1e Chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/05831 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TFBI

(Réf 1ère instance : 20/01683)

M. [T] [I]

Mme [Z] [X] épouse [I]

C/

Mme [Y] [K] [C] divorcée [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 7]-Bossard

M^e Pailler

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 février 2025 devant Madame Véronique VEILLARD et Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrats, tenant l’audience en double rapporteur, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 2 décembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 3 juin 2025

****

APPELANTS

Monsieur [T] [I]

né le 10 janvier 1971 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [Z] [X] épouse [I]

née le 5 avril 1977 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Isabelle BOUCHET-BOSSARD de la SELARL BELWEST, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

Madame [Y] [K] [C] divorcée [H]

née le 17 mai 1971 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yann PAILLER de la SELARL BRITANNIA, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant acte authentique du 24 février 2017, Mme [Y] [C] a acquis deux parcelles de terrain auprès de M. [T] [I] et Mme [Z] [E], situées au lieudit [Adresse 8] à [Localité 12] (29) et cadastrées section YA n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], au prix de 34.120 €.

2. Etaient annexés à l’acte de vente un certificat d’urbanisme d’information délivré le 11 janvier 2017 à la demande du notaire indiquant que les parcelles vendues étaient situées en zone UB au PLU de la commune ainsi qu’un certificat d’urbanisme opérationnel positif, antérieur à la vente, délivré le 25 novembre 2015 à la demande de Mme [I], mentionnant que la construction d’une maison d’habitation sur les parcelles susmentionnées était réalisable.

3. À proximité immédiate de la propriété vendue est implantée l’Earl de Kerma’harit, une exploitation agricole de vaches laitières et de volailles, soumise à la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement.

4. Mme [C] a appris que par arrêté du 26 février 2019, M. et Mme [G], propriétaires de la parcelle voisine, se sont vus refuser la délivrance d’un permis de construire, après avis défavorable de la chambre de l’agriculture du 14 février 2019, en raison de l’implantation de l’exploitation agricole, à moins de 100 m de l’assiette du projet de construction d’une maison individuelle.

5. Par courriers du 7 et 27 novembre 2019, Mme [C] a interrogé le maire de [Localité 12] sur la constructibilité de son terrain.

6. Par courrier du 25 novembre 2019, le maire de la commune de [Localité 12] constatait que le certificat d’urbanisme opérationnel positif du 25 novembre 2015 était devenu caduc. Il précisait à Mme [C] que la constructibilité de son terrain dépendait de l’avis de la chambre de l’agriculture et l’invitait à solliciter un nouveau certificat d’urbanisme opérationnel.

7. Par lettres recommandées des 13 et 27 novembre 2019, Mme [C] a informé M. et Mme [I] de la situation en vue de parvenir à une solution amiable.

8. Par lettre recommandée avec avis de réception du 7 janvier 2020, elle a sollicité l’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, sans réponse des vendeurs.

9. Le 10 février 2020, un nouveau plan local d’urbanisme a été adopté par [Localité 11] Communauté, classant les parcelles litigieuses en zone urbaine à vocation d’habitat et activités compatibles à constructibilité limitée.

10. Le 29 juin 2020, le maire de [Localité 12] a notifié à Mme [C] un certificat d’urbanisme négatif, fondé sur le plan local d’urbanisme du 10 février 2020.

11. C’est ainsi que par acte d’huissier délivré le 6 novembre 2020, Mme [C] a fait assigner M. et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins de voir prononcer la nullité de la vente.

12. Par jugement du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Brest a :

— annulé la vente des parcelles cadastrées YA n° [Cadastre 5] et n° [Cadastre 6] situées au lieudit [Adresse 8] à [Localité 12], intervenue le 24 février 2017 entre Mme [C] et M. et Mme [I],

— condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à Mme [C] la somme de 34.120 €, et condamné Mme [C] à restituer les parcelles litigieuses à M. et Mme [I],

— condamné in solidum M. et Mme [I] à payer à Mme [C] la somme de 4.050 € au titre des frais notariés, outre la taxe foncière courant depuis le 24 février 2017 jusqu’à la date à laquelle le jugement deviendra définitif,

— condamné la partie la plus diligente à procéder à la publication de la décision valant transfert de propriété, selon les modalités prévues par l’article 28 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955,

— débouté M. et Mme [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés in solidum à payer à Mme [C] la somme de 1.000 € sur ce même fondement,

— condamné in solidum M. et Mme [I] aux dépens de l’instance.

13. Par déclaration remise au greffe le 3 octobre 2022, M. et Mme [I] ont interjeté appel de tous les chefs de ce jugement.

14. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 janvier 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

15. M. et Mme [I] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans les dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 3 janvier 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

Au principal,

— transmettre à la juridiction compétente la question préjudicielle de la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel du 23 novembre 2015,

— surseoir à statuer dans l’attente de la décision du tribunal administratif,

Subsidiairement,

— débouter Mme [C] de toutes ses demandes,

— condamner Mme [C] à leur payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de constat réalisé par M. et Mme [I],

Encore plus subsidiairement, en cas d’annulation de la vente et de restitution du terrain,

— condamner cette dernière à leur payer la somme de 3.840 € au titre de la remise en état originel des parcelles.

16. Mme [C] expose ses prétentions et moyens (qui seront repris dans la partie motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 20 janvier 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [I] a lui payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 3.000 € sur ce même fondement,

En tout état de cause,

— débouter M. et Mme [I] de leurs demandes,

— déclarer irrecevable leur demande tendant à sa condamnation à leur payer la somme de 3.840 € au titre de la remise en état originel des parcelles sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [I] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

17. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur la question préjudicielle de la légalité des certificats d’urbanisme

18. M. et Mme [I] font valoir qu’en retenant que les différents certificats d’urbanisme obtenus ne reflétaient pas la situation administrative exacte des parcelles, le tribunal s’est livré à l’interprétation de la validité d’actes administratifs, en violation des dispositions de l’article 49 alinéa 2 du code de procédure civile.

19. Ils estiment que la cour devra transmettre au tribunal administratif compétent la question préjudicielle tenant à la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel du 28 novembre 2015, considérant que la solution du litige dépend de cette question relevant de la compétence exclusive de la juridiction administrative, et qu’elle devra par conséquent surseoir à statuer dans l’attente de la décision de cette juridiction.

20. Mme [C] réplique que les conditions de l’article 49 alinéa 2 ne sont pas réunies. Elle soutient que le tribunal n’a pas statué sur la légalité du certificat d’urbanisme et qu’il n’avait nul besoin de transmettre une question préjudicielle au tribunal administratif sur ce point, étant seulement saisi d’une demande de nullité de la vente pour vice du consentement.

Réponse de la cour

21.Aux termes de l’article 49 alinéa 2 du code de procédure civile, « Lorsque la solution d’un litige dépend d’une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu’à la décision sur la question préjudicielle ».

22. En l’espèce, le tribunal n’a fait que constater que le certificat d’urbansime opérationel du 28 novembre 2015 ne mentionnait ni le règlement du 27 décembre 2013 ni l’article L.111-3 du code rural et qu’il ne faisait état ni des restrictions contenues dans ces dispositions ni de l’avis de la chambre de l’agriculture. Le tribunal ne s’est livré à aucune interprétation et encore moins à un contrôle de la légalité de ces actes admnistratifs.

23. Contrairement à ce que soutiennent les époux [I], la solution du litige ne nécessite pas qu’il soit préalablement statué sur la légalité des certificats d’urbanisme délivrés par la commune. En effet, la légalité de l’acte importe peu, dès lors que celui-ci est objectivement incomplet, ce qui a pu induire en erreur l’acquéreuse.

24. Il n’y a donc pas lieu de transmettre une quelconque question préjudicielle à la juridiction administrative ni de surseoir à statuer dans l’attente de la décision.

25. M. et Mme [I] seront par conséquent déboutés de leurs demandes de ce chef.

2) Sur la demande de nullité de la vente

26. M. et Mme [I] rappellent que l’erreur sur la qualité essentielle doit s’appécier au moment de la formation du contrat. Ils exposent qu’aucune des mentions portées à l’acte de vente n’était erronée à l’époque de sa signature et que le terrain était alors parfaitement constructible puisqu’il était classé en zone UB (zone urbanisée) au PLU de la commune et bénéficiait d’un certificat d’urbanisme opérationnel dont la validité expirait en mai 2017.

