5^e Chambre

ARRÊT N°-79

N° RG 20/01379 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QQPQ

SARL DEVCOMM

C/

M^me C B épouse X

M^me E Z

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 FEVRIER 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame G LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame G H, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2020

devant Madame G LE FRANCOIS et Madame Isabelle LE POTIER, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 24 Février 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL DEVCOMM tant en son nom propre que comme venant aux droits de la société ONDADOMAR suite à sa dissolution anticipée sans liquidation avec transmission universelle de son patrimoine le 4 juillet 2019, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

415 rue des Sternes-Zapp du Moulin Blanc

[…]

Représentée par M^e François-Hugues CIRIER de la SCP CIRIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUE RENNES ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

Madame C B épouse X

née le […] à BREST

[…]

[…]

Représentée par M^e Elisabeth PHILY de la SCP X & PHILY, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame E Z ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 905 et 911 du code de procédure civile par remise de l’acte à l’étude d’huissier, n’ayant pas constitué avocat

[…]

[…]

**********

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2012, M^me C B épouse X a donné à bail commercial à la société Ondadomar des locaux sis 40 rue Yves-Collet à Brest, à compter du 1^er septembre 2012.

Le loyer mensuel a été fixé à la somme hors taxes de la manière suivante :

—  1200 euros pour la première année,

—  1350 euros pour la deuxième année

—  1500 euros pour la troisième année

—  1700 euros pour la quatrième année

M^me E Z, cogérante et associée de la société Ondadomar et la société Devcomm, autre associée, s’étaient portées cautions solidaires et indivisibles de la société Ondadomar au titre du paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du bail.

A la suite du non-paiement des loyers, M^me X a assigné M^me Z et les sociétés Ondadomar et Devcomm devant le tribunal de grande instance de Brest qui, dans un jugement en date du 27 juin 2018, les a condamnées solidairement au paiement de la somme de 36.531,82 euros arrêtée au 31 décembre 2017, outre 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties défenderesses ont relevé appel de cette décision.

La dette de la société Ondadomar s’élevait à la somme de 63.424,79 euros au 25 février 2019 de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société débitrice le 25 février 2019.

Le 7 mars 2019, les conseils de la débitrice et des cautions ont été interrogés afin qu’elles restituent les clés du local. M^me Z a répondu par l’affirmative tandis que M. A, gérant des sociétés Ondadomar et Devcomm a refusé de restituer les clés.

Le 4 juillet 2019, la société Ondadomar a fait l’objet d’une dissolution anticipée sans liquidation avec transmission universelle de son patrimoine au profit de la société Devcomm.

Par acte d’huissier en date du 24 juillet 2019, M^me X a fait assigner la société Ondadomar et la société Devcomm à comparaitre devant le président du tribunal de grande instance de Brest statuant en référé, aux fins notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et ordonner l’expulsion de la société Ondadomar ainsi que de la société Devcomm et de tous occupants de leurs chefs.

Après que l’incompétence du tribunal de grande instance de Brest ait été soulevée par les sociétés Ondadomar et Devcomm, le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest s’est déclaré incompétent au profit de la juridiction de Saint Brieuc.

Par ordonnance de référé en date du 23 janvier 2020, le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 mars 2019 concernant le local situé […] à Brest.

— ordonné l’expulsion de la société Ondadomar ainsi que de la société Devcomm et de tous occupants de leurs chefs

— donné acte de l’intervention volontaire de M^me Z

— condamné in solidum les sociétés Ondadomar et Devcomm à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 2300 euros à compter du 25 mars 2019

— condamné les sociétés Ondadomar et Devcomm à payer la somme de 2000 euros à M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande reconventionnelle des sociétés Ondadomar et Devcomm de leur demande

d’expertise judiciaire

— condamné M^me X aux dépens

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Le 26 février 2020, la SARL Devcomm a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 juillet 2020, elle demande à la cour de :

— la dire et la juger recevable et bien fondée en son appel et toutes ses demandes.

— débouter M^me X de son appel incident ainsi que l’ensemble de ses demandes.

En conséquence,

— infirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Saint Brieuc le 23 janvier 2020 en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 mars 2019 concernant le local situé […] à Brest.

* ordonné l’expulsion de la société Ondadomar ainsi que de la société Devcomm et de tous occupants de leurs chefs

* condamné in solidum les sociétés Ondadomar et Devcomm à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 2300 euros à compter du 25 mars 2019

* condamné les sociétés Ondadomar et Devcomm à payer la somme de 2000 euros à M^me X au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* rejeté la demande reconventionnelle des sociétés Ondadomar et Devcomm de leur demande d’expertise judiciaire.

* débouté les sociétés Ondadomar et Devcomm de leurs demandes plus amples ou contraires

Statuant à nouveau des chefs d’infirmation,

— la dire recevable et bien fondée à opposer une exception d’inexécution à son bailleur, dans la mesure où elle était dans l’impossibilité d’utiliser le local commercial loué dans des conditions normales d’exploitation.

— débouter en conséquence M^me X de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre

— ordonner avant dire droit, tous droits et moyens des parties réservés, une expertise confiée à tel technicien qu’il plaira à la cour de désigner, lequel

recevra notamment la mission suivante :

* se rendre sur les lieux litigieux, après y avoir convoqué les parties

* prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels

que plans, devis, marchés, factures et autres

* examiner les désordres, malfaçons, non-façons, non-conformités contractuelles allégués ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance,

la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes

* préciser la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes,

leur ampleur et leurs conséquences

* donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et

malfaçons dont s’agit

* dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de

chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés

* après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à

remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des

devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître

d''uvre, le coût de ces travaux

* fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la

juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou

indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment

le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise

en état

* indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher

l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour

prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative,

à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde

nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans

un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible

* faire toutes observations utiles au règlement du litige

* répondre à tous dires des parties

* dresser un projet de rapport, puis un rapport d’expertise, dans les délais

que la cour de céans voudra bien préciser.

Et rejetant toutes prétentions contraires, comme irrecevables et en tout cas non fondées,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Saint Brieuc le 23 janvier 2020 en ce qu’elle a condamné M^me X aux entiers dépens de première instance

— condamner M^me X aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Rennes-Angers, société d’avocats aux offres et affirmations de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2020, M^me C B épouse X demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail concernant le local situé […]

* ordonné l’expulsion de la Société Ondadomar ainsi que de la société Devcomm et de tous occupants de leurs chefs

* condamné la société Devcomm à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 2.300 euros à compter du 25 mars 2019

* condamné la société Devcomm au paiement d’une indemnité de

2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Y additant,

— condamner la société Devcomm au paiement d’une provision de 27.600 euros à titre d’indemnité d’occupation échue au 9 mars 2020

— condamner la Société Devcomm au paiement d’une indemnité de

5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Recevant M^me B en son appel incident,

— condamner la société Devcomm aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et des significations à caution et à créanciers inscrits.

M^me E Z, intimée, n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel a été signifiée le 03 juin 2020 à l’étude conformément à l’article conformément à l’article 902 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Devcomm soutient qu’au regard des désordres constatés par l’huissier de justice dont elle

produit le constat et du dégât des eaux dont elle a été victime en novembre 2012, elle a été contrainte de cesser temporairement son activité et qu’elle est fondée à opposer l’exception d’inexécution. Elle fait état de la vitrine brisée qui l’était depuis au minimum mai 2013, exposant que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance envers son preneur et précise qu’il ne peut être déduit du courriel produit en pièce 34 par l’intimée qu’elle était satisfaite du local.

M^me X I qu’au 25 février 2019, la dette de loyers s’élevait à la somme de 63 424,79 euros de sorte qu’un commandement visant la clause résolutoire a été délivré, que M. A, gérant des sociétés Ondadomar et Devcomm a refusé de restituer les clés alors que les locaux sont abandonnés depuis le mois de janvier 2018, date à laquelle l’activité de la société Ondadomar a réintégré la société Devcomm. Elle expose que l’étendue du dégâts des eaux et ses conséquences sont manifestement exagérées par le preneur, qu’il n’est pas établi qu’il a retardé l’ouverture du magasin, qu’elle n’a jamais produit le rapport de son assureur dont elle a reçu une indemnisation pour un montant de 2000 euros et qu’elle a tendu une toile sur le boisseau endommagé ce qui lui a permis d’utiliser la surface concernée. S’agissant des autres désordres allégués, elle fait valoir que l’appelante ne peut prétendre qu’il y aurait des désordres auxquels elle n’aurait pas remédier malgré ses demandes répétées alors qu’il n’y a jamais eu la moindre demande.

Aux termes de l’article L. 145 – 41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail et prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la bailleresse a délivré le 25 février 2019 un commandement de payer la somme 63 424,79 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date. Ce commandement rappelait la clause résolutoire et les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce. Il n’est pas contesté que le montant réclamé n’a pas été payé.

Il résulte des pièces produites que le local loué a subi un dégât des eaux, que la fuite a été réparée entre le 7 et le 11 décembre 2012, mais la production du dossier prévisionnel est insuffisante pour démontrer que ce dégât des eaux aurait retardé l’ouverture du magasin alors que la société Ondadomar y faisait des travaux d’aménagement et qu’elle n’a jamais fait état de ce retard dans les courriers adressés au bailleur dans lesquels elle a demandé que la reprise de plâtre qui devait être effectuée en décembre 2012 ne le soit qu’ultérieurement pour ne pas perturber l’ouverture du magasin et lui permettre de gérer le dossier de sinistre avec son assureur. C’est donc à sa demande que les travaux ont en été effectués en juillet 2013, ce dont il résulte qu’elle est mal fondée à se plaindre avoir perdu pendant au moins cinq mois pas moins de 30% de sa surface commerciale ce d’autant qu’elle n’établit pas la réalité de cette perte.

S’agissant du constat d’huissier du 14 mars 2019, fait alors que la société Ondadomar avait quitté les lieux et les avait vidé de l’ensemble de leur contenu et de leurs aménagements pour regrouper son exploitation dans son autre magasin, il s’avère que l’appelante ne produit aucune pièce établissant qu’elle aurait sollicité de son bailleur, notamment en ce qui concerne la cloison située derrière le placoplâtre qu’elle a découpé, la réalisation de travaux. Il apparaît d’ailleurs que cette cloison était doublée d’un placoplâtre qui permettait l’utilisation normale des lieux. De plus, ainsi que l’a relevé le premier juge, lorsqu’elle a demandé au bailleur le 15 septembre 2015 s’il était 'éventuellement vendeur des murs', ce qui signifie qu’il envisageait de les acquérir, elle n’a fait état d’aucun désordre l’empêchant d’exploiter.

S’agissant de la vitrine, le preneur ne démontre pas que son bris serait antérieur à l’entrée dans les lieux et qu’il aurait également fait une réclamation à ce titre.

Il résulte de ces éléments que c’est à juste titre que le premier juge a retenu que le preneur était mal fondé en son moyen tiré de l’exception d’inexécution et a en conséquence constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 25 mars 2019 et ordonné l’expulsion des sociétés Ondadomar et

Devcomm.

La décision sera également confirmée en ce que le premier juge a fixé l’indemnité d’occupation à compter du 25 mars 2019 à la somme mensuelle de 2300 euros sauf à dire qu’il s’agit d’une indemnité provisionnelle.

Il conviendra également de condamner la société Devcomm, tant en son nom propre qu’aux droits de la société Ondadomar, au paiement d’ une provision ramenée à la somme de 26 220 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 9 mars 2020.

Sur la demande d’expertise judiciaire

La société Devcomm maintient sa demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

En application de cet article, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, à la date à laquelle les sociétés Ondadomar et Devcomm ont demandé une expertise en référé, une instance au fond était déjà en cours sur le même litige, qu’elle avait donné lieu à un jugement en date du 27 juin 2018 dont il a été interjeté appel de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande d’expertise sur le fondement du texte sus visé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Alors que la société Devcomm a succombé en première instance, les dépens de première instance doivent être mis à sa charge, de même que les dépens de la procédure d’appel. Elle doit également être condamnée à payer à M^me X la somme de 2000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme la décision dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne la condamnation aux dépens et à préciser que l’indemnité d’occupation est fixée à titre provisionnel,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la société Devcomm à payer à M^me C X:

— une provision de 26 220 euros au titre des indemnités d’occupation échues au 9 mars 2020,

— une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne la société Devcomm aux dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du commandement et des significations à caution et à créanciers inscrits.

Le Greffier La Présidente