5ème Chambre

ARRÊT N° 401

N° RG 23/01533 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TSXT

(Réf 1ère instance : 22/07834)

M. [Z] [G]

C/

E.P.I.C. OPH DE [Localité 6] METROPOLE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Ley (+ afm)

M^e Grenard

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [Z] [G]

né le 08 Septembre 1971 à [Localité 5], de nationalité française, sans emploi

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/547 du 17/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par M^e Vianney LEY, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

E.P.I.C. OPH DE [Localité 6] METROPOLE, OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT dont le nom commercial est ARCHIPEL HABITAT, immatriculé au RCS de Rennes sous le n° 452 200 751, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Charlène ROCHER substituant M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 16 avril 2013, l’établissement Archipel Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 278,84 euros.

Par actes sous seing privé du 29 mai 2013, l’établissement Archipel Habitat a consenti un bail sur un garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Au motif d’un défaut d’usage paisible des lieux par le locataire, l’établissement Archipel Habitat a, par acte d’huissier de justice du 21 octobre 2022, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation des baux, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate de M. [Z] [G] et obtenir sa condamnation notamment au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux.

Par jugement en date du 9 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré l’établissement Archipel Habitat recevable en ses demandes,

— prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2013 entre l’établissement Archipel Habitat, d’une part, et M. [Z] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que la résiliation du bail conclu le 29 mai 2013 entre les mêmes parties, concernant le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6],

— ordonné à M. [Z] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6], loué accessoirement au logement,

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté l’établissement Archipel Habitat de ses demandes au titre de la suppression des délais et sursis prévus par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— condamné M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

— écarté l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— débouté l’établissement Archipel Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 octobre 2022.

Le 13 mars 2023, M. [Z] [G] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 10 novembre 2023, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel et ses conclusions, ainsi qu’en ses demandes, moyens et prétentions,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection de Rennes le 9 décembre 2022 en ce qu’il :

* a déclaré l’établissement Archipel Habitat recevable en ses demandes,

* a prononcé la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2013 entre l’établissement Archipel Habitat, d’une part, et lui, d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que la résiliation du bail conclu le 29 mai 2013 entre les mêmes parties, concernant le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6],

* a ordonné à M. [Z] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 6], ainsi que le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6], loué accessoirement au logement,

* a dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

* a dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* a condamné M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

* a dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

* l’a condamné aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 octobre 2022,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter l’établissement Archipel Habitat de l’ensemble de ses demandes, moyens et prétentions,

— condamner l’établissement Archipel Habitat à lui régler la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner l’établissement Archipel Habitat aux dépens liés à la présente instance et à celle qui s’est tenue devant le juge des contentieux de la protection de Rennes,

A titre subsidiaire,

— lui accorder les plus longs délais prévus par l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que les plus longs délais de paiement en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner que chaque partie conserver la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elle a personnellement exposés lors de la présente instance et de celle qui s’est tenue devant le juge des contentieux de la protection de Rennes,

— débouter l’établissement Archipel Habitat de ses demandes, moyens et prétentions, et notamment au titre des articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Par dernières conclusions notifiées le 21 mai 2024, l’établissement Archipel Habitat demande à la cour de :

— confirmer partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 9 décembre 2022 et en conséquence,

* le déclarer recevable en ses demandes,

* prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2013 entre lui d’une part et M. [Z] [G], d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que la résiliation du bail conclu le 29 mai 2013 entre les mêmes parties, concernant le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6],

* ordonner à M. [Z] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6] loué accessoirement au logement,

* dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

* dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

* dire que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

* condamner M. [Z] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 octobre 2022,

— infirmer pour le surplus le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 9 décembre 2022 et, en conséquence :

* supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* supprimer le délai de la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner M. [Z] [G] à lui payer une indemnité de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— additer au jugement et en conséquence :

* condamner M. [Z] [G] à lui payer la somme de 4 111,21 euros au titre de son arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation jusqu’au 18 décembre 2023,

* condamner M. [Z] [G] à lui payer, à compter du 19 décembre 2023, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, ce jusqu’à son départ effectif des lieux et de tous occupants de son chef,

* condamner M. [Z] [G] à lui payer une indemnité de 750 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel outre aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de signification d’assignation, d’ordonnance, d’arrêt, du commandement de quitter les lieux et d’expulsion.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

Par conclusions de procédure du 4 octobre 2024, l’établissement Archipel Habitat demande d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions du 4 octobre 2024, l’établissement Archipel Habitat demande à la cour :

— confirmer partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 9 décembre 2022 et en conséquence,

* le déclarer recevable en ses demandes,

* prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 avril 2013 entre lui d’une part et M. [Z] [G], d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que la résiliation du bail conclu le 29 mai 2013 entre les mêmes parties, concernant le garage n° 8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6],

* ordonner à M. [Z] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] ainsi que le garage n°8510 situé [Adresse 7] à [Localité 6] loué accessoirement au logement,

* dire qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

* dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner M. [Z] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux,

* dire que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 décembre 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

* condamner M. [Z] [G] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 octobre 2022,

— infirmer pour le surplus le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes du 9 décembre 2022 et, en conséquence :

* supprimer le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* supprimer le délai de la trêve hivernale de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner M. [Z] [G] à lui payer une indemnité de 750 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

— additer au jugement et en conséquence :

* condamner M. [Z] [G] à lui payer la somme de 4 111,21 euros au titre de son arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation jusqu’au 18 décembre 2023,

* condamner M. [Z] [G] à lui payer, à compter du 19 décembre 2023, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, ce jusqu’à son départ effectif des lieux et de tous occupants de son chef,

* condamner M. [Z] [G] à lui payer une indemnité de 750 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel outre aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de signification d’assignation, d’ordonnance, d’arrêt, du commandement de quitter les lieux et d’expulsion,

— juger que la demande d’expulsion n’a plus d’objet en raison du départ spontané de M. [Z] [G] le 29 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats après l’ordonnance de clôture, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, sauf révocation de cette ordonnance s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue, d’office ou à la demande des parties.

En l’espèce, par ordonnance du 12 septembre 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2024.

L’établissement Archipel Habitat indique avoir été informé après l’ordonnance de clôture du départ spontané de M. [G] du logement le 29 août 2024, ce que celui-ci n’a pas contesté.

L’événement invoqué peut être qualifié de cause grave révélée postérieurement à l’ordonnance de clôture au sens de l’article 803 du code de procédure civile de sorte qu’il sera fait droit à la demande de l’établissement Archipel Habitat de rabat de l’ordonnance et les dernières conclusions intitulées conclusions d’intimé n° 4 du 4 octobre 2024 seront déclarées recevables.

— Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes

M. [G] soutient que l’action de l’établissement Archipel Habitat en résiliation judiciaire de bail repose uniquement sur le dépôt de plainte de Mme [T] avec laquelle il entretient des relations de voisinage houleuses. Il ne conteste pas avoir eu des gestes et propos déplacés à l’égard de cette dernière pour laquelle il a dû répondre pénalement de ses actes mais affirme que ces faits ne constituent pas une inexécution suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil. Il considère que la demande de résiliation judiciaire n’est pas fondée et rappelle qu’il occupait le logement depuis 9 ans lors de la délivrance de l’assignation.

A titre subsidiaire, il sollicite les plus longs délais prévus par l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que les plus longs délais de paiement en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour apurer ses retards de paiement.

L’établissement Archipel Habitat sollicite la confirmation du jugement qui a ordonné la résiliation judiciaire du bail. Elle argue que les témoignages, pétitions, réclamations, plaintes produits aux débats démontrent les incivilités anciennes, chroniques et graves commises par M. [G] et ajoute que le comportement de ce dernier a continué postérieurement au jugement entrepris jusqu’à ce qu’il quitte les lieux volontairement le 12 juillet 2024.

Elle s’oppose aux délais sollicités par M. [G] et indique suite à son départ volontaire, que sa demande d’expulsion est devenue sans objet.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.

Aux termes des dispositions de l’article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour la bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, introduit par la loi n° 2007 ' 297 du 5 mars 2007 précise : 'Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux'.

En l’espèce, l’article 4 du chapitre 3 du règlement intérieur annexé au bail rappelle cette obligation de jouissance paisible.

Il résulte de :

— la plainte de Mme [T] pour des nuisances sonores, des menaces et des violences commises à son encontre qui a donné lieu à des poursuites pénales que M. [G] reconnaît,

— la pétition du voisinage reçue le 31 août 2020 dénonçant l’agressivité verbale et physique de M. [G] (hurlements, insultes, menaces de mort, agressions physiques),

—  4 sommations interpellatives en juillet 2020 et mars 2022 des voisins de M. [G] se plaignant de nuisances sonores, de violences et de dégradations,

— la main courante déposée par M. [F] le 13 mars 2023 pour des craintes de violences,

— la plainte de M. [T] en mars 2023 contre M. [G] pour le vol de son chien,

que M. [G] a commis des manquements graves et répétés, y compris postérieurement au jugement entrepris, à son obligation de jouissance paisible ayant occasionné des troubles de voisinage.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que le jugement entrepris a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [G]. Le jugement sera confirmé.

En revanche, M. [G] ayant quitté volontairement les lieux, les demandes d’expulsion du bailleur et les demandes de délais prévus par l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution présentées par M. [G] sont désormais sans objet.

Il convient de faire droit à la demande de l’établissement Archipel Habitat de condamner M. [G] à lui verser la somme de 4 111,21 euros au titre de son arriéré de loyers, de charges, d’indemnités d’occupation jusqu’au 18 décembre 2023 et à lui payer, à compter du 19 décembre 2023, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, ce jusqu’à son départ effectif des lieux et de tous occupants de son chef. Le montant de l’arriéré locatif est justifié et n’est d’ailleurs pas contesté par M. [G].

S’agissant des délais de paiement sollicités par M. [G], la cour rappelle qu’en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, cette possibilité n’est offerte au juge que lorsque le bailleur sollicite le bénéfice d’une clause résolutoire prévue au bail. Tel n’est pas le cas en l’espèce, la résiliation du bail n’étant pas la conséquence du jeu d’une clause insérée au bail.

M. [G] ne produit aucune pièce actualisée sur sa situation financière et ne formule aucune proposition de remboursement. De plus, il n’est pas contesté qu’il n’a versé aucune somme au titre de sa créance locative de sorte qu’il ne peut être considéré comme de bonne foi. Par ailleurs, il doit être relevé qu’il a bénéficié des larges délais de paiement depuis le jugement entrepris du 9 décembre 2022

Au vu de ces éléments, M. [G] ne démontre pas qu’il rencontre des difficultés qui objectivement ne lui permettent pas de satisfaire à son obligation de paiement ni que les difficultés qu’il invoque résultent de circonstances indépendantes de sa volonté. Il sera, par conséquent, débouté de sa demande de délais de paiement.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [G] sera condamné à payer à l’établissement Archipel Habitat une somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de signification d’assignation, d’ordonnance, d’arrêt, du commandement de quitter les lieux. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf à préciser que les dispositions relatives à l’expulsion et aux demandes de délais prévus par l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution présentées par M. [Z] [G] sont désormais sans objet ;

Y ajoutant,

Déboute M. [Z] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions;

Condamne M. [Z] [G] à verser la somme de 750 euros à l’établissement Archipel Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [Z] [G] aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de signification d’assignation, d’ordonnance, d’arrêt, du commandement de quitter les lieux.

Le greffier, La présidente,