1^re Chambre

ARRÊT N°240/2021

N° RG 20/00458 – N° Portalis DBVL-V-B7E-QNFP

M. C X

M^me D E épouse X

C/

M. F Y

M^me H A

M^e N K-L

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame N BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame O-P Q, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mars 2021

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 08 Juin 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur C X

né le […] à […]

20, rue O Curie

[…]

Représenté par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Bertrand VALLANTIN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Madame D E épouse X

née le […] à […]

20, rue O Curie

[…]

Représentée par M^e Jean-Paul RENAUDIN de la SCP GUILLOU-RENAUDIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bertrand VALLANTIN, Plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Monsieur F Y

né le […] à […]

Le Rest Pouligou

[…]

Représenté par M^e Jaime RATES de la SELARL HEURTEL-RATES, avocat au barreau de BREST

Madame H A

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Jaime RATES de la SELARL HEURTEL-RATES, avocat au barreau de BREST

Maître N K-L

[…]

[…]

Représenté par M^e Amélie AMOYEL-VICQUELIN de la SELARL AB LITIS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Thierry CABOT, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. F Y et M^me H A étaient propriétaires à Plabennec, 22 rue O Curie, d’une parcelle de terrain édifiée d’une maison d’habitation, cadastrée section YH n°'115 ainsi que du tiers indivis de la parcelle cadastrée section […], à usage de voie d’accès.

M. C X et M^me D E sont propriétaires à Plabennec, 20 rue O Curie, d’une parcelle de terrain édifiée d’une maison d’habitation, cadastrée […] ainsi que du sixième indivis de la parcelle cadastrée section […] et du trente sixième indivis de la parcelle cadastrée section […], à usage de voie d’accès.

Suivant acte sous seing privé du 2 juillet 2016 négocié par M^me R-S T, agent commercial indépendant de la société Capi France, et rédigé par M^e N K L, notaire à Gouesnou, les consorts Y ont vendu sous les conditions suspensives d’usage (sans recours à un prêt) aux époux X un terrain à bâtir de 500 m² environ à distraire de la parcelle n°'115 et le sixième indivis de la parcelle cadastrée section […] à usage de voie d’accès.

Le 19 août 2016, M. Y a déposé en mairie de Plabennec une déclaration de lotissement emportant division de la parcelle 115 en deux lots, le premier, au sud, comprenant la maison d’habitation et formant la parcelle n°'224 et le second, au nord, constitué d’un terrain à bâtir formant la parcelle n° 225.

M. Y et M^me A ont vendu courant 2016 la parcelle n° 224 à des tiers.

Par courriers des 3 octobre et 8 novembre 2016, les époux X ont renoncé à leur acquisition.

Les consorts Y A ont alors saisi le tribunal de grande instance de Brest aux fins qu’il déclare la vente parfaite. Les époux X ont appelé en cause le notaire.

Par jugement du 11 décembre 2019, le tribunal a :

— déclaré parfaite la vente de la parcelle issue du terrain situé à Plabennec au 22 rue O Curie, lieu-dit […], cadastrée section […], pour une contenance d’environ 500 m², et la quotité attachée aux droits indivis d’un sixième attachée à la parcelle située sur la même commune et à la même adresse, cadastrée section […] d’une surface de 60 ca, conclue entre M. F Y et M^me H A d’une part, et M. C X et M^me D E épouse X, d’autre part, le 2 juillet 2016 en l’étude de M^e N K-L, notaire à Gouesnou,

— condamné M. C X et M^me D E épouse X à payer à M. F Y et M^me H A la somme de 67'000 euros, correspondant au prix de la vente, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

— dit que M. F Y et M^me H A devront publier la présente décision au service de la publicité foncière,

— condamné M. C X et M^me D E épouse X à supporter les frais relatifs à la

publication de la présente décision au service de la publicité foncière,

— condamné M. C X et M^me D E épouse X à payer à M. F Y et M^me H A la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. C X et M^me D E épouse X à payer à M^e N K-L la somme de 1'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. C X et M^me D E épouse X de toutes leurs demandes, notamment de dire nul et de nul effet le compromis du 2 juillet 2016, la condamnation de me K-L au paiement du prix et à tout le moins la garantie du notaire de leur demande, et de leur demande d’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. C X et M^me D E épouse X aux entiers dépens.

