VG/YF

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à

— SCP ROUAUD & ASSOCIES

— SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS

— SELARL ALCIAT-JURIS

LE : 27 JUIN 2019

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 JUIN 2019

N° – Pages

N° RG 18/01162 – N° Portalis DBVD-V-B7C-DC2X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 30 Août 2018

PARTIES EN CAUSE :

I – SAS Z A, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine SALSAC de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

Plaidant par M^e Nicolas JONQUET, avocat au barreau de MONTPELLIER

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 06/09/2018

INCIDEMMENT INTIMÉE

II – SCI SELECT CAR, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Hervé RAHON de la SCP AVOCATS BUSINESS CONSEILS, avocat au barreau de

BOURGES

Timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

27 JUIN 2019

N° /2

III – SCI CAP HORN, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Philippe THIAULT de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

INCIDEMMENT APPELANTE

IV – SAS WEBAUTO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Philippe THIAULT de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

27 JUIN 2019

N° /3

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Mai 2019, en audience publique, la Cour étant composée de :

M. D Président de Chambre,

entendu en son rapport

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

***************

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me MINOIS

***************

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

***************

27 JUIN 2019

N° /4

Suivant acte notarié en date du 10 novembre 2015, la SCI SELECT CAR a consenti à la société WEB AUTO,

exploitant un fonds de commerce d’achat, vente et réparation de véhicules neufs et d’occasion, un bail

commercial portant sur un ensemble de bâtiments à usage commercial sis […] à

Saint-Doulchard. Cet acte comporte une promesse de vente par le bailleur au profit du preneur, avec faculté de

substitution, dont la réalisation pourra avoir lieu à compter du 1^er décembre 2017 et jusqu’au 30 novembre

2021. Cette promesse prévoit que la vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix principal net

vendeur de 900 000 euros diminué d’une somme de 50 000 euros multipliée par le nombre de jours écoulés

jusqu’à la levée de l’option et divisée par 365, les frais de réalisation étant à la charge du preneur bénéficiaire.

Cette promesse stipule que le bénéficiaire sera propriétaire du bien le jour de la constatation de la vente en la

forme authentique et en aura la jouissance à compter du même jour.

Le 15 décembre 2017, la société WEB AUTO, représentée par M. X Y, a demandé à la SCI

SELECT CAR la levée de l’option d’achat au prix de 750 000 euros au lieu de 800 000 euros et la réalisation

de la promesse de vente signée dans le bail authentique du 10 novembre 2015, avec substitution au profit de la

la SCI CAP HORN en cours de constitution, sollicitant du promettant la confirmation de son accord écrit,

suite à l’entretien téléphonique du même jour, sur le prix de vente de 750 000 euros, ce à quoi ce dernier a

répondu par écrit, le 17 décembre 2017, qu’il donnait son accord pour une vente au prix net vendeur de 750

000 euros.

La société WEB AUTO ayant fait part de son intention de céder le fonds de commerce à la société Z

A, un protocole de cession a été conclu entre ces deux sociétés le 21 décembre 2017,

définissant les conditions et modalités de la cession du fonds de commerce et prévoyant un certain nombre de

conditions suspensives. Ces dernières ayant été réalisées, les parties ont signé, le 16 février 2018, l’acte

réitératif de cession de fonds de commerce pour le prix de 359 420 euros.

Il y a lieu de préciser que le droit au bail dont bénéficiait la société WEB AUTO de la part de la SCI SELECT

CAR n’est pas expressément énuméré au titre des éléments incorporels cédés et, pour cause,.ce bail

commercial consenti le 10 novembre 2015 a fait l’objet, le 16 février 2018, d’un avenant constatant sa

résiliation amiable entre la SCI SELECT CAR et la société WEB AUTO avec effet le même jour. Ce même

avenant rappelle, au préalable, que la société WEB AUTO a levé l’option d’achat stipulée dans l’acte de bail

initial, avec substitution au profit de la SCI CAP HORN, qu’à ce jour, cette vente n’a pu être régularisée, la

purge du droit de préemption urbaine n’ayant pas encore été obtenue, ainsi que l’immatriculation de la société

substituée, et que compte tenu de la vente immobilière à intervenir, M. X Y a négocié au nom et

pour le compte de la SCI CAP HORN, en tant que futur propriétaire, avec la société Z A

les conditions du bail commercial qu’elle lui consentira.

27 JUIN 2019

N° /5

C’est ainsi que, toujours le 16 février 2018, la SCI SELECT CAR a conclu avec la société Z

A un bail à usage commercial portant sur les locaux dans lesquels est exploité le fonds de

commerce, d’une durée de neuf années à compter du 16 février 2018 , moyennant un loyer annuel de 108 000

euros hors taxes. Ce bail comprend une clause 18 ainsi libellée : « Conformément aux dispositions de l’article

L. 145-46-1 du code de commerce, le preneur dispose d’un droit de préférence en cas de vente des locaux par

le bailleur qui s’exerce dans les conditions et selon les modalités prévues audit article. Il est précisé que la

vente des locaux est actuellement en cours entre la SCI SELECT CAR et la SCI CAP HORN, en application

d’une option d’achat qui avait été antérieurement consentie au profit de l’ancien locataire, la société WEB

AUTO (…) La société Z A , dûment informée de cette vente, a déclaré par courrier

séparé, annexé au présent bail, renoncer expressément, en tant que de besoin, à exercer le droit de préférence

prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce. À cet acte, a été annexé sous le nº 5 un courrier d’un

notaire informant la société Z A que la SCI SELECT CAR entend procéder à la vente du

local à usage commercial qu’elle lui loue pour le prix de 750 000 euros et lui notifiant qu’elle bénéficie d’un

droit de préférence qu’elle peut exercer dans le délai d’un mois à compter de la réception de la notification,

l’absence de réponse dans ce délai équivalant à une renonciation à l’exercice du droit de préférence pour cette

vente. Ce courrier a été remis le 16 février 2018 en main propre au représentant de la société Z

A, qui a porté la mention suivante : « Je renonce à la faculté de préempter sur la cession du

fonds de commerce visée ci-dessus » (sic).

Le 20 février 2018, la société Z A a notifié au notaire, suite à son courrier du 16 février

2018, son acceptation pure et simple de l’offre de vente au prix de 750 000 euros, avec recours à un prêt

bancaire afin de financer cette acquisition. En retour, le notaire lui a fait savoir, par courrier du 17 avril 2018,

qu’il n’était pas possible de régulariser la vente à son profit dans la mesure où il avait expressément renoncé au

droit de préférence, tant dans le bail commercial que par la mention portée sur le courrier du même jour.

Par acte en date du 28 mai 2018, la SAS Z A a assigné la SCI SELECT CAR devant le

Tribunal de Grande Instance de BOURGES afin que soient constatées l’offre et son acceptation dans le cadre

de la préemption légalement prévue.

La SCI CAP HORN et la société WEB AUTO sont intervenues volontairement à l’instance.

27 JUIN 2019

N° /6

Par jugement en date du 30 août 2018, le Tribunal de Grande Instance de BOURGES a :

— rejeté la fin de non recevoir soulevée par la SCI SELECT CAR et déclaré en conséquence recevables les

demandes présentées par la société Z A ;

— débouté la SAS Z A de toutes ses demandes ;

— condamné la SAS Z A à payer à la SCI SELECT CAR la somme de 15 000 € à titre de

dommages et intérêts ;

— débouté la SCI CAP HORN et la société WEB AUTO de leur demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SAS Z A aux dépens ;

— condamné la SAS Z A à payer à la SCI SELECT CAR la somme de 2000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SAS Z A à payer à la SCI CAP HORN et à la société WEB AUTO la

somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal considère comme recevable l’action introduite par la SAS Z A aux motifs

que sont inapplicables en la cause des dispositions de l’article 885 du code de procédure civile et du décret du

4 janvier 1955. Il retient, au visa de l’article 1583 du Code civil, que la vente entre la société WEB AUTO et

la SCI SELECT CAR était parfaite par suite de l’accord de volonté intervenue dès le 15 décembre 2017 sur la

chose et sur le prix, soit antérieurement à la naissance du droit de préférence dont la notification à la société

Z A résulte, à l’évidence, d’une erreur. Il souligne encore que la société locataire a

expressément renoncé à son droit de préemption par une mention figurant au bail commercial, cette

renonciation n’étant pas intervenue avant qu’elle n’acquiert la qualité de locataire. Enfin, le premier juge

justifie l’octroi de dommages-intérêts à la SCI SELECT CAR par la nécessité pour celle-ci, suite à la privation

de la perspective de réaliser un actif, d’adapter sa gestion financière et de limiter ses investissements.

La société Z A a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 septembre 2018.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 16 novembre 2018, elle demande à la Cour de :

— infirmer la décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a reconnu recevable les demandes formées

par la société Z A à l’encontre de la SCI SELECT CAR ;

— constater que l’offre de vente de la SCI SELECT CAR est parfaitement régulière faute pour la société WEB

AUTO ou la SCI CAP HORN de pouvoir prétendre à la propriété des murs, au seul motif d’avoir levé une

option d’achat alors que la promesse stipule le transfert de propriété à la réitération de la vente par acte

authentique et que la vente immobilière doit être publiée au service de la publicité foncière pour être

opposable aux tiers ;

27 JUIN 2019

N° /7

— constater que la renonciation au droit de préemption opposée par la SCI SELECT CAR à la société Z

A ne peut être reçue, pour atteindre l’exercice d’un droit intégré dans l’ordre public de direction

;

— constater en outre et en tant que de besoin, l’absence de preuve d’une renonciation non équivoque de la

société Z A à son droit de préemption, l’absence d’acquisition du droit en cause lors de sa

renonciation pour être préalable à la signature du bail, comme l’impossibilité réelle pour la société Z

A d’avoir pu mettre en 'uvre son droit de préemption tenant aux circonstances de l’espèce ;

— constater la rencontre des consentements à la vente par l’offre de vente émanant de la SCI SELECT CAR en

date du 16 février 2018 et son acceptation par la société Z A le 20 février 2018 ;

— juger en conséquence parfaite la vente immobilière intervenue entre la SCI SELECT CAR et la société

Z A ;

— constater que la société Z A justifie de l’origine de propriété de l’ensemble immobilier

objet de la vente en produisant le titre de son auteur, la SCI SELECT CAR, qui a acquis les parcelles

cadastrées section BZ n 83, 96, 97 et 100, par acte en date du 13 septembre 2006 auprès de la commune de

Saint Doulchard, publié à la conservation des hypothèques de Bourges le 18 septembre 2006, volume 2006 P

n 6059 ;

— donner acte à la société Z A qu’elle réglera le prix de vente à la SCI SELECT CAR

dans le délai de 4 mois à compter du caractère définitif de la décision à intervenir valant vente afin de lui

permettre d’avoir recours au crédit conformément à la notification effectuée ;

— constater qu’en l’état du refus fautif de la SCI SELECT CAR de régulariser l’acte de vente de l’ensemble

immobilier dont s’agit, à compter du 17 avril 2018, elle a empêché la société Z A de

devenir propriétaire des locaux qu’elle occupe en qualité de preneur et pour lesquels elle a donné son accord à

l’acquisition le 20 février 2018, à compter du 20 juin 2018, terme du délai de réitération prévu par la loi ;

— déclarer en conséquence sans cause les loyers ainsi réglés après le 20 juin 2018 et condamner la SCI

SELECT CAR à restituer l’ensemble des loyers ainsi réglés à compter de cette date et jusqu’au jour de la

décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances réglées par la société

Z A, à titre de dommages et intérêts compensant le préjudice qu’elle a causé du fait de

son attitude fautive ;

— faire application des dispositions du code civil concernant la capitalisation des intérêts ;

— ordonner la compensation entre le prix à régler et les loyers indus à restituer ;

— condamner la SCI SELECT CAR au paiement de la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais inhérents à la

publication au service de la publicité foncière de l’acte de vente à intervenir.

27 JUIN 2019

N° /8

La société Z A fait valoir que :

— l’article 885 du code de procédure civile concerne les procédures initiées devant le tribunal paritaire des baux

ruraux qui peut être saisi par simple déclaration au greffe ou par acte d’huissier, cette dernière modalité étant

imposée quand la demande est soumise à publication au fichier immobilier, alors que pour sa part elle a saisi

le tribunal de grande instance en sa formation de droit commun par l’enrôlement d’un acte d’huissier ;

— seul l’article 30, 5 du décret du 4 janvier 1955 prescrit, à peine d’irrecevabilité des demandes, la publication

d’une assignation tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits

résultant d’actes soumis à publicité, en l’état de la nécessité d’informer les tiers de la précarité du droit publié ;

tel n’est pas le cas en l’espèce, puisque l’action en vente forcée ne remet nullement en cause de manière

rétroactive un droit réel publié ;

— le contrat de vente est un contrat non seulement consensuel, mais aussi un contrat sans « intuitu personae » en

l’état du caractère parfaitement fongible de la monnaie, le vendeur ne recevant de l’acquéreur que le paiement

du prix arrêté comme contre-valeur du bien cédé ;

— la vente qui lui est opposée ne résulte pas de la simple rencontre d’une offre de vente et de son acceptation,

comme le prévoit l’article 1583 du Code civil, mais de l’exécution d’une promesse unilatérale de vente en date

du 10 novembre 2015 qui est régie, de manière supplétive, par d’autres textes et notamment par les

dispositions des articles 1589 et suivant du Code civil, et de manière principale par les dispositions

contractuelles exprimant la volonté des parties ;

— par exception aux dispositions de l’article 1583 du Code civil et en conformité avec le jeu d’une simple

promesse unilatérale de vente, les parties ont convenu de retarder le transfert de propriété de l’immeuble à la

réitération de la vente par acte authentique et non uniquement lors de la levée de l’option ou de son

acceptation, des conditions étant encore posées à la vente ;

— la jurisprudence considère qu’il convient de rechercher la commune intention des parties pour déterminer,

dans le cadre d’une promesse, si la simple déclaration d’intention d’acheter suffit à rendre la vente parfaite ;

— la levée d’option du 15 décembre 2017 et son acceptation du 17 décembre 2017 ne sont pas suffisantes au

regard des conditions suspensives nécessaires à réaliser le transfert de propriété au bénéfice de la société

substituée à immatriculer, sauf à contredire la volonté des parties ;

— à la date d’immatriculation de la SCI CAP HORN le 15 février 2018, le droit de préemption n’était pas purgé

;

— l’offre de purge du droit de préemption en date du 16 février 2018 émane de la SCI SELECT CAR et non de

la société WEB AUTO ou de la SCI CAP HORN, de sorte que la vente ne pouvait pas être parfaite au 15

décembre 2017, date de la levée de l’option, ou encore au 17 décembre 2017, date de l’acceptation de la levée

d’option ;

27 JUIN 2019

N° /9

— l’opposabilité aux tiers de la vente n’est pas régie par les seules dispositions de l’article 1199 du Code civil

(1165 ancien), mais notamment par l’article 30 du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 relatives à la publicité

foncière ; ainsi, le bénéficiaire d’un acte ou d’une décision devant être publiée ne peut opposer aux tiers les

droits qu’il a acquis sur un immeuble avant la publication de son titre ;

— la SCI SELECT CAR n’a jamais publié au service de la publicité foncière ni la promesse unilatérale de vente

annexée au bail commercial du 10 novembre 2015, ni le courrier portant la levée de l’option du 15 décembre

2017, ni son acceptation du 17 décembre 2017 ;

— en cas de litige entre deux acquéreurs successifs dont les actes ne sont pas publiés, la jurisprudence ne retient

plus la connaissance par le second acquéreur de la première vente pour faire échec à ses droits ;

— l’avenant de résiliation du bail conclu le 16 février 2018 entre la SCI SELECT CAR et la société WEB

AUTO, comme le bail conclu entre la SCI SELECT CAR et la société Z A et l’offre de

purge du droit de préemption du 16 février 2018, sont en faveur de l’inopposabilité de la vente ;

— le droit de préemption est reconnu comme d’ordre public et le notaire n’a nullement agi par erreur lorsqu’il a

notifié l’offre d’acquisition des murs afin de purger le droit de préemption tiré de l’article L.145-46-1 du code

de commerce ;

— conformément aux dispositions de l’article 1583 du code civil applicables dans les rapports entre la SCI

SELECT CAR et la société Z A, la rencontre de l’offre de vente, formalisée le 16 février

2018 et de son acceptation le 20 février 2018 vaut vente, le transfert de propriété étant prévu à l’occasion de la

réitération de la vente sous deux mois lorsqu’il n’est pas recouru à un prêt bancaire ou sous quatre mois

lorsque tel est le cas ;

— la renonciation à un droit ressortant de l’ordre public de direction ne peut intéresser qu’un droit acquis lors de

la renonciation, qui ne peut en outre qu’être manifeste, même si elle peut être implicite, une jurisprudence

constante obligeant les juges du fond à vérifier la démonstration du caractère acquis du droit auquel il aurait

été renoncé et à caractériser la manifestation sans équivoque de la renonciation au droit en cause ; en l’espèce,

aucune de ces conditions n’est remplie ;

— la société Z A ne pouvait renoncer au droit de préemption qu’après avoir acquis la

qualité de preneur à bail et cette qualité n’a été acquise qu’après la régularisation du bail, la régularisation de

l’acte sous-seing privé de cession du fonds de commerce entre les seules sociétés WEBAUTO et Z

A n’ayant eu aucun effet à l’égard de la SCI SELECT CAR quant au changement du preneur à

bail, conformément à l’article 1690 du code civil ;

— la renonciation, non manifeste, n’est réalisée que par une simple mention manuscrite du représentant légal de

la société Z A, en marge d’un courrier portant notification de l’offre d’achat effectuée par

la société SELECT CAR au bénéfice de la société Z A et porte sur la cession du fonds et

non la vente des murs ;

27 JUIN 2019

N° /10

— alors que la vente est un contrat instantané, la SCI SELECT CAR rappelle que la vente des locaux serait en

cours au bénéfice de la SCI CAP HORN et reconnaît ainsi refuser à son nouveau preneur et avant même qu’il

ne soit titulaire du bail, le droit de préemption prévu par la loi au motif qu’elle aurait déjà donné son accord à

une vente au bénéfice d’un tiers acquéreur ;

— l’ensemble des loyers réglés par la société Z A au bénéfice de la société SELECT CAR

est dénué de cause à compter du 20 juin 2018, terme du délai de 4 mois permettant de régulariser la vente à

défaut de réticence du vendeur.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 7 février 2019, la société SELECT CAR demande à la Cour de

déclarer l’appel mal fondé et l’action introduite par la société Z A irrecevable, de

confirmer pour le surplus le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Z A de

toutes ses demandes, de condamner tout succombant à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de son

préjudice financier et celle de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens.

La société SELECT CAR fait valoir que :

— la demande tend bien à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits

résultant d’actes soumis à publicité et donc soumise à publicité ;

— l’appelante n’explique pas en quoi l’absence de publicité foncière lui aurait causé un grief alors même qu’elle

était parfaitement informée de la vente et oublie le principe de l’effet relatif des contrats ;

— le conflit de ventes sous seing privé, dont aucune n’a été publiée, doit être réglé au bénéfice de l’antériorité

de la vente (Cass. Civ. 1^re, 12 novembre 1975) ;

— les dispositions de l’article L145-46-1 du Code de commerce ne concernent pas une opposabilité aux tiers de

la vente, et encore moins une publication de la vente, d’autant que la notification du droit de préférence au

locataire a simplement pour finalité de l’informer de l’intention de vendre du propriétaire, ce qui n’est pas le

cas en l’espèce, le propriétaire n’envisageant pas de vendre puisque la vente était parfaite depuis le 17

décembre 2017 ;

— la substitution par la société Z A de la cession du fonds de commerce à la cession des

murs constitue une fraude dont elle ne peut se prévaloir ;

— l’appelante ne peut prétendre que la mention manuscrite portée par son représentant ne concernerait pas le

droit de préférence de l’article L145-46-1 dont les termes ont été littéralement reproduits ;

— l’acquisition d’un immeuble en connaissance de sa précédente cession à un tiers est constitutif d’une faute qui

ne permet pas au second acquéreur d’invoquer à son profit les règles de la publicité foncière (Cass. Civ. 3^e

, 30 janvier 1974) ;

27 JUIN 2019

N° /11

— lorsque deux acquéreurs successifs d’un immeuble tiennent leurs droits du même auteur, le conflit doit se

régler en vertu des principes de la publicité foncière par la priorité de publication de l’acte d’acquisition, à

moins qu’il ne soit prouvé que le second acquéreur avait connaissance de la première aliénation: tel est bien le

cas en l’espèce puisque la société Z A ne pouvait ignorer la vente intervenue entre la SCI

SELECT CAR et la société WEB AUTO substituée par la SCI CAP HORN tel que cela est relaté à l’article 18

de l’acte du 16 février 2018 ;

— la Cour de cassation considère que ne donne pas de base légale à sa décision au regard de l’article 1589 du

code civil la cour d’appel qui retient que l’énoncé dans la promesse de vente de l’intention des parties de ne

transférer la propriété du terrain qu’à compter de la signature de l’acte authentique de réalisation empêche

l’acte signé de valoir vente, tout en constatant l’accord des parties sur la chose et sur le prix et sans relever

d’autres circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un

élément constitutif de leur consentement ;

— l’acte notarié du 10 novembre 2015 prévoit expressément, en page 16, une promesse de vente au profit de la

société WEBAUTO en lui conférant la faculté d’acquérir le bien immobilier faisant l’objet du bail. Un prix de

vente déterminable est prévu à l’acte et, après différents échanges téléphoniques, la SCI SELECT CAR et la

SCI WEBAUTO ont formalisé leur accord ;

— la promesse synallagmatique de vente vaut vente lorsque les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix

et la question de l’opposabilité aux tiers n’est absolument pas envisagée par l’article L145-46-1 du code de

commerce ;

— si la vente était parfaite avant la signature du nouveau bail, il n’y avait pas lieu de purger le droit de

préemption du nouveau locataire si bien que la notification du droit de préférence effectuée par Maître

LEGER le 16 février 2018 est superfétatoire ;

— la société Z A avait nécessairement au moment de la signature acquis la qualité de

locataire tel que cela ressort de la notification qu’elle a acceptée ;

— l’article L 145-46-1 du code de commerce, qui ne s’applique que dans l’hypothèse où le propriétaire envisage

de vendre son bien ne fait pas partie de la liste des textes déclarés d’ordre public par l’article L 145-15 du

même code et il n’existe en l’état aucune jurisprudence permettant de considérer la portée de ce droit de

préférence instituée par la loi Pinel du 18 juin 2014 ;

— l’appelante, qui ne justifie d’aucune attestation bancaire, établit ainsi qu’elle disposerait de fonds propres pour

réaliser la vente. Dans ces conditions le délai de réalisation de la vente n’est pas de 4 mois mais de 2 mois

conformément à l’article L145-46-1 du Code de commerce, et tant que le transfert de propriété de l’immeuble

ne sera pas intervenu par acte authentique la société Z A restera redevable, en qualité de

locataire, du paiement des loyers envers la SCI SELECT CAR ;

— la société SELECT CAR subit les aléas d’une régularisation par acte authentique qui n’a que trop duré et le

retard depuis plusieurs mois de la régularisation de la vente des murs commerciaux, ce qui lui cause un

préjudice.

27 JUIN 2019

N° /12

Dans leurs dernières conclusions communes signifiées le 29 octobre 2018, les sociétés CAP HORN et WEB

AUTO demandent à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a

débouté la SCI CAP HORN et la société WEB AUTO de leur demande de dommages-intérêts, de condamner

la société Z A à régler à la première une somme équivalente au montant des mensualités

de loyers écoulés depuis le 1^er janvier 2018 jusqu’à la régularisation de l’acte de vente et de condamner la

société Z A à régler à elles deux la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elles font valoir que :

— la vente intervenue entre la SCI SELECT CAR et la SCI CAP HORN est parfaite, la société Z

A le reconnaissant dans ses écritures d’appelante ;

— il ressort de l’article 30 du décret n 55-22 du 4 janvier 1955 invoqué par la société Z A

qu’il n’y avait pas lieu de procéder à la publicité foncière des actes concrétisant la vente intervenue entre

SELECT CAR et WEB AUTO, à laquelle s’est substituée la société CAP HORN, la publication ne s’imposant

que si des tiers ont des droits concurrents, en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de

publicité ;

— à la date où la vente s’est concrétisée, la société Z A n’était nullement partie à un

quelconque contrat avec la société WEB AUTO ou la SCI SELECT CAR: il ne peut donc être fait grief, tant à

la SCI SELECT CAR qu’aux concluantes, de ne pas avoir publié la promesse unilatérale de vente du

10.11.2015, le courrier du 15.12.2017 et la résiliation du contrat de bail du 16.02.2018, alors même qu’à ces

dates, il n’y avait, en réalité, aucun tiers, qui pouvait avoir des droits concurrents sur l’immeuble, objet de la

vente ;

— le droit de préemption ne pouvait jouer postérieurement à la date à laquelle la SCI SELECT CAR et la

société WEB AUTO avaient conclu la vente de l’immeuble litigieux, soit après le 15.12.2017 et dès lors, la

notification du 16.02.2018, faite par le notaire, au profit de la société Z A, l’invitant à se

positionner sur un droit de préemption de la vente de l’immeuble, ne résultait que d’une erreur ;

— il a été jugé que le vendeur qui aurait notifié au locataire la possibilité d’exercer un droit de préemption sur la

vente de l’immeuble alors même que celui-ci avait été vendu préalablement, a manifestement commis une

erreur de droit qui emporte la nullité du contrat, et ce même si le bénéficiaire du droit de préemption a accepté

les conditions de la vente projetée ;

— dans le bail passé entre la SCI SELECT CAR et la société Z A, en date du 16.02.2018,

cette dernière a expressément renoncé à exercer le droit de préférence prévu à l’article L145-46-1 du code de

commerce ;

— le bail commercial dont se prévaut la société Z A étant en date du 16 février 2018,

l’appelante était donc déjà locataire lorsqu’elle a indiqué renoncer au droit de préemption puisque cette

renonciation était concomitante au droit au bail ;

27 JUIN 2019

N° /13

— il était expressément indiqué dans le bail commercial signé par la société Z A que

l’immeuble commercial faisait l’objet d’une vente entre le bailleur et la société CAP HORN ; elle avait donc

parfaitement connaissance de ce que le droit de préemption n’avait plus de raison d’être puisque l’immeuble

était vendu, sa renonciation étant donc manifeste mais aussi parfaitement éclairée ;

— le titulaire d’un droit de préemption qui décide de renoncer à ce droit ne peut, par la suite, revenir sur sa

décision ;

— la société Z A a bien été informée de ce qu’elle bénéficiait d’un droit de préemption

puisqu’il lui en a été fait expressément mention dans le bail commercial, et elle y a formellement renoncé ;

— la SCI CAP HORN a subi un préjudice du fait du retard apporté, depuis plusieurs mois, dans la

régularisation de la vente de l’immeuble et n’a pu percevoir le montant du loyer qui s’élevait à la somme

annuelle de 108 000 euros HT, d’autant qu’il était convenu que le prix de vente, fixé dans le bail d’origine à

900 000 euros et aujourd’hui à 750 000 euros, était diminué en fonction de la durée de versement des loyers.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai.

SUR CE,

Sur la recevabilité de la demande de la société Z A :

Il résulte des dispositions des articles 28 et 30 du décret nº 55-22 du 4 janvier 1955 que sont obligatoirement

publiés au service chargé de la publicité foncière, sous peine d’irrecevabilité, les demandes en justice tendant à

obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention portant sur des droits réels

immobiliers.

C’est à juste titre que le jugement, après avoir relevé que l’action intentée par la société Z

A tend à voir déclarer parfaite la vente immobilière qui serait intervenue entre la SCI SELECT

CAR et elle-même à la suite de la notification du droit de préférence, et non à obtenir la résolution de la vente,

au demeurant non publiée et donc inopposable aux tiers, entre la SCI SELECT CAR et la SCI CAP HORN, a

écarté la cause d’irrecevabilité tirée de l’application de l’article 30 du décret précité.

27 JUIN 2019

N° /14

Sur les demandes de la société Z A :

Selon l’article L. 145-46-1 du code de commerce, « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial

envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de

réception, ou remise en main propre ou contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de

nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas

d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux

mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt,

l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation

de la vente est porté à quatre mois ».

Les dispositions de cet article étant d’ordre public, la renonciation par le preneur, tant dans le corps de l’acte

constatant le bail commercial que dans son annexe nº 5, à l’exercice du droit de préférence institué à son profit

par ce texte ne peut avoir opéré valablement puisqu’elle est au mieux concomitante à la signature de l’acte

dont ce droit procédait. Autrement dit, le droit de préférence a été anéanti au moment même où son bénéfice a

été reconnu à la société Z A, de sorte qu’il n’est pas possible d’affirmer, en dépit du

redoublement de précautions prises par le rédacteur de l’acte, que celle-ci a renoncé à un droit qui lui était

d’ores et déjà acquis.

En revanche, la renonciation au droit de préférence, mentionnée comme étant consentie en tant que de besoin,

est sans aucune utilité si, au moment où le droit de préférence est susceptible de s’exercer, la vente du bien

immobilier sur lequel porte ce droit est elle-même déjà intervenue.

À cet égard, l’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties dès lors qu’on est

convenu de la chose et du prix. En présence d’une promesse unilatérale de vente, la levée de l’option par le

bénéficiaire qui confirme son intention d’acquérir produit les mêmes effets.

Ainsi qu’il a été précisé ci-dessus, le 15 décembre 2017, la société WEB AUTO, bénéficiaire d’une promesse

unilatérale de vente consentie par l’acte notarié du 10 novembre 2015 portant bail commercial à son profit, a

demandé à la SCI SELECT CAR la levée de l’option d’achat au prix de 750 000 euros au lieu de 800 000

euros et la réalisation de la promesse de vente, avec substitution au profit de la SCI CAP HORN en cours de

constitution. La SCI SELECT CAR lui ayant répondu par écrit, le 17 décembre 2017, qu’elle donnait son

accord pour une vente au prix net vendeur de 750 000 euros et la chose vendue étant suffisamment définie par

la promesse unilatérale de vente, il y avait donc accord des deux parties sur la chose et sur le prix à la date du

17 décembre 2017.

27 JUIN 2019

N° /15

L’acte de bail conclu le 16 février 2018 entre la SCI SELECT CAR et la société Z A

précise expressément que la vente des locaux est actuellement en cours entre la SCI SELECT CAR et la SCI

CAP HORN, en application d’une option d’achat qui avait été antérieurement consentie au profit de l’ancien

locataire, la société WEB AUTO, et que la société Z A a été dûment informée de cette

vente. Ainsi, cette vente intervenue le 17 décembre 2017 entre la SCI SELECT CAR et la SCI CAP HORN,

substituée à la SCI WEB AUTO, a acquis date certaine à l’égard de la société Z A

lorsqu’elle a conclu l’acte de bail ayant porté cet acte de vente à sa connaissance.

Les conditions suspensives mentionnées comme non encore réalisées dans l’avenant de résiliation du bail du

10 novembre 2015, à savoir la purge du droit de préemption urbain et l’immatriculation de la SCI CAP

HORN, sont accomplies à ce jour, ainsi qu’il résulte de la renonciation du titulaire du droit de préemption à la

date du 20 février 2018 (pièce nº 4 SCI SELECT CAR) et ainsi que le reconnait la société Z

A pour l’immatriculation de la SCI CAP HORN. Conformément aux dispositions de l’article

1179 du Code civil en sa version applicable à la promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives

consentie le 10 novembre 2015, la condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l’engagement a été

contracté.

Et il importe peu que, selon une clause de la promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire ne devienne

propriétaire qu’au jour de la constatation de la vente en la forme authentique, une telle clause n’ayant pas pour

effet de différer la réalisation de la vente elle-même à sa régularisation par acte authentique. Au contraire, il

est prévu qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse sont remplies par le

bénéficiaire ayant levé l’option, la clause pénale mise à la charge du promettant qui ne satisferait pas à ses

obligations ne peut priver le bénéficiaire de la possibilité de poursuivre le promettant en exécution de la vente,

laquelle est donc définitive entre les parties à la date de la levée de l’option.

Ainsi, la société Z A ne peut se prévaloir d’un droit de préférence à l’occasion d’une

vente qui avait produit ses effets avant même qu’elle ne devienne locataire des locaux vendus et que ce droit

ne lui soit ouvert, même si ce droit de préférence lui a été notifié en tant que de besoin, c’est-à-dire par

précaution dans l’hypothèse où il aurait été ouvert. Par suite, elle ne peut soutenir que l’offre de vente de la

SCI SELECT CAR du 16 février 2018, suivie de son acceptation du 20 février 2018, vaudrait vente à son

profit.

27 JUIN 2019

N° /16

Par ailleurs, ne sont pas applicables en la cause les dispositions de l’article 30 1 du décret nº 55-22 du 4 janvier

1955, selon lesquelles les actes portant ou constatant mutation entre vifs ou constitution de droits réels

immobiliers, en tant que tels soumis à publicité, sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers. En

effet, outre qu’elle n’a publié aucun droit, la société Z A, qui a seulement conclu un

contrat de bail d’une durée de neuf années et ne peut se prévaloir d’un contrat de vente, n’a pas acquis du

même auteur, sur le même immeuble, des droits concurrents en vertu d’un acte soumis à la même obligation

de publicité et publié.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Z A de

toutes ses demandes, y compris en remboursement des loyers dont le versement, en l’absence de possibilité de

régulariser une vente, repose bien sur une cause, en l’occurrence le contrat de bail conclu avec la SCI

SELECT CAR.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts :

À l’appui de sa demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier subi, la SCI SELECT

CAR se borne à invoquer la mauvaise foi et la malhonnêteté particulièrement caractérisée et avouée de la

société Z A, sans autrement caractériser la faute commise qui serait à l’origine de son

préjudice. Selon des explications données dans d’autres passages de ses conclusions, la faute avouée ferait

référence à la substitution par le représentant de la société Z A, dans la réponse à la

notification du droit de préférence, de la cession du fonds de commerce à la cession des murs mais cette

substitution, si elle est effectivement intentionnelle, ne peut être regardée comme fautive dés lors que cette

clause aboutissant à consacrer une renonciation du preneur à un droit non encore acquis, il n’était pas anormal

que ce dernier tente de s’en affranchir même au prix d’un artifice.

En conséquence, la SCI SELECT CAR doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

La propre demande de dommages-intérêts de la SCI CAP HORN, qui se fonde sur les manoeuvres dilatoires

de la société Z A, sans autrement les caractériser, doit être rejetée pour des motifs

identiques à ceux développés ci-dessus. En outre, si c’est à tort que le premier juge, en l’état de la clause

différant la jouissance du bien vendu à la date de régularisation de l’acte authentique, a retenu que la SCI CAP

HORN avait pu percevoir les loyers des locaux commerciaux depuis le 17 décembre 2017, force est de

constater, en contrepartie, qu’elle n’a pas versé le prix de la vente, de sorte qu’elle ne justifie pas l’existence

d’un préjudice dont on ne sait, au regard des explications données, s’il est égal au montant des loyers qu’elle

aurait pu percevoir de la société Z A si elle était devenue propriétaire à la date prévue,

ou encore au

27 JUIN 2019

N° /17

montant des loyers qu’aurait payés la société WEB AUTO et qui seraient venus en déduction du prix si la

vente était devenue parfaite postérieurement au 17 décembre 2017, étant observé, dans cette dernière

hypothèse, que seule la société WEB AUTO aurait été recevable à demander la réparation de ce préjudice qui,

en tout état de cause, eût été inexistant puisque la diminution du prix aurait été compensée par les loyers qui

auraient dû être réglés.

Sur les demandes accessoires :

La société Z A, qui succombe en ses prétentions, supportera les dépens de première

instance et d’appel.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’allouer à la

SCI SELECT CAR la somme de 3000 euros et aux sociétés WEB AUTO et CAP HORN une somme du

même montant en compensation de leurs frais non compris dans les dépens d’appel, lesdites sommes s’ajoutant

à celles de 2000 euros accordées respectivement au titre des frais exposés en première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 30 août 2018 par le tribunal de grande instance de Bourges, sauf en ce

qu’il a condamné la société Z A à payer à la SCI SELECT CAR la somme de

15 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef réformé,

Déboute la SCI SELECT CAR de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société Z A à payer à la SCI SELECT CAR la somme de 3000 euros

en compensation des frais non compris dans les dépens d’appel ;

Condamne la société Z A à payer à la société WEB AUTO et à la SCI CAP HORN

la somme globale de 3000 euros en compensation des frais non compris dans les dépens d’appel ;

Condamne la société Z A aux dépens d’appel et accorde à la SCP Avocats

Business Conseils le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

27 JUIN 2019

N° /18

L’arrêt a été signé par M. D, Président de chambre, et par M^me B, Greffier auquel

la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. B Y. D