27. Ils font grief au premier juge d’avoir estimé que le terrain n’était en réalité pas constructible lors de la vente en raison d’un certificat d’urbansime opérationnel positif qu’il a jugé illégal en excédant ses attributions juridictionnelles.

28. Ils font valoir qu’il appartenait donc à Mme [C], qui disposait d’un certificat d’urbanisme opérationnel créateur de droits acquis et toujours en cours de validité au jour de la vente, de saisir la juridiction administrative d’un recours si elle s’estimait victime d’une contrariété de décisions, en cas de refus de permis de construire (qu’elle n’a jamais déposé). Or, non seulement Mme [C] n’a fait aucune démarche dans le délai imparti, mais elle n’a déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel qu’après l’adoption du nouveau PLU, classant le terrain comme définitivement inconstructible.

29. Ils soulignent à cet égard que l’inconstructibilité actuelle des parcelles est sans aucun rapport avec les dispositions de l’article L.111-3 du code rural et ne résulte que d’un changement de zonage des parcelles dans le cadre de la révision du PLU adoptée postérieurement à la vente (en 2020).

30. Ils ajoutent que conformément à l’article L.111-3 du code rural applicable lors de la vente, le PLU de la commune prévoyait des règles d’éloignement différentes de celles posées par ce texte et que le refus de permis de construire à l’époque n’est pas avéré. Ils en déduisent que lors de la vente, le terrain était constructible en application du PLU.

31. En toute hypothèse, ils considèrent que l’erreur de Mme [C] ne pourrait être jugée qu’inexcusable et non déterminante, en ce que notamment :

— celle-ci a déclaré dans l’acte de vente n’avoir jamais fait de l’obtention préalable d’un permis de construire, une condition de la vente, bien qu’étant informée de la réglementation et nonobstant les conseils de son propre notaire,

— en tant qu’habitante de la commune, elle connaissait les lieux et donc la proximité de l’exploitation agricole mais elle a néanmoins pris le risque d’acquérir sans permis de construire purgé de tous recours et sans déposer une demande de permis de construire pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme opérationnel.

32. Ils contestent enfin toute erreur sur la constructibilité du terrain en évoquant l’acceptation par Mme [C] d’un aléa connu lors de la conclusion du contrat et accepté par elle, étant précisé que le risque de voir échouer son projet de construction n’était pas avéré lors de la vente car rien ne dit que le permis de construire aurait été refusé en 2017 comme il l’aurait été en 2020, pour des raisons totalement différentes.

31. Mme [C] explique avoir été induite en erreur sur la constructibilité du terrain acquis, par la désignation de « terrain à bâtir » dans l’acte de vente ainsi que par les certificats d’urbanisme délivrés par la commune, lesquels ne reflétaient pas la situation exacte des parcelles vendues en ce qu’ils ne faisaient référence ni à l’article L.111-3 du code rural et de la pêche maritime ni aux restrictions d’implantation en présence d’une installation classée à proximité, alors qu’il est parfaitement établi que les parcelles litigieuses étaient situées à moins de 100 mètres de l’EARL Kerma’harit, laquelle est une installation classée pour la protection de l’environnement.

32. Elle en déduit que contrairement à ce qui lui a été indiqué lors de la vente, la construction des parcelles n’était en réalité pas réalisable.

33. Elle précise que si elle avait été informée de l’interdiction de construire ou à tout le moins du risque de ne pas bénéficier de la dérogation à ladite interdiction, elle n’aurait pas acquis les parcelles puisque son projet était de construire.

34. Elle souligne que la circonstance que les parcelles soient désormais inconstructibles à la suite de l’adoption du nouveau plan local d’urbanisme adopté le 10 février 2020 est totalement indifférente au regard de la date d’appréciation de l’erreur. Il est tout aussi indifférent qu’elle n’ait pas déposé de permis de construire dans le délai de 18 mois courant à compter du certificat d’urbansime opérationnel positif du 23 novembre 2015.

35. Elle fait valoir que l’erreur, imputable à la mairie, porte sur une qualité essentielle du bien vendu, à savoir sa constructibilité, étant rappelé que l’absence de stipulation dans l’acte de vente d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours découle du refus des vendeurs et non de son acceptation d’un aléa sur la possibilité de construire.

36. Enfin, elle souligne qu’elle ne dispose d’aucune compétence en matière d’urbanisme et qu’il ne résulte d’aucun élément que son attention aurait été particulièrement attirée par le notaire rédacteur sur la problématique des distances d’implantation, de sorte que son erreur est excusable.

Réponse de la cour

37. L’article 1130 du code civil énonce que "L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné."

38. En outre, l’article 1131 du code civil dispose que « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

39. Il résulte de l’article 1132 du même code que « L’erreur excusable est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. »

40. Il résulte de l’article 1133 du code civil que "Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

L’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie.

L’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité."

41. L’erreur doit s’apprécier au moment de la formation du contrat, en s’attachant à la situation juridique telle qu’elle existait au moment de la conclusion de la convention.

a. Sur l’erreur commise par Mme [C] lors de la vente

42. En l’espèce, par acte notarié du 24 février 2017, Mme [Y] [C] a fait l’acquisition de parcelles désignées dans l’acte de vente comme « terrain à bâtir ».

43. L’acte de vente fait état d’un certificat d’urbanisme opérationnel positif délivré à la demande des vendeurs par le maire de [Localité 12] le 28 novembre 2015 dont il ressort que la construction d’une maison d’habitation sur le terrain en cause était une opération réalisable.

44. De même, à la demande du notaire chargé de la vente, un certificat d’urbansime informationnel a été délivré par la commune le 11 janvier 2017, confirmant le classement des terrains en zone AU (constructible) au PLU de la commune.

45. Ces deux certificats d’urbanisme ont été annexés à l’acte de vente.

46.En vertu de L. 410-1 du code de l’urbanisme, lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d’un service de l’État, les certificats d’urbanisme le mentionnent expressément.

47. En application de ce texte, les certificats d’urbanisme délivrés par la commune de [Localité 12] devaient donc mentionner toutes les limitations administratives au droit de propriété existantes lorsqu’ils ont été délivrés.

48. En l’occurrence, il est établi que les terrains vendus étaient situés à proximité immédiate (moins de 100 mètres) de l’Earl de Kermaharit, exploitation agricole de porcs et de volailles, qui est une installation classée pour la protection de l’environnement.

49. Or, il résulte des dispositions de l’annexe Il du règlement du 27 décembre 2013 relatif aux prescriptions générales applicables aux installations classées pour la protection de l’environnement soumises à déclaration sous les rubriques n °21011, 2101-2, 2101-3, 2102 (élevage de porcs) et 2111 (élevage de volailles et gibiers à plume) que les bâtiments d’élevage et leurs annexes sont implantés à une distance minimale de 100 m des habitations ou locaux habituellement occupés par des tiers.

50. L’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime dans sa version en vigueur au moment de la vente dispose que "Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent à des conditions de distance, l’implantation ou l’extension de bâtiments agricoles vis-à-vis des habitations et immeubles habituellement occupés par des tiers, la même exigence d’éloignement doit être imposée à ces derniers à toute nouvelle construction ('), à l’exception des extensions de constructions existantes.

Dans les parties actuellement urbanisée des communes, des règles d’éloignement différentes (') peuvent être fixées pour tenir compte de l’existence de constructions agricoles antérieurement implantées. Ces règles sont fixées par le plan local d’urbanisme ou, dans les communes non dotées d’un plan local d’urbanisme, par délibération du conseil municipal après avis de la chambre de l’agriculture et enquête publique (')

Par dérogation aux dispositions du premier alinéa, une distance d’éloignement inférieure peut-être autorisée par l’autorité qui délivre le permis de construire, après avis de la chambre d’agriculture, pour tenir compte des spécificités locales. Une telle dérogation n’est pas possible dans les secteurs où des règles spécifiques ont été fixées en application du deuxième alinéa."

51. Contrairement à ce que soutiennent les époux [I], lors de la vente, le PLU de la commune de [Localité 12] ne prévoyait aucune disposition spécifique, concernant les distances d’implantation pour tenir compte de l’existence de constructions agricoles antérieurement implantées dans les zones urbanisées.

