Cour d'appel de Rennes, 2e chambre, 6 mai 2025, n° 22/05579

CA Rennes
Infirmation partielle 6 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Inexécution des obligations contractuelles par la société Senior [Localité 8]
La cour a estimé que la société Izimmo n'a pas atteint l'objectif de vente qui lui avait été assigné, justifiant ainsi la résiliation du contrat par Senior.
Rejeté
Fraude aux droits d'Izimmo par la société Senior [Localité 8]
La cour a jugé que la société Immalliance seniors Le Pin n'a pas été immatriculée au moment de la rupture du mandat, et qu'il n'y avait pas de preuve de fraude.
Rejeté
Préjudice d'image causé par la résiliation du contrat
La cour a jugé que l'intention de nuire n'était pas établie et qu'aucun préjudice n'avait été démontré.
Accepté
Indûment payé pour des frais publicitaires
La cour a infirmé le jugement déféré, estimant qu'Izimmo a prouvé l'affectation des sommes au plan média.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 2e ch., 6 mai 2025, n° 22/05579
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	22/05579
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie MARROLionel LEONAnne-Sophie ZAREBSKI
Cabinet(s) :	LX RENNES-ANGERSMAGELLAN
Parties :	IZIMMO SAS c/ Société SCCV SENIOR [ Localité 8, Société SCCV IMMALLIANCE SENIORS LE PIN

Texte intégral

2ème Chambre

ARRÊT N°154

N° RG 22/05579

N° Portalis DBVL-V-B7G-TD2L

(Réf 1ère instance : 18/02635)

(1)

IZIMMO SAS

Société SCCV SENIOR [Localité 8]

Société SCCV IMMALLIANCE SENIORS LE PIN

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e LHERMITTE

— M^e BOULOUARD

— M^e VERRANDO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 tenue en double rapporteur, sans opposition des parties par Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, et Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mai 2025, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

IZIMMO SAS

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Virginie MARRO, plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMÉES :

Société SCCV SENIOR [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par M^e Olivier BOULOUARD de la SELARL MAGELLAN, postulant, avocat au barreau de BREST

Représentée par M^e Lionel LEON, plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Société SCCV IMMALLIANCE SENIORS LE PIN

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Anne-Sophie ZAREBSKI, plaidant, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE :

Le 14 septembre 2017, la société Senior [Localité 8] a confié à la société Izimmo la commercialisation du programme immobilier dénommé « [9] » situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Suivant lettre du 18 juillet 2018, la société Senior [Localité 8] a unilatéralement résilié le contrat.

Suivant acte extrajudiciaire du 14 décembre 2018, la société Izimmo a assigné la société Senior [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Brest.

Suivant acte extrajudiciaire du 27 janvier 2020, la société Izimmo a assigné en intervention forcée la société Immalliance seniors Le Pin.

Suivant jugement du 25 août 2022, le tribunal a :

— Déclaré recevable l’intervention forcée de la société Immalliance seniors Le Pin.

— Débouté la société Izimmo de l’ensemble de ses autres demandes.

— Mis hors de cause la société Immalliance seniors Le Pin.

— Condamné la société Izimmo à payer à la société Senior [Localité 8] la somme de 47 752,08 euros au titre du remboursement de l’indu.

— Débouté la société Senior [Localité 8] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral et d’image.

— Ordonné l’exécution provisoire.

— Condamné la société Izimmo à payer à la société Senior [Localité 8] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la société Izimmo à payer à la société Immalliance seniors Le Pin la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné la société Izimmo aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Olivier Boulouard de la société Magellan.

Suivant déclaration du 16 septembre 2022, la société Izimmo a interjeté appel.

Suivant conclusions du 6 mars 2023, la société Senior [Localité 8] a interjeté appel incident.

En ses dernières conclusions du 5 juin 2024, la société Izimmo demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1217 et 1382 du code civil,

Vu l’article 1113 nouveau du code civil,

— Réformer le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’intervention forcée de la société Immalliance seniors Le Pin.

Statuant à nouveau,

— Condamner la société Senior [Localité 8] à lui payer la somme de 642 136 euros, la somme de 577 922,40 euros à titre subsidiaire, en réparation du préjudice subi.

— Condamner la société Senior [Localité 8] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice d’image subi.

— Dire que la société Immalliance seniors Le Pin a commis des fautes engageant sa responsabilité délictuelle.

— Condamner la société Immalliance seniors Le Pin solidairement avec la société Senior [Localité 8] à lui payer la somme 642 136 euros à titre principal, la somme de 577 922,40 euros à titre subsidiaire, en réparation du préjudice subi.

— Condamner la société Immalliance seniors Le Pin solidairement avec la société Senior [Localité 8] à lui payer la somme de 50 000 euros en réparation du préjudice d’image subi.

Sur l’appel incident formé par la société Senior [Localité 8],

— Confirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral et d’image.

En toute hypothèse,

— Débouter la société Senior [Localité 8] et la société Immalliance seniors Le Pin de leurs demandes.

— Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Les condamner aux dépens avec application de l’article 699 au profit de la société Demidoff & Lhermitte.

En ses dernières conclusions du 22 août 2024, la société Senior [Localité 8] demande à la cour de :

Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1217, 1240 et 1353 du code civil,

Vu les articles 963, 515 et 548 du code de procédure civile,

Vu l’article 6-1 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970,

— Confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral et d’image.

— La déclarer recevable et bien fondée en son appel incident.

— Condamner la société Izimmo à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’image.

— Débouter la société Izimmo de ses demandes.

— La condamner à lui payer la somme de 12 960 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Olivier Boulouard de la société Magellan.

En ses dernières conclusions du 3 mars 2023, la société Immalliance seniors Le Pin demande à la cour de :

Vu les articles 9, 31 et 56 du code de procédure civile,

Vu l’article 1382 ancien, 1240 nouveau, du code civil,

— Confirmer le jugement déféré.

A titre subsidiaire,

— Condamner la société Senior [Localité 8] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre.

— Débouter la société Izimmo de ses demandes.

— La condamner ou toute partie succombante à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

— La condamner ou toute partie succombante aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu’aux dernières conclusions précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au soutien de son appel, la société Izimmo explique qu’en raison de l’inexécution par la société Senior [Localité 8] de ses obligations contractuelles, elle a été empêchée de mener à bien la commercialisation du programme immobilier et qu’elle a ainsi été privée des commissions qu’elle aurait dû percevoir. Elle explique le manque d’attractivité du programme par les prix élevés imposés par le promoteur immobilier. Elle prétend que l’objectif de vente déterminé dans un avenant du 15 janvier 2018 relevait d’une obligation de moyen et qu’elle a mis en 'uvre tous les moyens possibles pour atteindre cet objectif. Elle ajoute que la société Senior [Localité 8] lui a laissé accroire vainement qu’elle allait lui confier, après la résiliation de mandat exclusif, un mandant non exclusif. Elle lui reproche d’avoir, en partenariat avec le groupe Senioriales, poursuivi en fraude de ses droits, le programme de commercialisation en transférant notamment le permis de construire à la société Immalliance seniors Le Pin. Elle soutient qu’elle a réalisé les prestations au titre du plan média qui ont été facturées et payées sans réserve par la société Senior [Localité 8].

La société Senior [Localité 8] explique qu’elle était titulaire d’une promesse de vente concernant le terrain de [Localité 8] jusqu’au 30 juin 2018 et qu’elle devait, pour que l’opération puisse aboutir, justifier d’une réservation de l’ordre de 50 % du chiffre d’affaires, niveau qui conditionnait la mise en 'uvre des concours bancaires et de la garantie financière d’achèvement. Elle reproche à l’agent immobilier de n’avoir eu de cesse de modifier les accords initiaux en lui imposant sous le sceau de l’intérêt commun la prise en charge de gestes commerciaux. Elle indique qu’au regard des efforts consentis, l’avenant du 15 janvier 2018 prévoyait en son article 2 que le mandataire devrait obtenir la réservation de 40 lots de manière ferme définitive pour le mois de juin 2018. Elle indique qu’elle s’est inquiétée à plusieurs reprises du rythme des commercialisations et que, faute de réponse, elle a résilié le mandat de vente. Elle conteste toute man’uvre frauduleuse en concertation avec la société Immalliance seniors Les Pins. Elle explique qu’en l’absence de réalisation du programme initial, celui-ci a été réorienté vers la réalisation d’une résidence exploitée sous la marque Senioriales et le permis de construire transféré à la société Immalliance seniors Les Pins.

La société Immalliance seniors Les Pins rappelle qu’elle a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 2 mai 2019, soit à une date où la rupture était consommée depuis plusieurs mois entre le promoteur et l’agent immobilier. Elle confirme que la société Senior [Localité 8] lui a transféré le bénéfice d’un permis de construire et conteste l’existence d’une quelconque fraude.

Il est constant que le 14 septembre 2017, la société Senior [Localité 8] a confié à la société Izimmo un mandat de vente exclusif, la date prévisionnelle de livraison du programme immobilier étant fixée au 4ème trimestre 2019, la durée du mandat étant d’un an renouvelable par tacite reconduction, sauf révocation moyennant un préavis de 1 mois à compter de la deuxième année.

Il est également constant que suivant avenant du 15 janvier 2018, la société Senior [Localité 8] s’est engagée à prendre en charge les intérêts intercalaires pour un maximum de dix clients, le coût du portage de TVA et le coût du plan média de 40 933 euros, tandis que la société Izimmo s’est engagée à obtenir la réservation de 40 lots de manière ferme et définitive pour le mois de juin 2018.

Si la société Izimmo prétend que la société Senior [Localité 8] n’a eu de cesse de revenir sur ses engagements en faisant supporter les coûts marketing aux investisseurs, en supprimant l’offre commerciale « frais intercalaires offerts » et en reportant la date de livraison au 2ème semestre 2020, et produit au soutien de cette allégation des échanges de courriels, il doit être constaté que les obligations réciproques des parties ont été précisées définitivement dans l’avenant du 15 janvier 2018.

Elle ne peut faire reproche à la société Senior [Localité 8] d’avoir pratiqué des prix élevés conduisant à un manque d’attractivité du programme alors qu’une grille de vente a été annexée à l’avenant et qu’elle a néanmoins accepté cet avenant. Elle ne peut lui faire reproche de ne pas avoir pris à sa charge les intérêts intercalaires pour un maximum de dix clients ou le coût du portage de TVA alors qu’aucune vente n’a été conclue. Elle ne peut lui faire reproche de ne pas avoir respecté la stratégie commerciale définie d’un commun accord alors qu’il est établi qu’elle a payé les factures des 24 octobre 2017 et 26 janvier 2018 y afférentes.

En revanche, il est manifeste que la société Izimmo n’a pas obtenu la réservation de 40 lots de manière ferme et définitive pour le mois de juin 2018.

La société Senior [Localité 8] a rappelé qu’elle bénéficiait d’une promesse de vente jusqu’au 30 juin 2018 concernant le terrain de [Localité 8] sur lequel devait être développé le programme immobilier de 82 appartements et que la commercialisation à hauteur de 50 % conditionnait l’obtention de la garantie financière d’achèvement et l’activation de la phase opérationnelle du projet.

Elle démontre que suivant lettres des 18 mars, 26 avril et 25 juin 2018, elle a attiré l’attention de la société Izimmo sur le « rythme de commercialisation extrêmement faible voire inexistant » du programme immobilier et qu’elle l’a invitée à s’engager fermement sur le nombre de réservations financées qu’elle serait en mesure de lui transmettre à fin mai et fin juin 2018. Elle démontre encore l’avoir informée que la livraison de l’immeuble ne pourrait dans ces conditions intervenir avant le second semestre 2020.

Puis suivant lettre du 18 juillet 2018, la société Senior [Localité 8] a résilié le mandat de vente en application de la stipulation contractuelle prévoyant que « le contrat (pourrait) être rompu à tout moment avec un préavis d’un mois en cas de non-respect par l’une ou l’autre des parties des clauses du mandat ».

Suivant courriel du 1er août 2018, la société Izimmo, loin de contester cette résiliation, a proposé de poursuivre la commercialisation du programme immobilier par la conclusion d’un nouveau mandat après l’expiration du mandat exclusif à l’échéance du 18 août 2018. Il n’était pas question dans ce message d’une quelconque promesse de nouveau mandant mais seulement d’une offre formulée par l’agent immobilier.

La résiliation du contrat n’apparaît pas fautive dès lors que la société Izimmo n’a pas atteint l’objectif de vente qui lui avait été assigné dans l’avenant du 15 janvier 2018. Ses demandes à l’encontre de la société Senior [Localité 8] et de la société Immalliance seniors Le Pin consécutives à cette résiliation ne peuvent qu’être rejetées.

Les premiers juges doivent être approuvés en ce qu’ils ont considéré que l’action à l’encontre de la société Immalliance seniors Le Pin, à qui il reproché une collusion dans les manquements contractuels ayant conduit à la rupture du mandat, était particulièrement mal fondée alors que cette société n’a été immatriculée que le 2 mai 2019, bien après la résiliation du mandat, et qu’il n’est pas justifié d’une quelconque fraude.

A titre reconventionnel, la société Senior [Localité 8] a demandé et obtenu la condamnation de la société Izimmo à lui payer la somme de 47 752,08 euros au titre du remboursement des frais publicitaires.

La société Izimmo fait valoir que le paiement spontané des factures correspondantes établissent la réalité des prestations de communication et de publicité.

La société Senior [Localité 8] fait valoir que la société Izimmo n’a pas pu justifier de l’affectation au plan média de la somme de 47 752,08 euros.

Il résulte des articles 1302 et 1302-1 du code civil qu’il appartient au demandeur en restitution de sommes qu’il prétend avoir indûment payées, de prouver que ce qui a été payé n’était pas dû.

En l’espèce, la société Senior [Localité 8] ne démontre aucunement que la société Izimmo n’a pas affecté la somme de 47 752,08 euros au plan média alors que cette dernière justifie de l’existence d’une campagne de communication notamment par mailing.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Senior [Localité 8] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral et d’image, les premiers juges ayant à juste titre relevé que l’intention de nuire n’était pas établie pas plus que l’existence d’un préjudice. Le fait d’avoir intenté deux actions, l’une contre la société Pilotimmo, l’autre contre la société Senior [Localité 8], qui appartiennent au même groupe, ne saurait caractériser en soi un « déferlement procédural » constitutif d’un abus de droit.

Le jugement déféré sera confirmé en ses autres dispositions.

Il n’est pas inéquitable de condamner la société Izimmo à payer à la société Immalliance seniors Le Pin la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile par ailleurs.

La société Izimmo, partie succombante à titre principal, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel. Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Brest en ce qu’il a condamné la société Izimmo à payer à la société Senior [Localité 8] la somme de 47 752,08 euros au titre du remboursement de l’indu.

Statuant à nouveau,

Rejette la demande de la société Senior [Localité 8] à cet égard.

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la société Izimmo à payer à la société Immalliance seniors Le Pin la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel.

Condamne la société Izimmo aux dépens de la procédure d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats en ayant fait la demande.

Rejette les autres demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT