en avait instruite ».

Dire que la mission porte sur :

« se rendre sur site, décrire la situation des parcelles [Cadastre 17]-[Cadastre 11]-[Cadastre 16]-[Cadastre 13]-[Cadastre 15], et les moyensd’accès depuis la voie publique aux piétons et en véhicules aux dites parcelles »

Réserver les dépens'.

A l’appui de ses prétentions, Mme [J] [T] soutient notamment que :

— lors de la vente, elle est intervenue en qualité de représentante de Mme [I], sa tante.

— par suite du décès de Mme [I], intervenu en février 2024, Mme [T] a été désignée en qualité d’héritière.

— c’est à bon droit que le Président en première instance a écarté la demande d’expertise, Mme [N] ne produisant pas de document justifiant de l’existence d’une servitude de passage qui grèverait son fonds au profit de celui de Mme [R]. Son existence était avancée sur le fondement d’une simple lettre adressée par Madame [C] [R], qui serait propriétaire de fonds voisin.

— Mme [N] ne démontrait pas non plus que cette prétendue servitude lui serait opposable, en l’absence de preuve de la publication de cette convention ou de mention de celle-ci dans l’acte notarié litigieux.

— Mme [R] n’a pas été appelée à la cause par la demanderesse en première instance et ne l’est pas davantage en appel et Mme [N] ne peut pas davantage évoquer un litige potentiel.

— devant la cour, pour la première fois, Mme [N] produit l’acte du 18 août 2020, par lequel M. [S] a vendu à Mme [R] les dépendances et parcelles de terres [Cadastre 11] et [Cadastre 16] à [Localité 20].

— à cet acte du 18 août 2020, Madame [Y] [I], aux droits de laquelle vient Madame [T], est visée comme intervenante, pour constituer une servitude grevant le fonds cadastré [Cadastre 17] à [Localité 20] au profit des parcelles [Cadastre 11]-[Cadastre 16]-[Cadastre 13]-[Cadastre 15], fonds dominant, appartenant à Madame [R].

L’acte reçu par Maître [A] [U], notaire, fait référence à une servitude de passage, réelle et perpétuelle, en tout temps et heures et avec tous véhicules.

— Maître [A] [U] n’a pas intégré à l’acte le rappel de cette servitude de passage conventionnelle au profit des fonds E624-E625-E965-E971 propriété de Madame [R] alors que cette constitution de servitude étant antérieure à l’acte de vente du 15 juin 2023, aurait dû, sauf à être éteinte, être intégrée à la clause « SERVITUDES » en page 8 de l’acte.

— la présence de Madame [R] à la procédure s’avère indispensable : l’étendue et la nature des droits qu’elle est susceptible de revendiquer sont l’objet de la mission sollicitée puisqu’il est demandé que l’expert donne son avis sur l’importance de la servitude de passage.

La lettre de Mme [R] du 21 août 2024 à Mme [N] vise au demeurant l’existence d’un « enclavement des différentes parcelles m’appartenant rendant le droit de passage automatique ».

— cette assertion montre que le débat peut porter sur la nature de la servitude.

Si elle s’avérait en lien avec une situation d’enclave, elle pourrait être légale et exister indépendamment de sa définition dans un acte.

— la garantie d’éviction alléguée par madame [N] a pour objet de protéger l’acquéreur contre l’atteinte que pourraient porter des tiers à sa propriété.

Elle impose que soit établi un trouble de droit c’est-à-dire que le tiers se prétende titulaire d’un droit sur la chose vendue.

En effet, le vendeur n’a pas à garantir l’acheteur contre les troubles de fait commis par des tiers que l’acheteur peut, seul, faire cesser.

— la mesure d’expertise qui porte sur la définition de l’importance d’une servitude est sans motif légitime dès lors que son titulaire n’est pas dans la cause.

— à titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande d’expertise, il n’y a pas lieu de demander l’avis de l’expert 'si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer

que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité », cat ce chef de mission excède l’appréciation matérielle de faits et porte explicitement sur une appréciation juridique.

— Mme [T] ne s’oppose pas à la mesure sollicitée, à l’exclusion du chef de mission précité, sous les plus expresses réserves de recevabilité et protestations d’usage,

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 20/06/2025, Mme [X] [O] et M. [A] [U], notaires, ont présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièce fondant les prétentions de Maître [O] et de Maître [A] [U] annexé aux présentes conclusions, conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Dire et juger que Madame [N] ne justifie d’aucun motif légitime à l’encontre de Maître [O] et de Maître [U] à l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Débouter en conséquence Madame [N] de sa demande d’expertise dirigée à l’encontre de Maître [O] et de Maître [U].

Confirmer en conséquence l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de POITIERS du 19 mars 2025 en toutes ses dispositions.

Y AJOUTANT

Condamner Madame [N] à payer à Maître [O] et à Maître [A] [U] une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner enfin en tous les frais et dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILION, avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile'.

A l’appui de ses prétentions, Mme [X] [O] et M. [A] [U] soutient notamment que :

— sur la demande d’expertise, le demandeur ne peut justifier d’un motif légitime lorsque l’action qui pourrait être engagée ultérieurement à l’encontre d’une partie se trouve d’ores et déjà vouée à l’échec.

— l’action que Madame [N] pourrait envisager d’engager, postérieurement aux opérations d’expertise, à l’encontre des notaires concluants viserait à faire consacrer leurs responsabilités civiles professionnelles.

Toutefois, un tel engagement de la responsabilité professionnelle des notaires, impliquerait que soit rapportée à leur encontre, la preuve d’une faute, d’un préjudice indemnisable, et d’un lien de causalité direct et certain entre les deux.

— Mme [N] ne pourrait néanmoins caractériser le moindre préjudice indemnisable à l’encontre des notaires concluants.

En effet, toute demande présentée par Mme [N] au titre de la restitution du prix partielle ou totale se heurterait au principe, posé de façon constante par la Cour de cassation, selon lequel elle ne constitue jamais un préjudice indemnisable par le rédacteur d’actes.

— pas davantage, Madame [N] ne pourrait caractériser, à l’encontre des concluants, un quelconque préjudice indemnisable au titre des réparations et améliorations utiles auxquelles elle a procédé, et qu’elle envisage de faire constater et détailler par l’expert

— il apparaît dès lors que toute action en responsabilité contre les notaires concluants serait, immanquablement vouée à l’échec de sorte qu’il doit être jugé que Madame [N] ne peut justifier à leur égard un quelconque motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour obtenir à leur encontre une mesure d’expertise judiciaire.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13/11/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’expertise judiciaire :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

Si l’article 146 du code de procédure civile dispose qu’une 'mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve', cet article ne s’applique pas en référé, lorsque le juge est saisi avant tout procès.

Il appartient dans ce cadre au juge des référés d’apprécier la légitimité de la demande d’expertise présentée en référé, au regard de la plausibilité d’un procès au fond et de l’utilité, voir la pertinence dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée.

Si l’existence d’une contestation sérieuse ne constitue pas en elle-même un obstacle à la saisine du juge des référés, le demandeur ne peut prétendre par contre à l’existence d’un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec, comme irrecevable ou mal fondée.

En l’espèce, Mme [H] [N] a acquis, par acte notarié du 15 juin 2023 devant Me [X] [O], assistée de Me [A] [U], auprès de Mme [Y] [I] veuve [G], représentée par Mme [J] [T], un immeuble d’habitation situé [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 2].

Mme [Y] [I] veuve [G] est depuis décédée en février 2024, Mme [T] ayant qualité d’héritière.

Alors que Mme [N] indique avoir entrepris des travaux sur le fonds acquis, Mme [R] sa voisine indiquait par courrier du 21 août 2024 à Mme [N] l’existence d’un 'enclavement des différentes parcelles m’appartenant rendant le droit de passage automatique'.

Mme [N] produit désormais en cause d’appel un acte de vente en date du 18 août 2020 signé par Madame [I] veuve [G], auteur de Mme [N], qui a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 23] et a été instrumenté par Maître [U] .

Par cet acte, M. [S] a vendu à Mme [R] les dépendances et parcelles de terres [Cadastre 11] et [Cadastre 16] à [Localité 20], et Mme [Y] [I], aux droits de laquelle vient Mme [T], est visée comme intervenante, pour constituer une servitude grevant le fonds cadastré [Cadastre 17] à [Localité 20] au profit des parcelles [Cadastre 11]-[Cadastre 16]-[Cadastre 13]-[Cadastre 15], fonds dominant, appartenant à Mme [R].

L’acte mentionne : 'l’acquéreur profite ou supporte les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe.

A la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du bien de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celles relatées ci-après :

Aux termes d’un acte du 14 juin 1936 et concernant l’immeuble cadastré [Cadastre 19] il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté :

Dans ladite portion de grange existe un droit de passage au profit des propriétaires du surplus de la grange . Lequel droit n’existe plus ainsi déclaré.'

A l’examen de l’acte du 15 juin 2023, il n’apparaît pas qu’une constitution de servitude y soit mentionnée.

Au regard tant de la garantie d’éviction dont peut bénéficier l’acquéreur d’un bien que de l’éventuel engagement des responsabilités professionnelles, Mme [N] justifie au regard des actes produits d’un intérêt légitime à solliciter avant tout procès l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, nonobstant l’absence aux débats en l’état de Mme [R], Mme [N] indiquant ne pas contester la servitude de passage sur son fonds revendiquée par Mme [R].

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire dans le cadre de la mission ci-après définie.

Cette mesure se fera au contradictoire des notaires puisque l’acte d’achat du bien grevé ne mentionne pas la servitude pourtant publiée, Mes [O] et [U] ne pouvant utilement prétendre qu’une action en responsabilité à leur encontre serait d’ores-et-déjà dépourvue avec certitude de toute chance de succès au motif, que le juge des référés ne peut apprécier, qu’aucun préjudice d’aucune sorte ne pourrait en être résulté pour Madame [N].

Il est précisé qu’il ne peut être demandé à l’expert une appréciation d’ordre juridique qui n’appartient qu’au juge, et qu’il n’y a pas lieu de solliciter l’avis de l’expert sur le point de savoir si la servitude de passage est d’une importance telle qu’il y ait lieu de présumer que Mme [N] n’aurait pas acheté le fonds si elle en avait été instruite.

Sur les dépens :

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de ce qu’elle sollicite une mesure d’instruction avant tout procès, il y a lieu de laisser à Mme [H] [N] la charge provisoire des dépens de première instance et d’appel.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Carl Gendre au, de M^e LECLER-CHAPERON, de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND-PETILION, avocats.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de dire que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, et en dernier ressort, statuant dans les limites de l’appel,

INFIRME l’ordonnance entreprise.

Statuant à nouveau,

ORDONNE une mesure d’expertise, et la confie à

M. [A] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Port. : [XXXXXXXX01] Mèl :

[Courriel 22]

avec pour mission de :

o Se rendre sur les lieux sis [Adresse 7], cadastré section [Cadastre 18], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 14] et [Cadastre 2],

o décrire la situation des parcelles [Cadastre 17]-[Cadastre 11]-[Cadastre 16]-[Cadastre 13]-[Cadastre 15], et les moyens

d’accès depuis la voie publique aux piétons et en véhicules auxdites parcelles.

o examiner les conditions d’exercice et l’importance de la servitude de passage grevant le fonds cadastré [Cadastre 17] à [Localité 20] au profit des parcelles [Cadastre 11]-[Cadastre 16]-[Cadastre 13]-[Cadastre 15], fonds dominant.

o Se faire communiquer les pièces utiles à la compréhension du litige,

o donner son avis sur la valeur dont est éventuellement diminué le fonds servant par la servitude de passage,

o donner son avis sur la nature et le montant des autres préjudices allégués par Mme [N],

o Fournir tous éléments de fait permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DIT que l’expert devra indiquer:

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées,

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation,

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise,

— la date de chacune des réunions tenues,

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties,

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DIT que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer la date limite de dépôt des observations qui pourront lui être adressées et rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire au greffe de la cour d’appel dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande;

DIT que Mme [H] [N] fera l’avance des frais d’expertise qu’elle sollicite et versera au régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de POITIERS une provision de 2500 € à valoir sur la rémunération du technicien, et ce avant le 20/03/2026, terme de rigueur.

DIT qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque

DIT que la mesure d’expertise sera administrée par la cour d’appel de POITIERS et le magistrat de la première chambre civile chargé du contrôle des expertises.

DIT qu’en cas d’impossibilité de l’expert désigné, son remplacement interviendra par simple ordonnance du magistrat de la première chambre civile de la cour d’appel de POITIERS chargé du contrôle des expertises.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

LAISSE à Mme [H] [N] la charge provisoire des dépens de référé de première instance et d’appel.

DIT chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,