R.G : 05/04495

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DES APPELS PRIORITAIRES

ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2007

DÉCISION DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL D’INSTANCE DE ROUEN du 14 Novembre 2005

APPELANTS :

Mademoiselle E X

XXX

XXX

représentée par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour

assistée de M^e Sandrine DARTIX, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2006/003783 du 29/01/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

Monsieur F Y

XXX

XXX

représenté par la SCP COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT, avoués à la Cour

assisté de M^e Sandrine DARTIX, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2006/003784 du 29/01/2007 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMES :

Monsieur G A

XXX

XXX

représenté par M^e Marie-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

assisté de M^e Zélia FROMAGER, avocat au barreau de ROUEN

Madame H B

XXX

XXX

représentée par M^e Marie-Christine COUPPEY, avoué à la Cour

assistée de M^e Zélia FROMAGER, avocat au barreau de ROUEN

C.I.L. DE ROUEN

XXX

XXX

N’ayant pas constitué avoué bien que régulièrement assignée par acte d’huissier en date du 3 avril 2007

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du nouveau Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 29 Mai 2007 sans opposition des avocats devant Madame PLANCHON, Président, rapporteur, en présence de Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame PLANCHON, Président

Madame PRUDHOMME, Conseiller

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me NOEL-DAZY, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 29 Mai 2007, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 Septembre 2007

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 04 Septembre 2007, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau Code de procédure civile,

signé par Madame PLANCHON, Président et par M^me NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience.

*

* *

Par acte sous seing privé du 15 mars 2003, Monsieur G A a donné à bail à Mademoiselle E X et à Monsieur F Y une maison d’habitation située à XXX, moyennant un loyer mensuel de 518,32 €.

Arguant du mauvais état des lieux, Mademoiselle X et Monsieur Y ont obtenu en référé une expertise le 29 mai 2004 confiée à Monsieur Z. Ce dernier a déposé son rapport le 19 novembre 2004.

Mademoiselle X et Monsieur Y ont fait assigner devant le tribunal d’instance de ROUEN Monsieur A et M^me B pour les voir condamner à leur rembourser les loyers qu’ils ont payés depuis le 15 mars 2003 jusqu’à réalisation complète des travaux préconisés par l’expert judiciaire, et à leur payer 2.000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu’à effectuer les travaux de reprise préconisés par l’expert.

Monsieur A a appelé en la cause le C.I.L. avec lequel il avait conclu une convention LOCA PASS garantissant le paiement des loyers, et a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 4.459,25 € au titre des loyers et charges dus.

Monsieur A a sollicité en outre reconventionnellement la condamnation de Mademoiselle X et de Monsieur Y au paiement de la somme de 4.797,01 € au titre des loyers impayés, les sommes de 2.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Le C.I.L. de ROUEN a conclu au débouté de Monsieur A faute d’établir sa créance de loyer.

Par jugement du 14 novembre 2005, le tribunal d’instance de ROUEN a :

— mis hors de cause M^me H B,

— débouté E X et F Y de leurs demandes d’indemnisation de préjudice de jouissance, en dommages et intérêts et frais irrépétibles,

— constaté que la demande de réalisation des travaux sur les biens immobiliers donnés à bail est devenue sans objet suite à la résiliation de fait du bail,

— ordonné à G A de remettre à E X et F Y les quittances de loyers au titre de l’année 2004 dans les huit jours suivant la signification du jugement, sous astreinte de 20 € par jour de retard,

— condamné E X et F Y à payer à G A la somme de 1.607,25 €,

— débouté G A pour le surplus de ses demandes reconventionnelles,

— débouté G A de son appel en garantie à l’égard du C. I. L. de ROUEN,

— condamné G A à payer au C.I.L. de ROUEN la somme de 200 € en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais de référé et d’expertise.

Mademoiselle E X et Monsieur F Y ont relevé appel le 1^er décembre 2005 de ce jugement.

