COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

4^e chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2020

N° RG 18/00821 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SE5Q

AFFAIRE :

M. A-B X

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 26, […] représenté par son syndic la Société FONCIA COURCELLE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Janvier 2018 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 15/10565

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Samuel CHEVRET

M^e Manuel RAISON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur A-B X

[…]

[…]

Représentant : Maître Samuel CHEVRET de la SELARL MEZERAC – CHEVRET & Associés, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS – N° du dossier 37203 – vestiaire : A0729

APPELANT

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU 26, […] représenté par son syndic la Société FONCIA COURCELLE

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Société FONCIA COURCELLES

Ayant son siège […]

[…]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat postulant et plaidant, au barreau de PARIS,- N° du dossier 38667 – vestiaire : C2444

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence ABGRALL, président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Laurence ABGRALL, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Marie-Pierre BAGNERIS, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

FAITS ET PROCEDURE,

M. X est propriétaire des lots […], 343 et 11 de l’immeuble sis […] à

Montrouge, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 17 juillet 2015, M. X a fait assigner le syndicat des

copropriétaires ainsi que la société Foncia Courcelles, ès-qualités de syndic, en annulation de la

résolution n°26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2015, qui a rejeté le

déploiement d’un dispositif destiné à faire respecter l’interdiction de stationner sur les parties

communes .

Par jugement du 15 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

— Débouté M. X de ses demandes,

— Condamné M. X à verser au syndicat des copropriétaires et à la société Foncia Courcelles la

somme de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. X aux dépens à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du

code de procédure civile.

Par déclaration du 6 février 2018, M. X a interjeté appel de cette décision à l’encontre du

syndicat des copropriétaires et de la société Foncia Courcelles.

Par ses dernières conclusions signifiées le 16 janvier 2019, M. X Y cette cour, au visa

des dispositions des articles 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1382 du code civil, à :

— Dire et juger que le rejet de la résolution n°26 de l’assemblée générale du 16 avril 2015 est abusif,

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que seule la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 était applicable à la

résolution n°26 de l’assemblée générale du 16 avril 2015,

En toute hypothèse,

— Annuler la résolution n°26 de l’assemblée générale du 16 avril 2015,

— Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Courcelles à lui verser

une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS Foncia Courcelles aux entiers

dépens, en ce compris ceux de première instance et les frais des procès-verbaux de constat d’huissier

des 29 septembre 2016 et 24 août 2018,

— Dire que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de

procédure civile,

— Dire et juger qu’il sera dispensé de toute participation aux frais de procédure dont la charge sera

répartie entre les autres copropriétaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10

juillet 1965.

Par ses dernières conclusions signifiées le 5 décembre 2018, le syndicat des copropriétaires et la

société Foncia Courcelles ès-qualités, demandent à cette cour, au visa des dispositions des articles

24, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

-Les dire et juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. X de l’ensemble de ses demandes,

fins et prétentions,

Et y ajoutant,

— Condamner M. X à leur verser la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du

code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— Condamner M. X aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 3 décembre 2019.

SUR CE, LA COUR ,

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 26 pour abus de majorité

La résolution litigieuse est ainsi libellée :

'Validation des dispositifs anti-stationnement le long de la façade nord du bâtiment B1

Majorité nécessaire : article 25

Historique :

Suite aux violations répétées de l’interdiction de stationner sur les parties communes et aux

nuisances associées engendrées envers les riverains, il a été mené une expérimentation consistant en

la mise ne place de jardinières anti-stationnement sur la chaussée le long de la façade nord du

bâtiment B1.

Le déploiement des jardinières ayant démontré son efficacité, il est proposé à l’assemblée générale

d’entériner le déploiement de ces dispositifs anti-stationnement à cet endroit.

L’assemblée générale entérine le déploiement sur la chaussée de jardinières anti-stationnement le

long de la façade nord du bâtiment B1.

Pour : 28 438 sur […]

Contre : 41 082 sur […]

Abstentions : 5 251 tantièmes

Cette résolution est rejetée à la majorité des voix du syndicat.'

M. X soutient qu’en rejetant cette résolution les copropriétaires majoritaires ont cherché à

préserver leurs intérêts personnels consistant à se garer illicitement sur les parties communes de

façon récurrente et prolongée au point d’entraîner une quasi-privatisation des parties communes, au

détriment des intérêts collectifs et de la sécurité des autres occupants.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appelant ne justifie pas de la contrariété de la

résolution aux intérêts de la copropriété dans la mesure où M. X dispose d’autres moyens pour

empêcher le stationnement, notamment une action à titre personnel à l’encontre des copropriétaires à

l’origine de ces voies de fait. Il expose ensuite que l’allée en cause présente une largeur suffisante

permettant la circulation de véhicule d’urgence, ce qu’empêcherait la pose de jardinières même

amovibles, de sorte que ces jardinières seraient elles mêmes contraires à l’intérêt général.

Il résulte des productions que le règlement de copropriété prévoit en page 55 (IIème partie, Chapitre

I, article 2 p ) que les propriétaires ou locataires des emplacements de voiture ne doivent pas

encombrer avec leurs véhicules la rampe d’accès ou les allées de circulation.

Il ressort du texte même de la résolution litigieuse que cette interdiction n’était pas respectée puisque

notamment des véhicules étaient stationnés dans la voie de circulation longeant le bâtiment B de la

copropriété.

Contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, il ne s’agissait pas de stationnement

ponctuel, puisque le conseil syndical, dans son compte rendu du 16 octobre 2013, faisait déjà état de

ce problème de stationnement illicite et de l’installation prochaine de jardinières 'aux endroits

stratégiques’ afin d’y mettre un terme (pièce n° 3 de M. X).

De même, dans la note d’information que le syndic a affichée dans la copropriété après que certains

copropriétaires se furent étonnés de l’installation de ces jardinières, il est rappelé sous l’intitulé

'constats'- ce qui signifie qu’il s’agit de faits objectifs et non d’opinions de certains copropriétaires

comme le syndicat tente de le faire croire dans ses écritures- , que le stationnement devant le

bâtiment B1 est gênant pour les livraisons et la circulation, qu’il génère des nuisances pour les

occupants, qu’il constitue 'un risque majeur quant à la sécurité de la résidence et de ses occupants',

qu’il devenait 'un stationnement privilégié par certains occupants qui ne prenaient plus la peine de

stationner sur leurs propres emplacements privatifs’ et, que certains occupants 'semblaient presque

privatiser les parties communes du fait de leur stationnement récurrent’ (pièce n° 4 de l’appelant).

Il y est également rappelé que le stationnement est interdit sur les parties communes.

Les photographies aériennes versées aux débats par M. X (pièces n° 5a à 5c) montrent

également que, si le stationnement de toute une file de véhicules le long du bâtiment B1, n’empêche

pas le passage d’un autre véhicule de taille normale, il rend impossible le passage et le stationnement

de véhicules de gros gabarit de type camion de déménagement, de livraisons ou de véhicule de

secours.

Il découle de l’ensemble de ces éléments que l’intérêt collectif des copropriétaires est de faire

respecter le règlement de copropriété et plus particulièrement, de permettre que la voie de circulation

située derrière le bâtiment B ne connaisse plus d’entrave aux livraisons, déménagements et véhicules

de secours, en raison du stationnement irrégulier de véhicules de certains occupants, qui créent en

outre des nuisances sonores ou olfactives à certains copropriétaires de ce bâtiment.

C’est donc en contrariété avec cet intérêt que la résolution litigieuse a été rejetée, l’intérêt personnel

des copropriétaires majoritaires qui souhaitent continuer, par facilité, à se garer le long du bâtiment

sans avoir à rejoindre leur emplacement privatif, l’ayant emporté sur celui des copropriétaires

minoritaires souhaitant respecter le règlement de copropriété.

C’est à tort et avec une mauvaise foi certaine que le syndicat des copropriétaires tente de faire croire

que l’installation de jardinières serait elle même contraire au règlement de copropriété en ce qu’elles

empêcheraient les propriétaires d’emplacements privatifs en épis situés de l’autre côté de la voie de

circulation litigieuse, en partie en face de l’endroit où stationnent illicitement les véhicules en cause,

de garer leur voiture.

Il résulte en effet des photographies déjà citées que c’est bien au contraire en présence de ces

véhicules irrégulièrement stationnés que les manoeuvres pour entrer ou sortir des emplacements en

épis sont rendues difficiles, la largeur des jardinières choisies n’étant en rien comparable à celle d’un

véhicule automobile.

Pour le même motif, l’argument de l’intimé, soutenant que la présence de ces jardinières serait de

nature à empêcher les livraisons ou toute intervention urgente des pompiers ou du SAMU n’est pas

sérieux. C’est au contraire le stationnement irrégulier des véhicules qui entraîne cette conséquence.

Si les jardinières, dans l’expérimentation menée avant le vote de la résolution n° 26, étaient

positionnées sur la chaussée près du trottoir, il est manifeste qu’elles n’occupaient pas le même

espace qu’un véhicule.

En outre, comme le souligne M. X, elles sont équipées de poignées et peuvent donc être

déplacées en cas de nécessité. Cette possibilité de déplacement constitue à l’évidence une

amélioration très sensible par rapport à la situation antérieure dans laquelle le gardien était contraint

en cas de livraison ou autre déménagement, de rechercher en urgence le ou les propriétaires des

véhicules stationnés et d’aller les chercher dans les étages (pièce n° 13 de l’appelant).

Quant à la tolérance accordée par le syndicat aux copropriétaires consistant à leur permettre de

charger ou décharger leur véhicule près de l’entrée de leur immeuble, l’intimé n’explique pas en quoi

elle serait remise en cause par les jardinières, étant observé qu’un tel déchargement est par nature très

ponctuel et bref.

Le syndicat des copropriétaires, qui prétend encore que l’installation de jardinières aurait un coût

(achat et entretien) et que M. X ne peut contraindre les copropriétaires à l’assumer, d’une part,

ne chiffre pas ce coût même approximativement, d’autre part, n’explique pas en quoi ce motif serait

de nature à prévaloir sur un impératif de sécurité résultant de l’accessibilité des véhicules de secours

à la résidence.

Enfin, si, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, M. X peut agir à titre individuel à

l’encontre des propriétaires de véhicules qui ne respectent pas le règlement de copropriété, il

appartient en premier lieu au syndicat et au syndic de faire respecter ce règlement et plus encore

lorsque, comme en l’espèce, ce respect est commandé par un intérêt collectif distinct de la seule

nécessité de respecter le règlement de copropriété.

Le syndicat ne prétend pas qu’il existerait un autre moyen matériel de parvenir au même résultat sans

installer les jardinières litigieuses.

Pour l’ensemble de ces raisons, le rejet de la résolution n° 26 doit être qualifié d’abus de majorité et

le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté ce moyen ainsi que la demande d’annulation de la

résolution n° 26.

A titre surabondant, il sera également relevé que la pose de jardinières amovibles sur la chaussée,

sans aucun dispositif d’ancrage au sol, fut-il superficiel, ne peut être qualifié de 'travaux comportant

transformation, addition ou amélioration’ au sens de l’article 25 n) de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit

seulement de la mise en place d’un dispositif léger tendant à faire respecter l’interdiction de

stationner sur les parties communes de la résidence.

Sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, des dépens et de

l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux frais

irrépétibles et aux dépens et à condamner le syndicat des copropriétaires, condamne le syndicat des

copropriétaires de l’immeuble du […] à Montouge à payer à M. X la

somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui pourront être recouvré recouvré

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La même demande formée par l’appelant contre le syndic la société Foncia Courcelles sera rejetée, la

mise en cause personnelle du syndic en cause d’appel n’étant en rien justifiée, l’erreur matérielle

commise par lui dans le procès verbal de l’assemblée générale contestée, qui a pu justifier sa mise en

cause à titre conservatoire en première instance, ayant été rectifiée dès avant l’appel.

La demande formée par le syndic sur le même fondement sera également rejetée dans la mesure où

étant représenté par le même conseil que le syndicat, la société Foncia n’établit pas avoir exposé des

frais irrépétibles propres.

M. X Z par la présente décision ses prétentions déclarées fondées, sera, en application

des dispositions de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, dispensé de toute

participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie

entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Statuant contradictoirement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la résolution n° 26 de l’assemblée générale du 16 avril 2015,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du […] à Montrouge à

payer à M. X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui pourront être recouvrés

conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Laurence ABGRALL, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,