COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 14 décembre 2021

N° RG 18/01634 – N° Portalis DBVU-V-B7C-FBIL

— PV- Arrêt n° 547

J F-Y, D K L E épouse F-Y / C X, S.E.L.A.R.L. H I es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, Société SCCV LES JARDINS DU SUD

Jugement au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 12 Juillet 2018, enregistrée sous le n° 18/01799

Arrêt rendu le MARDI QUATORZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. J F-Y

et M^me D K L E épouse F-Y

[…]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par Maître Romain GOURDOU de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY C H A N T E L O T B R O D I E Z G O U R D O U & A S S O C I E S , a v o c a t a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. C X

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e t p l a i d a n t p a r M a î t r e J e a n – P a u l G U I N O T , a v o c a t a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.E.L.A.R.L. H I es-qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, appelée en intervention forcée en cette qualité par les époux F-Y

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

Représentée et plaidant par Maître J TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE – MEUNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 08 novembre 2021

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 14 décembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. C X a, par acte authentique conclu le 17 août 2016, fait l’acquisition d’une maison d’habitation dans le cadre d’un programme de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dont le permis de construire a été initialement accordé le 9 septembre 2011 par le maire d’Issoire, portant sur le lot n° 7 d’un ensemble immobilier de dix villas à construire par la SCCV LES JARDINS DU SUD sur un terrain cadastré section ZI numéros 461 et 469, situé au lieu-dit Fontchoma dans la commune d’Issoire (Puy-de-Dôme).

Dans le cadre de ce même programme de construction, M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y avaient, par acte authentique conclu les 16 et 20 octobre 2012, fait l’acquisition d’une maison d’habitation portant sur le lot n° 8 de ce même ensemble immobilier, sur un terrain cadastré section ZI numéros 449 et 457, situé Impasse Théodore Monod à Issoire (Puy-de-Dôme).

La propriété bâtie de M. X jouxte celle de M. et M^me F-Y.

Arguant d’un préjudice résultant d’une modification de l’ouvrage ainsi que d’une violation des

documents contractuels et du plan de composition de l’ensemble immobilier, M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y ont, par actes d’huissier de justice signifiés les 17 et 23 avril 2018, assigné la SCCV LES JARDINS DU SUD et M. C X devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand qui, suivant un jugement n° RG-18/01799 rendu le 12 juillet 2018, a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV LES JARDINS DU SUD en allégation d’un défaut de qualité pour agir du fait de l’existence de l’Association syndicale libre […] ;

— débouté les époux F-Y de leur demande de démolition de la maison en cours de construction appartenant à M. X ;

— débouté la SCCV LES JARDINS DU SUD de sa demande reconventionnelle en démolition de la piscine construite par les époux F-Y ;

— condamné in solidum les époux F-Y à payer au profit de M. X la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision ;

— condamné in solidum les époux F-Y à payer au profit de la SCCV LES JARDINS DU SUD la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la décision ;

— condamné in solidum les époux F-Y à payer au profit de M. X une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum les époux F-Y à payer au profit de la SCCV LES JARDINS DU SUD une indemnité de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision ;

— condamné in solidum les époux F-Y aux entiers dépens de l’instance avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Tournaire-Meunier, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand, et de M^e M-Paul GUINOT, Avocats au barreau de Clermont-Ferrand.

Par déclaration n° 18/01587 formalisée le 1er août 2018 et enregistrée le 2 août 2018, le conseil de M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y a interjeté appel de la décision susmentionnée.

Par acte d’huissier de justice signifié le 30 septembre 2021, M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y ont assigné en intervention forcée la SELARL H I, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD placée en liquidation judiciaire par jugement du 16 avril 2021 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’appelant ayant été notifiées par le RPVA le 20 septembre 2021, M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y ont demandé de :

' au visa de l’article 1143 du Code civil [ancien] et de l’article 1222 du Code civil ;

' réformer dans toutes ses dispositions le jugement précité du 12 juillet 2018 du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand ;

' à titre principal, condamner in solidum la SELARL H I, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, ainsi que M. C X « (') à déconstruire les ouvrages édifiés sur la parcelle n° 7 du groupement d’habitations LES JARDINS DU SUD », dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration de ce délai, après avoir constaté que :

* le règlement, la notice architecturale et paysagère et le plan de composition du groupement d’habitation […] sont publiés et opposables à la SCCV LES JARDINS DU SUD et à M. X ;

* ces documents doivent être respectés par quiconque « détient tout ou partie de l’ensemble immobilier » ;

* la construction en cours d’édification sur la parcelle n° 7 ne respecte pas les documents susmentionnés ;

' à titre subsidiaire ;

' ordonner avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire avec pour mission « (') d’établir les infractions de la construction du lot n° 7 aux documents contractuels de l’ensemble immobilier, les décrire, décrire les préjudices subis par les époux F-Y, décrire les mesures à mettre en 'uvre pour assurer la mise en conformité de cette construction, » ;

' condamner M. X à leur payer la somme indemnitaire de 150.000 € en réparation de la perte de valeur vénale de leur maison ainsi que de la perte de jouissance, de vue et d’ensoleillement de cette même maison ;

' fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD la créance susmentionnée de 150.000 €, pour les mêmes motifs ;

' en tout état de cause ;

' condamner M. X à leur payer la somme de 15.000 € en réparation de leur préjudice moral ainsi que de leur préjudice de perte de vue et d’ensoleillement subi depuis quatre ans ;

' fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD la créance susmentionnée de 15.000 €, pour les mêmes motifs ;

' fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD leur créance à hauteur de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour demande abusive de destruction de leur piscine ;

' condamner M. X à leur payer la somme de 500 € au titre de la violation réitérée de leur propriété ;

' condamner M. X à leur payer une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD leur créance précitée de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' débouter la SELARL H I, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, de l’ensemble de leurs demandes ;

' condamner M. X aux entiers dépens de l’instance.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 8 octobre 2021, M. C X a demandé de :

' confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de démolition formée par les époux F-Y ;

' réformer ce même jugement pour le surplus ;

' condamner les époux F-Y à lui payer :

* la somme de 40.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

* la somme de 22.600 € à titre de préjudice financier ;

* une indemnité de 7.258,59 € en remboursement de frais d’expertise ;

' déclarer irrecevables les demandes subsidiaires formées par les époux F-Y, en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile ;

' à titre subsidiaire, débouter les époux F-Y de ces mêmes demandes subsidiaires formées par les époux F-Y ;

' condamner les époux F-Y aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e M-Paul Guinot, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 8 octobre 2021, la SELARL H I, agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, a demandé de :

' au visa de l’article 1382 du Code civil [ancien], devenu l’article 1240 du Code civil, et de l’article 564 du code de procédure civile ;

' à titre principal ;

' confirmer le jugement de première instance susmentionné « (') sauf en ce qu’il a débouté la SCCV LES JARDINS DU SUD de sa demande de garantie formulée in solidum à l’encontre de Monsieur J F-Y et Madame D F-Y au titre des pénalités de retard susceptibles d’être mises à la charge du promoteur à cause des procédures abusives, les travaux devant être réceptionnés au plus tard le 30 septembre 2017 » ;

' déclarer irrecevable à son encontre la demande principale formée par les époux F-Y aux fins de démolition sous astreinte d’ouvrage pour défaut de qualité (uniquement dans les motifs) ;

' débouter les époux F-Y de leurs demandes nouvelles en cause d’appel, relative au préjudice allégué de perte de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale de leur maison après avoir jugé que :

* M. et M^me F-Y n’ont pas qualité pour agir, compte tenu de l’existence de l’association syndicale libre […] ;

* seule l’association susnommée a qualité pour agir sur le respect des dispositions du Règlement de l’ensemble résidentiel « Les Jardins du sud » ;

* les dispositions du Règlement de l’ensemble résidentiel « Les Jardins du sud » ne concernent que les parties communes de l’ensemble immobilier et en aucun cas les parties privatives ;

* les modifications du plan de composition de l’ensemble immobilier pouvaient intervenir sans vote de l’ensemble des propriétaires ;

' débouter les époux F-Y de toutes leurs demandes après avoir jugé que :

* le document intitulé Règlement de l’ensemble résidentiel « Les Jardins du sud » n’a pas de valeur contractuelle ;

* les époux F-Y reconnaissent expressément que cet ensemble immobilier n’est pas un lotissement ;

* l’article 1.04 du Règlement de l’ensemble résidentiel « Les Jardins du sud » n’est donc pas applicable dans la mesure où il ne concerne que les lotissements ;

' à titre reconventionnel, condamner in solidum M. et M^me F-Y à leur payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

' réformer pour le surplus le jugement entrepris, et en conséquence ;

' condamner in solidum M. et M^me F-Y à garantir la SCCV LES JARDINS DU SUD de l’intégralité des sommes susceptibles d’être mises à sa charge au titre des pénalités de retard dans la livraison de la maison de M. X à compter du 30 septembre 2017 (pour mémoire) ;

' condamner in solidum M. et M^me F-Y à démolir la piscine construite sur leur propriété en totale violation du Règlement de l’ensemble résidentiel « Les Jardins du sud », sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

' à titre subsidiaire ;

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' juger que la démolition est une sanction disproportionnée quant au préjudice allégué par les époux F-Y ;

' [en tout état de cause] ;

' condamner les époux F-Y à leur payer une indemnité de 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner les époux F-Y aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Tournaire-Meunier, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l’appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 14 octobre 2021, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure.

Lors de l’audience civile collégiale du 8 novembre 2021 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions

précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 14 décembre 2021, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Principe du contradictoire

Le conseil des époux F-Y a notifié par le RPVA le 18 octobre 2021 un jeu de dernières conclusions n° 6, soit postérieurement à la clôture des débats fixée le 14 octobre 2021.

Ce jeu de conclusions sera en conséquence écarté. La cour examinera de ce fait son précédent jeu de conclusions n° 5 notifié par le RPVA le 20 septembre 2021.

2/ Sur la fin de non-recevoir

Dans le corps de ses écritures, la SELARL H I soulève de manière liminaire l’irrecevabilité pour défaut de qualité pour agir de la demande formée à l’encontre de la SCCV LES JARDINS DU SUD aux fins de démolition sous astreinte de l’ouvrage de M. X. Elle estime que toute violation des dispositions du Règlement de l’ensemble résiduel « […] » relève de la compétence d’attribution exclusive de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LES JARDINS DU SUD, ayant été créée par l’ensemble des propriétaires des lots de ce programme de construction de dix maisons individuelles. Elle invoque à ce sujet l’article 2 des statuts de cette association, prévoyant notamment que celle-ci a pour objet « le contrôle de l’application du cahier des charges de l’ensemble immobilier » et « l’exercice de toute action afférente audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements ».

S’il ressort effectivement des débats que cette association syndicale libre a pour objet de contrôler le respect du cahier des charges communes à cet ensemble immobilier, cette compétence ne saurait être exclusive. Aucun des éléments contradictoirement débattus ne permet d’ailleurs de conclure à une telle exclusivité. En tout état de cause, l’existence d’une telle association ne prive aucunement les époux F-Y de leur droit individuel d’agir en allégation de violation de règles arguées de contractuelles dans le cadre d’une recherche de responsabilité civile. Cette action peut donc librement et individuellement s’exercer à l’encontre de la SCCV LES JARDINS DU SUD en sa qualité de maître d’ouvrage et de vendeur du lot n° 8 dont ils ont fait l’acquisition ainsi du lot n° 7 ayant été ensuite cédé à M. X par ce même opérateur foncier, qui a lui-même initié à la demande de M. Z les modifications litigieuses du permis de construire afférent à ce même lot n° 7.

Le jugement de première instance sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la SCCV LES JARDINS DU SUD en allégation d’un défaut de qualité pour agir du fait de l’existence de l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE LES JARDINS DU SUD.

3/ Sur la demande principale de démolition d’ouvrage

À l’appui de leur demande principale de démolition d’ouvrage sous astreinte, M. et M^me F-Y invoquent les dispositions de l’article 1143 du Code civil [ancien], lesquelles, en matière d’obligation de faire ou de ne pas faire, doivent être interprétées et appliquées au visa également de l’article 1142 du Code civil [ancien]. Cet ancien texte de loi dispose que « Toute obligation de faire ou de ne pas faire se résoud en dommages et intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur. » tandis que l’article 1143 du Code civil [ancien] dispose que « Néanmoins le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement, soit détruit ; et il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages et intérêts s’il y a lieu. ».

Ils invoquent également les dispositions de l’article 1222 du Code civil, lesquelles, en matière d’exécution forcée en nature, doivent être interprétées et appliquées au visa également de l’article 1221 du Code civil. Ce texte de loi dispose que « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur « de bonne foi » et son intérêt pour le créancier. » tandis que l’article 1222 du Code civil dispose que « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. / Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ».

M. et M^me F-Y demandent à titre principal la démolition de l’intégralité de la construction litigieuse de M. X pour non-respect de documents argués de valeur contractuelle qui se rattachent à l’ensemble résidentiel résultant du permis de construire initialement accordé le 9 décembre 2011 par le Maire d’Issoire à la SCCV LES JARDINS DU SUD dans le cadre général et groupé de ce programme de construction portant sur dix maisons individuelles d’habitation. Ils évoquent aussi dans leurs écritures une démolition qui ne serait que partielle, sans toutefois préciser les parties à déconstruire. Ce lot n° 7 de M. X a fait ensuite l’objet de manière dédiée de plusieurs arrêtés modificatifs du permis de construire initial à la demande de la SCCV LES JARDINS DU SUD : le 16 juin 2016 et le 19 décembre 2016, cette modification du permis de construire ayant été ensuite annulée par la commune d’Issoire, puis le 3 avril 2017 (sous la mention M06), cette dernière autorisation de modification ayant été mise en 'uvre mais ayant fait l’objet de recours administratif gracieux et contentieux pour excès de pouvoir de la part de M. et M^me F-Y.

En ce qui concerne ces recours administratifs, postérieurement au jugement de première instance critiqué du 12 juillet 2018, la cour administrative d’appel de Lyon, annulant un jugement n° 1701562 rendu le 18 septembre 2018 par le tribunal administratif de Clermont-Ferrand, a dans un arrêt n° 18LY04130 rendu le 2 avril 2020 notamment annulé l’arrêté du 3 avril 2017 du Maire de la commune d’Issoire portant modification du permis de construire initial du 9 décembre 2011. La motivation de cette annulation contentieuse du permis modificatif d’un permis initial de construire porte sur :

— l’absence de constitution d’un plan de division du terrain d’ensemble lors du projet déposé le 8 novembre 2011 et ayant donné lieu à la délivrance du permis de construire initial du 9 décembre 2011, devenant dès lors illégal et entraînant l’illégalité du permis de construire modificatif du 3 avril 2017, au visa de l’article R.431-24 du code de l’urbanisme ;

— le fait qu'« il se révèle impossible de régulariser ce modificatif sauf à d’abord faire disparaître l’illégalité du permis initial par la production d’un plan de division » ;

— le fait que la demande de permis de construire modificatif comporte plusieurs renseignements erronés ainsi que des omissions ayant été de nature à fausser l’appréciation du Maire, ceux-ci portant sur l’augmentation de la buanderie et de son toit, sur une hauteur de toit de garage augmentée avec un toit de plus de 5,30 m de haut et une forte pente de toiture, sur un ajout de 17,7 m² sur une surface inchangée avec une modification des plans concernant 73 m² dès lors il n’existait précédemment pas d’étage et sur la mention que cet étage est identique à celui du permis initial alors que celui-ci n’a plus du tout la même configuration (passage d’une croix à une forme indéterminée) ;

— la conclusion suivant laquelle les modifications qui se sont succédées par rapport au projet initial ont eu dès lors pour conséquence d’autoriser un projet substantiellement différent alors que le projet initial avait été pourtant délivré dans le cadre d’un permis groupé ;

— le caractère hétérogène de toutes ces modifications successivement autorisées qui méconnaissent également les exigences d’insertion architecturale ainsi que celles d’une toiture à faible pente

couverte de tuiles rouges prévues par les dispositions de l’article UG 11 du plan local d’urbanisme.

Cet arrêt du 12 juillet 2018 de la cour administrative d’appel de Lyon a donné lieu à un pourvoi en cassation exercé le 22 juillet 2020 par la commune d’Issoire devant le Conseil d’État qui, par un arrêt n° 442087 rendu le 14 avril 2021, a rejeté ce pourvoi dans le cadre de la procédure préalable d’admission prévue à l’article L.822 du code de justice administrative.

Il convient ici de rappeler que l’annulation contentieuse définitive du permis de construire modificatif du 3 avril 2017 de M. X par les juridictions de l’ordre administratif ne constitue pas un motif en soi pour ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux devant les juridictions de l’ordre judiciaire, l’ensemble des éléments précédemment débattus en première instance devant être à nouveau débattus au titre de l’effet dévolutif de l’appel sur la seule question de l’opposabilité contractuelle des documents annexes invoqués ou à défaut sur la base du trouble de voisinage.

Les documents argués de force obligatoire et d’opposabilité contractuelle par M. et M^me F-Y à l’encontre de M. X et de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD sont les suivants :

— le règlement de l’ensemble immobilier prévoyant que les dix constructions seraient réalisées suivant un plan de composition, dont l’article 1.02 ;

— le plan de composition susmentionné, matérialisant notamment l’emplacement exact des dix maisons, leur physionomie, leur hauteur et leur volume ;

— la notice de présentation architecturale, prévoyant notamment la « qualité de l’exposition et des vues dégagées sur la vallée » et le fait que « les maisons sont positionnées de manière à organiser les vues et les échappées sur la nature environnante » ;

Concernant les démarches de publicité foncière attachées à ce projet global de construction de dix maisons individuelles, M. et M^me F-Y justifient que le notaire instrumentaire de la vente a effectivement accompli le 5 novembre 2015, volume 2015 P numéro 2656, les diligences de publication notamment du dossier de demande de permis de construire délivré le 9 décembre 2011 par le Maire d’Issoire sous le numéro PC 063 178 11 C0066. Ce dossier comprend les éléments ci-après libellés :

* la notice de présentation,

* le règlement de l’ensemble résidentiel,

* le projet du règlement du Conseil Syndical,

* le plan de situation,

* le plan cadastral,

* le tableau des surfaces aménagées,

* les plans topographiques, de masse, général d’aménagement, des réseaux, coupes du terrain.

* plans des maisons.

Ces documents sont par ailleurs mentionnés dans le paragraphe intitulé « DOCUMENT D’INFORMATIONS PREALABLES » de l’acte notarié d’acquisition du 17 août 2016 de M. X (10e feuillet). Parmi ces documents, M. et M^me F-Y considèrent ainsi comme contractuellement opposable la clause du Règlement de l’ensemble résidentiel « […] », ainsi libellée :

« Article 2.07 Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

- Application de l’article UF 7,

Les constructions seront réalisées suivant le plan de composition. »

Ils se prévalent également de l’application de la clause figurant dans ce même Règlement de l’ensemble résidentiel « […] », ainsi libellée :

« Article 1.04 Modification de l’ensemble résidentiel

Une demande de modification du présent lotissement peut être faite à l’initiative de l’aménageur, ou d’un loti et sous réserve que cette modification soit compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable dans le secteur comportant le terrain considéré et dans le respect de l’article L.315-3 du code de l’urbanisme et sous réserve de l’accord des copropriétaires à la majorité absolue. »

En lecture du plan de composition susmentionné, ils allèguent que les modifications occasionnées au permis de construire de la maison d’habitation de M. X ont entraîné une violation de ces règles qualifiées de contractuelles en matière d’implantation, de hauteur et de physionomie, dans les termes suivants :

« – alors que le garage de la maison du lot 7 devait être éloigné de 3 mètres du chemin piéton (et donc de 4 mètres de la parcelle F-Y) il est désormais construit en limite de ce chemin donc à 1 mètre de la parcelle F-Y

- alors que ce garage avait une hauteur « RDC » il a désormais une hauteur de 4 mètres 50

- alors que l’étage de la maison n° 7 était éloigné de 8 mètres du chemin piéton (et donc de 9 mètres de la maison F-Y), celui-ci est désormais à 3 mètres de celui-ci, et a donc été rapprochée de 5 mètres de l’ouvrage F-Y »

Contrairement à ce que soutiennent les époux F-Y, la nature contractuelle du document intitulé Règlement de l’ensemble résidentiel « […] » n’apparaît pas établie en ce qui concerne les modalités de construction des lots privatifs, pour lesquelles l’article 2.07 renvoie de manière au demeurant très générale au document intitulé Plan de composition.

En effet, ces deux documents intitulés Règlement de l’ensemble résidentiel « […] » et Plan de composition ne peuvent pas être considérés comme figurant dans l’acte notarié d’acquisition du 17 août 2016 à titre de clauses contractuelles opposables mais uniquement à titre d’informations préalables. Leur contenu respectif n’est ni directement reproduit dans l’acte authentique d’acquisition ni mentionné comme étant étant annexé dans ce même acte d’acquisition. Le caractère simplement et uniquement informatif de cette mention apparaît d’autant plus objectivé qu’il résulte de son intitulé même et que leur dépôt aux minutes du notaire instrumentaire ne permet leur consultation que par une démarche totalement dissociée de la formalisation de l’acte authentique. Il en est de même pour le document intitulé Notice de présentation architecturale qui n’est ni reproduit ni mentionné comme étant une annexe dans ce même acte notarié d’acquisition du 17 août 2016.

En tout état de cause, les articles 1.01 et 1.02 du Règlement de l’ensemble résidentiel « […] limitent le périmètre de compétence des dispositions de ce document aux seules règles et servitudes d’intérêt général de cet ensemble résidentiel ainsi qu’au respect des règles d’urbanisme applicables sur le territoire de la commune d’Issoire, à l’exclusion donc des modalités et conditions

constructives propres à chacun des lots privatifs et qui relèvent sur un plan général notamment du plan local d’urbanisme.

À supposer par ailleurs que ces documents argués d’annexes contractuelles par les époux F-Y puissent bénéficier de la force exécutoire et de l’opposabilité contractuelle invoquées, ceux-ci ne contiennent que des recommandations d’ordre général sans aucunement fournir d’indications détaillées et chiffrées sur les questions dont ils font précisément grief en ce qui concerne les distances maximales entre les garages de bâtis d’habitation et les chemins de desserte communs ou les autres parcelles bâties, les hauteurs maximales des garages de bâtis d’habitation ou le degré d’inclinaison des pentes de toiture (la notice architecturale précitée recommandant simplement des surfaces planes). Dans la même supposition, aucune de ces dispositions n’interdît par ailleurs de modifier ou d’individualiser la physionomie ou l’aspect extérieur des maisons sur les lots privatifs à construire par rapport au permis de construire initial groupé valant division.

La force exécutoire et l’opposabilité contractuelles invoquées par les époux F-Y n’apparaissent donc pas caractérisées, ce qui amène dès lors la Cour, conformément à ce que propose dès lors la SELARL H I, à examiner leur grief de construction dommageable du fonds de M. X par rapport à leur propre fonds uniquement sous l’angle du trouble du voisinage. Cette notion s’apprécie au visa des dispositions de responsabilité civile générale de l’article 1240 du Code civil, suivant lesquelles « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Aucun grief n’est par ailleurs formulé en termes d’impacts sur les parties communes du fait de la construction commandée par M. X sur son lot privatif n° 7. Sur cette base de trouble de voisinage, il appartient donc d’abord aux époux F-Y de rapporter la preuve des différents préjudices qu’ils allèguent.

À ce sujet, l’implantation du garage du lot n° 7 de M. X en limite du chemin de desserte séparant les deux lots n° 7 et n° 8 et à 1 mètre de la parcelle bâtie constituant le lot n° 8 des époux F-Y n’est pas contraire à l’article UG6 du plan local d’urbanisme qui autorise de manière alternative l’implantation des constructions à l’alignement (ou à défaut à 5 mètres des voies). Le principe de proportionnalité ne justifie pas la destruction de l’intégralité de l’ouvrage pour des pentes de toiture à 45° ne concernant que la buanderie et le garage, soit seulement une petite partie du bâti litigieux, ou pour un choix de couverture en tuiles autres que de couleur rouge concernant la toiture de l’ensemble du bâti litigieux. En tout état de cause, ces éléments ne sont pas constitutifs d’un grief en termes de trouble de voisinage.

En ce qui concerne le grief de perte d’ensoleillement du fait de ce rapprochement de bâti par rapport au projet initial, l’avis sollicité à titre privé par les époux F-Y auprès de M. M-N O, ingénieur en patrimoine expert près la cour d’appel de Riom, fait état , sur la base de la course apparente du Soleil pour la ville d’Issoire (45°55 N 3,25° E), d’une perte d’ensoleillement de 69,2 heures par mois pour le mois de décembre et de 8,9 heures par mois pour le mois de janvier. Ce calcul théorique de perte d’ensoleillement équivaut à 78,10 heures pour l’ensemble de l’année, soit 40 jours par an.

Cet avis technique bien documenté doit toutefois être relativisé, dans la mesure où d’une part la perte pour le mois de janvier (8,9 heures) est dérisoire à l’échelle de l’ensemble du mois et où d’autre part l’essentiel du déficit se concentre sur le mois de décembre (69,2 heures). Cette perte ne s’objective en définitive de manière significative que sur un seul mois de l’année, au demeurant pendant la période hivernale. Par ailleurs, l’existence d’une mesure théorique par rapport au projet initial hors modifications litigieuses aurait pu permettre d’établir, au lieu d’une perte sèche qui n’apparaît pas suffisamment réaliste, un différentiel entre l’effet de masque afférent au projet de construction initiale et l’effet de masque afférent à la construction réalisée sur projet modificatif. Ce grief n’apparaît pas suffisamment fondé.

En ce qui concerne le grief de privation de vue du fait de la volumétrie et de la distance du garage de

M. X, il convient de rappeler que les époux F-Y ont fait l’acquisition d’un lot à construire qui n’est pas situé à l’extrémité mais à l’intérieur de l’ensemble immobilier ayant fait l’objet de ce projet urbanistique. Ils ne peuvent donc raisonnablement se plaindre de la perte d’échappée visuelle résultant de l’achèvement de ce projet immobilier par la mise en construction du lot de M. X qui est lui-même situé en bordure de cet ensemble immobilier. Les époux F-Y ne contestent par ailleurs pas l’objection supplémentaire de M. X suivant laquelle cette perte d’échappée visuelle à l’aspect sud-est de leur propriété va encore s’aggraver du fait d’une nouvelle construction en cours sur un autre lot en contiguïté de leur propre lot. Ce grief n’apparaît donc pas davantage fondé.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux F-Y de leur demande de démolition sous astreinte d’ouvrage formée à titre principal à l’encontre de M. X.

4/ Sur les autres demandes

La demande d’expertise judiciaire formée à titre subsidiaire par les époux F-Y équivaut à une demande d’enquête sur des infractions alléguées concernant les conditions de construction du lot n° 7 par rapport aux documents argués de contractuels et non retenus comme tels qui se rapportent à la constitution initiale de l’ensemble immobilier susmentionné. Par ailleurs, les investigations sollicitées ne correspondent à aucune discipline technique particulière dans le domaine de l’expertise judiciaire. Les époux F-Y ne cherchent dès lors, par cette demande de mesure d’instruction, qu’à suppléer leurs propres carences dans la charge de l’administration de la preuve. Cette demande d’expertise judiciaire sera en conséquence rejetée.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu'« À peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la [cour d’appel] de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. ».

Au visa des dispositions législatives qui précèdent, la SELARL H I et M. X soulèvent l’irrecevabilité des demandes d’indemnisation formées à titre subsidiaire par les époux F-Y en ce qui concerne les préjudices allégués de perte de vue, d’ensoleillement et de valeur vénale de leur maison d’habitation. Ces demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire d’exécution par compensations financières se rattachent toutefois par un lien suffisant avec la demande principale de démolition d’ouvrage sous astreinte dans le cadre d’une d’exécution en nature. Ces demandes seront en conséquence déclarées recevables.

Sur le fond, les mêmes motifs qui s’opposent à la demande principale de démolition sous astreinte de la maison d’habitation de M. X s’opposent pareillement à leurs demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire en indemnisation de leurs préjudices allégués de pertes de vue et d’ensoleillement ainsi que de valeur vénale de leur maison. Ces demandes formées à titre subsidiaire par les époux F-Y à l’encontre de M. X et de la liquidation judiciaire de la SCI LES JARDINS DU SUD seront en conséquence rejetées.

En revanche le préjudice moral allégué en tout état de cause par les époux F-Y à l’encontre de la SCCV LES JARDINS DU SUD, le préjudice allégué par les époux F-Y à l’encontre M. X en allégation de violation réitérée de leur propriété et le préjudice allégué par M. X à titre financier financier à l’encontre des époux F-Y n’ont respectivement fait l’objet d’aucune demande en première instance et sont donc irrecevables en cause d’appel par application des dispositions précitées de l’article 564 du code de procédure civile.

En ce qui concerne la demande reconventionnelle formée par la SELARL H I aux fins de démolition de la piscine des époux F-Y, le juge de première instance a exactement

répondu que, s’agissant d’une piscine d’une dimension incontestablement inférieure à 100 m², celle-ci n’est pas soumise aux mêmes dispositions que les maisons de l’ensemble résidentiel concerné, étant au demeurant précisé qu’aucun permis de construire modificatif n’a été nécessaire pour cette réalisation. Le jugement de première instance sera en conséquence également confirmé sur ce point.

Il n’apparaît pas contestable que la demande de démolition sous astreinte de cette piscine n’a pas été formée dans une intention de mauvaise foi ou de désir de nuire mais uniquement dans le cadre d’une demande d’arbitrage judiciaire sur une difficulté supplémentaire à propos de ce litige global de voisinage. Les époux F-Y seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD en allégation de demande abusive de destruction de leur piscine ;

La juridiction de première instance a considéré que, tant M. X que la SCCV LES JARDINS DU SUD, ont subi beaucoup de retard en ce qui concerne l’achèvement de la maison d’habitation de M. X et celui du programme immobilier d’ensemble de la SCCV LES JARDINS DU SUD du fait des multiples recours administratifs et judiciaires auxquels se sont livrés les époux F-Y. Toutefois, les recours contentieux administratifs exercés par les époux F-Y n’ont pas été vains dans la mesure où la cour administrative d’appel de Lyon a en définitive annulé le permis de construire modificatif de M. X. Par ailleurs, il ne résulte pas des débats que ces derniers ont exercé l’ensemble de leurs recours judiciaire en étant animés d’une intention de mauvaise foi afin de rechercher l’aplanissement de ce différend.

Le jugement de première instance sera donc infirmé en ce qu’il a condamné les époux F-Y à payer au profit de M. X et de la SCCV LES JARDINS DU SUD la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive. Pour les mêmes motifs, M. X et la SCCV LES JARDINS DU SUD seront déboutés de leur demande de dommages-intérêts respectivement formée en cause d’appel à hauteur de 5.000 € à l’encontre des époux F-Y en allégation de procédure abusive.

Au regard de l’équité, les condamnations pécuniaires précédemment prononcées en première instance à titre de défraiement au visa de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Ayant succombé en première instance, les époux F-Y en supporteront les entiers dépens avec le même dispositif de distraction au profit des avocats de la SELARL H I et de M. X, conformément à ce qu’a décidé à ce sujet par le premier juge.

Tant en première instance qu’en cause d’appel, M. X n’a présenté aucune demande à l’encontre de la SCCV LES JARDINS DU SUD ou de la liquidation judiciaire de cette dernière au titre de pénalités de retard susceptibles d’être mises à la charge du promoteur en raison des procédures contentieuses.

Le poste de demande de la SELARL H I, tendant à confirmer le jugement première instance susmentionné « (') sauf en ce qu’il a débouté la SCCV LES JARDINS DU SUD de sa demande de garantie formulée in solidum à l’encontre de Monsieur J F-Y et Madame D F-Y au titre des pénalités de retard susceptibles d’être mises à la charge du promoteur à cause des procédures abusives, les travaux devant être réceptionnés au plus tard le 30 septembre 2017 », sera en conséquence rejeté faute d’objet.

Succombant en procédure d’appel, les époux F-Y seront purement et simplement déboutés de leurs demandes de défraiement formées à l’encontre de M. X et de la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de remboursement formée par M. X à hauteur de 7.258,59 € TTC en dédommagement de ses frais de consultation auprès d’un expert en architecture (M. A) ainsi que

d’un second expert gnomoniste (étude des projections d’ombres) apparaît fondée. En effet, ces consultations techniques ont été utiles pour l’organisation de la défense des intérêts de M. X dans le cadre de l’établissement de ses conclusions à l’occasion de cette instance, d’autant que les époux F-Y s’étaient eux-mêmes adossés dans leurs conclusions sur un rapport de consultation technique (M. B). Ces derniers devront donc en assurer le remboursement auprès de M. X.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge, d’une part de la liquidation judiciaire de la SCCV LE JARDIN DU SUD, et d’autre part de M. X les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000 € chacun.

Enfin, succombant à l’instance en procédure d’appel, les époux F-Y en supporteront les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

REJETTE les dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 octobre 2021 par le conseil de M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y.

INFIRME le jugement n° RG-18/01799 rendu le 12 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, dans l’instance opposant M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y à la SCCV LES JARDINS DU SUD et à M. C X, en ce qu’il a condamné M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y à payer au profit de la SCCV LES JARDINS DU SUD et de M. C X la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

CONFIRME ce même jugement en toutes ses autres dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y de leur demande subsidiaire d’expertise judiciaire.

DÉCLARE RECEVABLES en cause d’appel les demandes indemnitaires formées à titre subsidiaire par M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y en allégation de préjudices de pertes de vue, et d’ensoleillement ainsi que de valeur vénale de leur maison d’habitation.

DÉBOUTE M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y que leurs demandes subsidiaires d’indemnités en allégation de préjudices de pertes de vue et d’ensoleillement ainsi que de valeur vénale de leur maison d’habitation.

DÉCLARE IRRECEVABLES en cause d’appel la demande relative au préjudice moral allégué par M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y à l’encontre de la SCCV LES JARDINS DU SUD, la demande relative au préjudice allégué par M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y à l’encontre M. C X en allégation de violation réitérée de leur propriété et la demande relative au préjudice allégué par M. C X à titre financier financier à l’encontre de M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y.

DÉBOUTE la SELARL H LES JARDINS DU SUD, en qualité de liquidateur judiciaire de la

SCCV LES JARDINS DU SUD, et M. C X de leur demande respective de dommages-intérêts en allégation de procédure abusive.

REJETTE la demande de la SELARL H LES JARDINS DU SUD, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, tendant à infirmer le jugement de première instance susmentionné « (') en ce qu’il a débouté la SCCV LES JARDINS DU SUD de sa demande de garantie formulée in solidum à l’encontre de Monsieur J F-Y et Madame D F-Y au titre des pénalités de retard susceptibles d’être mises à la charge du promoteur à cause des procédures abusives, les travaux devant être réceptionnés au plus tard le 30 septembre 2017 »,

DÉBOUTE M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y de leur demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y à payer au profit de M. C X la somme de 7.258,59 € TTC à titre de remboursement de ses frais de consultation technique.

CONDAMNE solidairement M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y à payer au profit, d’une part de la SELARL H LES JARDINS DU SUD, en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV LES JARDINS DU SUD, et d’autre part de M. C X, une indemnité de 3.000 € chacun en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE solidairement M. J F-Y et M^me D E épouse F-Y aux entiers dépens de l’instance, en ordonnant en tant que de besoin l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e M-Paul Guinot, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand, et de la SELARL Tournaire-Meunier, Avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

Le greffier Le président