03/09/2020

ARRÊT N° 315/2020

N° RG 19/04382 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NHL6

CBB/IA

Décision déférée du 17 Septembre 2019 – Président du Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 19/01011)

S.MOLLAT

A Y épouse X

C/

EURL TLS1

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

Madame A Y épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

EURL TLS1

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne GUICHARD, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

En application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 et de l’article 6 de l’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 modifié par l’article 1er de la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 prorogeant l’état d’urgence sanitaire, pour faire face à l’épidémie de covid-19.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte en date du 16 novembre 2016 M^me Y a consenti à l’ EURL TLS 1 la location à usage commercial d’une villa constituant le lot n° 1, située […] à Toulouse, moyennant un loyer annuel de 33 600€ soit 2800€ par mois.

Suivant acte en date du 17 novembre 2016 M^me Y a consenti à l’ EURL MB Invest la location à usage commercial d’un parking constituant le lot n°2, située […] à Toulouse, moyennant un loyer annuel de 20 400€ soit 1700€ par mois.

Puis le 1^er décembre 2016, reprenant les baux commerciaux des 16 et 17 novembre 2016 consentis à l’EURL MB Invest et EURL TLS 1 dont M. Z est le gérant, M^me Y a consenti à l’EURL TLS 1 la location à usage commercial d’une villa et son parking situés […] à Toulouse, moyennant un loyer annuel de 54 000€ soit 4500€ par mois.

L’EURL TLS 1 est tombé en arrérages de loyer dès 2018.

Suivant acte en date du 21 mars 2019, M^me Y a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour paiement de l’arriéré.

PROCEDURE

Par acte d’huissier en date du 21 mai 2019, M^me Y a assigné l’EURL TLS1 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en constat du jeu de la clause résolutoire du bail du 16 novembre 2016, expulsion et paiement d’une somme provisionnelle de 43 170€ au titre de l’arriéré.

Par ordonnance contradictoire du 17 septembre 2019, le juge a :

— débouté M^me Y de sa demande de constatation de résiliation du bail en l’état des irrégularités affectant le commandement de payer,

— débouté M^me Y de l’ensemble de ses autres demandes,

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens à la charge de M^me Y;

— rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 8 octobre 2019, M^me Y a interjeté appel de la décision en ce qu’elle a :

— débouté M^me Y de sa demande de constatation de résiliation du bail en l’état des irrégularités affectant le commandement de payer,

— débouté M^me Y de l’ensemble de ses autres demandes.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

M^me Y dans ses dernières conclusions en date du 5 décembre 2019 demande à la cour au visa de l’article L141-1 et L145-41 du code de commerce et de l’article 809 du code de procédure civile, de :

rejetant toutes conclusions contraires,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 17 septembre 2019 dans toutes ses dispositions.

En conséquence, statuer à nouveau :

— déclarer recevables les demandes de M^me Y,

— constater le jeu de la clause résolutoire à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale délivrée le 21 mars 2019,

— constater la résiliation du bail conclu entre M^me Y et l’EURL TLS1,

— ordonner l’expulsion de l’EURL TLS1 ainsi que tout occupant de son chef, et ce si besoin, avec le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel l’EURL TLS1 à régler à M^me Y la somme de 62.770 € correspondant aux loyers, provision sur charges impayés, et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 décembre 2019,

— condamner à titre provisionnel l’EURL TLS1 à régler à M^me Y à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer et des charges du jour de la résiliation du bail à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

— condamner l’EURL TLS1 au paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Elle soutient qu’elle rapporte aujourd’hui la preuve de la validité du commandement de payer en ce qu’il vise le décompte précis de la créance qui de toute évidence ne souffre aucune contestation dès

lors que la locataire ne paye plus ses loyers depuis avril 2018 ni la taxe foncière 2018 de sorte que la somme visée à l’acte de 37 750€ est justifiée en ce qu’elle représente 12 mois de loyer à 2800€. Le locataire ne justifie pas de paiements postérieurs de sorte que la dette s’élève au 5 décembre 2019 à 62 770€ (21 mois X 2800€) outre la TF 2018 (3970€) à laquelle le locataire sera condamné au paiement.

L’EURL TLS1, dans ses dernières conclusions en date du 3 janvier 2020 demande à la cour, au visa des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, de:

— à titre principal :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 17 septembre 2019.

Par conséquent sur la clause résolutoire et la résiliation :

— débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes,

— dire et juger que la clause résolutoire ne saurait être acquise,

— rejeter la demande de résiliation du bail,

— rejeter l’ensemble des demandes découlant de l’acquisition de la clause résolutoire, dont la demande d’expulsion avec le concours de la force publique et la demande de condamnation à des indemnités d’occupation.

Par conséquent sur la demande de provision, à titre principal :

— dire et juger que l’obligation au paiement de la société TLS 1 d’une provision de 62.770 euros est totalement sérieusement contestable et débouter M^me Y sur ce point.

A titre subsidiaire :

— dire et juger que l’obligation au paiement de la société TLS 1 est sérieusement contestable à hauteur de 45.333 euros (23.363 + 3.970 + 9.000 + 4.500 + 4.500) et débouter M^me Y sur ce point,

— dire et juger que l’obligation au paiement de la société TLS 1 est sérieusement contestable à hauteur de 27.192 euros (2.266 euros x 12 mois) et débouter M^me Y sur ce point.

A titre très subsidiaire :

— reporter dans la limite de 24 mois le paiement des sommes mises à la charge de la société TLS 1,

— suspendre dans la limite de 24 mois à compter de la signification de l’ordonnance l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que ses effets.

En tout état de cause :

— rejeter la demande de M^me Y de condamnation de la société TLS 1 au paiement des dépens et de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700,

— condamner M^me Y à payer à la société TLS 1 la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M^me Y aux entiers dépens.

Il réplique que :

— par un premier bail commercial il a été consenti la location d’une villa et d’un parking ; puis à sa demande, l’immeuble a été séparé en deux lots (la villa et le parking) et deux baux distincts ont été

alors établis dont celui concernant la seule villa (curieusement daté du 16 novembre 2016), l’autre concernant l’EURL MB Invest,

— seul le bail du 16 novembre est en litige,

— le commandement de payer ne reprend pas la clause résolutoire, ni de décompte précis et détaillé de la dette retenue mais vise une somme globale lui interdisant d’en vérifier le montant ; et un décompte produit postérieurement n’est pas de nature à régulariser l’acte, de sorte que la clause résolutoire ne peut avoir joué,

— d’autant que la somme qui y est réclamée de 37 570€ n’est pas un multiple de 2800€ correspondant au montant du loyer mensuel, alors que la clause résolutoire du bail ne vise qu’un arriéré de loyers et non de charges, et que le bail n’est pas conforme à l’article L 145-40 du code de commerce qui exige qu’un bail commercial mentionne le détail des charges,

— la demande en paiement n’est pas plus justifiée en ce que la date des échéances n’est pas mentionnée, le bail ne visant pas la liste des charges transférées au preneur conformément à l’article L 145-40-2 du code de commerce, il ne peut lui être réclamé le paiement de cette taxe et la bailleresse ne déduit pas la somme de 27 192€ payée en 12 chèques par l’EURL MB Invest à titre d’avance sur le loyer.

L’affaire a été retenue sans audience, en application des dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale, en raison de l’état d’urgence sanitaire déclaré par l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2020.

MOTIVATION

Sur le constat du jeu de la clause résolutoire

Il résulte des termes de l’article L 145-41 du code de commerce que :

«  Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation lorsque la résiliation n 'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions 'xées par le juge" .

Le bail du 16 novembre comporte une telle clause. Mais le commandement de payer délivré le 21 mars 2019 ne la vise pas rappelant seulement que « la copie est annexée au présent acte ». Il ne mentionne pas non plus le décompte de la somme principale réclamée de 37 570€ au titre d’un « arriéré locatif arrêté à mars 2019 selon décompte ci-joint ». Il n’est pas produit la dite copie de la clause résolutoire qui aurait été annexée à l’acte ni le décompte de la créance qui aurait également été joint. En effet, il est indiqué au procès verbal de signification que l’acte délivré comprenait sept pages ; or, seulement trois sont produites au débat.

Dans ces conditions, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a rejeté la demande de constat du jeu de la clause résolutoire qui repose sur un commandement de payer irrégulier, à défaut de preuve de la notification au locataire du décompte précis et détaillé de la créance, ne lui permettant pas de vérifier la somme réclamée au titre des loyers et/ou des charges, le justificatif produit postérieurement à l’acte ne suffisant pas à sa régularisation.

Sur la demande en paiement

M^me Y sollicite le paiement de la somme de 62 770€ au titre de l’arriéré locatif correspondant à 21 loyers de 2800€ et l’impôt foncier 2018 de 3970€.

L’EURL TLS 1 s’oppose à la demande considérant l’imprécision du commandement de payer et des décomptes de la bailleresse produits en première instance.

Or, si l’imprécision du commandement de payer rend inefficace la demande en constat du jeu de la clause résolutoire, elle ne nuit pas à la demande en paiement dès lors que le créancier produit à l’appui de sa demande toute pièce justificative utile, au jour où le juge statue.

L’EURL TLS 1 ne conteste pas le défaut de paiement des loyers d’avril 2018 à décembre 2019 figurant au décompte actualisé produit par la créancière devant la cour, mais seulement le montant réclamé considérant qu’il convient de déduire une somme de 27 192€ payée en 12 chèques par l’EURL MB Invest à titre d’avance sur le loyer. Toutefois, à défaut de preuve de la cause de ces versements opérés par un tiers, cette argumentation sera rejetée.

Elle conteste devoir la taxe foncière 2018 de 3970€ en ce qu’elle n’est pas libellée au nom de M^me Y mais de M. X D. Sa contestation sera retenue en ce que le document fiscal produit au débat vise un immeuble sis […] sans autre précision ni distinction du lot concerné alors que le bail du 16 novembre 2016 ne concerne que le lot n°1 et non le Lot n°2 qui a été loué à l’EURL MB Invest suivant bail commercial du 17 novembre 2016.

En conséquence l’EURL TLS 1 sera condamné à payer à M^me Y la somme de 58 800€ au titre des loyers d’avril 2018 à Décembre 2019.

L’EURL TLS 1 qui ne produit aucune pièce à l’appui de sa demande de délais de grâce en sera déboutée.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 17 septembre 2019 en ce qu’elle a rejeté la demande en résiliation du bail commercial du 16 novembre 2016.

— L’infirme pour le surplus et Statuant à nouveau

— Condamne l’EURL TLS 1 à payer à M^me Y la somme de 58 800€.

— Déboute l’EURL TLS 1 de sa demande de délais de paiement.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne l’EURL TLS 1 à verser à M^me Y la somme de 2000€.

— Condamne l’EURL TLS 1 aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER