COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 17 octobre 2016

— HP/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 16/00991

X Y, Z
A épouse Y / B
C

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de
MOULINS, décision attaquée en date du 15 Mars 2016, enregistrée sous le n° 15/00880

Arrêt rendu le LUNDI DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE
SEIZE

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Christophe STRAUDO, Président

Madame D E, Présidente

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. X Y

M^me Z A épouse Y

XXX

XXX

représentés et plaidant par M^e F G de la SCP
LARDANS G MICALLEF, avocat au barreau de MOULINS

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. B C

XXX

XXX

XXX

représenté par M^e Jean-Louis BAFFELEUF de la SCP
MARTY-BAFFELEUF-BLANCHET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

plaidant par M^e Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de
GRASSE

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS : A l’audience publique du 12 septembre 2016

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 octobre 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christophe STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

N° 16/00991 – 2 -

FAITS ET PROCÉDURE :

M. X Y et son épouse, M^me Z A ont signé avec M. B C une promesse de vente portant sur une maison d’habitation avec meubles meublants, sise 6, chemin de
Ravard à Avermes (03) au prix de 270'000 euros, ce compromis devant être réitéré par acte authentique avant le 15 octobre 2015, sous réserve de conditions suspensives, notamment de la réitération par acte authentique d’une promesse de vente d’un immeuble appartenant à l’acquéreur et à son épouse et de la réception par ce dernier du prix de vente de cet immeuble.

Par courrier en date du 19 octobre 2015, M. C a avisé M. et M^me Y de la non réception du prix de vente de son propre immeuble et de la non poursuite de l’acquisition de la maison d’Avermes.

Par exploit de huissier en date du 8 décembre 2015, M. et M^me Y ont assigné M. C, selon la procédure de l’assignation à jour fixe, devant le tribunal de grande instance de
Moulins aux fins notamment d’obtenir l’exécution judiciaire par M. C de ses engagements.

Par jugement en date du 15 mars 2016, le tribunal a :

— débouté M. et M^me Y de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné M. et M^me Y aux dépens comprenant notamment le coût de la procédure de saisi conservatoire.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées, M. et M^me Y ont relevé appel de cette décision le 18 avril 2016.

Autorisés par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel de Riom en date du 21 avril 2016, M. et M^me Y ont fait assigner à jour fixe M. et M^me Y devant la cour d’appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières écritures en date du 7 juin 2016, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. et M^me Y sollicitent l’infirmation du jugement déféré et demande à la cour de :

' dire parfaite la vente consentie aux termes du compromis sous seing privé en date du 19 août 2015 signé par les parties portant sur une maison d’habitation sise à Avermes,

' dire que le transfert de propriété se fera au jour du règlement du prix de la vente et des frais de celle-ci par M. C,

' en conséquence, condamner M. C à leur payer la somme de 270'000 euros correspondant au prix de vente de l’immeuble et meubles meublants, outre les frais et accessoires de ce compromis et les intérêts de droit au taux légal à compter du jour de l’assignation devant le tribunal de grande instance de Moulins,

' condamner M. C à leur payer la somme de 27'000 euros en application de la clause pénale prévue dans le compromis en raison du préjudice particulier causé par le non-respect par M. C de ses engagements,

N° 16/00991 – 3 -

' dire que l’arrêt à intervenir, qui précisera dans son dispositif la désignation cadastrale de l’immeuble, sera publié aux frais de l’acquéreur auprès des services de la publicité foncière pour opposabilité aux tiers de cette vente,

' condamner M. C à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’indemnité procédurale et en tous les dépens de la procédure y compris ceux de la procédure de saisi conservatoire.

Au soutien de leurs prétentions, M. et M^me Y exposent essentiellement que :

la condition suspensive de la réception du prix de vente par l’acquéreur de son propre immeuble prévu dans le compromis de vente ne peut être considérée comme défaillie, dès lors qu’aucun temps fixe n’a été prévu pour sa réalisation et que la date ultime de la réitération de l’acte authentique n’est pas une date butoir de la réalisation de la condition suspensive convenue sauf à ce que cela ait été expressément prévu dans le compromis même, ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

·

la saisie conservatoire pratiquée le 10 novembre 2015 entre les mains du notaire ayant reçu l’acte de vente de l’immeuble de M. C démontre que ce notaire a reçu les fonds de cette vente,

·

la clause selon laquelle le prix de vente de l’immeuble de M. C devait être à sa disposition le 15 octobre 2015 est nulle en application de l’article 1172 du Code civil dès lors que la vente de l’immeuble devait être réalisée au plus tard avant le 30 septembre 2015, ce délai étant insuffisant pour qu’il puisse disposer des fonds au 15 octobre 2015,

·

aucune irrecevabilité ne résulte de l’absence de la publication au bureau de la publicité foncière de l’assignation, dès lors que la promesse de vente synallagmatique sur laquelle elle est fondée n’est pas elle-même soumise à cette formalité et au surplus ne sont soumises à cette formalité que les assignations contenant des demandes tendant à la résolution, la révocation, l’annulation la révision d’un acte portant sur des droits réels immobiliers,

·

Par dernières écritures en date du 12 septembre 2016, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. C sollicite de la cour de :

déclarer irrecevable la procédure pour défaut de publication de l’assignation,

·

confirmer le jugement déféré,

·

condamner M. et M^me Y à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

·

condamner M. et M^me Y à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

·

Au soutien de ses prétentions, M. C fait valoir notamment que :

l’assignation, dès lors qu’il est sollicité une mutation en matière immobilière, doit être publiée ce qui n’est pas le cas en l’espèce de sorte que la procédure apparaît irrégulière et irrecevable,

·

la condition suspensive ayant trait à la perception du prix de vente devait être réalisée dans un temps fixe, soit avant le 15 octobre 2015 comme le prévoit le paragraphe sept intitulé dispositions communes à l’ensemble des conditions suspensives du compromis de vente,

·

s’il est fait application de l’article 1172 du code civil, le compromis lui-même doit être annulé.

·

N° 16/00991 – 4 -

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

MOTIFS ET DÉCISION :

I – Sur l’exception d’irrecevabilité :

Attendu que M. C soutient, au visa du décret 55-22 du 4 janvier 1955, que l’assignation de M. et M^me Y aurait du être publiée puisque leur demande porte sur une mutation en matière immobilière ;

Attendu que l’article 28 du décret précité énonce dans son quatrièmement que : ' Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° (Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs : a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ; b) Bail pour une durée de plus de douze années, et, même pour un bail de moindre durée, quittance ou cession d’une somme équivalente à trois années de loyers ou fermages non échus ; c) Titre d’occupation du domaine public de l’Etat ou d’un de ses établissements publics constitutif d’un droit réel immobilier délivré en application des articles L. 34-1 à L.
34-9 du code du domaine de l’Etat et de l’article 3 de la loi n° 94-631 du 25 juillet 1994 ainsi que cession, transmission ou retrait de ce titre)….

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort …;

Que l’article 30 5° de ce décret précise :
'Les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont pas recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité’ ;

Attendu que les prétentions de M. et M^me Y ne tendent pas au prononcé, à la révocation, à la

résolution, à l’annulation ou à la rescision d’une convention ;

Qu’au surplus, les prétentions de M. et M^me Y sont fondées sur un acte non authentique qui, de ce fait, n’est pas soumis à la publicité ;

Attendu qu’en conséquence, l’exception d’irrecevabilité soulevée par M. C sera rejetée ;

II – Sur Le Fond :

— Sur la vente :

Attendu que M. C a conclu avec M. et M^me Y une promesse de vente en date du 19 août 2015 portant sur un immeuble et ses meubles meublants sis à Avermes pour un prix de 270 000 euros avec une réitération par acte authentique au plus tard le 15 octobre 2015 ; qu’il a été indiqué dans l’acte que le financement de cette acquisition se ferait au moyen d’un apport personnel de

N° 16/00991 – 5 -

M. C provenant de la vente d’un immeuble indivis avec son ex-épouse sis à
Peymeinade ;
que le compromis a prévu notamment deux conditions suspensives en faveur de l’acquéreur, la réalisation de la vente de son immeuble et la réception du prix de vente par ce dernier ; que la vente de l’immeuble de Peymeinade s’est réalisée (le compromis relatif à cette vente prévoyait une réitération au plus tard le 25 septembre 2015) mais M. C n’ayant pas reçu sa part sur le prix de vente au 15 octobre 2015, date prévue pour la réitération du compromis par acte authentique, il a fait savoir à ses vendeurs le 19 octobre 2015 qu’il ne donnerait pas suite à son projet d’acquisition ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1176 du code civil, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé ; que s’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas ;

— sur l’existence d’un temps fixe

Attendu que d’une part, il est indiqué au paragraphe XIV du compromis de vente signé par les parties, intitulé 'réitération par acte authentique’ que : 'sous réserve de la réalisation dans le délai prévu des conditions suspensives sus-mentionnées, le présent acte constitue un accord définitif sur la vente… les présentes seront réitérées par acte authentique au plus tard le 15 octobre 2015….la date ci-dessus indiquée n’est pas extinctive de la présente cession mais constitue le point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter’ ;

Attendu que d’autre part, il est précisé page 7 du compromis, au paragraphe VI intitulé 'autres conditions suspensives', au quatrièmement intitulé également 'autres conditions suspensives’ :

— revente d’un bien : pour financer l’acquisition des biens vendus, l’acquéreur a mis en vente le bien immobilier ci-après désigné () compromis de vente en date du 31 juillet 2015.()réitération authentique prévue au plus tard le 25 septembre 2015.