Par conclusions du 12 janvier 2007, ils ont sollicité de la Cour de réformer le jugement, et statuant à nouveau de leur donner acte de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur la mise hors de cause de M^me B, de condamner Monsieur A et Madame B au remboursement de l’intégralité des loyers versés depuis le 15 mars 2003 jusqu’à la réalisation complète des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire, de les condamner à faire effectuer à leur charge par une entreprise compétente, les travaux de reprise préconisés par l’expert et ce sous astreinte, d’ordonner sous astreinte la remise par Monsieur A et Madame B des quittances de loyer à compter du 1^er janvier 2004, de débouter Monsieur A et Madame B de leur demande en paiement des arriérés de loyer et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 7.500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral outre les dépens et une indemnité pour leurs frais irrépétibles.

Par acte d’huissier du 3 avril 2007, Monsieur G A a fait assigner en appel provoqué le C.I.L de ROUEN pour voir déclarer Mademoiselle X et Monsieur F Y mal fondés en leur appel et les en débouter, pour se voir accueilli en son appel incident et en conséquence :

— voir déclarer Mademoiselle X et Monsieur Y irrecevables en leurs prétentions concernant l’exécution des travaux,

— les voir déboutés de toutes leurs demandes,

— les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 7.670,49 € correspondant aux loyers impayés arrêtés au 15 mars 2006,

— les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— les voir condamnés solidairement à payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

— voir condamner le C. I. L à lui garantir le paiement des loyers arrêtés à la somme de 7.670,49 €,

— voir condamner Monsieur Y et Mademoiselle X en tous les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e COUPPEY avoué,

— si la Cour estimait devoir mettre à la charge de Monsieur A tout ou partie des dépens, de le dispenser d’avoir à rembourser au Trésor Public les sommes avancées par l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

Bien qu’assigné à personne habilitée, le C.I.L. de ROUEN n’a pas comparu.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 9 mai 2007 et expressément visées, Mademoiselle X et M. F Y demandent à la Cour de les recevoir en leur appel et y faisant droit, de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

— donner acte à Monsieur Y et Mademoiselle X de ce qu’ils s’en rapportent à justice sur la mise hors de cause de Madame B,

— de condamner solidairement Monsieur A I B au paiement de la somme de 15.805,71 € (avant déduction de l’A. P. L.) en remboursement de l’intégralité des loyers versés par Monsieur Y et Mademoiselle X (après déduction de l’APL versée directement à M. A I B ), depuis le 15 mars 2003 jusqu’à la réalisation complète des travaux de reprise préconisés par l’expert judiciaire,

— de les condamner solidairement à faire effectuer à leur charge, par une entreprise notoirement compétente, les travaux de reprise préconisés par l’expert selon le chiffrage retenu par ce dernier sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la délivrance de l’assignation au fond,

— d’ordonner à Monsieur A I B la remise de quittances de loyer à compter du 1^er janvier 2004 sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— de débouter Monsieur A I B de leurs demandes de paiement des arriérés de loyer,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 7.500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

— de les condamner au paiement d’une indemnité de 1.000 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise avec droit de recouvrement direct au profit de la S.C.P. COLIN VOINCHET RADIGUET ENAULT avoués.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 30 mars 2007 et expressément visées, Monsieur G A et Madame H B ont demandé à la Cour :

— de déclarer Mademoiselle X et Monsieur Y irrecevables en leurs prétentions concernant l’exécution des travaux,

— en tout cas, de les débouter de toutes leurs demandes,

— de les condamner à payer solidairement à Monsieur A la somme de 7.670,49 € correspondant aux loyers impayés arrêtés au 15 mars 2006,

— de les condamner solidairement à payer à Monsieur A une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts,

— de les condamner solidairement à payer à Monsieur A une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

— de condamner le C.I.L de ROUEN à garantir Monsieur A le paiement des loyers arrêtés à la somme de 7.670,49 €,

— de condamner Monsieur Y et Mademoiselle X en tous les dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e COUPPEY,

— si la Cour estimait devoir mettre à la charge de Monsieur A tout ou partie des dépens, de le dispenser d’avoir à rembourser au Trésor Public les sommes avancées par l’État au titre de l’aide juridictionnelle.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2007.

SUR CE,

Attendu que la C.I.L. de ROUEN n’a pas comparu bien que régulièrement assigné en appel provoqué ; qu’il sera statué par arrêt réputé contradictoire ;

Sur la mise hors de cause de M^me B :

Attendu qu’il résulte de l’acte de vente intervenu en 1997 entre les vendeurs et M. A que M^me B n’est pas mentionnée comme acquéreur ; qu’elle n’est en conséquence pas propriétaire de la maison louée et ne pouvait avoir la qualité de bailleresse ; que le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a mise hors de cause ;

Sur le litige relatif aux travaux, aux loyers et à l’indemnité de jouissance réclamée par les locataires :

Attendu que Melle X et M. Y sollicitent le remboursement des loyers versés en invoquant l’insalubrité de la maison louée et l’allocation de dommages intérêts pour préjudice de jouissance ;

Qu’au contraire, M. A sollicite la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré des loyers jusqu’à la date de remise des clés le 15 mars 2006 en invoquant la convention mettant à la charge des locataires la réalisation de travaux de remise en état des lieux contre remise des loyers jusqu’au 1^er janvier 2004 et les dégradations imputables à ces derniers ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé notamment de :

1°) de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2°) d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°) d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Que selon l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que les locatives;

Que l’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelques pertes pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ;

Que selon l’article 1724, si durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelques incommodités qu’elles lui causent, et quoi qu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais si ces réparations durent plus de 40 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Attendu que l’article 1728 du Code civil met à la charge du preneur deux obligations principales :

1°) d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

Que selon l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Sur les loyers :

Attendu que le bail souscrit le 15 mars 2003 entre les parties prévoyait un loyer de 518,32 € et un dépôt de garantie de 1036,65 € ;

Qu’il a été fait un état des lieux à l’entrée révélant :

Eléments d’équipement : WC et chauffe-eau neufs mais une installation d’EDF « en attente » sauf la chambre n° 2 ;

Murs :

— mauvais état du mur de la véranda, de la salle de bains et du WC,

— état moyen des murs du séjour de la cuisine de la chambre n° 1et bon état pour la chambre n° 2

— Sols : bon état ou état moyen sauf celui de la chambre 1 et du WC : mauvais état ;

— Plafonds : état moyen sauf pour le WC qui est mauvais.

— Huisseries : très bon état ou état moyen sauf celui du WC : mauvais

— Electricité : seule mention : bon état dans la chambre 2, les autres locaux étant mentionnés : « EDF en attente » ;

Attendu que selon convention établie par acte sous seing privé du 26 août 2003, M. A s’est engagé à « accorder quatre mois de loyer gratuit hors CAF , soit de 236,02 € par mois, à compter du 1^er septembre 2003 jusqu’au 31 décembre 2003 en compensation des travaux réaliser (sic) dans la maison» ;

Attendu que selon M. A, les locataires devaient en exécution de cette convention, refaire toute l’électricité, le carrelage de la salle d’eau, les papiers peints et la moquette ainsi qu’il l’énonce dans sa lettre adressée le 23 septembre 2003 au maire de la commune ; qu’il indique avoir mis à la disposition des locataires toutes les fournitures nécessaires ;

Attendu qu’il convient de relever qu’aucune précision n’est apportée dans cette convention sur la nature et l’ampleur des travaux à réaliser ;

Attendu que selon M. Y et Melle X , il ne s’agissait que de travaux de peinture et de remise en état superficielle ; qu’ils soutiennent avoir refait dans la douche un enduit anti-salpêtre, l’enduit, la peinture et l’entoilage, la peinture dans le placard mural, la dalle au plafond, dans la chambre du premier étage, l’enduit mais qu’ils ont renoncé à effectuer les travaux d’électricité ;

Attendu que les factures de fourniture produites par M. A d’avril 2003 correspondent à des fournitures d’enduit, de mousse polyuréthanne, de barrettes pour l’électricité, de carreaux de faïence et de colle ; qu’il n’est pas justifié de facture d’acquisition de moquette courant 2003 ;

Que les factures d’achat de fournitures de l’année 2004 ( nombreuses fournitures de moquette, d’articles d’électricité) n’apparaissent pas correspondre aux travaux que M. Y et Melle X étaient censés effectuer et alors que M. A est aussi propriétaire de la maison mitoyenne ; que si l’ensemble de ces fournitures avait été mis à disposition des locataires, ce qui est peu probable alors que des différends étaient déjà largement apparus dès la fin de l’année 2003 et que dans les correspondances de 2003, les bailleurs évoquent avoir remis tout le matériel nécessaire, ils n’auraient pas manqué d’en réclamer la restitution ;

Attendu que M. A écrit par lettre recommandée avec accusé de réception le 7 octobre 2003 aux locataires prendre acte de ce qu’ils ont renié l’accord passé et prendre ses dispositions pour procéder à la remise en état de l’installation qu’ils ont démontée (installation électrique), qu’il leur demande quand ils peuvent être rencontrés pour faire établir un devis par un électricien et les informe de ce que, compte tenu de la rupture de l’accord, ils doivent reprendre le paiement des loyers ;

Que M. A par une nouvelle lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er décembre 2003, relance les locataires pour fixer une date pour établir un devis d’électricien ;

Attendu qu’il n’apparaît pas que M. Y et Melle X aient effectué des travaux significatifs ; qu’ils ont entamé des travaux de réfection des revêtements de murs sans les avoir achevés ; qu’ils ont renoncé à effectuer les travaux d’électricité après avoir déposé une partie de l’installation de sorte que la convention les dispensant du paiement de la part du loyer à leur charge pendant 4 mois est devenue caduque ;

Attendu que M. Y et Melle X ont restitué les clés de la maison le 15 mars 2006 ; qu’aux termes de leurs conclusions d’appel, ils sollicitaient la condamnation de M. A à effectuer sous astreinte les travaux préconisés par l’expert ; qu’il en résulte qu’ils ne considéraient pas le bail rompu contrairement à ce qu’a retenu le jugement déféré ; qu’infirmant le jugement de ce chef, il convient de retenir que le bail a pris fin lors de la restitution des clés et alors que les locataires n’avaient pas donné suite à l’offre d’acquisition jointe au congé pour vente qui leur avait été délivré le 13 septembre 2005 avec effet au 15 mars 2006 consécutive à la mise en vente de l’immeuble ; que la lettre adressée le 4 mars 2006 par Melle X et M. Y confirme que la fin du contrat a lieu au jour de la remise des clés ;

Attendu qu’en conséquence, les loyers sont dus jusqu’à cette date ; que M. A réclame à ce titre la somme de 7.670,49 € ;

Attendu que le tribunal retenant que le bail avait pris fin le 30 avril 2005 après que M. Y et Melle X ont quitté les lieux le 17 avril 2005, a fait le compte des loyers perçus par M. A et fixé à la date du 30 avril 2005 à la somme de 1607,25 € le montant de sa créance de loyers ;

Attendu que selon le décompte opéré par M. A, M. Y et Melle X ont versé la somme totale de 4.854,19 €, la CAF a versé un total de 6.258,07 €, soit un total versé de 11.112,26 € sur un total de loyers quittancés de 18.782,71 € ; qu’il reste dû selon son décompte, à M. A la différence soit la somme de 7.670,49 € ;

Sur la demande des locataires d’exécution des travaux :

Attendu que concomitamment à la rupture de l’accord relatif à la remise de loyers contre travaux, Melle X et M. Y ont signalé à la commune le mauvais état de l’immeuble donné à bail ;

Attendu que le rapport d’information établi par la police municipale à l’adresse du maire décrit et confirme ce très mauvais état de la maison ;

Attendu que le rapport d’expertise judiciaire du 16 juillet 2004 effectué à la suite du référé initié par les locataires, révèle l’état de très grande vétusté de la maison louée, son état de péril, d’insalubrité et d’insécurité ;

Attendu que la remise de loyers devait selon la convention des parties, si les travaux avaient été effectués, s’élever à la somme de 944 € ;

Que selon l’expertise, les travaux d’électricité nécessaires à la mise aux normes de l’installation qui est à reprendre intégralement, se montent à eux seuls à 3.500 € HT ;

Que l’expertise judiciaire a révélé le très mauvais état de la maison et notamment :

— le mur mitoyen sur lequel est fixé une canalisation de gaz, n’est plus stable et bouge en tête sur plusieurs centimètres,

— le mur mitoyen de la véranda comporte une ossature bois complètement vermoulue et menace ruine

— insalubrité du sanitaire placé dans la véranda : sol partiellement défoncé, mur du fond totalement délabré, paroi de façade non close, pas de chauffage, local non conforme aux règles d’urbanisme et de l’habitation ,

— bac de douche sous l’escalier, avec forte humidité,

— installation électrique vétuste et obsolète, sans mise à la terre, sans protections différentielles, interrupteur dans le volume interdit de la douche, une partie de l’installation électrique est déposée et laissée au sol. L’expert qualifie l’installation de totalement non conforme et de dangereuse

— chaudière en bon état de fonctionnement,

— chauffe-eau au-dessus de l’évier alimentant aussi la douche, ce qui est contraire au DTU,

— ventilation très insuffisante eu égard à l’utilisation du gaz

— garde-corps à l’étage non fixé

— une marche d’escalier branlante ;

Attendu que les travaux de remise en état préconisés par l’expert ont été évalués à la somme de 20.424,00 € ;

Attendu que M. A critique ce rapport en certains points, soulignant la responsabilité des locataires dans le démontage de l’installation électrique, leur refus de laisser accéder à la maison pour effectuer les travaux d’électricité et sur le mur de la véranda ;

Attendu que l’expertise Equadom (assureur de M. A ) en date du 3 juin 2005 consécutive à un sinistre survenu en avril 2005, rejoint les constatations de l’expert judiciaire, étant toutefois précisé que le sinistre apparaît lié à l’installation d’une nouvelle ligne électrique par les occupants raccordant un convecteur électrique ;

Qu’un arrêté de péril non imminent a été rendu le 6 juin 2005 ; qu’il a été contesté par M. A qui estime que la dégradation des locaux est imputable aux locataires et notamment le début d’incendie provoqué par le branchement inconsidéré d’une nouvelle ligne électrique ; que M. Y et Melle X ont quitté les lieux à la suite de ce sinistre, EDF ayant condamné l’installation électrique ;

Attendu que dès lors que M. Y et Melle X ont quitté les lieux et que le bail a été rompu en l’absence de suite à l’offre d’achat, ils n’ont plus qualité ni intérêt à solliciter l’exécution des travaux de remise en état ; qu’en outre, la maison a été revendue le 25 octobre 2006 ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que la demande d’exécution des travaux est devenue sans objet ;

Sur la demande des locataires de restitution des loyers versés :

Attendu que le bailleur, aux termes de l’article 1719 du Code Civil et de l’article 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, est tenu de délivrer un logement décent ;

Qu’en l’espèce, indépendamment des travaux que les locataires étaient censés effectuer en contrepartie de la remise de 4 mois de loyers mais qui ne pouvaient en aucun cas correspondre à une remise en état de l’immeuble dans les proportions décrites par l’expert ni à une remise aux normes, il convient de constater que le logement mis à leur disposition ne répondait pas aux exigences de l’article précité ; que contrairement à ce que soutient M. A, l’installation électrique n’était pas conforme lors de l’entrée dans les lieux comme le fait ressortir l’expertise judiciaire ( notamment absence de raccord à la terre, présence d’une prise dans la zone interdite de la salle de bains, absence de protection dans le volume enveloppe et absence de différentiel )et ce indépendamment des tentatives de M. Y, profane en la matière, de rénover l’installation en la démontant partiellement ;

Que le logement était affecté d’autres graves non-conformités contraires aux règles d’habitabilité décrites dans le rapport d’expertise ;

Attendu qu’en conséquence, il convient de considérer que le bailleur n’ayant pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent, les locataires sont fondés à obtenir une décharge de loyers dans les proportions qui seront définis ci-après ;

Attendu qu’il convient en effet de prendre en considération le fait qu’à la suite de la rupture de l’accord sur la remise de loyers contre travaux et du démontage partiel par M. Y de l’installation électrique, M. A leur a écrit par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 octobre 2003 pour leur demander une date afin de faire établir un devis d’électricien, lettre à laquelle ils n’ont jamais répondu ni à celle du 1^er décembre 2003 de relance et ayant le même objet ;

Que les locataires ne peuvent utilement soutenir que le propriétaire n’a pas proposé d’effectuer les travaux ;

Attendu qu’il est établi que M. A qui justifie d’une compétence en matière de travaux du bâtiment dont il faisait profession avant sa retraite, a cherché à effectuer les travaux de réparation du mur de la véranda le 27 décembre 2003 annoncés par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2003 mais qu’il s’est heurté à une opposition des locataires qui l’ont menacé de porter plainte pour violation de domicile ; qu’il résulte de la condamnation dont ils ont été l’objet par jugement du 12 janvier 2006 du juge de proximité qu’en août 2004, M. A a été victime de violences de la part de M. Y et de Melle X alors qu’il était venu le 5 août 2004 effectuer des travaux de réparation dans la Cour commune des deux maisons contiguës et lui appartenant ;

Qu’il résulte en outre de la correspondance adressée le 4 janvier 2005 par M. D, propriétaire du mur qualifié de mitoyen dans l’expertise et menaçant ruine, à l’entreprise BIZET de maçonnerie que compte tenu de l’attitude d’opposition de M. Y et de Melle X, les travaux prévus au devis du 31 juillet 2004 de réparation dudit mur ne pourraient être exécutés et qu’il réclamait le remboursement de l’acompte versé; que ce n’est que fin décembre 2005 que lesdits travaux ont pu être exécutés ;

Qu’en revanche, postérieurement au départ des locataires en avril 2005, M. A n’apparaît pas avoir effectué de diligences pour tenter de remédier à l’état de son immeuble ;

Attendu qu’en conséquence, Melle X et M. Y, sont par leur attitude en grande partie à l’origine de l’impossibilité pour le bailleur de remplir ses obligations en remettant en conformité les locaux et en conséquence de leur préjudice ;

Qu’ils ne sont fondés à obtenir décharge de la part des loyers à leur charge qu’à concurrence du quart de celle-ci jusqu’à leur départ des lieux et de la moitié après leur départ à compter du 1^er mai 2005 jusqu’au 15 mars 2006 ;

Attendu que la remise de loyers s’établit comme suit :

Pour 2003 :

Quittancé : 4.974,88 €

Versements CAF : 2.540,70 €

part locataire : 2.434,18 € soit après décharge du 1/4 (- 608,54) = 1.825,64 € dû

versé par les locataires : 1.698,02 €

soit un solde dû de 127,62 €

Pour 2004 :

Quittancés : 6.293,64 €

versements CAF : 2.754,62 €,

part locataires : 3.539,02 € soit après décharge du 1/4(-884,75) = 2.654,27 €

versements locataires : 3.034,13 € compte tenu d’un versement en espèces effectué le 13 avril 2004 à la banque sur le compte du bailleur ;

soit un trop versé de 379,86 € ;

Pour 2005 :

quittancés : 6.218,64 €,

soit de janvier au 30 avril 2005 : 2.072,87 €

versements CAF : 962,75 €

part locataire : 1.110,12 € soit après décharge du 1/4 (- 277,53 €)= 832,59 €

versés par les locataires : 358 € ;

de mai à décembre : 4.145,76 € soit après décharge de moitié =2.072,88

Pour 2006 :

Jusqu’au 15 mars 2006, date de restitution des clés :

quittancés : 1.295,55 €

versement CAF : néant

versement locataires : néant

décharge des locataires à concurrence de moitié du loyer : 647,77 €

Attendu que le total des loyers dus par les locataires après les remises ci-dessus définies s’établit à : 8.033,15 € ;

Que le total des versements effectués par les locataires s’élève à : 5.090,15 € ;

Qu’ils restent en conséquence redevables du solde soit : 2.943,00 € ;

Qu’ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme ;

Que M. A sera condamné M. A à délivrer les quittances de loyer à Melle X et M. Y pour l’année 2004 et pour les périodes suivantes au fur et à mesure de leur paiement sans qu’il n’y ait lieu de prévoir une astreinte ;

Sur l’appel provoqué à l’égard du C.I.L :

Attendu que le C.I.L n’a pas comparu en cause d’appel ; que le C.I.L s’est engagé à fournir au bailleur la garantie dite Loca Pass garantissant le paiement à ce dernier des loyers et charges pendant une durée de 36 mois ; qu’en conséquence, la demande de M. A de garantie est fondée alors que les locataires restent redevables de la somme de 2.943 € au titre des loyers impayés ; que le C.I.L mis en demeure par plusieurs lettres recommandée avec accusé de réception adressées par M. A, ne s’est pas exécuté ;

Que recevant M. A en sa demande, il convient de condamner le C.I.L à garantir M. A le paiement de la somme de 2.943 € en deniers ou quittance ;

Sur la demande de dommages intérêts de M. Y et de Melle X pour résistance abusive et pour préjudice moral :

Attendu que les demandeurs seront déboutés de leurs demandes de ces chefs dès lors qu’il est établi qu’ils se sont opposés à l’exécution de travaux de réparation par M. A et qu’ils ont fait preuve de mauvaise foi ;

Sur la demande de dommages intérêts de M. A :

Attendu que M. A fait valoir à l’appui de sa demande de dommages intérêts que les locataires par leur comportement, ont fait obstacle à la revente de l’immeuble ;

Qu’il ressort en effet de la lettre adressée le 20 mai 2005 par l’Agence immobilière LE VERDIER que les locataires ont par leurs propos négatifs, dissuadé les éventuels acquéreurs et exprimé leur volonté d’entraver la vente ;

Attendu toutefois qu’indépendamment de l’attitude d’obstruction des locataires, force est de constater qu’initialement, M. A a mis en location un logement qui ne pouvait être qualifié de décent, s’estimant déchargé de son obligation par une convention des plus incertaines confiant le soin à des locataires non qualifiés de réhabiliter une installation électrique, opération qui ne peut être confiée qu’à un spécialiste ; que les autres travaux nécessités par l’état de vétusté de l’immeuble dépassaient également les travaux qui pouvaient être convenus avec des locataires non avertis au surplus de l’état réel dudit immeuble structurellement précaire ;

Que M. A ne peut exciper des démolitions effectuées par M. Y dans le local accueillant le WC alors que l’état des lieux d’entrée mentionnait un très mauvais état des murs lesquels ne pouvaient être réhabilités qu’à la suite d’une reconstruction ; que la peinture appliquée par M. Y s’est rapidement décollée dans la salle de séjour du fait d’une insuffisance du dispositif d’aération et de d’humidité ambiante ;

Que M. A sera en conséquence débouté de sa demande de dommages intérêts et le jugement confirmé de ce chef ;

Sur les frais et dépens :

Attendu que les dépens de référé, d’expertise, de première instance et d’appel seront partagés à raison des deux tiers à la charge de M. A qui a mis en location une maison non conforme aux normes de sécurité et d’habitation et d’un tiers à la charge de Melle X et M. Y eu égard à leur mauvaise foi ;

Qu’il n’y a pas lieu d’accéder à la demande de M. A de dispense fondée sur l’article 123 du décret du 19 décembre 1991 sur l’aide juridictionnelle alors qu’il a revendu la maison litigieuse et qu’il ne justifie pas de la précarité actuelle de sa situation ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l’une quelconque des parties en première instance et en appel ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire :

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a mis hors de cause M^me H B.

Confirmant le jugement de ce chef par motifs substitués, déclare Melle X et M. Y irrecevables en leur demande d’exécution des travaux.

Infirme le jugement déféré pour le surplus.

Statuant à nouveau :

Dit que les loyers sont dus jusqu’au 15 mars 2006, date de résiliation du bail.

Compte tenu de l’état de l’immeuble, accorde à titre d’indemnisation une remise sur la part de loyers à la charge des locataires à concurrence du quart jusqu’au 30 avril 2005 et de moitié à compter de mai 2005.

En conséquence :

Déduction faite d’un total de 5.090,15 € de versements effectués par les locataires, condamne solidairement M. Y et Melle X à payer à M. A la somme de 2.943 € au titre du solde des loyers dus arrêtés au 15 mars 2006, date de résiliation du bail.

Condamne M. A à délivrer à M. Y et à Melle X les quittances de loyers pour l’année 2004 et les quittances pour les périodes suivantes au fur et à mesure du versement des loyers.

Déboute M. Y et Melle X de leur demande d’indemnisation et de dommages intérêts supplémentaires et de leurs autres demandes.

Déboute M. A du surplus de ses demandes et de sa demande de dommages intérêts.

Condamne le CIL à garantir M. A le paiement de la somme de 2.943 € en deniers ou quittances.

Fait masse des dépens de première instance, d’appel, de référé et d’expertise et condamne M. A à en supporter les deux tiers et M. Y et Melle X un tiers.

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à la loi sur l’Aide Juridictionnelle.

Accorde aux avoués de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile au profit de l’une quelconque des parties au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,