Les époux X ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 décembre 2019.

Aux termes de leurs dernières écritures (20 avril 2020), M. C X et M^me D E épouse X demandent à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Brest en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— dire et juger nul et de nul effet le compromis du 2 juillet 2016 entre les époux Y et les époux X,

— en conséquence, débouter M. Y et M^me A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— constater, dire et juger le compromis entre les époux Y et les époux X caduc,

— en conséquence, débouter M. Y et M^me A de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre subsidiaire,

— condamner M^e K L à payer aux époux X la somme de 66 915 euros,

— condamner M^e K L à garantir les époux X de toutes condamnations,

en tout état de cause :

— condamner M. Y, M^me A et M^e K L à payer aux époux X la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y, M^me A et M^e K L aux dépens.

Ils font grief à la décision d’avoir fait droit à la demande alors que :

' la vente encourt la nullité dans la mesure où la chose vendue est indéterminée, en l’absence de document d’arpentage,

' la procédure suivie est irrégulière puisqu’un permis d’aménager aurait dû être sollicité et était nécessaire. Ils relèvent que de manière inhabituelle, ils devaient déposer une déclaration de lotissement alors qu’usuellement, elle l’est par les vendeurs,

' la parcelle cédée est de surcroît inaccessible puisqu’il n’est pas question de l’accès par la parcelle 176 pourtant nécessaire. Ils observent à cet égard que l’absence d’opposition du maire est conditionnée à l’obtention d’un accès notamment sur cette parcelle qui suppose l’accord des co-lotis, de sorte qu’à défaut d’être nul, le compromis est caduc.

Ils soutiennent que le notaire a commis une faute puisqu’il n’a pas assuré l’efficacité de son acte, le parcelle vendue étant enclavée, faute d’accès à la voie publique, ni prodigué à l’acquéreur une information suffisante sur les risques d’inconstructibilité.

M. Y et M^me A demandent à la cour, aux termes de leurs dernières écritures (10 juillet 2020) de :

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a déclaré la vente parfaite, condamné les acquéreurs au payement du prix (67 000 euros), ordonné la publication du jugement aux frais des acquéreurs et les a condamnés à leur verser une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’infirmer pour le surplus et condamner les époux X à leur verser une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

subsidiairement,

— condamner M^e L, notaire à Gouesnou, à leur payer la somme de 67 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause :

— condamner solidairement les époux X à leur verser une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner les époux X aux dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Heurtel Rates.

Ils font valoir que la division de leur parcelle n’était pas soumise à l’obtention d’un permis d’aménager mais seulement à une déclaration préalable en application de l’article L 442-3 du code de l’urbanisme, à laquelle, en l’espèce, la commune ne s’est pas opposée.

Ils ajoutent que la chose vendue est parfaitement déterminée, qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, qu’un géomètre a été désigné et a dressé un plan qu’il appartenait aux époux X d’approuver. Ils soutiennent qu’aucun texte n’impose à peine de nullité de la vente un bornage.

Ils relèvent qu’en tant que propriétaires indivis des parcelles 120 et 176, les époux X peuvent accéder à la parcelle cédée. Ils précisent que ces derniers ont exprimé le souhait d’acquérir pour leur convenance personnelle, en parfaite connaissance de ce qu’aucune servitude ne pouvait être consentie sur le passage indivis.

Ils ajoutent que l’attitude des appelants leur cause un préjudice dont ils demandent réparation.

Subsidiairement, ils recherchent la responsabilité du notaire qui ne les a pas éclairés sur la faisabilité de l’opération et, au cas où il serait fait droit à la demande des époux X, n’a pas assuré l’efficacité et la sécurité de son acte. Ils sollicitent alors une somme de 67'000 euros à titre de dommages et

intérêts, la revente de la parcelle à un tiers étant impossible.

Aux termes de ses dernières écritures (9 octobre 2020), M^e N K L demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel,

— débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— débouter M. Y et M^me B de toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,

— condamner les époux X ou à défaut les époux Y à lui verser une indemnité de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens.

Elle rappelle que l’opération litigieuse était, comme l’a retenu le tribunal, soumise à déclaration préalable et non à permis d’aménager, qu’un bornage n’était pas nécessaire, un simple document d’arpentage suffisant, que la chose vendue était parfaitement déterminée ainsi qu’il ressort du plan annexé à la vente sous conditions suspensives. Elle fait valoir, en conséquence, que celle-ci n’est ni nulle ni caduque, la parcelle ayant été acquise en parfaite connaissance des conditions d’accès et des droits de l’acquéreur.

Elle conteste avoir commis une faute et estime que les consorts Y B ont été imprudents de vendre la parcelle 224 sans s’assurer de la vente de la parcelle 225.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 mars 2021.

SUR CE :

Sur la nullité de l’acte qualifié de «'compromis de vente'» du 2 juillet 2016 :

Il n’est pas contesté que l’opération projetée par les parties entre dans le champ d’application de la législation sur les lotissements (art L 442-1 du code de l’urbanisme : «'constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis'»). Il résulte des articles L 442-2 et L 442-3 de ce même code que l’opération est soumise soit à la délivrance d’un permis d’aménager soit à une déclaration préalable suivant que l’opération «'comprend ou non la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs'», la déclaration étant suffisante si tel n’est pas le cas.

En l’espèce, aucune voie, espace ou équipement commun n’étant prévu, l’opération, consistant en une simple division d’une parcelle en deux lots dont l’un à bâtir, se trouvait soumise, comme l’a jugé, à bon droit, le tribunal au régime de la déclaration préalable, déclaration à laquelle la commune de Plabennec ne s’est pas opposée ainsi qu’il résulte de l’arrêté du 15 septembre 2016. Ce premier moyen n’est donc pas sérieux.

Le second moyen tiré de l’absence d’un bornage ne l’est pas davantage dès lors qu’il résulte du dossier de déclaration préalable qu’un document d’arpentage a été dressé par un géomètre expert et qu’un tel document suffit.

Par ailleurs, et contrairement à ce que prétendent les époux X, l’acte litigieux comporte la mention prévue à l’article L 115-4 du code de l’urbanisme («'toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation… mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat'») puisqu’il est précisé en page 3 § Obligation d’information sur les limites du terrain : « 'En application des dispositions de l’article L 115-4 du code de l’urbanisme l’acquéreur ayant l’intention de construire sur le terrain objet des présentes un immeuble en tout ou partie à usage d’habitation, il est ici précisé qu’aucun bornage n’a été effectué, le terrain dont s’agit n’étant ni un lot de lotissement ni issue d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concertée ou issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine. Le descriptif du terrain aux présentes ne résulte donc pas d’un bornage'».

L’information prévue par le texte allégué ayant été donnée, les époux X ne peuvent, à l’appui de leur action en nullité, se prévaloir de l’article L 115-5 qui sanctionne le défaut d’information sur l’existence d’un bornage (et non, comme ils l’exposent à tort, le défaut de bornage).

Enfin, s’agissant de la validité du contrat faute d’objet certain (article 1108 ancien du code civil), force est de constater que cette condition est satisfaite puisque la chose vendue est définie comme une parcelle de terrain à bâtir de 500 m² environ à prendre sur la parcelle […] conformément à un plan approuvé par les parties et annexé à l’acte. L’examen de ce plan révèle qu’il s’agit de la partie nord de la parcelle divisée. L’acte ajoute qu’un document d’arpentage sera établi à frais partagés. Dès lors, le bien cédé est parfaitement déterminé ou déterminable au sens du texte précité.

La nullité de l’acte de vente sous conditions suspensives (qualifié de compromis) du 2 juillet 2016 ne peut qu’être rejetée, le jugement ' dont la cour approuve la motivation pertinente ' sera confirmé à cet égard.

Sur la caducité de l’acte du 2 juillet 2016 :

L’acte du 2 juillet 2016 a été conclu sous trois conditions suspensives, deux de droit commun (ayant trait à l’absence de servitudes, charges ou vices non révélés et à l’absence d’inscription sur l’état hypothécaire dont la charge augmentée du coût des radiations serait supérieure au prix de vente), ne faisant l’objet d’aucune discussion, et la dernière relative à l’obtention par l’acquéreur ' habilité à cet effet par le vendeur à effectuer la démarche ' d’un certificat de non opposition à une déclaration préalable afin de permettre la division du terrain en un lot à bâtir.

Il est constant qu’un tel certificat a été obtenu, peu importante la circonstance que la déclaration a, en définitive, été faite par le vendeur et non par l’acquéreur comme il était prévu ou que ce dernier s’étonne – bien qu’il l’ait acceptée – qu’une telle obligation ait pu être mise à sa charge. Cependant, le certificat précise après l’absence d’opposition exprimée à l’article 1^er, en son article 2 que : «'la présente division sera précédée d’une constitution de servitude de passage sur les parcelles […] et 176. Cependant, cette voie permettant actuellement d’accéder au lotissement Pons-Lagadec, l’accord des colotis sera donc nécessaire'», cette précision renvoyant à l’article UH3 du plan local d’urbanisme qui dispose que «'pour être constructible un terrain doit avoir un accès à une voie publique ou privée, soit directement soit par l’intermédiaire d’un droit de passage acquis sur les fonds voisins'».

Pour écarter la caducité alléguée fondée sur cette condition (au demeurant sans objet s’agissant de la parcelle […] puisque le compromis inclut une cession de droits indivis sur cette parcelle ce qui permet à son propriétaire indivis d’en jouir ainsi qu’en disposent les articles 1873-11 et 815-9 du code civil), le tribunal a rappelé que l’acquéreur n’était nullement un tiers devant emprunter, pour accéder à la parcelle cédée issue de la division, une voie privée, d’où la condition exprimée, mais l’un des propriétaires indivis de cette voie (à raison de 1/6^e de la parcelle […] et de 1/36^e de

la parcelle […]) pour avoir acquis, le 30 avril 2014, suivant acte reçu par M^e Mocaër, notaire à Guipavas, l’un des terrains qu’elle dessert (parcelle cadastrée […] d’une superficie de 749 m², ainsi qu’il résulte de cet acte produit aux débats par M^e K M).

Les époux X font certes valoir qu’aux termes de leur titre de propriété ' dont ils connaissaient évidemment la portée au moment où ils ont signé le compromis ' ils ne peuvent ni accorder une servitude sur ledit passage ni céder partie du chemin dont ils sont propriétaires indivis ni encore consentir à une subdivision de leurs droits indivis, mais cette disposition n’est nullement de nature à leur interdire d’accéder à une parcelle contiguë acquise pour agrandir leur lot, majorer leurs droits à construire ou encore édifier un autre bâtiment (il suffit, à cet égard, de rappeler que la parcelle cédée située immédiatement au sud de la leur, est mitoyenne sur une longueur de 27,94 mètres).

Il sera, enfin, observé que, dans le compromis, les époux X n’ont nullement indiqué que l’acquisition avait pour objet de réaliser une opération lucrative, dans la perspective de revendre la parcelle acquise, précisant seulement vouloir effectuer sur le terrain et sous leur seule responsabilité, la construction d’une maison d’habitation «'d’une surface non déterminée à ce jour'», faisant leur affaire personnelle de l’obtention d’un permis de construire.

Disposant d’un droit d’accès, cette opération ainsi décrite est parfaitement réalisable.

S’il est vrai que les appelants n’auront pas la possibilité de céder la parcelle acquise séparément d’avec la leur, il sera observé qu’ils n’ont jamais évoqué cette éventualité qui n’est donc pas entrée dans le champ contractuel.

C’est, en conséquence, à bon droit que par des motifs également pertinents, le tribunal a rejeté la demande de caducité du compromis.

Sur la demande en exécution forcée de la vente :

La vente sous condition suspensive du 2 juillet 2016 n’étant ni nulle ni caduque, les vendeurs peuvent en poursuivre l’exécution forcée, étant rappelé que, suivant l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré la vente parfaite (parcelle de terrain de 500 m² sis à Plabennec, cadastrée section […]), ordonné la publication de la décision et condamné les époux X à payer aux époux Y le prix stipulé, soit la somme de 67'000 euros.

Sur la demande en dommages et intérêts présentée par les époux Y :

Les époux Y attendent la réitération de la vente depuis plus de quatre ans du fait de l’opposition injustifiée des époux X et subissent, de ce fait, un préjudice dont ils sont en droit de solliciter réparation.

De ce chef, il leur sera alloué une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande subsidiaire des époux X contre le notaire :

Le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir d’information et de conseil et est garant de l’efficacité des actes auxquels il concourt.

En l’occurrence, les consorts X soutiennent que la parcelle cédée, bien que qualifiée de terrain à bâtir, n’en a pas la qualité faute de disposer d’un accès à la voie publique et sollicitent que le notaire ' qui n’a donc pas assuré l’efficacité de son acte et ne les a pas informés sur la constructibilité du terrain ' soit condamné à leur verser une indemnité égale à la différence de valeur entre un terrain à

bâtir et un terrain agricole, ce que constitue le terrain cédé.

Ce raisonnement ne peut être suivi. En effet et ainsi qu’il a déjà été précisé, si les époux X se sont engagés dans cette acquisition (après avoir sollicité leurs voisins qui, à défaut, n’auraient évidemment pas partagé leur parcelle pour la vendre en deux lots), c’est uniquement parce qu’ils étaient propriétaires du terrain contigu, d’une dimension au demeurant assez réduite (moins de 750 m²), et afin manifestement d’en augmenter la superficie (de 500 m²) pour pouvoir édifier une seconde maison, ce que leur parcelle ne permettait pas ainsi qu’il ressort de l’examen du plan des lieux. La parcelle cadastrée […] dont ils sont propriétaires bénéficiant d’un accès à la voie publique, ils peuvent à l’évidence construire sur la parcelle acquise qui est donc un terrain à bâtir et dont le prix a été justement fixé en conséquence.

Les époux X ayant la possibilité de construire sur la parcelle acquise (et ils ne démontrent aucunement le contraire), le manquement reproché au notaire n’est donc pas constitué.

Enfin, il sera observé que si la parcelle litigieuse ne peut être revendue séparément de la parcelle 206, il n’est pas fait grief au notaire de cette circonstance.

C’est donc également, à juste titre, que le tribunal a débouté les époux X de leur demande indemnitaire à l’encontre du notaire.

Le jugement du 11 décembre 2019 sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Partie succombante, les époux X seront condamnés aux dépens d’appel.

Ils devront, en outre, verser une somme de 3 000 euros tant aux époux Y qu’au notaire.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Brest le 11 décembre 2019 dans le litige opposant les époux Y aux époux X et à M^e K M en toutes ses dispositions.

Y ajoutant :

Condamne M. C X et M^me D E épouse X à verser à M. F Y et à M^me H A, unis d’intérêts, une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Condamne M. C X et M^me D E épouse X aux dépens d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M. C X et M^me D E épouse X à payer sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à :

— M. et M^me X E une somme de 3 000 euros,

— M^e N K M une somme de 3 000 euros.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT