5ème Chambre

ARRÊT N°-193

N° RG 24/06543 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VNZZ

(Réf 1ère instance : 24/00317)

Mme [M] [I]

C/

S.A.R.L. VISITATION SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

S.A.R.L. CITYA LIBERTE CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE

S.A. GENERALI IARD

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE

Déclare la demande ou le recours irrecevable

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 24 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

*****

APPELANTE :

Madame [M] [I]

née le 08 Juillet 1963 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représentée par M^e Bertrand MERLY de la SELARL CMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES :

S.A.R.L. VISITATION

[Adresse 10]

[Adresse 10]

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELAS AVOLITIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA LIBERTE, SARL immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 812 500 411, dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

l domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentée par M^e Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

CITYA LIBERTE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 11]

[Localité 13]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES BRETAGNE PAYS DE LA LOIRE

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par M^e Aurélie CARFANTAN-MOUZIN de la SELARL QUADRIGE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par M^e Julie PHILIPONET de la SELARL ACTB, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE, en sa qualité de créancier inscrit sur les fonds de commerce exploités par la SARL VISITATION.ayant fait l’objet des significations prévues par les articles 906-1 et 906, n’ayant pas constiué avocat

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Selon acte authentique contenant renouvellement par anticipation de bail commercial en date du 1er septembre 2014 reçu par Me [C] [U], notaire à [Localité 13], Mme [K] [P] a donné à bail commercial à la société Machouille et compagnie, les locaux dont elle est propriétaire, situés au [Adresse 5].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er septembre 2014, pour se terminer le 31 août 2023, moyennant un loyer annuel actuellement fixé à la somme de 19 873,80 euros, soit 1 656,15 euros par mois.

Par acte authentique de cession de fonds de commerce en date du 1er octobre 2019 reçu par Mme [N] [Z], notaire à [Localité 13], la société Machouille et compagnie cédait à la société Visitation le fonds de commerce exploité sous le nom commercial 'La Lichouille'.

Suite au décès de Mme [K] [P], sa fille unique, Mme [M] [I], a été désignée seule héritière de sa mère, selon acte authentique de notoriété du 6 septembre 2022.

Deux dégâts des eaux sont survenus dans la cuisine du local commercial : le premier en mars 2022 et le second au début de l’année 2023.

Par courriel en date du 20 avril 2023, la société Visitation demandait à Mme [M] [I] de lui consentir une franchise totale de loyer durant toute la durée du sinistre de janvier, jusqu’à ce qu’elle soit en mesure de respecter son obligation de délivrance.

Par courrier recommandé en date du 24 avril 2023, Mme [M] [I] s’y est opposée et a exigé le paiement de la totalité des loyers.

Par courrier en date du 26 mai 2023, la société Visitation mettait Mme [M] [I] en demeure de justifier :

— de l’ensemble des démarches effectuées auprès du syndic,

— des réponses apportées par ce dernier,

— des travaux conservatoires effectués,

— de fournir un rapport d’expertise et plus généralement tous les éléments prouvant ses diligences.

Par courriers en date du 9 juin 2023 et du 13 septembre 2023, Mme [M] [I] mettait la société Visitation en demeure de procéder au paiement des loyers.

Suivant acte de commissaire de justice délivré le 2 octobre 2023, Mme [M] [I] a fait signifier à la société Visitation un commandement de payer la somme de 11 593,05 euros, visant la clause résolutoire du bail en date du 1er septembre 2014 et l’article L143-2 du code de commerce.

Ces mises en demeure et le commandement de payer sont restés sans réponse.

Suivant actes de commissaire de justice séparés délivrés les 23 et 28 février 2024, Mme [M] [I] a fait citer la société Visitation devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, l’assignation a été dénoncée à la société Crédit agricole d’Ille-et-Vilaine (CRCAM) en sa qualité de créancier inscrit sur le fonds de commerce,

Le 18 avril 2024, une autre instance a été introduite par la société Visitation aux fins du prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire sur les mêmes dégâts des eaux au sein de l’immeuble. Elle a ainsi attrait :

— Mme [M] [I],

— le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5],

— la société Citya Liberté, ès-qualités de représentant du syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5],

— la société caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Bretagne- Pays de la Loire, (Groupama Loire-Bretagne), assureur de la société Visitation,

— la société Generali Iard, ès-qualités d’assureur du syndicat de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par ordonnance de référé en date du 8 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes a :

— ordonné la jonction des instances RG 24/182 et RG 24/317 sous le numéro de répertoire général RG 24/317,

— rejeté la demande d’intervention volontaire de la CRCAM, et la déboutons de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat de copropriété [Adresse 5] de sa demande de garantie par la société Generali Iard,

— débouté Mme [M] [I] de sa demande de résiliation du bail commercial, et de toutes les conséquences de droit y afférent,

— ordonné une mesure d’expertise, et désigné pour y procéder M. [A]

[S], demeurant [Adresse 3], tel [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02], mel [Courriel 14], lequel aura pour mission de :

* de prendre connaissance des documents de la cause,

* de voir et visiter l’immeuble sis [Adresse 5] dont le local commercial exploité par la société Visitation sous l’enseigne La Lichouille,

* de constater et décrire les désordres explicités par la société Visitation dans le présent exploit introductif d 'instance et les pièces jointes à cette assignation, désordres constitués d’infiltrations, moisissures, traces d’humidité et dégradations du local commercial qu’elle exploite ; de dire s’ils rendent le local commercial impropre à l’usage auquel il est destine ;

d’en indiquer la date d 'apparition la nature mais encore, et surtout, la cause,

* de dire à qui ils sont imputables,

* prescrire les éventuelles mesures conservatoires,

* de décrire les travaux propres à y remédier, leur durée, et en chiffrer le coût,

* d’apporter à la juridiction tous éléments utiles permettant d’apprécier les responsabilités encourues,

* d’apporter à la juridiction tous éléments permettant d’apprécier les préjudices subis par la société Visitation,

* de s’adjoindre en tant que de besoin le concours de tout spécialiste de son choix dans un domaine autre que le sien, ce conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile,

— fixé à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société Visitation devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi la désignation de l’expert sera caduque,

— dit que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe,

— dit qu’à l’issue de la deuxième réunion, au plus tard, l’expert communiquera aux parties, s’il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l’ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d’une provision supplémentaire,

— dit que l’expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; qu’il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l’expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif,

— désigné le magistrat en charge du suivi des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement,

— ordonné la suspension du versement du loyer à verser par la société Visitation, à hauteur de 50% du montant dû, à compter du mois de mars 2023, et ce jusqu’à remise en état du bien loué, l’autre moitié du loyer restant due par le preneur au bailleur,

— débouté la société Visitation de sa demande de consignation de l’autre moitié du loyer,

— débouté la société Visitation de sa demande de provision,

— condamné la société Visitation à verser à Mme [M] [I] la somme provisionnelle de 15 397,15 euros à valoir sur le paiement des loyers, au titre de la moitié des loyers dus entre le mois de mars 2023 et août 2024,

— débouté la société Visitation de ses demandes de communication de pièces,

— condamné, à titre provisoire, la société Visitation à supporter les dépens,

— débouté les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

— rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire.

Le 5 décembre 2024, Mme [M] [I] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 3 juin 2025, elle demande à la cour de :

À titre principal,

— infirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 en ce qu’elle a prononcé la jonction des instances enregistrées sous les numéros de RG 24/00182 et 24/00317,

— infirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail commercial et de toutes les conséquences de droit y afférent,

— infirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 en ce qu’elle a ordonné la suspension du versement du loyer à verser par la société Visitation, à hauteur de 50% du montant dû, à compter du mois de mars 2023, et ce jusqu’à remise en état du bien loué, l’autre moitié du loyer restant due par le preneur au bailleur,

— infirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 en ce qu’elle a limité la condamnation de la société Visitation à la somme provisionnelle de 15 397,15 euros à valoir sur le paiement des loyers, au titre de la moitié des loyers dus entre le mois de mars 2023 et août 2024,

Et statuant à nouveau,

— constater que le bail commercial la liant à la société Visitation, conclu par acte authentique en date du 1er septembre 2014 reçu par M. [C] [U], notaire à [Localité 13] est résilié depuis le depuis le 2 novembre 2023,

En conséquence,

— condamner la société Visitation à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

1) Au titre des loyers du bail commercial ayant fait l’objet d’une mise en demeure :

* 1 656,15 euros pour le mois de mars 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

* 1 656,15 euros pour le mois d’avril 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

* 1 656,15 euros pour le mois de mai 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

* 1.656,15 euros pour le mois de juin 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

* 1 656,15 euros pour le mois de juillet 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

* 1 656,15 euros pour le mois d’août 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

* 1 656,15 euros pour le mois de septembre 2023, majoré de 10% en application de la clause de retard,

Soit la somme de 11 593,05 euros majorée de 10% (1 159,30 euros), et un total de 12 752,35 euros à titre de provision, avec intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 5 points à compter de la mise en demeure du 13 septembre 2023,

2) Au titre des loyers du bail commercial avant résiliation :

* 1 656,15 euros pour le mois d’octobre 2023,

3) Au titre de l’indemnité d’occupation après résiliation au 2 novembre 2023 (2 484,22 euros jusqu’à parfaite libération des locaux) :

* 1 656,15 euros pour le mois de novembre 2023, majoré de 50% au titre de

l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de décembre 2023, majoré de 50% au titre de

l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de janvier 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de février 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de mars 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de avril 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de mai 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de juin 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de juillet 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois d’août 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de septembre 2024, majoré de 50% au titre de

l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1.656,15 euros pour le mois d’octobre 2024, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de novembre 2024, majoré de 50% au titre de

l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de décembre 2024, majoré de 50% au titre de

l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de janvier 2025, majoré de 50% au titre de

l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1.656,15 euros pour le mois de février 2025, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de mars 2025, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois d’avril 2025, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 1 656,15 euros pour le mois de mai 2025, majoré de 50% au titre de l’indemnité d’occupation, soit 2 484,22 euros,

* 2 484,22 euros par mois jusqu’à parfaite libération des locaux ;

Soit la somme de 47 200,18 euros, sauf à parfaire,

4) Au titre de la taxe foncière et des charges récupérables pour l’année 2023 :

* 890 euros au titre de la taxe foncière 2023,

* 93,60 euros au titre des charges récupérables pour 2023,

5) Au titre de la taxe foncière et des charges récupérables pour l’année 2024 :

* 973 euros, au titre de la taxe foncière 2024,

* à parfaire, au titre des charges récupérables pour 2024,

— constater que la somme de 3 000 euros versée au titre du dépôt de garantie lui restera acquise et en tant que de besoin condamner la société Visitation à lui payer la somme de 3 000 euros,

— ordonner l’expulsion de la société Visitation ainsi que tout occupant de son chef du local commercial donné à location et sis au [Adresse 5], au cadastre Section [Cadastre 12] pour une surface de 00ha 01a 10ca, avec au besoin l’assistance de la force publique et ce dès signification de la décision à intervenir,

— condamner la société Visitation au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la résiliation intervenue le 2 novembre 2023 et ce, jusqu’à libération des locaux situés sis au [Adresse 5], au cadastre Section [Cadastre 12] pour une surface de 00ha 01a 10ca,

— condamner la société Visitation au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce, jusqu’à paiement sommes provisionnelles,

— ordonner le séquestre des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les locaux, soit dans un garde meuble au choix du Bailleur, aux frais, risques et périls du Preneur,

— débouter la société Visitation de toutes ses demandes contraires aux présentes,

À titre subsidiaire,

— condamner la société Visitation à payer la somme de 46 672, 65 euros à titre de provision, correspondant à sa dette locative au 31 décembre 2025, montant à parfaire,

En tout état de cause,

— condamner la société Visitation à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du commandement de payer délivré le 2 octobre 2023, non pris en compte dans la clause pénale, ainsi que tous dépens qui seront nécessaire à la signification de la décision à intervenir et à son exécution, incluant expulsion éventuelle.

Par dernières conclusions notifiées le 13 mars 2025, la société Visitation demande à la cour de :

À titre principal

— confirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 notamment en ce qu’elle a :

* ordonné la jonction des deux instances,

* rejeté la demande d’intervention volontaire de la CRCAM, et la déboutons de l’ensemble de ses demandes,

* débouté le syndicat de copropriété [Adresse 5] de sa demande de garantie par la société Generali Iard,

* débouté Mme [M] [I] de sa demande de résiliation du bail commercial, et de toutes les conséquences de droit y afférent,

* ordonné une mesure d’expertise,

* ordonné la suspension du versement du loyer à verser par elle, à hauteur de 50% du montant dû, à compter du mois de mars 2023, et ce jusqu’à remise en état du bien loué, l’autre moitié du loyer restant due par le preneur au bailleur,

— condamner Mme [M] [I] ou toute partie succombante à lui verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [M] [I] aux dépens de première instance et d’appel,

À titre subsidiaire

— limiter la créance de Mme [M] [I] au montant des loyers échus, – reporter le paiement par elle de la créance de Mme [M] [I] de deux années,

— échelonner la créance de Mme [I] à hauteur d’un loyer mensuel par

mois,

— suspendre la réalisation et les effets de la résiliation du bail,

— dire et juger que la clause résolutoire ne joue pas et que le bail est maintenu dans tous ses effets si elle se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2025, le syndicat de copropriété de l’immeuble [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la société Citya Liberté,

— s’en rapporte à justice sur les mérites de l’appel limité de Mme [M] [I],

Sur les demandes de la société Visitation,

— faute d’appel de ces chefs de l’ordonnance, demande de rejeter ses demandes consistant à :

* confirmer l’ordonnance du 8 novembre 2024 notamment en ce qu’elle a :

— ordonné la jonction des deux instances,

— rejeté la demande d’intervention volontaire de la CRCAM, et la déboutons de l’ensemble de ses demandes,

— débouté le syndicat de copropriété [Adresse 5] de sa demande de garantie par la société Generali Iard,

Sur l’article 700 et les dépens,

— débouter la société Visitation de sa demande de ce chef et de condamnation aux dépens dirigée contre lui,

— condamner Mme [M] [I] à lui verser une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au stade de l’appel outre dépens d’appel,

— en toutes hypothèses, débouter Mme [M] [I], la société Visitation ou toute autre partie des prétentions dirigées contre lui.

Par dernières conclusions notifiées le 21 février 2025, la société Citya Liberté demande à la cour de :

— lui décerner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur le mérite de l’appel formé,

— condamner la partie succombante à lui verser la somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, la société Groupama Loire-Bretagne, assureur de la société Visitation, demande à la cour de :

— constater qu’elle s’en rapporte à Justice concernant les demandes formées par Mme [M] [I] dans ses conclusions d’appelant,

— condamner Mme [M] [I] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamner la même aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Quadrige avocats,

En toute hypothèse,

— débouter Mme [M] [I] ou toute autre partie de toutes ses demandes formées à son encontre.

Par dernières conclusions notifiées le 5 février 2025, la société Generali Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, demande à la cour de :

— constater qu’elle s’en rapporte à justice sur l’appel inscrit par Mme [M] [I] à l’encontre de l’ordonnance du 8 novembre 2024,

— condamner Mme [M] [I] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^me Julie Philiponet, avocate, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Crédit agricole d’Ille et Vilaine, créancier inscrit n’a pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d’appel ainsi que les conclusions d’appelant ont été signifiées à personne morale, le 22 janvier 2025.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

Postérieurement à l’audience par courrier du 30 juin 2025, transmis par RPVA le 1er juillet 2025, la société Visitation adresse un compte rendu de l’expert judiciaire, établi après réunion sur place le 24 juin 2025, considérant que ce document établit de plus fort le bien fondé de ces demandes.

Le conseil de Mme [I] par courrier du 15 juin 2025 demande à la cour d’écarter cette note en délibéré adressée sans autorisation de la cour. Il indique en tout état de cause, que ce compte-rendu ne constitue pas le rapport définitif et relève que l’expert a bien constaté que la société La Lichouille poursuivait son exploitation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la note en délibéré

Pour justifier le dépôt de sa note déposée postérieurement à la clôture, la société Visitation vise l’article 445 du code de procédure civile.

Ce texte dispose :

Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

Les conditions de ce texte n’étant pas remplies, ladite note est écartée des débats.

Sur la jonction

Mme [I] plaide pour une nécessaire disjonction des affaires enregistrées en première instance sous les n° de RG 24/182 et 24/317, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge.

La société Visitation conclut à l’irrecevabilité de la demande d’infirmation formée de ce chef.

L’article 368 du code de procédure civile prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

De telles mesures ne sont sujettes à aucun recours conformément à l’article 537 du code de procédure civile.

L’appel de ce chef de Mme [I] est irrecevable.

— sur la mesure d’expertise

La décision ordonnant l’expertise n’est critiquée par aucune des parties. La cour n’est pas saisie d’un appel sur ce point.

— sur la résiliation du bail

Mme [I] considère la société Visitation mal fondée en son exception d’inexécution, faisant valoir qu’elle ne justifie pas d’une impossibilité totale d’utiliser les locaux conformément à la destination du bail, seule circonstance permettant au locataire d’invoquer une telle exception et une dispense de loyer. Elle critique le premier juge qui, faisant droit à cette exception, l’a déboutée de ses demandes de résiliation du bail et demandes subséquentes.

Elle estime que la société Visitation ne démontre pas les faits qu’elle allègue : présence de rongeurs ou de rats dans les locaux, problèmes d’hygiène de la cuisine, prétendu risque de fermeture pour cause sanitaire.

Elle rappelle qu’en application de l’article 1728 du civil le preneur est tenu de payer les loyers, elle estime qu’aucun motif sérieux s’y opposant n’est établi, de sorte qu’en application de l’article 835 du code de procédure civile, de l’article L 145-41 du code de commerce, le juge des référés devait constater la résiliation du bail, le commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 pour une somme de 17 545,10 euros de loyers et charges impayés n’ayant pas été suivi d’effet puisqu’au 1er septembre 2024 date à laquelle l’affaire était évoquée devant le premier juge, la dette locative ne cessant de croître.

En réponse, la société La Visitation considère être parfaitement fondée à invoquer une exception d’inexécution.

Elle souligne que le bail prévoit que les locaux seront consacrés à l’exploitation d’une 'activité de vente de produits frais et naturels, fruits et légumes, préparations et conditionnement de salades, wrap, jus, soupes servies froides.. fabrication de sandwichs chauds et de manière générale toutes préparations sucrées, salées, froides ou chaudes'.

Or, elle relève que la salle de préparation dont elle doit disposer ne peut plus être exploitée, que le mur de la cuisine est pourri et délabré, les étagères tombent au sol, le mur de support étant imbibé d’humidité, des traces de rongeurs sont apparues sur les murs de la cuisine, la porte du local menant à la cour est fissurée, l’accès à la cave est dangereux, les eaux usées se déversent au sol de la cour attenante à la cuisine.

Elle fait valoir qu’une société ADS est intervenue à plusieurs reprises ces derniers mois afin de pomper les eaux qui inondent les parties communes.

Elle argue ainsi d’une impossibilité d’exploiter la cuisine puisque seuls le four et le point d’eau peuvent être éventuellement utilisés dans cet espace et soutient qu’un risque de fermeture administrative est réel et sérieux. Elle affirme que la bailleresse par ailleurs copropriétaire n’ignorait pas l’existence de ces désordres. Le local n’étant donc plus conforme à l’usage auquel il est destiné, et la bailleresse ne respectant pas ainsi son obligation de délivrance telle que prévue par les dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, elle soulève, selon elle, à bon droit une exception d’inexécution.

Elle demande à la cour de confirmer l’ordonnance qui retient cette exception à l’obligation de payer le loyer, déboute Mme [I] de ses demandes de résiliation de bail et demandes accessoires à celle-ci, et de confirmer l’ordonnance qui fait droit à sa demande de suspension des loyers à hauteur de 50 % montant dû à compter de mars 2023 jusqu’à remise en état du bien loué, l’autre moitié du loyer restant due par le preneur au bailleur.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle sollicite, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, des délais de paiement de ses loyers, un échelonnement qui correspondra au montant mensuel du loyer fixé, un report de deux ans de sorte que les travaux propres à mettre un terme aux désordres dénoncés soient entrepris au préalable.

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce :

Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, indiquer ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile le juge des référés du tribunal judiciaire peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la clause résolutoire prévue au bail en page 13 prévoit : 'en cas de non exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements stipulés aux présentes comme le non respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser la situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti au destinataire pour régulariser la situation.'

En application de l’article 1219 du code civil, Une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil fait peser sur le bailleur une obligation de délivrance conforme et l’article 1728 du code civil impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’exception d’inexécution du preneur n’est permise que si les locaux donnés à bail ne peuvent être utilisés conformément à la destination du bail ou conformément à leur destination contractuelle. (3e Civ., 27 février 2020, pourvoi n°18-20.865).

Par acte d’huissier de justice en date 2 octobre 2023, Mme [I] a délivré à la société Visitation un commandement de payer la somme principale de 11 583,05 euros au titre des loyers impayés dus entre mars 2023 et septembre 2023. Cet acte vise les dispositions de l’article L 145-41 et L 156-60 du code de commerce, la clause résolutoire prévue au bail, le délai d’un mois pour régler la somme commandée, et le fait que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire.

Les éléments du dossier font ressortir que :

— un dégât des eaux a été signalé par le preneur à la société Citya le 13 avril 2022,

— le 13 janvier 2023, le preneur lui écrit de nouveau pour indiquer que si le mur a été refait suite au dégât des eaux d’avril dernier, le problème n’est pas totalement réglé, le mur prenant toujours l’eau,

— la société Visitation a déclaré un sinistre le 17 mars 2023 auprès de son assureur Groupama Loire Bretagne, pour un sinistre en date du 16 mars 2023, avec dommages suivants : 'murs trempés, étagères décrochées du mur et tombées au sol',

— un constat amiable de dégât entre elle et le syndicat des copropriétaires en date du 16 avril 2023, mentionne que la cause du sinistre se situe dans les parties communes,

— dans un mail du 20 avril 2023, le preneur fait grief à sa bailleresse du non respect de son obligation de délivrance, écrivant 'être très proche d’une impossibilité d’exploitation'.

— des témoignages de Mme [R] et de Mme [H], respectivement de septembre 2024 et août 2024 attestent que depuis que les étagères sont tombées au sol (soit en mars 2023), l’utilisation du plan de travail dans la cuisine est rendue impossible, et que les préparations ne peuvent plus être réalisées dans la cuisine.

Ces éléments mettent en évidence que le local destiné aux préparations élaborées par le commerce est impropre à l’usage auquel il est destiné. Le constat du mois du 28 juillet 2024 dressé à la demande de la preneuse corrobore ce fait, le commissaire de justice constatant 'sur le mur sud de la cuisine, un placoplâtre couvert de moisissures', ce que le constat versé aux débats par Mme [I] ne peut suffire à contredire, puisqu’à la date de son établissement, 26 décembre 2023, le commissaire de justice souligne que si la cuisine est exploitée par la présence de plusieurs équipements, la 'présence de plaques en plastique', dont il précise qu’elles constituent 'une installation rudimentaire', le long des murs fixées sur des tasseaux à l’endroit précis des infiltrations traduites par les moisissures ci-avant relevées.

Il est donc démontré par la société Visitation que l’exploitation de son commerce souffre d’une gêne substantielle, le local cuisine étant rendu incompatible avec l’activité de restauration qui est soumise à des règles d’hygiène particulièrement strictes. Un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance est donc avéré.

Mme [I] n’ignorait pas les difficultés d’exploitation rencontrées par le preneur depuis plusieurs mois.

La cour approuve le premier juge qui retient que le preneur peut valablement opposer une exception d’inexécution à son obligation de payer les loyers et rejette la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’existence de ces désordres, de ce qu’une mesure d’expertise est en cours pour définir les travaux pour y remédier, des conséquences de ces désordres sur l’activité du preneur, la cour approuve également le premier juge, qui par application de l’article 834 du code de procédure civile, fait droit à la demande de consignation des loyers à hauteur de 50 %, jusqu’à remise en état des locaux loués.

— sur les provisions réclamées par Mme [I]

La cour confirme l’ordonnance qui condamne la société Visitation à lui payer une somme provisionnelle de 15 397,15 euros à valoir sur les loyers jusqu’en août 2024. La cour constate que ce montant inclut la moitié des loyers appelés pour cette période et la moitié des taxes et charges de 2023.

Seule la moitié de la somme de 973 euros, correspondant à la taxe foncière 2024 peut donc être nouvellement réclamée par la bailleresse devant la cour. La société Visitation sera condamnée à payer à Mme [I] une somme de 486,50 euros de provision à ce titre.

Mme [I] formule une demande en paiement au-delà du mois d’août 2024 qu’au titre d’indemnités d’occupation, lesquelles ne sont pas dues, le bail n’étant pas résilié. La cour constate l’absence de demande subsidiaire en paiement au titre de loyers.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’appelante tendant à assortir les condamnations provisionnelles d’une astreinte.

La demande de Mme [I] tendant à dire que le dépôt de garantie lui reste dû n’est pas recevable en l’absence de résiliation du bail.

— sur les autres demandes

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Visitation. Mme [I], qui succombe pour l’essentiel en son appel est condamnée aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à lui payer une somme de

2 000 euros de ce chef.

Les demandes des autres parties sur ce fondement sont rejetées.

Les dispositions de l’ordonnance critiquées sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe :

Statuant dans les limites de l’appel ;

Déclare irrecevable l’appel formé par Mme [M] [I] en ce qu’il porte sur l’ordonnance déférée qui ordonne la jonction des instances RG 24/182 et RG 24/317 ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société Visitation à payer à Mme [M] [I] une somme provisionnelle de 486,50 euros à valoir sur la taxe foncière 2024 ;

Condamne Mme [M] [I] à payer à la société Visitation la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne Mme [M] [I] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente