Cour d'appel de Rennes, 5ème chambre, 2 septembre 2020, n° 17/00112

CA Rennes
Confirmation 2 septembre 2020

Arguments

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Accepté
Obligation du bailleur de réaliser les travaux
La cour a confirmé que le bailleur est responsable des travaux prescrits par l'autorité administrative, conformément aux clauses du bail.
Accepté
Impossibilité d'exploiter le fonds de commerce
La cour a constaté que la fermeture administrative justifie la suspension des loyers jusqu'à la réouverture.
Rejeté
Préjudice moral dû à la fermeture
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas caractérisé dans le contexte familial conflictuel.
Rejeté
Perte de valeur du fonds de commerce
La cour a constaté que la SARL n'a pas prouvé la perte de valeur de son fonds de commerce.
Rejeté
Inhabitabilité du logement
La cour a jugé que la SARL n'a pas prouvé que le logement était inhabitable durant la période concernée.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 5e ch., 2 sept. 2020, n° 17/00112
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	17/00112
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Catherine LE FRANCOIS, président
Avocat(s) :	Albane MORICEDominique LEYERThierry CABOT
Cabinet(s) :	EFFICIASCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVETSCP GUILLOU-RENAUDINAB LITIS - SOCIETE D'AVOCATS PELOIS - AMOYEL-VICQUELIN
Parties :	SARL SARL L'ASSIETTE GOURMANDE c/ SCI L'ASSIETTE GOURMANDE, SCP ROUXEL PHILIPPE, SELARL TCA (MAITRE TREMELOT)

Texte intégral

5^e Chambre

ARRÊT N°-178

N° RG 17/00112 – N° Portalis DBVL-V-B7B-NTKP

M. L E

M^me D X épouse E

SARL SARL L’ASSIETTE GOURMANDE

M. C X

M^me I J épouse X

SCP Z H

[…]

SELARL TCA (MAITRE TREMELOT)

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame F G,

Vu l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Septembre 2020 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS :

Monsieur L E

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Albane MORICE de la SELARL ALBANE MORICE – JURIS’AFFAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame D X épouse E

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Albane MORICE de la SELARL ALBANE MORICE – JURIS’AFFAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

SARL L’ASSIETTE GOURMANDE

[…]

Représentée par M^e Albane MORICE de la SELARL ALBANE MORICE – JURIS’AFFAIRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur C X

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Jean-paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Dominique LEYER, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Madame I J épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Jean-paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Dominique LEYER, Plaidant, avocat au barreau de BREST

SCP Z H prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Thierry CABOT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

[…] représentée par son mandataire liquidateur

[…]

SELARL TCA (MAITRE TREMELOT) ès-qualités de liquidateur de la […]

[…]

Représentée par M^e Jean-paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Dominique LEYER, Plaidant, avocat au barreau de BREST

**********

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 3 juillet 2006 au rapport de Maître H Z, notaire à Ploumiliau, la SCI l’Assiette gourmande, a donné à bail commercial à usage mixte de commerce et d’habitation, à M^me I J épouse X, pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1^er juillet 2006 pour se terminer le 30 juin 2015, des locaux situés commune de Trébeurden, […], comprenant une maison à usage d’habitation et de commerce ayant :

— pour la partie commerciale : au rez-de-chaussée deux salles de bar, salle à manger, cuisine, cave et sanitaire,

— pour la partie habitation : au 1^er étage: deux chambres, salle de bains, WC et au 2^e étage un dégagement et deux chambres.

Par acte sous seing privé du 27 avril 2007, rédigé par Maître Z, M. C X et M^me I X née J, ont vendu à M^me D X, fille des cédants, et à M. L E, son époux, le fonds de commerce de restaurant situé […] à Trébeurden, moyennant le prix de 200 000 euros.

La cession a été réitérée, par acte authentique du 31 août 2007, au profit de la SARL l’Assiette gourmande, représentée par ses gérants M^me D E née X et M. L E.

Par courrier du 28 septembre 2011, la SARL l’Assiette gourmande s’est plainte de ne pas pouvoir procéder à la vente de son fonds de commerce en raison de la non-conformité des locaux aux normes d’hygiène et de sécurité, et de ce que l’appartement faisant partie des biens loués, en vertu du bail du 3 juillet 2006, se révélait inhabitable en l’état.

Après de vaines tentatives de règlement amiable du litige, par acte du 2 novembre 2012, la SARL l’Assiette gourmande, M^me D X et M. L E ont assigné devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc la SCI l’Assiette gourmande, M^me I J épouse X, M. C X et la SCP H Z aux fins d’obtenir notamment la condamnation de la SCI et de M. et M^me X à réaliser les travaux nécessaires à la mise aux normes de l’immeuble, l’organisation d’une expertise judiciaire, une provision à valoir sur leur préjudice et la suspension du versement des loyers afférents à la partie habitation.

Par ordonnance du 7 mars 2013, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. A, remplacé ultérieurement par M. B, et a rejeté toutes les autres demandes. L’expert a déposé son rapport le 22 novembre 2013.

Par arrêté du 10 octobre 2013, le maire de la commune de Trébeurden a ordonné la fermeture du restaurant l’Assiette gourmande et dit que la réouverture des locaux ne pourrait intervenir qu’après mise en conformité de l’établissement et réalisation d’un certain nombre de travaux.

Par ordonnance du 2 octobre 2014, le juge des référés a :

— ordonné à la SCI l’Assiette gourmande de procéder aux travaux de couverture de la façade arrière de la salle de restaurant et de la chaufferie mentionnés dans le devis de la société ABC créations annexé au rapport d’expertise, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance,

— à défaut, condamné la SCI l’Assiette gourmande à titre provisionnel à payer à la SARL l’Assiette gourmande la somme de 13 000,17 euros représentant le coût des travaux de couverture et autorisé la SARL l’Assiette gourmande à exécuter ces travaux,

— autorisé la SARL l’Assiette gourmande à suspendre le paiement des loyers à compter du 10 octobre 2013 jusqu’à la décision du juge sur le fond du litige,

— condamné la SCI l’Assiette gourmande au paiement de la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI aux dépens.

Par acte du 27 janvier 2015, la SARL l’Assiette gourmande, M^me D X et M. L E ont assigné devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc la SCI l’Assiette gourmande et la SCP H Z aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI l’Assiette gourmande ou toute personne venant à ses droits, à faire réaliser l’ensemble des travaux de mise aux normes et de sécurité mentionnés dans les devis de la société ABC Créations annexés au rapport d’expertise, à défaut le paiement du coût des travaux, la prolongation de la suspension du paiement des loyers, la condamnation de la SCI l’Assiette gourmande, de M. et M^me X et de la SCP H Z au paiement d’une indemnité de 60 000 euros en réparation de leur préjudice moral consécutif à la fermeture administrative du restaurant.

Par jugement du 20 mars 2015, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande et a désigné en qualité de liquidateur la SELARL TCA.

La SELARL TCA, ès qualités, M^me I J épouse X et M. C X sont intervenus volontairement à la procédure.

Par jugement du 21 octobre 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SELARL TCA, en qualité de liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande, de M. C X et de M^me I X ;

— déclaré recevables les demandes formées par la SARL l’Assiette gourmande, M. L E et M^me D E née X ;

— dit que la SCI l’Assiette gourmande est tenue de supporter la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative, concernant la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à l’activité de restaurant tout comme elle est tenue des réparations afférentes aux murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement et de clôture ;

— fixé la créance de la SARL l’Assiette gourmande au passif de la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande à la somme de 119 245,30 euros au titre des travaux de reprise de la couverture et des travaux de mise aux normes;

— condamné in solidum M. C X et M^me I X née J, en tant qu’associés de la SCI l’Assiette gourmande, tenus des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social, à payer à la SARL l’Assiette gourmande la somme de 119 245,30 euros au titre des travaux de reprise de la couverture et des travaux de mise aux normes ;

— ordonné la suspension à compter du 10 octobre 2013 du paiement des loyers par la SARL l’Assiette gourmande jusqu’à la réouverture administrative du restaurant;

— débouté la SARL l’Assiette gourmande de sa demande de répétition des loyers afférents à la partie habitation et de la taxe foncière ;

— débouté la SARL l’Assiette gourmande de ses demandes relatives au préjudice financier et au préjudice moral ;

— débouté M. L E et M^me D E née X de leur demande au titre du préjudice moral ;

— débouté la SARL l’Assiette Gourmande, M. L E et M^me D E née X de leurs demandes formées à l’encontre de la SCP H Z ;

— débouté la SELARL TCA, en qualité de mandataire liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande, de sa demande en paiement des loyers ;

— débouté M. C X et M^me I X née J de leur demande de dommages et intérêts,

— débouté la SELARL TCA ès qualités, Monsieur C X et Madame I X née J de leur recours en garantie formé à l’encontre de la SCP H Z ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné in solidum la SELARL TCA, ès qualités, M. C X et M^me I X à payer à la SARL l’Assiette gourmande la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SELARL TCA, ès qualités, M. C X et M^me I X aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 23 décembre 2016, M. C X et M^me I J épouse X ont formé appel de ce jugement.

Par déclaration du 5 janvier 2017, la SARL l’Assiette gourmande, M. E et M^me X ont également interjeté appel du jugement.

Il a été procédé à la jonction des deux procédures par ordonnance du 9 janvier 2017.

Par conclusions notifiées le 20 novembre 2017, M. C X, M^me I J épouse X et la SELARL TCA, en qualité de liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande, demandent à la cour de :

— débouter la SARL l’Assiette gourmande de toutes ses demandes ;

— condamner la SARL l’Assiette gourmande à payer à la SELARL TCA la somme de 37 482,54 euros à la date du 20 mai 2015 outre la taxe foncière 2015;

— condamner in solidum M. et M^me E à payer à M. et M^me X la somme de 150 000 euros de dommages et intérêts ;

Subsidiairement,

— condamner la SCP H Z notaire à garantir les concluants de toutes les condamnations, ou de toute inscription au passif de la SCI prononcées à leur encontre, soit de manière directe ou indirecte et au profit des demandeurs et au détriment des époux X ;

— condamner in solidum M.et M^me E à payer à M. et M^me X la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Très subsidiairement,

— condamner la SCP Z à payer aux époux X la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter toute demande plus ample ou contraire ;

— condamner la demanderesse aux entiers dépens.

Suivant conclusions notifiées le 2 octobre 2019, la SARL l’Assiette gourmande, M^me D X épouse E et M. L E sollicitent de la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. C X et M^me I X, en tant qu’associés de la SCI l’Assiette gourmande, à payer à la SARL l’Assiette gourmande la somme de 119 245,30 euros au titre des travaux de reprise de la couverture et des travaux de mises aux normes ;

— ordonné la suspension à compter du 10 octobre 2013 du paiement des loyers par la SARL l’Assiette gourmande jusqu’à la réouverture administrative du restaurant ;

— débouté la SELARL TCA, en qualité de mandataire liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande, de sa demande en paiement de loyers ;

— débouté M. C X et M^me I X de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— infirmer le jugement entrepris dans toutes ses autres dispositions, et statuant à nouveau :

— fixer la créance de la SARL l’Assiette gourmande au titre de la répétition des loyers afférents à la partie habitation des lieux loués au passif de la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande pour un montant de 8 640 euros;

— condamner in solidum M. C X et M^me I X, en tant qu’associés de la SCI l’Assiette gourmande tenus personnellement et solidairement des dettes de la société, à payer à la SARL l’Assiette gourmande la somme de 8 640 euros au titre de la répétition des loyers afférents à la partie habitation des lieux loués ;

— fixer la créance de la SARL l’Assiette gourmande au titre de sa demande en dommages et intérêts au passif de la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande au minimum à la somme de 153 000 euros ;

— condamner in solidum la SCP H Z, M. C X et M^me I X, en tant qu’associés de la SCI l’Assiette gourmande tenus personnellement et solidairement des dettes de la société, à verser à la SARL l’Assiette gourmande des dommages et intérêts pour un montant estimé au minimum à la somme de 153 000 euros ;

— fixer la créance des époux E au titre de leur demande en dommages et intérêts au passif de la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande au minimum à la somme de 60 000 euros ;

— condamner in solidum la SCP H Z, M. C X et M^me I X, en tant qu’associés de la SCI l’Assiette Gourmande tenus personnellement et solidairement des dettes de la société, à verser aux époux E des dommages et intérêts pour un montant estimé au minimum à la somme de 60 000 euros ;

— condamner in solidum la SCP H Z, la SELARL TCA ès qualités, M. C X et M^me I X à verser à la SARL l’Assiette gourmande la somme de 28 000 euros sur le fondement de l’articIe 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum la SCP H Z, la SELARL TCA, ès qualités, M. C X et de M^me I X aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Suivant conclusions notifiées le 25 octobre 2017, la SCP H Z sollicite de la cour de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux X, la SELARL TCA, ès qualités, la SARL l’Assiette gourmande et les époux E de toutes leurs demandes à l’encontre de la SCP H Z, et de condamner in solidum les époux X, la SELARL TCA, la SARL l’Assiette gourmande et les époux E à verser à la SCP H Z une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 février 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, le président de la chambre a décidé de mettre en oeuvre la procédure sans audience et en a avisé le 10 avril 2020 les parties qui ne s’y sont pas opposées dans le délai de 15 jours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-La demande en paiement de travaux

Le contrat de bail commercial reçu le 3 juillet 2006 par la SCP H Z notaire, passé entre la SCI l’Assiette gourmande, représenté par M. C X, et M^me I J épouse de M. C X dispose :

Ètat des lieux: le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel sans pouvoir exiger d’autres réparations que celles le cas échéant expressément envisagées aux présentes.

Entretien-Réparations: le bailleur aura entièrement à sa charge les réparations afférentes aux murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront également à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces, et vitres, volets ou rideaux de fermeture.

Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures.

(…)

Mises aux normes: le bailleur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité

administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques de l’activité de restaurant que le preneur exercera.

Le bailIeur exécutera ces travaux dès l’entrée en vigueur de la réglementation concernée, sans attendre un contrôle ou injonction, de sorte que le local loué soit toujours conforme aux normes administratives.

Aux termes de l’acte authentique du 31 août 2007, réitérant l’acte sous seing privé du 27 avril 2007 passé avec M. et M^me E, M. C X et M^me I J, son épouse, ont cédé à la SARL l’Assiette gourmande, représentée par ses gérants M. L E et M^me D X, le fonds de commerce comprenant le droit au bail du 3 juillet 2006 dont le bailleur est la SCI l’Assiette gourmande, laquelle, intervenue à l’acte, a pris acte de la cession.

Cet acte énonce notamment:

— le cessionnaire exécutera aux lieu et place du cédant les charges et conditions du bail et paiera les loyers à leur échéance.

— Hygiène et sécurité: le cessionnaire reconnaît être informé de l’obligation qui lui incombe de se soumettre à la réglementation relative à l’hygiène, à la salubrité et aux injonctions de la commission de sécurité ; il déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre le cédant.Ce dernier déclare de son côté n’être sous le coup d’aucune injonction particulière.

— informations techniques- Commission d’hygiène : une copie du dernier rapport de la commission d’hygiène a été soumise à l’acquéreur dès avant les présentes, lequel déclare avoir été présent lors du passage de ladite commission et être bien informé de la situation à cet égard dispensant le vendeur et le notaire de lui fournir ici toute autre précision.

— climat diagnostic de performance énergétique -

Conformément aux dispositions de l’article L 134-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un diagnostic de performance énergétique doit être établi. Ce diagnostic étant purement informatif, le cessionnaire dispense expressément le cédant et le notaire de faire établir ce diagnostic, reconnaissant bien connaître la situation électrique et les conditions d’isolation du local.

Au soutien de leur demande d’infirmation du jugement qui a dit que la SCI l’Assiette gourmande est tenue de supporter la charge des travaux en exécution du bail du 3 juillet 2006, M.et M^me X et le liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande soutiennent que le contrat de bail et le contrat de cession du fonds de commerce ne constituent qu’un seul ensemble contractuel et que la commune intention des parties, dans un changement de contexte contractuel, était d’interdire aux cessionnaires du fonds de commerce de réclamer à M. et M^me X la prise en charge de travaux de quelque nature que ce soit, après la vente du fonds.

Cependant, ainsi que l’a constaté le tribunal, l’examen des clauses de chaque acte ne relève aucune contradiction entre elles, et elles contiennent de façon parfaitement claire une énumération des travaux à la charge du bailleur, les parties, qui sont libres de leur convention, ayant étendu les obligations du bailleur de prendre à sa charge non seulement les travaux prescrits par l’autorité administrative concernant la conformité générale de l’immeuble loué mais également celles concernant l’activité de restaurant exercée par le preneur.

Le montant du coût des travaux est demandé au bailleur, la SCI l’Assiette gourmande, et par voie de conséquence à M. et M^me X en leur qualité d’associés de la SCI et non en leur qualité de cédants du droit au bail.

Il est patent que la SCI l’Assiette gourmande, représentée par M. C X en sa qualité de co-associé de la SCI l’Assiette gourmande, a signé le bail en faveur de M^me I X, également associée de la SCI, avec la parfaite connaissance des clauses de ce bail et la volonté claire de limiter les obligations du preneur en matière de travaux, y compris ceux concernant l’activité de restaurant mis à la charge exclusive du bailleur.

Il est tout aussi patent que M. et M^me X ont ensuite signé ,en leur qualité de cédants, l’acte de cession du fonds de commerce comprenant le droit au bail et que la SCI l’Assiette Gourmande représentée par M^me X, gérante de la société, a déclaré prendre acte de la cession au profit de M. et M^me E, en toute connaissance des obligations du bailleur en particulier s’agissant de l’étendue de la prise en charge des travaux.

Contrairement à ce que soutiennent le mandataire liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande et M. et M^me X, aucune clause de l’acte de cession de fonds de commerce ne manifeste l’intention des parties d’interdire aux cessionnaires, M^me E née X et M. E, de réclamer l’exécution des travaux mis à la charge du bailleur, la SCI, par le bail cédé, et en particulier, la clause selon laquelle le cessionnaire prendra le fonds avec tous les éléments corporels et incorporels en dépendant dans l’état où le tout se trouve sans recours contre le cédant pour quelque cause que ce soit, s’applique entre les époux E, cessionnaires, et les époux X, cédants, mais ne peut être revendiquée par la SCI l’Assiette gourmande, bailleresse, dont les obligations prévues au bail du 3 juillet 2006 n’ont pas été modifiées.

Force est de constater que le seul changement de contexte résulte du grave conflit né dans les mois ayant suivi la cession de fonds de commerce, entre M. et M^me C et I X et leur fille M^me D X E et son époux, conflit encore illustré par le contenu des écritures des parties devant la cour.

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a dit que la SCI l’Assiette gourmande est tenue de supporter la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative concernant la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes spécifiques à l’activité de restaurant tout comme elle est tenue des réparations afférentes aux murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues, des murs de soutènement et de clôture.

C’est par des motifs exacts et pertinents que la cour fait siens, que le tribunal, après avoir complètement et précisément dressé la liste des travaux préconisés par l’expert et avoir vérifié qu’ils entrent dans les travaux que le bailleur doit supporter a, au vu des devis annexés au rapport d’expertise et des conclusions de l’expert, retenu, au titre des travaux de mise aux normes du restaurant et des travaux de couverture, les sommes de 15 020,78 euros et de 104 224,52 euros.

Par ailleurs, à raison, le tribunal a constaté que, la personne morale ayant été préalablement et vainement poursuivie et les créanciers ayant déclaré leur créance à la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande, M. et M^me C et I X en tant qu’associés sont tenus des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social par application des articles 1857 et 1858 du code civil.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement qui a fixé la créance de la SARL l’Assiette gourmande à la liquidation judiciaire de la SCI l’Assiette gourmande à la somme de 119 245,30 euros et a condamné in solidum M. et M^me X au paiement de cette même somme à la SARL l’Assiette gourmande.

II- La demande d’autorisation de suspendre le paiement des loyers jusqu’à la réouverture administrative du restaurant.

C’est à raison que le tribunal après avoir constaté que du fait de la fermeture administrative intervenue par arrêté municipal du 10 octobre 2013, la SARL l’Assiette gourmande se trouve, depuis

cette date, dans l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds de commerce, de telle sorte que son refus de paiement des loyers est justifié, a ordonné la suspension à compter du 10 octobre 2013 du paiement des loyers par la société jusqu’à la réouverture administrative du restaurant.

Cette disposition du jugement sera confirmée comme le demandent la SARL l’Assiette gourmande et M. et M^me E.

III- La demande de répétition des loyers de la partie habitation.

Devant le tribunal, la SARL l’Assiette gourmande et M. et M^me E demandaient la répétition des loyers et de la taxe foncière afférents à la partie habitation de l’immeuble loué, pour la période du 1^er septembre 2007 au 31 décembre 2012 pour un montant de 35 950 euros, en soutenant, comme dans l’article de presse versé aux débats, qu’ils n’avaient jamais pu occuper le logement qui était insalubre.

Devant la cour, ils sollicitent l’infirmation du jugement qui a rejeté cette demande et ramènent toutefois leur prétention au titre de la répétition des loyers afférents à la partie habitation des lieux loués, à la somme de 8 640 euros correspondant aux loyers du 1^er octobre 2011 au 31 décembre 2012, c’est à dire non plus à compter de l’entrée en jouissance en septembre 2007, mais à compter de la mise en demeure du 28 septembre 2011, par laquelle il était demandé à la SCI l’Assiette gourmande de réaliser les travaux de mise en conformité de l’établissement aux normes administratives. Ils exposent qu’ils avaient effectivement acquis en juillet 2007, après la cession du fonds de commerce, une maison d’habitation qu’ils ont occupée mais que par la mise en demeure du 28 septembre 2011, ils ont clairement informé M. et M^me X de leur intention de vendre leur fonds de commerce et d’habiter le logement situé au-dessus du restaurant, aux fins de pouvoir mettre en vente leur maison d’habitation, et ils leur ont enjoint d’exécuter les travaux de sécurité préalables à l’occupation de ce logement.

À supposer même qu’ils aient eu l’intention d’occuper le logement au-dessus du restaurant à compter de septembre 2011, il n’est pas établi que ce logement était inhabitable à cette époque et jusqu’en décembre 2012, par les gérants de la SARL exploitants du restaurant, étant observé au surplus qu’ils avaient signé le bail en connaissance des défauts de ce logement qui, entre autres, ne comportait pas de cuisine.

Il y a lieu de rejeter la demande de la SARL l’Assiette gourmande en répétition de loyers.

IV-La demande de dommages et intérêts formée par la SARL l’Assiette gourmande à l’encontre de la SCI l’Assiette gourmande.

La SARL l’Assiette gourmande sollicite la somme de 153 000 euros au titre de la valeur perdue du fonds de commerce, correspondant pour les éléments incorporels à la somme de 78 150,55 euros soit la créance résultant du prêt pour financer l’acquisition du fonds de commerce consenti par le Crédit Mutuel de Bretagne qui a agi en paiement devant le tribunal de commerce de Saint-Brieuc lequel a tardé à statuer dans l’attente de la présente décision de la cour, et pour 75 000 euros, à la valeur de l’ensemble des investissements nécessaires au redémarrage de l’activité. Elle souligne que cette somme correspond aussi à la valeur de son fonds de commerce à la date de la fermeture administrative du restaurant, évaluée à la somme de 153 000 euros par un expert comptable.

La SCI l’Assiette gourmande réplique que la perte de valeur du fonds de commerce provient de la carence et de l’incompétence des époux E dans la gestion du restaurant, que ces derniers connaissaient bien les lieux, qu’ils ont exploité trois ans sans aucun problème afférent à l’électricité ou à la sécurité et que c’est M. E qui, abusivement, a provoqué la fermeture administrative du restaurant.

La SARL l’Assiette gourmande qui maintient par ailleurs avec succès sa demande au titre des travaux de mise aux normes et de mise en état des locaux, sa créance de 119 245,30 euros étant confirmée à ce titre, et qui reste propriétaire du droit au bail, lequel n’est pas sans valeur, ne justifie pas de la perte des éléments incorporels d’un montant équivalent à la dette de la SARL à l’égard du Crédit Mutuel ni de celle des éléments corporels, et n’est donc pas fondée à poursuivre en réalité le paiement de la valeur du fonds de commerce, étant encore observé à cet égard que les moyens invoqués au soutien de cette demande (vice du consentement, prix d’achat excessif) relèvent de la validité de l’acte de cession laquelle n’est pas objet du présent litige.

De plus, ainsi que le tribunal l’a constaté, la SARL l’Assiette gourmande a exploité le fonds de commerce de restaurant de septembre 2007 au 10 octobre 2013, date de la fermeture administrative, et les difficultés financières et la perte de clientèle ont commencé dès l’année 2011, et étaient liées alors, selon le courrier du 28 septembre 2011 établi par les époux E, à la conjoncture mais surtout aux difficultés rencontrées avec les époux X auxquels ils reprochaient entre autres d’avoir débauché le serveur du restaurant ou de les avoir dénigrés auprès de la clientèle.

En confirmant le jugement sur ce point, la SARL l’Assiette gourmande sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de la SCI l’Assiette gourmande.

V-La demande de dommages et intérêts formée par M. et M^me E à l’encontre de la SCI l’Assiette gourmande et de ses associés

Le tribunal a débouté M.et M^me E de leur demande de condamnation de la SCI l’Assiette gourmande et de M. et M^me X à leur payer la somme de 60 000 euros en réparation du préjudice moral subi par eux en leur qualité d’exploitants et de co-gérants de la SARL l’Assiette gourmande, et résultant des agissements déloyaux des époux X à leur égard, de leur état de précarité alimentaire depuis la fermeture administrative du restaurant et de l’impossibilité d’occuper le logement.

Devant la cour les époux E maintiennent leur demande de la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en la décomposant ainsi:

—  30 000 euros au titre de leur préjudice financier pour leur perte de revenus d’octobre 2013 à décembre 2014,

—  30 000 euros pour le préjudice moral, M^me D E étant affectée par les agissements déloyaux de ses parents, lesquels ont en outre tenu, spécialement dans leurs conclusions, des propos scandaleux à leur encontre.

S’agissant du préjudice moral, ainsi que l’a retenu le tribunal au vu du contexte familial très conflictuel et du comportement des uns comme des autres, il n’est pas caractérisé.

En ce qui concerne le préjudice que les époux E qualifient désormais devant la cour de financier, la déclaration de revenus de l’année 2011 montre que chacun des époux déclarait un salaire annuel, versé par la SARL l’Assiette gourmande, de l’ordre de 7350 euros, la déclaration des revenus de l’année 2012 mentionne pour chacun un salaire annuel de l’ordre de 8 500 euros, soit environ 710 euros et pour l’année 2013 ce sont des revenus de 6000 euros chacun qui ont été déclarés.

Il résulte du seul relevé de la Caisse d’allocations familiales produit par les époux E que pour le mois de juillet 2014, ils ont perçu le RSA et des allocations familiales pour un montant de 1336,19 euros soit une somme supérieure à leurs salaires de gérants de la SARL et dans ces conditions ils ne prouvent pas avoir subi des pertes de revenus imputables à la SCI l’Assiette gourmande.

Le jugement qui les a déboutés de leur demande de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts sera confirmé.

VI- Les demandes de la SELARL TCA, en qualité de mandataire de la SCI l’Assiette gourmande, de condamnation de la SARL l’Assiette gourmande à lui payer la somme de 37 482,54 euros à la date du 20 mai 2015 et la taxe foncière 2015.

Ainsi que jugé par le tribunal, la SARL l’Assiette gourmande étant autorisée à suspendre le paiement des loyers depuis la fermeture administrative du restaurant, la demande en paiement des loyers doit être rejetée.

VII- La demande de dommages et intérêts formée par M. et M^me X à l’encontre de M. et M^me E pour une somme de 150 000 euros.

M. et M^me X maintiennent cette demande devant la cour en alléguant, comme en première instance, que la fermeture du restaurant de la SARL l’Assiette gourmande résulte d’une décision de ses gérants qui ont sollicité l’intervention de la commune en se plaignant du danger de l’installation électrique et que le battage médiatique organisé par les époux E a conduit à une dévalorisation du bâtiment commercial de la SCI, de telle sorte que sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ils sont fondés à réclamer des dommages et intérêts à M. et M^me E pour la perte de chance de récupérer cet immeuble net de prêt dans leur patrimoine personnel.

Mais, les moyens de M. et M^me X devant la cour ne sont pas de nature à remettre en cause la décision de rejet de leur demande de dommages et intérêts prise par le tribunal qui a pertinemment constaté que compte tenu des risques relevés par la Socotec et la commission de sécurité il ne peut être reproché à M. et M^me E, gérants de la SARL l’Assiette gourmande, d’avoir provoqué par leurs démarches la fermeture administrative du restaurant, et qu’au contraire il leur aurait été reproché d’avoir laissé perduré la situation, qu’ils connaissaient, et de prendre ainsi des risques pour le bâtiment, les immeubles voisins et les personnes.

La cour ajoutera que la prétendue perte de valeur de leur bien immobilier provient, en grande partie, du refus des époux X d’effectuer les travaux de conformité auxquels leur SCI était tenue, ce dans le cadre du lourd conflit familial.

VIII- Les demandes à l’encontre de la SCP H Z.

1-Comme en première instance, la SARL l’Assiette gourmande et les époux E poursuivent la mise en oeuvre de la responsabilité de la SCP H Z pour manquement à son devoir de conseil, en ce que l’acte du 31 août 2007 qui dit que la copie du rapport de la commission d’hygiène et de sécurité a été remis à l’acquéreur, comporte une erreur alors que le notaire reconnaît que la commission d’hygiène et de sécurité n’a jamais visité les locaux en cause. Ils reprochent au notaire de ne pas les avoir informés des risques encourus à avoir procédé à l’acquisition du fonds de commerce en l’absence d’intervention préalable d’un bureau de contrôle. Ils ajoutent que la SCP a manqué à son devoir d’impartialité car elle était le notaire des époux X qu’elle a favorisés et couverts.

Ils sollicitent donc la condamnation in solidum de la SCP H Z avec M. et M^me X à verser à la SARL l’Assiette Gourmande des dommages et intérêts pour le montant de 153 000 euros correspondant à la perte de la valeur du fonds de commerce, et à verser aux époux E des dommages et intérêts pour un montant estimé au minimum à la somme de 60 000 euros.

La cour observera d’abord que les demandes de condamnations in solidum du notaire et des époux X ne sont pas fondées sur la même faute mais concernent l’indemnisation des mêmes préjudices et pour les mêmes montants, et que, dès lors, ce qui vient d’être jugé sur l’absence de démonstration par la SARL l’Assiette gourmande de la perte de la valeur de son fonds de commerce

pour 153 000 euros et par les époux E de leur préjudice à hauteur de 60 000 euros, suffirait à fonder le rejet de leurs demandes respectives de condamnation in solidum de la SCP H Z avec M. et M^me X à leur payer des sommes en réparation de préjudices non caractérisés.

De plus, s’il n’est contesté par personne que l’acte de cession du fonds de commerce du 31 août 2007 établi par le notaire mentionne inexactement qu’une copie du rapport de la commission d’hygiène a été soumis à l’acquéreur dès avant l’acte, le tribunal a justement retenu que cette erreur de rédaction est sans portée puisque la commission d’hygiène n’avait pas visité les locaux et n’avait donc pas exigé de l’exploitant l’exécution de travaux.

M. et M^me E, qui ont signé le contrat comportant cette clause indiquant qu’ils étaient présents lors du passage de la commission d’hygiène et qui ne pouvaient donc que savoir que la clause était inexacte, sont mal fondés, en exploitant cette erreur matérielle, à reprocher au notaire de ne pas avoir vérifié que les locaux dans lequel était exploité le fonds de commerce cédé par M. et M^me X étaient conformes aux règles d’hygiène et de sécurité ou de ne pas avoir effectué les recherches qui l’auraient amené à découvrir le procès-verbal du 8 décembre 1995 relatif à une visite de contrôle par une commission de sécurité du bar qui était alors exploité dans les mêmes locaux que ceux du fonds de commerce créé en 2006 par M. et M^me X.

S’agissant du grief de manquement par le notaire à son devoir d’impartialité pour avoir défendu M. et M^me X, ses clients, et avoir pris partie pour eux, M. et M^me E ne démontrent pas que les actes établis par le notaire contiennent des clauses en leur défaveur, alors au contraire que la clause de prise en charge des travaux par le bailleur, la SCI, leur profite, et que, par ailleurs, M. Z ne peut être tenu pour responsable de l’échec des négociations qu’il a tentées afin de résoudre amiablement le litige familial dans l’intérêt de toutes les parties et pas seulement de M. et M^me X.

Il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté la SARL l’Assiette gourmande et M. et M^me E de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre du notaire.

2- M. C X, M^me I J épouse X et la SELARL TCA en qualité de liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande maintiennent leur demande de condamnation de la SCP H Z à les garantir de toutes les condamnations, ou de toute inscription au passif de la SCI prononcées à leur encontre, en faisant valoir que le notaire rédacteur des actes litigieux a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCI et à l’égard des époux X vendeurs du fonds de commerce, en ce que le bail et l’acte de cession se contredisent sur la charge des travaux de mises aux normes.

Mais, ainsi qu’il l’a été précédemment jugé il n’existe aucune contradiction entre le contrat de bail consenti par la SCI l’Assiette gourmande à M^me I X et l’acte de cession du bail intervenu entre les époux X, cédants, et les époux E, cessionnaires, et il ne pouvait qu’être clair pour chacun, au moment de la conclusion du contrat, que la SCI, seule bailleresse, restait tenue des obligations mises à sa charge par le contrat de bail, le notaire n’ayant pas à proposer une modification du bail, alors au surplus que les liens de parenté entre les parties devaient laisser présumer une relation de confiance et des engagements éclairés.

En conséquence, le jugement qui a rejeté la demande de garantie sera également confirmé sur ce point.

IX- Les frais et dépens

Les dispositions du jugement relatives à la charge des dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile étaient justifiées et seront maintenues.

Eu égard à l’issue de la présente instance, les dépens dont il sera fait masse seront partagés par moitié entre la SELARL TCA, ès qualités, et M. et M^me X, d’une part, et la SARL l’Assiette gourmande et M. et M^me E d’autre part, et, les mêmes seront condamnés in solidum à payer à la SCP H Z la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne in solidum la SELARL TCA en qualité de liquidateur de la SCI l’Assiette gourmande, M. C X, M^me I X, la SARL l’Assiette gourmande, M^me D E née X et M. L E à payer à la SCP H Z la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront partagés par moitié entre la SELARL TCA, ès qualités, et M. et M^me X, d’une part, et la SARL l’Assiette gourmande et M. et M^me E, d’autre part.

Le greffier, La présidente,