5^e Chambre

ARRÊT N°-101

N° RG 17/04579 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OBIY

SA SOCIETE GENERALE

C/

M. J K X

M^me A Y

M. C X

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame E LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Septembre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Mars 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTE :

SA SOCIETE GENERALE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Luc Z de la SELARL LUC Z, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e J-Pierre BLATTER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur J K X

né le […] à MORLAIX

[…]

[…]

Représenté par M^e Pascal LE FRIANT de la SELARL LE FRIANT AVOCAT CONSEIL & FISCALITE, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame A Y

[…]

29550 SAINT-NIC

Représentée par M^e Pascal LE FRIANT de la SELARL LE FRIANT AVOCAT CONSEIL & FISCALITE, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représentée par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur C X

[…]

[…]

Représenté par M^e Pascal LE FRIANT de la SELARL LE FRIANT AVOCAT CONSEIL & FISCALITE, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Représenté par M^e Tiphaine LE BERRE BOIVIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

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Suivant acte authentique du 26 mars 2004, M. J K X et M^me A G

H Y sont devenus propriétaires d’un immeuble situé à Morlaix, […], partiellement donné à bail commercial à la SA Société Générale, depuis le 15 mars 1992, le bail de 09 ans s’étant poursuivi par tacite reconduction, avec un loyer annuel de 27.440 euros.

Suivant acte sous seing privé du 12 juillet 2005, M. X et M^me Y d’une part et la SA Société Générale d’autre part, ont formalisé un nouveau bail commercial, pour une durée de neuf ans, du 01 avril 2004 au 31 mars 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges, révisable.

Suivant acte authentique du 27 février 2010, M^me Y a fait donation de la moitié en nue-propriété des biens donnés à bail.

Par courrier du 03 mars 2013, M. X a fait connaître à la SA Société Générale que le loyer révisé s’élevait à la somme de 54.796,35 euros, à compter du 01 avril suivant.

Par acte d’huissier du 30 avril 2014, le preneur a fait notifier aux bailleurs une demande de renouvellement du bail, avec fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 45.000 euros, hors taxes et charges, prenant effet le 01 juillet 2014.

Par acte d’huissier du 11 juillet 2014, les preneurs ont fait répondre qu’ils acceptaient le principe du renouvellement mais pas la proposition de loyer, qu’ils souhaitaient voir fixer selon les conditions antérieures.

Les parties ne parvenant pas à s’accorder sur ce montant, la Société Générale a notifié son mémoire préalable par courrier recommandé du 24 juin 2015 adressé à M. J K X et à M^me A G H Y, demandant la fixation du prix du loyer à la somme de 26 790 euros. Par mémoire du 21 juillet 2015, M^me A G H Y, M. J K X et M. C X ont fait connaître leurs moyens tendant à la fixation du prix du bail renouvelé et ont sollicité que celui-ci soit fixé à la somme de 60 567 euros hors charges et hors taxes.

Par assignation du 10 août 2015, délivrée à M. J K X, M^me Y et M. C X, la Société Générale a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Brest de sa demande.

Par jugement du 1^er octobre 2015, le juge des loyers commerciaux a dit que le bail renouvelé entre les parties prendrait effet le 1^er juillet 2014 et a ordonné avant dire-droit une expertise.

Le 5 avril 2016, l’expert désigné a déposé son rapport.

Par jugement en date du 1^er juin 2017, le tribunal de grande instance de Brest a :

— dit que la SA Société Générale est irrecevable en ses demandes ;

— condamné la SA Société Générale aux dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement.

Le 23 juin 2018, la Société Générale a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 août 2020, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— dire que le jugement du 1^er octobre 2015 vaut en tant qu’acte authentique jusqu’à inscription de faux, comme ayant la force probante d’un tel acte,

— dire que le principe de l’estoppel interdit aux consorts X de se contredire au préjudice de la Société Générale,

— juger en tant que de besoin que l’éventuelle irrégularité a été régularisée en cours de procédure,

— juger que la signification faite par acte extrajudiciaire le 27 juin 2017, avant que la cour ait statué, d’un mémoire a régularisé la procédure,

— dire que la Société Générale est recevable en son action,

— débouter M. J K X, M^me A G H Y et M. C X, de leurs demandes,

— constater que M. J K X, M^me A G H Y et M. C X formulent de nouvelles prétentions dans le cadre de la procédure d’appel,

— déclarer M. J K X, M^me A G H Y et M. C X irrecevables en leurs nouvelles prétentions,

— tirer toutes conséquences du défaut de communication de l’intégralité de l’acte du 27 février 2010,

— dire que le bail s’est renouvelé au 1^er juillet 2014 à la suite de la demande de renouvellement du 30 avril 2014,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1^er juillet 2014 à la somme annuelle de 33 825 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges

et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

— dire que M. J K X, M^me A G H Y et M. C X, devront rembourser les trop perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter de la date de chaque versement, depuis l’assignation du 10 août 2015, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an;

— dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du code de commerce la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner in solidum M. J K X, M^me A G H Y et M. C X au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil à raison de leur particulière mauvaise foi et de leur comportement déloyal et abusif ;

— condamner in solidum M. J K X, M^me A G H Y et M. C X aux dépens tant de première instance que d’appel, qui comprendront les honoraires de l’expert, et autoriser maître Z à procéder à leur recouvrement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. J K X, M^me A G H Y et M. C X au paiement de la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 26 août 2020, M. J K X, M^me A G

H Y et M. C X demandent à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Brest du 1^er juin 2017,

En conséquence :

— dire et juger irrecevable la demande présentée par la SA Société Générale,

Subsidiairement,

— se déclarer incompétente pour juger de la validité du congé avec offre de renouvellement délivré la 30 avril 2014 par la SA Société Générale,

En conséquence,

— renvoyer au tribunal de grande instance de Brest le soin de trancher la question de la régularité du congé avec offre de renouvellement,

En ce cas,

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance à intervenir,

Si la Cour estimait toutefois la demande de la SA Société Générale recevable et ne renvoyait pas la question susvisée devant le tribunal de grande instance de Brest,

Subsidiairement,

— fixer à la somme de 61 594.00 euros le montant des loyers du bail renouvelé (256.64 m² X 240),

— débouter la SA Société Générale de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Encore plus subsidiairement,

— fixer à la somme de 42 768.00 euros le montant du loyer du bail renouvelé (178.20 m² X 240),

En tout état de cause :

— condamner la SA Société Générale à verser aux consorts X-Y la somme de 8 000.00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SA Société Générale aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Société Générale soutient que l’exception de nullité consécutive au défaut de notification à M. C X du mémoire en fixation de loyer, à supposer qu’elle soit établie, est couverte par l’intervention de ce dernier dans la procédure, avant que le juge statue, tant par la notification du mémoire en date du 21 juillet 2015 que par son intervention à l’audience, dûment représenté par son père, M. J K X, ajoutant qu’il est sans incidence qu’il s’agisse d’une nullité pour vice de forme ou d’une nullité pour irrégularité de fond dans la mesure où les dispositions des articles 115 et 121 du code de procédure civile prévoient le même principe de régularisation.

Elle expose que le premier juge ne pouvait statuer ainsi qu’il l’a fait en ce qui concerne la représentation de C X par son père alors que le jugement est un acte authentique faisant foi jusqu’à inscription de faux, que la procédure devant le juge des loyers commerciaux est une procédure simplifiée sans ministère d’avocat obligatoire et qu’ en vertu de la règle de l’estoppel, un indivisaire ne peut pas sérieusement tout à la fois se faire représenter par un membre de sa famille, muni d’un pouvoir remis au magistrat lors de l’audience, en affirmant ensuite que l’action serait irrecevable pour défaut de notification du mémoire à son égard.

Elle ajoute qu’alors que M. J-K X se présente comme le seul gérant de l’immeuble donné à bail, elle peut se prévaloir des dispositions de l’article R145-26 du code de commerce qui dispose que la notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble et que s’agissant de la procédure après expertise, elle a notifié un mémoire par acte d’huissier en date du 27 juin 2017 à chacun des trois indivisaires aux fins de régularisation éventuelle,conformément à la jurisprudence de la cour de cassation évoquée sur la validité du mémoire qui aurait fait défaut et qui peut être notifié y compris devant la cour d’appel jusqu’à ce que le juge statue. Elle précise que le fait que l’ensemble des bailleurs aient délivré un mémoire le 21 juillet 2015 qui doit être qualifié de mémoire préalable à la procédure judiciaire suffit à la régularité de la procédure car rien n’interdit que l’une des parties délivre un mémoire et l’autre une assignation sur la base du mémoire délivré par l’autre partie.

M. J K X, M^me A G H Y et M. C X rétorquent que l’assignation qui est délivrée sans mémoire préalablement notifié par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, est nulle et de nul effet. Or, les intimés relèvent que l’appelant n’a pas notifié son mémoire préalable à chacun des co-indivisaires, en particulier, à M. C X nu-propriétaire par donation et que le défaut de notification du mémoire à chacun des bailleurs entraîne l’irrecevabilité de l’action.En outre, les consorts X I, d’une part, que l’absence de mémoire préalable entache la procédure dans son ensemble d’une irrégularité de fond qui ne peut être couverte, et d’autre part, que cette nullité de fond peut être soulevée en tout état de cause sans que la partie qui l’invoque n’ait à justifier d’un quelconque grief. Ils ajoutent que le mémoire du 21 juillet 2015 ne peut régulariser la procédure alors que la société générale a sollicité l’autorisation d’assigner les seuls M. J-K X et M^me A Y ainsi que cela résulte de l’ordonnance versée aux débats et que leur argumentation est sans contradiction.

En application de l’article R 145-23 du code de commerce,en sa rédaction applicable au litige, les contestations relatives à la fixation du bail renouvelé sont portées devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace et il est statué sur mémoire dont le contenu est fixé par les articles R145-24 et R145-25 du même code, la notification en étant prévue par l’article R145-26.

L’article R 145-27 alinéa 1 du code de commerce prévoit que le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avantl’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La procédure ainsi prévue par ces articles, notamment en ce qu’elle est relative au dépôt des mémoires et à leur notification, bien qu’elle ne soit pas déclarée d’ordre public par la loi, s’impose au justiciable comme ayant été édictée 'dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties’ (civ 3^e,10 juin 1971, bull n°374) ce dont il résulte que le défaut de notification d’un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers vicie l’instance toute entière, en ce que la demande est irrecevable.

En l’espèce, il résulte de l’acte de donation produit en sa totalité aux débats que M^me Y a fait donation de la moitié en nue -propriété du bien loué à son fils C X, né le […], par acte authentique reçu par Maître Séverine Cailloce, notaire associé à Carnac, le 27 février 2010 soumis à la formalité de l’enregistrement et de la publicité foncière, de sorte que cette donation était

opposable aux tiers.

La Société Générale a notifié son mémoire préalable à M. J-K X par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 24 juin 2015 et à M^me A Y par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distincte du même jour mais ne l’a pas notifié à M. C X, alors que le mémoire doit être notifié à chacun des propriétaires.

Ce défaut de notification au nu-propriétaire de la moitié indivise du bien est une irrégularité de fond qui peut être soulevée en tout état de cause et sans qu’il soit besoin de justifier d’un grief. Elle rend la demande irrecevable.

Cette irrecevabilité pouvait en conséquence être soulevée après que le premier juge ait, par jugement du 1^er octobre 2015, dit que le bail renouvelé entre les parties prendrait effet le 1^er juillet 2014 et ordonné avant dire-droit une expertise.

La société Générale ne peut prétendre que la notification serait régulière en ce qu’elle a été faite à M. J-K X en qualité de gérant de l’immeuble alors que celui-ci est copropriétaire du bien et qu’il n’est produit aucune pièce établissant qu’il détiendrait un mandat de gestion sur ce bien.

Alors qu’il s’agit d’une procédure qui s’impose au justiciable comme ayant été édictée 'dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties', l’intervention de C X, tant lors de la notification du mémoire des bailleurs le 21 juillet 2015 que lors de l’audience du 3 septembre 2015, telle qu’elle résulte des mentions du jugement du 1^er octobre 2015, ne permet pas de pallier au défaut de notification du mémoire préalable au nu-propriétaire,et de régulariser la procédure puisque ce préalable est impératif, comme devant permettre la discussion entre les parties, et que la nullité ne peut être couverte par l’intervention à l’instance de M. C X à qui le mémoire aurait dû être notifié, à la suite de l’assignation qui lui a été délivrée par la Société Générale le 10 août 2015 après que le juge des loyers commerciaux l’ait autorisée à assigner M. J-K X et M^me A Y, car cette intervention forcée ne pallie pas au défaut de notification préalable du mémoire à M. C X dont la comparution ne peut être analysée en une renonciation à un droit dont les parties n’ont pas la libre disposition.

Le fait que les consorts X Y, comparants initialement sans l’assistance d’un avocat, n’aient soulevé l’irrecevabilité de la demande qu’après l’expertise ne caractérise pas la contradiction au détriment d’autrui.

La Société Générale ne peut arguer du fait que l’ensemble des bailleurs aient délivré un mémoire le 21 juillet 2015, qui doit être qualifié de mémoire préalable à la procédure judiciaire, suffit à la régularité de la procédure alors que l’assignation qu’elle a délivrée le 10 août 2015, soit moins d’un mois après la notification du mémoire des bailleurs, ce qui rendrait en toute hypothèse l’assignation irrecevable, est expressément fondée sur le mémoire qu’elle a notifié le 24 juin 2015 à deux des bailleurs.

Elle est mal fondée à soutenir que le défaut de remise du mémoire au greffe constitue une simple irrégularité de forme qui n’est pas de nature à entraîner la nullité de la procédure alors qu’il ne s’agit pas en l’espèce d’un défaut de remise du mémoire au greffe mais du défaut de notification du mémoire préalable à l’un des bailleurs.

La notification d’un mémoire par acte d’huissier le 27 juin 2017, n’est pas susceptible de régulariser la procédure puisque ce n’est pas la procédure après expertise qui est irrégulière mais la procédure préalable à l’assignation devant le juge des loyers commerciaux qui n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieur à l’assignation.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la Société Générale était irrecevable en ses demandes.

La Société Générale qui succombe supportera les dépens de la procédure d’appel et sera condamnée à payer aux consorts X Y la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les dispositions du jugement sur l’absence de frais irrépétibles en première instance et la condamnation aux dépens étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Société Générale à payer à M. J K X, M^me A G H Y et M. C X la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Société Générale aux dépens de la procédure d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente