4^e Chambre

ARRÊT N° 491

R.G : 14/06403

LDH / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur :Madame Catherine PELTIER-MENARDAIS, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

GREFFIER :

Madame F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Septembre 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 09 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur H Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Bertrand VALLANTIN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Monsieur I Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Bertrand VALLANTIN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Madame R-AA Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bertrand VALLANTIN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Monsieur AB-AC Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e AD-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Bertrand VALLANTIN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Madame R-AH Q

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Monsieur AD-AC B

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Monsieur O AE AF X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Marc U de la SCP U-LEMAITRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Madame J K épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marc U de la SCP U-LEMAITRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Monsieur L Z

15, Boulevard AD Moulin

[…]

Représenté par M^e Gilbert COMOLET de la SCP COMOLET-MANDIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représenté par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

M N SA

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gilbert COMOLET de la SCP COMOLET-MANDIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL AXEL FERMETURES

prise en la personne de son gérant domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Gérard BRIEC de la SELARL BRIEC GERARD, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN-DEMIDOFF, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SCP V – A

prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur H Y, Monsieur I Y, Madame R-AA Y, et Monsieur AB-AC Y (les consorts Y) étaient propriétaires indivis d’une maison ancienne située à […]) acquise en 1981.

Désireux de la vendre, ils ont fait réaliser le 18 juillet 2003 un état parasitaire par Monsieur L Z assuré par la société M N.

Le diagnostiqueur conclut avoir « décelé dans la maison des traces apparentes de plusieurs dégradations des bois (champignons lignivores) et d’insectes xylophages. » Il conseille « de faire appel à un homme de l’art pour remédier à ces problèmes ». Dans le corps de l’état parasitaire, Monsieur Z relève notamment de la pourriture molle dans la fenêtre en bois de la véranda du rez-de-chaussée, de la pourriture du bois au niveau de quelques abouts de solives dans la cuisine avec perte de résistance mécanique, de la pourriture du bois dans les plinthes des WC au rez-de-chaussée et de la pourriture du bois au niveau de deux abouts de solives dans la chambre Sud Ouest.

Les consorts Y ont ensuite réalisé eux-mêmes des travaux après avoir conclu un compromis de vente avec Monsieur O X et Madame J P épouse X (les époux X) de le 18 août 2003.

En raison de la caducité du premier état parasitaire, ils en ont fait établir un second par Monsieur Z le 7 novembre 2003 et qui conclut avoir « décelé dans la maison des traces apparentes de quelque dégradation des bois » sans préconiser de faire appel à un homme de l’art.

Par acte notarié du 8 novembre 2003, les consorts Y ont réitéré la vente de leur bien aux époux X.

En 2004, 2005 et 2006, les époux X ont fait réaliser divers travaux et, notamment, en 2004, ils ont fait appel à la société AXEL FERMETURES pour remplacer les menuiseries extérieures par des baies en PVC.

Souhaitant vendre leur bien immobilier, Monsieur et Madame X ont fait établir un état parasitaire par Monsieur Z le 29 août 2008.

Le 21 octobre 2008, les époux X ont signé un compromis de vente avec Monsieur AD-AC B et Madame R-AH Q. Ces derniers se sont ensuite rétractés.

Contraints pour cause professionnelle de déménager à compter du 24 décembre 2008, les époux X ont continué à proposer à la vente la maison vide.

Les consorts B-Q ayant présenté une nouvelle offre d’achat à la baisse, Monsieur Z a établi un nouvel état parasitaire le 23 janvier 2009.

Un nouveau compromis de vente sous-seing privé a été régularisé le 27 mai 2009 avec les consorts B-Q.

Un autre état parasitaire a été établi par Monsieur Z le 5 août 2009 .

Le même jour la vente a été réitérée par acte authentique au rapport de Maître A .

Constatant une infestation par la mérule dans l’immeuble, Monsieur B et Madame Q ont fait réaliser une expertise amiable par le cabinet MAHÉ-VILLA qui a déposé un rapport le11 février 2010 confirmant les attaques de champignons lignivores notamment dans la salle de bains du rez-de-chaussée et dans la chambre 4 à l’angle Sud-Ouest du premier étage.

Ils ont ensuite, par actes d’huissier des 20 et 22 juillet 2010, fait assigner en référé-expertise les époux X, Monsieur Z et au la compagnie M, l’agence immobilière, et la SCP AG W-A .

Suivant ordonnance en date du 13 septembre 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest a confié une mesure d’expertise à Monsieur C.

Sur assignation délivrée par Monsieur B et Madame Q les 25 et 26 janvier 2011, le juge des référés a, par ordonnance du 21 mars 2011, étendu les opérations d’expertise aux consorts Y et à la société AXEL FERMETURES.

Monsieur C a déposé son rapport le 21 novembre 2011.

Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2012, Monsieur B et Madame Q ont fait assigner les époux X, la société AXEL FERMETURES, les consorts Y, Monsieur

Z, la COMPAGNIE M ainsi que la SCP AG W-A devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 2 juillet 2014 le tribunal a :

— dit que la responsabilité civile de Monsieur Z est engagée au titre des désordres de nature fongique;

— dit que les consorts Y doivent la garantie des vices cachés à Monsieur B et à Madame Q;

— condamné in solidum Monsieur Y H, Monsieur Y I, Madame Y R et Monsieur Y AB-AC, d’une part, et Monsieur Z avec son assureur la compagnie M d’autre part, à payer à Monsieur B et à Madame Q, la somme de 76 591,62 € au titre de la reprise des désordres fongiques;

— condamné la société AXEL FERMETURE à payer à Monsieur B et à Madame Q la somme de 3 638 € au titre des travaux de reprise sur les fenêtres;

— dit que les deux sommes qui précèdent seront indexées sur l’indice INSEE du coût de la construction, avec indice applicable au jour du rapport et celui applicable au jour du paiement;

— condamné in solidum au Monsieur Y H, Monsieur Y I, Madame Y R et Monsieur Y AB-AC, d’une part, et Monsieur Z avec son assureur la compagnie M d’autre part, à payer à Monsieur B et à Madame Q, les sommes de :

*15 000 € au titre du préjudice de jouissance arrêté au 1^er avril 2014;

*5 379 € au titre des frais de déménagement;

*6 344,66 € au titre des frais d’expertise;

— débouté Monsieur B et Madame Q de leurs demandes relatives aux frais à perte, aux dommages et intérêts pour résistance abusive, à la somme de 300 € au titre des dépens de la première instance de référé donnant lieu à l’ordonnance du 13 septembre 2010;

— prononcé la mise hors de cause de Monsieur et Madame X ainsi que de celle de la SCP S A;

— dit que la contribution à la dette s’agissant de l’ensemble des condamnations in solidum doit être répartie entre les consorts Y à hauteur de 60 % et à hauteur de 40 % pour Monsieur Z, et dit que chacune des deux parties devra donc garantir l’autre pour les sommes qu’elle aurait payées au-delà du taux de responsabilité propre qui vient d’être précisé;

— rejeté les autres demandes de garantie formées par les parties;

— débouté Monsieur et Madame X de leur demande de dommages et intérêts;

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la compagnie M précisant qu’elle ne saurait être condamnée au-delà de ses limites de garantie;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

— condamné in solidum les consort Y et, Monsieur Z ainsi que la compagnie M à payer à Monsieur B et à Madame Q, la somme de 5 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné Monsieur B et Madame Q à payer à Monsieur et Madame X la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté les autres parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles;

— rejeté la demande d’exécution provisoire;

— condamné in solidum Monsieur Y H, Monsieur Y I, Madame Y R et Monsieur Y AB-AC, ainsi que Monsieur Z et la compagnie M aux entiers dépens, en ce compris les dépens de l’instance ayant donné lieu à l’ordonnance du 21 mars 2011, le tout dont distraction au profit de la SELARL BRITANNIA et de la SCP T U dans les limites posées par l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur H Y, Monsieur I Y, Monsieur AB-AC Y et Madame R-AA Y ont interjeté appel de ce jugement le 1^er août 2014.

