R.G : 15/02862

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 18 MAI 2017

DÉCISION DÉFÉRÉE :

14/04675

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 21 Mai 2015

APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Véronique GREFF BOULITREAU, avocat au barreau de ROUEN

assistée de M^e André JACQUIN de la SCP JACQUIN MARUANI, avocat au barreau de PARIS,

INTIMÉE :

SAS PROMOTION DU PRET A PORTER

XXX

XXX

représentée par M^e Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de ROUEN,

assistée de M^e Stéphanie VERITE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 Avril 2017 sans opposition des avocats devant Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller, et Madame BERTOUX, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me JEHASSE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Avril 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mai 2017,délibéré prorogé pour être rendu ce jour .

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 Mai 2017, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me JEHASSE, Greffier.

*

**

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance en date du 21 mai 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de ROUEN, dans une instance opposant la SARL Artur Beylerian à la SAS Promotion du Prêt à porter, au motif de l’absence de plan des locaux annexé au mémoire préalable de la société Beylerian et au visa de l’article R.145-27 du code de commerce, a :

— déclaré l’action en déplafonnement irrecevable en application de l’article R.145-27 du code de commerce,

— constaté l’accord des parties sur le renouvellement du bail aux mêmes conditions et sur la date du renouvellement du bail les liant au 01er avril 2013,

— fixé à la somme de 138.076,68 € par an hors taxes et hors charges le montant du loyer dû à compter du 01er avril 2013 par la société Promotion du Prêt à porter pour les locaux à usage commercial concernés,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamné la société Beylerian aux entiers dépens et l’a condamnée à payer à la société Promotion du Prêt à porter une somme de 2.200 € au titre de ses frais irrépétibles,

— rejeté toute autre demande.

Suivant arrêt mixte en date du 19 mai 2016, auquel il est renvoyé pour un exposé des faits, moyens et prétentions des parties, la présente cour d’appel a:

— infirmé l’ordonnance entreprise,

Et statuant à nouveau, – déclaré recevable l’action en déplafonnement du loyer,

— dit que le bail s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 01er avril 2013,

— ordonné, avant dire droit une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. Y Z, expert,

— dit qu’il aura pour mission après avoir pris connaissance du dossier de :

* visiter les lieux, décrire le centre commercial où sont situés les locaux commerciaux et préciser la zone de chalandage qu’il attire ou est susceptible d’attirer, décrire plus précisément les locaux commerciaux objets du bail au sein de ce centre commercial,

* donner les caractéristiques propres des locaux commerciaux au regard des différents éléments énumérés à l’article 23-1 du décret du 30 septembre 1953,

* indiquer les surfaces réelles et pondérées,

* rappeler les obligations des parties telles que prévues au bail,

* décrire le marché locatif, énumérer les termes de comparaison,

* donner aux termes de son rapport une estimation motivée du prix du loyer du bail renouvelé après discussion des prix des loyers respectivement proposés par l’une et l’autre partie,

— dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de l’acceptation de sa mission,

— dit que la société Beylerian devra consigner au greffe de la présente cour une somme de 2.000 € à valoir sur les honoraires de l’expert avant le 20 juin 2016,

— rejeté la demande de substitution d’indice,

— rejeté la demande de fixation d’un loyer provisionnel,

— sursis à statuer sur les autres demandes.

Le rapport d’expertise a été déposé le 08 novembre 2016.

Pour un exposé exhaustif des moyens des parties après expertise, il est expressément renvoyé aux conclusions du 28 février 2017 pour l’appelante, et du 27 février 2017 pour l’intimée.

La SARL Artur Beylerian conclut à l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— constater et dire qu’il y a eu une modification notable et favorable pour le commerce exercé par la société Promotion du Prêt à porter des facteurs locaux de commercialité,

— dit que le loyer en renouvellement doit être fixé à la valeur locative et que le bail s’est renouvelé aux mêmes clauses et conditions du bail précédent pour une durée de neuf années à compter du 01er avril 2013, moyennant un prix de loyer en principal de 185.000 €, et à titre subsidiaire de 176.000 € par an, hors charges et hors taxes,

— voir, dire et juger que le loyer portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de la date de l’assignation, par application de l’article 1155 du code civil,

— voir, dire et juger que par application des dispositions de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

— condamner la société Promotion du Prêt à porter au paiement d’une somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Promotion du Prêt à porter en tous les dépens de première instance et d’appel.

La SAS Promotion du Prêt à porter demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter la société Artur Beylerian de toutes ses demandes,

— dire que le bail entre les parties s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 01er avril 2013 moyennant un loyer annuel de 138.076,68 € HT,

A titre subsidiaire,

— dire que le bail entre les parties s’est renouvelé pour neuf ans à compter du 01er avril 2013 moyennant un loyer annuel de 145.000 € HT,

En tout état de cause,

— condamner la société X Beylerian au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société X Beylerian aux frais et dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 février 2017.

SUR CE

Au soutien de son appel, la SARL Artur Beylerian fait valoir, pour l’essentiel, que :

— Les facteurs locaux de commercialité ont subi une modification notable et favorable pour le commerce exploité par la société locataire, comme l’a considéré l’expert;

— Les informations fournies par l’expert permettent de constater de manière certaine que le centre commercial est en constante progression;

— L’évolution de la fréquentation du centre commercial permet de démontrer avec certitude que son activité ne fléchit pas, ce qui n’est pas le cas des autres centres commerciaux situés à proximité; cette évolution positive constitue incontestablement une arrivée de flux de chalands supplémentaires, et présente donc nécessairement un intérêt pour le commerce considéré;

— Il conviendra donc d’entériner l’analyse de l’expert qui est corroborée par celle du cabinet d’expertise Colomer Expertises;

— Le rapport de ce cabinet d’expertise a estimé la valeur locative en renouvellement de bail au 01er avril 2013 des locaux dont s’agit, et a étudié l’évolution des facteurs locaux de commercialité, sur la période concernée;

— Les facteurs locaux de commercialité ont évolué au regard :

* du bouclage de l’autoroute A 150,

* de l’évolution démographique du canton de Barentin de 5%

* de l’évolution du nombre de logements dans le canton de Barentin de 13%

* de la rotation d’enseignes importantes dans le centre commercial Barentin,

* de l’évolution exponentielle du nombre de commerces et d’enseignes nationales spécialisées dans le prêt-à-porter concernée de 200%

* des extensions notables dans le centre commercial et dans la zone commerciale.

— Au regard des critères visés à l’article L.145-33 du code de commerce, le prix unitaire à retenir est de 650 €/m², soit une valeur locative arrondie à 185.000 €; en tout état de cause, il ne saurait être inférieur à celui retenu par l’expert judiciaire, lequel s’établit à 620 €/m².

— En tout état de cause, il convient d’écarter le prix unitaire de 530 €/m² par an HC et HT retenu par la société locataire; les deux nouveaux éléments de comparaison versés aux débats devront être écartés, le premier concerne l’enseigne Rouge Gorge, le bail a pris effet le 13 septembre 2006, soit à une date trop éloignée de la date d’effet du présent renouvellement, le second n’est pas exploitable en l’état, la date du bail est le 06 janvier 2014 donc postérieure à la date d’effet du renouvellement (hors période de référence); de plus les baux et annexes aux baux ne sont pas versés ainsi que les éventuels avenants, de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier l’exactitude des données communiquées, ni de retraiter les prix unitaires en fonction des éventuels avantages, ou charges supplémentaires consentis au locataire.

La SAS Promotion du Prêt à porter soutient, en résumé, que :

— Au titre de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, l’expert énonce la fréquentation du centre commercial en se basant sur une étude portant sur un comparatif 2009/2015, soit une période ne correspondant pas à la période de référence, laquelle débute en 2001 pour se terminer en 2013;

— Il n’est pas démontré que la tendance à la hausse du taux de pénétration du centre entre 2009 et 2015 s’est bien réalisée avant le 01er avril 2013;

— Il en est de même de l’évolution de la clientèle féminine sur cette même période;

— En tout état de cause, la fréquentation de l’enseigne Carrefour, locomotive du centre commercial, a diminué de 11% entre 2009 et 2015;

— En ce qui concerne l’agrandissement de la zone de chalandise, l’expert n’a pas intégré dans son rapport les documents qui lui ont permis de retracer les étapes de l’agrandissement;

— La présence de six nouveaux commerces entre 2005 et 2013 comme l’augmentation de plus de 5% du taux d’implantation d’enseignes nationales ne constituent pas une évolution notable; en tout état de cause son impact sur le commerce considérée n’est pas démontré; – L’évolution du nombre d’enseignes concernant le prêt à porter n’est que la reprise du rapport Colomer Expertises produit par le bailleur, ce qui n’est pas acceptable puisque ce rapport n’a pas été établi de manière contradictoire; les enseignes concernées ne sont pas identifiées, de sorte qu’il est impossible de certifier que si augmentation il y a, elle concernerait le prêt à porter féminin;

— La rénovation de l’hypermarché Carrefour transformé en Carrefour Planet ne peut être considérée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un impact sur le commerce considéré, ce d’autant moins que sa fréquentation a diminué;

— Sur le rapport d’expertise de Colomer Expertises, il est observé que :

* le bouclage de la liaison autoroutière A 150 est intervenu en février 2015 donc hors période de référence, comme l’a relevé l’expert judiciaire,

* la preuve de l’évolution du nombre de logement dans le canton de Barentin de l’ordre de 13% notée par l’expert amiable n’est pas rapportée,

* il en est de même de l’évolution démographique du canton de Barentin de l’ordre de plus de 5%,

* il en est de même de l’évolution des revenus imposables des foyers fiscaux de l’ordre de plus de 16%; cette évolution ne signifie pas augmentation du pouvoir d’achat, bien au contraire;

* L’évolution du nombre de commerces et des enseignes nationales entre 2005 et 2014 est inexploitable car ces éléments ne correspondent pas à la période de référence, laquelle expire le 31 mars 2013; cette multiplication augmente fortement la concurrence; le pouvoir d’achat des chalands n’ayant pas augmenté, cet élément est défavorable pour la société preneuse;

* L’extension du centre commercial en 2004 avec l’extension du magasin Castorama, puis l’installation de l’enseigne Cultura et l’extension de la galerie marchande d’environ 7.000 m² en 2006 ne sont pas prouvés;

* L’expert amiable évoque une évolution de la fréquentation du centre commercial de l’ordre de 72% entre 2009 et 2013; les chiffres sont totalement différents de ceux évoqués par l’expert judiciaire;

— Si par impossible, le juge des loyers commerciaux devait estimer recevable la demande de la société Beylerian, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce :

A cet égard,

* la superficie des lieux loués s’élève à 276,50 m², la superficie de 7,54 m² retenue en sus par l’expert comme ayant été donnée à bail est contestée

* Au vu des références de l’expert exploitables, des enseignes retenues par le bailleur, d’une part, par le preneur d’autre part, la moyenne des éléments de comparaison retenu s’élève à la somme arrondie de 525 €/m² GLA;

* la valeur locative du bail renouvelé s’élèvera donc à la somme de 145.000 € HT/an (276,50 m² x 530 €). CECI EXPOSE,

— sur la fixation de la valeur locative

L’expert judiciaire, après l’examen des cinq éléments mentionnés à l’article L.145-33 du code de commerce, a retenu une valeur locative de 620 €/m² et estimé la valeur locative annuelle au 01er avril 2013 des locaux loués à la SAS Promotion du prêt à porter à la somme arrondie de 176.000 €.

La SARL Beylerian s’appuie sur les conclusions de l’expert judiciaire pour considérer qu’il existe une modification, notable et favorable au commerce exploité par la SAS Promotion du prêt à porter, des facteurs locaux de commercialité qui fonde sa demande de déplafonnement du loyer, ce que conteste la société locataire qui critique sur ce point tant l’analyse de l’expert judiciaire que celle de l’expert amiable Colomer Expertises.

La SARL Beylerian retient toutefois, à titre principal, l’estimation de la valeur locative faite par cet expert amiable, et à titre subsidiaire, celle de l’expert judiciaire.

Il convient, en conséquence, de procéder successivement à l’examen des cinq éléments mentionnés à l’article L.145-33 du code de commerce, au vu du rapport d’expertise judiciaire et des éléments de preuve matériels apportés par les parties qui viendraient contredire l’avis de l’expert judiciaire, dont le rapport d’expertise amiable qui constitue un élément de preuve dès lors qu’il est soumis au débat contradictoire, ce qui est le cas en l’espèce, même si effectivement il n’a pas été établi de manière contradictoire.

1°) sur les caractéristiques des lieux loués.

Il est constant que les locaux loués sont situés au sein du centre commercial du Mesnil Roux, dans la commune de Barentin.

L’expert judiciaire précise que cette ville compte environ 12.000 habitants, qu’elle est située à l’intersection des axes routiers qui joignent PARIS au HAVRE et DIEPPE à la vallée de la Seine, à mi distance entre ROUEN (20 km) et YVETOT ( 23 km), accessible par la RD 6015, l’autoroute A 150 qui passe au pied du centre commercial, l’autoroute A 151 (DIEPPE) et par une gare SNCF (ligne PARIS/LE HAVRE).

Il n’est pas contesté que ce centre commercial compte un hypermarché d’une surface de vente de 14.300 m², une zone commerciale de 121 enseignes en grande majorité nationales telles que les plus connues Castorama, Décathlon, Alinéa, But, Truffaut, une galerie marchande de 64 commerces et d’environ 20.000 m².

L’expert judiciaire souligne que les locaux loués et exploités sous l’enseigne PimKie sont situés entre les entrées 1, 2 et 5, situation qu’il qualifie de bonne 'au regard du visuel commercial et de l’exposition aux flux du chaland'.

Aucune pièce n’est versée aux débats par la SAS Promotion du Prêt à Porter qui vienne contredire la description des locaux faites par l’expert judiciaire qui constate que les locaux sont en parfait état.

La SAS Promotion du Prêt à Porter conteste la superficie du local retenue par l’expert de 284,04 m², soit une surface de vente de 227,88 m² et une 'surface extérieure dépendant des locaux (entrée) 7,54 m²' considérant qu’elle s’élève à 276,50 m² , cette superficie de 7,54 m² ne devant pas être intégrée dans les locaux loués. Les déclarations de la responsable du magasin et leur confirmation par la SAS Promotion du Prêt à Porter qui ne sont étayées par aucun élément matériel ne présentent pas de caractère probant.

Selon l’acte de renouvellement en date du 04 décembre 1991 versé aux débats, il a été 'donné à bail un local d’une superficie approximative de 302 m² hors oeuvres… correspondant au lot n°49 du règlement de copropriété, et à la copropriété indivise des parties communes de l’ensemble immobilier…'

L’expert judiciaire a joint à son rapport un plan des locaux réalisé par le cabinet de Géomètres experts GE 360 qui retient une surface GLA totale de 284,04 m² dont local commercial d’une superficie de 227,88 m². Il explique que 'la surface de 7,54 m² correspond à la surface 'extérieure’ du magasin, jusqu’à la limite au sol avec le mail'. Cette architecture qui favorise une meilleure visibilité commerciale est le choix de l’enseigne locataire et doit être intégrée à la surface des locaux.'

Il ajoute que ' pour le calcul de la valeur locative, c’est la surface GLA (Gross Leasing Area) qui est retenue. Il s’agit de la surface hors oeuvre nette d’un local augmentée des auvents, paliers, gaines techniques (charte de l’expertise immobilière 4^e édition 10. 2012 pages 54 & 55)'

Au vu de ces éléments qui ne sont contredits par aucun autre document technique, quand bien même les 7,54 m² ne seraient pas compris dans la surface de vente, il n’en demeure pas moins qu’ils font partie des lieux loués, et partant qu’ils doivent être compris dans la surface des lieux loués.

C’est donc une surface de 284,04 m² qui doit être retenue.

2°) sur la destination des lieux

L’expert judiciaire a indiqué, sans être critiqué sur ce point 'qu’il s’agissait de locaux loués à usage de commerce de prêt à porter féminin et accessoires en accord avec la demande du marché de ce centre commercial.'

3°) sur les obligations respectives des parties

L’expert relève qu’il s’agit d’un 'bail aux clauses classiques en matière commerciale, pas de clauses exorbitantes.'

Les parties ne formulent aucune critique sur ce point.

4°) sur les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R.145-6 du code de commerce 'les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente pour le commerce considéré, l’importance de la vie, du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.'

Comme le rappelle à bon droit l’expert judiciaire 'la modification de ces facteurs peut constituer un motif de déplafonnement du loyer si elle présente un intérêt notable pour l’activité considérée.' L’expert judiciaire conclut ainsi qu’il suit :

'Compte tenu de ce qui précède et notamment :

— de l’agrandissement de la zone commerciale dans son ensemble,

— de l’agrandissement significatif de la galerie marchande en surface de vente mais également en nombre de commerces,

— de l’augmentation du nombre d’enseignes nationales,

— de l’augmentation plus que notable du nombre d’enseignes ayant trait à l’habillement (+ 100%),

— d’une fréquentation du centre commercial nettement féminine,

il apparaît clairement qu’il y a eu une évolution notable et favorable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré (2001/2013) ayant eu un effet positif sur l’ensemble de la galerie commerciale et un intérêt notable pour l’activité de prêt à porter exercée par la société locataire.'

Il n’est pas contesté que la période de référence débute en 2001 pour se terminer en mars 2013.

La SAS Promotion du Prêt à porter fait valoir, en ce qui concerne la fréquentation du centre, que l’étude portant sur un comparatif 2009/2015 sur laquelle s’est basée l’expert, ne correspond pas à la période de référence, de sorte que ses conclusions doivent être rejetées sur ce point comme étant hors période de référence.

Si effectivement l’étude dont s’agit ne permet pas de considérer avec certitude que la hausse du taux de pénétration du centre qui était de 34% en 2009 pour passer à 41% en 2015, et l’évolution de la clientèle féminine qui est passée de 64% en 2009 à 74 % en 2015, se sont réalisées avant le 01er avril 2013, il n’est toutefois pas contredit que selon l’INSEE, la population du canton de Barentin a augmenté de 5% entre 1999 et 2013 et que l’ensemble de la zone d’attractivité représente plus de 600.000 habitants et s’étend d’Yvetot à l’ouest, Caudebec en Caux au sud, Dieppe au nord, et Rouen à l’ouest.

L’expert judiciaire souligne l’agrandissement de la zone de chalandise dans son ensemble, avec le transfert en 2004 de l’enseigne Castorama qui était accolée à l’hypermarché depuis le début des années 1990 qui lui a permis de tripler sa surface pour occuper environ 12.500 m², l’agrandissement de la galerie marchande d’une surface d’environ 7.000 m² avec les enseignes Cultura, C&A, Cache-Cache, Jules, Patrice Bréal, Canelle, l’augmentation du nombre des commerces entre 2005 et 2013 de 12%, du taux d’implantation d’enseignes nationales de 5%.

La SAS Promotion du Prêt à porter reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir intégré dans son rapport les documents qui lui ont permis de retracer les étapes de l’agrandissement et les documents CODATA qui lui ont permis d’évoquer l’augmentation du nombre de commerces et le taux d’implantation d’enseignes nationales.

Pour autant, la SAS Promotion du Prêt à porter ne verse aux débats aucun document qui contiendrait des informations contraires à celles retenues par l’expert judiciaire bien qu’il ne justifie pas de ses sources. Il convient en conséquence de considérer les éléments qu’il fournit comme établis. Tant l’agrandissement de la zone de chalandise dans son ensemble que de la surface de la galerie marchande qui a entraîné l’installation de nouveaux commerces avec l’augmentation du taux d’implantation d’enseignes nationales de 5% augmentent l’attractivité du centre commercial et génèrent ainsi l’affluence de chalands supplémentaires ce qui bénéficie nécessairement au commerce considéré, rien ne permettant de considérer que la clientèle d’un magasin de bricolage, d’un commerce de produits culturels et créatifs, ou d’autres magasins d’habillement ne profite pas également à l’enseigne Pimkie dont s’agit, les chalands ayant au contraire tendance à profiter de la proximité de ces diverses enseignes, pour rentrer dans les diverses boutiques.

Si, comme le souligne la SAS Promotion du Prêt à porter, la fréquentation de l’enseigne Carrefour a diminué de 11% entre 2009 et 2015, cette analyse est faite au vu de l’étude visée par l’expert judiciaire, de sorte qu’il convient de considérer, comme pour la hausse du taux de pénétration du centre et l’évolution de la clientèle féminine qu’elle ne permet par d’établir avec certitude que cette baisse s’est réalisée avant le 01er avril 2013, l’argument de la diminution de la fréquentation du centre pour contrer l’avis de l’expert judiciaire doit donc être écarté.

L’expert judiciaire constate également un doublement du nombre d’enseignes ayant trait à l’habillement pendant la période 2005/2013 et selon les données CODATA, à savoir :

—  2005 : sur les 57 enseignes de la galerie marchande 11 concernaient l’habillement (dont 10 nationales)

—  2013 : sur les 63 enseignes de la galerie marchande 23 concernaient l’habillement (dont 22 nationales).

Le fait pour l’expert judiciaire de viser entre parenthèses après les données CODATA '(rapport Colomer du 03.09.2015)' ne constitue pas pour autant une reconnaissance de sa part de ce qu’il n’a fait que reprendre à son compte les éléments cités dans le rapport d’expertise amiable sans les vérifier, mais qu’il s’appuie sur les données CODATA telles que figurant dans ce rapport et qui ne sont contredites par aucun autre document technique versé par la SAS Promotion du prêt à porter, comme indiqué ci-avant.

La SAS Promotion du Prêt à porter remarque également que l’expert judiciaire a répertorié les 23 enseignes concernant l’habillement et produit la liste des magasins présents dans le centre commercial au 12 janvier 2017 qui comprend 25 enseignes sous la rubrique MODE qui comporte des enseignes de prêt à porter masculin-féminin, féminin, masculin, pour enfant, de sous vêtements, de chaussures, d’accessoires et de bijoux, ce qui laisse penser, selon elle, que par le terme 'habillement’ il a repris les enseignes reprises dans la catégorie 'MODE', de sorte qu’il est impossible de certifier que si augmentation il y a, elle concernerait le prêt-à-porter féminin, qu’il pourrait bien s’agir d’une augmentation des enseignes de prêt-à-porter masculin ou pour enfant, ce qui serait sans incidence pour la présente affaire; qu’en tout état de cause, il ne peut être considéré que l’augmentation du nombre d’enseignes concurrentes à la SAS Promotion du Prêt-à-porter serait un élément favorable pour elle.

Comme indiqué ci-avant, l’augmentation des enseignes dans la mesure où elle attire des chalands supplémentaires profite également à l’enseigne Pimkie dont s’agit, quand bien même seraient-elles des enseignes concurrentes, dans la mesure où les chalands ont tendance à profiter de la proximité de ces diverses enseignes, pour rentrer dans les diverses boutiques, pour notamment faire jouer la concurrence.

L’évolution du nombre d’enseignes de prêt-à-porter constitue donc bien une évolution notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce concerné. En revanche, la seule transformation de la dénomination de l’hypermarché Carrefour en Carrefour Planet, comme la mise en service de l’A 150 en février 2015 soit en dehors de la période de référence, ne peuvent être considérées comme une modification des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce concerné en ce qu’ils auraient généré un afflux de clients supplémentaires.

L’expert judiciaire n’a pas pris en compte dans son estimation certains éléments évoqués par l’expert amiable Colomer Expertises du bailleur, à savoir l’évolution du nombre de logements dans le canton de Barentin qui serait passé de 11.610 habitants en 1999 à 13.146 habitants en 2011, l’évolution du revenu moyen des foyers fiscaux imposables qui serait passé de 26.531 € en 2006 à 30.832 € en 2013, soit une augmentation de plus de 16,21 % revenus imposables des foyers fiscaux.

Pour autant, l’expert amiable indique que ces chiffres ont été communiqués par l’INSEE. Force est de constater que la SAS Promotion de Prêt-à-porter ne verse aux débats aucun document statistique émanant notamment de l’INSEE qui viendrait contredire les constatations de l’expert amiable.

L’expert amiable note également une fréquentation annuelle du centre qui est passée de 3.200.000 personnes en 2009 à plus de 5.500.000 personnes en 2013 '(selon l’annuaire équipements commerciaux et presse)', ces données sont confirmées par la production dudit annuaire 2009/2010 et un article de presse paru dans TendanceOuest en octobre 2013.

Au vu de ces éléments, il est établi que l’extension du centre commercial dans son ensemble, de la galerie marchande en particulier, a généré l’arrivée de nouvelles enseignes en grande partie nationales, donc plus attractives ce qui a entraîné l’arrivée d’une clientèle supplémentaire, comme l’atteste l’ augmentation de la fréquentation de la zone qui s’est accrue de plus de 70%, au cours de la période de référence, ce qui a nécessairement eu un impact sur le commerce considéré.

Ces évolutions constituent par conséquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé par la SAS Promotion du Prêt-à-porter justifiant le déplafonnement du prix du bail renouvelé.

5°) sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R.145-7 du code de commerce 'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

L’expert judiciaire a procédé à son estimation en recherchant 'les baux en renouvellement de locaux loué aux clauses et conditions similaires (bail spécifique, toutes charges et travaux hors ceux résultant de l’article 606 du code civil et taxe foncière à la charge de la société locataire)' et en précisant 'que les surfaces énoncées sont pour tous les locaux une surface GLA et les loyers sont ceux acquittés en 2013". Tant la SAS Promotion du Prêt-à-porter que la SARL Beleyrian ne versent aux débats aucun des baux des locaux non repris par l’expert judiciaire à l’appui de leur demande respective de retenir une valeur de loyer déplafonné de 145.000 € HT pour le preneur, et une valeur locative à titre principal de 185.000 € HT pour le bailleur, ce qui ne permet pas de les prendre en considération en raison de l’impossibilité de vérifier l’exactitude des données communiquées, ni de retraiter les prix unitaires en fonction des éventuels avantages, ou charges supplémentaires consentis au locataire, comme l’observe justement le bailleur.

Par ailleurs, la référence Claire’S France n’est nullement à écarter au motif qu’elle ne serait pas une enseigne de prêt-à-porter mais une enseigne de bijoux et accessoires. Il convient, à cet égard de relever que le commerce considéré est un commerce de prêt-à-porter féminin et accessoires, de sorte qu’il y a lieu de la retenir.

S’agissant des références Claire’S et Naf Naf, le fait pour l’expert judiciaire d’indiquer que le loyer énoncé était celui quittancé en avril 2013, avec cette précision pour l’enseigne Claire’S qu’il avait noté que 'le bail datait du 02 janvier 2014« en omettant qu’ 'il venait en renouvellement d’un bail antérieur du 02.01.2002 arrivé à échéance le 01 janvier 2014 », et pour l’enseigne Naf Naf qu’il avait également noté que 'le bail datait du 01 décembre 2015 mais omis de noter qu’il venait en renouvellement d’un bail antérieur du 01 décembre 2005 arrivé à échéance le 30 novembre 2014", suffit, puisque le loyer de référence pris en compte par l’expert est, à bon droit, celui des baux d’origine, et non des renouvellements intervenus postérieurement à la période de référence.

Enfin, l’expert judiciaire a pris en considération la moyenne des valeurs locatives des seuls locaux occupés par des enseignes de prêt à porter et accessoires, qui sont donc des références totalement exploitables, contrairement à ce que soutient la SAS Promotion du Prêt à porter, qu’il a affinée en tenant compte des caractéristiques propres aux locaux à évaluer. Il a, à cet égard, proposé 'de procéder à un abattement de 25 % sur la moyenne retenue de 830 €/m² des seules enseignes de prêt à porter et accessoires hors Okaidi) et de retenir une valeur locative annuelle hors taxes et hors charges à hauteur de 620 €/m²'.

Dès lors en l’absence d’éléments pertinents contraires, il convient de retenir la valeur locative annuelle fixée par l’expert judiciaire.

Pour l’ensemble de ces développements, il y a lieu de fixer la valeur locative annuelle du bail renouvelé aux mêmes clauses et conditions du bail précédent pour une durée de neuf années à compter du 01er avril 2013, à la somme annuelle de 176.000 € hors charges et hors taxes.

— sur les autres demandes

S’agissant d’un loyer, ce dernier portera intérêts au taux légal de plein droit, en application de l’article 1155 du code civil, à compter du 06 août 2014, date de l’assignation.

Il échet, par ailleurs, d’ordonner la capitalisation des intérêts échus dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SARL Beylerian la somme indiquée au dispositif ci-dessous sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Vu l’arrêt en date du 19 mai 2016, – Fixe la valeur locative du bail renouvelé aux mêmes clauses et conditions du bail précédent pour une durée de neuf années à compter du 01er avril 2013, des locaux loués à la SAS Promotion du prêt à porter à la somme de 176.000 € par an hors charges et hors taxes;

— Dit que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, en application de l’article 1155 du code civil, à compter du 06 août 2014, avec capitalisation dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil;

— Condamne la SAS Promotion du prêt à porter à payer à la SARL Artur Beylerian la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne la SAS Promotion du prêt à porter aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT