4^e Chambre

ARRÊT N° 172

N° RG 18/00494

N°Portalis DBVL-V-B7C-OR2Q

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 MAI 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Andrée GEORGEAULT, Conseillère faisant fonction de Président,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseillère,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Mars 2020

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Mai 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

EURL ABC NET

Prise en la personne de son représentant légal pour se domicilier audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Thibaut CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Société KEREDES GESTION IMMOBILIERE anciennement HF GESTION venant aux droits de la société CIB GESTION IMMOBILIERE suivant fusion absorption ayant fait l’objet d’une publication au BODACC le 13 avril 2017, société coopérative d’intérêt collectif d’HLM à forme anonyme et capital variable

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline RIEFFEL de la SCP BG ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE BLOSSAC représentée par son syndic en exercice, la société coopérative à capital variable KEREDES GESTION IMMOBILIERE anciennement dénommée HF GESTION, inscrite au RCS de RENNES sous le n°794 488 221 dont le siège social est […], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Le 1^er mars 2010, la société Foncière Lelièvre, syndic de copropriété de la résidence Les Jardins de Blossac, a conclu avec la société Abc Net un contrat de prestation de nettoyage et de services pour l’entretien des parties communes de la résidence située […] à Bruz pour un coût mensuel de 1 471,08 euros TTC.

Le contrat, prévu pour une année, a été tacitement reconduit chaque année.

Lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2012, la société Foncière Lelièvre a été remplacée par la société CIB Gestion Immobilière.

Par courrier en date du 9 juillet 2014, la société CIB Gestion Immobilière a résilié le contrat pour défaut de prestation, avec effet au 12 octobre 2014.

La société Abc Net a réclamé le paiement des prestations jusqu’à la date de renouvellement du contrat à hauteur de 8 643,28 euros.

Par acte d’huissier en date du 20 janvier 2015, la société Abc Net a assigné en paiement le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins de Blossac et la société CIB Gestion Immobilières devant le tribunal d’instance de Rennes.

A la suite d’une opération de fusion-absorption en date du 1^er avril 2017, la société CIB Gestion Immobilière a été absorbée par la société HF Gestion, devenue Keredes Gestion Immobilière.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire en date du 18 décembre 2017, le tribunal d’instance a :

— débouté la société Abc Net de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeté toutes les conclusions, plus amples ou contraires ;

— condamné la société Abc Net à payer respectivement au syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac la somme de 1 000 euros et à la société HF Gestion, venant aux droits de la société CIB Gestion Immobilier, la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Abc Net aux dépens.

Par déclaration en date du 18 janvier 2018, la société Abc Net a interjeté appel de ce jugement, intimant la société HF Gestion et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions en date du 29 janvier 2020, au visa des articles L136-1 et L137-2 du code de la consommation, la société Abc Net demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Rennes du 18 décembre 2017 en ce qu’il a débouté la société Abc Net de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

— condamner la société Keredes Gestion Immobilière, anciennement dénommée HF Gestion, venant aux droits de la société CIB Gestion Immobilière, et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac à régler à la société Abc Net la somme de 8 643,28 euros ;

— condamner la société Keredes Gestion Immobilière et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac à régler à la société Abc Net la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner la société Keredes Gestion Immobilière et le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac à verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— débouter la société Keredes Gestion Immobilière et le syndicat des copropriétaires de la résidence des Jardins de Blossac de leurs demandes.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 janvier 2020, au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1134, 1315, 1992, 1984 et 1184 du code civil, ainsi que de l’article L132-1 du code de la consommation, la société Keredes Gestion Immobilière, demande à la cour de :

— dire et juger mal dirigée, et par conséquent irrecevable, la demande en paiement de la société Abc Net en ce qu’elle est formulée à l’encontre de la société Keredes Gestion Immobilière, anciennement HF Gestion ;

— dire et juger en tout état de cause mal fondées les demandes présentées par la société Abc Net à l’encontre de la société Keredes Gestion Immobilière ;

— débouter, par conséquent, la société Abc Net de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Keredes Gestion Immobilière ;

— débouter également le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac à de sa demande en garantie à l’encontre de la société Keredes Gestion Immobilière ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire et juger que la demande en garantie présentée par le syndicat de copropriété de la résidence Les jardins de Blossac ne peut concerner la condamnation sollicitée par la société Abc Net au titre de la facture de mars 2010 pour un montant de 1 287,88 euros ;

— débouter, par conséquent, le syndicat de copropriété de la résidence Les jardins de Blossac de toute demande à ce titre à l’encontre de la société Keredes Gestion Immobilière ;

— condamner la société Abc Net, ou toute partie succombante, à payer à la société Keredes Gestion Immobilière la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 janvier 2020, au visa des articles 1992 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les jardins de Blossac demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rennes le 18 décembre 2017 en toutes ses dispositions ;

— déclarer irrecevables et, en toute hypothèse, mal fondées les demandes formées par la société Abc Net à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence,

— la débouter de ses demandes fins et conclusions ;

— condamner la société Abc Net au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens exposés devant la cour ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société Keredes Gestion Immobilière anciennement HF Gestion venant aux droits de la société CIB Gestion à garantir le syndicat de la copropriété de la résidence Les jardins de Blossac des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au bénéfice de la société Abc Net

en ce qui concerne les conséquences de la résiliation de son marché ;

— condamner la société Keredes Gestion Immobilière anciennement HF Gestion aux dépens et au versement d’une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la fin de non recevoir

La société Keredes Gestion Immobilière soulève l’irrecevabilité des demandes de condamnation à son encontre par la société Abc Net sans qu’elle ne soit personnellement liée à l’appelante.

L’appelante reproche, au syndic ayant agi ès qualités et non en son nom personnel, une faute dans l’exercice de son mandat. L’action est donc recevable.

Sur la résiliation

Sur la résiliation en application de l’article L 136-1 du code de la consommation

L’article L136-1 du code de la consommation dans sa version applicable à l’espèce imposait au professionnel d’informer le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de sa possibilité de ne pas reconduire tacitement le contrat. A défaut d’information, le consommateur pouvait résilier gratuitement ce contrat à tout moment.

La société Abc Net soutient qu’elle a respecté l’obligation d’information en faisant figurer sur les factures la possibilité de ne pas reconduire le contrat en le dénonçant trois mois avant la date anniversaire du 1^er mars, comme prévu au contrat.

Il est inscrit sur toutes les factures mensuelles de l’année 2014, en bas de page 'Résiliation du contrat : loi n°2005-67 du 28.1.2005 dite loi Chatel : vous disposez de la possibilité de dénoncer par lettre recommandée, avant le 01/12/2014 (date limite de résiliation), la tacite reconduction du contrat. A défaut le contrat sera reconduit automatiquement pour une même période.'

Cette mention claire et précise est imprimée en police de 3mm apparentée au corps 8, avec un caractère différent de celui des autres paragraphes ; les mots et phrases sont espacés et lisibles.

Il s’ensuit que c’est à tort que les intimés soutiennent que les caractères sont minuscules et que l’information délivrée équivaut à une absence d’information.

Il suit de là que le syndic ne pouvait résilier le contrat sur le fondement de l’article L 136-1 du code de la consommation.

Sur la résiliation en application de l’article1184 ancien du code civil

La société Abc Net soutient que les intimés ne pouvaient résilier unilatéralement le contrat, celui-ci ne prévoyant cette faculté que pour le prestataire en son article 6.3.

Il résulte cependant de l’article 1184 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, que la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement, la partie qui résilie unilatéralement le contrat le faisant à ses risques et périls.

Dans sa lettre de résiliation du 9 juillet 2014, le cabinet CIB Gestion Immobilière motive sa décision par le fait qu’il n’a noté aucune amélioration des prestations réalisées par la société Abc Net. Il fait état de poubelles non sorties et partiellement vidées, de locaux poubelles non nettoyés, de l’aspirateur non passé au troisième étage et sur les paillassons sur lesquels il a été retrouvé des asticots, de portes d’entrée non nettoyées.

Le syndicat des copropriétaires produit trois mails des 7 avril 2014, 2 mai 2014 et 28 août 2014 adressés par le syndic à la société de nettoyage pour des absences d’intervention ou mauvaises exécutions des prestations ainsi que cinq attestations de copropriétaires qui confirment l’absence de prestations ou leur exécution partielle et la volonté du conseil syndical de rompre le contrat.

Les manquements graves et répétés de la société Abc Net dans l’exécution du contrat sont démontrés et justifient le prononcé la résiliation du contrat de nettoyage conclu le 1^er mars 2010 aux torts de l’appelante.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement des prestations jusqu’au 1^er mars 2015.

Sur la facture de mars 2010

La société Abc Net fait grief au jugement d’avoir jugé prescrite sa demande en paiement de la facture de mars 2010 de 1 287,78 euros TTC.

En application de l’article L137-2 ancien du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

La notion de consommateur vise exclusivement les personnes physiques (CJCE 22 nov. 2001). C’est donc à tort que le tribunal a jugé que la prescription de l’article L137-2 ancien du code de la consommation pouvait être invoquée par le syndicat de copropriétaires.

La facture de mars 2010 se prescrivait donc au terme de cinq années. L’assignation ayant été délivrée le 20 janvier 2015, la demande en paiement est recevable.

Sur le fond, la société Abc Net soutient avoir déjà sollicité du syndic paiement de cette facture, réglée partiellement à hauteur de 183,30 euros, dans son courrier du 12 août 2014.

Or il résulte de courriels échangés les 15 et 16 octobre 2010 entre la société Abc Net et l’ancien syndic Foncière Lelièvre ainsi que du courrier du 12 août 2014 envoyé par l’appelante au syndic CIB Gestion Immobilière les éléments suivants :

— la facture n°188/10/10 visée dans la lettre du 12 août 2014 ne correspond pas à celle de mars 2010 numérotée 323/03/10 mais à celle éditée en octobre 2010 et a été intégralement réglée en décembre 2014,

— la facturation de la société Abc Net n’a commencé qu’en avril 2010. Il n’y a pas eu de facture en mars 2010,

— le règlement partiel de 183,30 euros concernait la facture d’octobre 2010 et non celle de mars 2010.

La société Abc Net ne pouvait pour prouver sa créance se satisfaire de sa propre facture non transmise au syndic Foncière Lelièvre. Elle sera déboutée de sa demande en paiement de la facture de mars 2010 ainsi que de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

L’appel est rejeté.

La demande de garantie contre la société Keredes Gestion Immobilière est sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’appelante qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à payer les sommes de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires et de 2 000 euros à la société Keredes Gestion Immobilière en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

REJETTE la fin de non recevoir,

CONFIRME le jugement déféré,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Abc Net à payer à la société Keredes Gestion Immobilière, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société Abc Net à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble les jardins de Blossac, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la société Abc Net aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,