Le présent acte est par conséquent conclu sous la condition suspensive de la réitération de l’acte authentique de l’avant contrat ici annexé avant le 30 septembre 2015 et en tout état de cause au plus tard dans le délai mentionné ci-dessous au paragraphe VII dispositions communes aux conditions suspensives….

— autre (s) condition(s) suspensive (s) : il est précisé que cette vente est conditionnée par la réitération de la vente à Annie Saint-Lannes et
Mademoiselle H pour lequel un compromis a été signé le 31 juilet 2015, ainsi que la réception du prive de vente par Monsieur C’ ;

Qu’il est également indiqué au paragraphe VII de l’acte, intitulé 'dispositions communes à l’ensemble des conditions suspensives’ au premièrement dénommé ' délai de réalisation des conditions suspensives’ : 'les conditions suspensives mentionnées au 1,2,3 du paragraphe VI autres contions suspensives devront être réalisées au plus tard à la signature de l’acte authentique de vente’ ;

Qu’il résulte de ces dispositions que la condition suspensive liée à la vente de l’immeuble de M. C à Pemeynade a été assortie d’un temps fixe soit le 30 septembre 2015 ou ' en tout état de cause’ le 15 octobre 2015, comme le spécifie le quatrièmement du paragraphe VI autres conditions suspensives dans son alinéa sur la revente d’un bien ; qu’en revanche, il n’a été prévu par les parties aucun temps fixe

N° 16/00991 – 6 -

pour la réalisation de la condition liée à la réception du prix ; qu’en effet, ni le quatrièmement du paraphe VI 'autres conditions suspensives’ dans son alinéa sur 'l’autre condition suspensive', ni le paragraphe VII sur 'les dispositions communes

aux autres conditions suspensives’ lequel ne vise pas le quatrièmement du paragraphe VI, ne prévoient de délai ;

Qu’ainsi, en l’absence de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas ;

Que dans ce cas et lorsque la date de réitération par acte authentique n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter comme prévu en l’espèce, la condition suspensive peut être réalisée après la date fixée pour la réitération ;

Qu’il convient dès lors de rechercher en application de l’article 1176 du code civil précité, si la condition s’est depuis réalisée ou, à défaut, s’il était devenu certain que la réalisation de la condition n’aura pas lieu ;

— sur la réalisation de la condition :

Attendu que la condition suspensive prévue au compromis de vente était la réception du prix de vente par M. C et non sa disposition ;

Attendu qu’il ressort des pièces versées aux débats et notamment du relevé de compte du notaire chargé de la vente de la maison appartenant en indivision à M. C et à son ex-épouse que le prix de vente a été versé à hauteur de 855.000 euros par les acquéreurs le 19 octobre 2015 ; qu’ainsi, la condition tenant à la réception de ce prix de vente s’est réalisée ;

Qu’en outre, l’absence de disposition, alléguée par M. C, des fonds lui revenant dans le cadre des opérations de liquidation de l’indivision ayant existé entre lui et son ex-épouse, ne saurait être retenue car non visée au compromis de vente ; qu’au surplus, la non disposition de ces fonds résulte de son opposition au projet d’acte de partage établi par le notaire en date du 27 janvier 2016 au motif que son ex-épouse lui devait une indemnité d’occupation de 84 000 euros et que deux condamnations judiciaires devaient être incluses au passif de la liquidation à hauteur respectivement de 37.555,61 euros et de 27.413, 79 euros ; qu’il lui appartenait de faire faire toutes diligences pour percevoir une provision à valoir sur ses droits, puisqu’en tout état de cause, la part de M. C

lui revenant dans les cadres des opérations de liquidation de l’indivision avec son ex-épouse est a minima de 364.302, 23 euros et au maximum de 412.786,93 euros ;

Qu’ainsi, c’est à bon droit que M. et M^me Y poursuivent la vente de leur immeuble, objet du compromis de vente conclu avec M. C le 19 août 2016 ; que le jugement déféré sera dès lors infirmé en toutes ses dispositions ; que la vente consentie aux termes du compromis sus-visé sera déclarée parfaite et M. C condamné au paiement du prix de 270.000 euros, assortis, à titre moratoire, des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au fond devant le le tribunal de grande de Moulins ;

Sur le paiement de la clause pénale :

Attendu que M. et M^me Y sollicitent l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente ; qu’ils invoquent l’existence d’un préjudice moral lié et d’un préjudice financier lié notamment à la nécessité d’assumer les charges de l’immeuble et à la nécessité de poursuivre le règlement d’un prêt afférent à l’immeuble, alors que les revenus de M. Y ont diminué du fait de son départ en retraite ;

N° 16/00991 – 7 -

Attendu que le paragraphe 17 du compromis de vente intitulé 'clause pénale et clause résolutoire’ énonce : ' en cas de refus d’une des parties de signer l’acte authentique de vente pour quelque cause que ce soit, sauf à pouvoir justifier de la non réalisation d’une des conditions suspensives stipulées aux présentes, sans qu’il puisse lui être reproché d’en être à l’origine, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit devant la juridiction compétente. Dans tous les cas, la partie en défaut devra verser à l’autre, à titre de clause pénale, la somme forfaitaire et non réductible de 27 000 euros’ ;

Attendu qu’en vertu de l’article 1152 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer la peine convenue si elle est manifestement excessive ;

Attendu que M. et M^me Y ont effectivement subi un préjudice moral lié à l’incertitude sur la vente de leur maison et à la nécessité de mettre en oeuvre plusieurs procédures judiciaires ; qu’ils ont également subi un préjudice financier lié notamment à la poursuite d’un prêt contracté sur l’immeuble qui a nécessité le paiement d’intérêts ;

Que cependant le montant de la clause pénale est manifestement excessif au regard des préjudices subis par M. et M^me Y ; qu’il sera réduit à la somme de 4.000 euros ;

Sur les dépens :

Attendu que, succombant, M. C sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ; que la demande de M. et M^me Y tendant à inclure dans les dépens les frais de la saisie conservatoire seront rejetés dès lors qu’ils ne sont pas des dépens de l’instance ;

Sur la demande d’indemnité procédurale :

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et M^me Y l’ensemble de leurs frais irrépétibles ; que l’équité commande de faire droit à leur demande à hauteur de la somme de 2.500 euros ;

Qu’en conséquence, M. C sera condamné à payer à M. et M^me Y la somme de 2.500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Rejette l’exception d’irrecevabilité soulevée par M. C tirée du défaut de publication de l’assignation délivrée par M. et M^me Y,

Infirme le jugement déféré,

N° 16/00991 – 8 -

Statuant à nouveau,

Déclare parfaite la vente consentie aux termes du compromis sous seing privé en date du 19 août 2015 signé par M. X Y et M^me Z
A épouse Y, vendeurs, et M. X C, acquéreur, portant sur un immeuble d’habitation avec terrain et piscine, dépendance, le tout sur la parcelle cadastrée AE n°213 pour 2507 m² formant le numéro un du lotissement de Monsieur I, 6 chemin de Ravard à Avermes (03) comprenant :

— une maison d’habitation élevée sur terre plain composée de :

o au rez de chaussée: une entrée, WC, une buanderie, cave, cuisine, hall, séjour avec cheminée insert

o au ler étage : dégagement, 2 chambres, 2 salles d’eau, rangements, WC, bureau.

o Garage attenant.

— Dans un bâtiment indépendant élevé sur deux niveaux :

o une salle d’eau, chambre, séjour, une pièce au dessus.

— Dépendances : jardin, piscine.

Dit que le transfert de propriété se fera au jour du règlement du prix de la vente et des frais de celle-ci par M. C,

Condamne en conséquence M. C à payer à M. et M^me Y la somme de 270.000 euros correspondant au prix de vente de l’immeuble à hauteur de 260.000 euros et des meubles meublants visés à l’annexe 2 du compromis de vente en date du 19 août 2015 à hauteur de 10.000 euros, outre les frais et accessoires de ce compromis et les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation au fond devant le tribunal de grande instance de
Moulins,

Dit que le présent arrêt sera publié aux frais de l’acquéreur auprès des services de la publicité foncière pour opposabilité aux tiers de cette vente,

Déboute M. C de l’ensemble de ses prétentions,

Déboute M. et M^me Y de leur demande tendant à inclure dans les dépens les frais de la saisie conservatoire,

Condamne M. C à payer à M. et M^me Y la somme de 4.000 euros en application de la clause pénale,

Condamne M. C aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. C à payer à M. et M^me Y la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé lesdits jour, mois et an.

Le Greffier, le Président,