5ème Chambre

ARRÊT N°-239

N° RG 22/05360 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TCR5

(Réf 1ère instance : 22/486)

M. [P] [I]

C/

Mme [Y] [K] [U] [B]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [P] [I]

né le 23 Mars 1952 à

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame [Y] [K] [U] [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Exposé du litige :

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2017, Mme [Y] [B] a donné à bail à M. [P] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le 3 novembre 2021, Mme [Y] [B] a proposé une tentative de conciliation qui n’a pas abouti.

Le 24 novembre 2021, Mme [Y] [B] a fait signifier à M. [P] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme en principal de 2 000 euros.

Par acte du 18 février 2022, Mme [Y] [B] a fait assigner M. [P] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc.

Par jugement en date du 16 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 janvier 2022,

— ordonné en conséquence à M. [P] [I] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [P] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [Y] [B] pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [P] [I] à verser à Mme [Y] [B] la somme de 1 244 euros (décompte arrêté au 16 mai 2022, incluant le loyer du mois de mai 2022), avec les intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné M. [P] [I] à payer à Mme [Y] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— condamné M. [P] [I] à verser à Mme [Y] [B] une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P] [I] aux dépens, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 31 août 2022, M. [P] [I] a interjeté appel de tous les chefs de cette décision.

Dans ses dernières écritures notifiées le 23 novembre 2022, M. [I] demande à la cour d’appel de Rennes de :

— réformer la décision,

— juger que les causes du commandement visant la clause résolutoire n’avaient plus lieu d’être au moment où le juge a statué,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer le constat de la clause résolutoire,

— juger qu’une grande partie de l’arriéré a été régularisée avant même l’audience de première instance,

— juger qu’il est en droit de bénéficier du maintien dans les lieux et du maintien à son profit de son contrat de bail,

— lui accorder au besoin, en tant que locataire de bonne foi, un délai pour pouvoir régulariser la situation si elle ne l’était pas au moment où la cour statue,

— débouter Mme [Y] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions, y compris l’article 700 du code de procédure civile,

— dépens comme de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 18 janvier 2023, Mme [Y] [B] demande à la cour d’appel de Rennes de :

à titre principal,

— déclarer M. [P] [I] irrecevables en toute prétention, hormis celle relative à l’octroi d’un délai,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

subsidiairement,

— débouter M. [P] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

en tout état de cause,

— débouter M. [P] [I] de sa demande reconventionnelle visant l’octroi d’un délai,

— condamner M. [P] [I] à lui régler la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2025.

Motifs de la décision :

' Sur la recevabilité des demandes de M. [I].

Sur le fondement de l’article 954 du code de procédure civile, Mme [B] soutient tout d’abord que les seules prétentions formulées par M. [I] dans le dispositif de ses conclusions se bornent à celles tendant à la voir déboutée de ses propres demandes et à l’octroi d’un délai de paiement. Elle soutient ainsi que les autres demandes de 'juger’ ne sont pas des prétentions au sens du code de procédure civile et constituent en réalité de simples rappels de moyens.

Mme [B], qui voit dans la demande de délai une demande reconventionnelle au sens de l’article 567 du code de procédure civile, reconnaît expressément sa recevabilité à ce titre.

En revanche, elle invoque l’article 564 du même code pour conclure à l’irrecevabilité de la demande de M. [I] tendant au débouté, en faisant valoir qu’il n’avait pas comparu devant le premier juge et n’avait donc jamais présenté cette demande qui serait donc nouvelle au sens des dispositions susvisées.

M. [I] ne développe strictement aucun moyen opposant à cette fin de non-recevoir, sur laquelle il reste taisant.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 dispose quant à lui que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En application de l’article 567 les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Enfin, l’article 954 dispose, notamment, que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur ce, il est tout d’abord exact, comme invoqué par Mme [D], que les demandes de M. [I] tendant à 'juger que les causes du commandement visant la clause résolutoire n’avaient plus lieu d’être au moment où le juge a statué’ et à 'juger qu’une grande partie de l’arriéré a été régularisée avant même l’audience de première instance’ ne sont pas des prétentions au sens du code de procédure civile mais de simples moyens, qui n’avaient dès lors pas leur place dans le dispositif des conclusions.

La cour observe en revanche que M. [I], qui ne conteste pas l’existence d’un arriéré locatif au jour du commandement de payer et qui fait valoir sa capacité à régulariser, demande en sus du délai de paiement le 'maintien à son profit de son contrat de bail’ et qu’il soit jugé qu’il 'n’y a pas lieu à appliquer le constat de la clause résolutoire', demandes qui, au vu des moyens développés à leur soutien, s’analysent en demande de suspension des effets de la clause résolutoire, laquelle constitue quant à elle une prétention au sens du code de procédure civile, présentée aux côtés des demandes de délai et de débouté.

La saisine de la cour étant ainsi circonscrite, il convient ensuite d’observer que cette demande de suspension, qui n’est pas moins reconventionnelle que celle tendant à l’octroi d’un délai de paiement dont la recevabilité n’est pas contestée, n’est dès lors pas moins recevable qu’elle. D’autant moins que ces deux prétentions présentent dans le cadre de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 un lien de connexité, étant en effet relevé que la possibilité de suspension des effets de la clause résolutoire n’est ouverte qu’en cas d’octroi de délai. La recevabilité non contestée de la demande de délai implique donc celle de la demande de suspension des effets de clause résolutoire.

Quant à la demande tendant au débouté elle n’est certes pas, par définition, une demande reconventionnelle. Mais elle est parfaitement recevable en application de l’article 564 susvisé du code civil, dès lors qu’elle tend à faire écarter les prétentions adverses.

Mme [D] sera en conséquence déboutée de la fin de non-recevoir qu’elle présentait.

' Sur la clause résolutoire.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 dès lors que le contrat en cause était déjà en cours au jour de son entrée en vigueur, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, M. [I], s’il fait valoir une régularisation de sa dette locative 'avant que le juge ne statue sur le fond', n’entreprend en revanche à aucun moment de contester la circonstance, relevée par le premier juge, que la somme en principal de 2 000 euros visée au commandement n’avait pas été payée avant l’écoulement du délai légal de deux mois.

De sorte que le bailleur est bien fondé à solliciter l’application de la clause résolutoire.

M. [I] entend toutefois faire échec à cette application en sollicitant un délai de paiement, prétention qu’il associe en effet à celles tendant au 'maintien à son profit de son contrat de bail’ et à ce qu’il soit jugé qu’il 'n’y a pas lieu à appliquer le constat de la clause résolutoire', demandes qui, comme déjà observé plus haut, s’analysent en demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Cette demande de délai sera examinée plus loin, ainsi que son éventuel effet sur l’acquisition ou non de la clause résolutoire.

' Sur la condamnation au paiement.

Si dans sa déclaration d’appel M. [I] contestait y compris la condamnation au paiement d’un arriéré locatif de 1 244 euros et si dans le dispositif de ses conclusions il demande à la cour de 'réformer la décision dont appel’ en y ajoutant une demande tendant à débouter la partie adverse de toutes ses demandes, en ce compris donc celle afférente au paiement, il reste à constater que dans sa motivation il ne développe strictement aucune argumentation pour contester devoir cette somme.

Il invoque certes le fait qu’après un retard de la Caisse d’allocations familiales (CAF) dans le paiement de prestations au bailleur, la somme de 2 000 euros visée au commandement avait finalement pu être intégralement apurée avant que le juge statue le 16 juillet 2022, mais cette circonstance ne retire rien au fait qu’à la date du jugement ce paiement en retard de la CAF, intervenu en mars 2022, avait laissé subsister un arriéré locatif atteignant la somme précitée de 1 244 euros selon décompte arrêté au 16 mai 2022.

En outre, s’il affirme que 'le reliquat a depuis lors été complété', il ne produit pas la moindre pièce justifiant de ce paiement, qu’il avait la charge de prouver et que Mme [D] conteste en affirmant qu’il ne lui a rien réglé depuis le jugement.

La condamnation à paiement de l’arriéré locatif prononcée par le tribunal sera donc confirmée, comme sollicité par l’intimée.

' Sur les délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par dérogation à ces dispositions, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition toutefois qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ces nouvelles dispositions résultant la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles portent sur des règles de procédure et sur les pouvoirs du juge, sont applicables immédiatement aux instances en cours et, donc, à la présente instance d’appel initiée par déclaration du 26 juin 2023.

En l’espèce, M. [I], qui ne verse aucune pièce et se borne à l’affirmation péremptoire d’une situation 'régularisable et régularisée', ne prouve pas qu’il serait en situation de régler sa dette locative, de sorte qu’il doit être débouté de sa demande tendant à un délai de paiement dont les conditions ne sont pas réunies.

En l’absence d’un tel délai et subséquemment en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, le jugement sera confirmé dans son constat d’acquisition des effets de cette clause au 24 janvier 2022, ainsi que dans sa condamnation subséquente au paiement d’indemnités d’occupation.

' Sur l’expulsion.

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

En outre, le délai précité de deux mois ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L.412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, la confirmation du jugement sur le constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire conduit à le confirmer également en ce qu’il a ordonné l’expulsion, étant relevé que M. [I] n’a sollicité aucun délai fût-ce à titre subsidiaire.

' Sur les frais irrépétibles et les dépens.

M. [I], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité de 1 000 Euros.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont seront confirmées.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Déboute Mme [Y] [B] de sa fin de non-recevoir ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

y ajoutant,

Déboute M. [P] [I] de sa demande de délai de paiement ;

Condamne M. [P] [I] aux entiers dépens d’appel ;

Condamne M. [P] [I] à payer à Mme [Y] [B] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,