52. Conformément à l’article 4 de l’article précité, toute dérogation à la règle d’implantation des 100 mètres, nécessitait donc une autorisation du maire de la commune après avis de la chambre de l’agriculture, ce que confirme la motivation de l’arrêté de refus de permis de construire du 26 février 2019 délivré par la commune de [Localité 12] à M. et Mme [G], propriétaires d’une parcelle limitrophe à celle de Mme [C].

53. En application des dispositions précitées, il existait sur les parcelles vendues des limitations administratives importantes pouvant compromettre le projet constructif de Mme [C]. De fait, l’implantation d’une nouvelle construction d’habitation était impossible, à moins d’obtenir une dérogation de la part de la mairie après avis de la chambre de l’agriculture.

54. Or, ni le certificat d’urbanisme opérationnel du 28 novembre 2015 ni le certificat d’urbanisme informationnel du 24 février 2017 ne font état d’une quelconque restriction d’implantation affectant les parcelles en cause, nonobstant la proximité d’une installation classée.

Ni les dispositions de l’annexe Il du règlement ministériel du 27 décembre 2013 ni celles de l’article 111-3 du code rural et de la pêche maritime ne sont mentionnées.

55. C’est pourtant sur la foi de ces deux certificats d’urbanisme, édictés par l’autorité compétente et à ce titre, présumés légaux, exacts et complets quant aux informations qu’ils contiennent, que Mme [W] a légitimement cru faire l’acquisition d’un terrain constructible sans aucune réserve, alors qu’en réalité, les parcelles étaient soumises à une réglementation administrative susceptible de compromettre son projet constructif.

56. Il est exact que lors de la vente, le certificat d’urbansime opérationel positif délivré le 28 novembre 2015 était encore en cours de validité.

57. Pour autant, comme le rappelle l’acte authentique en page 13, un certificat d’urbansime opérationnel ne vaut pas permis de construire.

58. Or, compte tenu de la motivation de l’arrêté de refus de permis de construire délivré le 25 novembre 2019 aux époux [G] (voisins de Mme [C]) et de la position de principe exprimée par la chambre de l’agriculture le 14 février 2019 à cette occasion (« Par principe, notre organisation ne souhaite pas la démultiplication des habitations de tiers à proximité de siège d’exploitation »), il n’est pas du tout certain que nonobstant l’existence d’un certificat d’urbansime opérationnel en cours de validité, Mme [C] aurait pu obtenir un permis de construire en violation des dispositions applicables à la date du certificat, alors même que celui-ci avait omis d’en faire mention.

59. Ce d’autant que le maire de la commune se considérait manifestement lié par l’avis- pourtant consultatif- de la chambre de l’agriculture, ce qu’il a très clairement indiqué à Mme [C] dans son courrier du 25 novembre 2015 : « le problème de constructibilité ou non constructibilité étant lié à un avis de la chambre de l’agriculture, nous vous invitons à déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin de savoir si votre projet de construction est ou non réalisable sur votre terrain. »

60. Il est certain que si Mme [C] avait eu connaissance de ces restrictions, elle n’aurait pas acheté le bien, du moins pas aux mêmes conditions, compte tenu de l’aléa sur la constructibilité.

61. Particulièrement, elle n’aurait pas cédé sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, comme elle a pu le faire en étant faussement rassurée par le certificat d’urbanisme opérationnel que lui ont présenté les vendeurs et dont elle ne pouvait se douter du caractère incomplet.

62. Une erreur a donc été commise sur la constructibilité certaine et sans réserve du terrain, entretenue par la désignation du bien dans l’acte de vente (« terrain à bâtir »), son prix et surtout la délivrance par la mairie de ces certificats d’urbanime qui ne reflétaient pas la situation juridique réelle des parcelles.

b. Sur le caractère déterminant de l’erreur comme portant sur une qualité essentielle du bien vendu

63. Comme déjà indiqué, l’acte notarié du 24 février 2017 désigne le bien vendu comme un « terrain à bâtir ».

Cette désignation renvoie à une qualité inhérente du terrain, à une constructibilité sinon pérenne, du moins certaine.

64. De plus, l’acte de vente mentionne expressément que "l’acquéreur [a] l’intention de construire sur le terrain vendu un immeuble en tout ou partie à usage d’habitation" (p. 4).

65. Enfin, le prix de vente de 34.120€ pour une parcelle de 853 m², soit 40 € / m², correspond au prix d’un terrain constructible.

66. La certitude de pouvoir construire sans réserve ni restriction sur la parcelle, même de manière non immédiate, faisait donc partie du champ contractuel et constituait une condition substantielle de l’achat, au regard des termes de l’acte de vente.

67. La nature substantielle du caractère constructible du terrain ne saurait être remise en cause par l’absence de stipulation d’une condition suspensive afférente à l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours.

68. En effet, les époux [I] sont particulièrement mal fondés à opposer cette argumentation à Mme [C] dès lors qu’il résulte des pièces du dossier que ce sont eux-mêmes, par l’intermédiaire de leur notaire (rédacteur de l’acte), qui ont refusé l’insertion de cette condition suspensive.

69. Cela ressort d’un courriel du 23 novembre 2016 que Me [O], notaire rédacteur a adressé à Me [B], notaire conseil de Mme [C], indiquant : « Ma cliente ne veut pas de condition suspensive de l’obtention du permis de construire. »

70. Il ne peut donc être soutenu que Mme [C] aurait accepté un quelconque aléa sur la constructibilité du terrain du fait de l’insertion de cette clause.

71. Pour elle, cette constructibilité n’était en effet pas douteuse au vu des certificats d’urbansime annexés à l’acte de vente et notamment du certificat d’urbanisme opérationnel. Comme précédemment indiqué, à défaut de mentionner les dispositions applicables et les limitations administratives importantes liées à la proximité d’une installation classée, Mme [C] ne pouvait qu’être rassurée sur la constructibilité de ce « terrain à bâtir » et n’avait aucune raison de remettre en cause la véracité et la légalité de ce certificat, présumé complet et régulier.

72. C’est tout aussi vainement que les époux [I] plaident en substance que Mme [C] a été parfaitement informée de la réglementation et des risques résultant de la renonciaition à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et qu’ en définitive, c’est en toute connaissance de cause et en faisant fi des recommandations de son notaire, qu’elle a acquis ce bien.

73. D’une part, la cour ne dispose d’aucun élément sur les conseils donnés par son propre notaire.

74. D’autre part, dans l’acte de vente, il est effectivement indiqué en page 12 que « l’acquéreur, bien qu’informé de cette réglementation, n’a pas souhaité soumettre la présente vente à l’obtention d’un permis de construire et ce, malgré les recommandations du notaire soussigné. Il réitère expressément son souhait, déchargeant le notaire soussigné de toute responsabilité en cas de refus de permis de construire ultérieur et voulant en faire son affaire personnelle. »

75. Toutefois, la réglementation rappelée dans l’acte de vente ne porte pas sur les dispositions de l’annexe Il du règlement ministériel du 27 décembre 2013 ni sur celles de l’article 111-3 du code rural et de la pêche maritime.

Le rappel de la réglementation dont il est question n’était pas de nature à informer Mme [C] d’un quelconque risque affectant la constructibilité du bien vendu.

76. A toutes fins, la cour ne peut que s’interroger sur cette clause qui prétend décharger le notaire rédacteur de sa responsbailité alors même que l’information selon laquelle le bien vendu était situé à coté d’une installation classée pour la protection de l’environnement ne figure pas dans l’acte, ni la réglementation applicable aux distances d’implantation dans une telle hypothèse.

77. Pour l’ensemble de ces motifs, il convient de considérer que l’erreur commise par Mme [C] porte incontestablement sur une qualité essentielle du bien vendu, déterminante du consentement de l’acquéreuse.

c. Sur le caractère excusable de l’erreur

78. Mme [C] est une profane en matière immobilière et d’urbanisme, qui a pris le soin de se faire assister par son propre notaire pour la vente. Elle ne saurait être responsable des éventuelles négligences de ce dernier, comme du notaire rédacteur.

79. Comme déjà dit, elle a pu légitimement croire que le terrain était constructible sans aucune réserve au vu des certificats d’urbanisme annexés à l’acte, ces derniers étant présumés refléter la situation juridique réelle du bien, ce qui n’était pas le cas.

80. Enfin, habitant déjà sur la commune de [Localité 12], elle savait que le terrain était situé à proximité de l’élevage instensif de Kerma’harit, qui est une très grosse exploitation agricole du secteur. Ceci étant, elle a pu légitimement ignorer qu’il s’agissait d’une installation classée pour l’environnement ainsi que les distances d’implantation réciproques imposées par la loi et le réglement, dont il n’a été fait mention ni dans l’acte de vente ni dans les certificats d’urbanisme. De plus, il ressort du plan cadastral que des maisons existent à proximité de l’exploitation.

81. Il s’ensuit que l’erreur commise par Mme [C] est excusable.

82. C’est donc à bon droit que le premier juge a prononcé la nullité de la vente pour erreur sur les qualité substantielles.

83. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3°/ Sur les conséquences de la nullité

a. Sur les restitutions réciproques

84. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné in solidum

— les époux [I] à payer à Mme [Y] [C] la somme de 34.120 € en restitution du prix de vente,

— Mme [Y] [C] à restituer aux époux [I] les parcelles cadastrées YA n°[Cadastre 5] et YA n°[Cadastre 6] situées [Adresse 10] [Adresse 8] à [Localité 12], objet de la vente annulée.

b. Sur la demande de remise en état du terrain

85. M. et Mme [I] font valoir à titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente, que le terrain n’a pas été entretenu pendant quatre ans.

Ils versent un devis à hauteur de 3.840 € pour la remise en état du terrain. En réplique à l’irrecevabilité soulevée par Mme [C], ils soutiennent que cette demande avait déjà été formulée en première instance.

86. Mme [C] soulève l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel. Elle conteste que cette demande ait été présentée en première instance.

Réponse de la cour

87. Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, « À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

88. Il résulte des articles 565 et 566 du même code que « Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ou dès lors qu’elles »sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire" des demandes soumises au premier juge.

89. En l’espèce, Mme [C] verse aux débats les dernières conclusions des époux [I] devant le tribunal judiciaire en date du 24 janvier 2022. Ces conclusions ne contiennent aucune demande en paiement au titre de la remise en état du terrain. Si tel était le cas, les époux [I] n’aurait pas manqué de saisir la cour d’une omission de statuer, ce qu’ils ne font pas.

90. Cela étant, l’article 1352-1 du code civil énonce que « Celui qui restitue la chose répond des dégradations et détériorations qui en ont diminué la valeur, à moins qu’il ne soit de bonne foi et que celle-ci ne soient pas dues à sa faute. »

91. Il en résulte que la remise de la chose dans le même état qu’avant la vente est une conséquence légale de l’anéantissement du contrat.

92. Cette demande est donc la conséquence nécessaire de l’annulation de la vente et l’accessoire de la restitution du terrain. Partant, elle ne peut s’analyser comme une demande nouvelle.

93. La fin de non recevoir sera rejetée.

94. Les époux [I] produisent des photographies du terrain en 2017 (lors de la vente), un procès-verbal de constat d’huissier attestant de l’état actuel du terrain (végétation envahissante), ainsi qu’un devis de remise en état de celui-ci.

95. Mme [C] n’apporte aucun élément relatif à l’entretien régulier de la parcelle pendant quatre ans.

96. Elle sera par conséquent condamnée à régler la somme de 3.840 € aux époux [I] au titre de la remise des parcelles dans leur état originel.

4°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

97. Les dispositions du jugement relatives aux dépens de première instance d’appel et aux frais irrépétibles seront confirmées.

98. Succombant en appel, M. et Mme [I] supporteront in solidum les dépens d’appel. Ils seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles.

99. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum M. et Mme [I] à payer à Mme [Y] [C] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [I] et Mme [Z] [I] de leur demande de transmission à la juridiction administrative compétente de la question préjudicielle relative à la légalité du certificat d’urbanisme opérationnel du 23 novembre 2015,

Dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Mme [Y] [C] sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Y] [C] à régler la somme de 3.840 € à M. [T] [I] et Mme [Z] [I] au titre de la remise en état des parcelles,

Condamne in solidum M. [T] [I] et Mme [Z] [I] à payer à Mme [Y] [C] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [T] [I] et Mme [Z] [I] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [T] [I] et Mme [Z] [I] aux dépens d’appel,

Ordonne la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière par la partie la plus diligente.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE