5ème Chambre

ARRÊT N°- 07

N° RG 21/00578 – N° Portalis DBVL-V-B7F-RJNT

M. [H] [F]

Mme [E] [J] EPOUSE [F]

M. [T] [F]

S.A.R.L. SOCIÉTÉ GUIBAVEL BREIZH

C/

M. [O] [B]

Mme [E] [P] épouse [B]

Société LA CASTELGIRONNAISE SARL

S.C.I. PAULARTH

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 10 JANVIER 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Novembre 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 10 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [H] [F]

né le 19 Mars 1968 à [Localité 11] (29)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [E] [J] épouse [F]

née le 16 Août 1965 à [Localité 9] (95)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [T] [F]

né le 07 Mars 2001 à [Localité 12] (35)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. SOCIÉTÉ GUIBAVEL BREIZH en cours de liquidation volontaire, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [H] [F].

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS ASSOCIATION PAGES DE FREMOND BAKHOS CHEVALI ER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [O] [B]

né le 05 Mars 1952 à [Localité 10] (35)

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e Claire LE QUERE de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [E] [P] épouse [B]

née le 05 Septembre 1965 à [Localité 13] (35)

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Claire LE QUERE de la SELARL MARLOT, DAUGAN, LE QUERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Société LA CASTELGIRONNAISE SARL

intervenante volontaire par conclusions du 21 juillet 2021

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.C.I. PAULARTH

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

***********

La SCI Paularth a fait l’acquisition d’un immeuble situé [Adresse 2] le 29 mars 2002.

La société Guibavel Breizh y a exploité un fonds de commerce de crêperie, acquis en 2007 des époux [B] au prix de 146 000 euros, dans le cadre d’un bail mixte conclu par acte du 30 mai 2007 et portant sur le local commercial et sur le logement situé au-dessus, le loyer étant fixé annuellement à 7 536 euros pour la partie commerciale et à 7 320 euros pour la partie habitation.

Se plaignant de différents désordres, les preneurs ont fait établir un constat de risque d’exposition au plomb le 9 avril 2013 et un constat de repérage de l’amiante le même jour.

Ils ont constaté l’affaissement du plafond d’une chambre et des infiltrations en mars 2014.

Un rapport d’analyse de l’insalubrité de l’habitat a été établi le 17 octobre 2014, ses conclusions ont été communiquées le 3 novembre 2014.

À la suite d’une mise en demeure délivrée par l’ARS du 15 décembre 2014, la société civile immobilière Paularth a déclaré avoir l’intention de faire procéder à divers travaux et a fait une proposition de planning des travaux.

Les parts sociales de la SCI Paularth ont été cédées à la société La Castelgironnaise le 17 mars 2015.

Estimant que les travaux n’avaient pas été réalisés et que l’insalubrité du logement subsistait, la société Guibavel Breizh, à laquelle se sont joints les époux [F] pour leur compte et celui de leurs enfants, occupants de la partie habitation de l’immeuble, a fait assigner selon acte du 15 juin 2015 la société Paularth afin de voir ordonner la réalisation des travaux, leur accorder une suspension des loyers et condamner le propriétaire à les indemniser de leurs préjudices.

Par ordonnance du 2 juin 2016, le juge de la mise en état a désigné M. [S] comme expert.

Le rapport expertal a été déposé le 28 avril 2017.

Par jugement du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— déclaré recevables les interventions des époux [F] et des époux [B],

— constaté l’absence à la cause de la société La Castelgironnaise,

— débouté les demandeurs de leur prétention de voir prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur,

— constaté la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2018, aux torts du preneur,

— condamné la société Paularth à verser à la société Guibavel Breizh et aux époux [F], ensemble, la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance de leur logement et du préjudice moral qu’ils ont supportés,

— condamné la société Guibavel Breizh à verser à la société Paularth :

* la somme de 9 103,50 euros au titre des sommes restants dues en exécution du bail au 9 novembre 2018,

* la somme de 9 357 euros correspondant aux travaux de remise en état,

— dit que les paiements pourront intervenir par compensation,

— débouté pour le surplus demandeurs, défendeurs et intervenants volontaires de leurs prétentions,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés à concurrence de 50 % par la société Guibavel Breizh et à 50 % par la société Paularth.

