Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 23 mars 2022, n° 20/09538

CA Paris
Infirmation partielle 23 mars 2022

Arguments

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Accepté
Créance devenue chirographaire
La cour a confirmé que la créance du syndicat des copropriétaires justifie son caractère privilégié et ne peut être considérée comme chirographaire.
Accepté
Dépens et indemnités
La cour a jugé que le liquidateur, partie perdante, doit indemniser le syndicat des copropriétaires pour les frais de justice.
Rejeté
Opposition au paiement du prix de vente
La cour a confirmé la validité de l'opposition, rejetant ainsi la demande du liquidateur.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel de Paris a confirmé le jugement rendu en première instance, sauf en ce qui concerne la qualification de la créance du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires avait formé opposition au paiement du prix de vente d'un lot immobilier pour un montant de 42 053,39 €. La Cour d'appel a jugé que l'opposition était régulière et que le syndicat des copropriétaires justifiait de sa créance, qui était partiellement privilégiée. Par conséquent, la demande de mainlevée de l'opposition formulée par la société F I-J, en tant que liquidateur de M. X, a été rejetée. La Cour d'appel a également condamné la société F I-J aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 2, 23 mars 2022, n° 20/09538
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	20/09538
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Loup CARRIERE, président
Avocat(s) :	Caroline DARCHISEric ASSOULINE
Cabinet(s) :	MANEO AVOCAT
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 52/54 RUE LETORT 7 5018 PARIS c/ S.E.L.A.R.L. MONTRAVERS YANG-TING

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 23 MARS 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09538 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCBS7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 18/06773

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 52/[…] représenté par son syndic la société LA BOUTIQUE DE COPROPRIÉTÉ, SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 528 338 783

C/O Société LA BOUTIQUE DE COPROPRIETE

[…]

Représenté par M^e Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 192

INTIMEE

S.E.L.A.R.L. F I-J

immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 530 194 968 prise en la personne de Maître D-E F es qualité de liquidateur judiciaire de Monsieur Z X, désignée par jugement du 06 juin 2012 et domiciliée en cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Eric ASSOULINE, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. Z X et M^me B C épouse X sont propriétaires des lots n° 1030, 1307 et 1191 de l’état descriptif de division d’un immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé […].

M. Z X était seul propriétaire des lots n° 1103 et 1362.

Par jugement du 19 mai 2011 le tribunal d’instance du 18ème arrondissement de Paris a condamné M. Z X à payer au syndicat des copropriétaire du […] la somme totale de 5.774,53 €, outre les dépens, se décomposant comme suit :

- 4.434,53 € représentant les charges de copropriété dues au 1er janvier 2010 incluant le 1er appel trimestriel 2010, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 7 septembre 2009 sur la somme de 2.731, 49 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

- 40 € au titre des frais nécessaires,

- 500 € à titre de dommages et intérêts,

- 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 juin 2012 le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de M. X et désigné la société d’exercice libéral à responsabilité limitée F I-J, prise en la personne de M^me D-E F, mandataire judiciaire, en qualité de liquidateur.

Le 3 mars 2017, le juge commissaire a autorisé la cession des lots n° 1103 et 1362 faisant partie de l’actif de M. X moyennant la somme de 545.000 € au profit de M. & M^me Y.

Le 11 mai 2017, la vente a été régularisée et le prix consigné entre les mains du liquidateur.

Le 29 avril 2018, la société Novel Moreau Foissot Delatte Cesbron, notaires, a procédé à la notification au syndic de l’avis de mutation conformément à l’article 20 de la loi de 1965 modifiée.
Le 17 mai 2018, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de vente pour un montant de 42.053,39 €.

Contestant la validité de cette opposition, la société F I-J ès qualités a, par acte du 11 juin 2018, assigné le syndicat des copropriétaires du […] devant le tribunal aux fins d’en obtenir la mainlevée.

Par jugement du 26 mai 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

- dit que l’opposition formée le 17 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires est régulière,

- dit que la créance du syndicat des copropriétaires est devenue chirographaire,

- débouté la société F I-J de sa demande de mainlevée de l’opposition formée le 17 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires,

- dit n’y avoir lieu à allouer d’indeminités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

- ordonné l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 juillet 2020.

La procédure devant la cour a été clôturée le 24 novembre 2021.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 mai 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], appelant, invite la cour, au visa des articles 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :

- infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

dit que sa créance est devenue chirographaire,• dit n’y avoir lieu à allouer d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,• laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,•

Statuant à nouveau des chefs infirmés

- débouter la société F I-J ès qualités de liquidateur de M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société F I-J ès qualité de liquidateur de M. X à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du même code ;

Vu les conclusions en date du 11 janvier 2021 par lesquelles la société d’exercice libéral à responsabilitié limitée F I-J, ès qualités de liquidateur de M. Z X, intimée, demande à la cour, de :

- confirmer le jugement,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la validité de l’opposition

Aux termes de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, l’avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciare, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ;

Sur le montant et les causes des créances•

Aux termes de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, 'l’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articls 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garantis par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées au 1°, 2° et 3° ci-dessus’ ;

Il importe en effet que celui qui reçoit l’opposition soit mis en mesure d’apprécier si la créance invoquée a ou non un caractère privilégié, ce qui détermine son rang et donc les possibilités de règlement ;

Le syndic doit donc :

- préciser l’origine de la créance (charges courantes impayées, demande de provision, dettes au titre des travaux…)

- indiquer à quel titre elle est privilégiée en précisant à quelle date elle a pris naissance ;

Par ailleurs, l’opposition ne peut être formée que pour des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ; il appartient au syndic de justifier de l’existence de sa créance, de son exigibilité et de sa liquidité à la date de la mutation ;
Devant la cour le syndicat des copropriétaires verse aux débats la première expédition de l’acte d’opposition du 17 mai 2018 (pièce syndicat n°7), ce qu’il n’avait pas fait en première instance ; les sommes réclamées par le syndicat aux termes de cet acte d’opposition se présente de la façon suivante :

1) Au titre du super privilège (2016-2017) :

' 2017 : 2.534,73 €

' 2016 : 4.828,29 €

' Total super privilège : 7.363,02 €

2) Au titre du privilège simple (2014-2015) :

' 2015 : 4.566,23 €

' 2014 : 4.856,32 €

' Total privilège simple : 9.422,55 €

3) Au titre des charges antérieures non privilégiées :

' 19.406,80 €

4) Au titre du jugement rendu le 19 mai 2011 :

' 5.861,03 €

5) Total général des sommes dues : 42.053,39 € ;

L’opposition pouvant être exercée sur le prix de vente d’un lot pour obtenir le paiement des charges afférentes à d’autres lots que celui vendu, la mention des lots ne faisant pas l’objet de la vente ne rend pas l’opposition irrégulière ;

L’acte d’opposition est établi conformément aux prescriptions de l’article 5-1 précité ;

En effet, en ce qui concerne 'le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues’ (art. 5-1 al. 2 1° du décret du 17 mars 1967), l’acte d’opposition fait bien mention des 'charges des deux années antérieures à savoir les années 2017 et 2016' ;

En ce qui concerne 'le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues’ (art. 5-1 al. 2 2° du décret du 17 mars 1967), l’acte d’opposition fait bien mention des charges des deux années antérieures aux deux dernières années échues, à savoir les années 2015 et 2014 ; une erreur de plume s’est glissée dans l’acte d’opposition, puisqu’il est fait référence aux charges des 'années 2015 et 2016' alors qu’il s’agit en réalité des années 2015 et 2014 ; cette erreur matérielle est sans incidence puisque dans le corps de l’acte d’opposition, au sein de la troisième page de l’acte les années 2015 et 2014 sont bien mentionnées ;

Le syndicat n’ayant inscrit aucune hypothèque légale sur les lots appartenant à M. & M^me X, aucune somme au titre 'des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées’ ne figure sur l’acte d’opposition (art. 5-1 al. 2 3° du décret du 17 mars 1967) ;

En revanche, le syndicat a bien fait mention des montants et des 'causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3°' de l’article 5-1 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 ; au titre de ces créances de toute nature, ont été distinguées au '3)' les charges de copropriété antérieures non privilégiées, correspondant aux charges dues entre le 1er avril 2010 et le 3 novembre 2013, et au '4)' les sommes dues au titre du jugement du tribunal d’instance de Paris 18ème du 19 mai 2011 ;

Le montant de 5.861,03 € correspondant aux causes du jugement du 19 mai 2011 (pièce syndicat n° 1) est détaillé à l’acte d’opposition comme suit :

'Au titre du jugement n°11-10-001461 rendu le 19 mai 2011 à l’encontre de M. Z X par le tribunal d’instance du 18ème arrondissement :

principal :

charges de copropriété arrêtée au 1er janvier 2011 : 4.434,53

frais nécessaires 40

dommages intérêts 500

article 700 800

dépens 86,50

total 5.861,03

soit un total de 5.861,03 (cinq mille huit cent soixante et un euros et trois centimes)';

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance à hauteur de 42.053,39 € et du caractère privilégié d’une partie de cette créance ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société F I-J ès qualités de sa demande de mainlevée de l’opposition, mais réformé en ce qu’il a dit que la créance du syndicat des copropriétaires est devenue chirographaire ; l

La demande de la société F I-J ès qualités de suppression des privilèges attachés à une partie des créances du syndicat des copropriétaires doit être rejetée ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré en ce qui concerne le sort des dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société d’exercice libéral à responsabilité limitée F I-J, prise en la personne de M^me D-E F, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de M. Z X, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour les procédures de première instance et d’appel ;

La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société F I-J ès qualités ;
PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

- dit que la créance du syndicat des copropriétaires est devenue chirographaire,

- dit n’y avoir lieu à allouer d’indeminités au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déboute la société d’exercice libéral à responsabilité limitée F I-J, prise en la personne de M^me D-E F, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de M. Z X, de sa demande de suppression des privilèges attachés à une partie des créances du syndicat des copropriétaires du […] ;

Condamne la société d’exercice libéral à responsabilité limitée F I-J, prise en la personne de M^me D-E F, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur de M. Z X, aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaire du […] la somme globale de 4.000 € par application de l’article 700 du même code en première instance et en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT