N° RG 22/02016 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JDKX

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 1er FEVRIER 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

19/04196

Tribunal judiciaire de Rouen du 05 mai 2022

APPELANTS :

Monsieur [X] [N]

né le 19 Mai 1974 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [H] MOLINET NEE [M]

née le 05 Avril 1974 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentés par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN et assisté par M^e Philippe DUBOC de la SAS FORTIUM CONSEIL, avocat au barreau de DIEPPE substitué par M^e Patricia MAUGER, avocat au barreau de ROUEN.

INTIMEES :

Etablissement Public METROPOLE [Localité 11] NORMANDIE

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par M^e Yves MAHIU de la SELARL DE BEZENAC ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN, et assisté par M^e Karine HENNETTE JAOUEN de la SELARL PARME AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, plaidant.

Commune VILLE DE [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Marc ABSIRE de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Antoine ETCHEVERRY de la SELARL DAMC, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 22 novembre 2023 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me FOUCHER-GROS, présidente

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 22 novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 janvier 2024 puis prorogé à ce jour.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 1er février 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me FOUCHER-GROS, présidente et par M^me RIFFAULT, greffière

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Les 28 et 31 octobre 2008 la Ville de [Localité 11] a consenti à la société Scotte, laquelle exploitait un fonds de commerce de bimbeloterie-tabletterie auquel était annexé la gérance d’un débit de tabac exploité sous l’enseigne « [8] », un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 5] pour une durée de neuf années à effet du 1er novembre 2008 moyennant le versement d’un loyer annuel de base de 6600 euros, payable d’avance et trimestriellement.

Par acte sous seing-privé du 30 juin 2014, M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] ont fait l’acquisition du fonds de commerce auprès de la société Scotte moyennant le versement d’une somme totale de 400 000 euros correspondant à 393 000 euros au titre des éléments incorporels et 7000 euros au titre des éléments corporels (matériels et agencement).

Par exploit d’huissier du 28 avril 2017, la Ville de [Localité 11] a signifié à M. et Mme [N] un congé avec refus de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction, à effet du 31 octobre 2017.

Le 13 juin 2018, par l’intermédiaire de son notaire, la Métropole [Localité 11] Normandie venant aux droits de la Ville de [Localité 11], a proposé à M. et Mme [N] le versement d’une indemnité d’éviction de 440 000 euros évaluée par le pôle d’évaluation domaniale.

Le 20 novembre 2018, M. et Mme [N], par l’intermédiaire de leur conseil, ont refusé la proposition de la Métropole [Localité 11] Normandie et ont sollicité la somme de 1 135 842 euros au titre de l’indemnité d’éviction, suivant évaluation de leur expert-comptable.

Faute d’accord amiable, M. et Mme [N] ont obtenu, par ordonnance de référé du 8 octobre 2019, l’organisation d’une expertise judiciaire confiée à M. [S] [I], lequel a déposé son rapport le 10 juin 2020.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2019, M. et Mme [N] ont fait assigner la Ville de [Localité 11] et la Métropole [Localité 11] Normandie devant le tribunal de grande instance de [Localité 11] aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Par jugement du 5 mai 2022, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— débouté M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la Commune de [Localité 11],

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à verser à M. [X] [N] et Madame [H] [M] épouse [N] une indemnité d’éviction se décomposant comme suit :

*586 169 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale,

*57 850 euros au titre des frais de remploi,

*73 271 euros au titre du trouble commercial,

*204,32 euros HT x le nombre de loyers restant dus au jour de la résiliation anticipée du contrat de location Pack Be Happy, souscrit le 31 mai 2021, suivant bon de commande du 27 mai 2021, auprès de la société Bimedia et portant sur la location d’une caisse enregistreuse, outre la somme de 250 euros au titre des frais administratifs,

— condamné M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] à verser à la Métropole [Localité 11] Normandie indemnité d’occupation d’un montant annuel de

6 600 euros HT, TVA en sus, à compter du Ier novembre 2017 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonné la compensation des créances réciproques,

— dit n’y avoir lieu application dans les rapports entre la Commune de [Localité 11] et M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à payer à M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire.

M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 15 juin 2022.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 21 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] qui demandent à la cour de :

— recevoir M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] en leur appel et les dire bien fondés,

— infirmer le jugement rendu le 05 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il a :

— débouté M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la Commune de [Localité 11],

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à verser à M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] une indemnité d’éviction se décomposant comme suit :

*586.169,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale,

*57.850,00 euros au titre des frais de remploi,

*73.271,00 euros au titre du trouble commercial,

*204,32 euros HT x le nombre de loyers restant dus au jour de la résiliation anticipée du contrat de location Pack Be Happy souscrit le 31 Mai 2021, suivant bon de commande du 27 mai 2021 auprès de la société Bimedia et portant sur la location d’une caisse enregistreuse outre la somme de 250 euros au titre des frais administratifs.

Et, statuant à nouveau,

— déclarer tant la Ville de [Localité 11] que la Métropole [Localité 11] Normandie débitrices du paiement de l’indemnité d’éviction due à M. [X] et Mme [H] [N].

— condamner solidairement la Métropole [Localité 11] Normandie et la Ville de [Localité 11] à verser à M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] une indemnité d’éviction sauf à parfaire, et se décomposant comme suit :

*586 169,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale,

*57 850,00 euros au titre des frais de remploi,

*146 542 euros au titre du trouble commercial,

*119 137 euros au titre de la perte du stock, sauf à parfaire suivant inventaire et attestation de l’expert-comptable à date de l’éviction,

*204,32 euros HT x le nombre de loyers restant dus au jour de la résiliation anticipée du contrat de location Pack Be Happy souscrit le 31 Mai 2021, suivant bon de commande du 27 mai 2021 auprès de la société Bimedia et portant sur la location d’une caisse enregistreuse outre la somme de 250 euros au titre des frais administratifs,

— confirmer le jugement pour le surplus,

En conséquence,

— débouter la Ville de [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouter la Métropole [Localité 11] Normandie en son appel incident,

— débouter la Métropole [Localité 11] Normandie de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement rendu le 05 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’il a :

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à payer à M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] la somme 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire,

Y ajoutant,

— condamner solidairement la Métropole [Localité 11] Normandie et la ville de [Localité 11] à régler à M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel que la Selarl Gray Scolan, Avocats associés, sera autorisée à recouvrer pour ceux-là concernant conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 19 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la Métropole [Localité 11] Normandie qui demande à la cour de :

— débouter les époux [N] de toutes leurs demandes,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 5 mai 2022 en ce qu’il a fixé l’indemnité principale à hauteur de 586 169 euros,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 5 mai 2022 en ce qu’il a fixé l’indemnité pour frais de remploi à hauteur de 57 850 euros,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 5 mai 2022 en ce qu’il a fixé une indemnité pour trouble commercial à hauteur de 73 271 euros,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 5 mai 2022 en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à hauteur de 6 600 euros/an HT, TVA en sus, à compter du Ier novembre 2017 et ce jusqu’à la date effective de libération des lieux,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 5 mai 2022, en ce qu’il a condamné la Métropole à payer aux époux [N] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les dépens de la procédure de référé et les frais d’expertise judicaire,

— confirmer le jugement rendu le 5 mai 2022 par le tribunal judicaire de Rouen dans toutes ses autres dispositions,

Et statuant à nouveau,

Sur l’indemnité d’éviction due aux époux [N],

A titre principal,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due aux époux [N] à la somme de

440 000,00 euros,

— dire que la Métropole [Localité 11] Normandie est débitrice à l’égard de Monsieur et Madame [N] d’une somme de 440 000,00 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction due aux époux [N] à la somme de

671 190,5 euros,

— dire que la Métropole [Localité 11] Normandie est débitrice à l’égard de Monsieur et Madame [N] d’une somme de 671 190,5 euros,

Sur l’indemnité d’occupation due à la Métropole [Localité 11] Normandie,

A titre principal,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 9 000 euros HT / an,

— dire que les époux [N] sont débiteurs à l’égard de la Métropole [Localité 11] Normandie d’une somme de 9 000,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamner les époux [N] à payer à la Métropole [Localité 11] Normandie une somme totale de 28 500 euros (à parfaire jusqu’à la date de libération effective des lieux) au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er novembre 2017,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 7 400 euros HT / an,

— dire que les époux [N] sont débiteurs à l’égard de la Métropole [Localité 11] Normandie d’une somme de 7 400 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamner les époux [N] à payer à la Métropole [Localité 11] Normandie une somme totale de 23 433,33 euros HT (à parfaire jusqu’à la date de libération effective des lieux) au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er novembre 2017,

En tout état de cause,

— rejeter la demande d’indemnité formulée par les époux [N] à l’encontre de la Métropole [Localité 11] Normandie au titre de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens (dont les frais d’expertise),

— condamner Monsieur et Madame [N] à payer à la Métropole [Localité 11] Normandie la somme de 5 000 euros au titre de l’indemnité allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions du 28 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la Ville de [Localité 11] qui demande à la cour de :

— recevoir la Ville de [Localité 11] en ses conclusions et la déclarer bien fondée,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 5 mai 2022 en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter en conséquence Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre la ville de [Localité 11],

— condamner Monsieur et Madame [N] à la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la débitrice de l’indemnité d’éviction :

Exposé des moyens :

M. et Mme [N] soutiennent que :

— la Ville de [Localité 11] est la débitrice de l’indemnité d’éviction, et c’est en cette qualité qu’elle leur a fait délivrer le refus de renouvellement le 31 octobre 2017 ;

— le procès-verbal du 13 décembre 2016 et la délibération du 25 novembre 2019 organisant le transfert à la Métropole ne sont pas signés ;

— ni les biens désignés en annexe du procès-verbal du 13 décembre 2016 ni son avenant n° 1 ni la délibération du 25 novembre 2019 ne mentionnent le 27 bis de la Place de la Cathédrale ;

— la Ville de [Localité 11] est toujours demeurée propriétaire des lieux et il importe peu que postérieurement au refus de renouvellement, elle ait transféré tout ou partie de ses compétences à la Métropole dès lors que l’indemnité d’éviction constitue une dette qui lui est personnelle ;

— la reconnaissance de dette de la Métropole [Localité 11] Normandie s’ajoute à la dette qui pèse personnellement sur la Ville de [Localité 11].

La Ville de [Localité 11] soutient que :

— le 30 juin 2008, elle a transféré à la Métropole [Localité 11] Normandie, conformément aux dispositions des articles L 1321-1 et suivants du code général des collectivités territoriales l’immeuble dans lequel s’exerce le commerce de M. et Mme [N] et c’est la Métropole [Localité 11] Normandie qui assume désormais les obligations du propriétaire des lieux à l’égard de M. et Mme [N] ;

— elle communique un exemplaire signé du procès-verbal de transfert ;

— il n’existe aucune clause de solidarité entre la Ville de [Localité 11] et la Métropole [Localité 11] Normandie au sens de l’article 1202 du code civil.

La Métropole [Localité 11] Normandie n’a émis aucune observation sur ce point.

Réponse de la cour :

Il ressort du bail des 28 et 31 octobre que les locaux loués sont situés [Adresse 5], parcelle cadastrée ZH [Cadastre 2].

Aux termes de l’article L1321-1 du code des collectivité territoriale dans sa version en vigueur au 30 juin 2008 : « Le transfert d’une compétence entraîne de plein droit la mise à la disposition de la collectivité bénéficiaire des biens meubles et immeubles utilisés, à la date de ce transfert, pour l’exercice de cette compétence.

Cette mise à disposition est constatée par un procès-verbal établi contradictoirement entre les représentants de la collectivité antérieurement compétente et de la collectivité bénéficiaire. Le procès-verbal précise la consistance, la situation juridique, l’état des biens et l’évaluation de la remise en état de ceux-ci. (') »

La ville de [Localité 11] justifie que par délibération du 30 juin 2008, la communauté de l’agglomération Rouennaise a reconnu l’intérêt communautaire de la compétence « tourisme ».

Aux termes de l’article L1321-2 du même code, dans sa version en vigueur du 21 septembre 2023 au 1er avril 2019 : « Lorsque la collectivité antérieurement compétente était propriétaire des biens mis à disposition, la remise de ces biens a lieu à titre gratuit. La collectivité bénéficiaire de la mise à disposition assume l’ensemble des obligations du propriétaire. Elle possède tous pouvoirs de gestion. Elle assure le renouvellement des biens mobiliers. Elle peut autoriser l’occupation des biens remis. Elle en perçoit les fruits et produits. Elle agit en justice au lieu et place du propriétaire.

La collectivité bénéficiaire peut procéder à tous travaux de reconstruction, de démolition, de surélévation ou d’addition de constructions propres à assurer le maintien de l’affectation des biens.

La collectivité bénéficiaire de la mise à disposition est substituée à la collectivité propriétaire dans ses droits et obligations découlant des contrats portant notamment sur des emprunts affectés, et des marchés que cette dernière a pu conclure pour l’aménagement, l’entretien et la conservation des biens remis ainsi que pour le fonctionnement des services. La collectivité propriétaire constate la substitution et la notifie à ses cocontractants.

La collectivité bénéficiaire de la mise à disposition est également substituée à la collectivité antérieurement compétente dans les droits et obligations découlant pour celle-ci à l’égard de tiers de l’octroi de concessions ou d’autorisations de toute nature sur tout ou partie des biens remis ou de l’attribution de ceux-ci en dotation. »

Par délibération du 8 décembre 2008, la communauté de l’agglomération rouennaise a approuvé le procès-verbal de mise à disposition du bâtiment abritant l’office du tourisme. Il ressort de la délibération que cet ensemble immobilier, situé au [Adresse 4], se compose :

— de locaux affectés à l’Office de Tourisme, situés sur le domaine public de la ville de [Localité 11] et d’une superficie de 859,22m²,

— d’un local commercial de 25m² relevant du domaine privé de la Ville de [Localité 11].

Le 30 décembre 2008 la Ville de [Localité 11] représenté par le premier adjoint au maire, délégué par le maire et le vice-président de la Communauté de l’Agglomération rouennaise, délégué par le président ont signé un procès-verbal de mise à disposition de ces locaux. La Ville de [Localité 11] verse aux débats l’exemplaire signé de ce procès-verbal.

La délibération du 25 novembre 2019 du Conseil municipal de la Ville de [Localité 11] qui constate le transfert définitif au profit de la Métropole [Localité 11] Normandie de l’Office du Tourisme situé à [Localité 11] 21-23-25 ; bis-27 et [Adresse 3], cadastré section ZH numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 1] n’est signée que du maire de [Localité 11], mais les consorts [N] ne se prévalent aucunement de sa nullité. En outre la commune de [Localité 11] produit des copies signées par les représentants de la commune et de la métropole du procès-verbal des 13 décembre 2016 et 11 janvier 2017 portant transfert des biens et installations de la commune de [Localité 11] à la Métropole [Localité 11] Normandie et de son avenant du 20 décembre 2019 et 13 janvier 2020. Il ressort de ces pièces qu’à compter du 1er janvier 2015 en vertu des dispositions de l’article L5217-2 du code des collectivités territoriales ce transfert porte expressément sur « l’Office du Tourisme situé à [Localité 11] 21-23-25 ; bis-27 et [Adresse 3], cadastré section ZH numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 1] ».

C’est ainsi pertinemment que le premier juge a retenu qu’à compter du 1er janvier 2015 par application de l’article L.5217-2 du code général des collectivités territoriales, la Métropole [Localité 11] Normandie avait exercé de plein droit, en lieu et place de ses communes membres, les compétences notamment en matière culturelle et s’était substituée à la Communauté de l’Agglomération Rouennaise.

Il ressort du procès-verbal, signé, du 30 décembre 2008 visant expressément les locaux commerciaux occupés par M. et Mme [N] que la Communauté, aux droits de laquelle vient désormais la Métropole [Localité 11] Normandie, s’est substituée à la Ville de [Localité 11] « dans ses droits et obligations découlant des contrats’que cette dernière a pu conclure pour l’aménagement, l’entretien et la conservation du bien remis » et qu’elle « se substituera également à la Ville dans les droits et obligations découlant pour la Ville à l’égard de tiers de l’octroi de concessions ou d’autorisations de toute nature sur tout ou partie du bien remis »

Il s’ensuit que depuis les transferts de compétence et de biens, la Métropole [Localité 11] Normandie est seule tenue des obligations découlant du bail commercial initialement consenti par la Ville de [Localité 11] à M. et Mme [N], qu’elle a seule la qualité de bailleur et qu’elle est seule débitrice du paiement de l’indemnité d’éviction due suite au congé donné à M. et Mme [N].

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la Commune de [Localité 11],

Sur le montant de l’indemnité d’éviction :

Il résulte des dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce dans leur version au 28 avril 2017, date du congé que, « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement » laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».

Sur l’indemnité principale :

Monsieur et Madame [N] ne contestent pas le montant de l’indemnité allouée par le premier juge. Ils soutiennent que :

— l’indemnisation proposée par l’expert correspond à la valeur du fonds à la date la plus proche de l’éviction ;

La métropole [Localité 11] Normandie soutient que :

— l’évaluation marchande du fonds de commerce qui a été acquis à 400 000 euros doit être évaluée à 440 000 euros quelle que soit la méthode utilisée (EBE ou addition des critères d’activités).

— de nombreux fonds de commerce ayant quasiment les mêmes caractéristiques que celui des époux [N] ont été estimés à des prix en deçà de 400 000 euros, alors même que ces fonds disposaient de bar et/ou de terrasse, ce dont ne disposait pas le fonds des époux [N] ;

— la consistance du fonds doit être appréciée à la date du refus de renouvellement. Cette indemnité principale devait être calculée sur la base des trois exercices réalisés préalablement au congé du 31 octobre 2017.

— l’EBE a été évaluée par l’expert sur la base d’un coefficient 4 sans justification en dépit des valorisations de biens comparables qui retiennent des coefficients de 2,5 à 3.

Réponse de la cour :

L’expert judiciaire a évalué la valeur du fonds de commerce par la méthode dite par l’EBE à la somme de 586 169 euros qu’il a arrondi à celle de 590 000 euros et par la méthode dite du chiffre d’affaires à la somme de 567 424 euros. Il a précisé que ces deux résultats étant très proches, ils démontrent que le fonds génère une bonne rentabilité ; que la méthode dite par l’EBE étant plus adaptée à la valorisation de ce type de fonds de commerce, il a proposé une indemnité de 590 000 euros.

Si le droit au versement d’une indemnité d’éviction est apprécié à la date du refus du renouvellement du bail, le montant de cette indemnité est calculé au moment où le préjudice est réalisé, c’est-à-dire soit à la date de l’éviction, soit à la date où le locataire cesse d’occuper régulièrement les lieux. Il n’est ni justifié ni même allégué que les locataires ont quitté les lieux, de sorte que c’est sans commettre d’erreur que M. [I] a procédé à son évaluation sur la base des chiffres d’affaires réalisés au cours des exercices 2017, 2018 et 2019.

Les offres produites par la Métropole [Localité 11] Normandie ne sont pas pertinentes d’une part en ce qu’elles ne sont que des offres dont rien de permet d’affirmer qu’elles ont été maintenues jusqu’à une vente et surtout en ce que ces offres se situent dans des zones de commercialité différentes (centre commercial) ou présentent des caractéristiques différentes (bar-tabac).

Contrairement à ce que soutient la Métropole [Localité 11] Normandie, l’expert a justifié le coefficient multiplicateur de 4 retenu pour procéder au calcul de la valeur du fonds de commerce « compte tenu de son emplacement en centre-ville, des horaires d’ouverture et de la bonne rentabilité du commerce causée en partie par l’absence de salarié ». Dans sa note aux parties n°1, il a expliqué que la méthode dite par l’EBE consiste à appliquer un coefficient au ratio de rentabilité déterminé chaque année par le comptable.

Enfin, la méthode dite de l’EBE étant la plus souvent retenue pour l’évaluation de ce type de fonds de commerce, il n’est pas justifié de fixer le montant de l’indemnité à la moyenne des montants retenus par les deux méthodes.

Le rapport de l’expert étant circonstancié et son avis n’étant pas utilement contredit, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à verser à M. [X] [N] et Madame [H] [M] épouse [N] une indemnité de 586 169 euros au titre de l’indemnité d’éviction principale.

Sur les frais de remploi :

Monsieur et Madame [N] ne contestent pas le montant alloué par le premier juge, ils soutiennent que :

— la contestation de la Métropole [Localité 11] Normandie doit être rejetée, il lui appartient de démontrer l’absence de réinstallation du preneur ou la réinstallation sans exposer de tels frais.

La Métropole [Localité 11] Normandie soutient que cette indemnité n’est pas due dès lors qu’il n’est pas démontré que les époux [N] ont vocation à se réinstaller.

Réponse de la cour :

Contrairement à ce que soutient la Métropole [Localité 11] Normandie il appartient au bailleur qui soutient ne pas avoir à payer des indemnités accessoires liées à une réinstallation, d’établir que le locataire ne se réinstallera pas ;

Le premier juge a fixé le montant de cette indemnité à la somme de 57 850 euros après avoir considéré que :

— les frais de remploi correspondent à un pourcentage de l’indemnité principale, incluant donc à la fois les droits de mutation et les honoraires de négociation pour l’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un nouveau bail, ainsi que les frais et honoraires de rédaction des actes..

— il n’est nullement démontré par la Métropole [Localité 11] Normandie que M. et Mme [N] n’ont pas l’intention de se réinstaller, étant observé que leur âge (ils sont nés en 1974) ne permet pas de considérer que ceux-ci sont susceptibles de cesser de travailler et de prendre leur retraite.

— L’expert rappelle dans son rapport que le mode de calcul de l’indemnité de remploi n’est pas réglementé mais qu’il est d’usage d’appliquer un pourcentage de 3% sur l’indemnité principale pour la fraction inférieure de 5% et un pourcentage de 10% pour la fraction supérieure à 23 000 euros.

Ces motifs étant et demeurant pertinents, la cour les adopte.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à verser à M. [X] [N] et Madame [H] [M] épouse [N] une indemnité de 57 850 euros au titre des frais de remploi.

Sur les frais de résiliation de fin de contrat :

Monsieur et Madame [N], bien qu’il demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris sur ce point, reprennent dans leurs demandes la disposition du jugement en ce qu’il condamne la Métropole [Localité 11] Normandie au paiement de 204,32 euros HT x le nombre de loyers restant dus au jour de la résiliation anticipée du contrat de location Pack Be Happy, souscrit le 31 mai 2021, suivant bon de commande du 27 mai 2021, auprès de la société Bimedia et portant sur la location d’une caisse enregistreuse, outre la somme de 250 euros au titre des frais administratifs. Il en résulte que nonobstant la rédaction du dispositif de leurs conclusions, ils n’entendent pas critiquer le jugement entrepris sur ce point.

La Métropole [Localité 11] Normandie n’a pas interjeté appel de cette disposition.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la perte de stock :

Monsieur et Madame [N] soutiennent que :

— le stock, constitué notamment de tabac, ne peut être revendu ou repris par le vendeur que dans des conditions très restrictives et doit être considéré comme devant être détruit ; la valeur de ce stock doit être fixé d’ores et déjà sans tenir compte d’une hypothétique reprise par le vendeur, la société Logista ;

La Métropole [Localité 11] Normandie soutient que :

— M. et Mme [N] ne justifient d’aucune perte de stock et cette absence démontre qu’ils n’ont pas l’intention de se réinstaller ;

Réponse de la cour :

Monsieur et Mme [N] ont droit à une indemnité pour les marchandises qui seraient invendues à leur départ.

Les époux [N] demandent le paiement d’une indemnité de 119 137 euros qu’ils décomposent comme suit :

Stock de marchandises : 12 591 euros

Stock Tabac :102 240 euros

Stock Timbres-Poste : 1 909 euros

Stock Jeux de grattage : 2 397 euros

Cette demande reprend l’état des stocks détenus au 31 octobre 2019 que leur expert-comptable leur a communiqué.

En ce qui concerne le tabac, l’expert a proposé de chiffrer cette perte sur stock sur un justificatif de non-reprise au moment de la fermeture du commerce. Il ne s’est pas prononcé sur les autres marchandises en stock.

Il ressort d’un document du distributeur Logista France que les reprises de produits du tabac appartenant aux catégories fiscales sont strictement réglementées et contrôlées par l’administration fiscale, et que les produits hors tabacs ne sont pas repris, sauf à l’initiative des fabricants ou de Logista France. La société Logista France énonce que les produits qui peuvent être remis en livraison ne sont repris avec une décote que dans certains cas au nombre desquels figure l’absence de commande depuis au moins trois mois.

Monsieur et Madame [N] ne justifient pas que leur stock de timbres-poste et de jeux de grattage ne pourra être repris. Ils ne donnent aucun élément sur leur « stock de marchandises » de sorte qu’il n’est pas certain que celui-ci ne pourra être repris. Enfin, ils ne démontrent pas en ce qui concerne les produits soumis aux catégories fiscales, qu’au moment de leur départ, ils auront un stock invendu et insusceptible de reprise.

A défaut pour eux de rapporter la preuve de la réalité de leur préjudice, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [N] de cette demande.

Sur le trouble commercial :

M. et Mme [N] soutiennent que :

— le fonds qu’ils ont acquis était situé en un lieu exceptionnel et M. et Mme [N] ont acquis également un logement à proximité au regard de l’amplitude horaire d’ouverture de leur commerce six jours et demi par semaine ; il n’existe aucune offre comparable dans le secteur et ils n’en trouveront pas avant un minimum de deux années de recherches ;

— leur commerce constituait la seule source de leurs revenus ce qui a pour conséquence que les répercussions de leur éviction sont non seulement professionnelles mais personnelles ;

— dès lors qu’ils ont le droit de demeurer dans les lieux tant que l’indemnité d’éviction n’est pas réglée, la Métropole [Localité 11] Normandie ne saurait leur imputer l’existence d’un quelconque retard dans la recherche d’un nouveau fonds de commerce ;

La Métropole [Localité 11] Normandie soutient que :

— aucun logement n’est compris dans le bail consenti à M. et Mme [N] et seul doit être réparé le préjudice résultant du trouble dans l’exploitation du bail commercial à l’exclusion des préjudices d’ordre personnel. L’absence de renouvellement du bail ne leur interdit pas de jouir du logement qu’ils occupent et qui fait l’objet d’un bail séparé ;

— il est d’usage de se référer à l’excédent brut d’exploitation pour apprécier ce poste de préjudice ;

— un tel préjudice ne peut être indemnisé en l’absence de preuve de réinstallation et M. et Mme [N] ne démontrent pas leur volonté sur ce point.

Réponse de la cour :

Le préjudice commercial né de la perte du droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction est distinct de celui lié à l’éviction du fonds de commerce.

Le locataire qui reste dans les lieux comme l’absence de paiement de l’indemnité d’éviction l’y autorise, a pour conséquence de lui permettre de poursuivre son activité et de réaliser des profits.

Monsieur et Madame [N] ne justifie pas d’avoir dû cesser leur activité jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ou que leur activité a été perturbée du fait du manquement du bailleur à ses obligations.

En outre, si M. et Mme [N] font état d’un préjudice personnel en ce que leur éviction d’un commerce qui constituait leur seule source de revenus est de nature à les empêcher de faire face à leur charge d’emprunt immobilier, ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice actuel ou d’un préjudice futur mais certain sur ce point.

A défaut pour M. et Mme [N] de justifier de la réalité du préjudice qu’ils invoquent le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à payer à M. et Mme [N] une indemnité de 73 271 euros au titre de leur trouble commercial.

Monsieur et Mme [N] seront déboutés de ce chef de demande.

Sur l’indemnité d’occupation

M. et Mme [N] soutiennent que l’indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge doit être maintenue eu égard à la précarité de leur situation devant entraîner une décote.

La Métropole [Localité 11] Normandie soutient que :

*l’indemnité d’occupation doit être fixée fonction de la valeur locative, soit 9000 euros (hors taxes) par an ;

*aucun motif de précarité ne peut être évoqué dans le cas d’espèce compte tenu de la progression du chiffre d’affaires au cours de la période d’occupation

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article L145-28 du code de commerce dans sa version en vigueur du 21 septembre 2000 eu 1er janvier 2020 : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation »

L’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des locaux.

M. [I], a calculé le montant du loyer indexé du bail (7 377,46 euros au 1er novembre 2019) et précisé que ce montant était cohérent avec la valeur de marché. Il a arrondi à la somme de 7 400 euros par an sa proposition de montant de l’indemnité d’occupation.

La valeur locative des locaux estimée le 6 avril 2021 par la société Ciblaction n’est pas à elle seule suffisante pour justifier que cette valeur était de 9000 € HT par an au 31 octobre 2017, date à laquelle les époux [N] sont devenus occupants sans droit ni titre.

Par ailleurs, les époux [N], se bornent à faire état de la précarité dans laquelle ils se trouvent sans donner aucun élément de nature à justifier de la réalité de cette précarité. Dès lors qu’ils seront lors du versement de l’indemnité d’éviction, indemnisés de leur préjudice résultant de l’absence de renouvellement du bail, ils ne peuvent soutenir utilement que le délai écoulé par la volonté du bailleur, avant ce versement, est un élément de précarité.

Il en résulte qu’à défaut de justifier de la réalité d’une précarité le jugement entrepris sera infirmé en ce que le montant de l’indemnité d’occupation qu’il a fixé est inférieur à la valeur locative du bien.

Le rapport de l’expert judiciaire n’est pas utilement contredit en ce qu’il a retenu le montant du dernier loyer comme valeur locative du bien.

Le montant de l’indemnité d’occupation sera en conséquence équivalente :

— au loyer en cours pour la période du 1er novembre 2017 au mois de décembre 2017, TVA en sus,

— pour la période du mois de janvier 2018 jusqu’au mois de décembre 2018 au montant du loyer après application de l’indexation annuelle, TVA en sus

— de 7 377,46 euros, TVA en sus pour la période du mois de janvier 2019 jusqu’à la libération des lieux.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la Métropole [Localité 11] Normandie à verser à M. [X] [N] et Madame [H] [M] épouse [N] une indemnité de 73 271 euros au titre du trouble commercial,

— condamné M. [X] [N] et Mme [H] [M] épouse [N] à verser à la Métropole [Localité 11] Normandie indemnité d’occupation d’un montant annuel de

6 600 euros HT, TVA en sus, à compter du Ier novembre 2017 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

Statuant à nouveau :

Déboute Monsieur et Madame [N] de leur demande présenté au titre du trouble commercial ;

Condamne Monsieur et Madame [N] à payer à la Métropole [Localité 11] Nomandie une indemnité d’occupation d’un montant annuel :

Equivalent au loyer en cours pour la période du 1er novembre 2017 au mois de décembre 2017, TVA en sus,

Equivalent au montant du loyer après application de l’indexation annuelle, TVA en sus pour la période du mois de janvier 2018 jusqu’au mois de décembre 2018,

de 7 377,46 euros, TVA en sus pour la période du mois de janvier 2019 jusqu’à la libération des lieux.

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 5 mai 2022 pour le surplus de ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la Métropole [Localité 11] Normandie aux dépens de la procédure d’appel avec droit de recouvrement direct accordé à la SELARL Gray Scolan;

Condamne la Métropole [Localité 11] Normandie à payer à M. et Mme [N] solidairement la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Ville de [Localité 11] de sa demande formée contre M. et Mme [N] au titre des frais irrépétibles.

La greffière, La présidente,