N° RG 22/02091 – N° Portalis DBV2-V-B7G-JDQF

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 JANVIER 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/00243

Tribunal judiciaire de Dieppe du 6 avril 2022

APPELANTS :

Monsieur [J] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [K] [H]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

représenté et assisté par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Madame [R] [O] épouse [H]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

représentée et assistée par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Madame [T] [E]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée et assistée par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté et assisté par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [M] [D]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représenté et assisté par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

SCI LOMAFER

RCS de Dieppe 512 815 613

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

INTIMES :

SAS NEXITY LAMY

RCS de Paris 487 530 099

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée et assistée par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIÉS SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

substituée par M^e Justine DUVAL

Madame [C] [N]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [V] [S]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté et assisté par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [P] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représenté et assisté par M^e Dorothée COURTOIS, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 6 novembre 2023 sans opposition des avocats devant M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 6 novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2024

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 janvier 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a donné mandat de syndic à la Sas Nexity Lamy.

Le 10 juillet 2012, l’intervention de l’Eurl Grandfils a révélé des problèmes d’infiltration d’eau sur l’immeuble ainsi que la présence de champignons lignivores au droit du plancher d’un appartement.

Le 10 mars 2016, la réalisation de travaux de réhabilitation dans un local appartenant à la Sci Lomafer, copropriétaire, a révélé la présence de mérule.

Une expertise amiable a été diligentée à la demande de la société Allianz, assureur de l’immeuble.

Une seconde expertise amiable confiée à M. [B] par la société Médicale de France Protection, assureur de M. [X] [L], copropriétaire, a été réalisée le 22 juillet 2016.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2018, M. [U], la Sci Lomafer, M. [L], M. et Mme [H], Mme [E], M. [Z], M. [S], Mme [N], M. [D] et M. [G], en leur qualité de copropriétaires, ont assigné la Sas Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic devant le tribunal de grande instance de Dieppe aux fins de mise en cause de la responsabilité délictuelle du syndic et d’indemnisation de leurs préjudices.

Le syndicat des copropriétaires représenté par la Sarl Gem Copropriété en sa qualité de syndic, est, par la suite, intervenu volontairement à la procédure.

Par jugement du 28 avril 2021, le tribunal judiciaire de Dieppe a ordonné la réouverture des débats et a sursis à statuer sur les demandes en sollicitant des parties leurs observations et la production de tous éléments utiles sur la régularité de l’assignation délivrée à l’encontre de la société Nexity Lamy et le syndicat des copropriétaires pour défaut de pouvoir de M. [L] désigné comme le représentant légal de la Sci Lomafer et sur la recevabilité des demandes formulées par M. [U], la Sci Lomafer, M. [L], M. et Mme [H], Mme [E], M. [Z], M. [S], Mme [N], M. [D], M. [G] et le syndicat des copropriétaires pour défaut d’intérêt à agir.

Par jugement du 6 avril 2022, le tribunal judiciaire de Dieppe a :

— ordonné la clôture des débats au 1er décembre 2021,

— déclaré nulle l’assignation en date du 18 janvier 2018 délivrée à l’encontre de la société Nexity Lamy et du syndicat de copropriété du [Adresse 6], représenté par la société Nexity Lamy en sa qualité de syndic, à l’égard de la Sci Lomafer, prise en la personne de son représentant légal, M. [L],

en conséquence,

— débouté la Sci Lomafer, prise en la personne de son représentant légal, M.[L] de l’ensemble de ses demandes,

— déclaré recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 6] représenté par la société Gem Copropriété, en qualité de syndic,

— déclaré M. [J] [U], M. [K] [H] et Mme [R] [O] épouse [H], Mme [T] [E], M. [W] [Z], M. [V] [S], Mme [C] [N], M. [M] [D], M. [P] [G] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par la société Gem Copropriété, en qualité de syndic, recevables en leurs demandes,

— condamné la société Nexity Lamy au titre de sa responsabilité délictuelle à payer :

. à Mme [N] la somme de 5'359,28'euros en indemnisation de son préjudice financier,

. à M. [G] la somme de 3'969,84'euros en indemnisation de son préjudice financier,

. aux époux [H] la somme de 4'714,18'euros en indemnisation de leur préjudice financier,

. à M. [D] la somme de 5'309,65'euros en indemnisation de son préjudice financier,

. à M. [U] la somme de 4'317,20'euros en indemnisation de son préjudice financier,

. à M. [S] la somme de 3'225,50'euros en indemnisation de son préjudice financier,

. à M. [Z] la somme de 4'515,69'euros en indemnisation de son préjudice financier,

— débouté Mme [E] de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation formulées à l’encontre de la société Nexity Lamy,

— débouté Mme [N], M. [G], les époux [H], M. [D], M. [U], M. [S] et M. [Z] du surplus de leurs demandes d’indemnisation formulées à l’encontre de la société Nexity Lamy,

— dit n’y avoir lieu à se prononcer sur la demande d’indemnisation subsidiaire du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 6] représenté par la société Gem Copropriété en sa qualité de syndic,

— condamné la société Nexity Lamy à payer à Mme [N], à M. [G], aux époux [H], à M. [D], à M. [U], à M. [S] et à M. [Z] une somme respective de 500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [T] [E] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 6] représenté par la société Gem Copropriété, en qualité de syndic, de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Nexity Lamy de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Nexity Lamy aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 22 juin 2022, M. [U], la Sci Lomafer, M. et Mme [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], ont formé appel partiel de la décision.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, la Sas Nexity Lamy a fait assigner en appel provoqué Mme'[N], M.'[S], et M.'[G].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2023, M. [U], la Sci Lomafer, les époux [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], M. [S], Mme [N] et M. [G], demandent à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. déclaré nulle l’assignation en date du 18 janvier 2018 délivrée à l’encontre de la société Nexity et du syndicat de copropriété du [Adresse 6] représentée par la société Nexity Lamy en sa qualité de syndic, à l’égard de la Sci Lomafer prise en la personne de son représentant légal, M. [L],

. débouté la Sci Lomafer, prise en la personne de son représentant légal M. [L], de ses demandes,

. débouté Mme [E] de l’ensemble de ses demandes d’indemnisation formulées à l’encontre de la société Nexity Lamy,

. condamné la société Nexity Lamy au titre de sa responsabilité délictuelle à payer à :

* M. et Mme [H] la somme de 4'714,18'euros,

* M. [D] la somme de 5'309,65'euros,

* M. [U] la somme de 4'317,20'euros,

* M. [Z] la somme de 4'515,69'euros,

* Mme [N]': 5'359,28'euros,

* M. [G] : 3'969,84'euros,

* M. [S] : 3'225,50'euros,

. débouté M. et Mme [H], Mme [N], M. [G], M. [S], M. [D], M. [U] et M. [Z] du surplus de leurs demandes,

. débouté Mme [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la société Nexity Lamy au versement de la somme de 500'euros à M. et Mme [H], M. [D], M. [U] et M. [Z] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et par conséquent,

— déclarer la Sci Lomafer, représentée par son représentant légal, recevable et bien fondée,

— condamner Nexity Lamy au titre de sa responsabilité délictuelle à verser les sommes suivantes :

. à la Sci Lomafer :

* 13'690,48'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

* 20'100'euros à titre de préjudice financier,

. à Mme [E]':

* 4'442,94'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

. à M. [U]':

* 5'321,20'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

* 2'700'euros à titre de préjudice financier,

. aux époux [H] :

* 4'907,91'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

* 10'068,74'euros à titre de préjudice financier,

. M. [D] :

* 5'527,84'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

. M. [Z]':

* 4'701,26'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

. Mme [N]':

* 5'579,51'euros à titre de remboursement des travaux,

* 6'478,27'euros de travaux de remise en peinture et sol,

* 2'000'euros à titre de préjudice moral,

* 10'000'euros à titre de préjudice financier et de relogement,

. M. [G] :

* 4'132,98'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

. M. [S] :

* 3'358,04'euros à titre de remboursement des travaux,

* 3'000'euros à titre de préjudice moral,

— condamner Nexity Lamy au versement de 2'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 1'000'euros en cause d’appel à chacun des concluants, outre les entiers dépens.

Sur la mise en oeuvre de la responsabilité du syndic, les appelants rappellent que, dès 2012, la Sas Nexity Lamy a été informée, par le rapport d’intervention de l’Eurl Grandfils, de la présence de champignons lignivores dans l’immeuble. Or, ainsi qu’elle l’a elle-même reconnu lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juillet 2017, non seulement, elle n’a pas communiqué ce rapport aux copropriétaires, mais en outre, elle n’a rien fait pour traiter la situation, admettant de manière implicite sa faute quant à l’omission de vérifications des espaces creux.

Ils soutiennent que par son inaction, et notamment l’absence de traitement fongicide dès 2012 permettant à la mérule de se développer et d’endommager l’immeuble, le syndic a causé un préjudice aux copropriétaires, lequel est indemnisable sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Sur les demandes individuelles de chacun des copropriétaires, les appelants concluent à l’infirmation du jugement critiqué, estimant que l’assignation délivrée notamment à la demande de la Sci Lomafer est parfaitement régulière. Ils soutiennent que M. [L] rapporte la preuve de sa qualité de gérant et de son pouvoir d’ester en justice au nom et pour le compte de la société.

La Sci Lomafer fait valoir qu’elle détient 265/1000 tantièmes et que, tenant compte du montant des travaux de traitement fongicide réalisés, des travaux d’arrachage des parties souillées et leur remplacement, outre les honoraires de l’architecte M. [Y], pour un total de 51'662,19'euros, elle est en droit de solliciter le paiement par la Sas Nexity Lamy à son égard de la somme de 13'690,48'euros.

La Sci Lomafer estime avoir subi un préjudice financier indépendant des préjudices subis par les réparations et remises en état, c’est-à-dire une perte mensuelle de 670'euros au titre de la location de places de parking, soit 20'100'euros sur deux ans et demi.

La Sci Lomafer sollicite enfin le paiement de 3'000'euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi, l’immeuble ayant été frappé d’arrêté de péril, et les travaux ayant dus être réalisés en urgence, ce qui a occasionné un stress important.

Sur la base de la même argumentation, les autres copropriétaires parties à l’instance sollicitent 3'000'euros chacun au titre du préjudice moral subi ainsi qu’une indemnisation proportionnelle, tenant compte de leurs tantièmes respectifs, au regard des travaux effectués, soit':

— Mme [N] (108/1000)': 5'579,51'euros,

— M. [D] (107/1000)': 5'527,85'euros,

— M. [U] (103/1000)': 5'321,20'euros,

— M. et Mme [H] (95/1000)': 4'907,91'euros,

— M. [Z] (91/1000)': 4'701,26'euros,

— Mme [E] (86/1000)': 4'442,94'euros,

— M. [G] (80/1000)': 4'132,98'euros,

— M. [S] (65/1000)': 3'358,04'euros.

M. et Mme [H] se prévalent également d’un préjudice personnel dont ils demandent indemnisation à hauteur de 10'068,74'euros, en raison des troubles dans la jouissance de leur appartement – d’abord prêté à Mme [N], avant d’être rendu inhabitable par la mérule -, et des frais exposés pour la pose de revêtements de sol et de peinture, causés par le développement de la mérule.

M. [U] se prévaut d’un préjudice personnel évalué à 2'700'euros, en ce qu’il n’aurait pas acquis son bien immobilier en 2014 s’il avait eu connaissance du problème de mérule dont il était affecté. Il souligne, en outre, qu’il s’agissait là d’un placement financier qu’il n’a pas pu mettre en location, et dont il n’a même pas pu jouir à titre personnel, car il l’a prêté à Mme [N] afin qu’elle ne se retrouve pas à la rue ; en outre l’arrêté de péril l’a empêché de le louer.

Mme [N] se prévaut d’un préjudice personnel de 12'000'euros car c’est son appartement, après les locaux de la Sci Lomafer, qui a été le plus touché. Elle expose avoir subi un préjudice de jouissance important, outre le fait d’avoir dû se reloger. Elle ajoute être résidente permanente de l’immeuble et avoir été particulièrement affectée de ne pouvoir habiter chez elle et d’avoir été contrainte de loger chez d’autres copropriétaires. Elle dit avoir de ce fait suivi un traitement prescrit par son médecin traitant. A la somme initiale s’ajoute les frais de remise en état de revêtement de sol et de peinture estimée à 6'478,27'euros.

M. [S] se prévaut d’un préjudice personnel évalué à 1'500'euros en ce qu’au même titre que Mme [N], il réside sur place et a vécu dans un immeuble dont les sols étaient inexistants. Il précise que la somme qu’il a dû payer pour les travaux l’a privé de vacances et l’a contraint à demander de l’aide à ses parents. A cela s’ajoute, dit-il, le dérangement engendré par les travaux de démolition et de reconstruction : bruit, poussière, stationnement.

Par dernières conclusions notifiées le 30 mai 2023, la Sas Nexity Lamy demande à la cour, au visa des articles 1240, 1846 et suivants du code civil, 117 du code de procédure civile, de la loi du 10 juillet 1965, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. condamné la société Nexity Lamy au titre de sa responsabilité civile délictuelle, à indemniser les époux [H], M. [D], M. [U], M. [Z], M. [S], Mme [N], M. [G], en réparation de leurs préjudices financiers,

. condamné la société Nexity Lamy à payer aux époux [H], M. [D], M. [U], M. [Z], M. [S], Mme [N], M. [G] une somme respective de 500'euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. débouté la société Nexity Lamy de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la société Nexity Lamy aux dépens,

— le confirmer pour le surplus,

en conséquence,

— débouter M. [U], la Sci Lomafer, les époux [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], M. [S], Mme [N] et M. [G] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum M. [U], la Sci Lomafer, les époux [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], M. [S], Mme [N], et M. [G] à lui payer une somme de 6'000'euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit du cabinet Silie Verilhac & Associés, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur la nullité de l’assignation délivrée au nom de la Sci Lomafer, l’intimée soutient que ni l’extrait K bis ni les statuts produits aux débats ne permettent de rapporter la preuve suffisante que M. [L] a le statut de gérant de la société, et par suite le pouvoir d’ester en justice en son nom et pour son compte.

Sur la mise en oeuvre de sa responsabilité délictuelle, elle conclut à l’absence de faute. Elle fait valoir à ce titre que l’immeuble déjà vétuste a fait l’objet d’un rapport établi au mois de juillet 2012 par l’Eurl Grandfils, relativement aux causes d’infiltrations constatées. Les travaux nécessaires afin de remédier aux infiltrations ont été proposés au vote des assemblées générales des copropriétaires dès après la remise du rapport, soit successivement en 2013, 2014 et 2015.

La Sas Nexity Lamy indique que chaque copropriétaire a pu prendre connaissance du rapport, de sorte que les résolutions prises en assemblées générales ont été votées en connaissance de cause. Dans ces conditions, la Sas Nexity Lamy soutient avoir rempli sa mission de conservation de l’immeuble par proposition au vote des différentes assemblées générales de réparations des parties communes. Elle souligne qu’aucun défaut de diligence dans l’exécution des décisions de l’assemblée générale ne saurait lui être reproché.

La Sas Nexity Lamy expose que les copropriétaires ont fait le choix de réaliser progressivement, par ordre de priorité, les travaux permettant d’éradiquer les causes des infiltrations. Ce choix ne saurait lui être imputé.

La Sas Nexity Lamy relève que le traitement fongicide n’a été voté par le syndicat des copropriétaires que lors de l’assemblée générale du 2'avril'2016 en sa résolution n°10, que le traitement a été effectivement réalisé dans le courant de l’année, comme en atteste par suite le procès-verbal de l’assemblée générale de juillet 2017, et comme le corrobore également le courriel de M. [I] de la société en charge du traitement fongicide à Mme [A], gestionnaire de la copropriété au sein du cabinet Nexity Lamy. La Sas Nexity Lamy en conclut avoir rempli ses obligations dès lors que c’est dans le respect strict de son mandat que le traitement fongicide a pu être réalisé au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Enfin, l’intimée fait valoir que les copropriétaires ne démontrent ni l’existence du préjudice subi, ni l’éventuel lien de causalité, dès lors qu’aucune mesure d’expertise judiciaire n’a établi de manière contradictoire l’état de développement de la mérule entre 2012 et 2016, les incidences d’une absence de traitement avant 2016 et les conséquences financières qui auraient pu en résulter. À titre subsidiaire, elle conteste le chiffrage des préjudices.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la cour s’en réfère expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2023.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation délivrée au nom de la Sci Lomafer

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

En application de l’article 324 du code de procédure civile selon lequel les actes accomplis par ou contre l’un des co-intéressés ne profitent ni ne nuisent aux autres, sous réserve de ce qui est dit aux articles 475, 529, 552, 553 et 615, le défaut de capacité ou de pouvoir de l’une des parties au nom desquelles est délivré un acte n’affecte pas la validité de celui-ci à l’égard des autres parties au nom desquelles l’acte est également délivré.

En l’espèce, la Sci Lomafer verse aux débats ses statuts établis le 2 mars 2010 qui prévoient que la société est administrée et représentée par un gérant pris parmi ses associés ou en dehors, qui dispose notamment du pouvoir d’ester en justice au nom de la société. Il est indiqué que 'le premier gérant de la société sera désigné par décision d’une assemblée générale'.

Certes, la décision de l’assemblée générale nommant ce gérant n’est pas produite. Toutefois, il est communiqué un extrait k bis du registre du commerce et des sociétés du 29 avril 2010 qui mentionne en qualité de cogérant de la Sci Lomafer, M. [X] [L] et Mme [F] [L].

Les mentions publiées au registre du commerce et des sociétés étant opposables aux tiers, il y a lieu de considérer que ces pièces rapportent la preuve suffisante de ce que M. [L] avait et a toujours le pouvoir d’ester en justice au nom de la Sci Lomafer.

En conséquence, par arrêt infirmatif, il convient de dire que l’assignation délivrée au nom de la Sci Lomafer est parfaitement régulière.

Sur la faute de la Sas Nexity Lamy

Aux termes de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige dispose que I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […]

Conformément à l’application du droit commun de la preuve édicté par l’article 1353 du code civil, il revient aux copropriétaires de rapporter la preuve de la faute du syndic, de leurs préjudices et du lien de causalité.

Le syndic peut s’exonérer de sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et délictuelle à l’égard des copropriétaires à titre individuel en rapportant la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires ou d’un cas de force majeure.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les appelants que le 13 juillet 2012, la société Nexity Lamy a reçu, en sa qualité de syndic de la copropriété située [Adresse 6], un rapport de recherches des causes des infiltrations sur toitures-terrasses établi par la société Grandfils constatant des infiltrations d’eau à de multiples endroits de l’immeuble ainsi qu’ 'un développement de champignons lignivores sur l’enduit plâtre avec lattis bois en sous face du plancher de l’appartement porte gauche en rez-de-chaussée du bâtiment de droite photos n°34 à 38)'. Le rapport concluait comme suit : 'Les différents endroits sujets aux infiltrations devront être traités de façon à les rendre étanches. D’autre part, il est nécessaire de procéder à une vérification dans les espaces creux et les pièces de bois du plancher de l’appartement porte gauche en rez-de-chaussée du bâtiment de droit.'

Le procès-verbal d’assemblée générale du 1er décembre 2012 évoque, en sa résolution n°13, les travaux nécessaires à la réfection de l’étanchéité de la terrasse. Toutefois, il n’apparaît aucunement qu’à cette occasion, la société Nexity Lamy a porté à la connaissance des copropriétaires l’intégralité du rapport de la société Grandfils, ni qu’elle a évoqué la nécessité de procéder à des investigations supplémentaires et/ou à des travaux curatifs pour traiter la présence de la mérule relevée par le diagnostiqueur.

Les procès-verbaux des assemblées générales postérieures des 19 juillet 2013, 22 mars 2014, 9 mai 2015 n’en font pas plus mention. Il est uniquement évoqué, à chaque fois, les travaux de réfection de la toiture-terrasse et de la verrière située sur ladite terrasse.

Ce n’est qu’à partir de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 avril 2016, après la découverte fortuite de la présence de mérule dans le lot appartenant à la Sci Lomafer, que la question d’un traitement fongicide apparaît dans les points soumis à l’information et à l’approbation des copropriétaires.

Alors que la société Nexity Lamy ne soutient pas et, au demeurant ne pouvait valablement soutenir en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, qu’elle ignorait le caractère particulièrement invasif et destructif des champignons lignivoires, le fait de ne pas avoir informé les copropriétaires de ce diagnostic et de ne pas avoir mis en oeuvre, au minimum, des travaux conservatoires complémentaires tendant à vérifier l’étendue de la présence de la mérule au sein de l’immeuble, voire des travaux de traitement fongicide, constitue incontestablement une faute de gestion engageant sa responsabilité.

Si l’intimé affirme que chaque copropriétaire a pris connaissance du rapport de la société Grandfils et a voté, en connaissance de cause, les seuls travaux nécessaires afin de remédier aux infiltrations à l’exclusion des travaux d’investigations et/ou de traitement fongicide relatifs à la présence de mérule, il convient de constater que cette allégation ne ressort aucunement des procès-verbaux des assemblées générales sus-rappelés. La société Nexity Lamy ne produit aucune pièce établissant le contraire. Elle est donc défaillante à rapporter la preuve d’une faute commise par le syndicat des copropriétaires qui pourrait l’exonérer de sa responsabilité.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la faute de la société Nexity Lamy en sa qualité de syndic de la copropriété située [Adresse 6].

Sur le préjudice des copropriétaires

Il résulte des motifs précédents que la faute commise par le syndic de copropriété réside dans le fait de ne pas avoir informé les copropriétaires de la présence de mérule au sein de l’immeuble dès le mois de juillet 2012 et de ne pas avoir mis en oeuvre, a minima, des travaux conservatoires complémentaires tendant à vérifier l’étendue de l’infestation, voire des travaux de traitement fongicide. Il n’est ni reproché, ni reprochable au syndic de copropriété la présence initiale de mérule détectée en juillet 2012.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le préjudice indemnisable en réparation de la faute commise ne peut être le coût total des travaux de traitement fongicide et de remise en état réalisé en 2016-2017.

Seules les conséquences de l’absence de traitement immédiat de la présence de ces champignons lignivores, notamment afin d’éviter leur propagation, constituent le préjudice indemnisable.

Or, les copropriétaires de l’immeuble sont défaillants à rapporter la preuve de ce préjudice.

En effet, d’une part, ainsi que le fait observer la société Nexity Lamy, il n’est produit aucun rapport d’expertise amiable ou judiciaire, décrivant la situation exacte de la découverte du champignon et l’ampleur de la contamination en 2016, appréciant, au vu des éléments du rapport Grandfils de 2012, l’existence d’une aggravation par prolifération, ou à tout le moins, donnant des informations sur le caractère ancien ou récent du développement du champignon.

D’autre part, l’examen des pièces versées aux débats par les copropriétaires ne permet pas de pallier cette carence probatoire et de déterminer ces éléments.

Ainsi, en 2012, le rapport de la société Grandfils mentionnait la présence de mérule 'sur l’enduit plâtre avec lattis bois en sous face du plancher de l’appartement porte gauche en rez-de-chausse du bâtiment de droite'. Le devis de la société Avipur qui a procédé au traitement fongicide en 2016-2017 mentionne une intervention sur l’intégralité de l’appartement de Mme [N], qui au vu de son titre de propriété, se situe au premier étage du bâtiment A ainsi que sur la surface de tous les garages et caves.

Les appelants ne fournissent aucune explication, ni a fortiori, aucune pièce justificative permettant de faire le lien entre le constat fait en 2012 et l’étendue des champignons lignivores traitée en 2016. Il n’est même pas possible, en l’absence d’un plan de la copropriété, d’affirmer qu’il s’agit du même bâtiment, étant précisé qu’ il ressort des titres de propriétés des copropriétaires que cet ensemble immobilier est constitué de deux bâtiments A et B.

De même, il convient de relever que le devis de la société Avipur ne fait aucunement état de la présence de mérule dans les locaux appartenant à la Sci Lomafer. Cette dernière ne verse aux débats aucune facture indépendante, établissant le coût du traitement fongicide auquel elle aurait fait procéder dans son lot privatif, ainsi que cela est évoqué dans l’expertise amiable réalisée le 22 juillet 2016.

Aussi, s’il est incontestable qu’un traitement fongicide destiné à éradiquer la présence de mérule au sein de la copropriété est intervenu en 2016-2017, il n’est pas suffisamment établi de lien de causalité entre cette situation et la faute de la société Nexity Lamy. Les copropriétaires ne rapportent pas la preuve que ce même traitement n’aurait pas été nécessaire en 2012 et qu’il n’est dû qu’à l’absence d’intervention immédiate qui a entraîné une aggravation de la situation et une prolifération du champignon.

Le raisonnement est identique pour les préjudices personnels invoqués par certains copropriétaires qui ne sont que la conséquence de la réalisation des travaux de traitement fongicide, puisqu’il s’agit d’un préjudice de jouissance lié soit à l’occupation effective de leur bien, soit à la perte de revenus locatifs par indisponibilité du bien pendant les travaux, soit encore à la gêne occasionnée dans toute la copropriété pendant les travaux, outre un préjudice moral lié à l’ouverture d’une procédure administrative d’arrêté de péril et un préjudice financier de remise en état (sol et peinture) de l’appartement de Mme [N].

Aucun des copropriétaires n’établissant qu’il n’aurait pas subi une situation identique s’il avait été informé dès juillet 2012 de la présence de la mérule et de la nécessité de mettre en oeuvre immédiatement des travaux de traitement de ce champignon, leur demande de dommages et intérêts à ce titre n’est pas fondée.

En conséquence, par arrêt infirmatif, il convient de débouter les appelants de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires.

Sur les dépens et frais irrépétibles

M. [U], la Sci Lomafer, M. et Mme [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], M. [S], Mme [N], M. [G] succombant, il convient de les condamner in solidum aux entiers dépens, en ce compris ceux de première instance, dont distraction au profit du cabinet Silie Verilhac & Associés.

L’équité et la nature du litige commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation délivrée par la Sci Lomafer,

Déboute M. [U], la Sci Lomafer, M. et Mme [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], M. [S], Mme [N] et M. [G] de l’intégralité de leurs demandes,

Déboute la Sas Nexity Lamy de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [U], la Sci Lomafer, M. et Mme [H], Mme [E], M. [Z], M. [D], M. [S], Mme [N] et M. [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit du cabinet Silie Verilhac & Associés.

Le greffier, La présidente de chambre,