La compagnie M et Monsieur L Z ont conclu le 29 décembre 2014 sur l’appel principal et formé un appel incident l’encontre de Madame R-AH Q et Monsieur AD-AC B.

Au motif que les conclusions de ces derniers du 14 avril 2015 en réponse à cet appel incident sont postérieures au délai de deux mois prévu à l’article 910 du code de procédure civile, par ordonnance rendue le 14 octobre 2015, le conseiller de la mise en état les a déclarées irrecevables.

En dépit de cette ordonnance, Madame Q et Monsieur B ont pris des conclusions le 22 octobre 2015 tendant à la condamnation solidaire « des parties adverses » à leur verser la somme de 99'911,50 euros au titre de la perte de chance.

Considérant que ces conclusions étaient irrecevables dans les rapports entre les consorts Q-B et la société M/Monsieur Z en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du 14 octobre 2015 et qu’elles constituaient un appel incident tardif à l’égard des autres parties, par ordonnance rendue le 10 février 2016, le conseiller de la mise en état les a déclarées irrecevables.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 28 octobre 2014 de Monsieur H Y, Monsieur I Y, Monsieur AB-AC Y et Madame R-AA Y qui demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu le principe de la responsabilité de M. Z et de son assureur M, ainsi que celle de la société AXEL FERMETURE;

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 2 juillet 2014 pour le surplus;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter les consorts Q-B de toutes demandes dirigées contre l’indivision Y;

A titre subsidiaire,

— condamner solidairement les époux X, la société AXEL FERMETURE, Monsieur Z et la compagnie M N à garantir l’indivision Y de toute condamnation éventuelle;

— réduire à de plus justes proportions les demandes des consorts Q B;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les consorts Q-B, les époux X, la société AXEL FERMETURE, Monsieur Z et la compagnie M N à payer à l’indivision D la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement les consorts Q-B, les époux X, la société AXEL FERMETURE, Monsieur Z et la compagnie M N aux dépens des référés et de la procédure au fond et d’appel, dépens qui comprendront les frais d’expertise.

L’argumentation de Monsieur H Y, Monsieur I Y, Monsieur AB-AC Y et Madame R-AA Y est pour l’essentiel la suivante :

— la preuve de vices affectant l’immeuble n’est pas rapportée lors de la vente Y-X en 2003 ; si ces vices existaient, ils étaient cachés aussi bien pour les acquéreurs, les époux X, que pour les vendeurs, les consorts Y qui peuvent donc opposer la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés ; l’état parasitaire de 2003 destiné à l’information des candidats acquéreurs n’obligeait pas les consorts Y, vendeurs, à faire les travaux de reprise des désordres ; les époux X, propriétaires de 2003 à 2009 de la maison dans laquelle ils ont fait effectuer des travaux sans difficulté, ne se sont plaints d’aucun désordre ;

— Monsieur Z qui a effectué cinq rapports d’état parasitaire de 2003 à 2009 a engagé sa responsabilité exclusive d’une part pour n’avoir pas vérifié la persistance ou le développement des dégradations constatées en 2003 lors des visites effectuées en 2009 et d’autre part pour n’avoir pas attiré l’attention et mis en garde les propriétaires sur la nécessité de recourir à une entreprise spécialisée dans la recherche et le traitement des attaques fongiques.

— Le chiffrage de Monsieur C aurait dû tenir compte d’un coefficient de vétusté entre 2003 et 2009 s’agissant d’une maison ancienne en pierres construite en dehors des normes techniques modernes.

— en obtenant la remise en état de leur maison, les consorts B-Q se sont enrichis sans cause.

— les consorts B-Q n’ont pas de lien contractuel avec les consorts Y et doivent donc être déboutés de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre.

— Les époux X comme les consorts B-Q ont acquis l’immeuble en l’état sans la garantie des vices cachés dont ils ne peuvent se prévaloir.

— Si, dans son état parasitaire du 7 novembre 2003, Monsieur Z ne préconise plus de faire appel à un homme de l’art c’est qu’il a constaté que les reprises effectuées par les consorts Y et constatées par lui étaient suffisantes. S’il s’est trompé, il a engagé sa responsabilité à l’égard des consorts Y qu’il doit garantir.

— la société AXEL FERMETURES intervenue à la demande des époux X a accepté le support de son intervention pour le changement des fenêtres et ses travaux ne sont pas conformes aux règles de l’art ; les consorts Y peuvent donc obtenir leur garantie en cas de condamnation.

Vu les conclusions en date du 4 septembre 2017 de Monsieur B et de Madame Q qui demandent à la cour de :

Vu les articles 1382 et suivants, 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil,

— débouter les consorts Y de leur appel;

Et recevant les concluants en leur appel incident,

[…],

— condamner solidairement les consorts Y, Monsieur Z et la compagnie M à verser aux concluants la somme 76 591,62 € HT au titre des reprises des désordres fongiques augmentée au taux d’intérêt applicable à la date de l’arrêt et revalorisée selon la variation de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date de l’arrêt ;

— condamner la société AXEL FERMETURES à verser aux concluants 3400 € HT au titre des reprises des désordres sur fenêtres, augmentée au taux d’intérêt applicable à la date de l’arrêt et revalorisée selon la variation de l’indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date de l’arrêt ;

Sommes allouées x Indice INSEE coût construction connu au jour du dépôt du rapport C

Indice INSEE coût construction connu au jour du paiement

— condamner solidairement les consorts Y, la société AXEL FERMETURES, Monsieur Z et la compagnie M à verser aux concluants :

1) 20'280 € au titre des préjudices de jouissance arrêtés provisoirement au 1^er janvier 2018 ;

2) 5 379 € au titre des frais de déménagement-réaménagement;

3) 6 344,66 € au titre des frais d’expertise;

4) 216,65 € au titre des dépens du premier référé (savoir l’ordonnance du 13 septembre 2010);

5) 5500 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 3000 € pour frais irrépétibles d’appel par application de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement les consorts Y, Monsieur Z et la compagnie M aux dépens de première instance dont distraction au profit de la SELARL BRITANNIA avocat aux offres de droit par application de l’article 604 20 19 du code de procédure civile ;

— dire que seront inclus dans ces dépens les dépens de l’ordonnance de référé du 21 mars 2011;

— condamner solidairement les mêmes aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL BRITANNIA avocat aux offres de droit par application de l’article 604 20 19 du code de procédure civile.

Monsieur B et Madame Q font essentiellement plaider que :

* Sur les demandes à l’encontre des consorts Y :

— la demande indemnitaire des consorts B-Q est d’abord fondée sur l’article 1792 du code civil puisque les consorts Y ont fait des travaux très importants de rénovation dans l’immeuble et ainsi acquis la qualité de constructeur. Monsieur Y a lui-même, après l’état parasitaire du 18 juillet 2003, avant le second état parasitaire et la vente aux époux X, procédé au renforcement des solives dans la cuisine et dans la chambre 4 Sud-Ouest sans réaliser de traitement fongicide des bois ou des maçonneries ; ces travaux sont qualifiés par l’expert de notoirement insuffisants et inefficaces et n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art. Le renforcement des solives par des bois de section insuffisante rend l’immeuble impropre à sa destination.

À titre subsidiaire, la demande indemnitaire des consorts B-Q est fondée sur la garantie des vices cachés puisque l’étendue des attaques fongiques n’était pas visible sans sondages destructeurs en raison des mauvaises dispositions constructives prises lors de la rénovation réalisée par les consorts Y qui connaissaient les vices par les états parasitaires établis en 2003 ; les consorts B-Q sont fondés à demander la garantie des vices cachés aux consorts Y étant subrogés dans les droits de Monsieur et Madame X.

* Sur les demandes à l’encontre de Monsieur Z et de son assureur M

— Monsieur Z a engagé sa responsabilité quasi délictuelle en omettant de signaler les attaques fongiques. Dans ses diagnostics du 23 janvier et du 5 août 2009, il n’a signalé ni l’état désastreux des solives de la chambre 4 Sud-Ouest, ni la pourriture cubique du plancher de cette pièce, constatés par la société K LIBOIS le 19 septembre 2009, qu’il avait pourtant mentionnés dans son état parasitaire du 7 novembre 2003. Monsieur Z soutient à tort que la moquette était collée alors que l’expert indique qu’elle était simplement posée. Monsieur Z a manqué à son devoir de mise en garde. Ce dernier aurait dû préconiser des sondages destructifs et une analyse des traces de pourriture cubique. La préconisation de faire appel à un homme de l’art ne figure pas dans l’état parasitaire de 2009 qui conseille seulement vivement de corriger les désordres constatés dans la maison. Les consorts B-Q pouvaient légitimement penser qu’il ne s’agissait de traiter que les vrillettes.

* Sur la responsabilité de la société AXEL FERMETURES

— selon l’expert judiciaire, les travaux réalisés par la société AXEL FERMETURES ne sont pas conformes aux règles de l’art (pose de la menuiserie du WC du rez-de-chaussée et pose de la fenêtre de chambre). L’absence de grilles de ventilation auto réglables génère une absence de ventilation et des problèmes de condensation.

* Sur l’indemnisation des consorts B-Q

— S’ils avaient été informés des attaques fongiques, ils n’auraient pas acheté la maison. Il ne s’agit pas d’une perte de chance. Les travaux préconisés par l’expert d’amélioration de l’étanchéité de la couverture (938,95 euros), d’amélioration de la ventilation (1450,62 euros) et de réfection des joints de AB et des enduits (12'624,87 euros) sont des travaux indispensables pour pérenniser les ouvrages. Monsieur Z, la compagnie M et les consorts Y doivent aussi être condamnés solidairement au coût du traitement des bois (14'796,79 euros), au coût des travaux de reconstitution des ouvrages après traitement des bois (41'724,47 euros) et au coût de l’assèchement des murs (4032,21 euros), soit un total de 71'580,96 euros HT.

— La société AXEL FERMETURES doit être condamnée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil à la somme de 3400 € HT (3587 € TTC).

— Les consorts B-Q subiront, jusqu’à la réalisation des travaux, un préjudice de jouissance résultant de la condamnation de la chambre 4 et de la salle de bains du rez-de-chaussée qui doit être chiffré, au 1^er janvier 2018 à 11'880 € (120 € x 99 mois).

— Les travaux devant durer sept mois, ils subiront un préjudice futur de jouissance de 8400 €

(1200 € x 7).

— À ces indemnisations doivent s’ajouter le coût des frais de déménagement, de réaménagement et de garde-meubles (5379 €) ainsi que le coût des frais d’expertise (6344,66 euros).

Vu les conclusions en date du 01 septembre 2017 de la société M N et de Monsieur Z qui demandent à la cour de :

au visa des articles 1382, 1641 du Code civil, de l’article 455 du code de procédure civile et de l’article L.112-6 du code des N,

— recevoir Monsieur Z et la COMPAGNIE M en leurs conclusions d’intimés comportant appel incident et les y déclarer bien fondés;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juillet 2014 par le TGI de Brest et statuant de nouveau;

— dire et juger que les constats parasitaires établis par Monsieur Z ont été établis conformément à la norme NFP 6 03-200;

— dire et juger que Monsieur Z n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de mademoiselle Q et Monsieur B;

— dire et juger que l’ampleur de l’infestation de la maison n’a strictement aucun lien de causalité avec le préjudice revendiqué par Mademoiselle Q et Monsieur B;

— dire et juger qu’en cas de condamnation des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, la jurisprudence considère que l’éventuelle faute commise par le diagnostiqueur n’est pas causale avec le vice caché;

Par conséquent,

— débouter Mademoiselle Q et Monsieur B de l’ensemble de leurs demandes telles que formulées à l’encontre de Monsieur Z et de la COMPAGNIE M;

— déclarer l’appel en garantie formulé par la SCP S-A et par les consorts Y mal fondé et les en débouter;

— dire et juger que la responsabilité du diagnostiqueur ne peut s’apprécier qu’à l’aune de la perte de chance qui n’est jamais égale au préjudice allégué;

— dire et juger qu’il n’est pas démontré que les acquéreurs auraient renoncé à acquérir le bien ou obtenu un prix d’achat inférieur à celui négocié à deux reprises;

— dire et juger que le notaire, a manqué à son devoir de prudence en ne suspendant pas la vente, alors même qu’il était averti de l’existence de vices affectant le bien litigieux;

— dire et juger que si le notaire avait suspendu la vente, il n’y aurait pas eu de réclamation;

— condamner les consorts Y et les époux X, la SCP V-A à relever et garantir indemne Monsieur Z et la compagnie M de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre tant en principal frais et intérêts;

En tout état de cause,

— dire et juger que la compagnie M ne saurait être condamnée au-delà de ses limites de garantie, incluant plafond et franchise contractuelle à hauteur de 3 000 €, conformément à l’article L 122-6 du code des N;

— limiter toute condamnation à une part de responsabilité qui ne saurait être supérieure à 10 %;

— limiter l’assiette des travaux aux seuls travaux permettant de traiter les vice cachés soit la somme de

14 746,79 €, sans prendre en compte ceux qui constituent une amélioration de l’ouvrage non prise en compte par l’expert;

— condamner Mademoiselle Q et Monsieur B à payer à Monsieur Z et la COMPAGNIE M la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner Mademoiselle Q et Monsieur B aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP GAUTIER et LHERMITTE, Avocat aux offres de droit.

La société M N et Monsieur Z font essentiellement plaider que :

* Sur l’absence de faute de Monsieur Z :

— L’état parasitaire du 4 août 2009 annexé à l’acte authentique de vente indique la présence de petites vrillettes ainsi qu’une humidité importante de 60 % au niveau du mur sous la fenêtre des WC du rez-de-chaussée et de 30 % au niveau du mur côté placard dans la salle de bains avec présence de mycélium dans la salle de bains du rez-de-chaussée et ajoute : « Il est vivement conseillé de corriger les désordres constatés dans la maison ».

— pour engager la responsabilité de Monsieur Z il est nécessaire de démontrer une faute, un préjudice ainsi qu’un lien de causalité. Or, cette triple preuve n’est pas rapportée.

— il appartient à Madame Q et Monsieur B de démontrer que la moquette n’était pas collée. Monsieur Z a produit l’ensemble des diagnostics mentionnant la présence d’une moquette collée. L’infestation par la mérule n’a pu être constatée notamment dans la chambre 4 au Sud-Ouest qu’après retrait complet de la moquette. Monsieur Z n’a pas pu soulever cette moquette collée et n’y était pas tenu dans le cadre du seul constat visuel des parties accessibles et visibles conforme à la norme NFP03-200.

— Monsieur Z n’avait aucune obligation de mise en garde à l’égard des consorts B-Q. Son dernier état parasitaire prodigue le conseil de faire appel à un homme de l’art, ce qui n’a pas été fait avant la vente au rapport de Maître A qui aurait dû la suspendre jusqu’à l’intervention d’une entreprise spécialisée compte tenu de cette mise en garde.

— Monsieur Z n’était pas tenu de faire des préconisations sur les travaux à réaliser ou sur la qualité des travaux déjà réalisés par les consorts Y.

* Sur l’absence de lien de causalité entre les fautes alléguées et le préjudice

— seuls des sondages destructifs ont permis de découvrir l’ampleur de l’infestation. Les attaques fongiques existaient dès 2003 mais les consorts Y n’ont pas effectué les travaux qui s’imposaient se limitant à des renforts mécaniques. Les époux X étaient informés de la pourriture cubique affectant certaines solives pour avoir eu connaissance des constats du 18 juillet et du 7 novembre 2003.

Le préjudice découlant de l’état de la maison n’a pas de lien causal avec les fautes reprochées à Monsieur Z. Ce dernier n’est pas responsable de l’apparition du champignon, ni de sa prolifération.

— l’éventuelle responsabilité de Monsieur Z ne peut s’apprécier qu’au regard de la perte de chance. Il n’est pas démontré que si les consorts B-Q avaient été mieux informés, ils auraient renoncé à l’acquisition du bien ou obtenu un meilleur prix alors qu’ils ont déjà obtenu une forte baisse du prix de vente de 28'000 € par rapport à celui prévu dans le premier compromis de vente. La part devant rester à la charge de Monsieur Z ne pourrait être supérieure à 10 % au titre de la perte de chance.

* Sur le préjudice allégué

Monsieur Z ne peut être condamné qu’à hauteur du coût du traitement des bois (14'746,79 euros) et non au titre d’une amélioration de l’ouvrage pour prévenir de nouveaux désordres.

* Sur les appels en garantie

Les consorts Y qui étaient parfaitement informés de l’état d’infestation de leur maison antérieurement à l’intervention de Monsieur Z doivent le garantir.

* Sur les limites de la garantie de M

La compagnie M, en application de l’article L.112-6 du code des N, est en droit d’opposer à l’assuré et aux tiers les limites de garantie et notamment les plafonds de garantie et la franchise contractuelle de 3000 €.

Vu les conclusions en date du 22 janvier 2015 de la société titulaire d’un office notarial W-A qui demande à la cour de :

— constater l’irrecevabilité de la demande de condamnation en garantie formulée par Monsieur Z et la société M à l’encontre de la SCP W-A;

— débouter la société AXEL FERMETURES de 1'ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SCP W-A;

— constater l’absence de demande formulée par les consorts Y, les consorts Q, B et les époux X à l’encontre de la SCP W-A;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest en date du 2 juillet 2014 en ce qu’il a mis hors de cause la SCP W-A;

— condamner les consorts Y ou, à défaut, tout succombant, à payer à la SCP

W-A une somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles;

— condamner les consorts Y ou, à défaut, tout succombant, aux entiers dépens de l’instance;

— autoriser la SELARL AB LITIS-DE MONCUIT SAINT HILAIRE-PELOIS-VICQUELIN, Avocats postulants à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société titulaire d’un office notarial W-A fait essentiellement plaider que :

— Ni les consorts Y, ni les consorts Q-B ni les époux X ne formulent de demande à l’encontre du notaire. Seuls la société AXEL FERMETURES ainsi que Monsieur Z et son assureur sollicitent à titre subsidiaire la condamnation de la SCP W-A.

— La demande de la société AXEL FERMETURES dont la responsabilité est recherchée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil doit être rejetée puisque le notaire n’est pas un constructeur tenu de la responsabilité décennale.

— La demande de garantie de Monsieur Z et de la société M est irrecevable car il s’agit d’une prétention nouvelle en appel.

— le notaire n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Vu les conclusions en date du 9 décembre 2014 de Monsieur et Madame X qui demandent à la cour de :

vu les articles 1641 et 1643 du Code civil,

— recevoir les consorts Y en leur appel;

— débouter les consorts Y de toutes leurs demandes fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées contre Monsieur et Madame X;

— statuer ce que de droit sur l’appel incident de Monsieur B et de Mademoiselle Q;

— confirmer purement et simplement le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 2 juillet 2014 en ce qu’il a mis hors de cause Monsieur et Madame X;

Y additant,

— condamner solidairement les consorts E à payer à Monsieur et Madame X la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner solidairement les mêmes aux entier dépens d’appel.

Les époux X soutiennent que :

— Les deux états parasitaires établis par Monsieur Z en 2009 ne font état d’aucune anomalie.

— L’état parasitaire du 29 août 2008 était annexé au premier compromis signé le 22 octobre 2008 avec les consorts B-Q et l’état parasitaire du 5 août 2009 était annexé à l’acte authentique de vente du même jour.

— les époux X ignoraient la réalité et la gravité de la situation de l’immeuble. Ils ont habité la maison avec leur famille sans aucune difficulté et, à aucun moment, les divers professionnels qui ont réalisé des travaux dans la maison n’ont signalé la moindre anomalie.

— Les époux X, profanes en matière de construction, étaient en droit de penser, au vu de l’état parasitaire du 7 novembre 2003, que les travaux réalisés par les consorts Y avaient été suffisants.

— Ils ont été induits en erreur par leurs propres vendeurs, les consorts Y et le diagnostiqueur.

— Les époux X ont remis aux consorts B-Q les factures des travaux ainsi que les états parasitaires.

— aux termes du compromis de vente et de l’acte authentique de vente, les époux X dont la bonne foi est incontestable ne sont pas tenus envers les acquéreurs à les garantir des vices cachés (clause d’exclusion de garantie au bénéfice des vendeurs).

— Les demandes de garantie dirigée à l’encontre des époux X doivent être rejetées.

Vu les conclusions en date du 26 mai 2016 de la société AXEL FERMETURES qui demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel;

— prononcer la mise hors de cause de la société AXEL FERMETURES et débouter toute partie des demandes dirigées à son encontre;

A titre subsidiaire, dire et juger qu’aucune condamnation in solidum ne saurait être prononcée à l’encontre AXEL FERMETURES et que la part de responsabilité de celle-ci ne saurait excéder celle retenue par le tribunal;

— débouter en toute hypothèse les demandeurs de leur réclamation au titre du poste 'frais à perte’ et en ce qui concerne AXEL FERMETURES des réclamations concernant les frais exposés avant sa mise en cause;

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, Mr H Y, Mr I Y, Melle R Y, Mr AB-AC Y, Monsieur O X, M^me K J, Mr L Z, la SA M N, la SCP S-A à garantir la société AXEL FERMETURES des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, dommages-intérêts et frais, et à tout le moins à hauteur de 95,5 %;

— condamner toute partie succombante à payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société AXEL FERMETURES soutient pour l’essentiel que :

— La société AXEL FERMETURES a été chargée par les époux X, suivant devis du 7 juin et facture du 17 septembre 2004, du remplacement des portes et fenêtres existantes par des menuiseries neuves en PVC ;

— la société AXEL FERMETURES n’est pas intervenue sur le support des fenêtres. Le remplacement des menuiseries n’était pas de nature à remédier aux attaques fongiques, mais à faire cesser les infiltrations récurrentes qui dégradaient les murs et le plancher.

— la pose de la menuiserie PVC est conforme aux règles de l’art. Les consorts B-Q affirment à tort l’existence d’une infiltration au niveau du rejingot bois des WC du rez-de-chaussée. L’expert affirme à tort des non-conformités aux règles de l’art dans la pose de la menuiserie de ces WC et de la menuiserie PVC de la chambre Sud Ouest à l’étage.

— La société AXEL FERMETURES a proposé à Monsieur X des menuiseries avec grilles d’aération mais ce dernier a refusé leur pose. Cette absence d’aération n’a contribué ni au confinement de l’air ni au développement de la mérule puisque l’expert n’a constaté ni odeur d’humidité ni condensation.

— l’absence des grilles de ventilation ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination.

— La demande des consorts B-Q de condamnation solidaire de l’ensemble des parties adverses à leur payer 99'911,50 euros au titre de la perte de chance a été déclarée irrecevable par le conseiller la mise en état.

— En tout état de cause, les défauts reprochés à la société AXEL FERMETURES ne sont pas en relation de causalité avec les dégradations subies par l’immeuble puisque en 2003 la maison comportait déjà toutes les dispositions de nature à favoriser des attaques fongiques massives. Aucune condamnation in solidum à la réparation de l’entier dommage ne peut être prononcée à l’encontre de la société AXEL FERMETURES.

— En cas de condamnation in solidum, cette société doit être garantie à hauteur de 95,5 % par les autres codéfendeurs sur le fondement de l’article 1382 du code civil puisque Monsieur Z a manqué à son devoir de mise en garde, que le notaire n’a pas conseillé utilement les acquéreurs au vu de la modification de l’état parasitaire, que les époux X ne pouvaient pas penser que les travaux réalisés par les consorts Y étaient suffisants et que les consorts Y ont réalisé des travaux non-conformes et insuffisants.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur les demandes indemnitaires présentées par les consorts B-Q

I.1 Sur les demandes indemnitaires présentées par les consorts B-Q à l’encontre de la société AXEL FERMETURES

Les consorts B-Q demandent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné la société AXEL FERMETURES à leur payer la somme de 3400 € HT avec intérêts au taux légal à la date de l’arrêt au titre des reprises des désordres sur les fenêtres outre l’indexation de cette somme sur l’indice BT01.

Monsieur C, l’expert judiciaire, indique que la pose de la menuiserie du WC du rez-de-chaussée sur rejingot bois et celle de la fenêtre de la chambre entre les lambris est contraire aux règles de l’art. Les critiques de la société AXEL FERMETURES sur ces appréciations de l’expert n’ont pas été soumises à un débat contradictoire devant l’expert judiciaire. Elles ne peuvent emporter la conviction de la cour.

Le rapport d’expertise prouve, sans contestation possible, que les menuiseries PVC posées par la société AXEL FERMETURES sont démunies des grilles de ventilation auto réglables imposées par les règles de l’art. Cette absence est d’autant plus préjudiciable que la maison ne comporte elle-même aucune ventilation mécanique. Le locateur d’ouvrage professionnel ne peut s’exonérer de la responsabilité découlant de cette faute contractuelle en affirmant, sans en rapporter la preuve, que Monsieur X lui a demandé de ne pas poser ces grilles.

Ce non-respect des règles de l’art contribue au défaut de ventilation ainsi qu’à l’atmosphère excessivement humide de l’immeuble.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont conclu à une impropriété à destination.

En tout état de cause, les consorts B-Q demandent la condamnation de la société AXEL FERMETURES notamment au visa des articles 1382 et suivants du Code civil.

Les violations aux règles de l’art relevées par l’expert dans la pose des menuiseries PVC constituent des fautes dans l’exécution du contrat de louage d’ouvrage conclu par les époux X qui causent aux consorts B-Q acquéreurs de l’immeuble, un préjudice direct qui justifie la condamnation de la société AXEL FERMETURES à les indemniser à hauteur du coût de la dépose et de la repose l’ensemble des menuiseries chiffré par l’expert judiciaire sur devis de la société HUIS CLOS non contesté par les parties.

La cour, par voie d’infirmation, condamnera donc la société AXEL FERMETURES, au titre des travaux de reprise des désordres affectant les fenêtres, à payer aux consorts B-Q la somme de 3400 € HT outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et indexation sur l’indice BT01 entre le 21 novembre 2011 et la date du présent arrêt.

Les consorts B-Q sollicitent en outre la condamnation solidaire de la société AXEL FERMETURE au titre de leur préjudice de jouissance, de leurs frais de déménagement-réaménagement, des frais d’expertise et des frais d’instance.

Ces préjudices résultent de l’ampleur des travaux à réaliser pour reprendre les désordres occasionnés par l’infestation fongique.

Or, comme l’ont pertinemment relevé les premiers juges, le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas de rapporter la preuve que l’infestation de l’immeuble par la mérule est imputable à la société AXEL FERMETURES pour non-respect des règles de l’art dans la pose de menuiseries PVC alors que la dégradation des bois par des champignons lignivores avait déjà été décelée par Monsieur Z dans ses états parasitaires des 18 juillet et 7 novembre 2003 et que les travaux réalisés par Monsieur Y ont contribué au confinement des murs de l’immeuble propice à la prolifération de la mérule.

En outre, aucune pièce versée aux débats ne permet d’accréditer l’affirmation selon laquelle la société AXEL FERMETURES a travaillé sur des supports de fenêtres présentant des signes d’infestation fongique.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le jugement déféré a débouté les consorts B-Q de leurs demandes de condamnation solidaire de la société AXEL FERMETURES au titre de leurs préjudices annexes, limité la condamnation de cette société au coût des travaux de reprise des désordres affectant les fenêtres et rejeté les demandes dirigées contre cette société aux fins de garantie des condamnations prononcées au titre des préjudices résultant de l’infestation fongique.

I.2 Sur les demandes indemnitaires présentées par les consorts B-Q au titre des désordres résultant des attaques fongiques par la mérule

I.2.1 Sur les demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur L Z et son assureur, la compagnie M

Les consorts B-Q recherchent la responsabilité de Monsieur Z, diagnostiqueur, sur le fondement quasi délictuel.

Il leur appartient donc de rapporter la preuve d’une part de l’existence de fautes contractuelles de Monsieur Z dans l’exécution de ses missions de diagnostic à la demande des consorts Y puis des consorts X et d’autre part de la relation de causalité entre ces fautes et leurs préjudices résultant de l’infestation fongique.

La norme NF P03-200 ne préconise pas de sondages destructifs sauf dans les parties déjà altérées ou dégradées. Elle impose cependant au diagnostiqueur de se livrer à une recherche visuelle particulièrement attentive de la présence éventuelle de champignons lignivores lorsque le contexte d’humidité ou d’autres caractéristiques visibles de l’immeuble lui permettent, en sa qualité de professionnel, de craindre avec une forte probabilité l’existence d’une attaque fongique dans des parties non visibles.

Cette obligation de recherche conformément aux règles de l’art est une obligation de résultat qui oblige le diagnostiqueur à procéder à toutes les mesures envisageables pour détecter la moindre présence visible de champignons lignivore dès lors qu’elles ne sont pas destructrices.

Monsieur Z a établi cinq états parasitaires, les deux premiers à la demande des consorts Y les 18 juillet et 7 novembre 2003 avant la vente aux époux X, et les trois derniers à la demande des époux X les 29 août 2008, 23 janvier et 5 août 2009 avant la vente aux consorts B-Q.

Dans l’état parasitaire du 18 juillet 2003, Monsieur Z indique avoir décelé des traces apparentes de plusieurs dégradations des bois (champignons lignivores) et d’insectes xylophages ainsi que la présence de pourriture du bois dans quelques abouts de solives dans la cuisine avec perte de résistance mécanique. Il note aussi, la présence, dans la chambre Sud Ouest, de pourriture de bois sur quatre solives et au niveau du parquet dans l’angle sud-est, ainsi que de la pourriture molle dans la fenêtre en bois de la véranda du rez-de-chaussée, et de la pourriture du bois dans les plinthes des WC au rez-de-chaussée.

Dans l’état parasitaire de 7 novembre 2003 il confirme la présence de la pourriture de bois ainsi que d’une pourriture cubique sans traces apparentes de mycélium au niveau d’une latte de parquet dans la chambre Sud Ouest (chambre 4). Il constate aussi d’importants taux d’humidité dans cette chambre mesurés entre 14 et 28 %.

Malgré ces constats visuels d’une infestation fongique manifeste attaquant la structure du bâtiment au niveau de certaines solives et de taux d’humidité très excessifs en 2003, éléments qu’il savait être des facteurs déterminants de propagation rapide de cette infestation, Monsieur Z, dans ses états parasitaires de 2008 et de 2009, tout en relevant la persistance de taux d’humidité de 30 et 60 %, ne fait aucune mention de la présence d’une attaque fongique ni au niveau du plancher de la chambre Sud de Ouest, ni au niveau des abouts de solives. Il conclut en synthèse, à des attaques de petites vrillettes dans les bois et, dans l’état parasitaire du 5 août 2009 qui reprend les mêmes énonciations que celui du 23 janvier 2009, il ajoute seulement : « Il est vivement conseillé de corriger les désordres constatés dans la maison. »

Dans ces conditions, c’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu la faute de Monsieur Z pour avoir rédigé des diagnostics incomplets en 2008 et 2009 incohérents par rapport à ses propres diagnostics de 2003.

Contrairement à ce qu’affirme Monsieur Z, la moquette recouvrant le sol de la chambre Sud Ouest ne lui interdisait pas de procéder en 2008 et 2009 aux investigations auxquelles il avait lui-même procédé en 2003 au niveau du plancher pour découvrir sur une latte sous la fenêtre de la pourriture cubique et un taux d’humidité de 14 %, étant observé que les états parasitaires des 23 janvier et 5 août 2009 ont été établis alors que la maison était vide après le déménagement des époux X.

En outre, les états parasitaires de 2008 et de 2009 ne précisent pas que la moquette est collée.

Après l’avoir examinée, Monsieur C confirme les affirmations des consorts Y et des époux X en indiquant que la moquette n’a pas été collée mais seulement posée pendant longtemps avant d’être déposée.

Les consorts B-Q reprochent aussi à Monsieur Z un manquement à son devoir de conseil.

Dans son rapport, le diagnostiqueur doit non seulement faire état de ses constatations précises et détaillées relatives aux attaques fongiques ou parasitaires qu’il a repérées en précisant notamment les endroits non accessibles pouvant néanmoins contenir des parasites du bois, mais aussi les conséquences qui doivent être tirées de ces constatations afin de faire prendre conscience au lecteur de l’importance du risque encouru et de la nécessité éventuelle de s’en prémunir en faisant procéder à des investigations supplémentaires par une société de traitement comprenant des sondages destructifs.

Monsieur Z devait donc non seulement mener des investigations particulièrement approfondies notamment aux endroits déjà infestés en 2003 mais aussi, compte tenu du taux d’humidité particulièrement excessif, mettre en garde sur les risques liés à la prolifération d’une infestation fongique et conseiller dans ses écrits l’intervention d’une entreprise spécialisée.

Or il s’est limité, dans son rapport du 5 août 2009, à conseiller vivement de corriger les désordres constatés dans la maison qu’ils décrit comme étant essentiellement des attaques de petites vrillettes et une humidité anormale.

Comme les premiers juges, la cour considère qu’est ainsi suffisamment prouvé le manquement de Monsieur Z à son devoir d’information et de conseil.

Les fautes du diagnostiqueur ci-dessus décrites sont directement la cause du préjudice subi par les consorts B-Q aujourd’hui contraints de réparer tous les désordres affectant leur immeuble résultant de la réalisation des risques pour lesquels ils ont été faussement informés par Monsieur Z qui engage à leur égard sa responsabilité délictuelle.

Ce dernier doit donc réparer tous les préjudices certains découlant de ses fautes. Il n’est donc pas uniquement tenu du coût du traitement des bois.

En cas de condamnation de son assuré, la compagnie M N soutient à bon droit qu’elle peut opposer les limites contractuelles de garantie prévues au contrat d’assurance incluant plafond et franchises. En effet, en application de l’article L.112-6 du code des N, l’assureur peut opposer au porteur de la police et aux tiers qui en invoquent le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

La cour, par voie d’infirmation, précisera donc que les limites de garantie incluant plafond et franchise contractuelle sont opposables aux consorts B-Q comme à Monsieur Z.

I.2.2 Sur les demandes indemnitaires à l’encontre des consorts Y

Les consorts B-Q fondent à titre principal leurs demandes sur la garantie décennale.

En application des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est présumée responsable de plein droit, pendant dix ans à compter de la réception, envers l’acquéreur de cet ouvrage, des vices cachés l’affectant qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination.

Monsieur Y a réalisé lui-même, après le diagnostic du 18 juillet 2003, des travaux que l’expert qualifie d'« inadéquats et inefficaces » consistant notamment à renforcer les abouts de solives de la cuisine et, dans la chambre Sud Ouest, d’une part à interposer derrière le lambris du papier aluminium provenant d’emballage de briques de jus d’orange, et d’autre part à renforcer une solive.

Monsieur C estime que la mise en 'uvre du papier aluminium est de nature à favoriser des attaques par des champignons lignivores en bloquant la respiration des murs. Il ajoute que le renfort de la solive dans la chambre 4 est « purement symbolique puisque réalisé avec un bois de 22 mm d’épaisseur seulement. » Il constate que ce renfort a été posé sans traiter les parties infestées décrites dans l’état parasitaire de juillet 2003 et sans procéder à un traitement fongicide des maçonneries.

En réponse à un dire, Monsieur C indique par ailleurs « que l’étendue des désordres découle des mauvaises dispositions constructives réalisées par Monsieur Y. »

En réalisant ces travaux avant le deuxième diagnostic du 7 novembre 2003 et la vente aux époux X, Monsieur Y a acquis la qualité de constructeur.

Cependant, le rapport d’expertise ne permet pas d’accréditer l’affirmation des consorts B-Q selon laquelle les manquements aux règles de l’art affectant les travaux réalisés par Monsieur D et le renforcement insuffisant des solives mettent l’immeuble en péril et le rendent impropre à sa destination d’habitation.

À titre subsidiaire, les consorts B-Q fondent leurs demandes indemnitaires à l’encontre des consorts Y sur la garantie des vices cachés.

Cette action est parfaitement recevable puisque les consorts B-Q, bien que non liés contractuellement aux consorts Y, jouissent de tous les droits et actions attachés à l’immeuble vendu qui en sont l’accessoire.

Aux termes de l’article 1641 du code civil , le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou en aurait donné un moindre prix s’il les avait connus. Il incombe donc à l’acquéreur de rapporter la preuve que la chose vendue est atteinte d’un vice qui lui est inhérent, existant antérieurement à la vente, non apparent, non connu de lui, et que ce vice constitue la cause des désordres et présente un caractère de gravité tel que cette chose en devient impropre à rendre l’usage attendu.

Les consorts Y ne peuvent sérieusement contester que, à la lecture de l’état parasitaire du 18 juillet 2003, ils avaient connaissance de l’attaque fongique affectant l’immeuble qu’ils destinaient à la vente. Ils ne peuvent aussi utilement affirmer avoir « réalisé les travaux nécessaires » alors que l’expert constate que aucun traitement fongicide n’a été réalisé et que leurs travaux ont au contraire eu pour effet d’empêcher les murs de respirer normalement et de favoriser ainsi la propagation de l’infestation connue.

À la lecture de l’état parasitaire du 7 novembre 2003 faisant état du renforcement de deux solives dans la cuisine et dans la chambre Sud Ouest à l’étage et concluant seulement à des « traces apparentes de quelque dégradation des bois » sans préconisation de faire appel à un homme de l’art contrairement à l’état parasitaire du 18 juillet précédent, les époux X se sont légitimement, mais à tort, convaincus de l’efficacité des travaux réalisés par les consorts Y qui ont en outre manqué à leur devoir d’information complète et loyale puisqu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils ont indiqué aux acquéreurs que les travaux réalisés par eux n’avaient pas pour but de réduire l’attaque fongique. Cette attaque n’était pas, au jour de la vente, décelable par les époux X, acquéreurs non professionnels profanes en matière de pathologie du bois. En outre, il n’est pas sérieusement contestable que, s’ils avaient connu avant la vente la réelle gravité et les risques de propagation de l’infestation fongique non traitée par les travaux réalisés par les consorts Y, les époux X n’auraient pas acquis l’immeuble ou en auraient donné un moindre prix.

C’est donc à raison que les premiers juges ont retenu que les consorts Y avaient connaissance du vice et que leur mauvaise foi est suffisamment caractérisée pour exclure l’application de la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés.

I.2.3 Sur le quantum des demandes indemnitaires présentées par les consorts B-Q

Comme indiqué ci-dessus, les consorts B-Q ont droit à la réparation de l’intégralité de tous les préjudices résultant certainement et directement de l’infestation par la mérule sans que Monsieur Z puisse limiter sa responsabilité en invoquant la perte de chance, la vétusté de la maison ou son prix d’achat.

En effet, il ne saurait être imposé aux acquéreurs d’une maison d’assumer, au motif de son ancienneté ou de la modicité de son prix d’achat, les conséquences d’une infestation généralisée par la mérule qui constitue un désordre majeur imprévisible découvert après la vente non lié à la vétusté de l’immeuble et dont les risques leur ont été faussement présentés dans les états parasitaires.

Ainsi qu’a pu le constater Monsieur C, l’infestation est présente dans la salle de bains du rez-de-chaussée, et dans la chambre Sud Ouest à l’étage. Elle se caractérise par le pourrissement des bois notamment au niveau de certaines solives et derrière les lambris et doublages qui ont confiné l’humidité des murs.

Les consorts Y ne présentent aucune argumentation à l’encontre du montant des travaux retenu par le tribunal à hauteur de 71'580,96 euros HT (76'591,62 euros TTC au taux de TVA de 7 %) sur la base des devis et évaluations de Monsieur C.

Monsieur Z et la société M soutiennent que l’indemnisation des consorts B-Q doit être réduite au seul coût du traitement des bois à hauteur de 14'746,79 euros TTC sans prise en compte du coût des travaux qui constituent une amélioration de l’ouvrage.

Monsieur C estime, sur la base du devis de la société SANTÉ BOIS, à la somme de 13'978 € HT (14'746,79 euros TTC) le coût du traitement des bois.

L’expert chiffre à la somme totale de 39'549,26 € HT le coût des travaux indispensables de reconstitution des ouvrages après traitement des bois selon devis PERCHIRIN (36'262,91 € HT), SANTIN (1765,02 € HT), HISTOIRE DE PIERRES (1000 € HT) et selon son estimation du coût de la réfection de la crédence (521,33 € HT).

Ces indemnisations de préjudices résultant de façon certaine et directe de l’infestation fongique sont incontestablement dues solidairement par Monsieur Z, son assureur et les consorts Y.

L’expert judiciaire préconise aussi divers travaux à hauteur de 18'053,70 euros HT qu’il estime nécessaires à la prévention de la survenance de nouvelles attaques fongiques par l’amélioration de l’étanchéité de la couverture, l’assèchement des murs, l’amélioration de la ventilation, et la réfection des joints de AB et des enduits.

Ces travaux visent à pallier les dispositions constructives originelles défaillantes de la maison qui, sans être imputables à Monsieur Z ou aux consorts Y, favorisent l’humidité des murs et leur confinement. Les consorts B-Q ont acheté l’immeuble en l’état en pleine connaissance de ces dispositions constructives qui ne constituent pas des préjudices certains et directs résultant de l’infection fongique et ne sont donc pas indemnisables.

En conséquence, la cour, par voie d’infirmation, condamnera in solidum les consort Y ainsi que Monsieur Z et la compagnie M à payer aux consorts B-Q la somme de 53'527,26 euros HT (13'978 + 39'549,26) au titre du coût des travaux de reprise des désordres fongiques.

Les consorts B-Q demandent la somme de 20'280 € titre de leurs préjudices de jouissance, et celle de 5379 € titre des frais de déménagement-réaménagement.

La cour estime que les premiers juges, par des motifs qu’elle adopte, ont pertinemment d’une part indemniser le préjudice de jouissance jusqu’à la réalisation des travaux sur la base de 120 € par mois et le préjudice de jouissance pendant la réalisation de ces travaux sur la base de 1200 € par mois, et d’autre part fixé à la somme de 5379 € le coût des frais de déménagement-réaménagement au vu du devis DEMECO.

Compte tenu de l’actualisation nécessaire des préjudices, la cour, par voie d’infirmation, fixera à la somme de 20'280 € le montant de l’indemnisation des préjudices de jouissance subie par les consorts B-Q.

II Sur la contribution à la dette et les recours en garantie

Au vu du rapport d’expertise judiciaire et de la teneur du présent arrêt, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en fixant la charge définitive des condamnations indemnitaires prononcées in solidum à hauteur de 60 % pour les consorts Y de 40 % pour Monsieur Z.

II.1 Sur le recours en garantie à l’encontre de la SCP AG W-A

Les consorts B-Q ne présentent aucune demande indemnitaire à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte de vente du 5 août 2009.

Monsieur Z et la compagnie M ainsi que la société AXEL FERMETURES demandent la garantie du notaire.

C’est à bon droit que la société AG soulève l’irrecevabilité du recours en garantie de Monsieur Z et de la compagnie M, s’agissant d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Contrairement à ce que soutient la société AG, le recours en garantie de la société AXEL FERMETURES condamnée en sa qualité de constructeur sur le fondement de l’article 1792 du Code civil est recevable sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle du notaire.

Dans le cadre de son obligation de conseil et d’information, en fonction des finalités révélées de leur engagement, le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique. Il est aussi tenu, en qualité de rédacteur d’un acte, de vérifier préalablement les faits et les conditions nécessaires à sa validité afin d’en assurer l’utilité et l’efficacité.

Par contre, sauf indice évident lui permettant d’en douter, le notaire instrumentaire d’une vente n’est pas tenu de contrôler la véracité des documents techniques annexés à l’acte.

Compte tenu des graves lacunes des diagnostics de janvier et août 2009 ne permettant pas de caractériser la gravité de l’infestation fongique, il ne peut être reproché au notaire, qui n’avait pas visité l’immeuble n’ayant pas été chargé de négocier la vente, de n’avoir pas attiré l’attention des acquéreurs sur leur caractère alarmant, et de n’avoir pas étudié le contenu de l’état parasitaire du 5 août 2009 à la lumière des états parasitaires de 2003 dont il n’est d’ailleurs pas prouvé qu’ils étaient annexés au titre de propriété des auteurs des époux X.

Par des motifs que la cour adopte, les premiers juges ont à bon droit écarté toute responsabilité du notaire qu’ils ont mis hors de cause.

II.2 Sur la responsabilité des époux X

Les consorts B-Q ne présentent aucune demande indemnitaire à l’encontre des époux X, leurs vendeurs.

Les consorts Y, Monsieur Z et la compagnie M ainsi que la société AXEL FERMETURES demandent la garantie des époux X.

Il leur incombe donc de rapporter la preuve de fautes leur ayant directement causé préjudice du fait des condamnations indemnitaires prononcées contre eux dans le cas du présent arrêt.

Cependant, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, les époux X ont légitimement pu, en raison de la mauvaise foi des consorts Y et de leur fausse estimation du risque lié à l’infestation fongique à la lecture de l’état parasitaire, être convaincus que ces derniers avaient réalisé les travaux nécessaires à la reprise des désordres décrits dans l’état parasitaire du 18 juillet 2003.

Par ailleurs, rien ne prouve que les entreprises intervenues à la demande des époux X lors des travaux qu’ils ont fait réaliser dans la maison en 2004, 2005 et 2006 les ont alertés sur l’infestation fongique par la suite découverte après la vente aux consorts B-Q.

Enfin, le caractère lacunaire des états parasitaires établis par Monsieur Z en 2008 et 2009 exclut la mauvaise foi des époux X lors de la vente aux consorts B-Q.

Dans ces conditions, en l’absence de faute des époux X, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il les a mis hors de cause et a rejeté les recours en garantie dirigés à leur encontre.

III Sur les autres demandes

S’agissant des demandes des consorts B-Q au titre des frais d’expertise, la cour confirmera le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum les consort Y, Monsieur Z et la compagnie M au paiement de la somme de 6344,66 euros à ce titre.

Le jugement sera aussi confirmé en toutes ses dispositions relatives aux dépens y compris ceux ayant donné lieu à l’ordonnance du 21 mars 2011 ainsi qu’aux frais irrépétibles de première instance.

Les consorts Y, Monsieur Z et la compagnie M N, parties perdantes, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non répétibles de procédure d’appel, la somme de 3000 € aux consorts B-Q, celle de 2000 € à la SCP AG W-A.

Sur le même fondement, les consorts Y seront condamnés à payer aux époux X la somme de 2500 €.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

DÉCLARE irrecevable le recours en garantie présenté par Monsieur L Z et la société M N à l’encontre de la SCP AG W-A ;

CONFIRME le jugement rendu le 2 juillet 2014 par le tribunal de grande instance de Brest SAUF en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à statuer sur les limites de garantie opposées par la compagnie M N, et en ce qui concerne le montant des condamnations au titre de la reprise des désordres fongiques, des préjudices de jouissance et des travaux de reprise sur les fenêtres ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur H Y, Monsieur I Y, Madame R-AA Y, Monsieur AB-AC Y solidairement entre eux et in solidum avec Monsieur L Z et la société M N à payer, au titre du coût des travaux de reprise des désordres fongiques, à Monsieur AD-AC B et Madame R-AH Q pris ensemble la somme de 53'527,26 euros HT outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et indexation sur l’indice BT01 entre le 21 novembre 2011 et la date du présent arrêt ;

CONDAMNE Monsieur H Y, Monsieur I Y, Madame R-AA Y, Monsieur AB-AC Y solidairement entre eux et in solidum avec Monsieur L Z et la société M N à payer à Monsieur AD-AC B et Madame R-AH Q pris ensemble la somme de 20'280 € à titre d’indemnisation de leurs préjudices de jouissance ;

CONDAMNE la société AXEL FERMETURES à payer, au titre des travaux de reprise sur les fenêtres, à Monsieur AD-AC B et Madame R-AH Q pris ensemble la somme de 3400 € HT outre les intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et indexation sur l’indice BT01 entre le 21 novembre 2011 et la date du présent arrêt;

DÉCLARE la compagnie M N bien fondée à opposer les limites contractuelles de sa garantie incluant le plafond et la franchise contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur H Y, Monsieur I Y, Madame R-AA Y, Monsieur AB-AC Y solidairement entre eux et in solidum avec Monsieur L Z et la société M N à payer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non répétibles de procédure d’appel, la somme de 3000 € à Monsieur AD-AC B et Madame R-AH Q pris ensemble et celle de 2000 € à la SCP AG W-A ;

CONDAMNE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur H Y, Monsieur I Y, Madame R-AA Y, Monsieur AB-AC Y solidairement entre eux à payer à Monsieur O X et Madame J K épouse X prise ensemble la somme de 2500 € au titre de leurs frais non répétibles de procédure d’appel ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur H Y, Monsieur I Y, Madame R-AA Y, Monsieur AB-AC Y solidairement entre eux et in solidum avec Monsieur L Z et la société M N au paiement des entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile au profit du conseil de la SCP AG W-A et de celui de Monsieur AD-AC B et Madame R-AH Q qui en présentent la demande.

Le Greffier, Le Président,