5ème Chambre

ARRÊT N°-320

N° RG 24/00651 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UPIN

(Réf 1ère instance : 23/00862)

Mme [M] [B]

C/

Mme [S] [N]

M. [X] [A]

Mme [W] [R]

M. [U] [R]

M. [G] [T]

M. [K] [J] [I]

S.A.R.L. [A]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame [M] [B] représentée par son tuteur

née le 20 Mai 1931 à [Localité 20]

sous tutelle de l’APASE – [Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Marie-Caroline CLAEYS de la SELEURL MC2 AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Madame [S] [N]

née le 10 Février 1981 à [Localité 18]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [X] [A]

né le 06 Août 1977 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [W] [R]

née le 07 Août 1992 à [Localité 20]

[Adresse 6]

[Localité 13] / FRANCE

Représentée par M^e Mathieu RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [U] [R] mineur légalement représenté par sa mère, Madame [C] [Y],

né le 16 Juin 2009 à [Localité 20]

[Adresse 4]

[Localité 10] / FRANCE

Représenté par M^e Mathieu RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [K] [J] [I] intervenant volontaire par conclusions du 06 mai 2024, venant aux droits de Mme [W] [R] suivant acte de donation entre vifs du 04 04 24

né le 10 Janvier 1989 à [Localité 19]

[Adresse 5]

[Localité 20]

Représenté par M^e Mathieu RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [G] [T] intervenant volontaire par conclusion du 06 mai 2024, venant aux droits de Mme [W] [R] suivant acte de donation entre vifs du 04 04 24

né le 07 Mars 1975 à [Localité 15] (CAMBODGE)

[Adresse 7]

[Localité 12]

Représenté par M^e Mathieu RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. [A]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par M^e François-Xavier GOSSELIN de la SCP CABINET GOSSELIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

**********

Suivant acte en date du 14 mars 2018 au rapport de maître [Z], notaire à [Localité 16], M. [D] et Mme [O] ont cédé à la société [A] le fonds de commerce d’horlogerie, bijouterie, photographie situé [Adresse 3] à [Localité 9].

Étaient également intervenants à l’acte de cession, Mme [M] [B] en qualité d’usufruitière, ainsi que Mme [W] [R] et M. [U] [R] en qualité de nus-propriétaires.

Suivant acte reçu par maître [E], notaire à [Localité 9], en date du 1er juillet 1998, l’immeuble dans lequel est exploité le fonds a été loué par Mme [M] [B], au profit de M. [D], pour une durée de neuf ans, tant pour la partie commerciale (le rez-de-chaussée) que la partie habitation (les premier et deuxième étages)occupée par M. [X] [A] et Mme [S] [N]. Le bail a été régulièrement renouvelé.

Par courriers en date du 23 décembre 2020, la société [A] a informé Mme [M] [B], Mme [W] [R] et M. [U] [R] de l’existence de dégâts dans le logement, et notamment des poutres des caves endommagées, un problème d’étanchéité des fenêtres et une façade qui se dégrade et s’effrite.

Au terme de ces courriers Mme [M] [B], Mme [W] [R] et M. [U] [R] ont été mis en demeure par Mme [S] [N] et M. [X] [A] d’effectuer les travaux de réparation.

Mme [M] [B] a été placée sous tutelle par jugement du juge des tutelles du tribunal judiciaire de Saint-Malo le 19 janvier 2022.

Par acte du 15 février 2023, M. [A], Mme [N] et la société [A] ont assigné en référé Mme [B], M.et Mme [R] aux fins d’obtenir le bénéfice d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 7 août 2023, le juge des référés, saisi par 1a société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A], a :

— débouté les demandeurs de leurs demandes à 1'encontre de Mme [W] [R] et M. [U] [R], faute de motif légitime,

— ordonné une mesure d’expertise,

— fixé à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, mise à la charge des demandeurs,

— condamné, in solidum, les demandeurs au versement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles à Mme [W] [R] et M. [U] [R].

Selon le pré-rapport de l’expert judiciaire, il existe quatre désordres :

— attaques d’insectes dans la cave portant atteinte à la structure,

— dégradation de la façade et chute d’éléments dans la rue,

— menuiseries fuyardes aux premier et deuxième étages,

— décrochement des ardoises de la toiture et risque de chute dans 1a rue.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2023, la présidente du tribunal judiciaire de Rennes a autorisé la société [A], M. [X] [A], Mme [S] [N] à faire assigner Mme [M] [B], Mme [W] [R], M. [U] [R] et sa représentante légale Mme [C] [Y], ainsi que M. [D] et Mme [O], avant 1e 22 novembre 2023, à comparaître à 1'audience du 29 novembre 2023.

Par ordonnance en date du 12 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré irrecevable la note en délibéré en date du 22 décembre 2023,

— déclaré recevable l’instance du fait de circonstances nouvelles,

— ordonné une extension de l’expertise au contradictoire de toutes les parties à la procédure,

— rappelé qu’a été désigné pour y procéder M. [P] [F], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Rennes, domicilie [Adresse 14] à Binic tel : [XXXXXXXX02] port.: [XXXXXXXX01] mel : [Courriel 21], qui a pour mission de :

* se rendre sur place au [Adresse 3] à [Localité 9] (35) après avoir convoqué les parties par lettre recommandée avec accusé de réception, avis étant donne à leurs avocats éventuels,

* entendre les parties et tous sachants,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission (assignation, plans, devis, … ),

* vérifier la réalité des seuls désordres invoqués dans l’assignation et ses annexes et, dans l’affirmative, les décrire,

* indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état,

* s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code de procédure civile,

* de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— complété la mission d’expertise avec les chefs de mission suivants :

* décrire les travaux de traitement des bois qui ont été réalisés au niveau des caves ainsi que le confortement de la structure et obtenir les justificatifs s’y rapportant,

* dire si les nus-propriétaires et l’usufruitière ont réalisé des travaux d’entretien ou de réparation pendant l’occupation des lieux par M. [D] et Mme [O], ainsi que depuis la cession du fonds au profit de la société [A],

* dire si les désordres constatés étaient présents au moment de la cession du fonds au profit de la société [A],

* décrire les travaux réalisés par M. [D] et Mme [O] pendant l’occupation des lieux et obtenir les justificatifs s’y rapportant,

* dire si les travaux réalisés par M. [D] et Mme [O], ou à leurs demandes, sont conformes, notamment les travaux réalisés au niveau de la salle de bain de la partie habitation,

* indiquer si la société [A] était informée de l’état réel du bâtiment à l’occasion de la cession du fonds,

— dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt a son remplacement,

— dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe de la consignation par les demandeurs de la provision mise à leur charge,

— dit que les demandeurs devront consigner la somme de 3 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert et ce avant le 13 mars 2024,

— rappelé qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert est caduque,

— rappelé qu’à l’issue de la première et au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert soumettra au juge chargé du contrôle des expertises un programme de ses investigations avec une date de dépôt du rapport ainsi qu’un état provisionnel détaillé de ses frais et honoraires,

— rappelé qu’en cas d’insuffisance de la provision allouée et/ou du délai accordé pour le dépôt du rapport, l’expert demandera au juge chargé du contrôle des expertises la consignation d’une provision complémentaire et/ou un délai supplémentaire,

— rappelé que l’expert devra déposer son rapport au greffe en un exemplaire dans le délai de huit mois, sauf prorogation qui lui serait accordée par le magistrat chargé du suivi de l’expertise sur requête à cet effet,

— déclarer irrecevable les demandes de provision et de condamnation aux travaux formulées par la société [A], Mme [S] [N], M. [X] [A] à l’égard de Mme [W] [R] et M. [U] [R],

— condamné Mme [M] [B] à la réalisation des travaux de :

* filayage de la façade côté rue avec indication du danger 'chutes de pierres et d’objets'. Idéalement, prévoir un contournement du trottoir,

* refaire le réseau eaux usées/eaux vannes en PVC,

* concernant la façade, tous les joints doivent être purgés et refaits en joint à la chaux,

* les menuiseries doivent être intégralement changées avec réglette,

* assécher et purger les zones fragilisées,

* refaire un enduit en stuc ou refaire un faux plafond repris sur une poutre en placo ;

— dit que l’injonction à réaliser les travaux est assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour, pendant un délai maximum de deux mois à l’issue duquel il devra de nouveau être fait droit, le cas échéant, par le juge de l’exception,

— débouté la demande de provision formulée à l’encontre de Mme [M] [B],

— suspendu l’obligation de versement des loyers relatifs à la partie habitation et commerciale de l’immeuble, dus par Mme [S] [N] et M. [X] [A] à Mme [M] [B], à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au constat de la réalisation des travaux permettant une reprise en jouissance de l’immeuble,

— débouté les consorts [R] de leur demande de dommage et intérêts,

— condamné solidairement la société [A], Mme [S] [N], M. [X] [A] aux entiers dépens,

— débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Le 30 janvier 2024, Mme [M] [B], représentée par l’APASE, a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 avril 2024, elle demande à la cour de :

— déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par Mme [M] [B],

Y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* 'condamné Mme [M] [B] à la réalisation des travaux de :

° filayage de la façade côté rue avec indication du danger « chutes de pierres et d’objets ». Idéalement, prévoir un contournement du trottoir,

° refaire le réseau eaux usées/eaux vannes en PVC,

° concernant la façade, tous les joints doivent être purgés et refaits en joint à la chaux,

° les menuiseries doivent être intégralement changées avec réglette,

° assécher et purger les zones fragilisées,

° refaire un enduit en stuc ou refaire un faux plafond repris sur une poutre en placo,

* dit que l’injonction à réaliser les travaux est assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour, pendant un délai maximum de deux mois à l’issue duquel il devra de nouveau être fait droit, le cas échéant, par le juge de l’exécution,

* débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

* rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, et notamment la

demande de Mme [M] [B] tendant à voir :

° déclarer irrecevable l’action de M. [X] [A] et Mme [S] [N] à l’encontre de Mme [M] [B] tendant à solliciter une provision ou l’exécution des travaux,

Et, statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’action de M. [X] [A] et Mme [S] [N] à l’encontre de Mme [M] [B] tendant à solliciter l’exécution des travaux,

— débouter la société [A] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société [A], M. [X] [A] et Mme [S] [N] à payer à Mme [M] [B] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, les consorts [R] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et fondée l’intervention de M. [G] [T] et M. [K]-[J] [I] à la présente instance, ces derniers venant aux droits de Mme [W] [R] suivant acte de donation entre vifs intervenu le 4 avril 2024,

— infirmer l’ordonnance rendue le 12 janvier 2024 en ce qu’il a été jugé :

* déclaré recevable la présente instance du fait de circonstances nouvelles,

* ordonné une extension de l’expertise au contradictoire de toutes les parties à la procédure [et notamment Mme [W] [R] et M. [U] [R] légalement représenté par sa mère, Mme [C] [Y]]

(')

* complété la mission d’expertise avec les chefs de mission suivants :

° décrire les travaux de traitement des bois qui ont été réalisés au niveau des caves ainsi que le confortement de la structure et obtenir les justificatifs s’y rapportant,

° dire si les nus-propriétaires et l’usufruitière ont réalisé des travaux d’entretien ou de réparation pendant l’occupation des lieux par M. [D] et Mme [O], ainsi que depuis la cession du fonds au profit de la société [A],

— la confirmer pour le surplus,

Et statuant à nouveau

À titre liminaire,

— juger que les contestations relatives à la validité du bail commercial régularisé sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 9] entre Mme [M] [B] et Mme et M. [D] aux droits desquels vient à présent la société [A], sans l’accord des nus-propriétaires constituent des contestations sérieuses aux prétentions formulées par la société [A] interdisant qu’il soit statué en référé sur ces dernières,

Par conséquent,

— débouter la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Sur la demande d’extension des opérations d’expertise à Mme [W] [R] et M. [U] [R] :

— juger irrecevable la demande de la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] tendant à voir déclarer opposables les opérations d’expertise en cours à Mme [W] [R] et à M. [U] [R] légalement représenté par sa mère, Mme [C] [Y] en raison de l’autorité attachée à l’ordonnance de référé (n°23-431) rendue le 7 août 2023 par monsieur le président du tribunal judiciaire de Rennes,

— débouter la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de leur demande tendant à voir déclarer opposables les opérations d’expertise en cours à Mme [W] [R] et M. [U] [R] légalement représenté par sa mère, Mme [C] [Y],

— par conséquent, juger de la mise hors de cause de Mme [W] [R] et de M. [U] [R] mineur légalement représenté à l’instance par sa mère, Mme [C] [Y],

Sur la demande d’injonction de travaux :

— juger irrecevables les demandes de la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] tendant à voir condamner Mme [W] [R] et M. [U] [R] légalement représenté par sa mère Mme [C] [Y] à réaliser sous astreinte les travaux réparatoires de fond ainsi que les travaux de mise en sécurité préconisés par l’expert judiciaire,

— débouter la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de leur demande tendant à voir condamner Mme [W] [R] et M. [U] [R] légalement représenté par sa mère Mme [C] [Y] à réaliser sous astreinte les travaux réparatoires de fond ainsi que les travaux de mise en sécurité préconisés par l’expert judiciaire,

Sur la demande de condamnation provisionnelle :

— débouter la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de leur demande tendant à voir condamner Mme [W] [R] et M. [U] [R] légalement représenté par sa mère Mme [C] [Y] au paiement d’une provision de 25 000 euros,

Par conséquent :

— débouter la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Mme [W] [R] et de M. [U] [R] mineur légalement représenté à l’instance par sa mère, Mme [C] [Y],

— condamner in solidum la société [A], Mme [S] [N], M. [X] [A] et Mme [M] [B] à verser à M. [T] et M.[I] venant aux droits de Mme [W] [R], une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société [A], Mme [S] [N], M. [X] [A] et Mme [M] [B] à verser à M. [U] [R] mineur légalement représenté à l’instance par sa mère, Mme [C] [Y], une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société [A], Mme [S] [N], M. [X] [A] et Mme [M] [B] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 6 juin 2024, M. [X] [A], Mme [S] [N] et la société [A] demandent à la cour de :

— débouter Mme [M] [B] de son appel,

— déclarer les consorts [R] irrecevables en leur appel incident et à leurs prétentions en tant qu’ils ont notifié le 3 avril des conclusions et qu’une modification est intervenue le 4 avril qui n’a pas été régularisée avant l’expiration du délai de l’article 905-2 du code de procédure civile le 13 avril 2024,

Subsidiairement

Vu le dépôt du rapport d’expertise,

— déclarer sans objet l’appel incident,

En toute hypothèse,

— les débouter de leur appel incident relatif à la mesure d’expertise,

En toute hypothèse, les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— déclarer la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] recevables en leur appel incident et infirmer l’ordonnance en tant qu’elle :

* déclaré recevable Mme [M] [B] en sa fin de non-recevoir,

* débouté la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] des demandes de condamnation à l’exécution de travaux dirigés à l’encontre des consorts [R],

* fixé le délai d’astreinte d’exécution des travaux à deux mois à compter de

l’ordonnance,

* débouté la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de leur demande de provision à l’encontre de Mme [M] [B] et des consorts [R],

* limité la demande de suspension de loyer à M. [X] [A] et Mme [S] [N],

* débouté la société [A], Mme [S] [N] et M. [X] [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Et statuant à nouveau

— débouter Mme [M] [B] de son appel, ainsi que de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer l’ordonnance et déclarer Mme [M] [B] irrecevable en sa fin de non-recevoir, en application du principe d’Estoppel,

Subsidiairement,

— confirmer l’ordonnance et l’en débouter,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [M] [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y] à réaliser les travaux de mise en sécurité préconisés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [M] [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y] à réaliser les travaux réparatoires de fond préconisés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir (sic),

— confirmer l’ordonnance et suspendre l’obligation de versement des loyers relatifs à la partie habitation & de l’immeuble dus par Mme [S] [N] et M. [X] [A] à Mme [M] [B] à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au constat de la réalisation des travaux permettant une reprise en jouissance de l’immeuble,

— infirmer l’ordonnance et suspendre l’obligation de versement des loyers relatifs à la partie habitation et de l’immeuble dus par Mme [S] [N] et M. [X] [A] à Mme [M] [B] à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au constat de la réalisation des travaux permettant une reprise en jouissance de l’immeuble,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [M] [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y] au paiement d’une provision de 25 000 euros,

— débouter Mme [M] [B] et les différents défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des concluants,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [M] [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y], in solidum, au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner solidairement Mme [M] [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y], in solidum, au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, au titre de la procédure d’appel.

L’ordonnance de clôture de bref délai est intervenue le 6 juin 2024.

Par conclusions notifiées le 25 juin 2024, M. [A], Mme [N] et la société [A] demandent à la cour de :

Vu l’article 784 du code de procédure civile,

Vu l’arrêté de péril,

Vu les inondations,

— ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture,

— débouter Mme [B] de son appel,

— déclarer les consorts [R] irrecevables en leur appel incident et à leurs prétentions en tant qu’ils ont notifié le 3 avril des conclusions et qu’une modification est intervenue le 4 avril qui n’a pas été régularisée avant l’expiration du délai de l’article 905-2 du code de procédure civile le 13 avril 2024,

Subsidiairement,

Vu le dépôt du rapport d’expertise,

— déclarer sans objet l’appel incident,

En toute hypothèse,

— les débouter de leur appel incident relatif à la mesure d’expertise,

En toute hypothèse, les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— déclarer la société [A], Mme [N] et M. [A] recevables en leur appel incident et infirmer l’ordonnance en tant qu’elle a :

' déclaré recevable Madame [B] en sa fin de non-recevoir

' débouté la société [A], Mme [N] et M. [A] des demandes de condamnation à l’exécution de travaux dirigés à l’encontre des consorts [R],

' fixé le délai d’astreinte d’exécution des travaux à deux mois à compter de l’ordonnance,

' débouté la société [A], Mme [N] et M. [A] de leur demande de provision à l’encontre de Mme [B] et des consorts [R],

' limité la demande de suspension de loyer de Mme [N] et M. [A],

' débouté la société [A], Mme [N] et M. [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Et statuant à nouveau,

— débouter Mme [B] de son appel, ainsi que de ses demandes, fins et prétentions,

— infirmer l’ordonnance et déclarer Madame [B] irrecevable en sa fin de non-recevoir, en application du principe d’Estoppel,

Subsidiairement,

— confirmer l’ordonnance et l’en débouter,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [B] et M [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y] à réaliser les travaux de mise en sécurité préconisés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y] à réaliser les travaux de mise en sécurité préconisés par l’expert judiciaire aux termes de sa note n°2, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir (sic),

— confirmer l’ordonnance et suspendre l’obligation de versement des loyers relatifs à la partie habitation et de l’immeuble dus par Mme [N] et M. [A] à Mme [B] à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au constat de la réalisation des travaux permettant une reprise en jouissance de l’immeuble,

— infirmer (sic) l’ordonnance et suspendre l’obligation de versement des loyers relatifs à la partie habitation et de l’immeuble dus par Mme [N] et M. [A] à Mme [B] à compter de la signification de la présente ordonnance et jusqu’au constat de la réalisation des travaux permettant une reprise en jouissance de l’immeuble (sic),

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y] au paiement d’une provision de 25 000 euros,

— débouter Mme [B] et les différents défendeurs de toutes demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre des concluants,

— infirmer l’ordonnance et condamner solidairement Mme [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y], in solidum, au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner solidairement Mme [B] et Mme [W] [R], M. [U] [R] représenté par sa mère Mme [C] [Y], in solidum, au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, au titre de la procédure d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger’ qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise de moyens développés dans le corps des conclusions qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

— Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, sauf révocation de cette ordonnance s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, d’office ou à la demande des parties.

En l’espèce, par ordonnance du 6 juin 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 26 juin 2024.

À l’appui de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture, M. [A], Mme [N] et la société [A] exposent avoir eu connaissance de l’arrêté de péril du maire de la commune en date du 27 mai 2024 et avoir, par lettre officielle, signalé des dégâts particulièrement importants provoqués par les pluies récentes et pour lesquels les travaux effectués par le couvreur mandaté par les intimés étaient insuffisants.

Or l’arrêté de péril du maire de la commune de [Localité 9] a été rendu le 27 mai 2024 soit antérieurement à l’ordonnance de clôture. M. [A], Mme [N] et la société [A] ne précisent pas quand ils ont eu connaissance de cet arrêté de péril. Le courrier de mise en demeure est, quant à lui, daté du 19 juin 2024 mais il ne peut être qualifié, à lui seul, de cause grave révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture. Quant aux photographies produites par M. [A], Mme [N] et la société [A], la cour constate qu’elles ne sont pas datées et qu’elles ne figurent pas en pièce jointe du courrier de mise en demeure du 19 juin 2024.

Les événements invoqués ne pouvant être qualifiés de causes graves révélées postérieurement à l’ordonnance de clôture au sens de l’article 803 du code de procédure civile, la demande de M. [A], Mme [N] et la société [A] aux fins de rabat de l’ordonnance sera rejetée et les dernières conclusions intitulées conclusions récapitulatives 4 notifiées le 25 juin 2024 seront déclarées irrecevables.

— Sur la recevabilité des demandes de M. [A] et Mme [N]

Mme [B] soutient que M. [A] et Mme [N] ne sont pas recevables à agir contre elle pour défaut de qualité à agir au motif que le bail tant pour la partie commerciale que pour la partie habitation ne concerne que la personne morale, la société [A] et non les personnes physiques. Elle ajoute que M. [A] et Mme [N] n’habitent plus l’immeuble depuis le 11 novembre 2023, seul le commerce au rez-de-chaussée étant exploité par la société [A]. Elle considère que cette irrecevabilité constitue, à tout le moins, une contestation sérieuse de nature à écarter la demande de ces derniers. Elle conteste enfreindre le principe d’estoppel et fait valoir qu’elle n’a jamais conclu sur la question de la recevabilité de leur demande de sorte qu’elle ne se contredit pas dans ses conclusions. Elle considère que M. [A] et Mme [N] ne démontrent pas qu’elle a changé de position et qu’elle est parfaitement recevable à soulever sa demande d’irrecevabilité.

M. [A], Mme [N] et la société [A] font valoir que la fin de non-recevoir soulevée par Mme [B] est irrecevable en ce qu’elle enfreint le principe d’estoppel. Ils lui reprochent de soutenir que M. [A] et Mme [N] ne sont pas recevables à agir contre elle alors qu’elle ne l’avait pas fait dans le cadre de l’ordonnance initiale, ce qui constitue, selon eux, un changement de position, en droit, de nature à induire l’autre partie en erreur sur ses intentions.

Ils exposent que leur demande est parfaitement recevable en ce qu’ils sont bénéficiaires de la première mesure d’expertise et que rien ne leur interdit de solliciter l’opposabilité de la même mesure à un tiers et une modification de la mission.

Enfin, ils rappellent qu’ils vivent, à titre personnel, dans les lieux loués et sont incontestablement bénéficiaires d’un intérêt à agir dans la mesure où l’expert a évoqué un péril. S’ils sont recevables à agir aux fins d’expertise, ils le sont également pour les autres demandes en ce qu’ils subissent un préjudice en raison de l’état de l’habitation.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas où la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

La fin de non-recevoir tirée du principe d’estoppel selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui sanctionne ainsi l’attitude procédurale consistant pour une partie, au cours d’une même instance, à adopter des positions contraires ou incompatibles entre elles dans des conditions qui induisent en erreur son adversaire sur ses intentions sous peine d’irrecevabilité de sa prétention.

Si Mme [B] n’avait pas conclu sur la recevabilité de M. [A] et de Mme [N] devant le premier juge, le fait de soulever une telle fin de non-recevoir après la première ordonnance de référé ne caractérise aucunement une déloyauté. En effet, d’une part, la possibilité de soulever une fin de non-recevoir à tout moment lui permettait de différer cette action dans le temps, et d’autre part, elle n’avait pas explicitement reconnu cet intérêt à agir antérieurement mais était restée silencieuse sur ce point. Mme [B] ne se contredisant pas dans ses conclusions, elle est dont recevable en sa demande d’irrecevabilité.

S’agissant de l’intérêt à agir de M. [A] et de Mme [N], si la société [A] est la seule titulaire du bail, il n’en demeure pas moins que M. [A] et Mme [N] ont vécu à titre personnel dans la partie habitation des lieux loués et même s’ils n’y résident plus, ils disposent d’un intérêt à agir dans la mesure où l’expert a relevé des désordres au niveau de la partie habitation s’agissant des demandes relatives à l’expertise et des demandes subséquentes.

— Sur la demande d’irrecevabilité de l’appel incident des consorts [R]

Les consorts [A]-[N] notent que M. [U] [R] et Mme [W] [R] ont relevé appel incident le 3 avril 2024, mais qu’ils ont délivré une assignation au nom de M. [U] [R], M. [K] [J] [I] et M. [G] [T] le 4 avril 2024. Les occupants du logement estiment que M. [I] et M. [T] n’ont toutefois pas été intimés et n’ont pas inscrit d’appel incident dans le délai imparti, à savoir jusqu’au 13 avril. Ils considèrent que le délai de l’article 905-2 du code de procédure civile était expiré.

Aussi, M. [A] et Mme [N] considèrent M. [R], M. [I] et M. [T] irrecevables en leurs prétentions tendant à leur condamnation au paiement de l’article 700 du code de procédure civile, alors qu’ils n’ont pas relevé appel dans le délai imparti, de ce chef de prétentions.

En réponse, les nus-propriétaires avancent que M. [I] et M. [T] sont intervenus volontairement à l’instance venant aux droits de Mme [W] [R], et n’avaient donc pas l’obligation de répondre à l’exigence de régularisation de l’appel incident dans le mois de conclusions de l’appelant.

Ils ajoutent que M. et Mme [R] ont bien relevé appel incident dans les délais de l’article 905-2 du code de procédure civile.

Aux termes des dispositions de l’article 905-2 alinéa 2 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Cet article dispose en son alinéa 4 que l’intervenant forcé à l’instance d’appel dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de la demande d’intervention formée à son encontre à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe. L’intervenant volontaire dispose, sous la même sanction, du même délai à compter de son intervention volontaire.

En l’espèce, Mme [B] a notifié ses conclusions en qualité d’appelante le 4 mars 2024 et M. et Mme [R] ont en retour déposé les leurs le 3 avril 2024, relevant par la même appel incident. Leur appel incident est donc réalisé dans les délais et recevable.

En outre, M. [I] et M. [T] figurent tous deux sur l’assignation aux fins de radiation pour inexécution de l’ordonnance de référé de première instance, déposée auprès du premier président de la cour d’appel de Rennes et signifiée aux différentes parties le 4 avril 2024. Il est alors spécifié en son sein « M. [I] et M. [T] viennent aux droits de Mme [W] [R] par suite d’un acte de donation entre vifs intervenu le 4 avril 2024 ».

L’intervention volontaire de M. [I] et M. [T] s’est concrétisée par assignation en date du 4 avril 2024 et est en cela recevable.

Sur les demandes relatives aux frais irrépétibles des consorts [R]-[I]-[T] dans le dispositif de leurs conclusions à la suite de la formulation « Par conséquent », ces demandes ne constituent qu’une équivalence du « Y ajoutant » et non la réformation des dispositions relatives aux frais irrépétibles prononcés dans l’ordonnance de référé de première instance. Ainsi, ces prétentions sont déclarées recevables.

— Sur l’irrecevabilité de la demande d’extension de la mesure d’expertise au contradictoire de Mme [W] [R] et M. [U] [R]

Les consorts [R] exposent que, par ordonnance du 7 août 2023, le président du tribunal judiciaire de Rennes avait ordonné une expertise sur les locaux pris à bail par la société [A] et avait mis hors de cause Mme [W] [R] et Mme [Y], en sa qualité de représentante légale de son fils mineur M. [U] [R], au motif que la responsabilité des nus-propriétaires ne saurait être recherchée au titre d’obligations auxquels ils ne sont pas tenus.

Ils soulèvent l’irrecevabilité de la demande d’extension. Ils font valoir que l’ordonnance entreprise, qui a étendu les opérations d’expertise à Mme [W] [R] et M. [U] [R], se heurte au principe de l’autorité de la chose jugée et aux dispositions de l’article 488 alinéa 1er du code de procédure civile selon lesquelles seules des circonstances nouvelles peuvent justifier qu’il soit porté atteinte à l’autorité attachée à une ordonnance de référé.

Ils soutiennent que les données du litige ayant abouti à l’ordonnance du 7 août 2023 demeurent inchangées, le juge ayant mis hors de cause les nus-propriétaires pour des considérations exclusivement juridiques.

Ils ajoutent qu’il n’est pas justifié de circonstances nouvelles au sens de l’article 488 précité en arguant que le traitement contre la vrillette a été entrepris 4 années avant l’engagement de la procédure et que le dépôt du rapport d’expertise le 5 mai 2024 n’a changé la situation juridique des parties. Ils contestent avoir jamais reconnu la nécessité de travaux à effectuer.

En tout état de cause, ils considèrent qu’aucune extension des opérations d’expertise n’aurait dû être ordonnée dès lors qu’ils sont étrangers au bail commercial sur lequel se fondent les prétentions de la société [A] et que les obligations pèsent uniquement sur la bailleresse-usufruitière.

Ils indiquent que l’accord de M. [H] [R] n’a jamais été sollicité pour la régularisation du bail ni pour le renouvellement du bail et que le bail en cours entre Mme [B] et la société [A] est tout aussi nul que les précédents, [W] et [U] [B] n’étant âgés que de 9 ans n’avaient pas connaissance de la cause de nullité affectant le bail au moment d’agréer la cession du fonds. Ils en déduisent que la demande d’extension des opérations d’expertise est sérieusement contestable.

Ils ajoutent que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur, nonobstant un démembrement de propriété et que Mme [B] est tenue, en contrepartie des loyers qu’elle perçoit seule depuis 1998 de satisfaire aux obligations qui lui incombent et notamment l’obligation de délivrance de sorte qu’elle est seule tenue d’exécuter les travaux sur le bien.

La société [A], M. [A] et Mme [N] rétorquent que suite au dépôt du rapport d’expertise, la procédure d’appel devient sans objet.

À titre subsidiaire, ils font valoir que les notes de l’expert constituent des circonstances nouvelles justifiant que ces opérations d’expertise légitiment la mise en cause des consorts [R]. Ils ajoutent que Mme [Y] a indiqué que son mari, décédé depuis plus de 10 ans, avait reconnu lors de l’expertise qu’il devait réaliser des travaux dans la cave.

Aux termes de l’article 488 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En l’espèce, l’ordonnance entreprise avait justement relevé que dans son pré-rapport du 13 octobre 2023, l’expert judiciaire avait préconisé d’entendre les consorts [R] qui 'ont procédé à de menues interventions, notamment en ce qui concerne l’attaque et le traitement de la grosse vrillette dans les deux caves’ pour en déduire que ces éléments constituaient des circonstances nouvelles au sens de l’article 488 précité de sorte que la demande d’extension d’expertise de M. [A], Mme [N] et la société [A] est parfaitement recevable.

De surcroît, le dépôt des conclusions de l’expertise du 5 mai 2024 constitue également une circonstance nouvelle.

S’agissant du bien-fondé de l’extension des opérations d’expertise, le pré-rapport de l’expert en date du 13 octobre 2023 relève l’endommagement des poutres de la cave suite à une attaque de vrillettes à hauteur de 50% en rappelant qu’une attaque de plus de 30% constitue un péril structurel. L’expert a précisé que le problème de vrillette n’avait été pris en charge que partiellement par les nus-propriétaires, le traitement réalisé étant incomplet et insuffisant. En se basant sur ce pré-rapport de l’expert et sur l’insuffisance éventuelle des grosses réparations, l’ordonnance entreprise a étendu à bon droit les opérations d’expertise notamment aux nus-propriétaires.

L’ordonnance sera ainsi confirmée.

— Sur la condamnation à effectuer divers travaux

Mme [B] conteste la décision entreprise qui l’a condamnée à effectuer des travaux de filayage sur la façade et à prévoir un contournement du trottoir outre divers travaux réparatoires de l’immeuble au visa de l’article 835 du code de procédure civile. Elle expose que le juge ne précise pas si sa décision est fondée sur le premier ou le second alinéa dudit article.

Elle fait valoir que la condamnation à réaliser les travaux de mise en sécurité ne pouvait être prononcée en référé en l’absence de preuve d’un dommage imminent et d’un trouble manifestement illicite. Elle ajoute que ces travaux portent sur la façade de l’immeuble soit sur les gros murs de l’immeuble et relèvent de la responsabilité des nus-propriétaires. Elle en déduit l’existence d’une contestation sérieuse à ce qu’une condamnation soit prononcée à son encontre.

S’agissant des autres travaux réparatoires, elle invoque le fait que ces locaux loués sont détruits au sens de l’article 1722 du code civil de sorte que le bail est résilié. Elle indique que le budget total de remise en état de l’immeuble a été fixé par l’expert entre 176 000 et 197 000 alors que l’immeuble est évalué à 130 000 euros et que le loyer annuel s’élève à 8 400 euros et en déduit que le montant des travaux correspond entre 21 et 23 fois le revenu annuel de la location. Elle considère que la vétusté de l’immeuble constitue un cas fortuit dû à l’ancienneté des locaux et à leur usure normale et qu’il ne peut lui être imputé de faute notamment un défaut d’entretien qu’elle impute aux seuls locataires. En tout état de cause, elle indique que sa situation financière précaire ne lui permet pas d’exécuter les travaux.

Mme [B] demande si la cour retenait que l’immeuble loué n’était pas détruit, la condamnation des nus-propriétaires à l’exécution des travaux en ce que les grosses réparations leur incombent. Elle précise que les consorts [R] avaient parfaitement connaissance du bail commercial de sorte qu’il leur est opposable contrairement à ce qu’a retenu la décision entreprise.

Les consorts [R] soutiennent que l’ordonnance entreprise a justement retenu que n’ayant pas consenti à la régularisation du bail sur les locaux, il existe une contestation sérieuse sur leurs obligations. Ils sollicitent sa confirmation.

Ils invoquent la nullité du bail en ce que leur accord n’a pas été sollicité, ni pour la formation du bail, ni pour ses renouvellements successifs. Ils indiquent qu’une action est actuellement en cours devant le tribunal judiciaire de Rennes pour qu’il soit statué sur la nullité du bail, [U] [R] n’étant âgé que de 9 ans lors de l’agrément de la cession.

Ils font également valoir que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur et qu’il appartient à Mme [B], en sa qualité de bailleresse, d’assumer les obligations de travaux résultant du bail tant que le démembrement demeure en vigueur sur le bien donné à bail.

La société [A], M. [A] et Mme [N] se fondent, en premier lieu, sur l’alinéa 1er de l’article 855 du code civil en invoquant un dommage imminent et un trouble manifestement illicite.

Ils rappellent que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance au visa de l’article 1719 du code civil et que les travaux de sécurité indispensables à l’exercice de l’activité contractuellement prévue relèvent de cette obligation du bailleur.

Ils font valoir que la nécessité des travaux a été caractérisée par l’expert en distinguant ceux qui relèvent de la mise en sécurité des personnes, et les solutions réparatoires, et qui constituent un dommage imminent.

Ils réfutent toute contestation sérieuse en précisant que l’extension des opérations d’expertise avait pour vocation de permettre à l’expert de disposer des informations suffisantes et mettre en évidence les responsabilités de chacun. Ils ajoutent que le fait que Mme [B] ne dispose pas du budget lui permettant de réaliser les travaux n’exclut pas le fait qu’elle soit débitrice d’une obligation.

S’agissant de la destruction invoquée par l’appelante et de la résiliation du bail qui s’en suivrait, la société [A], M. [A] et Mme [N] s’étonnent que le bailleur invoque la résiliation du bail de plein droit en raison de la destruction de l’immeuble consécutive au défaut des travaux qui lui sont imputables.

Ils demandent que Mme [B] soit condamnée solidairement avec les consorts [R] à la réalisation des travaux décrits par l’expert judiciaire sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision. Ils réfutent le fait que la nullité du bail invoquée par les consorts [R] constitue une contestation sérieuse. Ils exposent qu’ils ont consenti à la cession du fonds de commerce, ce qui confirme leur connaissance du bail commercial et de leur acceptation outre le fait que M. [R] avait reconnu avoir financé des travaux lors des opérations d’expertise.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passé ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.

L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.

L’expert indique que les désordres sont importants et qu’ils mettent en jeu la sécurité des personnes tant dans la rue pour le public qu’à l’intérieur pour les occupants. Le clos et le couvert ne sont plus assurés. Il distingue ensuite les travaux à réaliser :

— travaux de mise en sécurité de personnes :

* filayage de la façade côté rue avec indication du danger 'chutes de pierres et d’objets', idéalement prévoir un contournement du trottoir,

* évacuation de la partie logement,

*une révision rapide de la couverture avec éventuel bâchage,

— travaux réparatoires de fond :

* refaire un traitement sérieux contre la vrillette, purge des parties nouvellement endommagées, travaux de consolidation des poutres et conservation des reprises par étais,

* refaire le réseau eaux usées/eaux vannes en PVC,

* concernant la façade, tous les joints doivent être purgés et refaits en joint à la chaux,

* les menuiseries doivent être intégralement changées avec réglette,

* il faut totalement démonter les ardoises et refaire la couverture, y compris les zincs,

* assécher et purger les zones fragilisées,

* refaire un enduit en stuc ou refaire un faux plafond sur une poutre en placo.

L’expert judiciaire a retenu que tous les désordres relèvent d’un défaut d’entretien généralisé, de longue date et structurel, de l’immeuble par le bailleur et en toute connaissance de cause pour ce dernier. Il n’est relevé aucun défaut d’entretien du locataire.

Mme [B] affirme que les consorts [R] avaient parfaitement connaissance du bail commercial mais elle n’en justifie pas, pas plus que la société [A], M. [A] et Mme [N]. Ceux-ci soutiennent que M. [R] aurait reconnu à l’occasion des opérations d’expertise avoir financé des travaux mais ne le démontrent pas. Au vu de ces éléments, c’est à bon droit que l’ordonnance entreprise a retenu qu’il existait une contestation sérieuse sur l’obligation des consorts [R] à l’égard de la société [A], M. [A] et Mme [N] et que les demandes de condamnation de ces derniers aux travaux sont irrecevables.

S’agissant de Mme [B], le rapport d’expertise précité, qui liste les travaux de mise en sécurité et les travaux réparatoires de fond et portant sur les réparations d’entretien, permet de caractériser un dommage imminent, notamment par la chute des morceaux de chien assis, justifiant sa condamnation à réaliser les travaux d’entretien, en sa qualité d’usufruitière, retenus par la décision entreprise à savoir :

* filayage de la façade côté rue avec indication du danger 'chutes de pierres et d’objets', idéalement prévoir un contournement du trottoir,

* refaire le réseau eaux usées/eaux vannes en PVC,

* concernant la façade, tous les joints doivent être purgés et refaits en joint à la chaux,

* les menuiseries doivent être intégralement changées avec réglette,

* assécher et purger les zones fragilisées,

* refaire un enduit en stuc ou refaire un faux plafond sur une poutre en placo.

Mme [B] ne peut invoquer la destruction de l’immeuble au visa de l’article 1722 du code civil qui dispose notamment que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit alors que l’expertise a retenu que tous les désordres relèvent d’un défaut d’entretien généralisé, de longue date et structurel, de l’immeuble par le bailleur et en toute connaissance de cause pour ce dernier. Le cas fortuit invoqué par Mme [B] n’est nullement caractérisé en l’espèce.

Enfin, le fait que Mme [B] se trouve dans une situation financière précaire ne lui permet pas de s’exonérer de ses obligations de bailleur.

La décision, qui a condamné Mme [B], à réaliser les travaux sus mentionnés assortie d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour, pendant un délai maximum de deux mois, sera confirmée.

— Sur la demande de provision

Mme [B] demande de confirmer l’ordonnance qui a débouté la société [A], M. [A] et Mme [N] de leur demande de provision. Elle expose que cette demande se heurte à une contestation sérieuse en ce que les locataires continuent d’exploiter le local commercial à titre gratuit, le juge des référés ayant fait droit à leur demande de suspension de loyer pour la partie habitation et commerciale et qu’ils ne peuvent ainsi demander une provision pour exploiter un autre local.

Les consorts [R] rappellent que la société [A] exploite toujours le local commercial sans régler le moindre loyer. Ils critiquent le montant de la provision sollicitée qu’ils estiment non justifié. Ils ajoutent qu’en tant que nus-propriétaires, ils n’ont pas à supporter les manquements incombant au bailleur.

La société [A], M. [A] et Mme [N] sollicitent la condamnation de Mme [B] et des consorts [R] solidairement à leur verser une provision de 25 000 euros compte tenu de l’obligation de la nécessité de rechercher un autre local commercial et de l’obligation de se reloger dans une autre habitation. Ils indiquent avoir trouvé un autre logement depuis le 11 novembre 2023 pour un loyer de 1 100 euros par mois outre la caution et les frais d’agence.

Il est constant que le premier juge a fait droit à la demande de suspension des loyers de la partie habitation et de la partie commerciale de la société [A], M. [A] et Mme [N] et que la société [A] continue d’exploiter le local commercial sans verser de loyer. Cette disposition n’est d’ailleurs pas contestée par les parties. Le fait qu’ils versent un loyer habitation plus important ne peut justifier l’octroi d’une provision. C’est dès lors à bon droit que le premier juge a débouté la société [A], M. [A] et Mme [N] de leur demande de provision.

— Sur les autres demandes

Les parties ne remettent pas en cause la décision entreprise qui a débouté les consorts [R] de leur demande de dommages et intérêts.

Succombant en son appel, Mme [B] sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros à la société [A], M. [A] et Mme [N] et la somme de 1 500 euros aux consorts [R] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel. Les dispositions de la décision entreprise relative aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024 par M. [X] [A], Mme [S] [N] et la société [A] ;

Déboute Mme [M] [B] de sa fin de non-recevoir tendant à voir déclarer irrecevable M. [X] [A] et Mme [S] [N] ;

Déboute la société [A], M. [X] [A], Mme [S] [N] de leur demande d’irrecevabilité de l’appel incident et des prétentions des consorts [R] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [B] à verser la somme de 2 000 euros à la société [A], M. [X] [A] et Mme [S] [N] et la somme de 1 500 euros à M. [K] [J] [I], M. [G] [T] et Mme [C] [Y] en sa qualité de représentante légale de son fils mineur, M. [U] [R] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne Mme [M] [B] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,