COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 10 mars 2011

— CJ/SP/MO- Arrêt n° 181

Dossier n° : 09/02732

A Y, C D épouse Y / S.A.R.L. X TERRES ayant pour nom commercial MAISONS X DECO

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CUSSET-VICHY, décision attaquée en date du 23 Novembre 2009, enregistrée sous le n° 08/01326

Arrêt rendu le JEUDI DIX MARS DEUX MILLE ONZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Gérard BAUDRON, Président

M. Bruno GAUTIER, Conseiller

M^me Corinne JACQUEMIN, Conseiller

En présence de :

M^me Sylviane PHILIPPE, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. A Y

M^me C D épouse Y

XXX

XXX

représentés par la SCP GOUTET – ARNAUD, avoués à la Cour

ayant pour avocat M^e Marie RAYSSAC du barreau de BORDEAUX

APPELANTS

ET :

S.A.R.L.X-TERRES ayant pour nom commercial MAISONS X DECO

XXX

XXX

représentée par M^e Martine-Marie MOTTET, avoué à la Cour

ayant pour avocat M^e Alexandre BENAZDIA du barreau de CUSSET-VICHY

INTIMEE

Après avoir entendu à l’audience publique du 14 février 2011 les représentants des parties, avisés préalablement de la composition de la Cour, celle-ci a mis l’affaire en délibéré pour la décision être rendue à l’audience publique de ce jour, indiquée par le Président, à laquelle a été lu le dispositif de l’arrêt dont la teneur suit, en application de l’article 452 du code de procédure civile :

N° 09/2732 – 2 -

Vu le jugement rendu le 23 novembre 2009 par le tribunal de grande instance de CUSSET qui a débouté M. A Y et son épouse M^me C D de la demande d’indemnisation qu’ils ont présentée à l’encontre de la SARL X-TERRES avec laquelle ils ont signé le 15 octobre 2005 un contrat de construction de maison individuelle ; le tribunal a également rejeté la demande reconventionnelle présentée par le constructeur qui souhaitait obtenir paiement de la somme de 11.900 € correspondant au solde du prix conservé par le maître de l’ouvrage en raison de l’absence de levée de réserves formulées lors de la réception ;

Vu la déclaration d’appel interjeté par les époux Y le 5 décembre 2009 et leurs conclusions signifiées le 21 septembre 2010 par lesquelles ils sollicitent la réformation partielle du jugement au visa des articles L. 230 – L. 231 – 1 et suivants, R. 231 – 3 et R 231 – 7 du code de la construction et de l’habitation, l’article L. 271 – 1 du code de la construction et de l’habitation et les articles 6, 1109 et suivants, 1131, 1172, 1382 et 1383 du code civil ;

Ils font valoir le non-respect par la société X-TERRES de la législation d’ordre public applicable au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, qui l’obligeait non seulement à prendre en charge le coût de l’étude de sol que les époux Y ont supporté pour un montant de 1.473 € mais également la plus-value pour le surplus des fondations soit la somme de 40.860 € dont ils réclament le paiement ainsi de 40.000 € à titre de préjudice moral et de jouissance résultant de la construction d’une maison plus petite et différente de celle prévue initialement, 800 € correspondant au surcoût payé pour le carrelage et 18.936,67 € au titre des pénalités de retard, la construction ayant été livrée avec 247 jours de retard outre 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement ils sollicitent le prononcé de la nullité du contrat de construction et la condamnation de la société X-TERRES à leur rembourser la somme de 227.000 € ;

Les époux Y demandent la confirmation du jugement s’agissant du débouté des demandes présentées par la société X-TERRES en paiement du solde de sa facture dès lors que celui-ci n’est exigible qu’à la levée des réserves qui n’est pas encore intervenue ; ils contestent les conclusions formulées par M. Z, désigné par ordonnance du conseiller de la mise en état avec pour mission d’entendre les parties sur la réalisation des travaux mentionnés en réserve et d’indiquer ceux qui ont été réalisés et ceux qui ne l’ont pas été ; les appelants précisent qu’ils n’ont pas reçu les documents destinés aux essais « à la plaque » exécutés sur les fondations et que les murs du sous-sol ne sont pas conformes au plan ;

Vu les conclusions de la SARL X-TERRES signifiées le 5 août 2010 tendant à la confirmation partielle du jugement et formant appel incident afin de voir condamner solidairement les époux Y à verser la somme de 11.900 € avec intérêt au taux de 1 % par mois à compter du 22 octobre 2008 et celle de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’intimée expose que le maître de l’ouvrage a procédé à une modification de son projet avec suppression d’un étage et réalisation d’un sous-sol plus important et que c’est dans ce cadre qu’une étude de sol a été envisagée par le constructeur afin de voir les sujétions que comportait ce nouveau projet et qu’ainsi un nouveau prix a été fixé dans le cadre du dépôt d’un nouveau permis de construire, le précédent ayant été annulé ;

N° 09/2732 – 3 -

La société X-TERRES fait valoir qu’aucune plus-value n’a été calculée et que la somme de 40.860 € réclamée par les époux Y ne peut être due dès lors qu’elle correspond à un devis d’adaptation au sol prévoyant un remplacement des fondations prévues au contrat initial pour adapter au nouveau projet, ce qui a donné lieu à une estimation de 238.000 € TTC au lieu de 230.000 € tel que cela ressort du document signé par les parties le 5 juillet 2006 ; elle ajoute que le problème rencontré lors de l’approvisionnement du carrelage ne lui est pas imputable et que c’est le choix du maître d’ouvrage qui a entraîné une plus-value de 1.306,02 € dont seule la somme de 800 € a été facturée et payée ; elle ajoute enfin que les délais de livraison de la maison ont été respectés, la véritable déclaration d’ouverture de chantier étant celle du 20 mars 2007 avec établissement d’un document clair et accepté par les parties prévoyant une prorogation du délai de 18 mois et qu’ainsi aucune pénalité n’est due ;

L’intimée ajoute que les sommes conservées par le maître de l’ouvrage au titre de la garantie des réserves sont dues car c’est de manière vexatoire que les époux Y n’ont pas voulu reconnaître la levée des réserves alors que le rapport établi par M. Z est explicite lorsqu’il précise que tous les points sont résolus et que seul demeure le point qui concerne une non-conformité par rapport au plan contractuel des poteaux de soutènement en cave mais souligne que le système employé ne pose aucune difficulté car il n’y a pas de conséquence sur le plan de l’utilisation du local annexe et sur sa solidité ;

L’ordonnance de clôture a été rendue par le conseiller de la mise en état le 16 novembre 2010.

SUR QUOI LA COUR

Sur la conformité aux dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation régissant la construction d’une maison individuelle avec plan et la réalisation des travaux

Attendu que si le constructeur est tenu de reconnaître le terrain qui doit recevoir l’ouvrage auquel il doit l’adapter, pas plus l’article L.231-2 que l’ article R.231-5 du code de la construction et de l’habitation ne lui font obligation de procéder systématiquement à des études de sols préalables à la signature des contrats de construction ;

Qu’il résulte des faits de la cause que les parties ont conclu en deux étapes le contrat de construction d’une maison individuelle sur un terrain appartenant aux époux Y qui ont signé en premier lieu le 15 octobre 2005 une convention prévoyant une superficie habitable de 149,08 m² pour 286.000 € dont 56.000 € correspondant à des travaux effectués par eux, puis, après annulation du permis de construire le 5 juillet 2006, un avenant modificatif prévoyant que pour un nouveau prix convenu de 238.000 € TTC au lieu de 286.000 € les plans étaient modifiés pour obtenir une surface habitable de 127,03 m² avec adaptation au sol et prestations complémentaires notifiées dans une notice descriptive parfaitement conforme aux préconisations édictées aux articles R 231 – 4 et R 232 – 4 du code de la construction et de l’habitation, régulièrement signé et paraphé en chaque page par les parties ;

Que ce nouveau projet a fait l’objet d’une demande de permis de construire qui a été accordé sur les sujétions ainsi proposées ;

N° 09/2732 – 4 -

Attendu qu’une étude de sol a été préconisée par la société X-TERRES sur la première notice signée le 15 octobre 2005 qui comportait un paragraphe « avertissements » précisant qu’il était important qu’une étude de sol soit fournie afin de permettre la réalisation d’un devis définitif comprenant des dispositions fondations adaptées au site ;

Attendu que le constructeur a respecté son obligation de conseil et que les époux Y ont fait réaliser et ont payé en toute connaissance de cause cette étude de sol nécessaire à la construction de leur maison ; qu’ils sont dès lors mal fondés à en demander le remboursement ;

Attendu que l’ensemble des adaptations au sol conformément à l’étude avait été chiffré le 30 mai 2006 pour une somme de 40.860 € correspondant au remplacement des fondations et de dallage prévu au premier contrat par les préconisations de la société « Sol Solution » soit des semelles filantes de 1,80 m de large ajoutées à des longrines et un vide sanitaire ;

Attendu que la notice descriptive du 5 juillet 2006 reprenait expressément que l’adaptation au sol se ferait suivant les prescriptions de l’étude de sol et qu’ainsi les travaux réalisés correspondent bien à ce que prévu et accepté par les parties et qu’il ne peut être fait grief au constructeur d’avoir réalisé les prestations nécessaires pour le coût prévu de 40.860 € dont les époux Y sont également mal fondés à demander le remboursement ;

Attendu à cet égard qu’on rappellera que la notice descriptive type, résultant de l’arrêté du 27 novembre 1991, qui doit être annexée au contrat, doit, très précisément, faire ressortir les ouvrages et fournitures compris dans le prix convenu et ceux qui ne le sont pas et qu’en l’espèce cette notice est très précise quant à l’engagement de la société X-TERRES sur les travaux qu’elle s’engage à réaliser et qui l’ont d’ailleurs été ;

Attendu également qu’aucun préjudice de jouissance pour perte de surface de l’immeuble ne peut valablement être évoqué par les appelants dès lors qu’ils ont contractuellement accepté la superficie de la maison qui leur a été livrée dans le cadre des dispositions contractuelles du 5 juillet 2006 précité ; que cette surface n’a fait l’objet d’aucune réserve ;

Attendu enfin que c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le procès-verbal de réception a été établi le 19 septembre 2008, soit avant la date du 20 septembre 2008 déterminée par une ordonnance de référé du 5 mars 1008 comme devant être la date limite pour l’achèvement de la construction au vu d’un avenant en date du 15 octobre 2008 qui avait convenu un délai prorogé de réalisation des travaux à 18 mois ;

Que cet avenant régulièrement accepté par les parties constitue une disposition contractuelle parfaitement valable et qui a été respectée par le constructeur ;

Qu’ainsi aucune pénalité pour retard n’est due par celui-ci ;

N° 09/2732 – 5 -

Attendu que c’est également à bon droit que le premier juge a retenu que le seul incident avéré de chantier est intervenu lors des travaux de finition puisqu’il a fallu procéder au changement du carrelage à la suite de l’arrêt de la fabrication de certains modèles qui avait été choisis initialement par les époux Y auprès de fournisseurs choisis par eux ;

Attendu que les époux Y ont expressément accepté de payer une plus-value de 800 € compte tenu du nouveau choix de carrelage effectué par eux et que le caractère forfaitaire du marché conclu dans le cadre de la construction de maisons individuelles ne peut être évoqué pour mettre à la charge du constructeur cette plus-value liée à une modification d’un élément de finition dont la société X-TERRES n’est pas responsable ; que les époux Y étaient libres de choisir un autre carrelage au même prix que celui initialement prévu dans le cadre du marché de travaux ;

Attendu en conséquence que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux Y de l’intégralité de leurs demandes ;

Attendu que la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle résultant de l’article 231-1 du code de la construction et de l’habitation, sanctionne le non respect des mentions devant obligatoirement figurer dans le contrat ;

Attendu en l’espèce que, contrairement à ce qui est affirmé par les époux Y, des adaptations au sol ont bien été prévues et réalisées par le constructeur qui pouvait dès lors obtenir la garantie de livraison et que c’est alors à tort que les appelants soutiennent que la convention serait résolue par la seule cause que la condition suspensive d’obtention de la garantie de livraison est réputée avoir échoué ; que contrairement à ce qui est également affirmé le contrat respecte toutes les conditions exigées par les articles L. 231 ' 2 et suivants du code de la construction et de l’habitation et mentionne un garant en la personne de la société « LE MANS CAUTION » et qu’il n’était pas utile de donner au maître de l’ouvrage un nouveau délai de rétractation à l’issue du changement de modèle qu’ils ont expressément sollicité et qu’ils ne peuvent venir dès lors prétendre que le contrat n’a jamais été réellement formé ;

Qu’il sera au surplus remarqué que les époux Y n’ont pas entendu mettre en 'uvre la garantie en actionnant directement le garant dans les conditions prévues par la loi ;

Attendu également que les plans contractuels sont conformes aux exigences édictées aux articles L. 231 – 2 et articles R. 231 – 3 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu en conséquence qu’il convient de débouter les époux Y de leur demande de nullité du contrat avec remboursement de la somme de 227.000 € ;

Sur les réserves et le paiement du solde du prix

Attendu que le maître de l’ouvrage, non assisté lors de la réception, dispose de la possibilité d’effectuer des réserves non seulement le jour même mais également par voie de lettre recommandée avec avis de réception, dans un délai de huit jours à compter de la remise des clés ;

N° 09/2732 – 6 -

Attendu en l’espèce que les opérations de réception ont eu lieu, avec réserves, le 19 septembre 2008 et remise des clés le jour même ; qu’un procès-verbal de constat d’huissier a été établi les 19 et 22 septembre 2008 faisant état d’un certains nombres de défauts apparents non signalés à la réception et que ces éléments sont repris dans un courrier recommandé adressé par les époux Y à la société X-TERRES le 25 septembre 2008 de sorte que le constructeur est mal fondé à reprocher à M. Z d’avoir tenu compte de ces contestations alors qu’elles constituent bien des réserves et qu’il entrait précisément dans la mission du consultant d’entendre contradictoirement les parties sur la réalisation des travaux mentionnés en réserves ;

Attendu qu’il sera en conséquence tenu compte de l’ensemble des conclusions formulées par M. Z dans le cadre de son rapport déposé le 13 juillet 2010 ;

Attendu qu’en cas de réserves, l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou à défaut par le président du tribunal de grande instance ;

Attendu que la consignation était contractuellement prévue entre les mains de la Banque Nuger à Vichy en un compte spécial ouvert à cet effet mais qu’aucune pièce du dossier ne permet d’établir qu’elle a été réalisée ;

Attendu que la réception et les réserves qui pourront être formulées ne concernent que les travaux réellement effectués par le constructeur ;

Attendu qu’il résulte du rapport de M. Z et des conclusions des époux Y que l’ensemble des réserves formulées tant le jour de la réception que dans le courrier du 25 septembre 2008 ont été levées sauf :

— l’absence de remise au maître de l’ouvrage du justificatif « des essais à la plaque» qui consistent à déterminer le déplacement vertical moyen de la surface du sol située sous «une plaque rigide circulaire chargée» ,

— le problème concernant l’absence de conformité au plan des murs du soussol pour laquelle M. Z ayant expliqué que dans la cave une tête de murs avait été supprimée et l’autre qui lui fait face a été remplacée par un poteau, cette modification n’ayant à son avis aucune conséquence au plan de l’utilisation du local annexe sur la solidité,

— l’absence de remise de la liste des sous-traitants ;

Attendu que la notion de réserves entendues au sens de l’article 1792-6 du code civil ne s’entend que pour celles émises au titre de la réalisation des travaux et ne peut donc concerner en l’espèce 'comme l’a rappelé M. Z- que le point concernant la non-conformité au plan des murs du sous-sol et non la remise de documents ;

Attendu que la levée de l’intégralité des autres réserves qui étaient au nombre de 16 justifient qu’une partie du dépôt de garantie soit versée au constructeur ;

N° 09/2732 – 7 -

Qu’il convient en conséquence de condamner les époux Y à payer à la société X-TERRES les ¾ des sommes retenues soit 8.925 €, au besoin par déconsignation si la consignation prévue contractuellement a été effectuée, et de dire que le solde restera consigné, ou le sera si tel n’était pas le cas, jusqu’à ce que le litige sur le problème de la conformité du sous-sol soit tranché, observation étant faite que ce litige ne fait pas l’objet du présent dossier car la non-conformité n’est évoquée par les époux Y que comme moyen en défense à la demande en paiement présentée à leur encontre et qu’aucune autre prétention que le maintien du dépôt de garantie n’est formulée ;

Attendu que cette somme sera, conformément aux dispositions contractuelles, assortie d’un taux d’intérêt de 1 % par mois à compter du 22 octobre 2008 jusqu’à parfait paiement ;

Attendu pour le surplus que le premier juge a fait une juste appréciation des faits de la cause et qu’il convient de confirmer la décision rendue sur les mesures accessoires, étant précisé que la demande de dommages et intérêts présentée en première instance par la société X-TERRES qui en a été déboutée n’est plus formulée en cause d’appel ;

Attendu que la société X-TERRES a engagé des frais irrépétibles pour la défense de ses intérêts dans le cadre de la procédure d’appel et qu’il convient de condamner les époux Y lui verser la somme complémentaire de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les époux Y sont également condamnés aux dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux Y de l’ensemble de leurs demandes et sur les mesures accessoires et les dépens ;

Réforme pour le surplus ;

Condamne les époux Y à payer à la société X-TERRES la somme de 8.925 €, au besoin par déconsignation si la consignation prévue contractuellement a été effectuée, avec intérêts au taux de 1 % par mois à compter du 22 octobre 2008 jusqu’au parfait paiement et dit que le solde, soit 2.975 €, restera consigné ou le sera sur un compte ouvert à cet effet à la Banque NUGER de VICHY sous astreinte de 10 € par jour de retard si tel n’était pas le cas et ce jusqu’à la levée de la dernière réserve ou règlement du conflit la concernant ;

Condamne les époux Y à payer à la société X-TERRES de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

N° 09/2732 – 8 -

Condamne les époux Y aux dépens d’appel et dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M. BAUDRON, président, et par M^me PHILIPPE, greffier présent lors du prononcé.

le greffier le président