Le 27 janvier 2021, la société Guibavel Breizh, M. [H] [F], Mme [E] [J] épouse [F] et M. [T] [F] ont interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 21 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a jugé recevable l’intervention volontaire de la société La Castelgironnaise et jugé que les autres demandes de M. et Mme [B] sur la recevabilité des demandes de la société La Castelgironnaise relèvent de la compétence de la cour.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 7 juillet 2022, la société Guibavel Breizh, M. [F], Mme [J] épouse [F] et M. [T] [F] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a

* déclaré recevables les interventions des époux [F] et des époux [B],

* constaté l’absence à la cause de la société La Castelgironnaise,

* débouté les demandeurs de leur prétention de voir prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur,

* constaté la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2018, aux torts du preneur,

* limité la condamnation de la société Paularth à verser à la société Guibavel Breizh et aux époux [F], ensemble, la somme de 20 000 euros au titre du préjudice de jouissance de leur logement et du préjudice moral qu’ils ont supportés,

* condamné la société Guibavel Breizh à verser à la société Paularth une somme de 9 103,50 euros au titre des sommes restants dues en exécution du bail ainsi qu’une somme de 9 357 euros correspondant aux travaux de remise en état,

* débouté pour le surplus les concluants de leurs prétentions,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* laissé à la charge de la société Guibavel Breizh une somme équivalente à 50 % des dépens.

En conséquence,

— écarter des débats la pièce n°10 communiquée par la société Paularth,

— dire et juger que la rupture unilatérale notifiée le 15 mars 2018 du contrat de bail avec effet au 30 avril 2018 est fondée sur les manquements graves de la société Paularth,

— constater que le contrat de bail est résolu au 30 avril 2018 aux torts du bailleur,

— condamner la société Paularth à payer à la société Guibavel Breizh la somme de 37 596 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice jouissance subi entre le 1er janvier 2014 et le 30 avril 2018,

— condamner la société Paularth à payer à la société Guibavel Breizh la somme de 146 000 euros en réparation de la perte de leur fonds de commerce, subsidiairement la condamner au paiement de la même somme en réparation de la perte de chance de vendre le fonds,

— condamner la société Paularth à payer à la société Guibavel Breizh la somme de 6 490 euros en réparation de ses préjudices financiers du fait des travaux,

— condamner la société Paularth à payer aux époux [F] une somme de 5 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la société Paularth à payer à M. [T] [F] une somme de 10 000 euros de dommages et intérêts,

— débouter la société Paularth de ses demandes,

— débouter les époux [B] de toutes leurs demandes dirigées contre la société Guibavel ou les consorts [F],

— condamner la société Paularth à payer à la société Guibavel Breizh une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Paularth à payer aux époux [F] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Paularth à payer à M. [T] [F] une somme de

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— condamner la société Paularth aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2023, la SCI Paularth, la société La Castelgironnaise demandent à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2018, aux torts du preneur,

* condamné la société Guibavel Breizh à verser à la société Paularth la somme de :

o 9 103,50 euros au titre des sommes restants dues en exécution du bail,

o 9 357 euros au titre des travaux de remise en état,

— débouté la société Guibavel Breizh et les consorts [F] de leurs demandes :

o au titre du préjudice économique (valeur fonds de commerce + travaux),

o au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté la société Paularth de sa demande au titre du mobilier enlevé,

* condamner la société Paularth à verser la somme de 20 000 euros au titre du préjudice immatériel,

* écarté l’intervention de la société La Castelgironnaise sans statuer sur ses demandes,

* débouté la société Paularth de sa demande au titre des frais de procédure,

* condamner la société Paularth à supposer la moitié des dépens.

Statuant à nouveau de ces chefs,

— condamner in solidum la société Guibavel Breizh représentée par son liquidateur amiable et les consorts [F] à verser la somme de 30 705,42 euros au titre du mobilier enlevé par le locataire,

— débouter la société Guibavel Breizh et les consorts [F] de toutes leurs demandes au titre des préjudices immatériels sauf à réduire la somme allouée à 3 692 euros,

— recevoir la société La Castelgironnaise en son intervention,

— condamner les époux [B] à verser à la société La Castelgironnaise les sommes que la société Paularth pourrait être amenée à devoir à la société Guibavel Breizh et aux consorts [F],

— condamner les époux [B] à verser à la société La Castelgironnaise les sommes suivantes :

* 5 579,75 euros au titre des travaux de rehaussement des plafonds,

* 12 507,79 euros au titre des sommes engagées en frais de procédure en première instance et en raison de la procédure d’appel, au titre de la garantie prévue au contrat et à défaut, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société Guibavel Breizh représentée par son liquidateur amiable et les consorts [F] aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté l’absence à la cause de la société La Castelgironnaise et en conséquence déclaré irrecevable et infondée la demande en garantie formulée à l’endroit des époux [B] par la société Paularth en faveur de la société La Castelgironnaise,

— dire et juger irrecevable et infondée la société La Castelgironnaise en son intervention volontaire en cause d’appel,

— la débouter de ses entières demandes à l’endroit des époux [B] comme étant irrecevables, et en tout état de cause, infondées,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Guibavel Breizh et les consorts [F] de leur prétention de voir prononcer la résolution du bail aux torts du bailleur et constaté la résiliation du bail à compter du 9 novembre 2018 aux torts du preneur,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice de jouissance et moral des consorts [F] et, en conséquence, les débouter au même titre que la société Guibavel Breizh, de toutes leurs demandes indemnitaires, comme étant infondées,

— à titre très subsidiaire, réformer le jugement déféré en ce qu’il a fixé les préjudices de jouissance et moral des consorts [F] à la somme de 20 000 euros, et ne retenir qu’un préjudice de jouissance équivalent à 10 % de la valeur locative de la partie habitation du bien litigieux,

— en conséquence, débouter la société Guibavel Breizh et les consorts [F] de leurs plus amples prétentions, et en tout état de cause, les réduire à plus juste proportion,

En tout état de cause :

— débouter la société La Castelgironnaise de son recours en garantie autonome et indépendant de l’appel principal à l’endroit des époux [B] relatif à sa demande de condamnation au paiement de travaux d’un montant de 5 579,75 euros, d’une part, et au titre des frais de procédure, d’autre part,

— débouter la société La Castelgironnaise de son recours en garantie à l’endroit des époux [B] du chef des demandes des appelants principaux, comme étant irrecevable et en tout état de cause infondée,

— à titre éminemment subsidiaire, dire et juger que les époux [B] ne sauraient être tenus à garantie au-delà de la somme de 1 029 euros et débouter la société La Castelgironnaise du surplus de ses demandes,

— condamner solidairement ou in solidum la société Guibavel Breizh, prise en la personne de son liquidateur, les époux [F], M. [T] [F] ou toute autre partie succombante, au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la première instance que de l’instance d’appel,

— débouter la société La Castelgironnaise de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou encore de remboursement de ses frais d’avocat sur le fondement de l’acte de cession du 17 mars 2015,

— condamner la société La Castelgironnaise et la société Paularth solidairement à rembourser aux époux [B] les frais d’avocat qu’ils ont acquitté à titre provisoire et sous toutes réserves à hauteur de 3 000 euros, et de procédure et dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— débouter toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner solidairement ou in solidum la société Guibavel Breizh représentée par son liquidateur amiable, les époux [F], M. [T] [F] ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la société Marlot-Daugant-Le Queue, Avocats aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La société Guibavel Breizh et les consorts [F] indiquent que lors de leur arrivée dans les lieux, ils ont pris à leur charge des travaux de réfection des chambres, du séjour et de deux salles de bain pour une somme de 4 716 euros.

Ils font état de la vétusté de l’immeuble, de désordres portant atteinte à la solidité de l’immeuble, d’infiltrations d’eau et de l’étayage d’une chambre.

Ils invoquent un rapport d’analyse sur l’insalubrité de l’habitat du Centre de développement pour l’habitat et l’aménagement des territoires du 17 octobre 2014 ainsi qu’une mise en demeure de l’ARS pour effectuer des travaux.

Ils affirment que les travaux n’ont pas été réalisés par la société Paularth et que la mairie a mis en demeure la propriétaire de remédier aux problèmes persistants.

Ils signalent que malgré la mise en demeure, les travaux n’ont pas été réalisés sauf quelques mesures accessoires en avril 2015.

Ils rappellent que le rapport d’expertise confirme le bien fondé de leurs demandes.

Ils précisent ne pas avoir compris le refus du bailleur sur le remplacement de la couverture de l’immeuble.

Ils exposent que le fonds de commerce est invendable en raison de sa vétusté et qu’ils n’ont eu d’autres choix que de notifier la rupture unilatérale du contrat de bail pour manquements graves de bailleur à effet au 30 avril 2018.

Ils indiquent que, quelques semaines plus tard, le bailleur a mis en vente les locaux pour une somme de 324 570 euros et a affiché un permis de construire supposant la division de la parcelle louée en deux fonds.

Ils déclarent que la parcelle a été vendue en 2019 et que les murs de la crêperie ont été vendus en 2020 sans travaux préalables.

Ils considèrent que la SCI Paularth a prémédité un projet immobilier de longue date et que leur présence empêchait la réalisation de ce projet, expliquant ainsi l’absence de réalisation de travaux.

Ils expliquent que, faute pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert de l’immeuble, la résolution judiciaire du bail peut être prononcée aux torts exclusifs du bailleur. Ils rappellent leurs demandes répétées auprès du bailleur pour faire exécuter les travaux nécessaires.

Ils soutiennent que le bailleur n’est pas intervenu de manière volontaire.

Ils font état notamment des problèmes suivants :

— dans le grenier

— jour visible sous la couverture,

— torchis absent par endroits,

— les poutres présentes des auréoles d’humidité, des éléments en bois sont dégradés,

— le plancher n’est pas isolé.

— dans les chambres du 2ème étage

— les poutres présentent des signes d’un état avancé de dégradations ou sont pourries,

— les revêtements se désagrègent,

— dans les pièces du rez de chaussée

— importantes moisissures et tâches d’humidité dans toutes les pièces,

— joints de la fenêtre de la cuisine noircis, pas de ventilation basse,

— dans la cave

— fissures importantes sous l’angle Nord Ouest, les éléments métalliques de la dalle sont rouillés,

— la poutre principale est éclatée,

— des coulures sont visibles sur le mur en pierres,

— des infiltrations récurrentes tout au long des années 2016 à 2018.

Ils entendent se référer à l’expertise qui met en avant la vétusté de l’immeuble à compter de 2014.

Les appelants prétendent que la SCI Paularth a toujours eu connaissance des désordres affectant le clos et le couvert et ce bien avant la cession des parts sociales de la société.

Ils mettent en avant l’insuffisance de l’isolation thermique, relevée également par l’expert.

Ils font état de l’inconfort du logement causé par l’humidité ainsi que de la présence d’insectes à larves xylophages, ou de champignons de pourriture fibreuse ainsi que des problèmes de santé rencontrés notamment pour leur enfant [T].

Les consorts [F] et la société Guibavel Breizh affirment que la corrosion des aciers en sous-sol affecte la solidité de l’ouvrage et fait courir un risque aux occupants de l’immeuble et aux clients.

Concernant les travaux allégués par le bailleur, ils invoquent une intervention ponctuelle sur la gouttière avant 2015, puis quelques travaux qui n’ont rien résolu.

Ils rappellent que M. [D], gérant de la SCI Paularth, est également l’unique associé de l’EURL Maisons de l’Ouest qui a rédigé des factures pour les seuls besoins de la cause.

Après le dépôt du rapport d’expertise, les appelants écrivent que le propriétaire n’a accompli aucun travaux alors que le rapport en soulignait la nécessité.

Ils invoquent l’intention de nuire du bailleur qui a tenté de les pousser à bout, en ne transmettant pas régulièrement les quittances de loyer à la CAF d’Ille-et-Vilaine et provoquant la suspension de l’aide au logement.

Ils indiquent que M. [D] a profité de leur départ en week end pour s’introduire dans la cour de l’immeuble sans leur autorisation et pour prendre des photographies, et qu’il s’est inscrit sans raison à une association aidant les familles touchées par l’autisme.

Ils avancent que tous les acheteurs initialement intéressés par le fonds se sont désistés après avoir découvert l’état catastrophique de l’immeuble et ce malgré une importante baisse du prix.

Ils qualifient d’artificielles les demandes de la SCI Paularth en résolution du bail.

Ils contestent leur responsabilité sur l’absence d’entretien de la gouttière et précisent que les travaux de la façade ont été réalisés conformément à la réglementation.

Ils s’opposent à la demande du bailleur concernant le mobilier professionnel en arguant de ce que ce mobilier n’a jamais été la propriété du bailleur. Ils s’interrogent sur la faute des époux [F] alléguée par le bailleur.

En réponse, la SCI Paularth et la société La Castelgironnaise expliquent que des travaux ont été réalisés en 2014 après la plainte des preneurs sur des désordres affectant la partie habitation de l’immeuble.

Elles soutiennent que la SCI Paularth a engagé 21 373 euros de travaux de rénovation et qu’en 2015, l’ARS a informé cette dernière de l’absence de poursuite des démarches visant l’immeuble.

Elles remarquent l’absence de réclamation de la part du preneur entre 2007 et janvier 2014. Elles précisent qu’à aucun moment le logement n’a été déclaré insalubre et que le preneur ne prouve pas un comportement suffisamment grave du bailleur pour justifier une rupture unilatérale du bail.

Ils signalent que les désordres n’affectent pas la partie commerciale de l’immeuble et que les époux [F] se sont maintenus dans le logement jusqu’en avril 2018.

Elles affirment qu’après la cession des parts sociales, la société La Castelgironnaise a réalisé des travaux pour 23 644,50 euros.

Ils précisent que le preneur n’a pas permis la réalisation des travaux envisagés en mai 2017.

Elles font état de l’absence de respect de ses obligations par le preneur, notamment pour le paiement des loyers.

Les deux sociétés déclarent que le preneur est débiteur des loyers jusqu’à la date de la résiliation du contrat nonobstant son abandon des lieux.

Ils indiquent que le preneur ne peut faire de travaux sans le consentement exprès et écrit du bailleur et que ce consentement n’existe pas pour les travaux de façade.

Elles remarquent que le preneur a quitté les lieux en emportant le mobilier du fonds de commerce.

Elles s’opposent aux demandes indemnitaires des appelants.

La société La Castelgironnaise fait part de son intervention volontaire et précise que l’acte de cession du 17 mars 2015 mentionne que le cédant doit prendre en charge les dommages et intérêts susceptibles d’être alloués aux locataires ainsi que les incidences financières d’un éventuel procès.

Cette société réclame aux époux [B] le remboursement de la moitié des frais de rehaussement des plafonds des chambres ainsi que leur garantie des frais de procédure.

Les époux [B] indiquent qu’il n’y a eu aucune difficulté jusqu’en 2014, date d’un dégât des eaux en lien avec un défaut d’entretien de la gouttière de la part du preneur.

Ils affirment avoir procédé à d’importants travaux sur l’immeuble courant de l’année 2014 et fond état d’un courrier de l’ARS du 2 juin 2015 mentionnant la fin des démarches visant à déclarer l’immeuble insalubre.

Ils signalent qu’à aucun moment le logement n’a été déclaré insalubre et que, selon l’expert, les désordres constatés ne rendent pas le logement indécent ou impropre à sa destination.

Ils contestent que l’occupation du logement ait été troublée par l’existence de désordres et affirment que le logement était en très bon état d’entretien lors de l’entrée dans les lieux des consorts [F].

Ils déclarent qu’ils ont entièrement restauré la toiture côté ruelle et procédé au changement des gouttières, que toutes les années le couvreur revoyait la toiture, changeait les ardoises et crochets défectueux et nettoyait les gouttières.

Ils soutiennent que les époux [F] n’ont pas entretenu les gouttières de l’immeuble.

Ils font état du changement des fenêtres côté rue.

Ils contestent l’atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Ils indiquent que la SARL Guibavel Breizh a pris l’initiative de procéder à des agrandissements de la surface commerciale sans autorisation du bailleur, et que ces agrandissements ont eu une incidence directe sur le développement du phénomène d’humidité qui n’existait pas auparavant.

Pour la dépose des plafonds des chambres 3 et 4, ils précisent qu’elle a eu lieu après la cession des parts sociales de la société.

Ils posent la question de la correcte exécution par le preneur de son obligation d’entretien.

Ils font état d’importants travaux réalisés par la SCI Paularth au cours des années 2014 et 2015, soit 17 633,19 euros en 2014.

Les époux [B] contestent le préjudice économique revendiqué par les appelants et estiment que cesser d’exploiter le fonds de commerce, en dépit d’une situation économique positive, ne relève que de la seule responsabilité du preneur.

Ils affirment que les désordres ressortant du rapport d’expertise n’affectent que la partie habitation à l’exclusion du local commercial.

Ils contestent les demandes des consorts [F] au titre de leurs préjudices de jouissance et moral.

Ils soutiennent que l’intervention volontaire de la société La Castelgironnaise est irrecevable en cause d’appel et que seule la SCI Paularth était partie en première instance.

Dans l’hypothèse où la société La Castelgironnaise est déclarée recevable en ses demandes, les époux [B] invoquent les dispositions de l’acte de cession du 17 mars 2015 et indiquent que les plafonds des chambres 3 et 4 n’ont pas été rehaussés. Ils contestent les autres demandes de la société La Castelgironnaise.

Ils soulignent qu’aucune action n’a été engagée contre la société La Castelgironnaise par le locataire et qu’ainsi la clause de garantie n’a pas vocation à s’appliquer. Ils soutiennent que cette clause de garantie ne peut jouer que pour la période du 1er janvier 2014 au 17mars 2015.

— Sur l’intervention de la société La Castelgironnaise.

La société La Castelgironnaise ne peut pas écrire qu’elle était présente lors du litige devant le premier juge puisqu’elle n’a pas été assignée devant le tribunal et qu’elle n’est pas intervenue devant le premier juge.

La cour remarque que le tribunal a pris soin de constater l’absence de la SARL La Castelgironnaise et a rappelé que, nul ne pouvant plaider par procureur, la SCI Paularth ne pouvait pas présenter une demande au nom d’une société La Castelgironnaise.

En application de l’article 554 du code de procédure civile, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

Le conseiller de la mise en état a jugé, dans une décision du 21 octobre 2021, que l’intervention volontaire de la société La Castelgironnaise était recevable. Cette décision n’a fait l’objet d’aucun déféré et est donc définitive. Dont acte.

Concernant les demandes en garantie et en paiement de cette société, il convient de souligner qu’elles n’ont pas été présentées en première instance.

Il s’agit de demandes fondées sur l’acte de cession du 17 mars 2015 que la société La Castelgironnaise dénomme elle-même 'recours autonome et indépendant de l’appel principal’ et qui n’ont pas été discutées et n’ont pas fait l’objet d’un débat contradictoire devant les premiers juges.

Ces demandes sont nouvelles et donc irrecevables.

— Sur la pièce n° 10 de la société Paularth.

Cette pièce est constituée de photocopie de photographies de l’appartement et du commerce datées du 13 juin 2014 au 19 novembre 2015.

Les appelants affirment que le gérant de la SCI Paularth a profité de leur absence pour s’introduire dans l’immeuble à leur insu.

La SCI Paularth communique des attestations de M. [Y] (artisan couvreur), M. [M] (artisan serrurier chaudronnier), M. [G] (chargé d’affaires), M. [K] (artisan peintre) qui précisent qu’après réalisation de travaux, le gérant de la SCI Paulart prenait des photographies de l’appartement notamment.

À défaut de démontrer une intrusion illicite dans leur immeuble, les appelants sont déboutés de leur demande.

— Sur la résiliation du bail.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il ne soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupation.

Il n’est pas discuté que la SARL Guibavel Breizh et les consorts [F] sont entrés, en 2007, dans des lieux en bon état et que les premières difficultés datent en 2014.

Après la visite d’un technicien mandaté par le Centre de développement pour l’habitat et l’aménagement des territoires en 2014, un certain nombre de désordres a été signalé tels que des menuiseries en bois simple, un escalier extérieur dégradé, une terrasse non étanche, des conduits d’évacuation des fumées pour le logement et le commerce, une toiture ayant besoin d’un nettoyage contre la mousse et les herbes, le remplacement d’une gouttière, des traces d’humidité dans les chambres et la salle de bains, une rupture d’un bois de charpente, une absence d’isolation thermique, une absence de sécurité incendie, et une absence de garde-corps.

Par lettre du 5 mars 2015, le maire de [Localité 5] a mis en demeure le propriétaire de remédier aux problèmes suivants :

— traces d’humidité au pied des murs,

— peintures au plomb,

— présence de moisissures,

— insuffisance de la ventilation de la cuisine,

— absence de protection contre la chute,

— hauteur sous plafond des deux chambres insuffisants,

— nombre insuffisant de prises de courant.

Selon le rapport d’expertise de 2017, les désordres n’affectent que la partie habitation.

Ses conclusions sont les suivantes :

— défauts d’étanchéité de la couverture et des menuiseries des chambres 1 et 2 existant au moins depuis 2014….la couverture est à remplacer, la charpente à traiter et les menuiseries des deux chambres à remplacer,

— les désordres affectant le clos et le couvert sont dus à la vétusté de l’immeuble,

— l’étanchéité de la terrasse au Nord, faite par M. [D], n’est pas conforme aux règles de l’art mais qui n’engendre pas de désordres,

— au sous-sol, des dégradations ponctuelles d’aciers d’éléments en béton armé suite auxquelles un étaiement a été posé. Ces dégradations datent d’avant 2014. Les aciers corrodés sont à passiver et à protéger, ceci affecte la solidité de l’ouvrage,

— la dépose des plafonds de chambres 3 et 4, réalisée en 2015 suite au rapport de l’ARS, n’était pas nécessaire et a engendré plus de désagréments qu’elle n’a résolu de problème,

— les autres désordres allégués par la SARL Guibavel Breizh ne sont pas de nature à rendre le logement indécent ni impropre à destination.

Il apparaît que des travaux ont été réalisés.

Ainsi les époux [B] justifient :

— avoir fait intervenir un charpentier en avril 2014 pour redresser un plancher pour une somme de 3 744,24 euros,

— avoir fait intervenir la société Toiture Desilles le 8 janvier 2014 pour nettoyer la gouttière pour 303,60 euros,

— avoir fait remplacer la gouttière selon des factures des 30 janvier et 9 avril 2014 pour 1 722,40 euros,

— avoir fait remplacer les fenêtres côté rue pour une somme de 7 318,74 euros en mai 2014.

Les locataires ne peuvent reprocher au bailleur une diminution de l’isolation des chambres en raison de la dépose des faux plafonds puisque cette dépose résulte de leur initiative pour la visite du technicien de l’ARS.

Il convient de souligner que les services administratifs de l’ARS n’ont pas déclaré le logement insalubre, qu’il en est de même pour l’expert judiciaire.

Même si des difficultés existent, la cour constate que la famille [F] est restée dans les lieux jusqu’en 2018 soit pendant 11 années.

Le lien entre les problèmes de santé de M. [T] [F] et les désordres affectant le logement n’est pas justifié par des pièces objectives.

Concernant la corrosion des aciers en sous-sol, si cette corrosion peut affecter la solidité de l’ouvrage, l’expert n’a pas précisé sur quelle durée ni quelles étaient les mesures à prendre. Il n’a pas fait part d’une urgence à évacuer l’immeuble.

La société Guibavel Breizh a toujours pu exploiter son fonds.

La comparaison des procès-verbaux de constat diligentés par les parties est pour le moins incohérente ou contradictoire.

Les échanges épistolaires entre les locataires et M. [D], dont le caractère agressif est à noter, montrent que la société Paularth a tenté à plusieurs reprises de réaliser des travaux mais que les entreprises ou technicien n’ont pas eu accès à l’immeuble sauf pour le changement de deux fenêtres en mars 2018.

En conséquence, c’est par une juste appréciation que le premier juge a jugé que la résiliation unilatérale du bail par les preneurs n’est pas justifiée et ne saurait être imputée à une faute du bailleur.

Un commandement de payer a été signifié au preneur le 9 octobre 2018 pour un arriéré de loyer de 7 225 euros.

Le preneur n’a pas réglé le loyer dans le délai.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à la date du 9 novembre 2018.

Le jugement est confirmé à ce titre.

— Sur les demandes indemnitaires de la société Paularth.

* La condamnation du preneur au paiement de la somme de 9 103,50 euros au titre des loyers selon un décompte versé au dossier et non contesté est confirmée.

* Concernant les travaux réalisés sur la façade, il est avéré que les preneurs ont procédé à une déclaration préalable le 7 janvier 2010, reçu un avis favorable le 8 février 2010, un arrêté de non-opposition le 11 février 2010, et une déclaration de conformité le 16 mars 2010.

La société Guibavel Breizh a informé la SCI Paularth de la réalisation des travaux par lettre avec accusé de réception du 10 décembre 2009 et ne s’y est pas opposée.

Néanmoins la société Guibavel Breizh ne dispose pas du consentement exprès et écrit du bailleur.

La demande de la SCI Paularth n’est pas prescrite dans la mesure où le bailleur dispose de la faculté prévue au bail lorsque le bail s’achève, date qui constitue le point de départ de la prescription.

Le jugement est confirmé en ce qu’il condamne la société Guibavel Breizh à payer à la SCI Paularth la somme de 9 357 euros au titre des travaux de remise en état.

* Sur le mobilier du fonds de commerce.

La société Guibavel Breizh justifie avoir acquis le matériel professionnel pour un montant de 26 000 euros lors de l’acquisition du fonds.

Le bailleur ne peut réclamer le paiement de ce mobilier ni à la société Guibavel Breizh ni aux époux [F] (qui n’ont commis aucune faute personnelle justifiant la demande en paiement).

Le jugement est confirmé à ce titre.

— Sur les demandes indemnitaires de la société Guibavel Breizh et des consorts [F].

* Sur le préjudice économique de la société Guibavel Breizh.

La société Guibavel Breizh a pris l’initiative de quitter les lieux alors qu’elle les exploitait encore et que les locaux étaient exploitables.

Elle doit en assumer les conséquences.

Si une perte de chance de vendre le fonds au regard de l’état de l’immeuble peut être envisagée, encore faut-il que la société Guibavel Breizh caractérise cette perte de chance. Ce qu’elle ne fait pas.

La société Guibavel Breizh est déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 146 000 euros.

* Sur les travaux réalisés par la société Guibavel Breizh.

La somme de 4 716 euros (facture du 19 mars 2007) correspond à des frais de décoration de l’appartement au moment de son entrée dans les lieux, qui restent à la charge du locataire. La société Guibavel Breizh est déboutée.

Les appelants réclament le paiement des sommes de :

—  303,60 euros au titre du nettoyage de la gouttière,

—  412,50 euros au titre des travaux consécutifs au dégât des eaux de janvier 2014,

—  691,98 euros au titre des travaux sur plafond.

L’entretien des gouttières est à la charge du locataire.

Concernant les deux autres sommes, il est impossible à la cour de déterminer dans quelles circonstances les travaux décrits ont été réalisés.

Les appelants sont déboutés de cette demande.

* Sur le préjudice de jouissance de la société Guibavel Breizh.

Il est justifié que le preneur a vécu dans un immeuble qui a souffert d’infiltrations, d’une insuffisance d’isolation thermique, et l’apparition de moisissures, et d’inconfort par le défaut d’étanchéité des fenêtres constituant un préjudice de jouissance de janvier 2014 à avril 2018.

L’expert a évalué ce préjudice à 10 % de la valeur locative, soit 73,50 euros par mois, soit une somme globale de 73,50 X 52 mois = 3 822 euros.

Le jugement est infirmé sur le montant.

La SCI Paularth est condamnée à payer à la société Guibavel Breizh la somme de 3 822 euros.

* Sur les préjudices moraux.

M. et Mme [F] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice distinct de celui de la société Guibavel Breizh.

Ils ne justifient pas plus de l’existence d’un préjudice moral.

S’ils invoquent une intention de nuire de la part du gérant de la société Paularth, ils n’apportent aucun élément probant.

Si les problèmes de santé de M. [T] [F] sont existants, la preuve d’un lien entre l’aggravation de son état de santé et les désordres de l’immeuble n’est pas rapportée.

Il est débouté de cette demande.

Le jugement est infirmé.

— Sur les autres demandes.

Les époux [B] n’ont pas été assignés devant le tribunal. Ils sont intervenus volontairement et n’ont pas fait l’objet d’une condamnation. Leur demande au titre du remboursement d’une somme de 3 000 euros au titre de leurs frais d’avocat, de procédure, de dépens et d’expertise est rejetée.

Succombant principalement en appel, la société Guibavel Breizh et les consorts [F] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et ils supporteront les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [B] sont déboutés de leur demande dirigée contre la société Guibavel Breizh et les consorts [F].

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Juge irrecevables les demandes de la société La Castelgironnaise ;

Déboute la société Guibavel Breizh et les consorts [F] de leur demande tendant au rejet de la pièce n° 10 de la société Paularth ;

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions concernant :

— le préjudice de jouissance de la société Guibavel Breizh,

— le préjudice moral des consorts [F],

Statuant à nouveau,

Condamne la société Paularth à payer à la société Guibavel Breizh la somme de 3 822 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

Déboute M. [H] [F], Mme [J] épouse [F] et M. [T] [F] de leur demande au titre de leur préjudice moral ;

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [B] de leur demande en remboursement d’une somme de 3 000 euros titre de leurs frais d’avocat, de procédure, de dépens et d’expertise ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Guibavel Breizh, M. [H] [F], Mme [J] épouse [F] et M. [T] [F] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,