R.G. : 16/02777

ARRÊT N°

du : 1^er décembre 2017

Ch. M.

SA Le Foyer Rémois

C/

Madame Z X

Madame Z X, ès qualité de représentante légale de sa fille mineure Mademoiselle A X

La Caisse Primaire d’Assurance Maladie

Formule exécutoire le :

à :

COUR D’APPEL DE REIMS

1^re CHAMBRE CIVILE – SECTION INSTANCE

ARRÊT DU 1^er DÉCEMBRE 2017

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 29 septembre 2016 par le tribunal d’instance de Reims (RG 11-15-001237)

SA Le Foyer Rémois

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

[…]

[…]

Comparant, concluant et plaidant par Maître Elizabeth Bronquard, avocat au barreau de Reims

INTIMÉES :

1) Madame Z X

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2016/005063 du 27/04/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

2) Madame Z X, ès qualité de représentante légale de sa fille mineure Mademoiselle A X

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2016/005064 du 27/04/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

Comparant, concluant par Maître Simon Miravete, avocat au barreau de Reims et plaidant par Maître Cindy Bricout, avocat au barreau de Reims

La Caisse Primaire d’Assurance Maladie

prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège social

[…]

[…]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assignée par acte remis à personne morale le 21 novembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Brunel, président de chambre

Madame Lefèvre, conseiller

Madame Magnard, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Monsieur Jolly, greffier lors des débats et du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 octobre 2017, le rapport entendu, où l’affaire a été mise en délibéré au 1^er décembre 2017,

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Brunel, président de chambre, et par Monsieur Jolly, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par contrat en date du 1^er décembre 1995, Madame Z X a pris à bail un logement sis […] à Reims, appartenant à la SA le Foyer Rémois.

Par acte d’huissier en date du 4 août 2015, Madame X agissant tant en son nom personnel qu’es qualité de représentante légale de sa fille mineure A X a fait assigner la SA Foyer Rémois et la CPAM de la Haute Marne devant le tribunal d’instance de Reims aux fins d’obtenir réparation de divers préjudices liés à un appartement humide et infesté de punaises de lit, et à faire les travaux nécessaires pour mettre fin à ce trouble de jouissance.

Par jugement du 29 septembre 2016, le Tribunal d’Instance de Reims a :

— condamné le Foyer Rémois à faire procéder, à ses frais, aux réparations et à l’entretien nécessaires pour éradiquer définitivement les punaises de lit du logement de Madame X situé à Reims (Marne) […] et ce sous astreinte de 15 euros par jours de retard à compter de la signification du jugement,

— condamné le Foyer Rémois à reloger, à ses frais, la famille X pendant toute la durée des opérations de désinsectisation,

— suspendu le paiement du loyer jusqu’ à exécution complète des travaux et reprise de possession du logement par la famille,

— rejeté la demande d’expertise médicale et psychologique,

— ordonné la réouverture des débats afin de permettre à Madame Z X de chiffrer les demandes d’indemnisation de son préjudice et du préjudice de sa fille, A X,

— dit que le jugement sera transmis au représentant de l’état dans le département,

— réservé les demandes de la CPAM de la Marne,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— renvoyé l’affaire devant le tribunal d’instance de Reims,

— réservé les demandes au titre des frais irrépétibles.

La SA Foyer Rémois a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Suivant conclusions du 31 août 2017, elle demande à la cour de constater que Madame X ne rapporte pas la preuve de quelconques fautes commises par le bailleur au regard des dispositions légales et contractuelles, de dire n’y avoir lieu à retenir la responsabilité du Foyer Rémois, de débouter Madame X tant en son nom personnel qu’es qualité de représentante légale de sa fille mineure de l’ensemble de ses demandes,

subsidiairement la SA le Foyer Rémois demande de renvoyer les parties devant le tribunal d’instance de Reims aux fins de statuer sur les différents chefs de préjudices dont se prévaut Madame X tant en son nom personnel qu’es qualité.

Elle demande la condamnation de l’intimée aux dépens.

Aux termes de ses écritures du 10 mars 2017, Madame X poursuit la confirmation du jugement et la condamnation de l’appelante, outre aux dépens, à lui payer la somme de 1.500 € au tire des frais irrépétibles.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiés à la CPAM les 21 novembre 2016 et 16 janvier 2017. Elle n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 21 décembre 2016, le premier président de la cour d’appel de Reims, statuant en référé, a débouté la SA Foyer Rémois de sa demande tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement, débouté Madame X de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, dit n’y avoir lieu à frais irrépétibles et condamné la SA Foyer Rémois aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2017.

Sur ce, la cour :

Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également que :

« Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; »

Le débat ne porte pas sur l’origine de l’arrivée des punaises de lit dans l’appartement de Madame X de sorte que cette question, à laquelle l’appelante fait une brève allusion sans toutefois soutenir que Madame X en soit à l’origine, est indifférente au présent litige.

En tout état de cause, l’origine de ce désagrément n’est pas déterminé.

Il n’est pas contesté que lorsque Madame X a pris possession du logement en 1995, aucun désagrément de ce type n’était à déplorer.

Ce n’est que 16 années plus tard que la locataire s’est manifestée pour la première fois auprès du bailleur pour des problèmes d’humidité excessive et de présence de punaises de lit.

La responsabilité du Foyer Rémois est recherchée non pas sur le fondement d’un manquement à son obligation de délivrance, mais sur le fondement d’un manquement à son obligation de garantir une jouissance paisible des lieux.

La cour observe qu’en missionnant, à ses frais, l’entreprise ISS dès la première apparition desdits insectes en août 2012, le Foyer Rémois a reconnu d’emblée qu’il lui appartenait de prendre en charge ce problème dans le cadre de ses obligations de bailleur.

Le Foyer Rémois soutient toutefois que son obligation de bailleur se limitait à faire intervenir l’entreprise spécialisée, ce qu’elle a fait, et que l’échec de ces interventions ne lui est pas imputable.

Il n’est effectivement pas contesté au vu des pièces produites que le bailleur a demandé à l’entreprise d’intervenir à trois reprises, suites aux doléances de Madame X : le 30 octobre 2012, le 8 avril 2013 et le 18 janvier 2016.

Le Foyer Rémois fait essentiellement valoir que dans le cadre du process de désinsectisation, le locataire doit activement collaborer, en respectant toutes les consignes données par le prestataire, consignes contresignées à chaque fois par Madame X (nettoyage préalable du linge, rideaux, tapis, destruction des meubles susceptibles d’être infectés, laisser les autres meubles vides, laisser le traitement agir pendant 6 heures etc …). Ces préconisations figurent dans les documents produits aux débats, et leur pertinence n’est aucunement contestée sur un plan technique.

Madame X a effectivement signé les protocoles relatifs au process.

L’entreprise est intervenue à plusieurs reprises au domicile de l’intéressée en 2012, 2014 et 2016 (soit trois opérations de traitement complet suite aux trois demandes du bailleur visées plus haut).

Elle n’a alors jamais signalé ni à Madame X, ni au Foyer Rémois, que la locataire n’aurait pas respecté les obligations mises à sa charge dans le process.

Ce n’est que dans un courrier du 1^er décembre 2016, c’est à dire postérieur au jugement querellé, que la société ISS fait part, pour la première fois, du fait que la pleine réussite du traitement implique que soit également mis en déchetterie ou détruit le matériel audiovisuel ou informatique qui constituerait un lieu particulièrement apprécié de ces insectes.

Ce point n’a jamais été spécifié avant, ni tout au long de diverses interventions de l’entreprise, qui n’a jamais fait part d’un manque de coopération de Madame X.

Au contraire, les quelques annotations de l’entreprise suite à ses interventions mentionnent 'respect des procédures’ (pièce n° 3 de l’appelante relatif au passage du 3 juin 2014).

La pièce n° 42 de l’intimée mentionnant les trois passages d’ISS courant 2016 les 5 avril 2016, 15 avril 2016 et 21 avril 2016 mentionne également 'M^me X à respecter la procédure'.

A aucun moment l’entreprise ISS ne s’est abstenue de respecter le programme d’intervention prévu (3 passages à chaque fois sur un laps de 30 jours) sous prétexte d’un appartement non préparé à son intervention.

La cour observe d’ailleurs que ce courrier du 1^er décembre 2016 évoque aussi, d’une façon plus générale, les difficultés même des spécialistes pour venir à bout de ce fléau, et les études scientifiques en cours pour trouver des traitements plus efficaces.

Il s’en déduit donc que Madame X ne peut être considérée comme ayant participé à son préjudice par une quelconque défaillance ou manque de respect des prescriptions.

L’intimée fait valoir en outre que le bailleur aurait dû traiter tout l’immeuble et notamment les parties communes. Le bailleur répond qu’il n’y a pas de punaises de lit dans les parties communes car ces insectes vivent là où il y a de la chaleur humaine.

Il apparaît toutefois que les conditions de prolifération de cet insecte sont peu connues, que d’autres appartement de cet immeuble sont également concernés comme en témoignent les attestations produites (une autre locataire voisine, Madame Y, a également intenté une procédure judiciaire, de même que Madame B C indique pour sa part ' n’être pas encore arrivée au même stade' et n’avoir que ' quelque punaises' pièce n° 24 ).

La question d’une intervention globale et d’une plus grande ampleur sur l’immeuble peut donc se poser.

D’ailleurs, dans un courrier en date du 4 novembre 2015 le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Reims indique que 'dans les immeubles collectifs d’habitation, des interventions globales et concertées entre locataires et bailleurs peuvent être nécessaires pour éradiquer une invasion de punaises de lit'.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la persistance des punaises de lit dans l’appartement de Madame X, malgré les interventions chimiques de la société ISS mandatée par le Foyer Rémois, constitue un manquement contractuel du bailleur dans son obligation d’assurer une jouissance paisible des lieux.

Dans ces conditions, le jugement qui n’est pas autrement contesté que dans le principe même de la responsabilité du bailleur, doit être confirmé en toutes ses dispositions.

Le Foyer Rémois, succombant au fond, sera tenu, outre aux dépens d’appel, de payer à l’intimée la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Par ces motifs :

Confirme le jugement rendu le 29 septembre 2016 par le tribunal d’instance de Reims,

Condamne la SA Le Foyer Rémois à payer à Madame Z X la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SA Le Foyer Rémois aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle..

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT