1^re Chambre

ARRÊT N°401/2019

N° RG 17/08426 – N° Portalis DBVL-V-B7B-ON3S

M. D Y

C/

M. F M N Z

M^me G J A

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame P-Q R, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 Juillet 2019 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Octobre 2019 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 15 octobre 2019, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur D Y

né le […] à SAINT-BRIEUC (22000)

[…]

[…]

Représenté par M^e Charlotte GARNIER de la SELARL GUILLOTIN LE BASTARD ET ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Mathilde AUFFRET, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur F M N Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame G J A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Sandrine GAUTIER de la SCP ELGHOZI-GEANTY-GAUTIER-PENNEC, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Par acte authentique du 18 décembre 2007, M. F Z et M^me G A ont acquis de M. D Y une maison à usage d’habitation située […], […], moyennant le prix de 200.000€.

Concernant l’évacuation des eaux usées, il était stipulé à l’acte que les biens immobiliers objets des présentes ne sont pas raccordés au tout à l’égout, ils sont desservis par une installation d’assainissement individuel. Il était également fait mention d’une servitude de raccordement grevant le fonds vendu au profit de la propriété voisine cadastrée 4127 que M. H et M^me X avaient acquis de M. Y le 31 janvier 2007. Ce dernier, qui était alors propriétaire de la parcelle 4126, ayant concédé aux acquéreurs une servitude de canalisation souterraine grevant son fonds servant pour se raccorder à la fosse septique qui s’y trouvait.

Par courrier du 2 novembre 2011, M. Z et M^me A se sont plaints auprès de M. Y de ce qu’ils avaient découvert, lors d’investigations destinées à déterminer l’origine d’odeurs nauséabondes qu’ils n’avaient pu constater antérieurement, que les regards situés dans le garage pouvaient être ceux d’une ou de deux fosses situées sous leur garage.

Ils ont diligenté une expertise privée, laquelle fait état de l’existence de trois systèmes d’assainissement non conformes.

Par ordonnance du 24 mai 2012, M. Z et M^me A ont obtenu en référé la désignation de deux experts, un technicien du bâtiment et un géomètre expert, avec mission notamment de décrire les systèmes d’assainissement grevant la propriété des demandeurs, de préciser, pour le cas où il existerait une troisième installation d’assainissement individuel, si elle constituait un vice apparent pour les acquéreurs, de chiffrer les travaux propres à la supprimer et de donner leur avis sur la valeur vénale du bien compte tenu de cette situation.

Les experts désignés, M. I et M. B, ont déposé leur rapport daté du 20 juin 2014. Les experts ont constaté la présence de trois installations d’assainissement : Celle des consorts H-X (4127), celle des consorts Z-A (4126) et celle des consorts C (4128 et 4129).

Par acte du 9 juin 2016, M. Z et M^me A ont fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance de Saint Brieuc aux fins d’obtenir principalement la résiliation de la vente intervenue le 18 décembre 2007 et, outre la restitution du prix, le paiement de dommages et intérêts.

Par jugement du 9 octobre 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, statuant sur le fondement de l’article 1638 du code civil, a :

— prononcé la résolution de la vente intervenue le 18 décembre 2007 entre M. D Y, d’une part, et M. F Z et M^me G A, d’autre part, et portant sur une maison à usage d’habitation située […], […],

— condamné M. D Y à payer à M. F Z et M^me G A les sommes suivantes :

*200.000€ au titre de la restitution du prix,

*22.701,49€ à titre de dommages et intérêts,

— dit que le jugement sera publié au service de la publicité foncière,

— débouté M. F Z et M^me G A du surplus de leurs prétentions,

— déclaré M. D Y irrecevable en sa demande en garantie (des époux C qui n’étaient pas à la cause),

— condamné M. D Y à payer à M. F Z et M^me G A la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. D Y aux dépens qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire.

M. Y a interjeté appel de cette décision par déclaration du 30 novembre 2017.

Vu les conclusions du 3 août 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. Y qui demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 09 octobre 2017 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter M. Z et M^me A de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de M. Y.

— condamner in solidum M. Z et M^me A à payer à M. Y la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 9 mai 2018, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. Z et M^me A qui demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamné M. Y au paiement d’une somme de 200.000€ en restitution du prix.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y au paiement de la somme de 21.201,49€ en indemnisation du préjudice matériel des consorts Z-A.

— réformer le jugement entrepris sur le montant du préjudice moral et condamner M. Y au paiement d’une somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts complémentaires.

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y au paiement d’une somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner au paiement d’une somme complémentaire de 5.000€ en indemnisation des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

— le condamner aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris les frais et honoraires taxés des experts judiciaires.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de résolution de la vente :

M. Y soutient que :

*Il ne connaissait pas l’existence de la servitude de raccordement au profit du fonds C ;

*Les consorts Z-A ne rapportent pas la preuve de ce qu’il n’auraient pas acheté s’ils avaient connu cet état de fait ;

*l’acte des époux C contenait une clause de nantissement par le vendeur d’une somme affectée à la réalisation des travaux de mise en conformité de leur installation dans les 24 mois de la vente. Les époux C ont aujourd’hui fait installer une micro station sur la parcelle, de sorte que la fosse grevant le fonds Z-A peut être comblée ou shuntée, faisant ainsi disparaître la servitude ;

Les consorts Z-A, répondent que :

*il n’est pas exigé par les dispositions de l’article 1638 du Code civil que le vendeur ait eu connaissance de la servitude pour que la vente soit résolue ;

*leur préjudice est bien réel dès lors que l’expert indique que même si les travaux permettent de supprimer la fosse sous leur garage, une autre fosse doit être créée sur leur terrain pour desservir la

propriété C, ce qui diminue la valeur vénale de leur propriété ;

*ils n’ont pas agi en justice plus tôt car ils exercent la profession de marin et n’ont véritablement intégré leur propriété qu’en 2011; seul le rapport d’expertise leur a permis de comprendre la gravité de la situation. Ils ont ensuite pris un temps de réflexion que M. Y aurait pu mettre à profit pour leur proposer une solution ;

*Ils ne sont pas tenu d’apporter la preuve de ce qu’ils auraient refusé d’acquérir, mais uniquement de l’importance de la servitude ;

*M. Y ne pouvait pas ne pas connaître la servitude.

Ceci étant exposé :

Aux termes de l’article 1638 du code civil : «'Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telles importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité»

Il est indifférent à la garantie due par le vendeur sur le fondement de ces dispositions qu’il ait ou non connu l’existence de la servitude.

Les consorts Z-A produisent leur livret de marin, dont il ressort qu’ils ont navigué jusqu’en 2010. Ils démontrent ainsi qu’ils n’ont été incommodés par les odeurs des effluents et découvert la servitude supplémentaire qu’en 2011.

Il ressort du rapport d’expertise, dont le contenu n’est pas contesté par M. Y, que :

— Les trois maisons ( H, Z, C) proviennent d’une division parcellaire.

— Les installations d’assainissement sont imbriquées et interfèrent :

*Installation de desserte du fonds H : A partir du regard de l’installation du fonds H, les eaux usées et une partie des eaux pluviales collectées sont conduites par une canalisation souterraine implantée en totalité sur le fonds Z-A où elle débouchent dans d’autres regards, l’exutoire final n’ayant pas été déterminé. Une fosse septique de 1 500 litres qui assure le prétraitement des eaux vannes provenant des toilettes et des salles de bain de la maison H est implantée sur le fonds Z-A. L’évacuation des effluents se fait par une canalisation transitant par ce fonds jusqu’à un regard situé en façade Sud, l’exutoire final n’a pu être déterminé.

*Installation de desserte du fonds C : Les eaux pluviales du versant Ouest se déversent dans un regard situé sur le terrain Z-A où elles se mêlent aux eaux ménagères de la cuisine de ce fonds et aux eaux pluviales collectées en façade Sud de la maison Z-A. L’ensemble semble être évacué par une canalisation qui transite en sous terrain du fonds Z-A. Les eaux usées et eaux vannes débouchent dans la propriété Z-A dans une fosse en béton de 5000 litres, qui assure le prétraitement. Cette fosse est située dans le garage Z-A, elle n’est pas ventilée, l’exutoire se fait par une canalisation qui semble déboucher dans une canalisation plus importante mise en place et enterrée dans le fossé du chemin Nord. Cette canalisation draine les effluents vers un champ situé en extrémité Ouest de ce chemin.

*Installation de desserte du fonds Z-A : Les eaux pluviales dans la cour en façade Sud sont collectées dans un réseau et un regard situé à l’angle de la limite de propriété avec celles des époux C, où elles rejoignent non seulement des eaux pluviales du fonds C, mais aussi les eaux ménagères de la cuisine du fonds Z-A ensuite leur exutoire est incertain . Les

eaux ménagères débouchant sur la façade Sud (salle de bain et machine à laver) semblent aussi être évacuées vers le collecteur d’effluents de la fosse toutes eaux située dans le garage, sans que le point de confluence ait pu être déterminé. Les eaux vannes sont conduites vers une fosse septique d’un volume d’environ 2000 litres. Celle-ci est mal ventilée. L’exutoire de cette fosse n’a pas pu être localisé précisément.

— L’assainissement des trois propriétés visées est assimilé à un Assainissement Non Collectif (ANC) ; aucune de ces trois installations contrôlées le 15 avril 2013 par le SPANC de l’Agglomération de Saint-Brieuc n’est conforme à la réglementation, l’expert se référant sur ce point aux trois décisions du 16 septembre 2013 de la présidente de Saint-Brieuc Agglomération. Du point de vue de la normalisation et des règles de l’art, la non-conformité relève surtout du mélange entre des eaux pluviales et les eaux usées. En ce qui concerne la fonction de prétraitement, elle est remplie par les trois fosses toutes eaux qui ont un volume légèrement insuffisant compte tenu du nombre de pièces principales de l’ensemble ; de plus, les deux petites fosses sont pas équipées d’un préfiltre. Cette étape du traitement est concernée par deux problèmes majeurs : l’absence de débouchés d’aération et l’absence d’entretien adapté en fonction de la hauteur des boues. En ce qui concerne la fonction de traitement, il se fait par épandage dans un champ appartenant à un tiers, ce qui n’est plus une solution tolérée.

— M. B a évalué les travaux de mise en conformité des trois installations à la somme de 19'200 €, précisant que la répartition des coûts est affectée aux différents maîtres d’ouvrage en ce qui concerne les canalisations, les regards, et les ventilations, et qu’elle est faite au prorata des effluents théoriques en ce qui concerne le prétraitement et le traitement.

La conduite souterraine des eaux usées vers le réseau d’assainissement constitue une servitude qui, en l’espèce, grève le fonds des consorts Z-A. Le caractère occulte de la servitude au bénéfice du fonds C, rappelé en page 73 du rapport d’expertise, n’est pas contesté par M. Y.

M. Y produit l’acte de vente du fonds C qui comprend une clause de nantissement d’une somme de 5 000 € afin que les acquéreurs puissent effectuer les travaux de mise en conformité de l’installation d’assainissement, soit par la mise aux normes de l’installation existante, soit par le raccordement au réseau collectif d’assainissement public. Il allègue que les époux C ont fait installer une micro station sur leur parcelle. Mais d’une part, l’obligation de mise aux normes qui résulte de l’acte de vente n’a pas pour effet de supprimer la servitude qui résulte des canalisations souterraines et d’autre part, la réalisation invoquée des travaux n’est pas justifiée.

Il ressort du rapport d’expertise que sur le montant de 19 200 € de travaux de reprise, les consorts Z-A devront acquitter une somme légèrement supérieure à un tiers de celle-ci, les effluents théoriques étant les plus importants sur leur parcelle. Ils subissent en outre les odeurs des effluents et devront subir les sujétions liées aux servitudes non prévues. Les consorts Z-A soutiennent, sans pouvoir être sérieusement contredits sur ce point, qu’une servitude supplémentaire fait perdre de la valeur à leur immeuble, et ceci, même une fois la conformité de l’installation réalisée. Dans une réponse générale aux dires concernant cette dépréciation, M. I évalue les contraintes supportées par le fonds servant (passage, entretien…) résultant des servitudes, à 10% minimum de la valeur vénale de la propriété.

Il résulte des constatations des experts que la servitude non apparente présente pour les acquéreurs du fonds servant des conséquences qui affectent la jouissance du bien, outre des conséquences financières non négligeables. Elle revêt ainsi une importance qui fait présumer que les consorts Z-A n’auraient pas acquis s’ils avaient été mieux informés. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamné M. Y à la restitution du prix. Il sera ajouté que les consorts L-A devront restituer le bien.

Sur la demande de dommages et intérêts :

M. Y soutient que :

*le lititige provient de la non conformité de l’installation C, et que dès lors qu’il avait versé aux époux C la somme de 5000 € pour qu’ils effectuent les travaux de mise en conformité dont ils avaient fait leur affaire personnelle, il est de bonne foi.

*sa bonne foi fait obstacle à ce qu’il soit condamné à des dommages et intérêts.

Les consorts Z-A soutiennent que M. Y connaissait la configuration des lieux et leur a dissimulé l’existence d’une troisième fosse.

Contrairement à ce que soutient M. Y, l’action des consorts Z-A ne résulte pas de l’absence de conformité de l’installation C mais de l’existence d’une servitude non apparente et non déclarée par le vendeur.

M. Y possédait le fonds depuis l’année 1992, il a lui même procédé à la division de sa propriété en 2006 afin de vendre trois fonds. Il ressort de l’acte de vente aux époux C que M. Y connaissait l’existence d’une fosse septique et la non conformité de l’installation. Il n’y est pas précisé l’emplacement de cette fosse, mais les époux C ont déclaré à l’expert qu''«'ils avaient eu connaissance d’un réseau passant sur’ la propriété Z-A (qui appartenait à l’époque à M. Y)'».

Il ressort de tout ceci que le vendeur, qui possédait le fonds depuis quinze ans au moment de la vente aux consorts Z-A et en avait assuré la division, connaissait le type d’installations d’assainissement des fonds vendus et le réseau. Il ne peut prétendre qu’il a de bonne foi omis de déclarer à l’acte de vente Z-A une servitude supplémentaire. En omettant cette déclaration, il a commis une faute dont il doit réparation aux acquéreurs.

M. Y ne s’exprime pas sur le montant des dommages et intérêts demandés par les consorts Z-A. Par des motifs pertinents que la cour approuve, le premier juge l’a condamné au paiement des sommes suivantes :

*14 680 € au titre des frais de négociation immobilière

*2 878,13 € au titre des émoluments du notaire,

*3 646,36 € au titre des travaux de rénovation des ouvrants,

Total : 21 201,49 €.

Sur le préjudice de jouissance et moral :

Les consorts Z-A demandent le paiement d’une somme globale de 5 000 € en faisant valoir qu’ils subissent un préjudice de jouissance important depuis l’année 2011 et qu’ils ont été trompés par leur vendeur.

Outre le désagrément que leur a causé la tromperie de leur vendeur, ils subissent des odeurs nauséabondes depuis plusieurs années, ce qui a restreint considérablement la jouissance qu’ils ont eu de leur bien. Le jugement sera infirmé en ce qu’il a évalué ce préjudice à la somme de 1 500 €, et il sera fait droit à la demande des consorts Z-A à hauteur de 5 000 €.

Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné M. Y au paiement de la somme totale de 22 701,49 € de dommages et intérêts, cette condamnation sera de 26 201,49 €.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. Y à payer à M. Z et Madame A la somme de 22 701,49 € de dommages et intérêts;

Statuant à nouveau:

Condamne M. D Y à payer à M. F Z et Madame G A la somme de 26 201,49 € de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit que M. F Z et M^me G A devront restituer le bien vendu ;

Condamne M. D Y à payer à M. F Z et Madame G A la somme de 3000 € au titre de leurs frais irrépétibles en cause d’appel;

Condamne M. D Y aux dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT