N° RG 19/04699 – N° Portalis DBV2-V-B7D-ILGF

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 MAI 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/00706

Cour d’appel de Rouen du 25 juin 2019

APPELANTE :

Sci RAFA

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Vincent MOSQUET, avocat au barreau de Rouen, postulant, assistée par M^e Sophie GHESTIN, avocat au barreau de Rouen, plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble COMMAD I représenté par la Selarl FHB prise en la personne de M^e Nathalie LEBOUCHER, administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assisté par M^e Aurélie BLONDE de la Selarl CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 novembre 2021 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

M^me Magali DEGUETTE, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [S] [E],

DEBATS :

A l’audience publique du 15 novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2022, le délibéré a été prorogé au 25 mai 2022.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 25 mai 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 20 mars 2012, la Sci Rafa a acquis les lots 2, 6 et 17 situés dans l’immeuble sis [Adresse 2] et géré par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad.

Cet ensemble immobilier est constitué de trois bâtiments distincts régis par un règlement de copropriété du 4 juin 1965 qui prévoit une répartition des charges en quatre rubriques :

la colonne I : les charges communes à l’ensemble des copropriétaires des trois bâtiments,

la colonne II : les charges communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment sauf pour les travaux du bâtiment I,

la colonne III : les charges de réparations incombant à un bailleur d’immeuble et les travaux du bâtiment I,

la colonne IV : les charges communes des éléments d’équipement commun aux trois bâtiments.

Les lots 2, 6 et 17 de la Sci Rafa se situent dans le bâtiment I.

Le 20 mars 2012, un modificatif du règlement de copropriété est intervenu à la suite de la scission des lots 4 et 5 en lots 14, 15, 16 et 17 modifiant la répartition des charges communes du lot n°17.

Le 20 mars 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé que la participation aux charges de chauffage des lots 6 et 17 était indue et qu’il convenait de retirer les clés de répartition 703 et 704 relatives au chauffage des tantièmes de ces lots, avec un effet rétroactif à compter du 1er octobre 2012.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad I a fait assigner la Sci Rafa en paiement des charges de copropriété non acquittées.

Par ordonnance du 13 mars 2018, le président du tribunal de grande instance d’Evreux a nommé Me [T] en qualité d’administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires.

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2019, le tribunal de grande instance d’Evreux a :

— condamné la Sci Rafa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 23 384,49 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— dit que cette somme produirait des intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2017,

— dit que les intérêts seraient capitalisés par périodes annuelles à compter du 1er octobre 2018,

— condamné la Sci Rafa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

240,74 euros au titre des frais,

— condamné la Sci Rafa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

500 euros en réparation de son préjudice,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties,

— condamné la Sci Rafa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de

1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Rafa aux dépens et autorisé la Selarl Thomas Courcel Blonde à recouvrer directement la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— assorti la décision de l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2019, la Sci Rafa a formé appel du jugement. L’affaire a été radiée par ordonnance du 25 juin 2019 en application de l’article 526 du code de procédure civile. Elle a été mise au rôle sur saisine du 19 novembre 2019.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 25 février 2021, la Sci Rafa demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, du règlement de copropriété du 4 juin 1965 et des actes modificatifs des 23 mars 1973 et 20 mars 2012, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions précisément reprises,

statuant à nouveau,

— déclarer nulle l’assignation délivrée le 16 juillet 2015 au nom du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad I au visa des articles 117 et suivants du code de procédure civile,

subsidiairement, au visa des articles 32 et 123 du code de procédure civile,

— déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable,

en toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à restituer les sommes indument perçues lors de la vente de l’immeuble soit la somme de 48 785,77 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2019,

— condamner le syndicat des copropriétaires au règlement d’une somme de

5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que le paiement n’est pas intervenu sur opposition du syndicat des copropriétaires mais sur son autorisation et afin d’exécuter le jugement assorti de l’exécution provisoire ; que le moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires est inopérant. Elle soutient encore que l’inexistence du syndicat des copropriétaires est cause d’irrégularité de la procédure en raison de la nullité de l’assignation introductive d’instance ; que c’est à tort que le conseiller de la mise en état a considéré que les premiers juges « ont au moins implicitement jugé que l’assignation introductive d’instance avait régulièrement saisi le tribunal et que les demandes étaient recevables. » Le tribunal n’a pas statué de ce chef qu’il n’avait pas à soulever d’office. L’assignation est donc nulle.

En l’absence de personnalité morale, l’assignation est atteinte d’un vice de fond qui peut être soulevé en tout état de cause au visa de l’article 118 du code de procédure civile et n’est pas susceptible d’être couvert. L’acte introductif d’instance délivré au nom du syndicat des copropriétaires est donc nul et ce alors qu’il n’y a pas eu de scission légale de la copropriété et que le seul syndicat ayant qualité est celui du centre commercial principal et des logements annexés, aucun syndicat secondaire n’ayant été valablement constitué en l’absence de modification du règlement de copropriété. L’intimé ne vise et ne produit aucune pièce démontrant son existence juridique.

En l’absence de qualité à agir, l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable au visa des articles 32 et 123 du code de procédure civile, s’agissant d’un moyen pouvant être soulevé en tout état de cause.

Elle réclame sur le fondement des articles 1302 et suivants du code civil la répétition des sommes versées indument lors de la vente de ses lots. A titre subsidiaire, elle discute le calcul des charges et décrit les anomalies devant conduire au rejet des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad I, représenté par Me [T] en qualité d’administrateur judiciaire demande la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne le montant des frais nécessaires et les dommages et intérêts et statuant à nouveau de ces chefs,

vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner la Sci Rafa à lui payer la somme de 1 234,52 euros au titre des frais nécessaires,

— condamner la Sci Rafa à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en tout état de cause, vu les articles 771 du code de procédure civile, 20 et 27 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire et juger la Sci Rafa irrecevable et mal fondée en ses exceptions de nullité et d’irrecevabilité,

en tout état de cause,

— dire et juger la Sci Rafa irrecevable et mal fondée en ses exceptions de nullité et d’irrecevabilité,

— dire et juger que le règlement effectué par la Sci Rafa au titre des charges de copropriété est définitif, et ne peut être remis en cause,

— condamner la Sci Rafa à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci Rafa aux dépens de première instance et d’appel.

Il expose que la Sci Rafa, propriétaire des lots 2, 6 et 17 et désormais exclusivement le 2 après vente des deux autres a payé irrégulièrement ses charges de copropriété avant de cesser tout paiement en septembre 2014, et ce malgré de nombreuses lettres recommandées entre le 14 décembre 2012 et le 4 décembre 2014 ; qu’il a dès lors assigné la débitrice en paiement.

Il soutient que la demande en nullité de l’assignation est irrecevable pour ne pas avoir été soumise au seul juge compétent, le juge de la mise en état, en application de l’article 771 du code de procédure civile. Il ajoute que la Sci Rafa opère une confusion entre les syndicats secondaires de la copropriété et le syndicat des copropriétaires ; qu’aucune scission entre les bâtiments de la copropriété n’est intervenue ; que cependant, les trois immeubles I, II et III se sont constitués en syndicats secondaires ; que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad I existe pour la défense des intérêts de la copropriété. Il a qualité à agir.

Quant aux charges, elles ont été réglées à l’occasion de la vente des lots n° 6 et n° 17 sur la base de l’opposition régularisée par le syndic entre les mains du notaire instrumentaire ; que la Sci Rafa disposait d’un délai de trois mois pour contester les sommes mentionnées dans l’opposition ; que le paiement est ainsi définitif.

Quant aux montants dont il s’agit, elle précise qu’après rectification d’une erreur de plume, les charges dues relevaient toutes de la colonne II, que s’agissant des charges de chauffage, les copropriétaires ont décidé lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2014 de modifier les clés de répartition et ce rétroactivement à compter du 1er octobre 2012, que la décision s’impose à la Sci Rafa, qu’il verse toutes les pièces justificatives des charges discutées : le procès-verbal approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’année à venir, le relevé général des dépenses modifié pour la période du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2016, les relevés des appels de fonds individuels, le tableau reprenant et détaillant la modification des charges 2012 à 216, le décompte récapitulatif des sommes dues auquel s’ajoute la somme de 473,55 euros pour solde.

Il invoque l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour réclamer les frais dépensés à hauteur de 1 234,52 euros et souligne son préjudice pour solliciter une majoration des dommages et intérêts à la somme de 3 000 euros outre ses prétentions à l’indemnité pour frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : le défaut de capacité d’ester en justice.

L’article 118 précise que les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Sur la recevabilité de l’exception

La Sci Rafa soulève le moyen en cause d’appel.

Le syndicat des copropriétaires oppose au moyen tiré de la nullité de l’assignation soulevé par la Sci Rafa l’irrecevabilité de cette exception pour ne pas avoir été soulevée devant le magistrat chargé de la mise en état en application de l’article 771 du code de procédure civile.

Cependant, la nullité pour vice de fond peut être soulevée « en tout état de cause » soit également en cause d’appel, ce pour la première fois. L’exception soulevée est dès lors recevable.

Sur le bien-fondé de l’exception

La Sci Rafa invoque l’inexistence du syndicat des copropriétaires Comad I. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il constitue un syndicat de copropriétaires secondaire tel que prévu par le règlement de copropriété, sans autre précision textuelle.

La loi du 29 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartement, applicable au règlement de copropriété signé le 4 juin 1965, ne prévoit aucune disposition sur la création des syndicats secondaires.

Le règlement de copropriété et l’état de division du 4 juin 1965 s’y référant précise en pages 2 et 3 que les copropriétaires se trouvent obligatoirement et de plein droit dans un syndicat représentant légal de la collectivité conformément à la loi susvisée en son article 7 et que le syndicat sera dénommé « le syndicat des co-propriétaires du centre commercial principal et des logements annexés ». L’article IV suivant de l’acte ajoute qu'« aucune modification ne pourra valablement être apportée au présent règlement si elle n’a pas fait l’objet d’une décision régulièrement prise par l’Assemblée Générale des co-propriétaires aux conditions requises pour le cas particulier dont s’agit.».

Toutefois, au chapitre III, en pages 11 et suivantes sont organisés les droits et obligations concernant uniquement les copropriétaires du bâtiment I dit centre commercial principal de la Madeleine composé des lots 1 à 13, le conseil de gérance adéquat et particulièrement, en son paragraphe 1 les modalités de fonctionnement de l’assemblée particulière des copropriétaires du corps de bâtiment I sous la présidence du syndic de l’ensemble immobilier : « l’assemblée particulière ' se réunira et délibèrera dans les mêmes conditions de convocation, réunion, quorum et majorité de l’assemblée générale des copropriétaires du présent ensemble immobilier. Cette assemblée ' fixera par règlement intérieur toutes les règles et prescriptions relatives à la bonne tenue et à l’entretien du Centre commercial.» . Ces dispositions portent création en réalité et de façon suffisamment explicite d’un syndicat secondaire. Elles ne se rattachent pas, comme le soutient la Sci Rafa, exclusivement, à l’existence des charges dites spéciales.

Le règlement de copropriété du 23 mars 1973 signé sous l’empire de la loi du 10 juillet 1965 intègre les effets de la construction du troisième bâtiment de l’ensemble immobilier et précise les charges par colonnes comme rappelés ci-dessus.

La modification de l’état descriptif Commad I La Madeleine du 20 mars 2012 fait suite à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires Commad I du 18 août 2011 ayant approuvé les dispositions modificatives à la suite de la scission des lots n° 4 et 5. La Sci Rafa a notamment assisté à l’assemblée générale du syndicat secondaire le 14 mai 2013 et s’est portée candidate pour être membre du conseil syndical. Elle sera présidente de séance lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 juin 2014.

La désignation judiciaire de l’administrateur provisoire, représentant légal de l’entité discutée, dès l’ordonnance du 13 mars 2018 puis les renouvellements de la mission concernent spécifiquement le syndicat des copropriétaires Commad I et n’ont pas été contestés au motif d’une inexistence du syndicat.

La Sci Rafa tente d’opposer l’assemblée particulière telle que prévue par le règlement initial de la copropriété et l’assemblée spéciale visée à l’article 27 de la loi du 25 juin 1965.

L’article 27 de la loi du 10 juin 1965 applicable depuis la loi du 21 juillet 1994 dispose que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l’accord de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l’article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s’il en existe un.

Les dispositions du règlement de copropriété du 4 juin 1965, bien qu’antérieures au texte susvisé, correspondent à la définition moderne du syndicat secondaire, et donc autonome, tant dans sa composition que dans ses fonctionnements et pouvoirs. Il se trouve dès lors doté de la personnalité morale.

Les procès-verbaux démontrent, si besoin était, l’effectivité des fonctionnements de ce syndicat des copropriétaires et la connaissance qu’en avait la Sci Rafa.

En conséquence, l’acte introductif d’instance délivré pour le syndicat des copropriétaires Commad I est régulier comme ayant été signifié par une entité ayant la personnalité morale.

Le moyen est rejeté.

Sur la recevabilité de la demande en paiement

L’article 122 du code de procédure civile indique que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité.

Doté de la personnalité juridique et des pouvoirs d’administration de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en paiement des charges affectant l’immeuble en copropriété dont il a la charge. Le moyen tiré de la fin de non-recevoir soulevé en cause d’appel sera également écarté.

Sur le paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires entend qu’il soit mis fin au débat sur le fond en arguant du paiement des sommes dues par les effets d’une opposition sur le prix de vente des lots de la Sci Rafa sans recours de celle-ci dans le délai imparti de trois mois.

La Sci Rafa rétorque que le paiement n’est intervenu qu’en exécution du jugement entrepris exécutoire par provision.

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige dispose que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance.

Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

L’article 5 du décret du 17 mars 1967 fixe les conditions dans lesquelles l’état des créances doit être établi par le syndic.

La Sci Rafa produit l’opposition formée le 9 septembre 2019 par l’administrateur provisoire entre les mains du notaire chargé de la vente de deux lots avec un état établi dans les conditions formelles énoncées par ce texte pour un montant de 47 965,77 euros en principal au titre des provisions exigibles et de 820 euros au titre des honoraires du syndic pour l’établissement de l’état. L’état vise pour fondement de la créance le jugement dont il est appel. La somme totale de 48 787,77 euros a ainsi été déduite du prix de vente des lots et versée à l’administrateur provisoire.

D’une part, la Sci Rafa n’a formé aucune contestation amiable ou judiciaire à l’encontre de ce versement effectué en septembre 2019.

L’appel formé contre le titre exécutoire constitué par le jugement du 25 juin 2019 était alors radié. Une demande de réinscription au rôle n’interviendra que le 19 novembre 2019.

D’autre part, la somme versée est nettement supérieure au principal fixé en première instance soit 23 384,49 euros. Si la créance comprenait en outre les intérêts, aucun détail ne permet de dissocier les postes. La Sci Rafa a ainsi acquiescé à un paiement couvrant des sommes plus importantes que les causes de la présente affaire.

Dans ses conclusions, la Sci Rafa ne s’explique ni sur son inertie lors de la vente de ses lots, ni sur l’absence de contestation à tout le moins partielle des sommes visées dans l’état établi par l’administrateur provisoire se bornant à réclamer les sommes déduites du prix de vente.

Non seulement ce remboursement n’est pas fondé mais le paiement effectué sans réserve met fin au litige.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur les contestations émises sur les charges et frais imputés par la Sci Rafa, la dette étant soldée. Le jugement est dès lors confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres frais et dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du détail de la créance payée lors de la vente de l’immeuble et ne peut bénéficier dès lors de frais supplémentaires au regard des sommes dont elle a bénéficié alors soit 48 785,77 euros.

Le paiement intervenu en septembre 2019 a également mis fin à tout dommage au fonctionnement de la copropriété qui ne justifie pas de la persistance d’un préjudice justifiant l’allocation d’une indemnisation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La Sci Rafa succombe à l’instance et en supportera les dépens.

L’équité commande sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Rejette l’exception de nullité et la fin de non-recevoir soulevées en cause d’appel par la Sci Rafa,

Confirme le jugement entrepris en toutes dispositions, et constate son exécution irrévocable dès septembre 2019,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad I de ses demandes indemnitaires,

Condamne la Sci Rafa à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Commad I la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sci Rafa aux dépens.

Le greffierLa présidente