N° RG 19/00302 – N° Portalis DBV2-V-B7D-ICK5

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 06 JANVIER 2021

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 20 Décembre 2018

APPELANTE :

Sas BOUYGUES IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

Monsieur A X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Stanislas MOREL de la Scp DUBOSC PRESCHEZ CHANSON MISSOTY MOREL KACI, avocat au barreau du Havre et assisté de M^e PINAULT de la Scp FRECHE et Associés AARPI, avocat au barreau de Paris

Madame B C épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée par M^e Stanislas MOREL de la Scp DUBOSC PRESCHEZ CHANSON MISSOTY MOREL KACI, avocat au barreau du Havre et assistée de M^e PINAULT de la Scp FRECHE et Associés AARPI, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été

plaidée et débattue à l’audience du 02 novembre 2020 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Audrey DEBEUGNY, conseillère

M^me Juliette TILLIEZ, conseillère

COMPOSITION DE LA MISE A DISPOSITION :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Sophie POITOU, conseillère

M^me Juliette TILLIEZ, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me D E

DEBATS :

A l’audience publique du 02 novembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 janvier 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

rendu publiquement le 06 janvier 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me E, greffier.

*

* *

Vu le jugement n° RG 16/1806 prononcé le 20 décembre 2018 par le tribunal de grande instance du HAVRE ayant, dans l’affaire opposant monsieur A X et madame B C, son épouse, à la SAS BOUYGUES IMMOBILIER, et ce avec exécution provisoire à hauteur de la moitié des condamnations à l’exception de celles relatives aux frais irrépétibles :

— déclaré la SAS BOUYGUES IMMOBILIER responsable des préjudices subis par les demandeurs résultant des désordres et non-conformités affectant ou ayant affecté l’immeuble acquis en état futur d’achèvement le 17 décembre 2010,

en conséquence,

— condamné la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer les sommes de :

* 900,00 € au titre des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison du 27 octobre 2011 et non reprises avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2016, en application de l’article 1642-1 du code civil,

* 52.008,00 € au titre des travaux de reprise de la structure de l’immeuble, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

* 3.828,00 € au titre des frais de reprise des désordres thermiques, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du promoteur-vendeur,

* 8.800,00 € au titre des frais de reprise des désordres acoustiques, sur le fondement de la responsabilité contractuelle du promoteur-vendeur,

outre les intérêts légaux à compter du jugement,

* 11.500,00 € au titre des frais de déménagement et de relogement pendant la durée des travaux de reprise,

* 4.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les dépens comprenant les frais d’expertise à hauteur de 1001,23 € , avec distraction au profit de la SCP d’avocats, DUBOSC PRESCHEZ CHANSON MISSOTY MOREL KACI,

— débouté les parties pour le surplus des demandes ;

Vu l’appel formé le 15 janvier 2019 par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER et ses dernières conclusions notifiées le 9 mars 2020 par lesquelles au visa des articles 1642-1 et 1648, 1792 et suivants, 1147 du code civil, elle demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement entrepris quant aux condamnations prononcées contre elle, et déclarer irrecevables comme forcloses les demandes des époux X au titre des réserves énoncées lors de la livraison, des désordres structurels, thermiques et acoustiques, le confirmer pour le surplus,

— et à titre subsidiaire, si les demandes sont déclarées recevables, débouter les époux X de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires contestées en leur principe et en leur montant,

et en tout état de cause, débouter les époux X de leurs demandes et les condamner, in solidum à lui verser une somme de 2.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit maître Yannick ENAULT, avocat ;

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2019 pour monsieur A X et madame B C, son épouse, qui sollicitent la confirmation du jugement à l’exception d’un poste pour lequel ils réclament une majoration, l’indemnisation pour les conséquences résultant de l’impossibilité d’occuper leur logement pendant trois mois en raison des travaux portée à 12.945,60€, et qui ajoutent en cause d’appel une prétention au titre d’une condamnation de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à leur verser la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ordonnance de clôture du 7 octobre 2020 ;

******************

Selon contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 17 décembre 2010, monsieur et madame X ont acquis auprès de la société MAISON ELIKA une maison d’habitation située dans un ensemble immobilier au HAVRE. Les travaux de construction ont été réalisés par la SAS BOUYGUES IMMOBILIER qui est venue aux droits de la société MAISON ELIKA. La maison a fait l’objet d’une livraison avec réserves suivant procès-verbal du 25 octobre 2011. En raison de l’absence de levée des réserves et de nouveaux désordres, les époux X ont obtenu en référé, le 26 juin 2012, la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire. Le rapport du technicien désigné a été déposé le 24 juillet 2015. Les époux X ont assigné au fond le 22 juillet 2016 la société BOUYGUES IMMOBILIER. Le tribunal a fait droit à la plupart des demandes formées.

La SAS BOUYGUES IMMOBILIER conteste les condamnations prononcées contre elle. Elle soulève le moyen tiré de l’irrecevabilité des demandes au regard des forclusions encourues selon les différentes garanties applicables : annale (1642-1 du code civil), biennale (1792-3 du code civil), décennale (1792 du code civil) ou spécifique (annale) à l’isolation phonique en application de l’article L111-1 du code de l’habitation et de la construction. Elle rappelle que les délais courent à compter du prononcé d l’ordonnance de référé ; qu’il suffit de constater que les époux X ont agi plus de quatre années après cette décision le 22 juillet 2016 de sorte que l’action est forclose au titre des vices apparents et défauts de conformité, de la garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipements dissociables de l’ouvrage, de la garantie d’isolation phonique.

Sur le fond toutefois, elle conteste la nature décennale des désordres ou non-conformités allégués et l’obligation d’indemniser les acquéreurs sur ces fondements. Elle souligne que s’agissant de la responsabilité contractuelle invoquée par les époux X à titre principal ou subsidiaire, aucune faute de sa part n’est caractérisée, aucune responsabilité ne peut être mise en cause. A titre subsidiaire, elle discute les sommes réclamées en reprenant notamment les dispositions contractuelles, l’absence de justificatifs, pour exclure une indemnisation, particulièrement dans le cadre de l’application de nouvelles normes postérieures à la vente.

Monsieur et madame X soutiennent avoir engagé leur action judiciaire dans l’année de réception de l’ouvrage et avoir ainsi le droit d’agir sur les différentes garanties de parfait achèvement, de bon fonctionnement et de garantie décennale. Ils font valoir que la nature et l’importance des vices, notamment thermiques ont été révélés par l’expertise, le rapport déposé constituant dès lors le point de départ de la prescription de l’action. Ils précisent que le vendeur a nécessairement admis ses obligations quant aux désordres relevés lors de la livraison de l’ouvrage en signant le procès-verbal et doit les indemniser pour les points techniques non levés. Ils précisent que les dommages visés comme structurels concernent sans aucun doute la solidité des ouvrages en se référant aux constatations de l’expert. Ils revendiquent également le bénéfice des garanties légales, de la responsabilité contractuelle de la société au titre des désordres thermiques et acoustiques au regard des non-conformités énoncées par l’expert et les sapiteurs. Ils décrivent les coûts engendrés par la nécessité de prendre un logement durant le temps d’exécution des travaux de reprise, d’effectuer un déménagement puis un emménagement et réserver un garde-meuble.

MOTIFS

Attendu qu’à titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016 ;

SUR LES DESORDRES RESERVES

Attendu qu’il résulte de l’application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil que l’action relative aux vices de construction ou défauts de conformité apparents doit être engagée dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé ; qu’il ne peut l’être « ni avant réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur » ; que la signature du procès-verbal de livraison avec réserves par le vendeur n’emporte pas reconnaissance d’obligations de sa part permettant aux acquéreurs d’échapper aux règles des articles ci-dessus rappelés ;

Attendu qu’en l’espèce, les époux X ont pris possession de l’immeuble le 25 octobre 2011, date à laquelle un certain nombre de vices apparents et de non-conformités ont été relevés ; que l’assignation en référé délivrée moins d’un an après la livraison, le 29 mai 2012, a interrompu le délai de forclusion en application de l’article 2241 du code civil jusqu’au prononcé de l’ordonnance le 26 juin 2012 ; que les époux X n’ont engagé l’action au fond que le 22 juillet 2016, soit hors délai ; que l’action entreprise concernant ces désordres est forclose et dès lors irrecevable ; que le jugement sera infirmé sur ce point ;

[…]

Attendu que le désordre allégué concerne la souplesse des planchers du premier étage ; que l’expert judiciaire relève dans son rapport que « les planchers bas des étages sont trop souples, ce qui provoque un inconfort et un sentiment d’insécurité pour les occupants. Ce désordre est tout d’abord dû à une erreur de calcul dans le dimensionnement des solives’la hauteur des solives de 300 mm était insuffisante car il fallait poser des poutres’de 360 mm La fixation des solives sur les murs à ossature bois ne respectent pas les préconisations du fabricant d’étriers CULLEN car le nombre de pointes est insuffisant et les fourrures n’ont pas été interposées'.les poutres ne sont pas maintenues en partie basse’la solution de réparation consiste à réduire la portée des solives en créant un appui intermédiaire posé sur des poteaux, renforcer l’efficacité du diaphragme en ajoutant un second panneau et renforcer la liaison panneau-murs périphériques » ; que l’importance des insuffisances de l’installation, la gravité décrite ne relèvent pas de désagréments dans l’usage des lieux mais confirme l’existence de désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code civil ; qu’en l’absence de prescription de la garantie, la SAS BOUYGUES IMMOBILIER doit réparer le préjudice subi ;

Attendu que la reprise des travaux doit se faire suivant des normes contemporaines ; que les époux X ont réclamé et obtenu du tribunal une condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 52.008,00 € ; que l’expert a chiffré les coûts de la « dépose et repose du carrelage au rez-de-chaussée, la dépose et repose du parquet à l’étage, la réparation des désordres de charpente » à la somme de 39.800,00 € ; que la majoration du prix visée par les époux X concerne à juste titre la maîtrise d''uvre ; qu’en effet, l’exécution des travaux doit être encadrée ; que les époux X versent aux débats une évaluation effectuée par un architecte, monsieur Y, en 2015 visant un coût total de 69.824,00 € ; qu’un devis établi par monsieur Z, ingénieur consulté, mentionne un coût de 26.300,00 € HT pour les travaux de reprise, de 13.100,00 € HT pour les travaux induits soit 47.280,00€ TTC, somme à laquelle s’ajoute la maîtrise d''uvre à un taux de 10 °/° du prix des travaux ; que cette évaluation n’est pas contradictoire et est estimée de façon générale pour une maison de type T 4 dans le lotissement, sans examen précis de l’immeuble des acquéreurs contrairement à la pratique de l’expert judiciaire; que le montant du préjudice retenu sera dès lors de 39.800 € outre 10 °/° au titre de la maîtrise d''uvre (3.980,00 €) soit 43.780,00 € ; que le jugement entrepris sera infirmé sur le montant de la réparation ;

[…]

Attendu que la difficulté alléguée par les époux X est la non-conformité de la maison d’habitation à la norme thermique RT 2005 garantissant le label THPE soit une très haute performance énergétique, malgré engagements contractuels, et de façon certaine à la lecture des conclusions expertales, notamment des sapiteurs ; qu’ils agissent sur le fondement de la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil ;

Attendu que l’action doit être engagée dans le délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage ; que s’agissant d’un délai de forclusion, celui-ci ne peut être interrompu que par une action en justice conformément à l’article 2241 du code civil ; que les opérations d’expertise sont sans incidence sur le temps accordé pour agir ; que les époux X ont saisi le tribunal en juillet 2016 soit plus de quatre ans après décision en référé ; que la demande est forclose et dès lors irrecevable ;

Attendu que subsidiairement, ils invoquent la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ou l’existence de vices cachés ; que cependant, le vendeur d’un immeuble à construire n’est tenu, selon l’article 1646-1 du code civil, que des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du même code ; qu’il ne peut être condamné à réparer les désordres et non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage sans que ne soit retenue à son encontre l’existence d’une faute ; que les époux X ne précisent pas les éléments constitutifs d’une faute imputable à la société venderesse ; que la demande de ce chef est rejetée, le jugement infirmé ;

[…]

Attendu que les premiers juges ont fait droit à la demande de réparation des désordres acoustiques en retenant, au vu du rapport d’expertise, l’existence de non-conformités de nature contractuelle et la nécessité de renforcer l’isolement de l’immeuble notamment à proximité de la route départementale ; qu’en cause d’appel, les époux X invoquent la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER ;

Attendu que le vendeur d’un immeuble à construire n’est tenu, selon l’article 1646-1 du code civil, que des vices cachés dont les architectes et entrepreneurs sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792 à 1792-3 du même code ; qu’il ne peut être condamné à réparer les désordres et non-conformités qui ne portent pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage sans que ne soit retenue à son encontre l’existence d’une faute ; que les époux X ne précisent pas les éléments constitutifs d’une faute imputable à la société venderesse ; que la demande de ce chef est rejetée, le jugement infirmé ;

SUR LES FRAIS DE DEMENAGEMENT et DE RELOGEMENT

Attendu que l’expertise a mis en évidence l’impossibilité pour les propriétaires d’occuper la maison durant les travaux de reprise soit trois mois ; que l’expert a retenu une somme de 3000,00 € pour le préjudice de jouissance d’une famille, de 3.800,00 € pour les frais d’un double déménagement sans qu’il « ne soit nécessaire de placer le mobilier dans un garde-meuble » ; que le tribunal a fixé le préjudice à une somme de 11.500,00 € dont celle de 6.000,00 € pour la location d’un gîte à raison de 500,00 € par semaine à défaut de pouvoir recourir à une location de droit commun ; que les époux X sur appel incident demandent au total la somme de 12.945,60 € correspondant à celle de 6.000,00 € pour la location d’un gîte, 5.304,00 € au titre des frais de déménagement et emménagement, de 1.641,60 € au titre des frais de garde-meuble ; que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER souligne que le délai de préavis n’est pas de trois mois pour les locations de courte durée de sorte que ce recours à une location à prix modéré reste possible et conteste également les montants sollicités pour les frais de déménagement ;

Attendu que compte tenu des justificatifs produits et notamment des devis relatifs aux locations possibles, aux coûts des déménagements, la cour retiendra un préjudice de jouissance de 6.000,00 € , de 5.304,00 € au titre des frais de déménagements, et de 1.000,00 € au titre des frais de garde-meuble, nécessaire en raison de l’obligation de libérer les espaces notamment à l’étage pour favoriser l’intervention des entreprises ; que la condamnation contre la SAS BOUYGUES IMMOBILIER s’élèvera à la somme de 12.304,00 €, le jugement étant infirmé sur ce point ;

SUR L’INDEMNITE PROCEDURALE

Attendu que le jugement entrepris est confirmé de ce chef ; que l’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

SUR LES DEPENS

Attendu que le jugement entrepris est confirmé de ce chef ; que la SAS BOUYGUES IMMOBILIER succombe partiellement en ses prétentions et devra supporter les dépens de l’instance ;

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de la condamnation prononcée à l’encontre de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Et statuant à nouveau,

— DECLARE irrecevable la demande de monsieur A X et madame B C, son épouse au titre des réserves non levées,

— CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à monsieur A X et madame B C, son épouse la somme de 43.780,00 € au titre des désordres structurels, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER à payer à monsieur A X et madame B C, son épouse la somme de 12.304,00 € au titre des frais de déménagement et de relogement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— DECLARE irrecevables les demandes de monsieur A X et madame B C, son épouse, relatives aux désordres thermiques et acoustiques sur le fondement des garanties légales ;

— DECLARE recevables les demandes de monsieur A X et madame B C, son épouse, relatives aux désordres thermiques et acoustiques fondées sur la responsabilité contractuelle de la SAS BOUYGUES IMMOBILIER mais déboute les époux de leurs demandes ;

— DEBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SAS BOUYGUES IMMOBILIER aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente