R.G : N° RG 19/00072 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IB3U

COUR D’APPEL DE ROUEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 JUIN 2020

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 02 Octobre 2018

APPELANTE :

Madame A Y

[…]

[…]

représentée par M^e Dixie CHAILLE DE NERE, avocat au barreau de ROUEN, postulant et substituée par M^e Claire JORIO, avocate au barreau de PARIS, plaidant

INTIMÉES :

Sas EDELIS anciennement dénommée AKERYS PROMOTION

[…]

[…]

Sas B C anciennement dénommée AKERYS C

[…]

[…]

Sas IFB FRANCE

[…]

[…]

représentées par M^e Pascale BADINA de la Selarl CABINET BADINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, postulant et substituée par M^e Claire THUAULT, avocat au barreau de TOULOUSE, paidant

Sa BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie GRAY de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN

Sa ALLIANZ VIE anciennement dénommée AGF VIE

[…]

[…]

Sa ALLIANZ IARD anciennement dénommée AGF IART

[…]

[…]

représentées par M^e Jérôme HERCE de la Selarl HERCE MARCILLE POIROT-BOURDAIN, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats et du délibéré :

Monsieur LOTTIN, Président

Madame DEBEUGNY, Conseillère

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame DEBEUGNY, Conseillère, a été entendue en son rapport

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me GIRARDEL, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 février 2020, l’affaire a été mise en délibéré au 1^er avril 2020 date à laquelle il a été prorogé à l’audience du 17 juin 2020 en raison du confinement COVID-19

ARRÊT :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 juin 2020, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour,

signé par M. LOTTIN, Président et par M^me CHEVALIER, Greffier présent à cette audience.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE :

La société AKERYS Promotion a fait réaliser sur la commune d’ELBEUF, un ensemble immobilier de 4 bâtiments comprenant 147 logements ouverts à défiscalisation.

Le 8 août 2007, A Y a signé avec M^me X, mandataire de la société IFB France,

un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement T3 et un emplacement de stationnement, en état futur d’achèvement.

Suivant acte reçu par Maître CALLAT, notaire à ELBEUF, le 6 mai 2008,

M^me Y a finalisé l’achat de l’appartement et du stationnement moyennant un prix de 157 000 euros.

En vue de la signature de ce contrat, A Y s’était fait représenter par tout clerc de l’étude auquel elle avait consenti une procuration reçue par

M^e DAUVERGNE, notaire à Grenoble.

Les travaux devaient être achevés pour le 2^e trimestre 2009.

Pour financer cette acquisition, A Y a accepté l’offre de prêt de la société Paribas Invest Immo du 23 octobre 2007 pour un montant de 157 000 euros, cet emprunt étant assuré par une assurance dispensée par la TELEVIE-Assurances, assurance reprise par Allianz Vie et Allianz Iard.

Le 17 juin 2008, A Y a signé un mandat de gestion confiant à la société Akerys Services Immobiliers la gestion locative du bien et a adhéré d’une part à un contrat d’assurance garantie loyers impayés, garanties annexes et absence de locataire suite à départ de locataire souscrit auprès de la compagnie AGF Iard.

La livraison du bien et la remise des clés sont intervenues le 21 juin 2011.

Invoquant ses difficultés pour donner à bail l’appartement au prix initialement envisagé et faisant état de la surévaluation du prix d’acquisition par rapport au prix du marché ainsi que du retard de livraison, A Y a, par exploit du 24 juin 2014 fait assigner en annulation, subsidiairement en paiement de dommages et intérêts la société AKERYS Promotion, AKERYS C et IFB France, la société BNP Paribas Personnal Finance et les sociétés Allianz Vie et Allianz Iard devant le tribunal de grande instance de ROUEN.

Par jugement contradictoire rendu le 02 octobre 2018, le tribunal de grande instance de ROUEN a :

— déclaré irrecevable faute d’intérêt à agir l’action diligentée par A Y contre la société AKERYS C,

— déclaré irrecevable l’action diligentée par A Y contre la société AKERYS Promotion tendant à obtenir l’annulation de la vente immobilière intervenue entre eux pour absence de justification des formalités de publicité foncière exigées par les articles 33 et 30-5 du décret du 4 janvier 1955,

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action diligentée par A Y contre les sociétés AKERYS Promotion et IFB France tendant à obtenir des dommages et intérêts pour défaut de conseil,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la société AKERYS Promotion aux dépens.

Par déclaration électronique enregistrée au greffe de la cour le 03 janvier 2019, A Y a interjeté appel de ce jugement.

Les sociétés AKERYS Promotion, AKERYS C et IFB France ont constitué avocat le 16 janvier 2019 et formé appel incident.

La société BNP a constitué avocat le 25 avril 2019 et formé appel incident.

Les sociétés ALLIANZ Vie et ALLIANZ IARD a constitué avocat le 21 mars 2019 et formé appel incident.

La clôture a été fixée au 18 décembre 2019.

DEMANDES DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, A Y demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes fins et prétentions et, statuant à nouveau, de :

— débouter les sociétés IFB France et EDELIS de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, – prendre acte de ce que l’assignation a été publiée le 15 juillet 2014 au service de la publicité foncière de ROUEN, et de :

à titre principal au visa de l’article 1116 du Code civil concernant la validité de l’opération immobilière litigieuse et des actes y associés :

— dire que son consentement à la conclusion de l’opération immobilière litigieuse a été surpris par dol,

En conséquence :

— prononcer la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 6 mai 2008,

— ordonner la publication du jugement auprès du service de la publicité foncière de Rouen,

— prononcer la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE pour un montant de 157 000 euros,

— dire que la restitution subséquente du capital mis à sa charge par le prêteur et restant à rembourser, sera déduite de l’ensemble des sommes versées par elle comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tout autre frais liés à ce prêt,

— prononcer la résiliation de ses adhésions au contrat d’assurance collectif souscrit auprès de SERENIS VIE et reconduit auprès d’ AGF VIE et AGF IARD devenue ALLIANZ VIE et ALLIANZ IARD, En conséquence de nullités et résiliation prononcées, de dire et juger que les parties devront être remise en l’état et que :

— le prix de vente d’un montant de 157 000 euros devra lui être restitué par la SAS AKERYS PROMOTION avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil,

— la SAS AKERYS PROMOTION sera condamnée au remboursement du prix de vente, A Y devant transférer à la SAS AKERYS PROMOTION la propriété de l’immeuble litigieux étant précisé que la restitution du bien litigieux n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la SAS AKERYS PROMOTION,

— A Y devra restituer à la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE les sommes mises à sa disposition, soit au total la somme de

157 000 euros et la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE devra lui restituer le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt acquitté par elle arrêté à la date du jugement à intervenir étant précisé que la SAS AKERYS PROMOTION sera condamnée à la relever et la garantir à la date du Jugement à intervenir,

— dire que la SAS AKERYS PROMOTION et la société IFB FRANCE seront condamnées in solidum à relever et garantir A Y et la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE de ces restitutions,

— la SAS AKERYS PROMOTION sera condamnée in solidum avec la société IFB FRANCE à relever et garantir A Y de toute somme qui pourrait être due par elle à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux,

à titre subsidiaire, au visa de l’article 1116 du Code civil

— dire que son consentement a été vicié par des man’uvres dolosives des sociétés EDELIS et IFB FRANCE,

En conséquence, les condamner solidairement à lui payer la somme de 105 785 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

à titre infiniment subsidiaire au visa de l’article 1382 du Code civil :

— dire que les sociétés IFB France et EDELIS ont manqué à leur devoir d’information et de conseil,

En conséquence, les condamner solidairement à lui payer la somme de 105 785 euros à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil, les société IFB France et EDELIS en réparation du préjudice moral, au paiement de la somme de

10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

— dire que la société EDELIS ne justifie pas de causes légitimes de suspension du délai de livraison et qu’un retard de livraison lui est imputable,

En conséquence, la condamner à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement les sociétés IFB France, EDELIS et la BNP PARIBAS à lui payer la somme de 6 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, les sociétés IFB France, B C (venant aux droits de AKERYS C) et EDELIS demandent à la cour de : à titre principal au visa des articles 122 et 559 du Code de procédure civile articles 1304, 2222 et 2224 du Code civil :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevables l’ensemble des demandes formées par A Y à leur encontre,

En conséquence :

— déclarer irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société B C pour défaut d’intérêt à agir,

— déclarer irrecevable la demande en nullité de la vente pour cause de prescription,

— déclarer irrecevables les demandes de dommages et intérêts pour cause de prescription,

— déclarer irrecevable l’ensemble des demandes formées par A Y à l’encontre des sociétés B C, IFB FRANCE et EDELIS,

— la condamner à payer à la société B C la somme de

1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

— la condamner à payer à la société B C la somme de

1 500 euros et aux sociétés EDELIS, chacune, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Pascale H. BADINA, Avocat sur son affirmation de droit,

à titre subsidiaire, au visa des articles 1116, 1147, 1148 et 1382 du Code civil :

— débouter A Y de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à payer à la société B C la somme de

1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à payer à la société B C la somme de

1 500 euros et aux sociétés EDELIS, chacune, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Pascale H. BADINA, Avocat sur son affirmation de droit.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 décembre 2019 , auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, les sociétés ALLIANZ Vie et ALLIANZ IARD demandent à la cour de :

— prendre acte de ce qu’elles n’entendent pas prendre partie sur le bien-fondé de l’appel principal formé et donc sur la recevabilité et le bien fondé des demandes de A Y d’annulation des actes de vente et de prêt litigieux,

— dire en cas d’infirmation du jugement et de prononcé de l’annulation de la vente litigieuse qu’en tout état de cause, l’adhésion de A Y à la Convention d’Assurance de Groupe 'Emprunteur’ litigieuse ne peut faire l’objet que d’une résiliation, et de surcroît, à la date à laquelle la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives, les assureurs étant, en effet, tenus à garantie tant que A Y procédera au paiement de ses primes, jusqu’au terme contractuel ou jusqu’à ce que la ou les décision(s) judiciaire(s) à intervenir deviendront définitives,

— dire, en effet, que ladite adhésion ne peut faire l’objet d’une résolution judiciaire,

— prendre acte de ce que A Y ne formule aucune demande financière à leur encontre,

— condamner la ou les parties qui succomberont à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de la SELARL HERCE-POIROT BOURDAIN, représentée par Maître Jérôme HERCE, du Barreau de ROUEN.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 juillet 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, la BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande principale de résolution de vente et du contrat de prêt accessoire,

et, dans l’hypothèse où cette demande serait acceptée,

— faire droit à sa demande reconventionnelle en cas de résolution, demande qui s’établit comme suit :

° condamner A Y à lui restituer le solde du capital débloqué après compensation, soit la somme de 67 721, 04 euros au 08 juillet 2019,

° condamner la société EDELIS à lui régler la somme de 19 420, 64 euros à titre de dommages et intérêts,

° dire que la mainlevée de l’hypothèque conventionnelle garantissant sa créance n’interviendra qu’après complet paiement des sommes ci-dessus,

— condamner la partie qui succombera aux entiers dépens de première instance et d’appel que la Selarl GRAY SCOLAN, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

SUR CE :

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

SUR LES FORMALITÉS DE PUBLICITÉ DE LA DEMANDE EN ANNULATION DE LA VENTE

Il y a lieu de relever que l’appelante justifie devant la cour (pièce 17) de l’accomplissement, le 15 juillet 2014 des formalités de publication résultant des articles 33 et 30-5 du décret du 04 janvier 1955.

Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu’il a déclaré A Y

irrecevable en sa demande pour ce motif.

SUR LA PRESCRIPTION

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un doit a connu ou aurait pu connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1304 du même code prévoit que le délai de 5 ans de l’action en nullité ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

Il résulte de ces règles légales que :

— s’agissant de l’action en nullité pour dol, la prescription quinquennale a pour point de départ le jour où le contractant a découvert le vice qu’il allègue,

— s’agissant de l’action en responsabilité, elle court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’espèce, au soutien de sa demande tendant à rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription de son action sur les fondements du dol et du manquement au devoir d’information et de conseil, A Y invoque :

— la date de livraison du bien intervenue le 10 juin 2011, soit plus de 2 ans après la date fixée dans le contrat de réservation,

— la date de la découverte de la surévaluation ab initio du bien, par l’estimation réalisée le 1^er avril 2014,

— le potentiel locatif du bien,

— l’augmentation des primes d’assurances et des charges.

Les intimés principaux, les sociétés EDELIS et IBF France rappellent que, pour fixer le point de départ de la prescription, il convient de déterminer à quel moment l’appelante était objectivement en mesure de connaître les faits à l’origine du dol qu’elle invoque et que la seule estimation du bien en cause ne suffit pas à caractériser la date à laquelle A Y aurait eu connaissance de la surévaluation constitutive du dol allégué, ce qui reviendrait, dans le cas contraire, à permettre à tout demandeur de reporter artificiellement le point de départ de la prescription de son action, en recourant unilatéralement à un professionnel de son choix.

Ils soulignent que l’appelante avait toute faculté, avant de signer l’acte authentique de vente, d’apprécier sa valeur et sa rentabilité locative et qu’un délai de 09 mois a séparé le contrat de réservation et la vente.

Le premier juge a justement rappelé, comme conclu par les intimés, que la Cour de cassation juge que le dommage résultant du manquement par un banquier à son devoir de mise en garde s’analyse en une perte de chance de ne pas contracter et que le délai de prescription court à compter de l’octroi du crédit, puisque le préjudice consiste en la perte de chance de ne pas contracter.

Néanmoins en l’espèce, il n’est pas contestable que A Y ne pouvait avoir connaissance des différents éléments invoqués au soutien de son action, au mieux, qu’à la date de livraison du bien, largement retardée par rapport à la date de signature de l’acte authentique, et plus certainement

ultérieurement compte tenu de la première estimation du bien, en mai 2015 au prix de 90 à 95 000 euros, révélant une importante baisse de sa valeur vénale.

Il apparaît dès lors que le point de départ de la prescription quinquennale ne peut qu’être fixé au plus tôt à la date du 21 juin 2011, pour l’action en nullité pour dol comme pour celle engagée sur le fondement de la responsabilité pré-contractuelle de la société EDELIS, les manoeuvres dolosives invoquées étant reprises comme constituant à tout le moins ses manquements à son obligation d’information et de conseil.

Par infirmation partielle du jugement entrepris, les fins de non recevoir tirées de la prescription des actions engagées par A Y seront rejetées.

SUR LE DOL

Selon l’article 1116, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé par celui qui s’en prévaut.

Il importe en toute hypothèse à celui-ci de démontrer que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence imputables à l’une des parties ont été des éléments déterminants de son consentement à contracter.

Enfin, le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui ci.

Il est incontestable que l’acquisition litigieuse entrait dans le cadre d’une opération de défiscalisation selon un montage impliquant différentes sociétés, dans lequel les acquéreurs se voyaient proposer un ensemble contractuel comprenant l’achat d’un bien immobilier, l’administration de ce bien et l’assurance couvrant la perte de loyers et la perte financière, par l’intermédiaire d’une société mandatée pour la commercialisation du produit sur la base d’une brochure de présentation du programme immobilier.

En l’espèce, l’étude financière effectuée le 07 août 2007 par la société IFB France, dont il n’est pas contesté qu’elle était mandatée par la société EDELIS pour commercialiser les appartements de l’ensemble immobilier Colbert, et dès lors susceptible de voir sa responsabilité professionnelle engagée, porte sur les avantages fiscaux de l’opération au regard de la situation patrimoniale de l’appelante (pièce 3 projection financière M^me Y).

Cette simulation, se référant aux principes fiscaux de la loi 'De Robien ENL', mentionnait, ainsi que l’a relevé le tribunal, un investissement de 157 000 euros, entièrement financé sans apport personnel, un loyer de 523 euros, la revente à 9 ans au prix de 185 449 euros (indexation 2 % l’an), pour un capital restant dû de 106 398 euros. La simulation était accompagnée d’une synthèse faisant état d’une revalorisation annuelle du loyer de 2 %.

Outre qu’il est explicitement rappelé à chaque page de la projection financière établie par la société IFB Finance qu’elle n’a pas valeur contractuelle, la cour relève que :

- s’agissant du prix d’acquisition du bien :

le coût de l’entière opération d’investissement réalisée par l’appelante s’élevait à 157 000 euros TTC, comprenant l’ensemble des frais et non pas la seule valeur du bien acquis, de sorte qu’il ne peut être retenu comme l’unique point de comparaison avec les évaluations de valeur effectuées ultérieurement.

A Y, qui invoque un prix d’achat trop élevé, l’a cependant accepté librement sans jamais exercer la faculté de rétractation qui lui était offerte. La conformité de la construction à ce qui avait été promis contractuellement n’a jamais été remise en cause.

L’appelante s’appuie également sur un rapport de visite de l’immeuble par le gestionnaire ainsi que sur le coût de sinistres et de nombreux travaux supportés par la copropriété. Cependant, il ne peut raisonnablement être reproché au promoteur et à la société qui a participé à la commercialisation du projet d’avoir eu connaissance de ces difficultés, par nature postérieures à la signature des actes, et les avoir sciemment dissimulées à leurs co-contractants.

Enfin, pour estimer à 93 167 euros HT le prix réel du logement à la date de son acquisition, A Y retient le prix au m² d’un immeuble 'moyen’ (1 510 euros) alors que la première estimation réalisée par l’agence Laforêt.com le 1^er avril 2014 (pièce 18) relevait notamment au titre des informations complémentaires : double vitrage PVC, terrasse, gardien, accès sécurisé et portail motorisé, soit des prestations permettant de considérer l’immeuble comme à tout le moins de catégorie 'normal', si ce n’est 'de standing'.

Le prix du m² pour la catégorie 'normal’ était fixé à 1 880 euros, soit une valeur de 115 996 euros HT, bien moins éloignée du coût de l’opération, 131 270 euros HT, lequel comprenait tous les frais annexes de l’opération d’investissement.

—  s’agissant du montant du loyer :

Il convient de relever que, s’il résulte de la motivation du jugement qu’en première instance, A Y avait justifié de la location du bien (jugement P7 : du 25 juin 2011 à mai 2013 et depuis le 26 juin 2013 pour le même loyer de 524 euros conforme au loyer annoncé dans la projection financière) elle n’en fait plus mention devant la cour et ne produit en cause d’appel aucune pièce sur ce point.

Elle ne peut dès lors valablement soutenir que les informations qui lui avaient été données sur le rendement locatif au stade de la simulation, du contrat de réservation et de l’acte authentique aient été erronées et, ainsi qu’elle le conclut (dernières conclusions P3) le prix de location était manifestement au dessus du prix du marché et que le potentiel locatif était loin d’être celui vanté par les sociétés EDELIS et IFB Finance.

Enfin, les arguments tirés du contexte local défavorable à la création de logements neufs, au regard des chiffres respectifs d’évolution de la population et du nombre de logements sur la commune d’ELBEUF ne constituent pas plus un critère suffisant.

En effet, la mise en oeuvre de programmes immobiliers peut répondre à la nécessité de loger un bassin de population afin de dynamiser une ville et/ou de promouvoir des projets d’aménagements urbains et d’édification de logements neufs destinés à remplacer progressivement un parc vieillissant, l’important n’étant pas le nombre de logements neufs construits mais le solde de logements habitables après le remplacement de l’habitat ancien, devenu vétuste, par des constructions neuves.

Il n’est nullement démontré par l’appelante qu’à la date de commercialisation et de mise en oeuvre du programme de construction, le marché immobilier à ELBEUF était saturé ou en perte de vitesse, ni que le projet en cause n’était pas pertinent.

Il sera par ailleurs relevé que A Y avait été clairement avisée du risque de ne pas trouver de locataire puisqu’elle avait contracté une assurance couvrant les périodes de vacances, la souscription de cette garantie démontrant qu’elle était parfaitement consciente de l’aléa et que le risque de non location du lot avait été évoqué et pris en compte.

A Y échoue dès lors à démontrer que le promoteur avait intentionnellement procédé à une sur-estimation ab initio du prix du bien immobilier et des loyers à percevoir, ni qu’il se soit engagé sur leur augmentation, la mention de l’indice de référence des loyers dans la simulation effectuée n’ayant pas valeur contractuelle.

Il n’est pas davantage établi par l’appelante que la perte de valeur du bien, telle qu’elle transparaît au travers des évaluations successivement réalisées entre 2014 et 2019 (69 000 euros en avril 2019 – pièce 41), était prévisible et connue de la société venderesse et qu’elle lui ait été délibérément cachée, l’écoulement du temps et les aléas du marché de l’immobilier ayant nécessairement influé sur cette valeur.

—  s’agissant des informations transmises :

Les pièces communiquées devant la cour, sur les informations transmises à A Y avant signature de l’acte authentique, sont limitées à la projection financière sus-évoquée et à la plaquette commerciale de la société IFB Finance (pièces 3 et 4), dont le premier juge a exactement constaté qu’elle présentait la commune d’ELBEUF sous un jour flatteur, sans établir cependant que la société EDELIS avait sciemment tu ou dissimulé de mauvaise foi des risques qui existaient à ELBEUF, en raison de difficultés économiques prévisibles en 2009.

C’est à juste titre également que le tribunal a relevé que le fait qu’il ait été remis une documentation spécifique à la société IFB Finance, vantant, au delà de l’intérêt fiscal d’un investissement en loi De Robien, le label EDC, regroupant des adhérents propriétaires de biens similaires à celui proposé dans la résidence Colbert et son indépendance vis à vis du promoteur de l’opération, ne constituait pas en soi un mensonge de nature à induire en erreur l’acquéreur puisque les avantages éventuellement issus de ce label n’étaient pas précisés dans le document en cause.

Il sera encore relevé que l’appelante ne produit aucun élément sur l’avantage fiscal effectivement obtenu dans le cadre de son investissement, alors pourtant qu’il constituait, dans la description du produit, l’élément déterminant.

Enfin, il convient de souligner que A Y, même sans compétence particulière en la matière, pouvait parfaitement se renseigner elle même, au besoin en se déplaçant pour vérifier in situ l’objet du projet et ne pouvait ignorer que la valeur d’un bien immobilier subit nécessairement des évolutions en fonction de la situation du marché et du contexte économique.

Au vu de l’ensemble des éléments, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu’il a jugé que n’est pas démontrée l’existence d’un dol au sens de l’article 1116 du Code civil, à l’encontre des sociétés EDELIS et IFB Finance.

L’annulation de la vente n’étant pas prononcée, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes formées au titre de l’annulation et de la résolution des contrats de crédit et d’assurance accessoires au contrat principal, lesquelles doivent être considérées sans objet.

SUR LE MANQUEMENT AU DEVOIR D’INFORMATION ET DE CONSEIL

Au soutien de sa demande subsidiaire tendant à voir retenir la responsabilité de la société EDELIS pour manquement à son obligation d’information et de conseil, A Y reprend l’ensemble des arguments invoqués dans le cadre de sa demande sur le fondement du dol, considérant que s’ils ne suffisent pas à démontrer le caractère intentionnel des dissimulations de la société venderesse, ils permettent à tout le moins d’engager sa responsabilité pré-contractuelle.

Il résulte cependant des motifs ci-dessus exposés qu’il n’est pas établi que le logement acquis ait été mis en location à des loyers sensiblement inférieurs à ceux annoncés, ni qu’il ait connu des périodes

de vacances locatives significatives, ni encore que sa valeur vénale ait été surestimée à dessein pour amener l’appelante à s’engager dans une opération nécessairement péjorative.

L’ensemble des pièces produites en appel révèle au contraire que lors de la signature du contrat de réservation et de sa notification, de l’établissement du projet d’acte authentique et de la procuration établie pour sa signature, toutes les informations nécessaires au consentement éclairé de A Y lui avaient bien été fournies.

Il lui appartenait, même en tant que profane et alors que toute personne normalement avisée et prudente qui procède à une telle opération, sait nécessairement qu’il peut exister des périodes de vacance locative et que le montant des loyers fluctue sur plusieurs années en fonction de l’état du marché locatif et de données socio économiques évolutives, de procéder à toutes les vérifications qu’elle souhaitait, avant de s’engager.

Aussi, en l’état de l’ensemble de ces éléments, qui ne permettent pas de démontrer l’existence de manquements fautifs des sociétés EDELIS et IFB Finance à leur obligation d’information et de conseil susceptible d’engager leur responsabilité, la cour rejettera la demande de A Y de ce chef.

SUR LE PRÉJUDICE MORAL

Le tribunal a débouté A Y de sa demande d’octroi de la somme de

12 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral, au motif qu’elle ne justifiait d’aucune atteinte personnelle, affective, ou liée à son honneur ou à sa réputation susceptible d’ouvrir droit à réparation sur ce fondement.

L’appelante reprend cette demande devant la cour, invoquant s’être retrouvée dans une situation inextricable et soutenant que son préjudice est constitué de la perte d’estime de soi et d’un sentiment de honte éprouvé à l’instar des victimes d’infractions telles que l’escroquerie ou l’abus de confiance, ainsi que du stress généré par cet investissement catastrophique. Elle ne produit aucune pièce justificative au soutien de ces affirmations.

Les sociétés EDELIS, IFB Finance et B C concluent à la confirmation du jugement de ce chef, qualifiant cette demande de purement fantaisiste.

En l’absence de manoeuvre dolosive et/ou de comportement fautif caractérisés à l’encontre des sociétés EDELIS et IFB France, les conséquences négatives de l’investissement immobilier librement souscrit par A Y, à les supposer avérées, ne peuvent donner lieu à réparation.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

SUR LE RETARD DE LIVRAISON

A Y sollicite l’octroi de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice résultant du retard de livraison, sans développer devant la cour d’éléments concrets permettant de caractériser la réalité et l’importance du préjudice personnel et certain subi du fait de ce retard.

En effet, elle s’appuie exclusivement sur une décision rendue par le tribunal de grande instance de TOULOUSE dans l’instance opposant les consorts Z, également propriétaires d’un appartement de la résidence Colbert, à la société EDELIS, condamnant celle-ci au paiement de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison.

Les sociétés EDELIS et IFB Finance concluent au rejet de la demande, rappelant que le retard ne

peut être apprécié que par rapport à la date de livraison mentionnée dans l’acte authentique de vente, soit le 31 mars 2010 au plus tard et que l’appelante ne démontre pas l’existence d’un retard injustifié.

Elles soulignent également que celle-ci ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice et se contente de citer le jugement sus-évoqué.

Il convient de relever en premier lieu que si le contrat de réservation mentionnait une date de livraison au 2^e trimestre 2009, les parties se sont accordées lors de la signature de l’acte authentique de vente, pour la reporter au 1^er trimestre 2010, de sorte que le retard blâmable ne peut en tout état de cause pas excéder 14 mois.

Il n’est pas contesté que le délai d’achèvement n’a pas été respecté dès lors que la livraison du bien est intervenue le 21 juin 2011 avec 14 mois de retard.

Force est de constater cependant qu’aucun préjudice personnel et certain n’est allégué par A Y, autrement que par rapport à la situation d’un autre copropriétaire de la résidence.

A Y sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire au titre du retard de livraison.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SOCIÉTÉ AEDIFICA C

Conformément aux dispositions de l’article 559 du code de procédure civile, en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui lui seraient réclamés. Cette amende, perçue séparément des droits d’enregistrement de la décision qui l’a prononcée, ne peut être réclamée aux intimés.

La société B C rappelle que le premier juge avait déclaré irrecevable, faute d’intérêt à agir, l’action diligentée par A Y à son encontre et demande à cet égard confirmation de la décision.

Elle déplore avoir été intimée dans le cadre de la présente procédure alors que A Y ne formule en appel, pas plus qu’en première instance, aucune demande à son encontre.

Elle estime dès lors abusif son maintien devant la cour d’appel et sollicite en conséquence la condamnation de l’appelante au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

A Y n’a pas conclu sur cette demande.

Il apparaît que si A Y peut apparaître fautive en ayant choisi d’intimer la société B C sans contester le jugement qui avait relevé son défaut d’intérêt à agir à l’égard de celle-ci, il y a lieu de constater qu’en tout état de cause, l’intimée ne démontre pas l’existence et la réalité du préjudice dont elle demande réparation.

Aussi, la demande de dommages et intérêts présentée sur ce seul fondement sera également rejetée.

SUR LES AUTRES DEMANDES

La cour n’a pas à statuer sur la demande d’exécution provisoire formée par les appelants, le présent arrêt ayant, dès son prononcé, force de chose jugée.

En application des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie perdante est, sauf

décision contraire motivée par l’équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l’autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas opportun de mettre à la charge de l’une ou de l’autre des parties le paiement d’une somme au titre des frais irrépétibles en appel, la décision entreprise sera par contre confirmée du chef des dépens et, y ajoutant, A Y, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevables en leur forme l’appel principal interjeté par A Y, ainsi que les appels incidents relevés par l’ensemble des intimés à l’encontre du jugement rendu le 02 octobre 2018 par le tribunal de grande instance de ROUEN,

Au fond :

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré l’action en nullité pour dol recevable, déclaré irrecevable l’action diligentée par A Y contre la société B Promotions faute d’intérêt à agir et condamné la société EDELIS aux dépens,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription et DÉCLARE recevable l’action de A Y au titre du manquement au devoir d’information et de conseil,

DÉBOUTE A Y de l’intégralité de ses demandes,

DÉBOUTE la société B C de sa demande reconventionnelle,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties,

CONDAMNE A Y aux entiers dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,