5ème Chambre

ARRÊT N° 38

N° RG 22/00821 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SOVZ

(Réf 1ère instance : 1121000102)

Mme [B] [X]

M. [J] [C]

C/

M. [O] [N]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Naudin (+ afms)

M^e Trémoureux (+ afm)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [B] [X]

née le 06 Août 1980 à [Localité 8], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/3268 du 13/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Monsieur [J] [C]

né le 27 mai 1980 à [Localité 5], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/3269 du 13/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représentés par M^e Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [O] [N]

né le 21 Octobre 1973 à [Localité 6], de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/006325 du 05/08/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Représenté par M^e Anne TREMOUREUX de la SELAS GUERIN TREMOUREUX MARTIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 15 avril 2017, M. [O] [N] a donné à bail à M. [J] [C] et Mme [B] [X] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel toute charge comprise de 720 euros.

Des loyers sont restés impayés et les locataires restaient redevables de la somme de 4 025,02 euros pour solde des loyers exigibles au 1er septembre 2020. Ils n’ont pas non plus justifié d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte d’huissier du 4 septembre 2020, un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative leur a été signifié, en vain.

Par acte d’huissier du 5 février 2021, M. [O] [N] a fait assigner M. [J] [C] et Mme [B] [X] devant le tribunal judiciaire de Vannes.

Par jugement en date du 6 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 octobre 2020,

— autorisé en conséquence l’expulsion de Mme [B] [X] et M. [J] [C], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée en un autre lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer’ dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès verbal d’expulsion,

— condamné solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à régler à M. [O] [N] la somme de 8 907,24 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2021, échéance de juin 2021 incluse,

— dit que les sommes seront dues avec intérêt légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 4 025,02 euros et à compter du jugement pour le surplus,

— condamné solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à régler à M. [O] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, avec indexation suivant les termes du bail, et ce compter du 1er juillet 2021 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

— condamné M. [O] [N] à verser à Mme [B] [X] et M. [J] [C] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— ordonné la compensation entre les deux créances,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [B] [X] et M. [J] [C] aux entiers dépens de l’instance.

Le 9 février 2022, Mme [B] [X] et M. [J] [C] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 12 mai 2023, ils demandent à la cour de :

— les dire et juger recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— les recevoir en leur appel du jugement du 6 janvier 2022,

— débouter intégralement M. [O] [N] de ses demandes,

En conséquence, réformer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 octobre 2020,

* autorisé en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution ,

* rappelé que l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée en un autre lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer’ dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès verbal d’expulsion,

* les a condamnés solidairement à régler à M. [O] [N] la somme de 8 907,24 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2021, échéance de juin 2021 incluse,

* dit que les sommes seront dues avec intérêt légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 4 025,02 euros et à compter du jugement pour le surplus,

* les a condamnés solidairement à régler à M. [O] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, avec indexation suivant les termes du bail, et ce compter du 1er juillet 2021 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

* a limité la condamnation mise à la charge de M. [O] [N] à leur égard à la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* rejeté leurs autres demandes plus amples ou contraires à l’égard de M. [O] [N],

* les a condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance,

Et

À titre principal,

— d’une part, juger que la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 octobre 2020 n’est pas acquise,

— d’autre part, condamner M. [O] [N] à leur régler la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où serait reconnu le principe de la créance locative invoquée par M. [O] [N] :

— suspendre les effets de la clause résolutoire figurant au contrat du 15 avril 2017,

— les autoriser à procéder à un paiement échelonné du montant de la dette locative déterminée dans l’arrêt à intervenir et à procéder à cet égard au versement de la somme en cause sur un compte séquestre dans un délai de 36 mois,

En toute hypothèse,

— condamner M. [O] [N] à leur délivrer des quittances de loyer respectant les dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 depuis le mois d’avril 2017 jusqu’à la date du délibéré intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Et, en tout état de cause,

— le cas échéant, ordonner la compensation entre leur créance indemnitaire avec toute éventuelle créance reconnue au profit de M. [O] [N],

— condamner M. [O] [N] à leur régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

— condamner le même aux entiers dépens

Par dernières conclusions notifiées le 21 juillet 2022, M. [O] [N] demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 6 janvier 2022 en ce qu’il a :

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 octobre 2020,

À défaut il est demandé à la cour de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 5 novembre 2020,

En tout état de cause, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* autorisé en conséquence l’expulsion de Mme [B] [X] et M. [J] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 7] passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

* rappelé que l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : «les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer» dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion,

* condamné solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à lui régler à la somme de 8 907,24 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2021, échéance de juin 2021 incluse,

* dit que les sommes seront dues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 4 025,02 euros et à compter du jugement pour le surplus,

* condamné solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter du 1er juillet 2021 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

* débouté Mme [B] [X] et M. [J] [C] de leurs demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

* débouté Mme [B] [X] et M. [J] [C] de leur demande de condamnation du bailleur, sous astreinte, à verser les documents (soit les quittances de loyer en bonne et due forme et attestations de paiement) auprès de la Caisse d’allocations familiales afin que le rattrapage de l’allocation logement puisse intervenir,

* condamné M. [J] [C] et Mme [B] [X] in solidum aux entiers dépens de première instance,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il :

* l’a condamné à verser la somme de 1 500 euros à Mme [B] [X] et M. [J] [C] à titre de dommages et intérêts,

* dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile concernant ses frais exposés,

Statuant à nouveau :

— débouter les appelants de toutes demandes indemnitaires,

— condamner M. [J] [C] et Mme [B] [X] in solidum au paiement de la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le juge des contentieux de la protection de Vannes,

Y ajoutant :

— condamner solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à lui régler à la somme de 9 647,85 euros au titre des indemnités d’occupation impayés ou loyers du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse,

— juger que les sommes seront dues avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter du 1er août 2022 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

— débouter Mme [B] [X] et M. [J] [C] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [J] [C] et Mme [B] [X] in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la résiliation du bail et demandes accessoires à celle-ci

Mme [B] [X] et M. [J] [C] considèrent que la clause résolutoire n’est pas acquise, les conditions d’application de cette clause n’étant pas remplies.

Ils font grief à leur bailleur de n’avoir pas transmis les quittances de loyers, que le bailleur qui s’en est abstenu est de mauvaise foi, car en raison de cette carence, les allocations logement n’ont plus été servies. Ils estiment donc que M. [N] est seul responsable du non paiement des loyers et qu’un tel motif ne peut permettre de faire jouer la clause résolutoire.

Ils font valoir que la violation par le bailleur de son obligation de produire des quittances de loyer conformes à l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 constitue une inexécution suffisamment grave de ses engagements au sens de l’article 1219 du code civil, justifiant le non paiement des loyers qui leur est reproché.

En tout état de cause, ils considèrent que la clause résolutoire n’aurait pu jouer qu’à la date du 5 novembre 2020.

S’agissant du motif tiré du défaut d’assurance, ils entendent le contester, affirmant que le bien était bien assuré auprès de la société Allianz puis auprès de la MAE.

Ils relèvent aussi que M. [N] ne peut se prévaloir de sa qualité de propriétaire du bien loué, la maison dont la location constitue l’objet ayant fait l’objet d’une mesure de confiscation par jugement du tribunal correctionnel de Paris rendu le 6 décembre 2021, de sorte que M. [N] ne peut se prévaloir d’aucune créance locative au titre de ce bien.

Mme [X] et M. [C] demandent à la cour, à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire en sollicitant des délais de paiement pour régler la dette locative.

S’agissant de cette dette, ils considèrent, au regard des mêmes arguments que ceux précédemment développés s’agissant de manquements prétendus du bailleur, que le montant de la dette locative dont ce dernier se prévaut est sujet à caution et qu’il peut être envisagé une dette éventuelle d’un montant inférieur à la somme de 8 907,24 euros retenue par le tribunal. Ils expliquent qu’avec la reprise du versement de l’aide au logement, leurs ressources mensuelles de 2 205 euros déterminées par l’enquête sociale, et la dette locative amoindrie, un échelonnement des paiements sur 24 mois sur un compte séquestre serait possible.

En réponse, M. [N] reproche aux locataires de n’avoir pas justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai de un mois, tel que commandé, et de ne pas avoir payé régulièrement les loyers dans les délais du commandement. Selon lui, la clause résolutoire a parfaitement joué.

Il conteste tout manquement de sa part et estime l’exception d’inexécution opposée injustifiée.

Il soutient, en tout état de cause, que le manquement qui lui est reproché ne peut constituer un motif permettant au locataire de suspendre son obligation de payer les loyers. Selon lui, seul un défaut de délivrance pourrait justifier un tel argument.

Il s’étonne ensuite de la nature du grief, alors que la délivrance de quittances suppose le paiement des loyers, alors qu’en l’espèce, les locataires sont défaillants.

Il affirme avoir toujours répondu à la demande de quittances, lesquelles ne pouvaient être délivrées si le loyer n’était pas réellement payé.

Il s’insurge contre l’affirmation des appelants selon laquelle la production de quittances s’impose pour permettre le versement de l’aide au logement au profit des locataires. Il rappelle que sa seule obligation est de transmettre à la CAF une attestation de loyer ce qu’il a fait, quand la CAF la lui a réclamée.

Il observe que les APL n’ont plus été versées à compter de mai 2020, la CAF l’ayant avisé le 25 juin 2020 de ce que les droits de la locataire avaient été étudiés à partir du 1er mai 2020 et que désormais aucune prestation mensuelle ne serait versée. Il précise que la CAF lui fait part d’une absence de plan d’apurement de la dette du locataire et par suite, d’une décision de la CAF d’interrompre l’aide au logement. Il affirme donc que cette interruption ne lui est pas imputable.

Il conteste toute mauvaise foi, notamment au motif qu’il aurait délivré une attestation erronée en février 2018, indiquant que les locataires étaient à jour de leurs loyers, nonobstant le fait qu’un arriéré locatif existait à cette date, alors que ce document leur a été remis à leur demande pour selon eux, continuer à percevoir les allocations logement.

Il précise s’agissant de l’attestation d’assurance réclamée, que le délai pour la produire n’a pas été respecté, ce que les appelants ne contestent pas. Il demande donc de confirmer le constat de la résiliation du bail à la date du 5 octobre 2020.

À défaut, il sollicite que la résiliation du bail soit constatée à la date du 5 novembre 2020, compte tenu du fait que les locataires n’ont pas acquitté dans les deux mois, la dette locative commandée.

M. [N] indique que depuis le jugement, les locataires continuent de ne pas régler les indemnités d’occupation dues, le dernier paiement effectué datant du 26 février 2021. Il sollicite d’une part, la confirmation du jugement condamnant solidairement Mme [X] et M. [C] à lui payer la somme de 8 907,24 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er juin 2021 et d’autre part, la condamnation solidaire de Mme [X] et M. [C] à lui payer la somme de 9 647,85 euros au titre des indemnités d’occupation pour la période du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2022 (échéance de juillet 2022 incluse).

Il s’oppose à la demande de délais de paiement des locataires en soulignant l’importance de la dette locative et considérant que les appelants ne justifient pas de leurs ressources et charges actuelles, et de leur bonne foi.

En préliminaire, il est constaté que la cour n’est saisie d’aucune demande d’irrecevabilité quant à l’intérêt à agir de M. [N], et qu’au demeurant, la confiscation du bien objet de la location a été prononcée par un jugement correctionnel dont il a été fait appel. Les droits de M. [N] en qualité de propriétaire ne seront en conséquence pas remis en cause.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

[']

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise :

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail conclu le 15 avril 2017 comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation immédiate et de plein droit du contrat de bail :

— deux mois après un commandement demeuré infructueux

— un mois à défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Le 4 septembre 2020, le bailleur a fait délivrer à Mme [X] et M. [C] un commandement, visant la clause résolutoire, de :

— justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, dans le délai de un mois,

— de régler, dans le délai de deux mois, les loyers impayés d’un montant de 4 025,02 euros, conformément à un décompte joint du 30 septembre 2018 au 1er septembre 2020.

* sur l’exception d’inexécution

L’article 1219 du code civil quant à lui :

Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce :

Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Les appelants ne peuvent prétendre justifier l’inexécution de leurs propres obligations sans établir d’une part, l’existence du manquement du bailleur qu’ils allèguent et d’autre part, son caractère suffisamment grave.

Outre le fait que la cour ne trouve pas trace dans le dossier de demandes des locataires auprès de leur bailleur tendant à la délivrance de quittances de loyers, il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions précitées, la délivrance de quittances n’est obligatoire pour le bailleur qu’à la condition que le loyer soit intégralement payé, et qu’à défaut seul un reçu est émis.

Le décompte de la créance locative visée au commandement (4 025,02 euros au 1er septembre 2020) débutant au 30 septembre 2018 mentionne des versements de la CAF, le dernier étant en date du 27 avril 2020, et des règlements complémentaires par les locataires.

La CAF a informé le mandataire du bailleur le 25 juin 2020 que le versement de l’allocation logement était interrompue, 'à défaut de réception d’un plan d’apurement de la dette de Mme [I] ([X]) [B]'.

Il ne résulte d’aucune pièce, la preuve d’une quelconque responsabilité de M. [N] dans l’interruption du versement des allocations logement à la locataire. Les appelants ne justifient donc pas que la non délivrance de quittances (ou même de reçus pour les sommes qu’ils ont eux-mêmes versées au bailleur), est à l’origine de cette interruption. Au contraire, il semble vraisemblable que l’allocataire était redevable auprès de la CAF d’une dette, ici ignorée, et que le plan d’apurement de celle-ci n’a pas retourné à l’organisme.

L’interruption des versements d’allocation logement lui est donc imputable.

En conséquence, les appelants ne peuvent imputer la responsabilité du non paiement intégral de leur loyer au bailleur, lequel dans une telle situation était en droit, en cas de demande du locataire, de refuser la délivrance d’une quittance.

Aucun manquement du bailleur à ses obligations n’est établi en ce qui concerne la délivrance de quittances. Le moyen tiré d’une exception d’inexécution est écarté.

* sur la délivrance du commandement de mauvaise foi

Le commandement du 4 septembre 2020 mentionne une dette arrêtée au 1er septembre 2020 à 4 025,02 euros.

La cour constate toutefois que le premier juge a déduit des sommes réclamées par le bailleur arrêtées au 1er juin 2021, la somme de 316 euros non comptabilisée dans le décompte joint au commandement.

Si cette somme apparaît avoir été versée avant la délivrance du commandement, ce qui ramène la créance locative au 4 septembre 2020 à 3 709,02 euros, et emporte donc intérêts légaux sur cette dernière somme et non sur la somme de 4 025,02 euros, justifiant une infirmation du jugement sur ce point, il n’est cependant nullement démontré que M [N] a délivré ce commandement de mauvaise foi, puisque nonobstant le montant erroné du commandement, ses causes en demeurent valables à concurrence de la somme effectivement due.

Un tel moyen pour prétendre que la résiliation par le jeu de la clause résolutoire n’a pu intervenir, est écarté.

* sur la résiliation du bail

Le premier juge a justement retenu que Mme [X] et M. [C] n’avaient pas justifié avant le 5 octobre 2020 auprès de leur bailleur d’une attestation d’assurance locative, tel que commandé.

En effet, ce n’est que dans le cadre de l’instance, et donc postérieurement au 5 octobre 2020, que les appelants ont versé aux débats les documents suivants :

— une attestation d’assurance responsabilité civile en date du 12 novembre 2018 de la société Allianz couvrant la période du 12 novembre 2018 au 11 novembre 2019

— une attestation d’assurance responsabilité civile en date du 6 octobre 2019 de la société Allianz couvrant la période du 12 novembre 2019 au 11 novembre 2020.

En conséquence, la clause résolutoire apparaît acquise au 5 octobre 2020, soit un mois après le commandement délivré.

* sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit :

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 1343-5 du code civil prévoit :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’octroi de délais de paiement aux locataires afin de régulariser leur dette locative implique d’une part, la justification précise de leurs ressources déterminant leur capacité de remboursement, et d’autre part leur volonté de s’exécuter.

En l’espèce, Mme [X] et M. [C] ne justifient aucunement de leurs ressources mensuelles et ne produisent pas l’enquête sociale établissant leurs ressources à une somme de 2 205 euros. Le relevé CAF de la situation des appelants au mois de février 2022 est par ailleurs peu éclairant, si ce n’est qu’il met à jour une dette à leur charge.

Les observations faites par le docteur [T], selon lesquelles M. [C] souffre d’un hépato-carcinome inopérable nécessitant une chimiothérapie par embolisation, et précisant qu’une activité professionnelle n’est pas envisageable à la date du 4 janvier 2023, ne permettent pas de connaître les répercussions financières pour l’intéressé de cette situation.

L’absence non contestée de paiement des reliquats du loyer par les locataires pendant l’intégralité de leur occupation du logement démontre par ailleurs leur incapacité et volonté de règlement.

Les demandes de délais de paiement formulées par Mme [X] et M. [C] et de suspension des effets de la clause résolutoire ont été à raison rejetées par le premier juge. Le jugement de première instance est confirmé sur ce chef.

* sur la dette locative

Les appelants n’ont mis en évidence aucun manquement du bailleur. La cour ne trouve pas matière à critique du jugement qui retient une dette locative de 8 907,24 euros à la date du 1er juin 2021 échéance incluse. Ce chef de jugement est confirmé.

S’agissant de la période postérieure, soit du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2022 (12 mois), la cour constate que la fixation par le premier juge d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, avec indexation suivant les termes du bail, à compter du 1er juillet 2021 jusqu’à la libération effective des lieux, n’est pas contestée, de sorte qu’il est bien dû une somme de 9 647,85 euros à ce titre. Il est prononcé une condamnation solidaire de Mme [X] et de M. [C] en ce sens.

* sur l’expulsion

Il n’est pas justifié de la libération des lieux à ce jour. Le jugement qui ordonne l’expulsion est confirmé.

— sur la demande de délivrance des quittances sous astreinte

Mme [X] et M. [C] invoquent l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 pour demander la production des quittances sous astreinte depuis le mois d’avril 2017 jusqu’à la date du délibéré à venir.

Ils estiment que la production de ces documents est de nature à permettre un apurement objectif des comptes et de leur ré-ouvrir leur droit au bénéfice de l’allocation logement.

M. [N] indique en réponse que :

— la production de quittances n’est aucunement requise par la CAF,

— il les a déjà fournies pour les loyers véritablement versés et ne va pas produire des quittances erronées,

— il est faux de dire que ces seuls documents permettraient d’apurer les comptes entre les parties.

L’article 21 du code civil n’impose au bailleur la transmission des quittances de loyer que lorsque ces derniers ont fait l’objet d’un règlement en intégralité.

Il n’est produit aucun document émanant de la CAF sollicitant du bailleur des quittances de loyers.

La dette locative précédemment arrêtée témoignent de la carence des locataires dans leur obligations de payer le loyer. La délivrance de quittances dans de telles circonstances n’est pas justifiée. Cette demande a été à raison rejetée par le premier juge. Le jugement est confirmé sur ce point.

— sur la demande indemnitaire de Mme [X] et M. [C]

Mme [X] et M. [C] sollicitent l’infirmation de la décision de première instance et réclament la somme de 8 000 euros de dommages et intérêts, au regard de la persistance de l’état dégradé du logement et des troubles d’anxiété de Mme [X].

Ils avancent avoir signalé à M. [N] par LRAR le 24 novembre 2017 l’existence de problèmes d’humidité récurrents liés à l’absence de VMC, d’isolation d’une salle de bain, et d’un dysfonctionnement de la chaudière. Dans l’attente des travaux réalisés en mai 2018, ils expliquent avoir vécu sans chauffage et sans eau chaude, caractérisant leur préjudice.

Les appelants reprochent en outre au bailleur une gestion erratique du bien et l’envoi d’avis d’échéances injustifiés leur ayant occasionné un préjudice d’angoisse en ce qu’ils n’honoraient pas leurs obligations.

Ils ajoutent que la situation a eu des répercussions importantes sur l’équilibre et la situation professionnelle de Mme [X], cette dernière n’ayant plus été apte à travailler, comme en atteste un certificat médical.

M. [N] réclame également la réformation du jugement, estimant que la démonstration d’une faute de sa part, d’un lien de causalité et d’un préjudice n’est pas apportée. Il indique que :

— si son intervention tardive est considérée comme étant fautive, l’insuffisance de chauffage peut simplement découler des difficultés de la chaudière,

— le certificat médical n’atteste d’aucun lien de causalité,

— un préjudice distinct pour chacun n’est pas démontré,

— aucun mail n’a été produit attestant d’événements d’arrêts de la chaudière, et les locataires ne produisent que des photographies de mauvaise qualité, non datées.

Il explique au contraire être intervenu à chaque fois qu’il a été appelé par les locataires, la convenance d’un rendez-vous, plus de 3 mois après, demeurant compliquée, et avoir indiqué aux locataires d’ouvrir les fenêtres chaque jour, sans succès.

M. [N] conteste également le préjudice invoqué par les locataires quant à la gestion du bien par ses soins, estimant qu’ils ne démontrent pas la réalité de leurs accusations.

La cour constate que Mme [X] et M. [C] ne fondent leur demande en paiement sur aucune disposition légale.

S’agissant d’une demande indemnitaire, il leur appartient effectivement, tel que soutenu par l’intimé, de rapporter la preuve d’une faute de M. [N], d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Les affirmations de Mme [X] et de M. [C] quant à une gestion erratique du bien par M. [N] ne sont corroborées par aucun élément. Le contrat de bail a été signé par la société mandataire 3L Partners, qui a été remplacée dans ses fonctions par la société AB Syndic et Gestion, puis par la société All Wishes Immo le 1er janvier 2021. Néanmoins, le changement de mandataire du bien ne constitue pas en soi une faute, et aucun agissement fautif n’est avancé. Il a en outre été constaté que les avis d’échéances et l’absence de délivrance de quittances étaient justifiés.

Mme [X] et M. [C] présentent un certificat médical du 16 avril 2021 certifiant que Mme [X] souffre de troubles anxieux et d’asthénie ; ce certificat ne fait part toutefois d’aucun lien avec un fait générateur quelconque.

Les photographies qu’ils versent aux débats sont de qualité médiocre, en noir et blanc, non datées et authentifiées, et ne permettent aucunement de démontrer l’état du logement, et au surplus la présence de moisissure.

A l’inverse, dans une attestation produite par l’intimé, M. [U], technicien indique avoir été contacté par M. [N] pour remédier à un problème d’humidité dans le logement, suite à la sollicitation de ses locataires. Il explique avoir eu du mal à convenir d’un rendez-vous et identifie les causes d’humidité dans la détérioration d’un joint, changé par ses soins, et l’absence d’aération de la salle de bain, caractérisant dès lors des manquements aux obligations des locataires prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et non du bailleur.

L’existence de dysfonctionnement de la chaudière, comme une insuffisance de chauffage en découlant, n’a cependant pas été contestée par le bailleur, qui admet être intervenu tardivement, suite à la demande des locataires. Un tel dysfonctionnement survenu en période d’hiver crée un préjudice de jouissance incontestable pour les locataires.

En l’état des pièces communiquées au soutien de leurs prétentions, il n’est pas démontré par les appelants que la somme allouée par le premier juge pour réparer le préjudice subi par les locataires en raison d’une défaillance de l’installation de chauffage durant l’hiver 2017/2018 est insuffisante. Le jugement est confirmé.

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il ordonne la compensation entre les créances respectives des parties.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en leur appel, Mme [X] et M. [C] sont déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et sont condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à verser à M. [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, étant précisé que les dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il :

— dit que les sommes seront dues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 4 025,02 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Dit que les sommes seront dues avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 septembre 2020 sur la somme de 3 079,02 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [B] [X] et M. [J] [C] à verser à M. [O] [N] la somme de 9 647,85 euros au titre des indemnités d’occupation impayées du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2022, échéance de juillet 2022 incluse, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne Mme [B] [X] et M. [J] [C] in solidum à verser à M. [O] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties pour le surplus ;

Condamne Mme [B] [X] et M. [J] [C] in solidum aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente