1ère Chambre

ARRÊT N°355

N° RG 21/02269

N° Portalis DBVL-V-B7F-RQ3T

M. [M] [U]

C/

M. [O] [V] [Y]

Mme [T] [W] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,

GREFFIER :

Monsieur Pierre DANTON lors des débats, et Madame Marie-Claude COURQUIN, lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 5 septembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 19 décembre 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 7 novembre 2023 à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [M] [U]

né le 08 Août 1963 à [Localité 2] (29)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e David RAJJOU, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS :

Monsieur [O] [V] [Y]

né le 04 Mai 1963 à [Localité 2] (29)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Ronan LANDREIN, avocat au barreau de BREST

Madame [T] [W] épouse [Y]

née le 23 Septembre 1969 à [Localité 2] (29)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ronan LANDREIN, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 12 juin 2018, M. et Mme [Y] ont signé un compromis de vente portant sur une maison sise [Adresse 3] à [Localité 2], appartenant à M. [U] pour un prix net vendeur de 374.000 €, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

L’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 31 août 2018.

L’avant-contrat mettait également à la charge des acquéreurs le versement d’un dépôt de garantie entre les mains de Me [K], notaire à [Localité 2], désigné en qualité de séquestre. Les époux [Y] ont versé la somme de 18.700 € à ce titre le 19 septembre 2018.

Evoquant des difficultés d’obtention d’une offre de prêt malgré des accords de principe conformes au compromis, les époux [Y] ont sollicité plusieurs reports de signature avant de faire savoir, par courriel du 27 novembre 2018, qu’ils renonçaient à l’achat de la maison au motif qu’ils avaient découvert la présence de fissures sur le pignon, laissant craindre des désordres structurels.

Une sommation de signer l’acte de vente leur a été adressée le 28 novembre 2018, M. et Mme [Y] ne s’étant pas présentés, Me [K] a dressé un procès-verbal de carence.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 décembre 2018, M. et Mme [Y] ont été mis en demeure par le conseil de M. [U] d’avoir à réitérer la vente par acte authentique sous huitaine et en tout état de cause, avant le 15 décembre 2018, en vain.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 4 février 2019, M. [M] [U] a fait assigner M. et Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Brest aux fins de voir constater la résolution du compromis de vente à leurs torts exclusifs et obtenir leur condamnation notamment au paiement de la clause pénale, outre des dommages et intérêts.

Par jugement du 18 février 2021, le tribunal judiciaire de Brest a :

— constaté la caducité de la promesse de vente du 12 juin 2018,

— débouté M. [U] de ses demandes,

— dit que la somme de 18.700 € séquestrée entre les mains de Me [K] devra être restituée à M. et Mme [Y],

— condamné M. [U] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [U] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 15 avril 2021, M. [M] [U] a relevé appel de tous les chefs du jugement.

***

EXPOSÉ DES PRÉTENTION ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 26 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et

prétentions, M. [M] [U] demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— constater l’existence de fautes contractuelles commises par les époux [Y],

— constater la résolution du compromis de vente,

— condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 37.400 € en vertu de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente,

— augmenter le montant de la clause pénale de 5.000 €,

— condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 10.000 € au titre des préjudices matériel et moral subis.

En substance, M. [U] estime que M. et Mme [Y] ont engagé leur responsabilité contractuelle à son égard en ne respectant pas les termes du contrat. Il leur reproche de ne pas avoir justifié auprès de lui de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et surtout de ne pas avoir effectué sérieusement les démarches en vue de l’obtention d’un prêt.

Il considère que les manquements contractuels de M. et Mme [Y] ont fait échouer la vente, ce qui justifie la résolution du compromis à leurs torts exclusifs, le versement d’une clause pénale majorée à son profit ainsi que des dommages et intérêts en réparation des préjudices distincts subis.

*****

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 3 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [O]-[V] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Brest,

— condamner M. [U] à leur verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant l’instance d’appel,

— condamner M. [U] aux entiers dépens.

M. et Mme [Y] considèrent que la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dans les délais prévus contractuellement a entraîné la caducité de la promesse de vente depuis le 27 juillet 2018. Ils soutiennent avoir effectué toutes les diligences pour obtenir un prêt avant l’expiration des délais fixés au contrat et qu’aucune faute ne peut leur être reprochée à cet égard. Ils rappellent que le vendeur ne leur a adressé aucune mise en demeure d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, de sorte qu’il ne peut invoquer aucun manque de diligence de leur part, dans la réalisation de la condition suspensive de nature à engager leur responsabilité contractuelle. Ils concluent n’avoir donc aucune responsabilité dans la non réalisation de la condition suspensive.

Subsidiairement, si la cour devait considérer que le contrat n’est pas caduc, ils font valoir que M. [U] n’a pas renoncé dans les formes requises à la vente immobilière et qu’à ce titre, il n’est pas fondé à solliciter des dommages et intérêts.

Ils font également valoir qu’ils étaient légitimes à renoncer à la vente en raison des vices structurels affectant le bien, découverts entre la signature du compromis et la réitération par acte authentique.

Ils contestent par conséquent l’application de la clause pénale au profit de M. [U], à plus forte raison, ils s’opposent à la majoration de celle-ci ainsi qu’au versement de dommages et intérêts complémentaires.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la caducité du la promesse synallagmatique de vente

a. Sur la non réalisation de la condition suspensive

L’article 1589 du code civil dispose que 'La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.'

Il est toutefois possible d’assortir la promesse de vente d’une condition suspensive, auquel cas la vente ne sera valable que dès lors que la condition sera levée.

L’article 1304-3 du code civil dispose que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'

Il est constant que la défaillance d’une ou plusieurs conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation, entraîne la caducité de la promesse même si l’acte ne le prévoit pas expressément.

Le seul moyen de faire échec à cette règle est que les parties prolongent la validité de leur promesse, expressément ou tacitement (3ème Civ. 16 juin 2015 n°14-16.103).

De même, la Cour de cassation considère que lorsque la condition suspensive est stipulée dans le seul intérêt de l’une des parties, seule cette partie peut se prévaloir de la caducité attachée à la défaillance de la condition ou à l’inverse, renoncer au bénéfice de cette condition. Elle peut invoquer cette défaillance ou la renonciation jusqu’au délai contractuel de réalisation de la condition. Il est admis qu’elle le peut également jusqu’à la date fixée pour la réitération de la promesse. En revanche, après la date fixée pour la réitération de la promesse, y compris lorsque cette échéance constitue, selon les termes de l’acte, le point de départ de l’exécution forcée du contrat, les conditions suspensives ne peuvent plus être valablement réalisées. Une fois le terme prévu pour la réalisation de la condition est atteint, la caducité opère de plein droit. (3ème civ., 9 mars 2017, n°15-26.182, 3ème civ 4 février 2021 n°20-15.913 ).

En l’espèce, il ressort de la promesse synallagmatique signée le 12 juin 2018 que les parties ont contracté 'en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit » consenti par le Crédit Agricole ou autre, d’un montant maximum de 210.000 €, remboursable au maximum en 20 ans avec un taux nominal d’intérêt maximum de 1 % hors assurance'.

Il résulte des termes employés que la condition suspensive a été stipulée dans l’intérêt des seuls acquéreurs qui pouvaient donc seuls s’en prévaloir.

En page 6 de l’avant-contrat, les parties ont convenu que l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, sans toutefois prévoir aucun délai pour leur accomplissement.

Par ailleurs, pour la réalisation de la condition suspensive, 'Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive sera réalisée par la remise par la banque à l’acquéreur de l’offre écrite, telle que prévue aux articles L. 313-24 du code de la consommation, de consentir le crédit aux conditions principales sus-énoncées et dans le délai de réalisation des présente.

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 27 juillet 2018.'

En outre, en page 19, le compromis de vente prévoit que :

'En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 31 août 2018 par le Ministère de Me [O] [R] [K], notaire à [Localité 2] moyennant le versement du prix stipulé payable comptant et des frais par virement.

[']

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenues entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanisme, arrêtés d’alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle « 1 », répertoire civil.

En toute hypothèse, cette prorogation ne pourra excéder le 5 septembre 2018.'

En l’espèce, contrairement à ce que tente vainement de soutenir M. [U], de simples accords de principe émis par les établissements bancaires ne peuvent valablement être invoqués au soutien de la réalisation de la condition suspensive.

Il n’est pas contestable qu’aucune offre de prêt conforme à l’article L. 313-24 du code de la consommation n’a été obtenue par les époux [Y] avant la date butoir du 27 juillet 2018, ni avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique le 31 août 2018.

Il est exact que les époux [Y] ont sollicité par courriel du 2 août 2018 un report de la date de signature de l’acte définitif afin de finaliser l’obtention du prêt et que par courriel du 7 août suivant, M. [U] a accepté de reporter la signature de l’acte authentique, au plus tard le 15 septembre.

Toutefois, même en considérant cette prorogation, les délais fixés pour la réception de l’offre de prêt n’ont pas été respectés puisqu’il résulte des explications des parties et de l’attestation du Crédit agricole du 20 juin 2019 que les offres de prêt destinées au financement de cette acquisition ont été éditées le 21 septembre 2018, soit après l’expiration de tous les délais prévus pour la réalisation de la condition suspensive.

La non réalisation de la condition suspensive dans les délais contractuels a entraîné la caducité de plein droit de la promesse, au plus tard le 15 septembre 2018.

Il ne peut d’ailleurs être tiré aucune conséquence du versement effectué le 19 septembre 2018 par les époux [Y] au titre du dépôt de garantie, puisque à cette date, les effets de la promesse étaient déjà caducs de plein droit.

b. Sur l’absence de faute des acquéreurs

M. [U] reproche aux acquéreurs deux manquements à leurs obligations contractuelles justifiant selon lui la résolution de la vente :

— ne pas avoir accompli les démarches nécessaires à la justification de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, puisqu’ils ne lui ont communiqué aucune information à ce sujet,

— ne pas avoir effectué sérieusement les démarches d’obtention de financement, ces derniers restant d’ailleurs silencieux sur les modalités du financement sollicité.

* S’agissant du défaut de justification des démarches

La promesse synallagmatique prévoit en page 6 que l’acquéreur devra informer sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

Par ailleurs, les parties ont précisé que : 'L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivants l’expiration du délai ci-dessus. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu. Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le vendeur retrouvera son entière liberté mais l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.'

En l’espèce, il est exact que M. et Mme [Y] n’ont pas justifié auprès du vendeur de l’avancement de leurs démarches auprès des organismes bancaires dans les trois jours de la date butoir du 27 juillet 2018, conformément aux dispositions contractuelles.

Toutefois, si ce défaut d’information peut justifier le prononcé de la caducité de la promesse par le vendeur, il n’est certainement pas la cause du refus du prêt et donc de la défaillance de la condition suspensive.

Par ailleurs, M. [U] n’a jamais mis en demeure les époux [Y] de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

La lettre de mise en demeure du 5 décembre 2018 que M. [U] a adressée aux époux [Y] par l’intermédiaire de son conseil, et dont il tente vainement de se prévaloir, est en effet sans rapport avec la justification de l’obtention ou non d’un prêt, s’agissant d’une mise en demeure portant sur l’obligation d’avoir à signer la vente.

Si comme le souligne M. [U], l’envoi de cette mise en demeure par lettre recommandée n’était qu’une faculté pour le vendeur, elle était néanmoins indispensable pour faire partir le délai dans lequel les acquéreurs devaient justifier des diligences effectuées et partant, caractériser leur carence.

A défaut d’avoir respecté lui-même l’exigence contractuelle de mise en demeure préalable des acquéreurs, M. [U] ne peut se prévaloir du manque de diligence des acquéreurs dans la réalisation de la condition suspensive (C. Cass., 3ème Civ., 23 juin 2010, n° pourvoi : 09-15939, Bul. n°132).

Par conséquent, ce dernier ne saurait se prévaloir de ce défaut de justification ni pour caractériser la carence des acquéreurs au sens de l’article 1304-3 du code civil ni pour caractériser une faute susceptible d’engager leur responsabilité dans les conditions de droit commun sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et obtenir ainsi la résolution du compromis à leur torts exclusifs.

* S’agissant des diligences des acquéreurs

De jurisprudence constante, il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. Cependant, en cas de vente d’immeuble, il appartient à l’acquéreur, obligé de recourir à un financement, de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Par ailleurs, il est admis qu’une seule demande conforme suffit.

Le prêt sollicité devait correspondre aux critères fixés au compromis :

— montant maximum de la somme empruntée : 210.000 €,

— durée maximale de remboursement : 20 ans,

— taux nominal d’intérêt maximum : 1,2% l’an.

Cette démarche n’était enfermée dans aucun délai puisque la clause relative à cet aspect n’a pas été renseignée (cf § A..1.2.2).

En l’espèce, les époux [Y] justifient avoir sollicité dès le 12 juillet 2018 auprès du Crédit Agricole, un prêt répondant aux conditions définies dans la promesse de vente. Il n’est pas contesté qu’ils ont obtenu leur financement le 21 septembre suivant.

Comme l’a justement retenu le tribunal, la preuve n’est donc pas rapportée que la non réalisation de la condition suspensive est imputable aux acquéreurs ni que l’échec de la vente est la conséquence d’une inexécution contractuelle de leur part.

C’est donc à juste titre que le tribunal n’a pas fait droit à la demande de résolution de la promesse synallagmatique de vente signée le 12 juin 2018 entre M. [U] et les époux [Y] et qu’il a constaté la caducité de celle-ci.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

2°/ Sur le sort de la clause pénale et du dépôt de garantie

a. Sur la restitution du dépôt de garantie à M. et Mme [Y]

Le compromis de vente a prévu le versement par les acquéreurs entre les mains du notaire, d’un dépôt de garantie d’un montant de18.700 euros, au plus tard le 20 juin 2018.

M. et Mme [Y] ont versé cette somme en l’étude de Me [K] le 19 septembre 2018.

La promesse synallagmatique précise en page 8 que :

'En cas de non réalisation des présentes par la faute de l’acquéreur, et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au vendeur que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.

En cas de non réalisation des présentes hors la faute de l’acquéreur, le vendeur donne dès maintenant pouvoir au séquestre de remettre les fonds à l’acquéreur.'

Dans le paragraphe relatif à la réalisation de la condition suspensive en page 6 du compromis il est précisé que 'l’acquéreur ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au vendeur.'

En l’espèce, la cour a considéré que la non réalisation de la condition suspensive n’était pas imputable à un manque de diligence de M. et Mme [Y].

M. [U] ne peut donc s’opposer à la restitution du dépôt de garantie.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il dit que la somme de 18.700 euros séquestrée entre les mains de Me [K] devra être restituée à M. et Mme [Y].

b. Sur le rejet des demandes de M. [U] au titre de la clause pénale

Les parties ont stipulé une clause pénale dans les termes suivants : 'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de trente- sept mille quatre cents euros (37.400 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.'

Il en résulte que la clause pénale n’est due que dans le cas où, bien que les conditions suspensives soient réalisées, l’une des parties refuse de réitérer la vente par acte authentique.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque M. et Mme [Y] n’ont pas obtenu leur prêt dans les délais contractuellement prévus.

La cour a par ailleurs considéré que les conditions de l’article 1303-4 du code civil n’étaient pas remplies, de sorte que la condition suspensive ne peut être réputée accomplie.

Enfin, aucune faute contractuelle n’est établie à l’égard des acquéreurs.

Par conséquent, aucune clause pénale n’est due.

Le tribunal a justement retenu que les conditions de paiement de la clause pénale insérée dans le compromis de vente n’étaient pas réunies. Il sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [U] de ses demandes au titre de la clause pénale.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts complémentaires formée par M. [U]

M. [U] fonde sa demande sur les articles suivants :

L’article 1231-1 du code civil lequel prévoit que 'Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

L’article 1231-2 du code civil qui dispose que 'Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.'

L’article 1231-3 du code civil dont il ressort que ' Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.'

Toutefois, ainsi qu’il a été précédemment indiqué, aucune faute de M. et Mme [Y] ne peut leur être imputée dans la défaillance de la condition suspensive.

Leur refus de réitérer la vente par acte authentique en date du 27 novembre 2018, après la découverte de fissures et l’avis inquiétant d’un expert sur d’éventuels désordres structurels affectant la maison, ne saurait davantage caractériser une faute susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle, dès que le contrat était caduc depuis le 15 septembre 2018.

C’est à juste titre que le tribunal a débouté M. [U] de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé de ce chef.

4°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Succombant à nouveau en appel, M. [U] sera condamné aux dépens et débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de le condamner à payer à M. et Mme [Y] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 février 2021 par le tribunal judiciaire de Brest,

Y ajoutant,

Déboute M. [M] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [U] à payer à M. [O]-[V] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [U] aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE