ARRET N°

du 17 décembre 2019

R.G : N° RG 18/02305 – N° Portalis DBVQ-V-B7C-ESBD

X

C

c/

A

Y

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP DELVINCOURT CAULIER-RICHARD

la SCP V W AA-AB AC MAYOLET

M^e Hervé N

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 17 DECEMBRE 2019

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 7 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE MEZIERES

Monsieur D X

[…]

[…]

Représenté par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître HARIR avocat au barreau des ARDENNES

Madame G-I C épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître HARIR avocat au barreau des ARDENNES

INTIMES :

Maître H François A

[…]

08002 CHARLEVILLE-MEZIERES

Représenté par M^e Quentin MAYOLET de la SCP V W AA-AB AC MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES

Monsieur E Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé N de la SCP N O P Q, avocat au barreau des ARDENNES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame K MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller, rédactrice

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2019, prorogé au 17 décembre 2019

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2019 et signé par Madame K MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé du 8 janvier 2007, M. B Y a vendu à M. D X et à son épouse, G C, un pavillon d’habitation situé […]) comprenant : un garage deux voitures, un box, un étang, un chalet, des dépendances, le tout sur environ 5700 m2 de terrain à prendre dans une parcelle plus importante cadastrée AB 42 lieudit « Le Village » au prix de 267 000 euros.

Cette vente a été conclue sous diverses conditions suspensives dont celle d’obtention par les acquéreurs des prêts nécessaires au paiement du prix.

La parcelle AB 42 a ensuite été divisée en quatre parcelles figurant au cadastre sous les références AB 214, AB 215, AB 216 et AB 217, la parcelle objet de la vente entre les parties étant la parcelle AB 214.

La vente a été régularisée par acte authentique reçu le […] par Maître A, notaire associé à Charleville-Mézières.

Il est précisé dans cet acte la présence d’étangs au pluriel ainsi que l’existence d’une servitude qui ne figurait pas dans le compromis de vente.

Les deux actes contiennent en outre un pacte de préférence portant sur le surplus de l’immeuble conservé par M. Y, soit les parcelles AB 215, 216 et 217.

Il est mentionné dans l’acte authentique mais pas dans le compromis de vente que ce pacte de préférence ne s’exercera pas mais exclusivement dans le cas où la parcelle cadastrée AB 215 serait cédée à la commune de Tremblois Les Rocroi.

M. et M^me X ont exercé leur droit de rétractation le 24 janvier 2012 en application de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation (ce texte prévoit un délai de rétractation de sept jours pour l’acquéreur qui court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte).

Par exploit d’huissier du 8 mars 2012, M. et M^me X ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Reims M. Y afin, principalement, de voir prononcer la nullité de l’acte authentique de vente et de l’avant contrat du 8 janvier 2007.

M. Y a assigné en intervention forcée Maître A le 30 octobre 2012.

Plusieurs demandes reposant sur des fondements juridiques distincts ont été formées par M. et M^me X:

1° La nullité des actes de vente sur le fondement de l’erreur et du dol du vendeur, soit les anciens articles 1110 et 1116 du code civil :

* s’agissant du plan d’eau :

ils ont soutenu que l’acte du 8 janvier 2007 précise que la vente porte notamment sur un étang mentionné au singulier tandis que l’acte authentique fait état d’étangs au pluriel, et ce, alors que le second étang n’a pas été autorisé et que l’autorisation du premier a expiré le 6 décembre 2007, soit moins d’un an après la vente (il s’agit d’un plan d’eau en dérivation d’un cours d’eau qui doit être autorisé par le Préfet)

* s’agissant de la création de servitudes sur la parcelle acquise :

ils ont soutenu que le compromis de vente ne prévoit aucune servitude alors qu’il en existe dans l’acte authentique

* s’agissant de la modification des parcelles conservées par M. Y :

ils ont soutenu avoir découvert que les terrains conservés par M. Y, donc objet du pacte de préférence, étaient devenus constructibles

* s’agissant de la différence de rédaction du pacte de préférence :

ils ont soutenu qu’il a été ajouté dans le pacte de préférence contenu dans l’acte authentique que la parcelle AB n° 215 était retirée du pacte pour le cas où celle-ci serait vendue à la commune de Tremblois Les Rocroi.

2° La validité de la rétractation du 24 janvier 2012 :

ils ont demandé à voir valider la rétractation de leur engagement au motif que des modifications substantielles avaient été apportées aux dispositions de la vente entre le compromis de vente et l’acte authentique,

modifications qu’ils ignoraient ;

3° La demande de résolution de la vente :

ils ont invoqué au visa de l’article L 514-20 du code de l’environnement la résolution de la vente dans la mesure où ils n’ont pas été informés par écrit par le vendeur du fait que les étangs constituaient des installations soumises à autorisation.

4° Les demandes de dommages et intérêts :

* à l’encontre de M. Y :

ils ont invoqué sur le fondement des articles 1134 et 1382 du code civil les fautes dolosives de M. Y constituées par l’absence d’avertissement de la péremption imminente de l’arrêté autorisant le seul étang admis, la mise en situation de lotissement de la propriété acquise, la violation des engagements de non modification de l’immeuble mis à la charge de celui-ci dans le compromis et une perte de valeur importante du bien acquis

* à l’encontre du notaire, Maître A :

ils ont invoqué sur le fondement de l’article 1382 du code civil la faute du notaire constituée par le fait qu’il a constaté la vente d’un étang sans avoir interrogé le vendeur ou l’administration sur l’autorisation à laquelle avait donné lieu le plan d’eau.

Par jugement du 7 septembre 2018, le tribunal a débouté M.et M^me X de l’intégralité de leurs demandes et les a condamnés à payer à M. Y la somme de 3000 euros et à Maître A la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec recouvrement direct.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :

— s’agissant du plan d’eau, qu’il n’était pas démontré que l’erreur ait été déterminante du consentement de M.et M^me X en ce qu’ils n’auraient pas acquis les biens s’ils avaient connu les irrégularités dès lors que celles-ci étaient régularisables ; que l’autorisation préfectorale portait en réalité sur les deux plans d’eau ; que si celle-ci était effectivement venue à expiration en 2007, il n’était nullement établi qu’une nouvelle autorisation ne pouvait être obtenue ; que s’ils avaient pu se méprendre sur la régularité de l’étang acquis au regard des prescriptions administratives, la vente ne portait pas principalement sur cet étang ; qu’enfin, la configuration des lieux était conforme à l’extrait de plan cadastral des lieux annexé au compromis de vente,

— s’agissant de la création de servitudes sur la parcelle acquise, que si effectivement l’acte authentique faisait état de la constitution de servitudes alors que le compromis de vente ne les évoquait pas, les servitudes se faisaient au profit de la parcelle AB 214 et qu’il n’était pas non plus démontré que cette erreur ait été déterminante de leur consentement,

— s’agissant de la modification des parcelles conservées par le vendeur, que M.et M^me X ne justifiaient pas d’une quelconque modification survenue entre le compromis et la vente et l’acte authentique,

— s’agissant de la différence de rédaction du pacte de préférence, qu’il n’était pas non plus démontré que le consentement aurait été donné par erreur ni que cette erreur aurait été déterminante de leur consentement,

— s’agissant de la validité de la rétractation du 24 janvier 2012, qu’en l’absence de modifications substantielles, les époux X ne pouvaient prétendre à l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation à leur profit,

— s’agissant de la résolution de la vente, que les textes visés par les demandeurs, l’article L 514-20 du code de l’environnement et l’article L 511-9 du code de l’urbanisme – qui n’existe pas – et qui est en réalité l’article R

511-9 du code de l’environnement, n’avaient aucun rapport avec les plans d’eau, ce dernier texte ayant trait à l’exploitation des carrières,

— s’agissant des demandes de dommages et intérêts :

* à l’encontre M. Y, qu’il n’était pas démontré que l’éventuelle moins value de leur bien soit imputable à celui-ci,

* à l’encontre du notaire, que si Maître A avait commis une faute en constatant la vente d’un étang sans interroger le vendeur ou l’administration sur l’autorisation à laquelle avait donné lieu le plan d’eau, il n’était pas établi que la péremption de l’autorisation et les irrégularités des plans d’eau, au demeurant régularisables, soient la cause unique et directe de la moins value de la totalité du bien vendu.

Par déclaration reçue le 26 octobre 2018, M.et M^me X ont formé appel de ce jugement.

Par conclusions non contestées du 1^er août 2019, les appelants demandent à la cour:

— d’écarter le moyen d’irrecevabilité soulevé par Maître A au motif que la déclaration d’appel et les conclusions n’auraient pas été publiées au service chargé de la publicité foncière en violation des articles 28 et 30-5° du décret du 4 janvier 1955 puisque l’action dans le cadre de l’appel est la même qu’en première instance, qu’elle n’en est que le prolongement et que l’assignation délivrée le 8 mars 2012 a été publiée le 2 novembre 2012 au service de la publicité foncière.

Vu les dispositions des articles :

—  1104, 1132 et 1137, 1240 du code civil,

— L271-1 et L271-2 du code de l’urbanisme, et R 315-1 du même code dans sa

rédaction antérieure au 1 er octobre 2007,

— L 514-20 et R 214-1 du code de l’environnement (dans sa rédaction au jour de la vente),

— vu les pièces produites,

— vu le constat de la SCP Borgniet Dupré Daver, huissiers de Justice,

— de les déclarer bien fondés en leur appel et y faisant droit,

A titre principal,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement,

— de constater que la promesse synallagmatique de vente du 7 janvier 2007 contenait un renforcement de la protection des acquéreurs par la faculté pour eux de renoncer à l’acquisition pour le cas de « modifications ou autres travaux quelconques susceptibles d’affecter la nature, la consistance ou l’aspect des biens immobiliers » du fait du vendeur,

— de constater que le renforcement consacre une faculté de renoncer à l’acquisition sur la simple constatation de « modifications ou autres travaux quelconques susceptibles d’affecter la nature, la consistance ou l’aspect des biens immobiliers », sans que cette clause attache aux modifications un caractère de qualité substantielle,

— de constater que le vendeur a apporté des modifications affectant tout à la fois la nature, la consistance et l’aspect du bien immobilier, entre la promesse de vente et l’acte authentique de vente, entraînant la faculté de

renonciation par les époux X à l’acquisition des biens immobiliers,

— de constater en plus que certaines de ces modifications revêtent un caractère

substantiel,

— de dire et juger que la nature, la consistance, ou l’aspect des biens vendus ont été modifiés

par le vendeur entre le jour de la promesse et l’acte authentique de la vente,

— de constater que les acquéreurs n’ont été avertis de ces modifications, ni par le vendeur ni par le notaire et surtout pas avant la passation de l’acte authentique,

— de dire et juger qu’en conséquence, l’acte authentique de vente devait faire l’objet, par application de la stipulation conventionnelle contenue en la promesse, en conséquence des modifications intervenues entre la promesse et l’acte authentique, et par application de l’article L 271-1 du code de la construction, d’une nouvelle purge du droit de rétractation,

— de constater de la part du notaire le défaut d’une nouvelle notification de purge du droit de rétractation prévu tant par les dispositions conventionnelles de la promesse que par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et en conséquence :

— de constater la validité de la rétractation des époux X du 24 janvier 2012 du

fait de ces modifications non portées à leur connaissance antérieurement à l’acte authentique,

— de constater l’absence du caractère commutatif de l’acte authentique de vente du […] par suite du dol du vendeur,

En conséquence de ce chef,

— de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente consenti par Monsieur B

Y à Monsieur et M^me X reçu par Maître H A, Notaire Associé à Charleville-Mézières (Ardennes) le […], publié et enregistré à la conservation des hypothèques de Charleville-Mézières (Ardennes) le 22 juin 2007, Volume 2007 P n°2830,

— de prononcer la nullité de l’avant contrat du 8 janvier 2007,

— de constater par application du code de l’urbanisme, article R 214-1 Titre III Rubrique

3.1.1.0 ET 3.1.2.0 que les étangs situés sur le bien vendu étaient soumis à autorisation,

— de dire et juger en conséquence que le vendeur était tenu en vertu de l’article L 514-20 du même code (dans sa rédaction au jour de la vente) à en informer par écrit Monsieur et Madame X, et le notaire à en attester l’accomplissement dans l’acte de vente,

— de constater que ni le vendeur ni le notaire n’ont satisfait aux obligations de l’article

L 514-20 du code de l’environnement (dans sa rédaction au jour de la vente),

— d’ordonner la résolution de plein droit de la vente en vertu de l’article L 514-20 du même code (dans sa rédaction au jour de la vente),

— d’ordonner la restitution par Monsieur B Y au profit de Monsieur et

Madame X du prix de vente de deux cent soixante sept mille euros (267 000 euros ), augmenté des intérêts légaux en matière judiciaire depuis le jour de l’acte authentique et jusqu’à parfait paiement, ainsi que des frais et droits de mutation payés par eux au notaire, et s’élevant à 17 590,00 euros,

— de constater qu’en ce qui concerne le bien vendu, le consentement des époux X a été vicié par l’erreur et par le dol répété du vendeur,

En conséquence de ce chef,

— de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente consenti par Monsieur B

Y à Monsieur et M^me X le […], publié et enregistré à la conservation des hypothèques de Charleville-Mézières (Ardennes) le 22 juin 2007, Volume 2007 P n°2830,

— de prononcer la nullité de l’avant contrat du 8 janvier 2007,

— de constater qu’en ce qui concerne l’ensemble immobilier dont est issu le bien vendu, Monsieur B Y a violé les dispositions de l’article R 315-1 du code de l’urbanisme (dans sa rédaction antérieure au 1 er octobre 2007) sur la mise en lotissement,

— de constater qu’en ce qui concerne le bien vendu, Monsieur B Y a violé les engagements pris par lui aux termes de l’avant contrat du 8 janvier 2007 à savoir l’interdiction de « faire exécuter tous changements, modifications ou autres travaux quelconques susceptible d’affecter la nature des biens immobiliers »,

— de constater que le consentement des époux X a été vicié par l’erreur

substantielle, le dol du vendeur,

— de constater la mauvaise foi du vendeur,

En conséquence de ce chef,

— de prononcer la nullité de l’acte authentique de vente,

— de prononcer la nullité de l’avant contrat du 8 janvier 2007,

En conséquence,

— d’ordonner la restitution par Monsieur B Y au profit de Monsieur et Madame X du prix de vente de deux cent soixante sept mille euros (267 000 euros), augmenté des intérêts légaux en matière judiciaire depuis le jour de l’acte authentique et jusqu’à parfait paiement, ainsi que des frais et droits de mutation payés par eux au notaire, et s’élevant à 17 590,00 euros,

— d’ordonner la publication du jugement à intervenir au bureau des hypothèques de Charleville-Mézières (Ardennes) aux frais de Monsieur B Y,

— de condamner Monsieur B Y à payer à Monsieur et Madame X la somme de cinquante mille euros (50 000 ) à titre de dommages-intérêts,

— de constater la faute du notaire, au titre de son devoir de conseil et de son obligation de résultat, pour avoir omis d’avertir les époux X sur l’existence de l’arrêté

préfectoral du 6 décembre 1977, sur la teneur de celui-ci, et surtout de sa péremption au 6 décembre 2007,

— de constater la faute du notaire qui, à minima, en l’absence d’un tel document en sa possession, n’a pas sollicité la Direction Départementale des Territoires des Ardennes sur la situation juridique de la propriété vendue au regard du code de l’environnement,

— de constater la faute du notaire, au titre de son devoir de conseil et de son obligation de résultat, pour avoir omis, en l’absence d’éléments en sa possession, d’assortir la promesse de vente d’une condition suspensive liée à l’existence même d’une autorisation et à la régularité physique des étangs,

— de constater la faute du notaire qui n’a nullement satisfait aux obligations de l’article L 514-20 du code de l’environnement (dans sa rédaction au jour de la vente) en ne s’assurant pas que le vendeur ait averti avant la vente les acquéreurs des dangers et inconvénients liés au défaut de régularité des étangs, et en ne mentionnant pas dans son acte l’accomplissement de cette formalité,

— de constater la faute du notaire, au titre de son devoir de conseil et de son obligation de résultat, pour avoir omis d’avertir les époux X de la situation d’inclusion

dans un lotissement de l’immeuble acquis par eux au regard de l’article R 315-1 du code de l’urbanisme (dans sa rédaction avant le 1^er octobre 2007) du fait de la division parcellaire pratiquée par Monsieur B Y,

— de constater que la faute du notaire est aggravée, au regard de l’article R 315-1 du code de l’urbanisme précité, du fait qu’il a annexé à l’acte deux documents contradictoires que sont le certificat d’urbanisme mentionnant que le terrain « n’était pas dans un lotissement », et le plan de division du 13 avril 2007 mentionnant les terrains constructibles,

En conséquence de ce chef,

— de dire et juger que Maître H A, notaire, et la SCP « K L- M, H A S T U , notaires associés » devra garantir, solidairement avec Monsieur B Y le remboursement aux époux X du prix de la vente qui leur a été consentie en principal, soit la somme de 267 000,00 euros, augmentée des intérêts au taux légal et de la somme de 17 590 euros au titre des frais de l’acte,

— de condamner les notaires à payer aux époux X la somme de 50 000,00 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et matériel subi par eux depuis l’acquisition du bien en cause,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la cour de céans venait à ne pas prononcer la nullité de la vente pour les causes de nullités avérées ci-devant développées,

— de condamner Monsieur B Y , sur le fondement des articles 1104 et 1240 du code civil, à payer aux époux X la somme de 100 000,00 euros, en

réparation des dommages à eux causés du fait des fautes dolosives de Monsieur B Y, consacrées par le non avertissement de la péremption imminente de l’arrêté autorisant le seul étang admis, la non-conformité des étangs, la mise en situation de lotissement de la propriété acquise, la violation des engagements de non modification de l’immeuble mis à sa charge dans le compromis, la perte de valeur importante du bien acquis par les époux X,

— de condamner Maître A et la SCP à garantir les époux X de toutes les condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de Monsieur B Y,

— de condamner le notaire et la SCP à payer aux époux X la somme de 50 000,00 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral et matériel subi par eux depuis l’acquisition du bien en cause,

— de condamner Maître A et la SCP à payer aux époux X (pour le cas improbable de non condamnation de Monsieur B Y), la somme de 100 000,00 euros, en réparation du préjudice subi par les époux X à raison de la double perte de valeur de l’immeuble acquis par eux, ladite perte liée à la péremption d’autorisation, l’absence d’autorisation d’un second plan d’eau, la non-conformité tous azimuts des plans d’eau existants, la mise en lotissement de l’unité foncière dont est issue la propriété vendue,

A titre encore plus subsidiaire,

Si contre toute attente la cour venait, ni à prononcer la nullité de la vente, ni à condamner Monsieur B Y et Maître H A à réparer le préjudice des acquéreurs à raison de la perte importante de sa valeur du fait des agissements du vendeur entachés de mauvaise foi et des fautes avérées du notaire,

— de condamner sous astreinte de 300,00 par jour, à compter de la décision à intervenir, Monsieur B Y à mettre en conformité les plans d’eau sur la propriété vendue, à compter du jugement jusqu’à réception des travaux par l’administration compétente, par la prise en charge :

* de l’obtention d’une autorisation de la Direction Départementale des Territoires

pour le maintien de deux plans d’eau en eau vive (c’est-à-dire alimentés par le

ruisseau)

* des honoraires d’étude d’un cabinet de faisabilité et études d’impact spécialisé

en la matière choisi par les acquéreurs

* de la réalisation de tous les travaux imposés par les administrations et collectivités

locales concernées

* du paiement de toutes les factures des entreprises de travaux publics choisies par

les acquéreurs tant pour les travaux à effectuer que pour les matériaux à utiliser,

— de condamner sous astreinte de 300,00 par jour, à compter de la décision à intervenir,

Maître A et la SCP, solidairement avec Monsieur B Y, à mettre en conformité les plans d’eau sur la propriété vendue, à compter du jugement jusqu’à réception des travaux par l’administration compétente, par la prise en charge:

* de l’obtention d’une autorisation de la Direction Départementale des Territoires

pour le maintien de deux plans d’eau en eau vive (c’est-à-dire alimentés par le

ruisseau)

* des honoraires d’étude d’un cabinet de faisabilité et études d’impact spécialisé

en la matière choisi par les acquéreurs

* de la réalisation de tous les travaux imposés par les administrations et collectivités

locales concernées,

* du paiement de toutes les factures des entreprises de travaux publics choisis par

les acquéreurs tant pour les travaux à effectuer que pour les matériaux à utiliser.

En tout état de cause,

— de débouter Monsieur B Y, Maître H A et la SCP K L-M- H A S AD-U de toutes demandes plus amples ou contraires,

— de les condamner solidairement à payer à Monsieur et Madame X la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions du 24 septembre 2019, M. Y demande à la cour :

Vu les anciens articles 1110, 1116, 1134, 1382 et suivants du code civil,

Vu les pièces régulièrement versées aux débats,

Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières le 7 septembre 2018,

A titre principal,

— de déclarer mal fondé l’appel interjeté par Monsieur et M^me X,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— de condamner in solidum Monsieur et M^me X à payer à Monsieur B Y la somme de 3000 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner in solidum M. et M^me X aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de la SCP N O P Festieux avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— de déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par Monsieur B

Y à l’encontre de Maître H A,

— d’infirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté la demande de Monsieur B

Y à condamner Maître H A à le garantir de toutes les condamnations en principal, intérêts et frais qui pourraient être prononcées à son encontre ainsi que de toutes les conséquences financières dommageables de l’annulation de la vente,

Statuant à nouveau,

— de condamner Maître H A à relever indemne et garantir Monsieur B Y de toutes

condamnations qui pourront être prononcées à son encontre en principal, intérêts et frais ainsi que de toutes les conséquences financières dommageables de l’annulation de la vente au profit de Monsieur et M^me X,

— de condamner Maître H A à payer à Monsieur B Y la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Maître H A aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction au profit de la SCP N O P Festieux, avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions du 24 juillet 2019, Maître A demande à la cour :

Vu les pièces versées aux débats par les époux X,

— de dire les demandes des époux X irrecevables à hauteur d’appel,

En tout état de cause, de confirmer le jugement,

— de dire l’appel incident de Monsieur Y mal fondé et l’en débouter,

Y ajoutant,

— de condamner les époux X à payer à Maître H A la somme

de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner les époux X aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés

directement par la SCP V W AA AB AC Mayolet.

MOTIFS DE LA DECISION :

1° Les conclusions tardives :

Par conclusions du 7 octobre 2019, M. Y demande que soient écartées comme tardives les pièces et conclusions communiquées par M.et M^me X le […].

Par conclusions du 11 octobre 2019, M.et M^me X sollicitent le rejet de cette demande et, subsidiairement, en cas de rejet de leurs conclusions et pièces, le rejet des conclusions notifiées par M. Y le 24 septembre 2019.

Maître A fait observer que les conclusions des appelants, signifiées le […] à 9 h 33, sont postérieures à l’ordonnance de clôture signifiée le même jour à 9 h 25.

Les conclusions déposées le jour de l’ordonnance de clôture sont réputées signifiées avant celles-ci mais le juge doit rechercher si elles ont été déposées en temps utile.

Les conclusions des appelants et l’ordonnance de clôture étant toutes deux datées du même jour – le […] – , il y a lieu de déterminer si elles ont été déposées en temps utile.

C’est à juste titre et par une chronologie exactement rappelée dans ses écritures que

M. Y fait observer :

— qu’un calendrier de procédure a été diffusé aux parties le 17 mai 2019, soit plusieurs mois avant la clôture prévue le […],

— qu’aucune demande de report de clôture n’a été sollicitée par les appelants, M.et M^me X, pour répondre aux conclusions de M. Y comme ils avaient la possibilité de le faire s’ils l’estimaient utile.

Au surplus, en concluant pour la dernière fois le 24 septembre 2019, soit une semaine avant l’ordonnance de clôture et en ne rajoutant aucun élément essentiel au succès de ses prétentions, M. Y a laissé un temps suffisant aux appelants pour y répliquer.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’écarter des débats les conclusions de M.et M^me X en date du […] et de les débouter de leur demande aux fins d’écarter les conclusions de M. Y en date du 24 septembre 2019.

2° Le défaut de publicité de la déclaration d’appel et des conclusions :

Maître A soutient, au visa des dispositions des articles 28 et 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, que les demandes des appelants sont irrecevables au motif que la déclaration d’appel et les conclusions n’ont pas été publiées au service chargé de la publicité foncière.

Ainsi que le relèvent à juste titre M. et M^me X, l’assignation de première instance qu’ils ont délivrée le 8 mars 2012 a été publiée et enregistrée à la conservation des hypothèques le 2 novembre 2012.

Il ne peut être imposé aux appelants qui ont déjà accompli la formalité légale de publication une autre publicité au motif qu’ils formeraient une nouvelle demande en appel.

En effet, s’il est exact que l’appel est une instance procéduralement distincte de celle de première instance, l’instance d’appel n’est sur le fond que la continuation de la première , M.et M^me X ne faisant en l’espèce que poursuivre une action en nullité de la vente dont ils ont été déboutés par le tribunal.

Compte tenu de ces éléments, il n’y a pas lieu à publication foncière à hauteur de cour et Maître A sera débouté du moyen d’irrecevabilité soulevé de ce chef.

3° La nullité pour vice du consentement de l’acte authentique du […] et du compromis de vente du 8 janvier 2007 :

Il convient de préciser, à titre liminaire, que les articles applicables sont ceux en vigueur au moment de la vente consentie par M. Y à M.et M^me X, soit ceux antérieurs à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1^er octobre 2016.

* l’erreur :

Aux termes de l’ancien article 1110 du code civil, l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Pour qu’un contrat puisse être déclaré nul de ce chef, l’erreur doit porter sur une qualité substantielle de la chose vendue et avoir été déterminante du consentement, de sorte qu’il doit être démontré par celui qui l’invoque que sans l’erreur, le contrat n’aurait pas été conclu ou ne l’aurait pas été aux mêmes conditions.

La charge de la preuve incombe à celui qui se prévaut de cette nullité.

— les plans d’eau :

Il est constant qu’il existe une différence entre le compromis de vente du 8 janvier 2007 et l’acte authentique

du […] puisque le premier évoque un étang alors que le second mentionne la présence d’étangs" au pluriel.

Au vu des clichés photographiques qui sont versés aux débats, il apparaît que le terme « étangs » vise en réalité un étang et une étendue d’eau qui s’apparente plus à un bassin de rétention de sédiments qu’à un étang.

Ainsi que le relève à juste titre Maître A – argument repris par le tribunal – , M.et M^me X n’ont pas acheté un immeuble sur plan mais ont visité l’ensemble de la propriété avant de l’acquérir, de sorte que la présence de deux pièces d’eau et non d’une seule – qui ne constitue au surplus que l’un des éléments de la propriété – n’avait pu être une surprise pour eux et ce d’autant que le plan cadastral qu’ils ont signé en même temps que le compromis de vente fait distinctement apparaître l’existence de deux plans d’eau.

M.et M^me X ne peuvent donc utilement soutenir qu’il s’agirait d’une modification substantielle entre les deux actes alors d’une part qu’ils ont pu se rendre compte en toute connaissance de cause du nombre de pièces d’eau dépendant de la propriété et d’autre part qu’il ne démontrent pas que cet élément ait été déterminant dans leur consentement.

En définitive, il est permis de considérer que la différence entre « étang »au singulier et « étangs » au pluriel résulte d’une simple erreur de plume.

Ils soutiennent également que le second étang n’a pas été autorisé et que l’autorisation du premier a expiré le 6 décembre 2007, soit quelques mois après la vente et que l’irrégularité constatée le 30 mars 2011 tenant à la non conformité des plans d’eau avec la réglementation n’était pas régularisable ; ils ajoutent qu’un étang autorisé était un élément essentiel de la propriété.

Il ressort du courrier adressé par le directeur départemental des territoires à M. X le 31 mars 2011 (pièce n° 6 produite par les appelants) que la visite opérée par ce service la veille a mis en évidence le fait que les plans d’eau n’étaient pas conformes à la législation en ce que l’arrêté préfectoral du 6 décembre 1977 autorisant les deux plans d’eau pour une durée de 30 ans prévoyait notamment leur alimentation par l’intermédiaire d’un tuyau de 100 mm de diamètre alors que le tuyau existant était d’un diamètre de 200 mm.

Il était préconisé dans ce courrier, afin de régulariser la situation, la réalisation de travaux dans un délai de six mois, soit :

— l’installation d’un tuyau de 100 mm de diamètre pour alimenter les étangs,

— la mise en place d’une grille fixe sur ce tuyau d’alimentation,

— la suppression du tuyau existant,

— le renforcement de la berge au niveau de la prise d’eau,

— la mise en place d’un lit filtrant au niveau du rejet des étangs.

Il ressort de ce courrier officiel adressé à M. X :

— que l’autorisation préfectorale du 6 décembre 1977 concerne les deux plans d’eau,

— que la situation de ces plans d’eau était régularisable par des travaux qui n’apparaissaient pas objectivement comme relevant de la catégorie de gros travaux.

Les appelants ne justifient d’aucune démarche concrète pour tenter de régulariser la situation en obtenant l’autorisation permettant la mise en conformité des plans d’eau avant qu’ils ne délivrent, in extremis et à quelques jours du délai de prescription leur assignation., étant précisé que les décisions des juridictions

administratives qu’ils versent aux débats et dont ils se prévalent ne les concernent pas.

A ce jour, il n’est pas non plus démontré que ces pièces d’eau doivent impérativement être supprimées et qu’il faille remettre les lieux dans l’état où ils se trouvaient avant la création des plans d’eau.

Par ailleurs, même s’ils ont pu légitimement se méprendre sur la régularité des pièces d’eau au moment de la vente, ils ne démontrent pas que cette erreur ait atteint la substance de la chose vendue comportant, outre les étangs, un pavillon d’habitation, un chalet et un terrain, ni qu’ils n’auraient pas acquis la propriété s’ils avaient connu ces irrégularités dont le courrier détaillé ci-dessus révèle clairement qu’elles étaient régularisables et qu’une nouvelle autorisation préfectorale, 30 ans après la première, pouvait être obtenue sous les réserves ci-dessus évoquées.

Aucun vice du consentement ne peut donc être invoqué à ce titre par les appelants.

— la création d’une servitude entre les deux actes :

Il est exact que le compromis de vente ne mentionne aucune servitude alors que l’acte authentique y mentionne des servitudes de canalisation et de passage.

Il convient néanmoins de relever :

— que la parcelle acquise par M.et M^me X, soit la parcelle AB 214, provient de la division de la parcelle AB 42 en quatre nouvelles parcelles (la parcelle AB 214 objet de la vente) et les parcelles AB 215, 216 et 217, division dont M.et M^me X ont été avisés,

— que les servitudes de canalisation et de passage figurant dans l’acte authentique résultant de cette division se sont faites au bénéfice du fonds de M.et M^me X et non à leur préjudice,

— qu’ils ont surtout expressément accepté cette servitude dans l’acte authentique ainsi que la prise en charge des frais d’entretien à ce titre (page 5).

Ils ne démontrent donc pas en quoi leur consentement aurait pu être vicié à ce titre.

— la modification des parcelles conservées par M. Y :

Il s’agit des parcelles objet du pacte de préférence , soit les parcelles AB 215, 216 et 217 conservées par M. Y.

M. et M^me X soutiennent qu’ils ont découvert que ces parcelles étaient devenues constructibles alors qu’elles ne l’étaient pas auparavant.

Aucune différence n’apparaît sur l’assiette du pacte de préférence entre le compromis et l’acte authentique, de sorte qu’il n’existe pas de différence à ce titre.

Ce point sera également examiné et plus amplement développé au titre de la réticence dolosive qui est également reprochée à M. Y quant à la modification de la nature des parcelles faisant l’objet du pacte de préférence.

— la différence de rédaction du pacte de préférence :

Il est exact qu’il a été ajouté dans le pacte de préférence de l’acte authentique que la parcelle AB 215 est retirée du pacte pour le cas où celle-ci serait vendue à la commune de Tremblois-les-Rocroi.

C’est à juste titre et par des motifs qui seront adoptés par la cour qu’il a été considéré par les premiers juges

qu’il n’était pas démontré en quoi la modification du pacte de préférence sur ce seul point aurait été de nature à vicier leur consentement, sachant qu’ils acquéraient une parcelle -la parcelle AB 214 – qui n’est pas contigüe à la parcelle AB 215 constituée d’une étroite bande de terre le long de la voie publique.

Là encore, ils ne démontrent pas en quoi leur consentement aurait été vicié de manière déterminante.

Il n’existe donc, parmi tous ces éléments, aucune cause de nullité pour erreur dont puissent se prévaloir M.et M^me X.

* le dol :

Aux termes de l’ancien article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il doit être démontré par celui qui l’invoque le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

— la réticence dolosive de M. Y quant à la situation juridique réelle des étangs :

M.et M^me X soutiennent que M. Y leur a caché sciemment la situation juridique réelle des étangs et la proximité de l’échéance des autorisations.

M. Y leur répond qu’il ignorait totalement l’existence de l’autorisation préfectorale et qu’il ne l’a apprise qu’à l’occasion de la procédure initiée par les acquéreurs.

Il précise qu’il n’a apporté aucune modification au plan d’eau.

Il appartient aux appelants, sur lesquels repose la charge de la preuve, de démontrer à la fois que leur vendeur, M. Y, connaissait ce fait avant la vente mais également que cette réticence dolosive, pour le cas où elle serait constituée, a été déterminante de la vente.

Or, force est de constater que M. et M^me X, par de longs développements, se contentent d’affirmations qui ne sont étayées par aucune pièce pouvant laisser croire que M. Y, qui n’est pas un professionnel de l’immobilier, connaissait l’existence de l’autorisation préfectorale.

Au surplus, et ainsi qu’il l’a déjà été précisé s’agissant de l’erreur sur la substance, la vente ne porte pas que sur les plans d’eau, qui n’en sont que l’un des éléments accessoires au regard de ce qui a été vendu par ailleurs, en particulier un immeuble d’habitation.

Aucun dol n’est donc démontré sur ce point.

— la réticence dolosive de M. Y quant aux obligations lui incombant au titre des articles L 514-20 et R 214-1 du code de l’environnement :

Ce point sera étudié ci-après au titre d’un paragraphe spécifique sur la résolution de la vente sur le fondement de l’article L 514-20 du code de l’environnement qui est également sollicitée et il ne peut, à ce stade et en tout état de cause, pas être fait le reproche à M. Y d’avoir caché le fait que l’ouvrage constitué par les plans d’eau était soumis à autorisation alors que le vendeur ne le savait pas puisqu’il n’est pas démontré qu’il ait eu connaissance d’une manière ou d’une autre de l’existence d’une autorisation quelconque pour exploiter les plans d’eau.

— la réticence dolosive de M. Y quant à la modification de la nature des terrains conservés par lui par éviction de M.et M^me X lors du bornage :

M.et M^me X soutiennent que la classification de terrains à bâtir concernant les parcelles conservées par M. Y n’apparaît nullement dans la promesse synallagmatique de vente du 8 janvier 2007 ; qu’ils ont été évincés des opérations de bornage ; que la violation du contenu de la promesse entraînait en sus la modification substantielle du bien vendu par sa transformation d’immeuble individuel et indépendant en immeuble situé dans un lotissement ; que leur éviction de la séquence du bornage, avec modification de la nature des terrains conservés par M. Y et l’inclusion de la propriété vendue aux époux X en un lotissement, hors leur connaissance, constitue de plein droit un élément du dol du vendeur.

M. Y leur répond que les parcelles conservées n’ont pas changé de nature entre le compromis de vente et l’acte authentique non plus que la parcelle cédée.

Là encore, les époux X affirment, sans aucunement le démontrer, que les parcelles conservées objet du pacte de préférence seraient devenues constructibles – ce qui induit qu’ils doivent prouver qu’elles ne l’étaient pas auparavant -- et que ce fait leur aurait été caché alors que la division parcellaire a été faite à leur demande et que le bornage n’en a été que la réalisation concrète.

Ils ne peuvent à cet égard se prévaloir du fait que « le plan de division et de délimitation » établi par le géomètre le 21 avril 2007 préciserait que des parcelles seraient conservées en terrain à bâtir dans la mesure où ce ne sont pas les indications portées par un géomètre expert sur un document de bornage qui fondent la nature d’une parcelle, constructible ou pas.

En tout état de cause, et comme il l’a été déjà précisé, rien ne permet d’affirmer que les parcelles conservées par M. Y n’aient pas été constructibles avant la transaction – la mise en vente par celui-ci avec indication qu’il s’agit de terrains à bâtir après renonciation par M.et M^me X à leur droit de préférence démontre même le contraire -.

Il convient enfin de rappeler que M.et M^me X n’ont pas souhaité exercer leur droit de préférence suite à la notification qui leur a été faite le 8 avril 2011 de l’intention de

M. Y de vendre les parcelles objet du pacte de préférence, de sorte que ce droit s’est éteint et qu’ils ont ainsi fait le choix de ne pas acquérir les parcelles AB 216 et 217 avec le risque que ces parcelles puissent faire l’objet de constructions.

S’agissant de la parcelle cédée (AB 214), il n’est pas davantage justifié du fait que la nature de la parcelle vendue aurait été modifiée entre les deux actes, la division parcellaire n’ayant pas été réalisée dans le but de construire un lotissement, de sorte que l’article R 315-1 du code de l’urbanisme est inapplicable au cas d’espèce.

Il n’existe donc a fortiori aucun dol de ce chef.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

4° La rétractation du 24 janvier 2012 :

L’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa version en vigueur à la date du compromis de vente et de l’acte authentique dispose : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ».

M. et M^me X soutiennent, aux fins de faire « revivre » le droit de rétractation qu’ils ont exercé hors délai le 24 janvier 2012 , que la clause conventionnelle prévue dans le compromis de vente ne stipule en aucune manière que les changements, modifications ou autres travaux devraient constituer une atteinte aux qualités

substantielles du bien pour entraîner la sanction de renonciation à l’acquisition.

Les intimés lui répondent qu’un nouveau droit à rétractation ne peut être ouvert que dans l’hypothèse – non constituée en l’espèce – où des modifications substantielles seraient apportées au compromis de vente.

Un nouveau droit à rétractation ne peut être ouvert que s’il survient entre le compromis de vente et l’acte authentique une modification substantielle venant rompre l’économie du contrat (Cass civ 3, 26 septembre 2007 n° 06-17187).

Il a été précédemment jugé qu’aucune modification substantielle n’avait été apportée entre le compromis de vente du 8 janvier 2007 et l’acte authentique du […] s’agissant des pièces d’eau, de la parcelle AB 215 et des servitudes (faites au profit de M.et M^me X) et qu’il n’y avait eu aucune modification de la nature des terrains objet du pacte de préférence non plus que de la parcelle vendue (AB 214).

Le jugement sera confirmé sur ce point.

5° La résolution de la vente :

Aux termes de l’article L 514-20 du code de l’environnement dans sa version applicable au litige, lorsqu’une installation soumise à autorisation a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation.

Si le vendeur est l’exploitant de l’installation, il indique également par écrit à l’acheteur si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives. L’acte de vente atteste de l’accomplissement de cette formalité.

A défaut, l’acheteur a le choix de poursuivre la résolution de la vente ou de se faire restituer une partie du prix ; il peut aussi demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente".

M.et M^me X soutiennent que M. Y a commis une réticence dolosive quant aux obligations lui incombant au titre des articles L 514-20 et R 214-1 du code de l’environnement (ou de l’urbanisme) en faisant valoir que le plan d’eau serait régi par les dispositions précitées, dol qui entraînerait la nullité de la vente, ou encore que la vente devrait être résolue pour violation de ces articles.

Il convient donc de déterminer si ces articles s’appliquent aux pièces d’eau concernées par le litige.

L’article L 514-20 du code de l’environnement se situe dans le titre 1^er intitulé « installations classées pour la protection de l’environnement » du livre V relatif à la prévention des pollutions, des risques et des nuisances.

Il doit donc être démontré par M.et M^me X que les plans d’eau qui leur ont été vendus sont des installations classées.

Or, il est affirmé sans aucune preuve par les appelants que tel serait le cas.

Au surplus, en visant l’article R 214-1 du code de l’environnement (qui doit être également examiné dans sa version applicable au litige, soit en 2007, époque de souscription des actes de vente), ils sollicitent l’application d’une disposition qui avait été abrogée en 2005 et qui était d’ailleurs sans aucun rapport avec les installations classées.

Cet article n’existait pas dans sa forme actuelle au moment où le contrat a été conclu de sorte qu’il ne peut être reproché une défaillance de M. Y à ce titre.

Les appelants visent également dans leurs conclusions l’article R 214-1 du code de l’urbanisme qui n’a aucun rapport avec les plans d’eau puisqu’il a trait au droit de préemption des communes.

Enfin, la pièce n°19 produite par les appelants concerne l’exploitation des carrières, soit une activité totalement étrangère aux étangs, plans d’eau ou pièces d’eau et pas plus qu’en première instance, il n’est expliqué en quoi la nomenclature 2510. Exploitation de carrières serait applicable au litige.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M.et M^me X de leurs prétentions sur ce point.

6° Les demandes de dommages et intérêts :

* à l’encontre de M. Y :

M.et M^me X se prévalent d’une perte de valeur importante du bien acquis du fait des irrégularités précédemment décrites.

Il a été démontré qu’aucune faute, défaillance ou omission de quelque nature que ce soit ne pouvait être reprochée au vendeur, de sorte que c’est à bon droit et par des motifs qui seront adoptés par la cour qu’il a été considéré que M.et M^me X devaient être déboutés de toute demande à ce titre, ce qui rend sans objet la demande de garantie formée par M. Y vis-à-vis de Maître A.

Il en est de même pour la mise en conformité des plans d’eau en raison de l’absence de faute de M. Y.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

* à l’encontre du notaire :

Par application de l’ancien article 1382 du code civil, il incombe au notaire, rédacteur de l’acte et tenu d’une obligation de conseil à l’égard des parties à cet acte, d’assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il a été précédemment démontré :

— que l’article L 514-20 du code de l’environnement ne s’appliquait pas aux plans d’eau,

— qu’il n’y avait aucune inclusion de l’immeuble acquis par M.et M^me X dans un processus de lotissement par suite de la division parcellaire intervenue,

— qu’il n’y avait pas lieu à opérer une seconde purge au droit de rétractation.

Aucun manquement à ses obligations ne peut donc être reproché à Maître A à ce titre.

Reste donc la faute constituée par le défaut d’information relatif aux étangs.

Les époux X soutiennent que le notaire a commis une faute en ne s’assurant pas des exigences légales et réglementaires attachées à la présence d’étangs dans l’acte de vente.

Ils sollicitent à titre subsidiaire la mise en conformité des plans d’eau.

Le notaire leur répond qu’il n’avait aucune obligation autre que celle résultant de la loi et que la situation réglementaire d’un plan d’eau n’entre pas dans ce cadre.

Il ajoute que l’irrégularité était inexistante au jour de la vente et que les autorisations administratives sont d’ailleurs toujours en vigueur à ce jour.

C’est à juste titre que les premiers juges ont considéré qu’il appartenait à Maître A, notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, de s’interroger sur le fait que la propriété comportait des plans d’eau dont il ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel du droit, qu’il pouvait faire l’objet d’une autorisation préfectorale.

Il lui appartenait donc de se renseigner auprès de l’Administration pour savoir si cet étang était soumis à autorisation et dans l’affirmative, de s’enquérir de la date d’autorisation, ce qui aurait permis à l’officier ministériel de relever le fait que l’arrêté préfectoral arrivait à échéance l’année de la vente, information que les acquéreurs mais également le vendeur auraient dû détenir.

Maître A a par conséquent violé l’obligation d’information qu’il devait aux parties et la décision sera confirmée sur ce point.

Pour pouvoir prétendre à une indemnisation de leur préjudice, M.et M^me X doivent démontrer un lien de causalité entre la faute constituée par le défaut d’information de Maître A et le préjudice qu’ils invoquent, soit, aux termes de leurs conclusions page 39, ce qu’ils nomment « troisième niveau de garantie »:

— la perte de valeur liée à la non conformité des plans d’eau (l’absence d’autorisation d’un second plan d’eau et la mise en lotissement de l’unité foncière dont est issue la propriété vendue n’ont pas été retenues) qui ne peut être inférieure à 100 000 euros,

— l’indemnisation du préjudice moral et matériel subi depuis l’acquisition du bien qu’ils évaluent à 30 000 euros.

C’est à juste titre que les premiers juges ont relevé que la preuve d’un préjudice moral subi par M.et M^me X n’était pas rapportée non plus que celle d’un préjudice matériel qui serait distinct de la perte de valeur du bien alléguée.

S’agissant de la perte de valeur, les deux avis de valeur produits en pièces 16 et 17 par les appelants – qui sont les mêmes que ceux versés aux débats en première instance – prennent en compte pour l’un la moins value constituée par le caractère constructible des parcelles AB 216 et AB 217, et ce, alors qu’aucune modification n’a été réalisée entre la promesse de vente et l’acte authentique et qu’il n’a pas été démontré que ces parcelles n’étaient pas constructibles avant la transaction, et pour l’autre une valeur avec étangs prenant en compte curieusement la parcelle AB 217 objet du pacte de préférence et non vendue à M. et M^me X.

Ces deux documents , qui partent au surplus du postulat que les deux pièces d’eau devraient être supprimées puisqu’elles sont inscrites en non valeur – suppression dont il n’est pas démontré à ce jour qu’elle soit nécessaire – ne sont donc pas probants en ce qu’ils ne permettent pas d’établir que la moins value constatée – de l’ordre de 40 000 euros – serait en lien de causalité avec la faute du notaire.

C’est par conséquent également à bon droit que les premiers juges ont débouté M.et M^me X de leur demande d’indemnisation, faute de démontrer l’existence de ce lien de causalité.

La décision sera également confirmée sur ce point.

7°Les demandes d’injonctions de faire sous astreinte :

Pour les motifs qui ont été développés ci-dessus – absence de faute pour M. Y et absence de lien de causalité entr la faute et le dommage pour Maître A -, c’est également à bon droit que les premiers juges ont débouté M.et M^me X de leur demande à ce titre.

La décision sera confirmée sur ce point.

8° L’article 700 du code de procédure civile :

La décision sera confirmée.

Succombant en leur appel, M.et M^me X ne peuvent prétendre à une indemnité à ce titre.

Aucune considération liée à l’équité ne justifie qu’il soit fait droit à la demande formée par Maître A à l’encontre de M.et M^me X.

L’équité justifie en revanche qu’il soit alloué à M. Y la somme de 2000 euros au paiement de laquelle M.et M^me X seront condamnés in solidum.

9° Les dépens :

La décision sera confirmée.

Succombant en leur appel, M. et M^me X seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct au profit de la SCP N O P Q et de la SCP V W AA AB AC Mayolet par application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire ;

Ecarte des débats les conclusions de M. D X et M^me R-I X née C du […].

Les déboute de leur demande aux fins d’écarter les conclusions de M. B Y du 24 septembre 2019.

Déboute Maître A de sa demande aux fins de voir déclarer irrecevables faute de publication les demandes formées par M.et M^me X.

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Charleville Mézières.

Y ajoutant ;

Condamne in solidum M.et M^me X à payer à M. Y la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute les autres parties de leur demande à ce titre.

Condamne in solidum M.et M^me X aux dépens de l’instance d’appel avec recouvrement direct au profit de la SCP N O P Q et de la SCP V W AA AB AC Mayolet par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente