1^re Chambre

ARRÊT N°388/2020

N° RG 18/07810 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PLF2

M. Q U E

C/

M^me R S AB AC X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame S-W AA, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Septembre 2020 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 03 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur Q U E

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Alain LE MAGUER de la SELARL LE MAGUER-RINCAZAUX-LE GOFF-RAYNAUD, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉE :

Madame R S AB AC X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire DARY de la SELARL LAURENT-DARY, avocat au barreau de LORIENT

Le 28 février 2002, M. E a vendu à M^me X les lots n°14 comprenant un appartement au rez-de-chaussée, et n°125 comprenant un emplacement de parking portant le n°25 dans un immeuble en copropriété dénommé « Résidence Bod Skau '' et situé […], sur la Commune de Ploemeur. La vente a été conclue au prix de 83 846,96 €.

M^me F G, Melle H I et Melle J I ont pour leur part acquis des consorts Le Goff, selon acte authentique du 30 juin 2004, les lots n° 41 et 137 consistant également en un appartement situé au rez-de-chaussée et un parking. Enfin, M. K et Melle Y ont acquis des consorts A-P, selon acte authentique du 27 avril 2007, les lots n° 13 et 126 consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée et en une place de parking.

Alléguant qu’ils subissaient des dégâts des eaux répétitifs, les trois groupes d’acquéreurs, ci après désignés les consorts K – X – I, ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Lorient qui a ordonné une expertise confiée à M. Z.

L’expert a déposé son rapport le 14 décembre 2015.

Par actes des 31 mai, 8 et 9 juin 2016, les Consorts K – X – I ont assigné devant le tribunal de grande instance de Lorient aux fins d’obtenir la résolution de la vente de leurs appartements sur le fondement de l’article 1116 du code civil, outre des dommages-intérêts : les consorts A – Le Goff – E, le syndicat de copropriétaires de la résidence du Bod Skau et M. B, syndic de la copropriété.

Par jugement du 23 octobre 2018, le tribunal a, entre autres dispositions :

— prononcé la nullité du contrat de vente du 28 février 2002 conclu entre M. Q E et M^me R S X portant sur les lots n° 14 et 125 de l’immeuble dénommé […],

— condamné M. Q E à payer à M^me R S X la somme de 94 461 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné M. Q E à payer à M^me R S X la somme de 13.092,85 € au titre des frais bancaires,

— condamné M. Q E à payer à M^me X une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens, en ce y compris les frais d’expertise ainsi que les frais de publication de l’assignation et les frais de publication de la décision conjointement avec les autres défendeurs.

M. E a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 4 décembre 2018.

Vu les conclusions du 7 septembre 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M. E qui demande à la cour de :

— réformer le jugement du 23 octobre 2018 en ce qu’il a :

*prononcé la nullité du contrat de vente du 28 février 2002 conclu entre M. E et M^me R S X portant sur les lots n° 14 et 125 de l’immeuble dénommé […],

*condamné M. Q E à payer à M^me R S X la somme de 94 461 € au titre de la restitution du prix de vente, et des frais accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

*condamné M. Q E à payer à M^me R S X la somme de 13 092,85 € au titre des frais bancaires,

*condamné, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, M. Q E à payer à M^me R S X la somme de 3 000 €,

*condamné M. Q E aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi que les frais de publication de l’assignation et des frais de publication de la décision,

— débouter M^me R S X de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le Jugement du 23 octobre 2018 en ce qu’il a débouté M^me X de ses demandes :

— au titre des travaux de réfection de 4.000 €

— au titre d’une perte de loyers évaluée à 24.000 €

— au titre des taxes foncières et d’habitation de 7.657 et 7.560 €

— au titre d’un préjudice d’anxiété de 35.000 €

— en tant que de besoin, débouter M^me R-S X de sa demande supplémentaire de 95 273,92 €.

Yadditant,

— condamner M^me R S X à payer à M. Q E une somme de 5.000 € au titre de l’articIe 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me R S X aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 26 juin 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M^me Le X qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance le 23 octobre 2018 en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente en date du 28 février 2002, intervenu entre M. Q E et M^me R-S X et condamné M. Q E à rembourser à M^me R-S X la somme de 94.461 euros au titre de la restitution du prix de vente, et des frais accessoires outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement à intervenir,

Y additant,

— condamner M. E à payer à M^me R-S X la somme de 95.273,92 euros (à parfaire) à titre de dommages-intérêts, pour tous préjudices confondus et décrits aux motifs, au taux d’intérêt légal commençant à courir à compter du prononcé de la décision,

— dire que s’agissant des intérêts et assurance sur prêts les sommes seront à parfaire à la date de la décision à intervenir,

— condamner M. E à supporter les frais de publication de l’assignation, et tous frais de publication à intervenir consécutivement à l’annulation de la vente, avec intértêts au taux d’intérêt légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. E à payer à M^me R-S X la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. E à payer à M^me X les entiers dépens qu’elle a engagés en ce compris les procès-verbaux d’huissier et les frais d’expertise judiciaire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la vente :

Il résulte des dispositions de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que sans ses manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

La réalité de problèmes d’infiltrations d’eau ou d’inondations dans l’immeuble, antérieurement à la vente E/X, est constante pour les deux parties. Le différend qui les oppose porte sur la connaissance que M. E a pu avoir de ce que le bâtiment était inondable.

Pour une bonne compréhension du litige, il est rappelé que depuis 1978, plusieurs experts désignés successivement à la suite de sinistres ont conclu que ce bâtiment construit à proximité du littoral était inondable, car construit trop bas (expertise de M. Z, qui reprend sur ce point les avis des précédents experts désignés). Il ressort du rapport de M. Z qu’un premier expert judiciaire est intervenu en 1979 après la forte tempête du mois de décembre 1978. Outre les dégâts intervenus dans la décennie 1980/1990, il ressort du rapport d’expertise et des pièces produites par M^me X que l’immeuble a connu les sinistres suivants depuis 1996 :

-1997/1998, des refoulements des eaux usées

— décembre 2000, inondation dans l’appartement de M. E

— août 2009, apparition de flaques d’eau au sol et de traces d’humidité sur les murs des appartements des consorts K et X

— décembre 2009, remontées d’eau dans les appartements X et K

— entre le 1^er et le 15 décembre 2012, désordres dans l’appartement de M^me X

— janvier et février 2014, inondation des appartements X et K

— octobre 2014, inondations dans les appartements K, I, X et les parties communes de l’immeuble

— '3 juillet 2018, inondations dans les appartements K, I, X

— octobre et novembre 2019, inondations dans l’appartement de M^me Le X

— le 6 mars 2020 Inondations dans l’appartement de M^me Le X.

Il est évident que si M^me X avait connu la récurrence de sinistres dont les conséquences sont graves, elle n’aurait pas acquis.

M. E a acquis son appartement le 3 décembre 1998 de M. C et M^me D, et l’a revendu à M^me X le 28 février 2002. Il a connu, pendant son occupation des lieux, un épisode d’inondation, le 22 décembre 2000. Le 26 décembre 2000, il a écrit à M. B, syndic de la copropriété, pour se plaindre de ce sinistre qui a eu pour effet d’inonder tout son appartement à hauteur de 2 centimètres d’eau. Il ressort de sa lettre que le sinistre était attribué aux égouts. Le lendemain, il a écrit au maire de Ploemeur dans les termes suivants «'Cependant, M. M, les échos entendus de la part du conseil syndical des co-propriétaires du Bod Skau font que ce problème d’inondation de la rue du Perello n’est pas nouveau, et se reproduira si des travaux ne sont pas diligentés dès que possible.

Pour votre information, sachez que les appartements situés au rez de chaussée de cette résidence sont bien évidemment «'la proie'» de tels soucis dus à la route ainsi qu’aux grilles insuffisantes le long du bâtiment'».

Dans deux lettres adressées à M. K ( acquéreur des lots n° 13 et 126) les 1^er avril et 5 juin 2014, M de Ploemeur explique que les réseaux d’eaux usées et pluviales sont en bon état et ont fait l’objet d’une réfection intégrale, mais sans préciser la date de l’intervention. M. Z, après avoir fait une recherche d’archives sur les désordres récurrents d’inondation de l’immeuble, écrit en page 7 de son rapport dans un paragraphe intitulé «'Pour les égoûts'»: «'('.) Les informations données par la Direction eau et assainissement permettent d’établir que la mairie de Ploemeur a diagnostiqué les réseaux d’eaux usées qui nous concernent en période de vives eaux de février 2009 (Coefficient de marée 110). Ce diagnostic aurait montré que le poste n’était pas sujet à «'intrusion d’eaux parasites importantes'» et donc qu’il n’était pas influencé par les marées'».

Contrairement à ce qu’il semble ressortir de ses conclusions, M. E ne justifie aucunement d’une réfection des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales entre le sinistre du mois de décembre 2000 et la vente de son appartement en 2002. Il ne peut dès lors affirmer avoir de bonne foi pensé que le problème était résolu. Par ailleurs, il a accordé suffisamment de crédibilité aux informations qu’il détenait du conseil Syndical des copropriétaires sur la récurrence des inondations pour en faire part au maire de la commune, et ne peut pour s’exonérer de sa responsabilité soutenir que ces «'échos'» ne l’avaient pas suffisamment informé. S’il est exact qu’il a spontanément communiqué ses lettres lors des opérations d’expertise, il doit être rappelé que ces opérations qui étaient contradictoires au syndicat des copropriétaires ont eu lieu douze années après la vente.

Il ressort ainsi de ces éléments que si M. E ne connaissait pas la véritable cause des sinistres lorsqu’il a vendu son appartement à M^me Le X, à peine plus de deux années après l’inondation qu’il a subie, il connaissait leur caractère récurrent et ne démontre pas qu’il avait quelques raisons de penser que la difficulté avait été résolue. En s’abstenant de toute déclaration sur ce point à son acquéreur, il a commis une réticence dolosive et ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant sa communication spontanée lors des opérations d’expertise.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de vente.

Sur les conséquences de la nullité de la vente :

Les parties devront procéder aux restitutions réciproques, M^me X restituant l’appartement et M. E le prix de vente de 83 846 €. Pour les besoins de la vente, M^me X a exposé des frais mentionnés pour partie à l’acte authentique et repris dans leur intégralité au relevé de compte établi par le notaire pour un montant total de 94 461,97 €.

Les frais suivants ont été exposés en pure perte et constituent pour M^me X un préjudice financier dont M. E doit l’indemniser :

Commission de l’agent immobilier : 4 573, 47 €

Frais notariés et émoluments du notaire : 1 615,72 €

Le solde de 4 425,82 € est constitué des frais fiscaux et des droits de mutations. Il résulte des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts que les frais fiscaux de mutation sont restituables par l’administration des impôts en cas d’annulation de vente par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée. Dès lors, ces frais ne peuvent être mis à la charge du vendeur.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné M. E à payer à M^me X la somme de 94 461,97 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais accessoires.

M. E sera condamné à restituer à M^me X le prix de vente de 83 846 € outre intérêt au taux légal à compter du jugement du 23 octobre 2018, et à lui verser la somme de 6 189,19 € (4 573,47 + 1 615,72 €) de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

M^me X sera déboutée du surplus de ses demandes du chef des frais afférents à la vente.

Sur les autres demandes de M^me X :

Sur le coût des travaux réalisés dans l’appartement :

Il ressort du constat du 7 février 2014 dressé par M^e Le Mener, huissier de justice que toutes les zones mises au jour «'se révèlent considérablement affectées par l’humidité, extrêmement auréolées et tachées, qu’il s’agisse des parois extérieures ou des cloisons intérieures'».

M^me X produit une facture du 10 mars 2016 de l’entreprise de peinture N O qui justifie des travaux de reprises qu’elle a fait effectuer pour remédier aux dégradations des cloisons. Cette dépense trouve son origine dans le dol du vendeur qui a dissimulé la vulnérabilité des lieux aux dégâts des eaux. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande et M. E sera condamné à l’indemniser à hauteur du montant de cette facture, soit la somme de 3 712,69 €.

M^me X produit un devis du 23 juin 2020 pour le remplacement des tubulures eau froide et eau chaude suite à un dégât des eaux, et ce pour un coût de 2 217,07 €. Outre que ce devis n’indique pas

l’adresse de l’appartement concerné, M^me X ne produit aucune facture consécutive. A défaut de justifier du paiement de cette somme elle sera déboutée de ce chef de demande.

Sur le préjudice locatif :

M^me X ne justifie ni même n’allègue que M. E savait lors de la vente, que M^me X avait l’intention de donner le bien en location. A supposer que le bien ait été systématiquement loué jusqu’à l’année 2014, ce dont M^me X ne justifie pas, le dol du vendeur ne présente pas de lien de causalité avec le préjudice qu’elle prétend subir. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ce chef de demande.

Sur les intérêts bancaires :

M^me X justifie avoir accepté une offre de prêt immobilier de 45 800 € le 28 janvier 2002 pour acquérir son appartement dans la résidence Bod Skau. Elle va recouvrer cette somme par la restitution du prix de vente. Par voie de conséquence, elle ne perd pas le capital qui lui a été procuré par son emprunt et les intérêts versés au prêteur de deniers ne sont pas versés en pure perte et ne constituent pas un préjudice. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné M. E au paiement d’une somme de 13 092,85 € et M^me X sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les taxes foncières et d’habitation :

La taxe d’habitation trouve son origine dans l’usage du bien sans être liée à la propriété. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de ce chef de demande. En revanche, dès lors que la propriété du bien est supposée n’avoir jamais été transférée à M^me X, celle-ci subit un préjudice du fait du paiement de la taxe foncière. Le jugement entrepris qui a débouté M^me X de ce chef de demande sera infirmé sur ce point et M. E sera condamné au paiement de la somme de 7 657 € représentant le montant des taxes foncières pour les années 2003 à 2017.

Sur le préjudice d’anxiété :

M^me X a acquis un appartement susceptible d’être inondé lors des aléas littoraux (rapport de M. Z). Outre les remontées d’humidité, elle a connu quatre sinistres d’inondation en 2014, 2018, 2019 et 2020. Cette situation génère un préjudice moral d’anxiété et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il l’a déboutée de ce chef de demande. Compte tenu de ce que le premier événement générateur d’anxiété est l’inondation de 2014 et que M^me X est restée propriétaire du bien pendant six années après cet événement, ce préjudice sera justement réparé par une indemnité de 2 000 €.

Sur les intérêts moratoires :

En application des dispositions de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, les intérêts moratoires sur les condamnations au paiement de dommages et intérêts courront à compter du présent arrêt.

Sur les frais de publication :

Il résulte de ce qui précède que M. E sera condamné aux frais de publication du présent arrêt. Ces frais ne peuvent porter intérêts au taux légal que lorsque M. E aura reçu une mise en demeure d’en payer le coût à M^me X après que les formalités de publication auront été faites. Dès lors M^me X sera déboutée de sa demande tendant à ce qu’ils portent intérêts à compter du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. E à payer à M^me X la somme de 94 461 € au titre de la restitution du prix de vente et des frais accessoires, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— condamné M. E à payer à M^me X la somme de 13 092,85 € au titre des frais bancaires ;

— débouté M^me X de sa demande au titre des frais de réfection ;

— débouté M^me X de sa demande au titre des taxes foncières ;

— débouté M^me X de sa demande au titre du préjudice d’anxiété ;

Statuant à nouveau,

Condamne M. T E à verser à M^me R-S X le prix de vente de 83 846 € outre intérêt au taux légal à compter du jugement du 23 octobre 2018 ;

Condamne M. Q E à verser à M^me R S X la somme de 6 189,19 € de dommages et intérêts outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des frais accessoires à la vente ;

Condamne M. Q E à vers à M^me R S X les sommes de :

*3 712,69 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des travaux de réfection de l’appartement ;

*7 657 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre des taxes foncières pour les années 2003 à 2017 ;

*2 000 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre du préjudice d’anxiété ;

Déboute M^me X du surplus de ses demandes et en particulier de sa demande indemnitaire au titre des intérêts d’emprunt ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant,

Dit que les parties devront procéder aux restitutions réciproques et que M^me X devra restituer à M. E le bien acquis par acte authentique du 28 février 2002 ;

Condamne M. Q E aux dépens du présent arrêt dont les frais de publication de la présente décision ; les dépens de comprenant pas les constats d’huissier que M^me X a fait diligenter ;

Dit que les intérêts moratoires sur cette sommes courront après que les formalités de publication auront été effectuées et que M. E aura été mis en demeure d’en payer le prix à M^me X ;

Condamne M. Q E à payer à M^me R S X une somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE