5^e Chambre

ARRÊT N° 81

N° RG 16/04209 – N° Portalis DBVL-V-B7A-NAPZ

SA D’HABITATION A […]

C/

Société PEP 29 ASSOCIATION Z DES PUPILLES DE L’ENSEIGNEMENT PUBLIC DU FINISTERE

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e GARNIER

M^e CHAUDET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MARS 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Assesseur : Madame Geneviève SOCHACKI, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2019

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mars 2019 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SA D’HABITATION A […] Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe GUILLOTIN de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN, LE BASTARD ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

ASSOCIATION Z DES PUPILLES DE L’ENSEIGNEMENT PUBLIC DU FINISTERE PEP 29 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

6 Rue Georges-Perros- Kéradennec

[…]

Représentée par M^e Georges FLOCHLAY de la SELARL LES CONSEILS D’ ENTREPRISES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Jean-david CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

*****

Vu le jugement, frappé du présent appel, rendu le 17 mai 2016 par le tribunal de grande instance de Quimper, qui a :

• débouté la SA HLM Les Foyers de l’ensemble de ses demandes ;

• condamné la SA HLM Les Foyers à payer à la PEP 29 la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

• rejeté toutes autres demandes ;

Vu les dernières conclusions, en date du 17 août 2016, de la SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers, appelante, tendant à :

• dire et juger que le congé donné par l’association des Pupilles de l’enseignement public du Finistère, le 20 mars 2013 pour date d’effet au 1^er juillet 2014, n’a pu produire effet pour cette date et que l’association des Pupilles de l’enseignement public du Finistère demeure tenue des obligations nées du bail jusqu’à son terme stipulé au 30 septembre 2023 ;

• réformer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande

instance de Quimper en date du 17 mai 2016 ;

Statuant à nouveau,

• prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de l’association des Pupilles de l’enseignement public du Finistère avec effet au 31 juillet 2014 ;

• condamner l’association des Pupilles de l’enseignement public du Finistère à payer à la société HLM Les Foyers la somme de 409 181, 66€ représentant les loyers restant à courir jusqu’au 30 septembre 2023 ;

• condamner l’association des Pupilles de l’enseignement public du Finistère à payer à la société HLM Les Foyers la somme de 6 161, 28€ en réparation des frais et impenses exposés pour la sécurisation du site, somme à majorer de 1 013, 08€ par mois jusqu’au prononcé de la résolution du bail ;

• condamner la même à payer à la société HLM Les Foyers la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner la même aux dépens d’instance et d’appel ;

Vu les dernières conclusions, en date du 10 février 2017, de l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère, intimée, tendant à :

À titre principal,

• confirmer le jugement entrepris ;

• débouter la SA HLM Les Foyers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

À titre très infiniment subsidiaire,

• considérant que la société HLM Les Foyers ne justifie pas de ses calculs, la débouter de toutes ses prétentions ;

• à défaut, considérant que le local a été reloué à partir de septembre 2015, limiter les loyers alloués à la période août 2014 à août 2015, après justification par la société du bien-fondé du montant mensuel invoqué, et après application d’un abattement pour tenir compte de l’absence de délivrance de locaux décents ;

En toutes hypothèses,

• allouer à l’association pupilles de l’enseignement public du Finistère une indemnité de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner la société HLM Les Foyers aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 6 décembre 2018 ;

Sur quoi, la cour

Suivant convention sous seing privé dénommée 'convention de location’ 'foyer pour jeunes Quimperlé', signé le 19 mai 1999, la SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers a donné à bail à l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère (les PEP 29) un ensemble immobilier situé 13 rue de Pont-Aven à Quimperlé pour une durée de 12 ans avec possibilité de tacite reconduction.

Le bail initial, ayant pris effet au 1^er octobre 1999, a expiré le 30 septembre 2011. Le 22 février 2013, l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère a avisé la société d’HLM Les Foyers de ce que l’évolution de ses missions la contraignait à envisager la

fermeture de son établissement de Quimperlé, et, par lettre recommandée en date du 20 mars 2013, l’a avisée de son intention de quitter les lieux pour le 1^er juillet 2014.

Le 25 juillet 2014, les PEP 29 ont fait dresser un constat de l’état des lieux par huissier de justice et lui a remis les clés.

Par acte d’huissier de justice en date du 13 janvier 2015, la SA d’ HLM Les Foyers a fait assigner l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère aux fins de dire que le congé délivré n’a pu produire effet, prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la défenderesse et la condamner au paiement des loyers restant dus.

Par le jugement déféré, le tribunal a considéré que la question principale en litige était de savoir si l’association pouvait bénéficier de l’application de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Le tribunal a considéré que cela n’était pas discutable en rappelant que l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 est relatif aux baux de nature professionnelle et qu’il importait peu que l’activité concernée soit de nature sociale ou de service public, aucune exclusion ne figurant à ce titre dans ledit texte. De plus, le tribunal a retenu que l’activité de l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère, exercée sur délégation de service public obtenue après mise en concurrence, emportait rémunération, au moins à hauteur des dépenses faites, la personne morale qui la gère n’ayant pas vocation à réaliser des bénéfices. Le tribunal a aussi dit qu’il serait particulièrement inéquitable et anormal, à défaut d’exclusion expresse, qu’une association chargée d’une mission d’intérêt général ne puisse pas bénéficier des mêmes droits résultant d’un régime dérogatoire spécifique accordé aux professionnels qu’une autre structure purement privée. Le tribunal a jugé que l’association avait valablement délivré congé au mois de mars 2013 pour quitter les lieux en juillet 2014, en précisant que l’association avait réglé le loyer dû jusqu’au 31 juillet 2014. En conséquence, le premier juge a purement et simplement débouté de son action la SA d’HLM Les Foyers.

La SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers reproche au premier juge d’avoir statué comme il l’a fait alors que le congé donné par la PEP 29 n’a pu porter effet pour la date à laquelle il a été donné, savoir le 1^er juillet 2014. Elle rappelle qu’au visa de l’article 1737 du code civil, le locataire ne peut mettre un terme de façon prématurée à un bail à durée déterminée et qu’à l’échéance du bail initial un nouveau bail a couru de plein droit pour une durée de douze années expirant au 30 septembre 2023. Elle mentionne que l’opération immobilière portée depuis 1999 par la SA d’HLM Les Foyers a consisté dans la réalisation de travaux importants d’aménagement et d’extension des locaux en vue de leur adaptation à l’activité de l’association et qu’elle résultait d’un partenariat avec les collectivités publiques dont l’État, le département du Finistère et la ville de Quimperlé. Elle considère que les premiers juges ont fait une mauvaise application des dispositions légales de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 qui suppose que l’activité de l’association dans les lieux soit une activité économique, exercée à titre onéreux, et que l’association tire au moins pour partie ses ressources de ses activités, ce qui n’est à l’évidence pas le cas de les PEP 29 qui n’exercent pas une profession au sens de l’article précité. Elle relève que l’activité de cette association est une activité de service public de l’aide sociale à l’enfance. Elle rappelle qu’en première instance, elle a fait sommation aux PEP 29 de produire leur compte de résultat certifié par le commissaire aux comptes de l’association au titre des trois derniers exercices clos et que l’association n’a pas produit ces comptes ce qui démontre qu’elle n’est pas en mesure de justifier d’autres ressources que les subventions ou dotations publiques au titre de ses activités de service public d’aide sociale à l’enfance. Elle conclut à la résolution du bail aux torts exclusifs des PEP 29, compte-tenu de l’abandon des lieux loués, l’exécution forcée ou en nature apparaissant peu réaliste. Elle ajoute que la résolution du contrat justifie l’octroi de dommages et intérêts. Elle rappelle qu’elle a fait des investissements spécifiques ayant nécessité le recours à des emprunts dont les échéances courent jusqu’en 2019, 2020 et 2026 et qui ne peuvent être amortis sans la perception concomitante d’un loyer proportionnel. En conséquence, elle sollicite les loyers jusqu’à l’échéance du 30 septembre 2003, soit la somme de 409'181, 66 €, ainsi que les frais de pose d’installation de sécurisation du site, pour la somme de 4 135, 20 € et les frais de maintenance

annuelle et de télésurveillance du site pour 2 026, 08 € pour la période d’octobre 2014 à octobre 2015.

L’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère répond que les bâtiments loués ne répondaient plus aux exigences de la vie actuelle pour des enfants âgés de 9 à 16 ans et qu’elle ne pouvait y continuer à exercer son activité dans ce cadre, l’évolution de ses missions, à la demande du conseil général, la contraignant à envisager la fermeture de ses deux établissements sur Quimperlé. Elle rappelle qu’elle a donné son congé en respectant un préavis de plus de 15 mois, congé qui s’inscrivait dans la suite de discussions antérieures. Elle mentionne que le bail conclu entre les parties devrait relever de la réglementation des baux professionnels, les principes posés à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 étant d’ordre public . Elle souligne qu’une activité à caractère social ne s’effectue pas à titre gratuit et qu’elle est financée par des ressources en lien avec les activités pratiquées dans les lieux litigieux, qu’elle est une association de droit privé et non une collectivité locale et que l’absence d’activité lucrative ne lui interdit pas de se prévaloir de la réglementation sur les baux professionnels. Elle conclut à la confirmation du jugement déféré qui a fait application de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.

Subsidiairement, les PEP 29 expliquent que le local en cause ne répondait plus aux normes de décence exigées par le conseil général pour l’accueil des mineurs en difficultés et que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont toujours à la charge du bailleur. Elles soulignent que le bailleur n’a jamais proposé de réaliser des travaux de réhabilitation qui manifestement s’imposaient et que n’ayant pas satisfait à son obligation de délivrance de logement décent, le bailleur n’est pas fondé à solliciter des dommages et intérêts. Elles signalent qu’une nouvelle structure a pris le relais sur place dès septembre 2015, l’association Coallia y gérant un centre d’accueil pour demandeurs d’asile.

À titre tout aussi subsidiaire, les PEP 29 font valoir qu’elles s’estimaient fondées à considérer que la SA d’HLM Les Foyers lui avait donné son accord pour la résiliation du contrat de location suite aux discussions entamées, un accord de révocation n’étant soumis à aucune condition de forme.

À titre très infiniment subsidiaire sur le montant des dommages et intérêts, les PEP 29 font valoir que les prétentions du bailleur sont totalement injustifiées alors que celui-ci n’a jamais versé aux débats des pièces probantes s’agissant des travaux ou des emprunts. Elles concluent à une limitation des loyers alloués à la période d’août 2014 à août 2015 après justification du bien-fondé du montant mensuel invoqué et après application d’un abattement pour tenir compte de l’absence de délivrance de locaux décents.

1. L’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère ne démontre aucunement qu’il y a eu un accord, même verbal, avec la SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers pour une résiliation amiable du bail. Si des négociations sont intervenues, y compris en présence de représentant des collectivités locales, il n’en demeure pas moins qu’aucun accord effectif n’est intervenu. Ainsi, il n’a pas été convenu d’une résiliation amiable du bail.

2. L’appelante considère que le bail est régi par le droit commun, à savoir l’article 1737 du code civil. L’intimée soutient que le bail est soumis à l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 relatif au contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel comme l’a retenu le premier juge.

La convention de location signée le 19 mai 1999 entre les parties prévoit, en son article 1^er, que les lieux loués constituent 'un ensemble à usage de foyer logement pour jeunes'. L’article 3 de la convention stipule que la 'redevance annuelle’ due par l’association locataire sera calculée pour chaque année sur la base du prix de revient et de financement définitif de l’opération et précise ce que comprend cette redevance : 1. le montant des annuités (intérêts et amortissement) dû par le propriétaire en vue du remboursement des emprunts contractés pour la réalisation de l’opération et à l’issue de la période de remboursement la convention fera l’objet d’un avenant pour déterminer le

loyer ; 2.la rémunération et la reconstitution éventuelle de fonds propres ; 3. le remboursement annuel des frais généraux du propriétaire à concurrence de 0, 30 % du prix de revient global de l’opération réajusté tous les ans sur la base de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction ; 4.le montant de la provision pour grosses réparations fixées à 0, 6 % du prix de revient global de l’opération, les provisions relatives à ce poste étant susceptibles d’être révisées, d’une part, compte-tenu de l’état de l’immeuble constaté conjointement par le propriétaire et le gestionnaire, d’autre part, en fonction des variations de l’indice INSEE du coût de la construction ; 5. le montant des primes d’assurance immobilière ; 6. les impôts et taxes non récupérables au titre de l’article 4. Par ailleurs, l’article 11 'gestion de services’ stipule que le locataire signataire du contrat de location aura la responsabilité entière exclusive de tous les services (chambre, restaurant, services collectifs, etc.) fonctionnant des lieux loués ainsi que l’exécution des stipulations mises à sa charge par la convention prise en application de l’article R. 353 ' 161 du code de la construction et de l’habitation. La cour note que les éléments pris en compte pour l’évaluation de la redevance annuelle sont similaires aux éléments pris en compte au titre de l’article R. 353 ' 58 du code de la construction et de l’habitation pour évaluer l’élément équivalent au loyer des logements foyers autres que les logements foyers dénommés résidences sociales. Ainsi pour établir leur contrat, les parties se sont référées aux articles R. 353 ' 154 et suivants du code de la construction et de l’habitation à savoir ceux relatifs aux conventions passées entre l’État, l’organisme propriétaire et l’organisme gestionnaire en application de l’article L. 353 ' 13 portant sur les logements foyers visés par l’article L. 351 ' 2 (5°) de ce même code.

En vertu de l’article 57 A de la loi nº 86 ' 1290 du 23 décembre 1986, un bail professionnel est un contrat de location consenti à une personne physique ou morale qui exerce dans les lieux loués une activité à usage exclusivement professionnel. Une activité professionnelle est une activité rémunérée par des clients au sens large qui comprennent les adhérents à des associations ou à des mutuelles, activité offerte à ces clients qui sont libres d’y recourir, permettant le développement d’un véritable fonds civil. Au sens de l’article précité, l’activité professionnelle doit être exercée dans les lieux de manière habituelle et régulière ce qui suppose que les ressources du locataire résultent notamment des activités pratiquées dans ces lieux et sont susceptibles d’augmenter ou de baisser en fonction de l’action du locataire pour développer sa clientèle ou le nombre de ses adhérents. Tel n’est pas le cas en l’espèce, l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère ayant seulement accueilli dans les lieux loués des jeunes en difficultés qui lui étaient confiés par les autorités publiques quand bien même cet accueil se faisait moyennant le versement de fonds publics, dont l’association ne justifie d’ailleurs pas les modalités de versement. Les autorités publiques n’étaient en effet ni clientes ni adhérentes de l’association mais lui ont délégué une mission de service public, l’association étant totalement tributaire de ces autorités publiques sans pouvoir augmenter son activité comme elle l’entendait. En conséquence, l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère n’exerçait pas une activité professionnelle dans les lieux loués mais une mission de service public en gérant pour le compte d’autorités publiques un foyer logement recevant des jeunes en difficultés. Ainsi, les dispositions du code civil s’appliquent aux relations contractuelles entre les deux parties et non l’article 57 A de la loi nº 86 ' 1290 du 23 décembre 1986. Le jugement déféré sera infirmé.

3. À titre subsidiaire, les PEP 29 ne sollicitent l’application d’aucune disposition du code civil et se contentent de demander à la cour de limiter le montant des loyers alloués au bailleur à la période d’août 2014 à août 2015, et ce, après justification du montant demandé par le bailleur et application d’un abattement pour l’absence de délivrance de locaux décents.

La SA d’HLM Les Foyers réclame la résolution du bail aux torts exclusifs de l’association en raison de l’abandon des lieux loués par celle-ci et l’octroi de dommages-intérêts équivalents au paiement des loyers jusqu’au terme du bail. Elle rappelle que les bâtiments loués ont été aménagés et agrandis spécifiquement pour les besoins d’associations et que ces investissements ont nécessité le recours à des emprunts qui ne peuvent être amortis sur la perception concomitante d’un loyer proportionnel. Elle ajoute qu’elle a dû sécuriser le site.

Le 20 mars 2013, sans invoquer le moindre fondement juridique, l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère a averti la SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers de son départ des lieux le 1^er juillet 2014 et de son engagement dans un processus de réorganisation de ses services, 'le bâtiment ne (répondant) plus à l’objet social du foyer dans sa fonctionnalité et (étant) fermé administrativement par le conseil général'. Dans le contexte de l’engagement financier pris par le bailleur suite à la demande de l’association locataire, un tel départ s’analyse en un manquement contractuel de la part de cette dernière. En conséquence, il y a lieu de prononcer la résolution du bail aux torts de l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère.

Au titre de l’indemnisation du préjudice du bailleur, l’association rappelle à juste titre et prouve par constat de huissier qu’à compter du mois de septembre 2015 les lieux loués ont été de nouveau occupés par une association.

Par contre, il n’est aucunement démontré que les locaux n’étaient pas décents, étant rappelé qu’ils avaient fait l’objet d’importants travaux en 1999 faits à la demande de l’association et que les changements de politique sociale d’un conseil général ne peut s’analyser comme des modifications de la réglementation imposant de nouvelles normes. Le préjudice est donc composé des loyers non perçus d’août 2014 à août 2015, soit pendant 13 mois. Les pièces produites démontrent que la redevance mensuelle due par l’occupante s’élevait à 3 687, 75 €. L’obligation de la sécurisation du site n’étant pas démontrée, il ne sera pas fait droit aux demandes s’y rapportant. En conséquence, l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère sera condamnée à payer à la SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers une somme de 47'940, 75 € (13 x 3 687, 75).

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution du bail aux torts de l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère ;

Condamne l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère à payer à la SA d’habitation à loyer modéré Les Foyers la somme de 47'940, 75 € ;

Condamne l’association Z des Pupilles de l’enseignement public du Finistère aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,